Obsah (21)

§ 307§ 115§ 305§ 278§ 297§ 296§ 101§ 35§ 128§ 292§ 309§ 313§ 316§ 196§ 282§ 314§ 82§ 132§ 127§ 286§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 29.01.2021.a Tallinn Tsiviilasja number 2-19-8742 Tsiviilasi Adair OÜ hagi O

§ 307

lg 1 sätestab, et kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Hageja leiab, et vaidlusalusel juhul ei olnud pandiõiguse teostamine kooskõlas

§ 307lg-ga 1, kuna üürnikul puudus kavatsust ära kolida.

Üürnik tegi üüripinnal n-ö ümberkorraldusi korrapärase majandustegevuse raames ning kooskõlas Üürniku 16.11.2018 e-kirjas tehtud ettepanekuga poolitada üürpind ning avada poolel pinnal kauplus / kohvik. Seetõttu on hageja seisukohal, et kostja on teostanud pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. Asjaõigusseadus ega tsiviilseadustiku üldosa seadus ei anna üürileandjale omaabi kasutamise õigust olukorras, kus poolte vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud ja ei proovi üüripinnalt asju eemaldada. Lisaks tuleneb

§ 307

lg-st 1, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja poolt pandiõiguse teostamise seisuga puudus üürnikul võlgnevus. Isegi kui üürnikul oleks olnud üürileandja poolt väidetud summas võlgnevus (millega hageja ei nõustu), siis kattis üürniku poolt antud 3 (kolme) kuu üüri suurune tagatissummas 7334,70 eurot võlgnevuse praktiliselt täies ulatuses, mistõttu on üürileandja poolt pandiõiguse teostamine kogu üüripinnal olnud vara osas (sh töötajate isiklike asjade osas) ebaseaduslik. Käesoleval juhul on üürileandja võtnud enda valdusesse ruumid koos kõigi seal paiknevate asjadega, mille soetamisväärtus on kokku summas 36410,01 eurot, millest: seadmed kokku summas 21644,76 eurot; tehnika ja elektroonika kokku summas 4221,56 eurot, mööbel kokku summas 6808,71 eurot, sisustus kokku summas 2097,90 eurot, töövahendid ja tooted kokku summas 1338,40 eurot ning muud vallasasjad kokku summas 298,68 eurot. Kõik summad on toodud ilma käibemaksuta. Kuna kõik üüripinnal olnud asjad olid vähekasutatud (soetatud uuena ca 1 aasta tagasi), siis tuleb lähtuda eeldusest, et nende väärtus oli pandiõiguse teostamise hetkel ligilähedane nende soetusmaksumusele, st kostja võttis enda valdusesse vara väärtus 36410,01 eurot. Seda olukorras, kus pandiõiguse teostamise hetkel üürnikul võlgnevus puudus (alternatiivselt: üürniku tagatis kattis võlgnevuse praktiliselt täies ulatuses) ning pandiõiguse teostamine ei olnud üürileandja õiguste tagamise seisukohalt põhjendatud ega vajalik. Kuigi üürnik on korduvalt nõudnud üürileandjalt asjade väljaandmist, ei ole viimane seda teinud. Seejuures on üürnik selgitanud, et kuna üüripinnal paiknes kogu üürniku vara, siis on üürileandja ebaseadusliku tegevuse tõttu üürniku majandustegevuse jätkamine takistatud (tal ei ole võimalik jätkata oma majandustegevust mõnel teisel üüripinnal). Üürileandja ei ole asju tagastanud ega isegi mitte suvatsenud üürniku kirjadele vastata. Alternatiivselt märkis hageja, et juhul, kui kostja tõendab menetluses, et üüripinnal olnud asju ei ole võõrandatud ja need on säilinud (nende seisukord ei ole halvenenud) ja kohus leiab, et hagejal 4 ei ole

§ 115

lg-te 2 ja 3 alusel hüvitise nõuet tekkinud, siis palub hageja mõista asjad AÕS § 80 alusel kostjalt hagejale välja. Samuti tõi hageja välja, et lepingu üldtingimuste (osa II) p 27.2 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes õigus ja kohustus eemaldada ruumidesse paigaldatud esemed ja siseseadmed ning ta peab taastama ruumide seisukorra nende üleandmisele vastavas seisukorras, välja arvatud kui pooled on teisiti kokku leppinud. Käesoleval juhul pole pooled teisiti kokku leppinud, mistõttu tuleb lähtuda lepingu p-st 27.

1. Üüripind anti üürnikule üle n.ö musta karbi kujul ning kõik siseviimistlustööd (sh siseseinte paigaldus) on teostatud üürniku poolt ja üürniku kulul. Suur osa üürniku poolt paigaldatud siseseadmetest (sh vaheseinad, põrandakattematerjal, siseuksed, sanitaartehnika, valgustid jm) on eemaldatavad ja taaskasutatavad. Seega lepingu lõppedes on üürnikul võimalus neid kasutada kas uuele üüripinnale salongi rajamisel või muul viisil järelturul. Üüripinna osas teostatud ehitustööde (sh sisseehitatud seadmed) maksumus oli kokku 12294,20 eurot (summad toodud käibemaksuta), millest valgustid olid kokku summas 5088,60 eurot, sanitaartehnika oli kokku summas 1466,15 eurot ja taaskasutatavad ehitusmaterjalid (siseuksed, ukse käepidemed, laminaatparkett ja liistud, ripplagi jne) olid kokku summas 5740,03 eurot. Käesoleval juhul on hageja üüripinna ise (kooskõlas lepinguga ning üürileandja heakskiidul ning nõusolekul) välja ehitanud –püstitatud kipsist vaheseinad, mis on viimistletud; igasse ruumi on viidud vesi, kanalisatsioon ja elekter; betoonpõrandad on tasandatud; paigaldatud on põrandakatted ja -liistud. Eeltoodu on kokkulepitud lepingus (vt lepingu p 6.2 ja lisa 2) ning vaidlust ei saa olla mõistlikult võttes selles, et viidatud parendused tõstavad oluliselt üüripinna väärtust –kui üürnikule anti üle nn musta karbina äripind, siis pärast üürniku poolt parenduste tegemist sai üürileandja äripinna uuesti välja üürida juba ilusalongina, küsides selle eest ka kõrgemat üürihinda. Seega on selge, et üüripinna väärtus on oluliselt üürniku poolt tehtud parenduste, st üüripinna ilusalongiks väljaehitamise tõttu, suurenenud. Ülalviidatud ehitustööd on suurendanud kostja jaoks üüripinna väärtust, kuivõrd kostja üürileandjana saab üüripinna uuesti väljaüürimisel nõuda lõpuni välja ehitatud ning siseviimistlusega üüripinna eest suuremat üüri kui nn musta karbi üürihinna eest. Sealjuures on tavapärane, et siseviimistlusega üürihind sisaldab nn standardviimistlust, kõik spetsiifilised tööd ning viimistlus (nt valgustuslahendus hinnatava vara juures) ja sisustus on tavapäraselt üürniku kulu. Seega on üürniku tegevuse tulemusena üüripinna väärtus suurenenud, kuivõrd kostja saab seetõttu nõuda suuremat üürihinda ning samuti on ka kinnistu turuväärtus suurenenud. On ilmne, et kõik üürniku poolt tehtud ehitustööd on tinginud üüripinna väärtuse suurenemise ja kuivõrd kõik tööd olid tehtud lepingu lõppemise hetkeks, on üüripinna väärtus juba lepingu lõppemise hetkega suurenenud. Üüripinna väljaehitamisega seoses kandis hageja kokku kulutusi summas 22 087,80 eurot, mis koosneb järgmisest (summad toodud käibemaksuta): kanalisatsiooni-, vee- ja elektritööd koos materjalidega summas 6022,30 eurot; siseseinte ehitus (seinakarkassi, villa ja kipsplaadi paigaldusega seotud ehitustööd) summas 8385,60 eurot; kipsseina viimistlussummas 5178,78 eurot. Kõik viidatud ehitustööd on üüripinna väärtust suurendanud, sh on üüripinna väärtust suurendatud ca 22087,80 euro ulatuses. Seega tuleb üüripinna väärtust suurendanud üürniku kulutused kokku summas 22087,80 eurot hüvitada. 5 Käesoleval juhul on hageja seoses kostja poolt üürilepingu rikkumisega kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid kokku summas 2092,50 eurot (käibemaksuta).Tegemist on vajalike ja mõistlike kulutustega, mis on põhjuslikus seoses üürileandja poolt üürilepingu rikkumisega ja pandiõiguse seadusvastase teostamisega. Täiendavalt on hageja kandnud kulutusi seoses üürilepingu eseme väärtuse suurenemise kindlakstegemisega. Vaieldamatult nõuab küsimus sellest, kas üüripinna väärtus oli hageja tegevuse tulemusena suurenenud või mitte, valdkonnaspetsiifilisi eriteadmisi, mida hagejal pole. Seega oli sellekohase hindamisakti tellimine ning sellega seotud kulutuste summas 700 eurot (summa ilma käibemaksuta) kandmine ainumõeldav ja vajalik. Eeltoodust tulenevalt palus hageja välja mõista kostjalt kahjuhüvitise summas 36 410,01 eurot pandiõiguse raames ära võetud asjade eest või alternatiivselt välja mõista kostjate valdusest hagejale kuuluvad järgnevad asjad: - Alessandro töötool banaanileeniga iste kandiline Sitness Naik, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 216,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Alessandro klienditool kõrge seljatoega, kandiline Visitor, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 4 tk, väärtus per 1 tk 207,50 eurot (ilma käibemaksuta); - Massaaži- ja kehahoolduse laud Oase pruun Districos, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr Adair-liising alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 1560,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Elektriline massaažilaud EA-1908 ühe mootoriga, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr Adair-liising alusel, 3 tk, väärtus per 1 tk 883,33 eurot (ilma käibemaksuta); - Elektriline massaažilaud EA-1935 kõikide lisadega, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr Adair-liising alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 1233,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Spa protseduurilaud MLW F1 Gharieni , milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 6178,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Cosmo 2M tumepunane universaalvoodi, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Weststar OÜ-lt arve nr 2017388 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 747,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Hairdresser wash unit, chair Silver black 2 tk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud SIA Galerija Baltik-lt arve nr PR010464 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 408,35 eurot (ilma käibemaksuta); - Alessandro Comet- Manicure Caddy- mobiilne maniküürilaud, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 658,00 eur (ilma käibemaksuta); - Maniküürilaud Extend Aquare Wit met Afz valge, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 950,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Instrumendikäru metallist kolme riiuliga puulambi kinnitusega valge, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 159,00 eurot (ilma käibemaksuta); - Juuksuri klienditool Colorado, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud SIA Galerija Baltik-lt arve nr PR010464 alusel, 4 tk, väärtus per 1 tk 177,00 eurot (ilma käibemaksuta); 6 - - - - - - - Camilla pedicura 1 mootoriga protseduurilaud, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt ja AringBaltic OÜ-lt arve nr 1712Adair ja kv 16/17 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 890,00 eurot (ilma käibemaksuta); Belli Capelli mobiilne metallist stend, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud AringBaltic OÜ-lt arve nr 1-a2018 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 1500,00 eurot (ilma käibemaksuta); Värvibaar juuksurile- sahtlitega kapp valamu- ja segistiga, riiulid, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud AringBaltic OÜ-lt arve nr 2-a2018 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 350,00 eurot (ilma käibemaksuta); Alfaparf juuksuri töökäru logoga, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜlt arve nr 1712Adair alusel, 4 tk, väärtus per 1 tk 200,00 eurot (ilma käibemaksuta); Maniküürilaud 8431.01 valge, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 290,00 eurot (ilma käibemaksuta); Tolmuimeja C3Yellow, Miele CAAC, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Antista AS-lt arve nr 27310828 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 183,33 eurot (ilma käibemaksuta); Külmik Liebherr A+ 85cm, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Antista AS-lt arve nr 27310828 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 200,00 eurot (ilma käibemaksuta); Pesumasin Bosch sügavus 59 cm, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Antista ASlt arve nr 27310828 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 416,66 eurot (ilma käibemaksuta); Kuivati Boch WTW855R9SN energiasäästlik, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Antista AS-lt arve nr 27310828 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 641,66 eurot (ilma käibemaksuta); Espressomasin Nivona must, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Antista AS-lt arve nr 27310828 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 333,32 eurot (ilma käibemaksuta); Kiirsterilisaator MAXI 150W termomeetriga, klaaskuulikestega, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1712Adair alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 207,50 eurot (ilma käibemaksuta); Helisüsteem+võimendus+ 10 kõlarit kmpl, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud DC Audio OÜ-lt arve nr 54 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 700,00 eurot (ilma käibemaksuta); Jaguar kuumad käärid, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud AringBaltic OÜ-lt arve nr 3-a2018 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 1250,00 eurot (ilma käibemaksuta); Telia ruuter Inteno DG200A, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Telia Eesti AS-lt arve nr 11201706171566 alusel, 1 tk, väärtus per 1tk 90,00 eurot (ilma käibemaksuta); Akuga aknapesur Kärcher, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Nexilis AS-lt arve nr 3171349 alusel, 1 tk, väärtuses per 1 tk 56,99 eurot (ilma käibemaksuta); Juuksesirgendaja Diva professional keraamiline, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 18252520 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 80,00 eurot (ilma käibemaksuta); Telia optiline ühendus, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Telia Eesti AS-lt arve nr 20181200756677 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 62,00 eurot (ilma käibemaksuta); Rug kanapee 8933 L must nahk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud RUG Mööbel OÜ-lt arve nr 137805 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 182,50 eurot (ilma käibemaksuta); Kummut Barvo 175 cm Aatrium tamm, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Aatrium Sisustuskaubamaja AS-lt arve nr 1001388 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 243,33 eurot (ilma käibemaksuta); 7 - - - - - - - - - - - - - Peeglitega riidekapi lükanduksed alumiinium profiilis, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Lariaare OÜ-lt arve nr 170298 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 562,00 eurot (ilma käibemaksuta); Töötasapind kööki+ 2 riiulit, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud EEK-Trade AS-lt arve nr L31413E alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 133,03 eurot (ilma käibemaksuta); 3-kohaline sohva Gamma 2 tk kangas tumehall, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Indoor Group As-lt arve nr 10166776 alusel, 2 tk , väärtus per 1 tk 369,00 eurot (ilma käibemaksuta); Köögimööbel 5 kappi(1klaasidega) valged, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Mööblimaja AS-lt arve nr 386666 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 266,00 eurot (ilma käibemaksuta); Administraatori töötool valge, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud RUG Mööbel OÜ-lt arve nr 138042 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 32,50 eurot (ilma käibemaksuta); Kummut Chest 2 ust 85x35x80, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud RUG Mööbel OÜ-lt arve nr 137838 alusel, 4 tk, väärtus per 1 tk 57,50 eurot (ilma käibemaksuta); Vitriinkapp klaas+metall must, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜ-lt arve nr 239/227 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 66,00 eurot (ilma käibemaksuta); Diivanilaud Montana ST(brown), milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud RUG Mööbel OÜ-lt ja AringBaltic OÜ-lt arve nr 137838 ja kv26/17 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 49,17 eurot (ilma käibemaksuta); Söögitoa kmpl HERNING laud+4 tooli tamm, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜ-lt arve nr 239/227 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 82,50 eurot (ilma käibemaksuta); Kummut Chest 3 ust+ 2sahtlit tamm 120x35x85, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud RUG Mööbel OÜ-lt arve nr 137838 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 82,50 eurot(ilma käibemaksuta); Kummut Almeria 3441, must kõrgläige, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud RUG Mööbel OÜ-lt arve nr 137838 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 249,17 eurot (ilma käibemaksuta); Juuksurite peeglid 1885x1200mm 2kmpl, 2000x1200mm 2kmpl, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Lariaare OÜ-lt arve nr 170298 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 964,00 eurot (ilma käibemaksuta); Juuksurite töötasapinnad 4000x300mm 2 kmpl+ lauajalad 8 tk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Lariaare OÜ-lt arve nr 170298 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 847,00 eurot (ilma käibemaksuta); Administraatori laud 2000x1300x1100 must+peegel+led valgustus, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Lariaare OÜ-lt arve nr 170298 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 1837,00 eurot (ilma käibemaksuta); Roheline valamukapp+valamu koristaja ruum, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Vesse Mööbel OÜ-lt arve nr 9744 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 60,84 eurot (ilma käibemaksuta); Tugitool punane samet, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Aring Baltic OÜ-lt arve nr 4-a2018 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 80,00 eurot (ilma käibemaksuta); 8 - - - - - - - - - Küünlalatern Tree klaas/metall, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Aatrium Sisustuskaubamaja AS-lt arve nr 1755687 ja 1756783 alusel, 18 tk, väärtus per 1 tk 2,66 eurot (ilma käibemaksuta); Seinakellad Aatrium, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Aatrium Sisustuskaubamaja AS-lt arve nr 1756783 alusel, 7 tk, väärtus per 1 tk 4,99 eurot (ilma käibemaksuta); Dekoratiivpadjad hall/valge, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Indoor Group ASlt arve nr 1104310 alusel, 3 tk, väärtus per 1 tk 9,99 eurot (ilma käibemaksuta); Braveheart käsipeegel, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 17282142 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 14,42 eurot (ilma käibemaksuta); Punane Sophie dekoratiivpadi 50x50cm, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n furnituure OÜ-lt arve nr 403/211 alusel, 4 tk, väärtus per 1 tk 6,24 eurot (ilma käibemaksuta); Pesusametist tekk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜlt arve nr 403/211 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 8,33 eurot (ilma käibemaksuta); Pesukuivataja Delta, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Bauhof Group AS-lt arve nr 1010700061454 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 28,99 eurot (ilma käibemaksuta); Jõuluvalgustus el küünlad, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Bauhof Group ASlt arve nr 1010700061454 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 15,82 eurot (ilma käibemaksuta); My style pesukorv, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜlt arve nr 292/267 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tük 12,50 eurot (ilma käibemaksuta); My style pesukorv ja paneelkardinad, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜ-lt arve nr 243/221 alusel, väärtus 34,14 eurot (ilma käibemaksuta); HURRIKAANI Moment küünlavaas, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Indoor Group AS-lt arve nr 1104310 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 12,49 eurot (ilma käibemaksuta); Voldikuks Classic valge, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Avaeksperdid OÜ-lt arve nr 3171812T alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 239,17 eurot (ilma käibemaksuta); Paneelkardinad+kardinapuud 8 kmpl, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜ-lt arve nr 249/211 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 296,81 eurot (ilma käibemaksuta); Nagi 2 konksu mdf puit 38x12, 5x7m, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Koduekstra OÜ-lt arve nr 341028995 alusel, 7 tk, väärtus per 1 tk 6,39 eurot (ilma käibemaksuta); Kirgas klaassein 8 mm, 2130x2126mm pediküüri tuba, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Lariaare OÜ-lt arve nr 170298 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 883,00 eurot (ilma käibemaksuta); Pediküüritooli katted Silverfox 1 kmpl, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Weststar OÜ-lt arve nr 2017379 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk31,50 eurot (ilma käibemaksuta); Kummut Niko, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud AS-lt Kesko Senukai Estonia arve nr E301201710166083045 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 49,15 eurot (ilma käibemaksuta); Alessandro lakid, töövahendid, tooted, vormiriided, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1625178 alusel , väärtus per kogus puudub 766,98 eurot (ilma käibemaksuta); Be Hair 12 min värvikaart, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 18252520 alusel, väärtus 14,50 eurot (ilma käibemaksuta); 9 - - - - - - Alter Ego juuksevärv, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 18432251 alusel, 17 tk, väärtus per 1 tk 1,67 eurot (ilma käibemaksuta); Alter Ego kreemjas juuksevärv 2 tk ja Be Hair 12 min püsivärv 1 tk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 18392575 alusel, väärtus 14,17 eurot (ilma käibemaksuta); Be Hair 24 min püsivärv 2 tk ja Be Hair aktivaator 1 tk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 18420991 alusel, väärtus 12,58 eurot (ilma käibemaksuta); Pediküüri jalavannid, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 17302560 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 46,70 eurot (ilma käibemaksuta); BDR profitooted, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1635539 alusel, 5 tk, väärtus per 1 tk 159,94 eurot (ilma käibemaksuta); Pediküüri töövahendid, Chemisept sprayd, kulmuvärvid, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Tradehouse OÜ-lt arve nr 18414699 alusel, väärtus 37,62 eurot (ilma käibemaksuta); Käterätikud 50x100, 30x50, 90x170, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜ-lt arve nr 227/223 ja 600059752 alusel, 82 tk, väärtus per 1 tk 153,40 eurot (ilma käibemaksuta); Alfaparf Milano juuksevärvid 12 tk + blondeerimispulbrid 2 tk, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Depile OÜ-lt arve nr 1634498 alusel, väärtus 57,48 eurot (ilma käibemaksuta); Rollup stend Butterfly, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Mprint OÜ-lt arve nr 137756 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 94 eurot (ilma käibemaksuta); Rollup stend Belli capelli, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Mprint OÜ-lt arve nr 134,248 alusel, 1 tk, väärtus per 1 tk 31,4 eurot (ilma käibemaksuta); Pesumasina ja -kuivati garantii, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Antista AS-lt arve nr 99402 alusel, väärtus 133,32 eurot (ilma käibemaksuta); Hommikumantlid, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Jysk Linne’n Furniture OÜlt arve nr 105134 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 8,33 eurot (ilma käibemaksuta); Pesukast 45 l, milline on OÜ Adair poolt algselt soetatud Selver AS-lt arve nr 45007/881527 alusel, 2 tk, väärtus per 1 tk 11,65 eurot (ilma käibemaksuta); Samuti palus hageja välja mõista kostjalt kahjuhüvitise summas 12 249,20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest, kahjuhüvitise summas 22 087,76 eurot üüripinnale tehtud kulutuste eest, kahjuhüvitise summas 2095,50 eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest, kahjuhüvitise summas 700 eurot hüvitise suuruse kindlakstegemisega kantud kulude eest ning viivise kahjuhüvitistelt alates hagi esitamisest (s.o alates 08.06.2020) TsMS § 367 alusel kuni põhinõude rahuldamiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. 06.03.2020 esitatud dokumendis loobus hageja alternatiivsest nõudest asjade ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise osas. Kostja vastus Kostja palus hagi jätta rahuldamata. 10 Üürilepingu p 34.1.1 ja 34.4 kohaselt esitas kostja hagejale 30.11.2018 lepingu täitmise nõude ülesütlemise hoiatusega, kui üürilepingust tulenevat võlga ei tasuta hiljemalt 10.12.
2. Täitmise nõude esitamise päeval oli üüriarve nr 20181364 tasumata 50 päeva ning üürilepingu lisast 2 tulenev ehituskulutuste hüvitamise nõue tasumata 303 päeva. 10.12.2018 üürilepingu ülesütlemise avaldusega ütles kostja üürilepingu üles lepingu p 34.1.1 ja 34.4 alusel alates 11.12.
3. Ülesütlemisavalduse tegemise päevaks (10.12.2018) oli rohkem kui 45 päeva tasumata ka üld- ja lisateenuste arve nr
4. Üürilepingu lõppemise päeval (11.12.2018) oli sissenõutavaks muutunud järgmised kostja arved üüri ja üld- ning lisakulude eest, mis kõik olid hagejal tasumata: 20181364 summas 2712,75 eurot, viivis 252,29 eurot (62 p); 20181444 summas 990,93 eurot, viivis 75,81 eurot (51 p); 20181510 summas 2791,29 eurot, viivis 124,61 eurot (30 p), 20181592 summas 1101,95 eurot, viivis 33,06 eurot (20 p); 20181683 summas 2791,29 eurot (muutus sissenõutavaks lepingu lõppemise päeval). Lisaks oli üürilepinguga seoses kostjal hüvitisnõue ka hageja poolt 2018 novembris ja detsembris tarbitud üld- ja lisateenuste eest vastavalt 1303,89 eurot arve nr 20181766 järgi ja 401,41 eurot arve nr 20181871 järgi. Üürilepingu p 11 kohaselt on kostjal õigus nõuda kõigi üürilepingu alusel maksete tasumisega viivitamise korral viivist 0,15 % päevas. Seega oli üürilepingu lõppemise päeval (11.12.2018) kostjal hageja vastu tasumata üürinõudeid ning hüvitisnõudeid üürilepingu alusel osutatud lisa- ja üldteenuste eest kokku summas 12093,51 eurot, millele lisandus viivis 485,77 eurot. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu lisa 2 kohaselt oli hageja (üürniku) kohustuseks kanda üüripinna lõplikuks valmisehitamiseks vastavalt üürniku soovile muuhulgas ka järgmiseld kulud: üürniku siselahendusest tingitud üüripinna ümberprojekteerimise kulud (p 2.2: Projekteerimine), tuletõrjeseadmete ja vahendite ümbertõstmise kulud lähtuvalt üürniku siselahendusest (p 2.4: Tulekustutusvahendid) ning ventilatsioonsüsteemi muutmise ja ümberehitamise kulud lähtuvalt üürniku siselahendusest ning üürniku ruumilahendusest, tehnoloogilistest või sisekujunduslikest erivajadustest tingitud täiendavate ventilatsioonisüsteemi osade kulu (p 2.4: Ventilatsioon). Üürileandja on teinud nimetatud kulutusi kokku summas 16971,77 eurot (s.t 14143,14 eurot pluss käibemaks), mille kohta on üürnikule 31.12.2017 esitatud arve nr
5. Arve nr 20170939 hõlmab järgnevaid kostja tehtud, kuid lepingu järgi hageja tasuda tulnud kulutusi: täiendavate sprinklerite paigaldus summas 3434,70 eurot; täiendav automaatne tuleohutussüsteem – 15 andurit summas 1931,23 eurot; hageja siselahendusest tingitud ventilatsiooni muutmine summas 8777,21 eurot (sisaldab ka 7% projektijuhtimistasu), mille kohta hageja nõudel esitati talle ka kalkulatsioon, kus on näidatud tööde muutumisest tulenev lisakulu ja sääst. Hageja keeldus neid kulusid tasumast viidates oma 25.01.2018 meilis ka vastavale mitmeid kordi odavamale hinnapakkumisele, milline väide on paljasõnaline ja tõendamata, kuna hageja pole kunagi ühtegi sellist soodsamat hinnapakkumist esitanud. Sellise soodsamate pakkumise esitamine ei ole ka eluliselt usutav, sest hageja ruumide eripärast tingitud tööd tehti terve hoone ühtse süsteemi osana ning mõistlikult hinnates sai neid teha ainult ehitaja, kes samas ehitas välja terve süsteemi. Kuigi nimetatud kulutuste kandmine oli hageja kohustuseks lepingu järgi, keeldus ta maksmast täielikult ja ei tasunud seda isegi osas, mida oleks pidanud põhjendatuks. Hageja tasumisest keeldumine ei ole põhjendatud ning tasumata jätmisega rikkus hageja üürilepingu p 34.1.1, milles tulenevalt oli kostjal õigus leping üles öelda ja kasutada pandiõigust p 34.4 alusel. Arve nr 20170939 üle peetud kompromissläbirääkimistel 2018 novembris nõustus kostja vähendama hageja kohustuseks olnud tööde hüvitist 20%. Kostja jääb selle juurde ning seega võlgneb hageja kostjale ümberehitustööde hüvitist 13577,41 eurot (s.o 11314,51 eurot, millele 11 lisandub käibemaks). Arve nr 20170939 muutus sissenõutavaks 30.01.2018, seega oli üürilepingu lõppemise päeval 11.12.2018 kostjal sellest summalt viivisenõue üürilepingu p 11 järgi 6394,96 eurot (314 päeva eest). Hagejast tingitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu ei olnud kostjal võimalik hageja kasutuses olnud pinnalt tulu teenida 2019 jaanuaris ja veebruaris, sest uus üürnik õnnestus pinnale leida alates
6. märtsist. Hageja rikkumise tõttu jäi kostjal saamata 2019.a jaanuari ja veebruari üüritulu 4652,14 eurot. Üürilepingu p 34.1.1.ja 34.4 kohaselt oli kostjal 10.12.2018 õigus üürileping ühepoolselt ja etteteatamiseta lõpetada, nõuda hagejalt üürilepingu lõpetamisest tuleneva kahju hüvitamist ning nõuda kõikide täitmata rahaliste kohustuste täitmist. Lepingu p 34.4 kohaselt oli kostjal kõigi nimetatud nõuete tagamiseks teostada üürileandja pandiõigust. Pandiga on tagatud ka kõrvalnõuded (viivis, leppetrahv – AÕS § 279 lg 4), menetluskulud ja panditud asjade müügikulud (AÕS § 279 lg 6), hüvitisnõuded (

§ 305lg 1).

Hageja 25.01.2018 e-kirja viidet

§ 278

p 4 sätestatud üüri alandamisele ei saa pidada vastavaks õiguslikke tagajärgi kaasatoovaks tahteavalduseks

§ 278p 4 ja 296 lg 3 järgi. Tahteavaldus peab Ts

ÜS § 69 lg 1, 71 ja

§ 297lg 1 koosmõjus olema tehtud piisava täpsuse ja selgusega.

Hageja 25.01.2018 e-kirjas ei ole esitatud avaldust üüri alandamiseks, milleks peab olema ka märgitud, kui palju (millisel määral) üüri alandatakse. Nimetatud kirjas sisaldub ainult hageja pakkumus üüri alandamiseks. Samuti jätkas hageja arvete tasumist lepinguga sätestatud määras ega viidanud seejuures üüri alandamisele, millest järeldub samuti, et üüri alandamise tahteavaldust ei tehtud. Lisaks ei ole 25.01.2018 e-kirja saadetud kostja seaduslikule ega ka üürilepingus sätestatud kostja esindajale. 16.11.2018.a e-kirjas muudab hageja kolmandat korda oma seisukohta ning teatab: Siinkohal esitan omapoolseid ettepanekuid: [---] Senikaua kui ei ole minu pretensioonid lahendatud, saan tasuda üksnes kommunaalkulude eest. Seega ei teinud hageja ka selles e-kirjas tahteavaldust, millega keeldus üüri tasumast või alandas seda, vaid üksnes pakkumise üürilepingu tingimuste muutmiseks koos teiste samas sisalduvate alternatiivsete ettepanekutega (üüripinna osalise sihtotstarbe muutmine kaupluse või kohviku lisamisega, teraapiakeskuse loomine). Isegi kui hüpoteetiliselt lugeda viidatud ettepanekut üüri tasumisest keeldumise tahteavaldusena (

§ 296

lg 1), puudub mõistlik selgitus, mis põhjusel oli ülesütlemisavalduse tegemise päeval (10.12.2018) hagejal tasumata ka tema poolt faktiliselt tarbitud üld- ja lisateenuste arved nr 20181444 ja 20181592. 23.05.2018 kirja p 17 nimetab hageja üüripinna kasutamist takistavate puudustena kolme asjaolu: toidulõhnad, veesurve ja sooja vee varustus ning puudulik reklaam. Kostja 08.06.2019 vastuses selgitatakse, et kõik ruumid on projekteeritud vastavalt normidele ning 2018 pole nimetatud probleeme enam esinenud. Veega seotud probleemide kohta vastab kostja, et mujal majas sellised probleemid puuduvad ning üüripinna sisese veetorustiku ehitas välja hageja ise, samas juhtis kostja ka tähelepanu, et kostjale on esitamata hageja poolt väljaehitatud süsteemi teostusdokumentatsioon (mis on üürilepingu p 42.9.3 rikkumine) ning kostja välistab igasuguse vastutuse selle puuduse eest. Seega viitab kostja selle puuduse osas

§-le 101 lg 3, mille kohaselt hageja vee probleemide osas kostjale nõudeid esitada ei saa. Reklaamiga seoses vastab kostja, et üürilepingu järgi puudub tal siin lepingust tulenev kohustus, mille rikkumist kostjale ette heidetakse, hagejale on pakutud erinevaid variante, kuid need pole hagejale sobinud. Kuna 12 hagiavaldusest ei selgu, kuidas reklaamiga seotu takistab üüriruumi kasutust

§ 278

ja 296 tähenduses, ei oleks selline puudus üüri alandamise aluseks isegi juhul, kui kostja selle eest vastutaks. Kostja 08.06.2019 vastusele pole hageja vastuväiteid esitanud, mistõttu tuleb eeldada, et puudusi ei olnud. Kostja teostas oma pandiõigust, kuna avastas, et 08.12.2018 (laupäeval) oli hageja asunud üüritud ruumides demonteerima vaheseinu ja laeplaate ning üritas välja viia mööblit ja sisustust. Osa mööblist oli juba viidud ruumidest välja autosse, kuid kostja turvatöötajate korraldusel õnnestus need tagasi tuua ruumidesse. Nendel asjaoludel oli kostjal õigus teostada oma pandiõigust üürilepingu p 34.4. ning

§ 305ja 307 lg 1 alusel.

Üürileandja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse 10.12.2018.a, mille kohaselt üürileping lõppes 11.12.

1. Tõele ei vasta hagiavalduse väidetu, nagu ei oleks olnud tegemist üüripinnalt väljakolimisega, vaid hageja tegi üüripinnal n-ö ümberkorraldusi korrapärase majandustegevuse raames ning kooskõlas üürniku 16.11.2018 ekirjas tehtud ettepanekuga poolitada üürpind ning avada poolel pinnal kauplus / kohvik. Üürilepingu p 4 ja 18.1 kohaselt võis hageja ruume kasutada üksnes iluteenuste osutamiseks ja ilutoodete kauplemiseks SPA salong Butterfly Salon & Spa nime all ning ruumide kasutusotstarvet võis muuta üksnes kostja kirjalikul loal. Lepingu p 29.5 kohaselt on parendusi ja muudatusi õigus teha üksnes kostja eelneval kirjalikul nõusolekul. Sellised load või nõusolekud (s.t kostja tahteavaldused) puuduvad ning kostja kinnitab, et pole neid andnud. Kostja teatas asjade müügist (AÕS § 293 lg 1 kohaselt) hagejale 17.01.
2. Kostja üritas asju müüa psauction.ee netikeskkonna kaudu. Hagejale teatati (AÕS § 294 lg 2) esmakordsest asjade müügi üritusest 26.03.2019, enampakkumine toimus 28.03.-05.04.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 24000 eurot, parim pakkumine tehti summas 800 eurot. Teistkordselt teatati hagejale asjade müügi üritusest 09.04.2019, enampakkumine toimus 11.-18.04.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 19000 eurot, parim pakkumine tehti summas 1500 eurot. Seejärel teatati hagejale asjade müügi üritusest 23.04.2019, enampakkumine toimus 25.04.-02.05.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 14000 eurot, parim pakkumine tehti summas 7000 eurot. Kuna nimetatud pakkumine oli võrreldes eelmistega viis korda suurem, pidas kostja mõistlikuks see pakkumine vastu võtta ja asjad sellise hinnaga müüa. Vastavalt müügi tingimustele arvestati hageja võla katteks 6300 eurot ning 700 eurot oli müügikulu - oksjonipidaja komisjonitasu 10 % . Hageja ruumidesse jäetud esemete, mida kostja ei müünud, eest on kostja oma võlanõuet hagejale vähendanud 1500 euro võrra, s.o arvestatuna asjade uuena soetusväärtusest (4942,50 eurot) 30,35%. Hageja on esitanud nõude 12294,20 eurot üüripinnale jäänud sisseseadete eest ja märgib õigesti, et kostja arvestas selle hüvitisväärtuseks 4000 eurot, millise summa võrra vähendas hageja võlanõuet, ja mis moodustab 32,54% asjade uuena väärtusest. Üürileping lõppes seetõttu, et hageja rikkus lepingut, kuna jättis täitmata oma lepingulised kohustused kostja ees, mis andis kostjale aluse lepingu ülesütlemiseks. Kuna hageja oli teinud enda huvides kulutusi, jäi aga neist ilma enda rikkumise tõttu, puudub hagejal õigus esitada kostja vastu kahjunõudeid

§ 101

lg 3 alusel (s.t rakendada

§ 101lg 1 p 3 sätestatud õiguskaitsevahendit).

Kui hageja poleks jätnud ma kohustusi tasumata, oleks ta ka edaspidi saanud kasu hageja kulul loodu kasutamisest. 13 Ekslik on hageja käsitlus, hagu oleks üürilepingu p 42.14 tegemist tüüptingimusega. Lepingu p 41.1 kohaselt kinnitasid pooled, et kõik lepingu sätted on poolte vahel läbiräägitud, ei kahjusta pooli ebamõistlikult ning poolte õigused ja kohustused on tasakaalus. Seega on pooled ise välistanud lepingu tingimuste vastamise

§ 35lg 1 tunnustele.

Lepingu p 42.14 ei kahjusta hageja huvisid, sest on vastavuses seaduse sättega. Hageja esitab hagis nõude 2092,50 eurot õigusabikulude hüvitamiseks. Kostja on seisukohal, et hagejal hagis esitatud nõuded puuduvad, mistõttu ei olnud hageja kulutused õigusabile vajalikud ega põhjendatud ning see nõue tuleb jätta rahuldamata. Kostja ei nõustu hagiavalduse p 3.5.4 seisukohaga, et Lahe Kinnisavara arvamuse kulutust 700 eurot tuleb käsitleda

§ 128lg 3 järgi kahjunõudena ja mitte Ts

MS § 143 p 2 sätestatud menetluskuluna. Nimetatud arvamus esitati hagejale 06.06.2019 ning hageja esindajad allkirjastasid hagiavalduse järgmisel päeval, seega loodi nimetatud dokumentaalne tõend üksnes hagiavaldusele tõendina lisamise tarbeks. Alternatiivselt, kui kohus peaks hagi mingis ulatuses rahuldama, esitab kostja tasaarvestusavalduse hagi (osalise või täieliku) rahuldamise puhuks. Kostjal on tasumata põhivõlgnevus hageja ees summas 20 487,09 eurot ja viivis 8398,46 eurot. Kohtu põhjendused

1. Kohus, analüüsinud hagiavaldust, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostjate vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele osaliselt.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. Vastavalt TsMS § 429 lg 1 võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 429 lg 4 kohaselt ei võta kohus vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi. 06.03.2020 esitatud dokumendis loobus hageja hagiavalduses välja toodud alternatiivsest nõudest asjade ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise osas. Kostjal vastuväited loobumise osas puudusid. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad TsMS § 429 lg 4 sätestatud alused hagist osalise loobumise vastuvõtmata jätmiseks. Kohus leiab, et hagist osaline loobumine tuleb vastu võtta ning menetlus hageja poolt esitatud alternatiivse nõude osas lõpetada.
3. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid 14 tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
4. Tsiviilasja materjalidest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et pooled on 19.04.2017 sõlminud äripinna üürilepingu, mille kohaselt hageja üüris Lootsi Arenduse OÜ-lt (kelle õigusjärglane oli Diarana OÜ ning kelle õigusjärglased on omakorda kostjad) Tallinnas Ahtri 9 asuvas Nautica kaubanduskeskuses
5. korrusel paiknevad äripinnad pindalaga 213,5 m² (kd I lk 10-58). Vastavalt lepingu punktile 5.2 sõlmiti leping kümneks aastaks. Hageja avas üüripinnal ilusalongi „Butterfly Salon & Spa“. Võlaõigusseaduse (

) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu.

§ 292

lg 1 kohaselt peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Pooled on üürilepingu punktis 8.1 kokku leppinud üüri tasumises igakuiselt summas 9,50 eurot ühe ruutmeetri kohta ning alates 13 üürikuust on üüri suuruseks 10 eurot ühe ruutmeetri kohta. Üürisummale lisandub käibemaks. Samuti on pooled lepingu p-s 9.1 ning lepingu üldtingimuste p-s 20 kokku leppinud ruumides osutatavate lisatasude maksmises (s.h vesi, küte, elektrienergia, sideteenus, tehnilise valve teenus). Üüri ettemakse tuli tasuda iga kuu

1. kuupäevaks (lepingu p 19.8).
2. Pooltel puudub vaidlus, et alates 08.12.2018 puudub hagejal ligipääs üüripinnale ning üürileandja on teostanud pandiõigust üüripinnale jäänud asjade suhtes. Hagiavalduse kohaselt on kostja 10.12.2018 esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemiseavalduse, millega lõpetas lepingu alates 11.12.
3. 31.01.2019 on hageja vaidlustanud ülesütlemise, palunud taastada valdus üüripinnale hiljemalt 07.02.2019 ning andnud teada, et juhul, kui nimetatud seisuga ei ole valdust taastatud, loeb üürnik lepingu omaltpoolt ülesöelduks alates 08.02.
4. Seega tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on üürileping lõppenud, m.h kas üürileandjal oli õigus takistada hagejal ruumide kasutamist ja teostada pandiõigust. 6.

§ 309

lg 1 esimene lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 313

lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel.

§ 313

lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 316

lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja erakorraliselt üles öelda üürilepingu, kui 15 üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Kohus selgitab, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud

§-s 196. Vastavalt

§ 196

lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii

§-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt

§ 316

lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda. Seega on üürileandjal

§ 316

alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise õigus üksnes siis, kui ta annab üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta (

§ 196lg 2).

Pooled on lepingu p-s 34.1.1 kokku leppinud, et üürnikupoolseks oluliseks rikkumiseks on lepingu tähenduses m.h see, kui üür, üldteenuste maksed, lisateenuste maksed või reklaamifondi osamaksed või muud lepingust tulenevad maksed on osaliselt või täielikult vähemalt 45 päeva maksmata või on üürnik olnud vastavate maksete tasumisega viivituses üle 15 päeva vähemalt kolmel korral ühe aasta jooksul ning ei ole lõpetanud rikkumist 5 tööpäeva jooksul vastava kirjaliku teate saamisest. Juhul, kui lepingu ülesütlemise aluseks on maksetega viivitamine, on üürileandjal õigus öelda leping üles vaid siis, kui üürnik täidab oma maksekohustused peale viie tööpäevalist heastamistähtaja lõppemist või jätab oma maksekohustused täitmata. Üürilepingu p 34.4 kohaselt on üürileandjal õigus üldtingimuste punktis 34.1 sätestatud iga üürnikupoolse rikkumise korral üürileping ühepoolselt etteteatamiseta ning rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata (v.a kui punktis 35.1 on tähtaeg sätestatud) ühepoolselt lõpetada ning nõuda üürnikult hüvitist kahju eest, mis üürileandjal tekib üürilepingu lõpetamisest tulenevalt, samuti nõuda üürniku poolt täitmata rahaliste kohustuste täitmist. Nimetatud nõuete tagamiseks on üürileandjal õigus sulgeda üürnikule juurdepääs ruumidele ja muudele hoone osadele ning teostada üürileandja pandiõigust alates hetkest, mil üürileandja oleks lepingu või seaduse järgi alus leping ühepoolselt lõpetada. Üürileandja võib sulgeda üürnikule juurdepääsu ruumidele ja muudele hoone osadele ning teostada üürileandja pandõigust eelpool nimetatud lepingu lõpetamise aluste tekkimisel isegi juhul, kui üürileandja lepingut üles ei ütle või teeb seda hiljem. 7. Kostja on esitanud hagejale 30.11.2018 lepingu täitmise nõude ülesütlemise hoiatusega, kui üürilepingust tulenevat võlga ei tasuta hiljemalt 10.12.2018 (kd I lk 157). Esitatud nõudest nähtuvalt võlgnes hageja üüri, kommunaalteenuste jm maksete eest 7 596,92 eurot, millele lisandub viivis 357,34 eurot. Samaks kuupäevaks on palutud tasuda ka võlg üüripinna väljaehitamise osas summas 13 577,41 eurot. 10.12.2018 on hagejale esitatud 16 üürilepingu ülesütlemise avalduse, mille kohaselt võla tasumata jätmisel kuupäevaks 10.12.2018, loeb üürileandja üürilepingu ülesöelduks lepingu p 34.1.1 alusel alates 11.12.2018 (kd I lk 158). Üürivõla tasumise nõudes on üürileandja tuginenud neljale tasumata arvele: 01.10.2018 on hagejale esitanud arve nr 20181364 oktoobri 2018 üüri ja reklaamitasu ja logotasu eest summas 2712,75 eurot (kd II lk 43), mille tasumisega on viivitatud 50 päeva; 30.09.2018 on hagejale esitanud arve nr 20181444 september 2018 kõrvalkulude eest summas 990,93 eurot (kd II lk 44), mille tasumisega on viivitatud 40 päeva; 01.11.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181510 novembri 2018 üüri ja reklaamitasu ja logotasu eest summas 2791,29 eurot (kd II lk 45), mille tasumisega on viivitatud 19 päeva; 31.10.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181592 oktoober 2018 kõrvalkulude eest summas 1101,95 eurot (kd II lk 46), mille tasumisega on viivitatud 9 päeva. Lisaks on üürilepingu ülesütlemise teates viidatud ka 01.12.2018 esitatud arvele nr 20181683 detsembri 2018 üüri ja reklaamitasu ja logotasu eest summas 2791,29 eurot (kd II lk 47). Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et hagejale on esitatud ka 30.11.2018 arve nr 20181766 novembri 2018 kõrvalkulude eest summas 1303,89 eurot (kd II lk 48) ning 31.12.2018 arve nr 20181871 detsember 2018 kõrvalkulude eest summas 401,41 eurot (kd II lk 49). Hageja vastuväidete kohaselt on hageja üüri alandanud, kuna üürileandja on üürilepingut rikkunud ega ole taganud ruumide ja kaubanduskeskuse kokkulepitud seisukorda. Üüri alandamisel on hagejal tekkinud üüri osas ettemaks ning seega puudus lepingu ülesütlemise päeval võlgnevus ning kostja poolt lepingu ülesütlemiseks aluseid ei esinenud.

§ 278

p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule.

§ 296

lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse.

§ 296

lg 2 kohaselt, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt olid hinna alandamise põhjuseks puudused üüripinnal, s.o temperatuuriga seotud probleemid (salongis oli liiga külm teenuse osutamiseks) ja ventilatsiooniga seotud probleemid (salongi alla jääval kaubanduskeskuse I korrusel asus Juustukuningad pood-söögikoht, kust kaubanduskeskuse puudulikust ventilatsioonist tingituna levisid toidulõhnad (hais) ilusalongi). Hageja seaduslik on juba 30.11.2017 kirjutanud üürileandjale (adresseeritud T. K.ile), et millal lahendatakse probleem seoses Juustukuningate ventilatsiooniga ning et iiveldama ajav kärsahais peletab minema nii nende kliendid kui ka töölised (kd I lk 143). Samal päeval on T. K. vastanud, et ventilatsiooniosa ringitegemine on töös ning nad ei saa lubada kiiret lahendust (kd I lk 143). 25.01.2018 on hageja kirjutanud üürileandjale (kiri adresseeritud T. K.ile) m.h, et on 17 korduvalt juba kurtnud selle üle, et nende ruumidesse levivad väga tugevad ja ebameeldivad toidulõhnad, millega nad ei ole üürilepingu sõlmimisel arvestanud ning palunud üüri alandada ajahetkest, mil on esimest korda selle probleemiga üürileandja poole pöördunud (kd I lk 144 pöördel -145). Sama kirja on ta edastanud ka 29.01.2018, kuna ei ole üürileandjalt vastust saanud. 30.01.2018 on hageja lisaks täiendanud, et nende kabinettides on liiga külm massaažiks ja kehahoolduseks (kd I lk 146). 31.01.2018 on T. K. vastanud, et toidulõhnade teema fikseerisid nad 30.11 ning detsembri alguses paigaldas Juustukuningad täiendava õhupuhasti ning kuna probleeme ei ole rohkem dokumenteeritud, siis viitab see olukorra lahendamisele (kd I lk 144). 23.05.2018 on hageja palunud üüripinnal olevad puudused kõrvaldada hiljemalt 25.06.2018 ning teatanud, et kui puuduseid ei kõrvaldata, siis kaalub hageja üürilepingu erakorralist lõpetamist (kd I lk 147151). Väidetavalt 16.11.2018 on hageja teavitanud täiendavalt, et senikaua kuni ei ole tema pretensioonid lahendatud, saab ta tasuda üksnes kommunaalkulude eest (kd I lk 155). Samas ei nähtu antud tõendist kellele, millal ja kuidas antud kiri edastatud on. Oma 31.01.2019 kirjas täpsustas hageja, et üüripinna kasutamine oli takistatud vähemalt 30% ulatuses üüripinna täielikust potentsiaalist, seda mh alates kaubanduskeskuse avamispäevast (s.o 17.10.2017) (kd I lk 162-166). Üüripinnal esinenud puuduste olemasolu loeb kohus tõendatuks tunnistaja K. G. 14.09.2020 toimunud istungil antud ütlustega (kd III lk 45-49). Tunnistaja kinnitas, et salongis oli külm ja talvisel ajal ei olnud võimalik seal kosmeetiku riietes üleüldse liikuda ja teenust osutada ning et salongis levis kärsahais, sibulalõhn ja ving. Samuti kinnitas tunnistaja, et nimetatud probleemid olid salongis alates avamispäevast kuni tema viimase tööpäevani (s.o 08.12.2018). Tunnistaja ütluste kohaselt esitasid ka kliendid pretensioone temperatuurist tingituna ja teenus jäi osutamata (ja seega ka raha teenimata). Kohtu hinnangul on seega tõendamist leidnud, et üüripinnal esinesid probleemid temperatuuriga ja ventilatsiooniga. Kostjate väited sellest, et puudused olid 2018 juuniks kõrvaldatud on tõendamata. Üürileandja on veel 24.09.2018 teavitanud, et „ventilatsioon – hais alumise üürniku poolt – paigaldatakse lähiajal keskuse poolt seadmed lõhnaeemalduseks“. Seega ei ole usutav, et olukorras, kus kostjad on seisukohal, et hageja poolt esile toodud puuduseid ei esinenud/on kõrvaldatud, oleks ta seda kirjavahetuses jaatanud ja/või koos hagejaga lahendusi otsinud. Kohus selgitab, et

§-s 278 nimetatud õiguskaitsevahenditele saab tugineda siis, kui asja kasutamise takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist. Samuti annab

§ 278

üürnikule õiguse kasutada selle p-des 1–5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid 3-2-1-107-08, p 12; 3-2-181-08, p 13). Kohus nõustub hagejaga, et ilusalongis, kuhu kliendid tulevad eelkõige lõõgastuma, takistavad eelviidatud puudused olulisel määral üürieseme kasutamist. Ilu- ja muude heaoluteenuste osutamine ei ole võimalik, kui kliendid külmetavad või kui salongis levib alumiselt korruselt söögikoha toidulõhn ja ving. Seega oli hageja kohtu hinnangul õigustatud üüri alandama 8. Kostja on esitanud vastuväite, et T. K. on kostja töötaja, kelle ülesandeks on hoonete ehitustehnilised küsimused, kuid ta ei esinda kostjat üürilepingutega seotud küsimustes 18 ning seega ei ole 25.01.2018 e-kirjas mistahes sisalduv tahteavaldus kostjale kättetoimetatud ning on seetõttu kehtetu. Kohus märgib, et vastavalt keskuse üldinfole on T. K. ehitus- ja haldusjuht (kd I lk 33). E-kirjavahetusest nähtub, et hageja suhtles nimetatud isikuga lepingu täitmise küsimustes pidevalt ning ühestki T. K. esitatud vastusest ei nähtu, et kirjad oleksid esitatud valele isikule. Samuti on T. K. oma 31.01.2018 kirjas viidanud, et üüri alandamine on veel arutelus (kd I lk 144). Seega loeb kohus, et üürileandja on hageja tahteavalduse kätte saanud. Samuti selgitab kohus, et Riigikohtu praktika kohaselt on õigus hinda alandada

§ 296

lg-s 2 märgitud eelduste olemasolul ka pärast lepingu lõppemist, s.h ka hagiavalduses (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid 32-1-112-15, p 8; 3-2-1-21-08, p 11), oluline on üksnes, et üürnik on eelnevalt täitnud

§ 282lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse.

Eeltoodust tulenevalt ei oma üüri alandamise õiguspärasuse hindamisel tähendust see, millisel hetkel on üürnik hinna alandamise avalduse esitanud. Üürihinna alandamise eelduseks on üüripinna kasutamist takistava puuduse olemasolu ja sellest teavitamine. Vaidlus puudub, et mõlemad kirjad (s.o 25.01.2018 ning 31.01.2019) on kostjale kätte toimetatud ja seega kehtivaks muutunud (TsÜS § 69 lg 1). Seega on hageja

§ 282lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse täitnud.

Samuti märgib kohus, et hinna alandamine on ühepoolne tahteavaldus, mis ei vaja üürileandjapoolset nõustumust.

1. Üüri hinna alandamisel tuleb hinnata kohase ja mittekohase täitmise väärtust. Kohase täitmise väärtusena tuleb kohtu hinnangul käsitleda 213,5 m² suurust üüripinda, kus puudub õhutemperatuuri ja ventilatsiooni probleemid ja tervet salongi on võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (st iluteenuste osutamiseks). Mittekohase täitmise väärtuse aluseks tuleb võtta 213,5 m² suurune üüripind, võttes sealjuures arvesse, et ca 50 m² suuruse ala (kabinetid) kasutamine oli olulises ulatuses takistatud, kuna kabinetid olid liiga külmad teenuse osutamiseks (kd III lk 54 – tunnistaja poolt märgitud külmad ruumid) ning salongis tervikuna levis ka kaubanduskeskuse I korruselt vahetult ilusalongi all paiknevatest Juustukuningate poest toidulõhnasid (kärsahais). Arvestades puuduste olulisust, eelkõige võttes arvesse üüripinna sihtotstarvet (üüripinda kasutati ilusalongina) ning seda, mis ulatuses see salongi tegelikku kasutamist mõjutas, on kohtu hinnangul üüri alandamine põhjendatud hageja poolt viidatud 30% ulatuses. Ka Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-82-06 p 14 eraldi rõhutanud, et kõrge õhutemperatuur ja halb õhukvaliteet õigustavad üüri alandamist 30% võrra.
2. Tunnistaja K. G. ütlustega loeb kohus tõendatuks, et puudused esinesid üüripinnal juba alates avamispäevast ning puuduseid ei olnud kostja kõrvaldanud ka selleks hetkeks, kui takistati üüripinnale juurdepääs. Seega oli üürnikul õigus alandada üüri ka tagasiulatuvalt 30 % ulatuses, s.o alates 17.10.
3. Alates üüripinna üürimisest kuni septembrini 2018 (k.a) on hagejale esitatud üüri eest arveid kogusummas 30 329,53 eurot (kd II lk 128-139). Puudub vaidlus, et nimetatud arved on tasutud. Arvestades 30% ulatuses üüri alandamist, oli üürnikul kohustus tasuda selle perioodi eest üüri kokku summas 21 230,67 eurot. Seega oli septembri 2018 lõpuks hagejal ettemaks üüri osas summas 9 098,86 eurot. Oktoobri 2018 ja novembri 2018 eest on üürileandja esitanud hagejale arved üüri tasumiseks kokku summas 5504,04 eurot (kd II lk 43, 45), millest hagejal tuli tasuda 70 %, s.o 3852,83 eurot. Samuti ei nähtu, et hageja oleks 19 tasunud septembri 2018, oktoobri 2018 ja novembri 2018 kõrvalkulusid kokku summas 3396,77 eurot (kd II lk 44, 46, 48). Arvestades ettemaksu suurust, siis saab tähtaegselt tasutuks lugeda nii oktoobri 2018 ja novembri 2018 üür, kui ka septembri 2018, oktoobri 2018 ja novembri 2018 kõrvalkulud ning ettemaksu suuruseks jääb 1849,26 eurot (9098,86- 5504,04- 3396,77). Seega puudus detsembri alguseks hagejal kostja ees üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus (s.h viivise võlgnevus) ning üürileandjal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks lepingu p 34.1.1 alusel. Kohus märgib täiendavalt, et ettemaks summas 1849,26 eurot ning hageja poolt üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatis summas 7301,70 eurot katavad ära ka hagejale esitatud detsembri üüri ja kõrvalkulud. Üürileandja on esitanud hagejale arve detsembri 2018 üüri eest summas 2791,29 eurot (kd II lk 47), millest 10 päeva moodustab 900,42 eurot, millest omakorda 70% on 630,29 eurot. 31.12.2018 esitatud arve nr 20181871 detsember 2018 kõrvalkulude eest summas 401,41 eurot (kd II lk 49) moodustab 10 päeva eest 129,49 eurot.
4. Kostjad on asunud ka oma vastuväidetes seisukohale, et üürileandjal on hageja vastu üürilepingu lisast nr 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue summas 13 577,41 eurot. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üürileandja kohustuseks m.h anda asi üürnikule üle kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagada asja hoidmise selles seisundis kogu lepingu kehtivuse ajal. Üürilepingu lisas 2 on kirjeldatud üüripinna kirjeldus ja töövõtu piirid, sh ei ole vaidlust selles, et hageja kohustuseks oli kanda üüripinna lõplikuks valmisehitamiseks vastavalt tema enda soovile muuhulgas järgmised ehituslikud tegevused: üürniku siselahendusest tingitud üüripinna ümberprojekteerimise kulud (üürilepingu lisa 2 p 2.2); tuletõrjeseadmete ja vahendite ümbertõstmise kulud lähtuvalt üürniku siselahendusest (üürilepingu lisa 2 p 2.4); ventilatsioonisüsteemi muutmise ja ümberehitamise kulud, lähtuvalt üürniku siselahendustest ning üürniku ruumilahendustest jms (üürilepingu lisa 2 p 2.4) Kostjad on märkinud, et on teinud nimetatud kulusid kokku summas 16971,77 eurot (käibemaksuga) ning esitanud 31.12.2017 selle kohta hagejale arve nr 20170939 (kd II lk 38, 39). Kohus on seisukohal, et lepingust ega ka seadusest ei tulene, et üürileandja võib need tööd ise teha ning seejärel arve üürnikule esitada. Sellises õiguslikus tagajärjes seonduvalt lisaga 2 ei ole pooled ka lepingus kokku leppinud. Kostjad pole viidanud ühelegi üürilepingu sättele, millest tal tekkis õigus üürniku eest ja/või kulul töövõttu teostada ja/või tellida ning selle eest üürnikule arvet esitada. Samuti ei tulene sellist õiguslikku tagajärge seadusest. Samuti ei ole tõendatud, et hageja oleks kostjalt vastavaid töid tellinud või et üürielandja oleks hagejaga enne tööde teostamist töid ning nende maksumust kooskõlastanud. Olukorras, kus hageja ja kostjate vahel pole töövõtulepingut sõlmitud, selline ehituskulude hüvitamisenõue ei tulene lepingust ega ka seadusest ning hageja pole kostjat selgelt ka volitanud sellise lepingu sõlmimiseks ega tema nimel teenuste tellimiseks, on kostja ehituskulude hüvitamisnõue kohtu hinnangul põhjendamatu ja alusetu ning kostjatel puudub õigus vastavat arvet ka üürilepingu alusel esitada ning siduda 20 arve võlgnevus üürilepinguga. Samal põhjusel on alusetu ehituskulude hüvitamisnõudega kaasnev viivis. Kohus leiab, et hageja ei ole ehituskulude hüvitamisest keeldumise näol seega rikkunud ühtegi lepingust tulenevat punkti, mis ei saa kaasa tuua ka vastutust lepingu p 34.1.1 alusel ega veel vähem õigust pandiõiguse teostamisele lepingu p 34.4 alusel.
5. Kostjad on oma vastuväidetes tuginenud m.h ka asjaolule, et hagejast tingitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu ei olnud kostjal võimalik hageja kasutuses olnud pinnalt tulu teenida 2019 jaanuaris ja veebruaris, sest uus üürnik õnnestus pinnale leida alates 2019.märtsist, mistõttu kostjal jäi väidetavalt hageja rikkumise tõttu saamata 2019 jaanuari ja veebruari üüritulu 4652,14 eurot (2*2365). Kuivõrd leping ei ole üles öeldud hagejast tingitud asjaolude tõttu, puudub kostjal vastavas ulatuses ka saamata jäänud üürinõue. 13.

§ 314

lg 1 sätestab, et kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Sõlmitud üürilepingu üldtingimust p 34.2.2 kohaselt võib üürnik lepingu erakorraliselt ülesöelda kui ruumide sihtotstarbeline kasutamine on välistatud vähemalt 60 päeva pikkuse perioodi vältel seetõttu, et üürileandja on süüliselt rikkunud oma lepingust tulenevaid kohustusi ning ei ole vastavaid kohustusi täitnud ka üürniku poolt üürileandjale kirjaliku teataega antud mõistliku ning igal juhul 30 päevase täiendava tähtaja jooksul. 31.01.2019 kirjas on hageja palunud taastada valdus üüripinnale hiljemalt 07.02.2019 ning andnud teada, et juhul, kui nimetatud seisuga ei ole valdust taastatud, loeb üürnik lepingu omaltpoolt ülesöelduks alates 08.02.2019. Puudub vaidlus, et kostjad ei ole valdust üüripinnale taastanud. Seega lõppes üürileping kohtu hinnangul hiljemalt 08.02.2019. 14.

§ 307

lg 1 sätestab, et kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei olnud kostjal õigust pandiõigust teostada. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul tõendamist leidnud, et hageja oleks tahtnud ära kolida ruumidest. Hageja on selgitanud, et soovis teha üüripinnal ümberkorraldusi ning omaks võtnud, et eemaldatud olid kabinettide 1-2 ja 3-4 vaheseinad, mis olid hõlpsasti eemaldatavad ning samades kabinettides osaliselt ka ripplae plaadid (kd II lk 153). Samuti on hageja selgitanud, et laeplaadid eemaldati seetõttu, et tagada mingigi soojaõhu liikumine kabinettidesse (soojuspaneelid paiknesid salongi avatud osas lae all, kd II lk 127). Ka tunnistaja K. G. on 14.09.2020 istungil selgitanud, et neil alustati ettevalmistusi tagumiste ruumide soojustamiseks ning plaanis oli tegevust muuta ja leida külmadele ruumidele uus funktsoon. Kohtu hinnangul ei ole aga pandiõiguse teostamise aluseks üürilepingu esemel 21 ümberkorralduste tegemine. See, kas üürnikul oli ümberkorralduste tegemiseks üürileandja luba, ei oma aga pandiõiguse teostamise õiguspärasuse hindamisel tähtsust. Samuti on tunnistaja K. G.i 14.09.2020 istungil antud ütlustega tõendamist leidnud, et pandiõiguse teostamise päeval toimis salongis tavapärane töö, sh teenindati samaaegselt ka kliente. Peale tunnistaja oli kohal ka juuksur ja hageja seaduslik esindaja. Samuti kinnitas tunnistaja, et salongil olid broneeringud ka detsembri lõpuks ja jaanuariks. Nimetatud kinnitavad ka dokumentaalsed tõendid (kd II lk 164, 165). Lisaks oli hagejal tellitud ka salongi reklaamimiseks detsembriks 2018 Baltic Guide lehte reklaam (kd II lk 160). Kohtu hinnangul kinnitavad nimetatud asjaolud, et hagejal puudus kavatsus üüripinnalt ära kolida. Lisaks tõendab seda, et hageja polnud asunud ära kolima, ka asjaolu, et seisuga 08.12.2018 olid kõik teenuse osutamiseks vajalikud tarvikud salongis jätkuvalt olemas. Esitatud fotodelt nähtuvad juuksehooldusvahendid, küünelakid, pesumasinas ja kuivatis nähtav salongis kasutatav tekstiil (kd II lk 154-159). Kostjate väited hageja võimalikust kolimisest ei tõenda ka kostja 29.10.2019 vastuse lisas olevad pildid (kd II lk 55-87). Kohus märgib, et osaliselt on pildid halva kvaliteediga ja nendelt ei nähtu, kus kohas ja mida on pildistada soovitud. Samuti ei tõenda ükski pilt, et üürnik oleks asunud sealt välja kolima või asju ja mööblit ära viima. Pildid võivad üksnes kinnitada hageja väidet ümberkorralduste tegemisest, mis ei oma aga pandiõiguse teostamise aspektist tähendust. Ka kostja 28.05.2020 esitatud väljavõtted Ahtri tn 9 kaubanduskeskuse turvakaamera salvestistest (videod, kd II lk 196) ei kinnita, et hageja oleks üüripinnalt asunud välja kolima. Videod näitavad üksikute esemete alla toomist ja seejärel üles tagasi viimist. Kohus asub seisukohale, et üksikute esemete üüripinnalt ajutine eemaldamine ümberkorralduste tegemiseks ei tähenda üüripinnalt asjade äraviimist

§ 307lg 1 tähenduses.

Videolt nähtuva näoaparaadi eemaldamise kohta on hageja selgitanud, et nimetatud aparaati kasutati ka lisaks Metropoli salongis ning aparaat on ostetud AringBalticule (Metropoli salong) juba 2014 lõpus. Nimetatut kinnitavad ka hageja poolt esitatud tõendid (kd III lk 28-33). Samuti on tunnistaja ütlustega tõendatud, et nimetatud aparaati kasutati mõlemas salongis (kd III lk 46 pöördel). See, et hageja juhatuse liige on ka Roseni tn Metropoli hotellis asuva ilusalongi pidaja, ei kinnita samuti kolimist (kd III lk 11-12). Tunnistaja J. K. antud ütlustest võib samuti pigem järeldada, et hageja oli asunud tegema ümberkorraldusi (kd III lk 49 pöördel-51). Tunnistaja on algselt märkinud, et tagumisi ruume kontrollides selgus, et tagumistes ruumides juhtmed rippusid lae all, laeplaadid olid ära võetud, uksepiidad eest ära võetud, kogu inventar kokku pakitud, kaubikusse tassiti massaažilaudasid ja kilekottidesse pakitud asju. Samas on hiljem täpsustanud, et üksnes osa mööblist oli kiletatud, sh massaažitool ja laud oli linaga kaetud (kd III lk 50). Kohtu hinnangul on usutav, et ümberkorralduste tegemisel kaetakse ka inventar kilega/linaga. Kohus asub seega seisukohale, et kostja teostas pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. AÕS ega TsÜS ei anna üürileandjale omaabi kasutamise õigust olukorras, kus poolte vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud ja ei proovi üüripinnalt asju lõplikult eemaldada. 22

1. Samuti leiab kohus, et üürileandja ei järginud käesoleval juhul pandiõiguse teostamisel lepingus kokkulepitut pandiõiguse teostamise viisi. Pooled olid lepingu p-s 35.4 eraldi kokku leppinud pandiõiguse teostamise viisis. Ruumidest sisustuse ja esemete eemaldamise kohta pandiõiguse teostamise raames pidi üürileandja koostama akti, millele kirjutavad alla lisaks üürileandjale ka kaks tunnistajat ning üürileandja saadab seejärel üürnikule koopia aktist. Juhul kui üürnik ei ole hiljemalt 7 päeva jooksul peale esemete eemaldamist rahuldanud kõiki üürileandja nõudeid, on üürileandjal õigus rahuldada oma nõuded üürniku vara arvel omal äranägemisel ja vabalt valitud viisil, teatades sellest 7 päeva ette. Üürileandja ei ole sellist akti koostanud (seda kinnitas kostja lepinguline esindaja ka 10.02.2020 eelistungil) ning seda üürnikule edastanud. Samuti pole üürileandja andnud üürnikule 7 päevast tähtaega vajadusel ka nõuete rahuldamiseks, selleks et säilitada asjade omandiõigus. Kohus on seisukohal, et kostja poolt esitatud 11.01.2019 koostatud e-kiri koos exceli faili ja arvega (kd II lk 114-117, 120-121) lepingu p-s 35.4 kokkulepitud aktile ei vasta. Nimetatud punkti kohaselt pidi akt olema koostatud pandiõiguse teostamise raames ning olema allkirjastatud üürileandja ja kahe tunnistaja poolt. Kostja 18.02.2020 esitatud tõendist (e-kiri) nähtub, et akt on koostatud ja edastatud 11.01.2019, s.o ligi kuu aega hiljem kui üürileandja pandiõigust teostas. Kohtule esitatud akt on allkirjastatud alles 20.02.2020, st ligi aasta ja 2,5 kuud hiljem pandiõiguse teostamise päevast. Samuti pidi lepingu kohaselt üürileandja andma üürnikule koopia vastavast aktist ning andma seejärel seitsme päevase tähtaja kõigi üürileandja nõuete rahuldamiseks. Kostja ei ole tõendanud, et seda oleks tehtud. Seega asub kohus seisukohale, et viidatud akt on koostatud tagantjärgi ja ei vasta poolte poolt kokkulepitule, mistõttu rikkus kostja pandiõiguse teostamisviisi. AÕS § 294 lg 5 kohaselt rikub panditud asja müügi viisi kokkulepet rikkunud pandipidaja sellest tekkinud kahju eest. Kostja on esitanud menetluses ka vastuväite, et käesoleval juhul ei kohaldunud mitte lepingu p 35.4, vaid 34.4 (mis ei näinud ette akti koostamist). Nii lepingu p 34.4 kui ka p 35.4 reguleerivad üürileandja õigusi lepingu lõppemisel / lepingu lõpetamisel – mis viisil ja moel teostab üürileandja pandiõigust. Lepingu p 34.4 näeb ette (lisaks seaduses sätestatud alusele) üürileandja pandiõiguse teostamise ning lepingu p 35.4 täpsustab, millisel viisil pandiõigust tuleb teostada – vastasel juhul poleks lepingu p-s 35.4 sees täiendust „Üürnik nõustub, et temale kuuluva vara selliselt eemaldamist Ruumidest loetakse Üürileandja seaduses sätestatud pandiõiguse teostamiseks“. Kui lepingu p 35.4 sätestab, et vara eemaldamist üüripinnalt loetakse üürileandja seaduses sätestatud pandiõiguse teostamiseks ning samas punktis on pooled kokku leppinud ka täiendava viisi, kuidas tuleb pandiõigust teostada, on ilmne, et üürileandja pidi seda seaduses sätestatud pandiõiguse teostamisel järgima. Kohus on eelnevalt leidnud, et üürileandja ei järginud lepingu p-s 35.4 kokkulepitut.
2. Lisaks eeltoodule asub kohus seisukohale, et kostjal puudus ka üürileandja pandiõiguse realiseerimise raames pandiga tagatud ja sissenõutav nõue.

§ 305

lg 1 teise lause kohaselt on pandiga tagatud üksnes jooksva aasta ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded (st hüvitisnõuded, mis tulenevad üürilepingust). Seega on seadusega piiritletud, millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud. Olgugi, et pandiõigus 23 tekib üürilepingu tekkimise hetkest ja pandiõiguse tekkimine kui selline ei eelda üürniku suhtes sissenõutava nõude olemasolu, peab sissenõutav nõue olemas olema asjade valdusse võtmise hetkel (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-8-08, p 16). AÕS § 292 lg 2 kohaselt tekib pandipidajal panditud asja müügi õigus kui pandiga tagatud nõue ei ole selle nõude kohaselt täidetud. Seega tekib ka üürileandjal pandiga koormatud eseme müügiõigus vaid siis, kui tal on

§ 82lg 7 mõttes sissenõutav nõue üürniku vastu.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt teatati hagejale enampakkumisest vahemikus 26.03.2019-23.04.2019 ning enampakkumine, kus hageja vallasvara võõrandati toimus ise 24.04-02.05.2019 (kd I lk 167-171). Seega pidi üürileandjal olema aprillis-mais 2019 hageja vastu sissenõutav jooksva aasta ja sellele eelneva aasta üürinõue, samuti üürilepingus tulenevad hüvitisnõuded. Kostja ei ole tõendanud selliste nõuete olemasolu. 17. Hageja on palunud kostjalt välja mõista kokku kahjuhüvitise summas 73 584,51 eurot, mis koosneb hüvitisest üüripinnale jäänud asjade eest summas 36 410,01 eurot, hüvitisest üüripinnale jäänud siseseadmete eest summas 12 294,20 eurot, hüvitisest üüripinnale tehtud ja üüripinna väärtust suurendanud kulutuste eest summas 22 087,80 eurot, hüvitisest kohteelses menetluses kantud õigusabi eest summas 2092,50 eurot ning hüvitisest hüvitise suuruse kindlakstegemisega seoses kantud kulutuste eest summas 700 eurot. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.

§ 115

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

§ 115

lg 2 kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast käesoleva seaduse §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Kui kohustus seisneb teatud eseme tagastamises, võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda üksnes juhul, kui võlausaldaja on viivituse tõttu kaotanud huvi eseme tagastamise vastu. Kohus selgitab, et käesoleval juhul on eeldus kahjuhüvitamise nõude esitamiseks üüripinnale jäänud asjade eest täidetud. Kostja on ise kinnitanud, et on osaliselt üüripinnale jäänud vallasasjad pandiõiguse teostamise raames realiseerinud. Arvestades, et ka ülejäänud asju ei ole pika aja jooksul tagastatud, siis on ilmne, et hageja on kaotanud huvi nende asjade tagasisaamiseks.

§ 132

lg 1 sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada. Seega ei ole hüvitiseks mitte see väärtus, mis asjal vahetult enne hävimist või kaotsiminekut oli, vaid see, mis on vajalik pärast asja hävimist või kaotsiminekut uue samaväärse asja soetamiseks. Kohus selgitab, et isegi juhul, kui tegemist on kasutatud ning vähemväärtusliku asjaga, siis saab kahjustatud isik nõuda hüvitise maksmist, mille eest saaks omandada uue, kasutamata asja (vt selle kohta ka Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P.Varul 24 jt; Tallinn 2016; Juura; § 132, lk 699). Kuigi käesoleval juhul ei ole hagejale kuuluvad esemed iseenesest hävinud ega kaotsi läinud, siis tuleb lähtuda siiski asjaolust, et hageja neid enam kasutada ei saa. 18. Käesoleval juhul on üürileandja võtnud enda valdusesse ruumid koos kõigi seal paiknevate asjadega, mille soetamisväärtuse loeb kohus tõendatuks kokku summas 36 410,01 eurot, millest: seadmed kokku summas 21 644,76 eurot (kd I lk 62-70); tehnika ja elektroonika kokku summas 4221,56 eurot (kd I lk 71-76), mööbel kokku summas 6 808,71 eurot (kd I lk 77-92); sisustus kokku summas 2097,90 eurot (kd I lk 93-103), töövahendid ja tooted kokku summas 1338,40 eurot (kd I lk 104-113) ning muud vallasasjad kokku summas 298,68 eurot (kd I lk 114-116). Kõik summad on toodud ilma käibemaksuta. Kohtu hinnangul on kostjate vastusega tõendatud (kd II lk 33 p 15), et üüripinnale jäid järgmised hagejale kuuluvad asjad: Alessandro töötool banaanileeniga iste kandiline Sitness Naik, 2 tk; Alessandro klienditool kõrge seljatoega, kandiline Visitor, 4 tk; massaaži- ja kehahoolduse laud Oase pruun Districos; Elektriline massaažilaud EA-1908 ühe mootoriga; elektriline massaažilaud EA-1935 kõikide lisadega, 3tk; Hairdresser wash unit, chair Silver black 2 tk; Alessandro Comet- Manicure Caddy- mobiilne maniküürilaud; maniküürilaud Extend Aquare Wit met Afz valge; instrumendikäru metallist kolme riiuliga puulambi kinnitusega valge; juuksuri klienditool Colorado, 4 tk; Camilla pedicura 1 mootoriga protseduurilaud, 2 tk; Belli Capelli mobiilne metallist stend; maniküürilaud 8431.01 valge; tolmuimeja C3Yellow, Miele CAAC; külmik Liebherr A+ 85cm; pesumasin Bosch sügavus 59 cm; kuivati Boch WTW855R9SN energiasäästlik; espressomasin Nivona must; akuga aknapesur Kärcher; Rug kanapee 8933 L must nahk; kummut Barvo 175 cm Aatrium tamm; töötasapind kööki + 2 riiulit; 3-kohaline sohva Gamma 2 tk kangas tumehall; köögimööbel 5 kappi (1 klaasidega) valged; kummut Chest 2 ust 85x35x80, 4 tk; vitriinkapp klaas + metall must; diivanilaud Montana ST (brown), 2 tk; söögitoa kmpl HERNING laud+4 tooli tamm, kummut Chest 3 ust+ 2 sahtlit tamm 120x35x85; kummut Almeria 3441, must kõrgläige; roheline valamukapp + valamu; tugitool punane samet; kirgas klaassein 8 mm, 2130x2126mm; kummut Niko; Rollup stend Butterfly, Rollup stend Belli capelli. Vastavalt hagile oli nimetatud asjade väärtuseks kokku 25 203,48 eurot. Samuti on kostjad kinnitanud, et üüripinnale jäid helisüsteem + võimendus + 10 kõlarit kmpl; peeglitega riidekapi lükanduksed alumiinium profiilis; administraatori töötool valge; juuksurite peeglid 1885x1200mm 2kmpl, 2000x1200mm 2kmpl, juuksurite töötasapinnad 4000x300mm 2 kmpl+ lauajalad 8 tk; administraatori laud 2000x1300x1100 must + peegel + led valgustus. Tunnistaja K. G. ütlustega loeb kohus tõendatuks, et üüripinnale jäid ka järgmised asjad: Jaguar kuumad käärid; juuksesirgendaja, punane Sophie dekoratiivpadi 50x50cm, 4 tk; pesukuivataja Delta 2 tk; jõuluvalgustus; paneelkardinad + kardinapuud 8 kmpl, nagi 2 konksu; pediküüritooli katted; BDR profitooted; hommikumantlid, pesukast. Lisaks nähtub, et kostjad on oksjonil maha müünud: värvibaar juuksurile- sahtlitega kapp valamu- ja segistiga, riiulid (kd III lk 62, 67 pöördel); dekoratiivpadjad hall/valge (kd III lk 65 ja 66 pöördel) ning My style pesukorv (kd III lk 65). Seega loeb kohus tõendatuks, 25 et ka nimetatud asjad üüripinnal olid. Samuti loeb kohus kostja poolt esitatud inventuuri nimekirjaga tõendatuks, et üüripinnale jäi voldikuks Classic valge (kd II lk 115, rida 35). Kohtule esitatud fotodega loeb kohus tõendatuks, et üüripinnale jäid järgmised asjad: Cosmo 2M tumepunane universaalvoodi (kd III lk 61; samuti nähtub, et ka selle eseme on kostja oksjonikeskkonnavahendusel maha müünud; kd III lk 61 pöördel, 67); Alfaparf juuksuri töökäru logoga (kd II lk 155-156; kd III lk 62 pöördel-63); kiirsterilisaator MAXI 150W termomeetriga, klaaskuulikestega (kd II lk 155, 156); küünlalatern Tree (kd III lk 62 pöördel 2, 71, 72 ning lisaks on ka tunnistaja küünlalaternate olemasolu kinnitanud); seinakellad Aatrium 7 tk (kd III 64 ja 64 ning lisaks on tunnistaja seinakellade olemasolu kinnitanud); Braveheart käsipeegel (kd III lk 62 pöördel); pesusametist tekk 2 tk (kd III lk 71 ja 73); My style pesukorv ja paneelkardinad (kd III lk 64 pöördel, 71, 73, 74, 75); HURRIKAANI Moment küünlavaas (kd III lk 66); Alessandro lakid, töövahendid, tooted, vormiriided (kd III lk 62 pöördel, kd II lk 157 ning lisaks on tunnistaja nimetatut kinnitanud); pediküüri jalavannid (kd III lk 64 ja kd II lk 155); pediküüri töövahendid (kd III lk 68 ja 68 pöördel); käterätikud (kd II lk 154-157, 159, kd III lk 66, 68 pöördel) ning juuksuritele vajalikud töövahendid (s.h värvikaart, juuksevärvid, blondeerimispulbrid; kd III lk 69) Kohtu hinnangul on tõendamata, et üüripinnale jäi Telia ruuter Inteno DG200A ning Telia optiline ühendus. See, et hageja on maksnud nende eest Telia Eesti AS-le kahjuhüvitist, kuna seadmed ei ole tagastatud (kd III lk 70), ei tõenda, et nimetatud asjad oleksid just üüripinnal olnud. Samuti ei ole tõendatud, et üüripinnale oleks jäänud pesumasina ja kuivati garantii. Seega on nimetatud kahju tõendamata kokku 285,32 euro ulatuses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et üürileandja on hagejale kuuluvate asjade alusetu pandiõiguse teostamisega tekitanud kahju kokku summas 36 124,69 eurot (36 410,01 285,32), mille kostjad on kohustatud hüvitama

§ 115lg 2 ja 3 järgi.

Vaidlust ei ole, et hageja nõudis kostjalt asju tagasi, kuid kostja ei ole neid tagastanud. Kohtu hinnangul on ka tekkinud kahju ja kostjate tegevuse vahel põhjuslik seos, kuna juhul, kui kostjad ei oleks hageja vallasasju oma valdusesse võtnud, poleks hagejale kahju tekkinud. Samuti märgib kohus, et küsimus sellest, kas ja mis ulatuses eelnimetatud esemete mõningane kasutamine väärtust mõjutab või vähendab, ei oma siin tähtsust, kuivõrd kostja pole väärtuse vähenemist ega selle ulatust tõendanud.

1. Üürilepingu üldtingimuste p 27.2 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes õigus ja kohustus eemaldada ruumidesse paigaldatud esemed ja siseseadmed ning ta peab taastama ruumide seisukorra nende üleandmisele vastavas seisukorras, välja arvatud kui pooled on teisiti kokku leppinud. Käesoleval juhul pole pooled teisiti kokku leppinud, mistõttu tuleb lähtuda lepingu p-st 27.
2. Hageja on selgitanud, et üüripind anti hagejale üle n.ö musta karbi kujul ning kõik siseviimistlustööd tehti üürniku poolt ja üürniku kulul. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et üüripinna osas teostatud ehitustööde (sh sisseehitatud seadmed) maksumus oli kokku 12 294,20 eurot (käibemaksuta), millest valgustid olid kokku summas 5088,60 eurot (kd I lk 117-119), sanitaartehnika oli kokku 1466,15 eurot (kd I lk 120-126) ning 26 taaskasutatavad ehitusmaterjalid (siseuksed, käepidemed, laminaatparkett, liistud, ripplagi jne) oli kokku summas 5740,03 eurot (kd I lk 127-130). Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis lükkaks ümber hageja poolt märgitud siseseadmete ja vallasasjade väärtuse. Kohtu hinnangul on nimetatud siseseadmed (s.h sanitaartehnika, valgustid, uksed jms) eemaldatavad ja taaskasutatavad. 31.01.2019 kirjaga on hageja palunud tagada juurdepääs üüripinnale, et ta saaks kõnealused siseseadmed eemaldada. Üürileandja ei ole tõendanud, et ta oleks võimaldanud üürnikule juurdepääsu, et viimane saaks üüripinnalt siseseadmed eemaldada. Kuna üürileandja on rikkunud lepingu p 27.2, on hagejal õigus kooskõlas

§ 101

lg 1 p-ga 3 ja

§ 115lg-ga 1 nõuda lepingu rikkumise tõttu talle tekkinud kahju hüvitamist.

Võttes arvesse kahju hüvitamise eesmärki (

§ 127

lg 1) ning hüvitamisele kuuluva kahju liike (

§ 128), on hagejal õigus nõuda kostjatelt kahju hüvitamist.

Seega on põhjendatud kostjalt välja mõista hageja kasuks 12 294,20 eurot. 20.

§ 286

lg 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Vastava nõude eelduseks, on et üürnik oleks üürilepingu eseme suhtes teinud muudatusi või parendusi; muudatused või parendused oleksid tehtud üürileandja nõusolekul ning üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on üürniku poolt tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud (vt selle kohta ka Riigikohtu lahend 3-2-1-149-16, p 13). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on üüripinna väljaehitamisega seoses hageja kandnud kokku kulutusi summas 22 087,80 eurot, mis koosneb järgnevast (summad toodud käibemaksuta): kanalisatsiooni-, vee- ja elektritööd koos materjalidega summas 6022,30 eurot (kd I lk 138 pöördel- 139); siseseinte ehitus (seinakarkassi, villa ja kipsplaadi paigaldusega seotud ehitustööd) summas 8385,60 eurot (kd I lk 138); kipsseina viimistlus summas 5178,78 eurot (kd I lk 139 pöördel-142). Kohus leiab, et kõik viidatud ehitustööd võivad iseenesest olla ka üüripinna väärtust suurendanud. Kohtu hinnangul on nimetatu tõendatud ka Lahe Kinnivara poolt koostatud ekspertiisiga, milles on m.h märgitud, et üüripinna väärtus on suurenenud (kd I lk 173-180). Üürilepingu p 32.14 on sätestatud, et ühelgi juhul, sealhulgas lepingu lõppemisel ei ole üürileandjal kohustust hüvitada üürnikule kulusid, mida üürnik on kandnud seoses ruumide sisustamise, dekoreerimise, parendamise või muutmisega või ruumide kohandamisega üürniku vajadusteks v.a juhul kui pooled on selles eelnevalt eraldi kirjalikult kokku leppinud. Üürnikul ei ole õigust nõuda hüvitist

§ 286alusel.

Kohus ei nõustu hagejaga, et tegu oleks olnud tüüptingimusega või et nimetatud punkti kohaldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud, et pooled ei ole nimetatud punktides eraldi läbirääkinud või et vajadusel ei oleks saanud nimetatud üldtingimusi muuta. Samuti ei ole hageja tõendanud, et pooled oleksid kulude hüvitamises eraldi kirjalikult kokku leppinud. Kuigi pooled sõlmisid lepingu 10ks aastaks, siis ei tähenda see automaatselt, et lepingu p 32.14 oleks heade kommetega vastuolus. Mõlemad 27 lepingupooled tegutsesid oma majandus- ja kutsetegevuses ning pidid seega hindama vastavaid riske lepingu sõlmimisel. Seega on kohus seisukohal, et kahju summas 22 087,80 eurot väljamõistmine kostjalt ei ole põhjendatud. 21.

§ 128

lg 3 sätestab, et saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Käesolevas asjas on hageja üritanud kostjaga kohtuväliselt kokkulepet saavutada, sh esitanud kostjale nii nõudeavalduse lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, kompromissiettepaneku kui ka vaielnud vastu üürileandjapoolsele ülesütlemise avaldusele. Arvestades, et vaidlus puudutab üürilepingust tulenevate nõuete esitamist, vaidlusel on arvestatav rahaline väärtus ning kostjat esindab kohtueelses menetluses samuti vandeadvokaat, oli professionaalse õigusabi kasutamine hageja poolt kohtu hinnangul selgelt põhjendatud. Kohus selgitab, et kohtumenetluse-eelsete õigusabikulude hüvitamist tuleks jaatada eeldusel, et kulud on mõistlikud

§ 128

lg 3 mõttes ja need on võlausaldaja jaoks nõude maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud. Ka Riigikohus on märkinud, et üldjuhul tuleb pidada professionaalset õigusabi kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja tehtud kulusid hiljem hüvitatavateks (vt selle kohta Riigikohtu lahendid 3-2-1-79-08, p 18; 2-1-19-13, p 11; 3-2-1-138-10, p 29). Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on hageja kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid kokku summas 2092,50 eurot (kd I lk 181-185). Esitatud arvetest nähtuvalt on õigusabi osutatud kokku 14 tunni ja 31 minuti ulatuses. Kohtu hinnangul ei saa pidada ebavajalikuks asjaolude väljaselgitamist, analüüsimist, konsultatsioone ega ka dokumentide koostamist. Arvestades vaidluse sisuga on osutatud teenused olnud vajalikud ning ka arvetel märgitud tunnihind (130 ja 150) ei ületa oluliselt keskmist tasu. Seega on hageja nõue kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest summas 2092,50 eurot põhjendatud.

1. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et hageja on kandnud kulu üürilepingu eseme väärtuse suurenemise kindlakstegemisega summas 700 eurot (kd I lk 186). Pooled on lepingu p 32.14 kokku leppinud, et ühelgi juhul, sealhulgas lepingu lõppemisel ei ole üürileandjal kohustust hüvitada üürnikule kulusid, mida üürnik on kandnud seoses ruumide sisustamise, dekoreerimise, parendamise või muutmisega või ruumide kohandamisega üürniku vajadusteks v.a juhul kui pooled on selles eelnevalt eraldi kirjalikult kokku leppinud. Seega ei olnud iseenesest vajalik ka üürilepingu eseme väärtuse suurenemise kindlakstegemine ning nimetatud kulu väljamõistmine kostjatelt ei ole põhjendatud.
2. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahju põhjendatud kokku summas 50 511,39 eurot. Kuigi kostjad on viidanud ka tasaarvestusele, siis ei ole kohtu hinnangul kostjad käesoleval juhul tõendanud, et neil oleks nõudeid hageja vastu, mida saaks käesoleval juhul hageja nõuetega tasaarvestada. 28
3. Hageja on palunud välja mõista ka viivise kahjuhüvitiselt alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni seaduses sätestatud määras.

§ 101

lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Kostjad ei ole tõendanud, et kahju oleks hagejale hüvitatud. Seega kuulub kostjatelt väljamõistmisele viivis seadusjärgses määras põhinõudelt (s.o 50 511,39 eurolt) alates 05.09.2019 kuni põhinõude kohase täitmiseni. 25. Kohus jätab tähelepanuta kostja kohtukõne teesides esitatud väite selle kohta nagu oleks üüripinnale jäänud siseseadmed kuulunud kostjale kui üürileandjale ja ehitise ning kinnisasja omanikule ehitise olulisena või päraldisena või kuulusid üüritud ruumide sisustusse või selle kasutamise juurde ning olid seega koormatud kostja kasuks üürileandja pandiõigusega

§ 305lg 1 alusel. Ts

MS § 402 lg 2 kohaselt võib kohtukõnes viidata üksnes asja sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele. Kostja poolt esitatu näol on tegemist uue väitega. 26. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt tuleb välja mõista hageja kasuks kahju summas 50 511,39 eurot, s.h 36 124,69 eurot pandiõiguse raames ära võetud asjade eest, 12 294,20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest ning 2092,50 eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest. Samuti tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista viivis

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 08.06.2020 kuni kahjunõude rahuldamiseni. Menetluskulud 27. Ts

MS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades hagi rahuldamise ulatusega leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta 69 % ulatuses kostja kanda ning 31 % ulatuses hageja kanda. 29 28. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 20.10.2021 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 29.01.2021 kohtuotsus. 30