← Eesti

2-21-17019/28

Obsah (9)§ 403§ 438§ 229§ 272§ 386§ 173§ 174§ 162§ 434

2-21-17019 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Viru Maakohus Kohtunik Ifret Mamedguseinov Otsuse kuupäev Rakvere, 10. märts 2022 Tsiviilasja number 2-21-17019 Tsiviilasi I. L. ja T. P. hagi M. R. v

§ 403

lg 1 alusel lahendada vaidlus edasi kirjalikus menetluses, kuna pooled on kinnitanud, et nõustuvad asja edasi kirjalikus menetluses lahendamisega. Kohus võimaldas pooltel esitada võimalikud täiendavad tõendid või seisukohad seoses tunnistaja ülekuulamisega istungil kuni 09.02.

  1. Kohus palus menetlusosalistel 09.02.2022 esitada ka menetlusosaliste menetluskulude nimekirjad koos viimase menetlustoimingu kuluga.
  3. veebruaril 2022 esitasid pooled lõplikud seisukohad, milledes jäid varem esitatud väidete ja vastuväidete juurde. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
  4. Kohus tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega hagile ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära poolte ja nende esindajate seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagi ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele.
  5. Rakvere notar T. M.i juures 17.03.2021 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt M. R. (käesolevas menetluses kostja) kui müüja võõrandas ning I. L. ja T. P. (käesolevas menetluses hagejad) kui ostjad omandasid korteriomandi asukohaga Xxxx, kinnistusregistriosa xxxx, hinnaga 12 500 eurot (t.lk. 10-25). Pooltel ei ole vaidlust lepingu sõlmimise, lepingu sisu ja korteriomandi omandiõiguse hagejatele ülemineku üle.
  6. 26.05.2021 avaldusega hagejad VÕS § 116 lg 1, lg 2 p 1, p 3 , § 217 lg 2 p 1 ja p 3 alusel taganesid 17.03.2021 müügilepingust põhjusel, et kuna hoone, milles omandatud korteriomand asub, kuulub tervikuna lammutamisele, siis lepingu ese ei vasta lepingutingimustele (t.lk. 42-44) Taganemisavalduses tuginesid hagejad hoonele teostatud ehituse erakorralisele auditile. Hagiavalduses tuginesid hagejad lisaks ka 20.03.2021 toimunud kohtumisele, mille käigus näitas korteriühistu esimees hagejatele temale kuuluva korteriomandi, mis asub hagejate ostetud korteriomandi peal, hoone kandevkonstruktsioonide olukorda. Korteris oli põrand lahti võetud ning oli näha, et vahetalad on täielikud mädanenud. Kuna ostetud korteris oli lagi kaetud, siis ostueelsel korteri ülevaatamisel ostjad enda korterist vahetalade seisukorda ei näinud. Korteriühistu esimehe selgitustest ja temalt saadud ehituseksperdi soovitusest tulenevalt järeldavad hagejad, et kostja on teadlikult jätnud hagejad informeerimata korteriomandi ning tervikuna kogu hoone olulistest 9

(14)2-21-17019 puudustest. Hoone eluohtlikkus ja selle lammutamisele kuulumine on oluline puudus, millest tingituna on hagejatel õigus lepingust taganeda.
  1. Kostja vaidleb hagile vastu põhjendustel, et ta ei olnud teadlik korteriühistu kavatsusest tellida ehitustehniline ekspertiis. Kostja ei võta omaks, et korteriühistu esimees olevat näidanud kostjale temale kuuluvas korteris mädanenud põrandatalasid. Kostja ei teadnud hoone väga halvast seisukorrast. Lisaks väidab kostja, et poolte vahel sõlmitud lepingust tulenevalt kostja vastu nõude esitamine on välistatud.
  2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 5 lg 1 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

§ 438

lg 1 tulenevalt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Käesoleva vaidluse lahendamisel analüüsib kohus, kas: 1) kostja on rikkunud lepingu oluliselt; 2) kas puudused hoone või eluruumi konstruktsioonis annavad aluse lepingust taganemiseks; 3) kas poolte vahel sõlmitud leping välistab kostja vastu nõude esitamist.

  1. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 alusel tsiviilõigused ja -kohustused tekivad tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. Müügilepingu mõiste on toodud võlaõigusseaduse (VÕS) § 208, mille lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 116 lg 1 tulenevalt lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1 kohaselt tehing on toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. Sama paragrahvi lg 2 teise lause kohaselt ühepoolne tehing on tehing, mille tegemiseks on vajalik ühe isiku tahteavaldus. Kohus leiab, et taganemisavaldus on oma olemuselt ühepoolne tehing, milles peab sisalduma kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus võlasuhte lõpetamiseks. Müügilepingust taganemiseks olulise lepingurikkumise tõttu tuleb tugineda VÕS § 116 lg 2 sätestatud aluste esinemisele.
  2. 26.05.2021 taganemislepingus on hageja tuginenud VÕS § 116 lg 2 p 1, p
  3. Viidatud sättetest tulenevalt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud ja kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Hagejad kinnitavad taganemislepingus, et nad olid teadlikud sellest, et lepingu ese vajab kapitaalremonti. Samas heidavad nad kostjale ette müüja informeerimiskohustuse rikkumist ehk kohustuse teavitada, et hoone halvast seisukorrast tulenevalt tuleb hoone lammutada. Kohus ei nõustu hagejate argumentatsioonidega alljärgnevatel põhjendustel.
  4. Sisuliselt on hagejad arvamusel, et hoone tule- ja eluohtlikkuse tõttu ei ole omandatud eluruum elamiskõlbulik. Riigikohus on 26.09.2007 kohtuotsuse 3-2-1-71-07 punktis 13 leidnud, et seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlbulik. Kui hageja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi sellele, et 10

(14)2-21-17019 korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 2.1.4 on müüja avaldanud, et esemel ei ole selle ostjatele üleandmise hetkel mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, sealhulgas puuduvad lepingu esemel planeeringumuudatused ja ilma õigusliku aluseta teostatud ümberehitused, kuid lepingu ese vajab kapitaalremonti ja täielikku renoveerimist selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks, ehitisel puudub energiamärgis, korteris olevad puitaknad, seinad, põrandad ja laed vajavad rekonstrueerimist, välja on vaja vahetada elektrijuhtmestik, korteris veeja kanalisatsiooni torustik puudub ning vajadus on rekonstrueerida küttesüsteemid. Seega ei nõustu kohus hagis ja lepingust taganemise avalduses toodud hagejate väitega, et kostja ei informeerinud neid lepingu ese kapitaalremondi vajadusest.
  1. Hagiavalduse juurde lisatud EKEI riiklikult tunnustatud ekspert E. E.’i poolt 03.03.2021 koostatud (11.03.2021 allkirjastatud) ekspertarvamuse (ehitise erakorralise auditi) kohaselt Xxxx, korterelamu hoone piirde- ja kandekonstruktsioonid ning tehnovarustus on sedavõrd amortiseerunud, et hoonet ei ole võimalik kasutada sihtotstarbeliselt elukondliku hoonena. Hoone kasutamine on tuleja eluohtlik. Hoone rekonstrueerimine ei ole majanduslikult otstarbekas. Hoone kuulub täielikult lammutamisele (t.lk. 26-40). Pooltel on tekkinud vaidlus selle ekspertarvamuse tellija ja arvamuse tähenduse üle käesolevas tsiviilasjas. Arvamuse punkti 5 järgi ekspertiisi tellis Xxxx KÜ ja punkti 6.
  2. järgi uuringul osales R. K.. Kohus on kuulanud R. K. tunnistajana üle. Tunnistaja ütluste kohaselt tellis 2021.a ekspertiisi tunnistaja ise selleks, et selgitada välja, kas on mõtet maja rekonstrueerida. Korteriühistu üldkoosolekult läbi ekspertiisi määramist ei käinud (t. lk. 114). Sellega on kohus tuvastanud, et kostja ja teised korteriomanikud ei ole ekspertiisi määramist arutanud ega ekspertiisi tellimise otsust vastu võtnud. Kohtu poolt tsiviilasja raames ekspertiisi määramist ei ole pooled vajalikuks pidanud, kostja on kohtuistungil teatanud, et ei ole vajadust ekspertiisi määramiseks, kuna maja ongi vana ja lagunenud (t.lk. 118). Samas eeltoodu ei tähenda, et sellest tingituna ei oma hageja esitatud eksperdiarvamusel käesolevas ajas tähendust.

§ 229

lg 2 esimese lause järgi tõendiks võib olla tunnistaja ütlus, menetlusosalise vande all antud seletus, dokumentaalne tõend, asitõend, vaatlus ning eksperdiarvamus.

§ 272

lg 1 alusel dokumentaalne tõend on igasugune kirjalikult, pildistamisega või video-, heli- või elektroonilise salvestusega või muu andmesalvestusega jäädvustatud dokument või muu sellesarnane andmekandja, mis sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik kohtuistungil esitada tajutaval kujul. E. E.’i koostatud ekspertavamuse kohaselt lähteülesandeks eksperdile oli anda arvamus elamu kande-ja piirdekonstruktsioonide ehitustehnilise seisukorra kohta. Kohus leiab, et E. E.’i 03.03.2021 arvamus on dokumentaalne tõend osas, milles ta elamu ehitustehnilist seisundit kirjeldab. Elamu lammutamise osas ei ole võimalik eksperdiarvamusega arvestada, põhjusel, et elamu ohtlikuks tunnistamise ja selle lammutamise otsustamine ei ole eksperdi pädevuses. 41. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja oli teadlik eksperdi järeldusest ning kas tehingu tegemisel kostja varjas hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ning tehnovarustuse amortiseerumist ehk seda, et kostja korteri laetalad on mädanenud. Kostja on kinnitanud kohtuistungil, et eksperdiarvamuse sai kätte kohtumenetluse käigus (t.lk. 118 pöördel). Nimetatud asjaolu ei ole vaidluse all. Tunnistaja ütluste kohaselt kostja pole tunnistaja korteris käinud, vahetalade seisundist on tunnistaja kostjat informeerinud telefoni teel (t.lk. 115 pöördel, 116). Samas kostja ei ole tunnistaja poolt temale sellest teatamist kinnitanud, väites, et kostjat see asi ei ole huvitanud (t.lk. 116). Poolte seletuste ja tunnistaja ütluste alusel on selgunud, et on elumaja Xxxx kokku 7-st korterist kuulub tunnistjale kuuluvatele äriühingutele 4 korterit, millede osakaal on üle 51% kaasomandi osadest (t.lk 116 11

(14)2-21-17019 pöördel). Lisaks tunnistaja on isik, kes ise eksperdiarvamuse tellis ja kes, vaatamata väidetava elumaja ohtlikkusele, on samuti avaldanud kostjale soovi hagejatele müüdud korteriomandi tunnistajale võõrandamiseks. Tehing jäi tegemata, sest pakutud hind kostjalt ei rahuldanud. Need asjaolud kogumis viitavad sellele, et tunnistaja ütlused ei ole piisavalt usaldusväärsed, järeldamaks, et kostja teadis hoone piirde- ja kandekonstruktsioonide ning tehnovarustuse amortiseerumisest. Hagejate väited, et hoonet ei ole võimalik kasutada sihtotstarbeliselt elukondliku hoonena või hoone kasutamine on tule- ja eluohtlik, on kaudselt ümber lükatud ka poolte selgitustega ja tunnistaja ütlustega, et tegelikult elumajas sees inimesed endiselt elavad ja hoonet ei ole elamiskõlbmatuks tunnistatud. Rakvere Linnavalitsus ei ole Xxxx lammutamiseks ettekirjutust teinud. Kostja esitatud tõendi kohaselt 06.12.2021, so pärast korteri võõrandamist kostja poolt, on Rakvere Linnavalitsus andnud korralduse nr 795 Xxxx detailplaneeringu koostamiseks, mille eesmärgiks on muu hulgas ka olemasolevate hoonete lammutamine ja ridaelamu rajamine. Detailplaneeringu algatamise taotluse on esitanud Xxxx KÜ juhatus (t.lk. 153-157).
  1. Müügilepingu punktis 5.
  2. on pooled on kokku leppinud, et lepingu ese müüakse oluliste puudustega. Ostuhinna kokkuleppimisel on puudustega, ka võimalike varjatud puudustega arvestatud, sealhulgas on ostuhinda alandatud ühe 1 500 eurot võrra ning ostjad võtavad enda kanda riski, et lepingu esemel on puudusi, mida ei teadnud ei müüja ega ostjad või lepingu esemel tuleb teha kulutusi, mida ostjad ei planeerinud, s.t. ostjad kannavad kõik planeerimata, ootamatud ja ettenägematud kulud seonduvalt lepingu esemega müüjale nõudeid esitamata. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kuna lepingu punktis 2.1.4 on müüja selgelt viidanud, et lepingu ese vajab kapitaalremonti ja ka laed vajavad rekonstrueerimist, siis viitab kostja avaldatu kaudselt ka võimalikule laetalade vahetamise vajadusele. Asjas esitatud eksperdiarvamus ei välista müüdud korteri laetalade vahetamise võimalust, ekspert vaid järeldanud, et hoone rekonstrueerimine ei ole majanduslikult otstarbekas. Lepingu punktis 5.
  3. ostjad kinnitasid, et võtavad enda kanda riski, et lepingu esemel on puudusi, mida ei teadnud ei müüja ega ostjad või lepingu esemel tuleb teha kulutusi.
  4. Kohus ei nõustu hagejatega notari poolt nendele tehingu asjaolude piisavalt selgitamata jätmise kohta. Tõestamisseaduse (TõS) § 18 lg 1 sätestab, et notar selgitab välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Asjas ei ole väidetud, et lepingupooltel ei olnud võimalik notari juures tegelikku tahet piisavalt selgelt väljendada. Kui mõni lepingutingimus või tahteavaldus oli ebaselge, tuleks sellest ka notaruile teatada. Kuna seda ei ole tehtud, siis tuleb asuda seisukohale, et 17.03.2021 leping on sõlmitud selles kokkulepitud tingimustel.
  5. VÕS § 221 lg 2 kohaselt müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Korteriomand müüdi oluliste puudustega ja puudused olid ostjatele osaliselt nähtavad korteri ülevaatusel. Seega ilmselt oleks 12
(14)2-21-17019 pidanud lepinguobjekti seisund tekkitama kahtlusi ka ostjatel. Kuna korteriomand asub majas, kus on moodustatud korteriühistu (t.lk. 85-86, 151), siis elumaja piirde- ja kandekonstruktsioonide ning tehnovarustuse osas oli ostjatel võimalik küsida informatsiooni ka korteriühistult enne lepingu sõlmimist. Seda hagejad ei ole teinud. Menetluses esitatu alusel ei ole võimalik järeldada, et korteriühistu esimees kostjale kostja müüdud korteri laetalade mädanemisest teatas. Seega hagejate väited, et kostja varjas müüjate eest korteromandi laetalade mädanemist, ei ole piisavad järeldamaks, et hageja ka kogu elamu ehituskonstruktsiooni puudused varjas. Kostja tegevusetust ei ole võimalik kvalifitseerida lepingu olulise rikkumisena (VÕS § 116 lg 2 p 1) ja kostjale ei saa omistada kohustuse tahtlikult või hooletuse tõttu rikkumist (VÕS § 116 lg 2 p 3). Isegi kui hageja oleks kolmanda isiku korteri põrandatalade (hageja korteri laetalade) mädanemist näinud ja seda ostjate eest varajanud, siis ei piisaks sellest kostja poolt teatamiskohustuse rikkumisese rikkumise tõttu lepingust taganemiseks, sest müüdi ese, mis on elamiskõlbmatu ning kostjale heidetakse ette mitte müüdud asja (korteriomandi) vaid terve elamu ehituskonstruktsiooni puudustest teatamata jätmist. Lepingu punktis 3.1.
  1. on ostjad kinnitanud, et välistavad müüja vastutuse müüjale mitte teada olevate kinnistu varjatud puuduste eest, nad on teadlikud käesoleva lepingu punktis 2.
  2. nimetatud asjaoludest ning ei loe neid lepingu eseme puudusteks.
  3. Eeltoodud põhjendustel kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud müügileping ei ole 26.05.2021 lepingust taganemisavaldusega lõppenud. Sellepärast kohus jätab hagi lepingu eseme eest tasutud 12 500 eurot tagastamise nõudes rahuldamata. Põhinõude osas hagi rahuldamata jätmise tõttu ei ole põhjendatud ka välja mõista kostjalt hageja kasuks kahjuna 806.19 eurot, s.h lepingu sõlmimise kulud 65.14 eurot, ostjate poolt korteriühistule tasutud majanduskulud 400.25 eurot ja kohtuvälise menetluse kulud 340.80 eurot. Hagi tagamise abinõu tühistamine 46.Viru Maakohtu 01.11.2021 kohtumäärusega rahuldati hagejate hagi tagamise taotlus ja seati hagejate kasuks kostjale kuuluvale kinnistule registriosa nr xxxx, asukohaga Xxxx, IV jakku esimesele vabale järjekohale kohtulik hüpoteek summas 14 712.19 eurot.

§ 386

lg 3 alusel kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis kohus tühistab hagi tagamise abinõu. Menetluskulud 47.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

§ 174

lg 2 kohaselt maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.

§ 162lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna hagi jäetakse rahuldamata, siis kohus jätab menetluskulud hageja kanda.

  1. Kohus on nõudnud pooltelt menetluskulude nimekirjade esitamist ja on ka küsinud seisukohad menetluskuludele, kuid vaidluse olemust arvestades peab otstarbekas määrata menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast asjas tehtud lõpplahendi jõustumist.
  2. Kohtuotsus on tehtud eeltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel

§ 434, § 436, § 438, § 442, § 453 lg 1, lg 2, § 631, § 632 lg 1 sätete kohaselt. /digitaalselt allkirjastatud/ Ifret Mamedguseinov kohtunik 13

(14)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.