Obsah (5)

§ 581§ 111§ 110§ 82§ 197

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 17.12.2021.a Tallinn Tsiviilasja number 2-21-3698 Tsiviilasi K K hagi V V va

§ 581

), juhtimise korraldus (

§-d 582–587), seltsingu orienteeritus kasumi teenimisele ja jaotamisele ning sellega seotud aruandluse nõuded (mh

§-d 586, 591, 592). Sellise regulatsiooni kohaldamiseks peavad pooled olema ka tahet avaldanud. Seltsingu sätete kohaldamist ei õigusta ka ainuüksi see, et pooled on lisaks kooselule korraldanud ka ühise majapidamise. Ei saa eeldada, et ühist majapidamist korraldades on poolte tahteks teha seda seltsingu juhtimise ja aruandluse ning kasumi jaotamise ja kahjumi katmise sätete alusel (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-109-14 p-d 13-15). Riigikohtu seisukoha kohaselt saab seltsingu likvideerimissätteid kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, kui 1) mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused ja 2) pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (Riigikohtu lahend 3-2-1-109-14, p 19). Seega on seltsingu sätete kohaldamine võimalik üksnes juhul, kui mõlemad Riigikohtu seisukohast tulenevad eeldused on täidetud. Ühegi esitatud tõendi põhjal ei ole aga käesoleval juhul võimalik järeldada, et vaidlusalune korterihoonestusõigus soetati seltsingulepingu alusel ja et kostja ja hageja eesmärk oli luua seltsinguvara. Kostja ei ole tõendanud, et pooled oleksid teinud võrdseid majanduslike panuseid korterihoonestusõiguse omandamisel ega ka ühist tahet ühisvara kestvaks loomiseks. Ülekannete tegemine hagejale selgitusega „tead ise mille eest“, kommunaalkulude tasumine kostja poolt või poolte ühine laenukohustus ei tõenda ühist eesmärki seltsingu loomiseks või võrdsete panuste tegemist (tlk 40-41, 68-94, 126-153). Kostja poolt viidatud remondi või muude kulude kandmine ei ole samuti menetluses tõendamist leidnud. Kohtu hinnangul ei oma kaasomandi jagamisel tähtsust aga asjaolu, et elukoha läheduses on metsarada, kus koeraga jalutada või et vahetus läheduses asuvad xxx ja mõõduka jalutuskäigu kaugusel xxx. Nimetatud asjaolud ei kinnita kummagi poole tugevamat seost antud elukohaga. Kohtu hinnangul ei oma käesoleval juhul kaasomandi lõpetamisel ja huvide kaalumisel määravat tähtsust ka hageja ja tema naabrite vaheline hea läbisaamine, kostja osalemine elamu ja kogukonna tegevustes, käimine maja koosolekutel ja tema korteriühistu juhatuse liikmeks olek; kostja naabrivalve piirkonna xxx asutamine ja selles osalemine; kostja osalemine xxx detailplaneeringu aruteludel linnaosavalitsuses ja linnavalitsuses ning maavanema juures. Kohus leiab, et nimetatud asjaolud on paljasõnalised ja asjassepuutumatud ega näita poolte erihuvi korterihoonestusõiguse omamiseks. Kaasomandi lõpetamisel kaalub kohus kaasomanike isiklikke huve, mis peaksid olema väga konkreetselt seotud korterihoonestusõiguse omamisega ega lähtu kaasomandi lõpetamisel xxx kinnistu kui sellise või korteriühistu huvidest. Seega ei ole oluline kui aktiivselt on kostja osalenud korteriühistu juhatuses või elamu ja kogukonna tegevuses või kui head suhted on hagejal naabritega. Samuti ei näe KrtS ette, et juhatuse liige peab olema tingimata korteriomanik ning korteriühistut võib juhatuse asemel juhtida ka juriidiline isik (valitseja). 9 Samas toetab kohtu hinnangul korterihoonestusõiguse hagejale jätmist asjaolu, et säilitada poolte ühisele lapsele harjumuspärane ja tuttav sotsiaalne keskkond. Hageja väitel on nende alaealine laps avaldanud soovi jääda elama emaga. Kostja ei ole välja toonud, et lapse soov oleks jääda elama isaga. Samuti asub hageja töökoht xxx elukoha lähedal (tlk 102). Seega kõigele eelnenule tuginedes on kohtu hinnangul õiglane jätta kinnistu ainuomand hagejale. 7. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hageja on palunud kohtul asendada kostja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9).

§ 111

lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab.

§ 111

lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel

§ 110

lg-s 5 sätestatut.

§ 110

lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kuna kostja peaks vastavad tahteavaldused korterihoonestusõiguse kaasomandi üleandmiseks hagejale andma vaid juhul, kui hageja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses kostja tahteavalduste andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks hagejalt raha saamisega. Kohus määrab kostja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. 10 8. Kaasomanikule, kes jääb kaasomandi osast ilma, tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel tagada kohene ja õiglane täielik rahaline hüvitis. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja sellest lähtuvalt arvestada tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1102-05, p 16). Pooled ei vaidle, et korterihoonestusõiguse turuväärtus on 93 100 eurot. Hageja on kohtule esitanud selle kohta ka korterihoonestusõiguse turuväärtuse kohta teostatud eksperthinnangu (tlk 24-39). Seega on kummagi kaasomaniku osa väärtuseks 46 550 eurot (93 100/2). Õiglase rahalise hüvitise määramisel tuleb käesoleval juhul aga arvestada asjaolu, et pooltel on seoses xxx korteriga ühine laenukohustus ning kehtiv müügileping, millega hageja müüs 21.08.2017 kostjale ½ suuruse mõttelise osa antud korterihoonestusõigusest hinnaga 31 931,57 eurot (tlk 8-12). Kostja väide, et 21.08.2017 tehing oli mitterahaline on tõendamata. Sellisel juhul oleksid pooled saanud sõlmida omavahel korterihoonestusõiguse mõttelise osa kinkelepingu. Müügilepingus ei ole kirjas, et kostja ei pea ostuhinda tasuma või et ostuhind loetaks tasaarvestatuks poole laenumakse osaga. Lepingu p 3.2 kohaselt loetakse ostuhind tasutuks laenulepingust tulenevate laenumaksete kohustuse täitmisega kostja poolt lepingu eseme eest tasumisele kuuluva ostuhinna ulatuses. Samuti on asjakohatu kostja väide, et ta ei pea ostuhinda tasuma kuna lepingus ei ole kindlaks määratud maksetähtpäeva.

§ 82

lg 3 sätestatakse, et kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast selle täitmiseks mõistliku aja möödumist. Hageja on 23.09.2021 esitanud kostjale 31 931,57 euro suuruse ostuhinna tasumise nõude hiljemalt 14.10.2021 (tlk 166, 167). Kostja ei ole ostuhinda tasunud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt oli müügilepingu sõlmimise hetkel, s.o 21.08.2017 laenu põhiosa jääk summas 44 975,13 eurot. Vastavalt müügilepingule pidi kostja ainuisikuliselt täitma laenulepingust tulenevate laenumaksete kohustust summas 31 931,57 eurot ja ülejäänud ulatuses tuli pooltel laenumakseid täita ühiselt. Lähtudes 21.08.2017 laenu põhiosa jäägist oli poolte kohustuseks ühiselt tasuda laenu põhiosa maksed 13 043,56 euro ulatuses. Hageja on 01.10.2021 dokumendis välja toonud, et ajavahemikul 21.08.2017 kuni 05.05.2021 on pooled ühiselt tasunud hüpoteegipidajale (pangale) laenumakseid 7738,32 euro ulatuses ja intressi 472,40 euro ulatuses ehk kokku 8210,72 eurot. Seega kokkulepitud ühisest kohustusest on kostjal tasumata laenu põhiosa maksed summas 2416,42 eurot (13 043,56-8210,72=4832,84/2). Kohtu hinnangul saab seega õiglaseks hüvitiseks lugeda 12 202 eurot, s.o kaasomaniku osa väärtus summas 46 550 eurot – kostja poolt tasumata ostuhind summas 31 931,57 eurot – tasumata laenu põhiosa maksed vastuhagi esitamise seisuga summas 2416,42 eurot. Kohus märgib, et juhul, kui kostja on tasunud peale vastuhagi esitamist täiendavalt laenu põhiosa makseid, siis tuleb täiendavalt tasutu hüvitise suurusest maha arvestada. 9. Kohus peab vajalikuks täiendavalt selgitada, et olukorras, kus kohus on kinnistu väärtusest laenukohustuse maha arvestanud ning jätnud kinnistu ühele kaasomanikule teisele kaasomanikule makstava hüvitise vastu, kohustub ainuomanikuks saav hageja 11 solidaarvõlgnike sisesuhtes edaspidi ainuisikuliselt laenulepingut teenindama. Kuivõrd pooled ei ole laenulepingust tuleneva kohustuse edaspidise täitmisega seonduvalt kohtule nõudeid esitanud, siis kohus otsuse resolutsioonis vastava kohustuse olemasolu ei kajasta. 10. Kostja on välja toonud, et juhul kui kohus otsustab kaasomandi lõpetada hageja poolt soovitud viisil, siis taotleb hageja juhindudes TsMS § 445 lg 1 tasaarvestada kohtuotsuse resolutsioonis hageja 31 931,57 eurone korterihoonestusõiguse mõttelise osa müügilepingust tulenev ostuhinna nõue kaasomandi lõpetamisel kostja makstava hüvitisega. Kohus selgitab, et tasaarvestada saab üksnes vastastikuseid nõudeid ehk makstavast ostuhinnast saanuks tasaarvestada üksnes kostja nõudega hageja vastu (

§ 197lg 1).

Kostja ei ole tõendanud, et tal oleks nõudeid hageja vastu. Samuti on kohus juba kaasomaniku osa väärtusest ostuhinna maha arvestanud.

1. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Hageja on palunud hagis toodud kaasomandi lõpetamise viisi rahuldamisel määrata hüvitise maksmise vabatahtlikuks tähtajaks 60 päeva arvates kohtuotsuse jõustumisest. Kohtu hinnangul on 60 päeva hüvitise maksmise vabatahtlikuks tähtajaks mõistlik ja põhjendatud.
2. Eeltoodust tulenevalt kohus rahuldab hagi. Poolte kaasomand tuleb lõpetada selliselt, et korterihoonestusõigus, asukohaga xxx, mille reaalosaks on elu- ja mitteeluruum nr xxx koos selle oluliste osadega ja päraldistega, jääb hageja ainuomandisse ja hageja maksab kostjale kaasomandi osa kaotuse eest hüvitist summas 12 202 eurot. Kohus määrab hüvitise maksmise tähtajaks 60 päeva arvates käesoleva kaasomandi lõpetamise kohtuasjas tehtava lahendi jõustumisest. Samuti kohustab kohus kostjat andma järgmise sisuga tahteavaldused tingimusel, et hageja tasub talle 12 202 eurot: V V lepib K Kiga kokku kaasomandis oleva korterihoonestusõiguse kaasomandi lõpetamises selliselt, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxx kantud korterihoonestusõigus, asukohaga xxx, mille reaalosaks on elu- ja mitteeluruum nr xxx koos selle oluliste osadega ja päraldistega, läheb üle K Kile täies ulatuses, s.o ½ kaasomandist; V V annab nõusoleku (kinnistusraamatuseaduse § 34¹ lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx teises jaos kehtiva omanikukande, mille kohaselt on K K ½ (ühe kahendiku) mõttelises osas ja V V ½ (ühe kahendiku) mõttelises osas korterihoonestusõiguse kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille kohaselt kantakse korterihoonestusõiguse ainuomanikuna kinnistusraamatusse K K. Tsiviilseadustiku üldosaseaduse § 68 lg 5 alusel asendab kohus kostja asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse ja nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistuosakonna registriossa nr 12 xxx teises jaos V Vi omandiõiguse kohta senise kande kustutamiseks ning K Ki kinnistusregistri registriossa nr xxx ainuomanikuna sisseandmiseks. Kuna kohus rahuldab hagi, siis tuleb vastuhagi jätta rahuldamata. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma. Menetluskulud
3. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10 p 14). Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik 13