Obsah (4)

§ 72§ 75§ 79§ 71

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Kohtujurist Andrei Polovnjov Määruse tegemise aeg ja koht 19.08.2020. a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-402 Tsiviilasi H. P.i (P.), J.

§ 72

lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel.

§ 72

lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust.

§ 72

lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.

§ 75

lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. 22. Pooled vaidlevad selle üle, kas avaldajad üldse saavad käesoleva avaldusega kohtu poole pöörduda, kuna kinnistu osas on olemas kehtivkasutuskord, mille kohta on tehtud ka märkus kinnistusraamatusse. Avaldajad on märkinud, et kehtiv kasutuskord ei lähtu võrdsetel alustel kaasomanike huvidest ehk praegune kasutuskord on ebaproportsionaalselt ühe kaasomaniku poole kaldu, kes ei ole mh täitnud oma senist kasutuskorra kokkuleppest tulenevat kohustust seoses pööningukorruse väljaehitamisega. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-12-08 p-des 9-10 märkinud järgmist: „Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal. Lähtudes

§ 79

lg-st 1 kehtivad vallasasja kaasomanike kokkulepped ka nende õigusjärglaste suhtes, st need seovad kaasomaniku vahetumisel ka uut kaasomanikku. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab

§ 79

lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta aga üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel (vt selle kohta ka Riigikohtu

1. veebruari
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-07, p 19,
3. novembri
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-197-06, p-d 21 ja 22 ning viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-04, p 11). Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (vt nt pärimisseaduse § 130 lg 1), st sõna "õigusjärglaste" tuleb

§ 79lg 2 tähenduses mõista kui "eriõigusjärglaste".

Seadus ei anna selget vastust, kas kaasomanike õigusjärglaste suhtes kehtivad ka kaasomandis oleva asja valdamise või kasutamise kohta tehtud kaasomanike enamuse otsused. Vaatamata

§ 79

6 pealkirjale ei ole nimetatud sätte tekstis juttu kaasomanike enamuse otsustest. Riigikohus on varem möönnud, et

§ 79

reguleerib sisuliselt ka kaasomanike enamuse otsuste kohustuslikkust kaasomaniku õigusjärglaste suhtes (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05, p 22). Siiski asub kolleegium seisukohale, et kuna asjaõigusseadus (mh

§ 79

) ei näe ette otsuste kohustuslikkust kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kehtivad kaasomanike enamuse otsused üksnes otsuse vastuvõtmise ajal kaasomanikeks olnud isikute suhtes.“ Seega kuivõrd 2007. a sõlmitud kasutuskorrakokkulepe on notariaalne ning selle kohta on tehtud ka märge kinnistusraamatusse, on nimetatud leping tänastele kaasomanikele siduv (

§ 79lg 2).

Sisuliselt soovivad avaldajad kehtivat kasutuskorra kokkulepet muuta. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-121-05 p-is 42 kinnitanud, et sarnaselt kinnisasjale juurdepääsuõigusega võib asjaolude muutmisel nõuda kohtult ka varem määratud kasutuskorra muutmist.

1. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (vt ka Riigikohtu
2. veebruari
3. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12;
4. aprilli
5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13;
6. veebruari
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42;
8. aprilli
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14;
10. mai
11. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 14).
12. Avalduse kohaselt soovivad avaldajad, et kohus määraks kasutuskorra kindlaks lähtuvalt avaldusele lisatud plaanidest. Kohus on seisukohal, et avaldus on põhjendatud osaliselt. Vaidlust ei ole elamu keldri-, I ja II korruse osas, jätkub praegune eluline olukord, kasutuskord jääb selles osas igal juhul kehtima. Sisuliselt on kaasomanike vahel vaidlus õue-ala ja pööningu osas.
13. Käesoleval juhul on kehtiva kasutuskorraga reguleeritud kinnistu kasutamine selliselt, et elamu ümbrus ning selle vahetu tagumine osa (s.o ca 50% kinnistu hooviast) on kaasomanike ühiskasutuses ning kinnistu edela/lääneosas on maakasutus reguleeritud vastavalt omandiosade suurusele (vt tlk 33 – plaan). Avaldajad soovivad reguleerida kogu hooviala kasutamist selliselt, et kõigi kaasomanike ühiskasutuses olev osa puuduks (vt tlk 9 - plaan). Poolte vahel on erimeelsused ühiskasutuses oleva hooviala kasutamisel, mistõttu kohus on seisukohal, et ühiskasutuses olev hooviala on mõistlik kasutuskorraga n.ö likvideerida ning määrata kindlaks, millist osa hoovialast on igal kaasomanikul õigus kasutada. Kinnistu hoovi kasutuse jaotamine avaldaja toodud viisil on põhjendatud, kuivõrd see vastab tänasele kasutusele, nimetatud kasutus ei ole ühegi kaasomaniku huvidega vastuolus, se võimaldab kaasomanikel pääseda probleemideta kinnistul asuvate kuurideni ja enda kasutuses olevasse majaossa-korterisse ning õuealale. Sellise kasutuse määramine ei ole kaasomanike huvidega vastuolus, hoopis vastupidi, see vastab kaasomanike huvidele, kuivõrd üksnes seadustab-kinnistab juba täna toimiva korra. Ühiskasutuses oleva hooviala jagamine käesoleva kasutuskorraga kõrvaldab ka sõidukite parkimisega ning asjade ladustamisega seonduvad probleemid. Samuti kasutavad juba täna avaldajad ühelt poolt ning puudutatud isikud teiselt poolt kinnistule pääsemiseks erinevaid väravaid, mistõttu on kõigile kaasomanikele tagatud ka juurdepääs avalikult kasutatavale teele – Xxxx. Kohus on seisukohal, et puudutatud isiku poolt pakutud idee jätta hooviala ühiskasutusse ja reguleerida üksnes parkimise korraldust, põhjendamatu. Üksnes parkimiskorralduse sätestamine ei lahendaks muid hoovialaga seotud erimeelsusi (nt asjade ladustamine jms).
14. Hoone pööning on kasutuskorra kokkuleppega jäetud H. T.e ainukasutusse- ja valdusesse (p 2.2.3). Avaldajad soovivad, et hoone pööninguosa oleks kaasomanike ühiskasutuses. Avaldajad viitavad, et; (i) H. T. ei ole tänase päeva seisuga täitnud oma
15. a. sõlmitud kasutuskorra 7 kokkuleppest tulenevat kohustust, milleks oli kinnistul paikneva elamu katusealuse (pööningu) väljaehitamine; (ii) kehtiv kasutuskorra kokkulepe ei lähtu võrdsetel alustel kaasomanike huvidest ehk praegune kasutuskord on ebaproportsionaalselt ühe kaasomaniku poole kaldu; (iii) osad toonased osapooled olid omavahel lähisugulased; (iv) elamu katus on halvas seisus ning ühine kasutus võimaldaks avaldajatel enda poole katusest renoveerida. Kohus leiab, et avaldus tuleb pööningu osas rahuldamata jätta. Avaldajad ei ole esitanud ühtegi mõjuvat põhjust, miks peaks hoone pööninguosa jätma kaasomanike ühiskasutusse. 06.12.2007 lepingu peatükis 3 anti teiste kaasomanike poolt H. T.ele nõusolek hoone pööningukorruse väljaehitamiseks. Tegemist ei ole pööningu väljaehitamise või katuse ja korstna renoveerimise kohustusega. Asjaolu, et H. T. ei ole tänaseni kaasomanike kokkuleppest tulenevat õigust realiseerinud, ei anna alust kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks. Asjakohane ei ole ka viide kaasomanike võrdsusele. Avaldajad olid (või vähemalt pidid olema) kaasomandi osa omandamisel teadlikud, et kinnistu osas on kehtiv kasutuskord, kuna selle kohta oli tehtud märge kinnistusraamatusse. Samuti pidid seega olema teadlikud, et see kasutuskord on ka neile siduv. Kehtiva kasutuskorra kokkuleppe mõjul kujunes ka avaldajate kaasomandiosa ostuhind. Seega asjaolu, et üks kaasomanik saab kasutuskorra kokkuleppe alusel kasutada suuremat osa kaasomandis olevast asjast, kui tema kaasomandiosa suurus eeldab, ei ole aluseks kasutuskorra kokkuleppe muutmiseks. Siiski võib see teistele kaasomanikele anda õiguse ja aluse esitada suuremat osa valdava kaasomaniku vastu rahalise hüvitisnõude. Riigikohus märgib, et üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal maksta selle eest teistele hüvitist. Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et

§ 71

lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta

§ 71

lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14;
3. veebruari
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1149-10, p 13). Kasutuskorra muutmise aluseks olevaks oluliseks asjaoluks ei saa kohtu hinnangul olla see, et kasutuskorra sõlminud isikud olid lähisugulased. Samuti ei anna kasutuskorra muutmiseks alust soov renoveerida elamu katust. Kohus osundab, et elamu katus on vaatamata kehtivale kasutuskorrale kõigi kaasomanike kaasomandis.

§ 72

lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Seega on avaldajatel õigus elamu katus renoveerida ning nõuda hiljem teistelt kaasomanikelt katuse renoveerimiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Kehtiv kasutuskord seega ei takista elamu alahoidmiseks tehtavate parenduste ja paranduste tegemist. Olukorras, kus kaasomanik ei täida kasutuskorra kokkuleppest tulenevaid õigusi või kohustusi kohaselt (s.o rikub kasutuskorra kokkulepet, nt ei luba korstnapühkijal katusele minna), on teistel kaasomanikel õigus nõuda kasutuskorra kokkuleppe täitmist (

§ 72lg 5).

1. Kuivõrd kohus analüüsis käesolevas lahendis üksnes olemasoleva kasutuskorra muutmise põhjendatust ja ülejäänud osas kattub avaldus juba kehtiva kasutuskorraga, siis ülejäänud osas tuleb avaldus rahuldamata jätta. Kohus muudab käesoleva määrusega osaliselt üksnes kinnistu hooviala kasutust puudutavat, ülejäänud osas jääb varasem kasutuskord kehtima. 8
2. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et antud juhul on põhjendatud kohustada puudutatud isikuid TsÜS § 68 lg 5 alusel andma tahteavaldus Xxxx kinnisasja osas kasutuskorra osalise muutmise kokkuleppe sõlmimiseks ning vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
3. Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 7000 eurot. Menetluskulud
4. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et olukorras, kus antud menetlus toimus avaldajate huvides, kuid avaldus kuulus osaliselt rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik 9