← Eesti

3-20-2557/33

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtukoosseis Tallinna Ringkonnakohus Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Maret Altnurme Otsuse tegemise aeg ja koht 10.12.2021, Tallinn Haldusasja

) § 13 lg-ga

  1. See säte ei hõlma Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmise keeldu olukorras, kus ehitise omaniku õigused on kaitstud AÕS §-ga
  3. OÜ Balti Kinnisvara esitas 15.09.2020 korralduse peale vaide, mille Maa-amet jättis 20.11.2020 korraldusega nr 1-17/20/2716 (vaideotsus) rahuldamata.
  4. OÜ Balti Kinnisvara esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 15.09.2020 ja 20.11.2020 korralduste tühistamiseks. 1) Kaebajal on õigus erastada temale kuuluva ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa (MaaRS § 22 lg 1,

§ 13lg 3).

Maa ostueesõigusega erastamine on prioriteetne maa munitsipaalomandisse andmise ees. Kaebaja ei ole loobunud Atlantise hoone ühe osa aluse maa erastamise taotlemisest. Ostueesõigusega erastamise avalduses on soovitud erastada maad Narva mnt 2 asuva hoone juurde ca 8000 m2. Seega soovis kaebaja õiguseellane ka Narva mnt 2 hoone põhimahust eenduva osa aluse ja selle teenindamiseks vajaliku (seni erastamata) maa ostueesõigusega erastamist. 3

(9)3-20-2557 2) Kui kaebajat saaks lugeda talle kuuluva ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise nõudest loobunuks, tuleks seada ehitise omaniku kasuks ehitise alusele maale hoonestusõigus. Hoonestusõiguse seadmise eeldusena peaks jätma ehitise aluse maa riigi omandisse (

§ 13lg 5, Maa

RS § 31 lg 1 p 10 ja § 351 lg-d 1–4 ja 7). 3)

§ 13lg 3 koosmõjus Maa

RS sätetega on AÕS suhtes erinormid ning välistavad teisele isikule kuuluva ehitise aluse maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse andmise ja riigi omandisse jätmise. AÕS § 148 lg 2 ei ole praegusel juhul kohaldatav. Sätet saaks rakendada üksnes juhul, kui põhimahuna Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone omanik oleks mingi osa hoonest ehitanud asjaõiguseta, kuid heauskselt Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljuvana. Kuid ka sellisel juhul olnuks AÕS § 148 lg 2 rakendamine kahe kinnistu omaniku vahelise eraõigusliku vaidluse esemeks, mitte haldusaktiga ühele maaomanikule pandavaks kohustuseks. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal oli Narva mnt 2g maaüksus reformimata riigimaa, mitte Tartu linnale kuuluv kinnistu. 4) Maa-amet käitus sõnamurdlikult, sest on varem korduvalt rõhutanud teisele isikule kuuluva hoone osa asumist munitsipaalomandisse taotletaval maal ja leidnud, et teisele isikule kuuluva ehitise alune maa tuleb munitsipaalomandisse antava maa koosseisust välja arvata või sõlmivad linn ja ehitise omanik kokkuleppe, mille alusel võiks ehitisealune maa siiski jääda munitsipaalomandisse antava maa koosseisu (vt 09.10.2017 kiri nr 6-7/17/8013-9). 5) Puudub alus era- ja avaliku huvi kaalumiseks, sest Narva mnt 2g munitsipaalomandisse andmine on välistatud. Ehitise omaniku ilmajätmine õigusest erastada ostueesõigusega kogu talle kuuluva ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa ei ole kaalutlusotsus. Tartu linna üldplaneering ei sätesta Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljapoole jääva hoone osa aluse maa osas sundvalduse rakendamise vajadust. Kaebajal oleks maa erastamise järel kallasraja maa omanikuna ikkagi kohustus tagada läbipääs oma kinnisasjast. Maa-amet ei ole sellele tähelepanu pööranud.

  1. Maa-amet palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud korraldustes avaldatud seisukohtade juurde. 1) Kaebajal on õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja tingimustel. Atlantise hoone juurde maa ostueesõigusega erastamise menetlus on lõppenud ja uut avaldust ei ole kaebajal õigust esitada. Puuduvad haldusmenetluse uuendamise alused. Vaidlustatud korraldustes on nõuetekohaselt kaalutud kõigi õigusi ja huve. 2) Atlantise hoone koos eenduva osaga on püstitatud heauskselt ning Tartu linnal on kohustus ehitist ja selle kasutamist taluda ka juhul, kui reaalservituudi seadmise kokkulepet ei saavutata. Vaidlustatud korraldusega ei otsustatud reaalservituudi seadmist, mistõttu ei tulnud seda aspekti analüüsida. Kaebajal ja kolmandal isikul on olnud pikalt aega kokkulepete sõlmimiseks. Kuna kokkulepet ei saavutatud, tuli Maa-ametil otsus vastu võtta, sest maareform ei saa kesta lõputult.
  2. Tartu linn palus jätta kaebus rahuldamata, nõustudes Maa-ameti seisukohtadega. 1) Narva mnt 2 asuvale ehitisele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr
  3. Asjakohane ei ole väide, et erastamistaotluses märgitud 8000 m2 suurune maa-ala hõlmas ka Narva mnt 2g maa-alal paiknevat kaebajale kuuluvat hooneosa. Korralduse juurde kuulus maa erastamise ja teenindusmaa määramise projektiplaan. Kaebaja juhatuse liikmele näidati looduses piirid kätte ja ta allkirjastas 12.09.1996 piiriprotokolli. 4

(9)3-20-2557 Kolmandale isikule ei ole teada, milliste kokkulepete alusel lubati
  1. aastatel ehitada restorani Kaunas hoone külge suvekohvik, mis ulatus väljapoole restorani ehitamiseks eraldatud maad. Narva mnt 2g maaüksusele ulatuv Atlantise hoone osa rekonstrueeriti
  2. a ehitusloa alusel. Erastamisavaldus esitati enne restorani hoone rekonstrueerimise ehitusloa taotlust. Seega on Atlantise hoone omanikud olnud teadlikud kinnistu piiridest ja linna seisukohtadest. Erastamise menetluses ei ole tehtud viga. 2) Narva mnt 2g maaüksusele ulatuv Atlantise hoone osa alune maa on olnud alati avalikus kasutuses ning seda on hooldanud ja rekonstrueerinud kolmas isik. Jalgteed on avalikes huvides ehitanud Tartu linn, sh selle lõigu, mis vahetult piirneb kaebajale kuuluva hoonega. Hoone ette on Tartu linn avalikes huvides rajanud paatide sildumiskoha. Kaebaja klientidele on võimaldatud igal aastal tasuta välikohviku rajamist Tartu linna ehitatud kaldaalale. 3) Narva mnt 2 hoone ehitus üle kinnistu piiri on toimunud kokkuleppel asjaomaste ametiasutustega, kuid see ei ole tänapäevasel viisil asjaõiguslikult fikseeritud. Eeltoodut arvestades on vastustaja õigesti viidanud AÕS § 148 lg-le 2 ja kolmanda isiku talumiskohustusele – seda ka juhul, kui kolmas isik ja kaebaja ei saa servituudi seadmises kokkuleppele. Kolmas isik on jätkuvalt valmis seadma tähtajatu ja tasuta üleehitamisservituudi üle Narva mnt 2 kinnistu piiri ulatuva ehitise osa alusele maale.
  3. Tallinna Halduskohus jättis 23.04.2021 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. 1) Kuna Tartu linn esitas taotluse vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse andmiseks 10.10.2012, tuleb asja lahendamisel kohaldada enne 01.07.2016 kehtinud MaaRS sätteid (vt MaaRS § 401). 2) Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr 1335 määrati Narva mnt 2 maa-alal asuva hoone teenindamiseks vajalik maa (5390 m2). Sellega on Atlantise hoone teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamine lõpule viidud. Erastamise materjalide järgi jääb Atlantise hoone eenduv osa, mis toetub postidele, kaebajale erastatud maa piiridest väljapoole ning kaebaja ei ole taotlenud nn eenduva osa aluse maa erastamist. Erastatava maa suurus ja piirid olid kaebajale teada, sest ta on allkirjastanud 12.09.1996 piiriprotokolli. Seega ei ole kaebaja kunagi soovinud erastada praeguse Narva mnt 2g katastriüksusega hõlmatud maa-ala. Kaebaja ei ole korraldust nr 1335 vaidlustanud, millest saab järeldada, et ta oli erastatava maa piiridega nõus. 3) Kaebajal ei ole õigust erastada maad, mis jääb Narva mnt 2 kinnistu piiridest välja, sh sellel kinnistul asuva hoone eenduva osa ja postide alla jäävat maa-ala, sest kaebaja taotlus on korraldusega nr 1335 lahendatud ja sellega on ta oma erastamisõiguse realiseerinud. Uut taotlust ei ole kaebaja esitanud ja MaaRS §-s 40 sätestatud tähtaegu arvestades ei ole see enam ka võimalik. Lisaks saab maad erastada vaid ehitise kui vallasasja juurde. Erastamismenetluse lõppemise järel ei saa Narva mnt kinnistul asuva ehitise osa lugeda vallasasjaks

§ 13

lg 3 mõttes, mille juurde saaks maad erastada – seda ka juhul, kui ehitise osa ulatub osaliselt üle Narva mnt 2 kinnisasja piiri (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 määrus nr 3-202557 ja 26.05.2017 otsus nr 3-16-1432). 4) Eeltoodud põhjustel ei saa kaebaja nõuda ka Narva mnt 2 asuva kinnistu piiridest väljuva hoone osa alusele maale tema kasuks hoonestusõiguse seadmist. Kaebaja kinnistul asuva hoone teenindamiseks vajalik maa on kindlaks määratud maa ostueesõigusega erastamise menetluses. 5

(9)3-20-2557 AÕS § 241 lg 3 kohaselt ei saa hoonestusõigus piirduda ehitise ühe osaga, nagu korrus, kui ehitis ei ole jagatav ja ehituse osa ei ole iseseisvalt majandatav. Lisaks ei saa ehitist ega selle osa pärast erastamismenetluse lõppemist lugeda vallasasjaks

§ 13lg 3 tähenduses.

5) Kaebaja õigused on ka hoonestusõigust seadmata piisavalt kaitstud. Isegi kui kaebaja ja Tartu linn ei saavuta kokkulepet reaalservituudi seadmiseks, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle Narva mnt 2 kinnisasja piiri ulatuva hoone osa omanikuks. Tartu linnal on kohustus Narva mnt 2 kinnistu piirist üle ulatuvat ehitise osa taluda, sest kaebaja on ehitanud hoone heauskselt (vt AÕS § 148 lg-d 1 ja 2; Riigikohtu 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08; Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 määrus nr 3-20-2557). Vaidlustatud korralduses ei reguleerita tulevikus kaebaja ja Tartu linna vahel tekkivaid õigussuhteid (sh ei seata reaalservituuti), vaid selgitatakse ehitise osa omaniku õigusi. 6) Asjakohane pole kaebaja väide, et Narva mnt 2g maaüksusele jääva ehitise osa alune maa pole kunagi olnud haljasala ja kaebaja ei ole kunagi takistanud ligipääsu avalikult kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Tartu linna uues üldplaneeringus hõlmab roheala juhtotstarbega maa-ala kõnealuses piirkonnas katkematult kogu Emajõe kaldaala. Jõeäärset kõnniteed on avalikult kasutatud. Tartu Linnavalitsuse tellimusel on

  1. a-l koostatud Emajõe vasakkalda kaldakindlustuse rekonstrueerimise põhiprojekt (töö 44-16-TP), mille eesmärk on amortiseerunud kaldakindlustuse ja kaldapealsete käiguteede rekonstrueerimine terviklikul alal Kaarsillast Atlantise hooneni. Selle järgi luuakse kaldapealsele uus kergliiklustee, mis võimaldab sujuvalt kulgeda mööda Emajõe vasakkallast. Projektilahenduses on mh lähtutud Tajuruum OÜ koostatud Emajõe kaldapealse arhitektuursest eskiisprojektist, millega on antud kaldapealsele laiem funktsioon aktiivseks vaba aja veetmiseks Emajõe ääres. Kuigi see projekt ei ole veel ellu viidud, on oluline, et töid ei takistaks maaomanike eriarvamused projekti elluviimise küsimustes. 7) Vastustaja käitumine on olnud eksitav, sest tema 09.10.2017 ja 24.05.2019 kirjades kajastub arusaam, et Atlantise hoone eenduva osa alune maa oleks tulnud erastada Narva mnt 2 ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Hiljem on vastustaja tunnistanud selle seisukoha ekslikkust. Varasemad ebaõiged seisukohad ei muuda vaidlustatud korraldust õigusvastaseks. 8) Kaebajal ja Tartu linnal on ka maa munitsipaalomandisse andmise korral võimalik leppida kokku reaalservituudi seadmises. Usutav ega asjakohane pole kaebaja väide, et korralduse kehtima jäämine halvendaks tema positsiooni reaalservituudi seadmise tingimustes kokkuleppimisel. Tartu linn on teinud kaebajale korduvalt ettepanekuid reaalservituudi seadmiseks, sh suuremale alale kui Atlantise hoone eenduva osa alune maa. Pole usutav, et edaspidises menetluses hakkab kolmas isik kaebaja õigusi põhjendamatult piirama. Kolmas isik on kohtule avaldanud, et on valmis taluma hoone eenduvat ja postidele toetuvat osa tähtajatult ja tasuta. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  2. OÜ Balti Kinnisvara palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. 1) Atlantise hoone ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas on maareform läbi viidud osaliselt. Narva mnt 2 ja 2g maa-alad olid algselt reformimata riigimaad. Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr 1335 erastati ostueesõigusega üksnes osa Atlantise hoone alusest ja selle teenindamiseks vajalikust maast. Narva mnt 2 piire ületava ehitise osa aluse maa omandi 6

(9)3-20-2557 küsimus jäi lahendamata ja kaebaja eeldas, et selles osas erastamismenetlus jätkub. Kaebaja ei ole loobunud ülejäänud maa erastamise soovist. Riigikohus pidas 21.05.2008 otsuses nr 3-2141-08 (p 23) olukorda, kus ühe isiku omandis oleva ehitise osa alune maa antakse maareformi käigus teise isiku omandisse, maareformi läbiviimisel tehtud veaks ja seetõttu õigusaktidega vastuolus olevaks. Praegusel juhul saab maareformi läbiviija eksimusest kasu Tartu linn. Selliselt ei saa maa munitsipaalomandisse andmine olla õiguspärane. Enne vaidlustatud korralduse andmist oleks tulnud lahendada kaebajale kui eraõiguslikule isikule kuuluva Atlantise hoone eenduva osa aluse maa omandi küsimus. Kohtu viidatud reaalservituudi seadmise kokkulepe ei ole mõistlikult saavutatav. 2) MaaRS § 22 lg 1 ja

§ 13

lg 3 kohaselt ei saa munitsipaalomandisse anda maad, mis kuulub ostueesõigusega erastamisele. Kaebajal kui ehitise omanikul on ehitise aluse maa omandamisel eesõigus kohaliku omavalitsuse üksuse ees. Kaebaja õigus saada ostueesõigusega erastamise teel kogu ehitise aluse maa omanikuks ei sõltu sellest, kas ehitis on vallasasi või kinnisasja oluline osa, sest sel viisil erastamine ei ole käsitatav tsiviilkäibena.

§ 13

lgte 1 ja 3 mõte oli üksnes ära hoida olukord, kus pärast AÕS vastuvõtmist oleks kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuulunud maa omanikule ehk riigile, ja tagada, et ehitise omanikud jääksid jätkuvalt nende omanikeks ja omanikel oleks teatud aja jooksul võimalik neid ehitisi käsutada. Viidatud sätteid ei saa tõlgendada laiendavalt nii, et see välistab reformimata riigimaal asuva ehitise osa aluse maa erastamise ehitise omanikule põhjendusega, et ehitis ei ole enam vallasasi. Sellise ehitise omanikul on jätkuvalt õigus saada erastamise teel kogu ehitise aluse maa omanikuks. Õigusaktid ei välista ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamiseks mitme menetluse läbiviimist. Halduskohtu otsuses viidatud haldusasja nr 3-16-1432 asjaolud olid praegusest vaidlusest erinevad. Maa-amet oli aastaid seisukohal, et Atlantise hoone alust maad ei saa munitsipaalomandisse anda. Vaidlustatud korralduse vastupidine sisu on seetõttu üllatuslik, kuid halduskohus ei ole vastustaja sõnamurdlikkusele mingit tähelepanu pööranud. 3) Munitsipaalomandisse ei saa anda maad, millele tuleks seada hoonestusõigus. Kui käsitada kaebaja tegevust erastamisõigusest loobumisena – millega kaebaja ei nõustu –, tuleks tema kui ehitise omaniku kasuks seda hoonestusõigus ehitise alusele maale. Selle eeldusena tuleb esmalt maa jätta riigi omandisse (

§ 13lg 5, Maa

RS § 31 lg 1 p 10, § 351 lg-d 1–4 ja lg 7). Jääb arusaamatuks, miks kohus kohaldas selles küsimuses AÕS § 241 lg-t 3, mitte MaaRS sätteid. Pealegi polnud kohtul alust neid küsimusi analüüsida, sest vaidlustatud haldusaktis ei ole hoonestusõigusega seonduvat üldse puudutatud. 4) Kaebajat ei saa jätta erastamisõigusest ilma viitega Tartu linna üldplaneeringule ja rekonstrueerimise projektile, sest sellised alused ei tulene seadusest. 5) Vastustajal ei olnud otsuse tegemisel kaalutlusõigust, sest kaebaja õiguste tõttu on vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse andmine välistatud. Seetõttu pole asjakohane järeldus, et avalik huvi on kaebaja õigustest kaalukam. Vastustaja argumendid on ka sisuliselt põhjendamatud, sest Tartu linna huvidega haljasala rajamiseks saaks samaväärselt arvestada siis, kui kogu Atlantise hoone alune ja selle teenindamiseks vajalik maa erastatakse kaebajale. Kallasraja kasutamise õigus tuleneb seadusest ja kaebaja ei saaks seda kuidagi takistada. 6) AÕS § 148 ei ole kaebaja ja Tartu linna vaheliste suhete reguleerimiseks asjakohane. Naabrusõiguste ja talumiskohustuse reguleerimisele AÕS alusel tuleb eelistada avalikõiguslikest normidest kaebajale tulenevat erastamisõigust. Maareformi küsimust ei saa lahendada AÕS alusel. Riigikohtu 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08 puudutas olukorda, kus kogu ehitise aluse maa osas oli maareform läbi viidud ning kaks eraõiguslikku isikut vaidlesid 7

(9)3-20-2557 omandireformi käigus teise isiku maale jäänud ehitise osale juurdepääsu saamise üle. Viidatud asjas oli tegemist maareformi läbiviija veaga, mida ei olnud enam võimalik parandada. Praeguses asjas on viga võimalik parandada. Seda viga ei saa siiski kõrvaldada pärast maa munitsipaalomandisse andmist seatava reaalservituudiga. Sellise kokkuleppe sõlmimisele viitamine on käsitatav kaebaja survestamisena, see on vastuolus maareformi eesmärgiga ja rikub kaebaja õigust maad erastada. 7) Vastutaja on käitunud vastuoluliselt ja sõnamurdlikult. Kaebajal on tekkinud ootus, et tal on võimalik erastada vähemalt osa Narva mnt 2g maaüksuse maast. 11. Maa-amet ja Tartu linn palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate seisukohtade juurde ja nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 12. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid kõiki (HKMS § 201 lg 4). 13.

§ 13lg-st 3 ja Maa

RS-st tulenes Atlantise hoone omanikule õigus erastada hoone juurde maad neis õigusaktides ettenähtud alustel ja korras. Erastamisõigust sai realiseerida ettenähtud tähtajaks avalduse esitamisega (MaaRS § 40). Kaebaja õiguseellane esitas Atlantise hoone juurde maa ostuõigusega erastamise avalduse ja Tartu Linnavalitsus määras 01.08.1996 korralduse nr 1335 „Narva mnt 2 hoone teenindamiseks vajaliku maa määramine, nõustumine maa ostueesõigusega erastamisega, maakasutamise sihtotstarbe ja maa maksustamishinna määramine, maa maksumuse määramise akti kinnitamine“ p-s 1 hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390 m². Halduskohus on otsuse p-s 14 tuvastanud, et Emajõega piirnevas piirilõigus ühtis kaebaja õiguseellase erastamise avalduses märgitud piir talle erastada võimaldatud maa-ala piiriga. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, millest saaks järeldada vastupidist. Korralduse nr 1335 vastuvõtmisega on erastamisavaldus lahendatud ja selle korralduse alusel tehtud toimingutega on Atlantise hoone juurde maa ostueesõigusega erastamise menetlus lõpule viidud. 14. Isegi kui korraldus nr 1335 on õigusvastane – nt põhjusel, et Atlantise hoone teenindamiseks vajaliku maa hulka tulnuks tol ajal kehtinud MaaRS ja teiste õigusaktide kohaselt arvata ka kogu hoonest eenduva suvekohviku alune ja seda ümbritsev maa-ala –, on tegemist kehtiva ja siduva haldusaktiga. Teenindamiseks vajaliku maa suuruse või piiridega mittenõustumise korral oleks erastamisavalduse esitanud isik pidanud korralduse nr 1335 vaidlustama. Kaebaja õiguseellane oli ilmselgelt teadlik, et Atlantise hoone juurde erastatud maa hulka ei kuulunud hoonest eenduva osa alune maa, mis jääb praegusest Narva mnt 2 kinnistust väljapoole. Vaidlust korralduse nr 1335 õiguspärasuse üle ei saa uuesti avada Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmise menetluses.

§ 13lg 3 koos Maa

RS-ga ei anna kaebajale otse seadusest tulenevat uut nõudeõigust pärast erastamisavalduse lõplikku lahendamist sama hoone juurde täiendava maa ostueesõigusega erastamiseks – seda isegi juhul, kui maareformi viiakse läbi maaüksuse suhtes, kuhu ulatub Atlantise hoone eenduv osa. 15. Ringkonnakohus jääb ka 05.03.2021 määruses võetud seisukoha juurde, et ehitise alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad saab ostueesõigusega erastada ehitise kui vallasasja juurde.

§ 13lg 3 ls 3 kohaselt ei kuulu ehitisealune maa teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, 8

(9)3-20-2557 kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 13

eesmärk oli välistada AÕS jõustumisel olukord, kus kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuuluksid maa omanikule, st üldjuhul riigile. Seetõttu loeti kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitised vallasasjadeks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus asjas nr 3-16-1432). Erastamismenetluse lõppemise ja selle tulemusel kinnisasja moodustamise järel ei saa erastatud maa-alal asuvat hoonet enam lugeda vallasasjaks. Atlantise hoone ei ole seega enam käsitatav vallasasjana

§ 13lg 3 mõttes, mille juurde saaks ehitise alust maad erastada.

Samal põhjusel ei saa kaebaja enam nõuda Atlantise hoone osa alusele maale hoonestusõiguse seadmist (vt ka AÕS § 241 lg 3, mille järgi ei või hoonestusõigust seada ühe korruse vms horisontaalse tasapinna suhtes).

  1. Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebajal kolmanda isiku ees MaaRS-st tulenevat eesõigust saada Atlantise hoone omanikuna Narva mnt 2g maaüksuse (või selle osa) omanikuks. Vastustaja võis vaidlustatud korralduste vastuvõtmisel lähtuda eeldusest, et Atlantise hoone juurde maa erastamine on lõplikult lahendatud ning kaebaja on Atlantise hoonega seonduvalt oma MaaRSst ja AÕS § 13 lg-st 3 tuleneva erastamisõiguse realiseerinud. Halduskohus on otsuse p-s 17 õigesti selgitanud, et kaebaja õigusi seoses Atlantise hoone eenduva osaga on võimalik tagada tavapäraste tsiviilõiguslike vahenditega ka pärast seda, kui Narva mnt 2g on antud munitsipaalomandisse. Kuna ei ole vaidlust, et Atlantise hoone on püstitatud heauskselt, on kolmandal isikul AÕS §-st 148 tulenev Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva hoone osa talumise kohustus, mis hõlmab nii hoone kasutamist kui ka sellega seotud hädavajalikku maakasutust (omandireformi käigus AÕS § 148 analoogia korras kohaldamise kohta vt Riigikohtu otsus asjas 3-2-1-41-08, p 22). Kolmas isik on korduvalt kinnitanud, et on nõus ehitist taluma tähtajatult ja tasuta ning seadma ka reaalservituudi.
  2. Eeltoodut arvestades ei puuduta kaebaja õigusi see, kas kõnealuse maaüksuse munitsipaalomandisse andmine on piisavalt põhjendatud, arvestades mh kolmanda isiku plaane seoses maaüksuse edasise kasutamisega (vt halduskohtu otsuse p 18). Neid asjaolusid ei pidanudki halduskohus praeguse asja lahendamisel hindama ning ringkonnakohus jätab samuti apellatsioonkaebuse asjaomased väited tähelepanuta.
  3. Halduskohus võttis arvesse, et vastustaja on Atlantise hoone aluse maa munitsipaalomandisse andmise võimalikkuse osas väljendanud vastuolulisi seisukohti. Sellest ei saa aga tekkida kaebajale nõudeõigust täiendava maa erastamiseks Atlantise hoone juurde. Seetõttu leidis halduskohus õigesti, et vastustaja varasemad eksitavad seisukohad ei anna alust vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks.
  4. Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
  5. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole ringkonnakohtule menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 9

(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.