← Eesti

2-18-11444/80

Obsah (11)§ 217§ 14§ 221§ 77§ 103§ 189§ 128§ 118§ 114§ 101§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 02.10.2020. a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-11444 Tsiviilasi V Pi ja K K-Pi hagi V

113 lg 1 ls 2 sätestatud määras alates 03.10.2020 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Menetluskulude jaotus 4. Jätta hagejate V Pi ja K K-Pi menetluskulud 6,83% ulatuses solidaarselt kostjate V H ja M H kanda ning kostjate V H ja M H menetluskulud jätta 93,17% ulatuses solidaarselt hagejate V Pi ja K K-Pi kanda. 5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED 1. V P ja K K-P (edaspidi ka hagejad või ostjad) ning M H ja V H (edaspidi ka kostjad või müüjad) sõlmisid 10. novembril 2017.a kinnistu müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga xxx (Lepingu p 1.1). Kooskõlas Lepingu p-ga 3.1 tasusid Ostjad Müüjatele Kinnistu eest 250 000 eurot. 2. Kinnistu hinna läbirääkimisel eeldasid Ostjad müügikuulutuse ja Müüjate esitatud informatsiooni põhjal, et kõik Elamu tehnosüsteemid on töökorras, Elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning Elamul on kehtiv kasutusluba, kuivõrd selliselt oli Kinnistust kirjeldatud ka müügikuulutuses (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 3, t I, lk 16) ja pooltevahelises Lepingus. Liiatigi kinnitasid Müüjad eeltoodut Ostjatele korduvalt ka suuliselt. Enne Lepingu sõlmimist olid Ostjad teinud kohapeal Elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus Elamul mingisuguseid tavapärase vaatluse käigus tuvastatavaid puudusi ei täheldatud. Lepingu p-s 2.1.5 kinnitasid Müüjad samuti, et Lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. 3. Müüjad andsid Ostjatele Elamu otsese valduse üle 31. jaanuaril 2018.a koos kõikide dokumentidega, k.a fotod ehitamise ajast, mida polnud Ostjatele varasemalt tutvustatud. Vahetult pärast Elamusse sissekolimist avastasid Ostjad, et Elamul esineb mitmeid puudusi, millele Müüjad ei olnud Lepingu sõlmimisel ega enne seda tähelepanu osutanud ning mida ka Ostjatel enne Lepingu sõlmimist ei olnud visuaalse vaatluse käigus võimalik tuvastada ning mida Ostjad ka ei tuvastanud. 2 2-18-11444 4. Ostjad teavitasid Müüjaid esmakordselt Elamu küttesüsteemi puudustest 02. veebruari 2018.a e-kirjaga (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4, t I, lk 19), misjärel pooled pidasid antud puudusega seotud kirjavahetust. 06. veebruaril 2018.a ja 10. veebruaril 2018.a saatsid Ostjad Müüjatele uued e-kirjad (vt poolte kirjavahetust – 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4, t I, lk 19 kuni 21), kus kirjeldasid ka teisi selleks hetkeks ilmnenud puudusi, mis olid pärast Elamu asjatundjate poolset põhjalikumat ülevaatust Ostjatele teatavaks saanud. 5. Müüjad vastasid Ostjate poolt esitatud pretensioonidele 22. veebruaril 2018.a, esitades pretensioonide tagasilükkamise avalduse (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 5, t I, lk 22). Müüjad eitasid sisuliselt, et Elamul esineks mistahes (varjatud) puudused ja Lepingule mittevastavused. 6. Ostjad esitasid 14. märtsil 2018.a kostjatele uue pretensiooni (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 6, t I, lk 25), milles kirjeldasid veelgi detailsemalt kõiki Lepingu eseme varjatud puudusi ja mittevastavusi, viidates muuhulgas ka Elamut üle vaadanud asjatundjate hinnangutele. Ostjad avaldasid selgesõnaliselt, et soovivad lepingust taganeda ning nende poolt selleks hetkeks kantud (eelkõige asjatundjate hinnangutele ja tööle) kulude hüvitamist. Samuti anti kostjatele täiendava tähtaja (30 päeva) jooksul võimalus teostada/tellida ekspertiis. Kõnealune pretensioon ja taganemise avaldus esitati digitaalselt allkirjastatult samale e-posti aadressile, millelt varasemalt olid pooled e-kirju vahetanud (xxx). Elamu küttesüsteemi puudused 7. Elamu 1. korrusel ei tööta põrandaküttesüsteem nõuetekohaselt, millest tingituna on talveperioodil köögis ja tubades maksimaalselt 17-19 kraadi sooja ning sanitaarruumides ja esikus ~14 kraadi sooja, samas Elamu müügikuulutuses oli ainsaks kütteallikaks toodud põrandaküte ning märgitud lisaks „kodu neile, kes hindavad hubasust/…/“ (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 3, t I, lk 16). Ostjad kutsusid probleemi lahendamiseks tehniku (xxx), kes vahetas välja peale- ja tagasivoolu torustiku ning paigaldas süsteemi hoolduseks ja jälgimiseks vajalikud sulgarmatuurid ning soojusmõõtjad. Tööde käigus tuvastati ka, et süsteemi torustik on osaliselt ummistunud. Pärast tehtud töid soojenes 1. korruse põrand osades kohtades piisavalt, et soojendada elutuba ja kööki, kuid põrandal oli jätkuvalt tuntavalt jahedaid kohti. Veelgi enam – probleem ei lahenenud saunas, 1. korruse dušinurgas, esikus ega WC-s. Siinkohal näitlikustamaks situatsiooni - 2018. aasta veebruaris oli esimese korruse WC temperatuur 10-15 kraadi (sõltuvalt välisõhu temperatuurist), kuigi maja oli korralikult köetud. Ostjad tellisid probleemallika tuvastamiseks vastavad ekspertiisid, mis kinnitasid, et Elamul esinevad ulatuslikud probleemid küttesüsteemiga. Küttesüsteemide ekspertiisi viis läbi tuleohutusekspert A K (Xxx OÜ), kes esitas 11. märtsil 2018.a ehitise tuleohutusauditi (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 7, t I, lk 30) ja 12. märtsil 2018.a küttesüsteemi ekspertiisi (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 8 t I, lk 38). 12. märtsil 2018.a koostatud ekspertiisis on tuvastatud, et Elamus asuvad tahkeküttel töötavad kütteseadmed ei vasta esitatud paigaldusnõuetele – probleemid esinevad õhuvajadusega, ohutuskujadega, ühenduslõõriga, kivikorstnatega ja küttesüsteemi puhastatavusega. Need puudused kinnitavad, et Elamu ei vasta ehitise kasutamise nõutele ja ei ole elamiseks seetõttu ohutu. Küttesüsteemi ekspertiisis normi EVS 812-3:2013 kasutamine on põhjendatud asjaoluga, et kostjad rekonstrueerisid küttesüsteemi 2016. aastal (küttekatel vahetati toona välja müügikuulutuses märgitult, vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 3; t I, lk 16). 3 2-18-11444 Eeltoodut kinnitasid ka küttesüsteemi töökorda hinnanud eksperdid A L (xxx) ja H H (xxx OÜ) ning nende hinnangul on probleemi põhjustanud ilmselt süsteemi täitmine joogiveega (mitte nö surnud veega), mis on põhjustanud ulatusliku katlakivi ja rooste tekke süsteemis. Nimetatud asjatundjad leidsid, et süsteem on vaja läbi pesta ja küttesüsteem täita nõuetekohase veega. A Li visiidi käigus ilmnes veel üks probleem - nimelt akumulatsioonipaagi ebapiisav soojustus. Paak on soojustamata alt ja seina vahelt, mis on visuaalsel vaatlusel märkamata jääv osa. Seega antud probleemid on tekkinud küttesüsteemi eelneva puuduliku ja/või teostamata hooldamise tagajärjel ning süsteemi töökorra taastamiseks tuleb teostada mitmed lisatööd. OÜ xxx spetsialist on selgitanud, et süsteemi põhjalik läbipesu defekti täielikuks eemaldamiseks ei ole võimalik, vaid rikutud akumulatsioonipaak tuleb siiski välja vahetada (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 9; t I, lk 60). Hagejad tellisid seejärel pädevalt eksperdilt G E´ilt, kes on 8. taseme volitatud kütte-, ventilatsiooni- ja jahutuseinsener (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 1; t I, lk 151), Elamu küttesüsteemi ekspertiisi (vt hagejate 29. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 1 t I, lk 184), mis valmis 15. märtsil 2019.a. Ekspert G. E tuvastas mitmeid puudusi (vt ekspertiisiakti 3 peatükk), kokkuvõtvalt (alljärgnevalt p 15. jj detailsemalt):

  1. a)küttesüsteem ei taga vajalikku sisetemperatuuri;
  2. b)elamu ei ole nõuetekohaselt tuletõkke sektsioonideks eraldatud;
  3. c)ventilatsioon on puudulik;
  4. d)akumulatsioonipaak isoleerimata ja tuleb välja vahetada;
  5. e)torustikud on isoleerimata;
  6. f)põrandaküttes ulatuslikud probleemid, mudafiltrites puuduvad sõelad, esineb raua setet, vooluhulk torustikus väga väike ning temperatuuri lang väga suur seetõttu ca 10 kraadi. Põrandaküte on kas ummistunud või ei tööta üleüldse;
  7. g)I korrus väga külm, osasid ruume pole võimalik kütta kõrgemale temperatuurile kui 18 kraadi. 2018.a veebruaris kasutasid hagejad kostjate poolt määratud küttesüsteemi seadistust (sh maksimaalset põrandakütte temperatuuri vahemikku ja tsirkulatsioonipumba võimsust). Alates 2018.a märtsist alates kütsid hagejad Elamut puubriketiga (tahke kütus - tarnija Xxx OÜ). 2/3 akumulatsioonipaagi 60 kraadi kütmiseks kulub 30kg briketti (~3h ajas) ning külmemate ilmade ajal (nt välitemperatuuri korral -10 kuni -15 kraadi) oli õhtul kütmise ajal hommikuks temperatuur paagis 20-25 kraadi ehk paak ja siseruumid olid märkimisväärses ulatuses maha jahtunud. Kui hagejad oleks veel rohkem kütnud (nt 40kg briketti päevas), siis oleks sellest oluliselt odavam elektriga kütta, millist lahendust kokkuvõttes ei saa elektri hinda arvestades kindlasti pidada mõistlikuks. Liiatigi pidi müügikuulutuse ja ka Lepingu kohaselt olema Elamu küte lahendatud puitküttega. Veelgi intensiivsem kütmine oleks ühe külje pealt ohtlik (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 8 t I, lk 38– eksperdi hoiatus) ja teiseks oleks see ka ebamõistlikult kallis. Lisaks ei annaks ka selline „ülekütmine“ positiivsemat tulemust, kuivõrd akumulatsioonipaak on ainult nähtavas osas soojustatud, st isoleerimata paagi soojakao probleem ei võimaldaks ka suuremal kütmisel efektiivsust tõsta (üksnes suurendab küttekulusid ja – aega). Küttesüsteemi teine oluline probleem on põrandakütte torustiku ja seadmestiku puudused. Voolukiirus põrandaküttes on kordi ettenähtust väiksem – 14. novembri 2018.a seisuga tuvastatud max 6,6 l/min (tuvastatud hagejate poolt paigaldatud soojamõõtjatega). 4 2-18-11444 Tõenditega on üheselt tuvastatud, et voolukiirus jääb kõigil korrustel oluliselt alla nõuetekohase 0,8 l/min (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 5 t I, lk 145 – fototõend küttesüsteemi torustiku soojamõõtjate näidikutest). Mõõdistuste tulemused näitavad, et:
  8. a)I korruse keskmine vooluhulk on keskmiselt 0,099 m3/h;
  9. b)II korruse keskmine vooluhulk on keskmiselt 0,211 m3/h;
  10. c)Elamus tervikuna keskmine vooluhulk 0,150 m3/h. Tootja kasutusjuhendist ja tootja maaletooja xxx OÜ esindaja M S poolt antud selgitusest (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 6 t I, lk 148 - tootja maaletooja esindaja M. S e-kiri) tulenevalt peaks olema süsteemi normaalseks toimimiseks vooluhulk ca 1,44 m3/h, ehk teisisõnu Elamu I korruse põrandakütte torustiku vooluhulk on ca 14,5 korda lubatust väiksem ning Elamus tervikuna ca 9,6 korda lubatust väiksem (tulemused saame kui jagame ettenähtud vooluhulga näitaja mõõdistuste tulemusena saadud näitajaga). Ekspert on ühtlasi kinnitanud, et mõõtjad on taadeldud (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 5a t I, lk 147). Pärast Lepingu sõlmimist on kostjad ka ise viidanud vajalikkusele selgitada välja põrandakütte ahelikud (vt kostjate 30. oktoobri 2018.a vastuse lisa 1-4, lk 9, t I lk 119): „Põrandaküte: ilmselt on mõistlik tulevikus põrandakütte ahelikud selgeks teha/…/“. Selle võimalikkust hagejad ka küsisid ning kostjad edastasid 03. veebruaril 2018.a hagejatele pilte Elamu renoveerimisest (vt kostjate 30. oktoobri 2018.a vastuse lisa 1-4, lk 7-8 t I, lk 118) ning neilt selgus, et ahelikud ei ole paigaldatud tubade põhiselt, vaid läbivad tervet korrust (3-4 ruumi) ning ruumide temperatuuri eraldi juhtimine eeldaks seetõttu kogu torustiku ümbervahetamist. Hagejad ostsid kostjatelt aastal 2006.a täielikult renoveeritud Elamu ning selle põrandaküte peaks olema projekteeritud/ehitatud EVS 844:2004 kohaselt. Viidatud standardi lisa F määrab eri ruumide arvutuslikud temperatuurid kütteperioodil. Standard on vastu võetud 30. aprill 2004.a ehk enne kostjate poolt Elamu renoveerimist. Seega oli hagejate poolt Elamu ostmise heauskseks eelduseks, et Elamu küttesüsteem on täielikus töökorras ning vastab vähemalt küttesüsteemi ehitamise ajal kehtinud nõuetele ning on ilma eriliste tingimuste ja kulutusteta toimiv. Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele 8. Kui Ostjad uurisid xxx vallast ja Päästeametist Elamu kasutusloa kohta selgus, et Päästeametil pole ülevaatusest märget tehtud (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 9 t I, lk 60). Samuti pole vallal kasutusloa taotluse juures vastavat dokumenti ja ka ülevaatuse akti. Seejärel tellisid Ostjad tuleohutusauditi, mille teostamisel selgus, et Elamu ei vasta tuleohutusnõuetele ega ka ehitusprojektile. Hinnangu andis ka korstnapühkija M V, kes käis 05. märtsil 2018.a Elamus ja tuvastas korstnal mitmed puudused (vt ka hagejate 14. novembri 2019.a menetlusdokumendi lisa 3 t I, lk 117). Hagejad tuvastasid lisaks, et kostjad ei ole tegelikult kunagi Elamu tulekahju valvesüsteemi hooldanud ja süsteem ei olnud töökorras. Seda tõendab G4S-i poolne kinnitus selles, et: „Kinnitame ikka, et eelmine omanik antud aadressil hooldust G4S käest ei tellinud, see tähendab, et hooldust ei teostatud. Kui süsteem on nö. ise ehitatud, siis hooldust oleks võinud ikka tellida, kuid seda ei tehtud“ (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisad 14 ja 15; t I, lk 157-158). Järelikult, vastupidiselt kostjate poolt müügikuulutuses, Lepingus ja lepingueelsetes läbirääkimistes antud kinnitustele, on Elamu tuleohtlik ega vasta projektijärgsetele tuleohutusnõuetele. Elamu vastavus ehitusprojektile ning Elamul ei ole mehhaanilist vastupidavust ja stabiilsust 5 2-18-11444 9. 21. 2018. aasta veebruarikuu alguses avastas Ostjate tellitud ehitusmees (liistude panekuks), et sauna põrand on vajunud. Lähemal uurimisel selgus, et Müüjad on varasemalt üritanud vajumise tagajärgi parandada tasandusvaluga, kuid tööde järgselt on vajumine jätkunud ning parandatud lõiku on tekkinud ~3mm pragu. Vastavalt Müüjate poolt 22. veebruaril 2018.a esitatud pretensioonide tagasilükkamise dokumendile olid nad puudusest teadlikud, aga ei pidanud seda oluliseks: “Nähtavad praod, mis on põranda ja seina kokkupuute kohas on iluvead ja ei ole kuidagi varjatud.” Vajumise põhjuseid uurides selgus, et hoone pole ehitatud ehitusprojekti järgselt (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 6 punkti 3; t I, lk 25 14. märtsi 2018.a pretensioon). Projekti järgselt pidi korsten asuma ilma vundamendita (vastuolus EVS 813-3 normiga) uue korpuse põrandaplaadi keskel. Ehituse käigus on põrandaplaat poolitatud vundamendiga (tuvastatav üleandmisel esitatud fotol) ja kandva vaheseinaga. Korsten on rajatud vaheseina vahetuslähedusse põrandaplaadi peale. Seega on muudetud hoone vundamendi ning põrandaplaadi, kandva vaheseina, soojustuse, piksekaitse jt lahendusi. Samas Elamu müügikuulutuses on märgitud „ehitustöid tehti järgides nõudeid/…/.“. Vundamendi projektijärgne lahendus on kajastatud Töö nr. P-019-06; Arhitektuurne projekt, joonis nr.4 lk 11 (vt hagiavalduse lisa 2; toimikust puudu, kuid e-toimikus olemas). Vastavalt EVS 812-3:2013 punktile 5.3.1.2 „Kütteseadmetele, kaaluga alla 150 kg, ei ole vaja eraldi vundamenti rajada. Raskemate küttesüsteemide ohutus ja stabiilsus ilma vundamendita tuleb tõendada arvutuslikult.“, kuid selliseid arvutusi ei nähtu. Tänaseks on korsten koos põrandaplaatide ja vahevundamendiga vajunud sõltuvalt asukohast 1-3 cm. Ka täna pole võimalik hinnata seda, kui intensiivselt vajumine jätkub ja kas see on mõjutanud põrandakütte tööd. Kostjad ei rajanud korstnat vundamendi peale, vaid ehitasid selle vundamendi kõrvale plaatpõranda äärde. Vana korstna ja ahju vundament on oluliselt massiivsem. Lisaks puudub täna reaalne võimalus kontrollida, kuidas ja kas vajumine põrandakütet mõjutanud on. Vajumine on kohati kaks korda suurem kui põrandakütte toru diameeter ja vajunud on ainult uue osa (juurdeehituse) põrandad. Elamul on puudused energiasäästlikkuse- ja tõhususega 10. Kostjate vastuses olnud fototabeli järgi on muudetud ka elamu soojustuse lahendust. Projektijärgse 100mm mineraalvill + tuuletõke-kipsplaat asemel on kasutatud EPS + puitkiud-tuuletõkkeplaati (vt hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 13 t I, lk 156). Projekti järgi oli vajalik rajada ka piksekaitse, kuid seda pole tehtud, fototabeli järgselt on alumise korruse aknad paigaldatud seina sisse viisil, mis ei võimalda projektijärgse 100mm soojustuse paigaldust välimistele aknapaledele (soojustus kataks aknaraamid ära) ning seega on ilmne, et ka seda tehtud ei ole. Seda kinnitab ka 06. märtsil 2018.a P P´a (Xxx OÜ) poolt koostatud termograafilise ülevaatuse raport (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 10; t I, lk 62). Termograafia raportist selgus, et pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked (vt hagiavalduse lisa 6 punkti 4- 14. märtsi 2018.a pretensioon; t I, lk 25). Termokaamera piltide eesmärk on tuvastada soojakadu konkreetse ruumi/tarindi osast. Tegemist on seega objektiivse asjaolu fikseerimisega. Termopiltide eesmärk ei ole ehitustehniliste hinnangute andmine põhjustele, miks täpselt soojakadu toimub. Küsimus ei ole seega konkreetselt selles, mis põhjusel nt aknaraamide ümbruses on külmasillad, vaid oluline on, et soojapidavuse probleem on antud juhul termograafilise uuringu tulemusena tuvastatud. 6 2-18-11444 11. Elamul esineb sedavõrd palju olulisi puudusi, et nende kordategemine on esiteks Ostjatele ebamõistlikult kulukas ja teiseks Ostjatele ebamõistlikult koormav. Elamut ostes eeldasid Ostjad õigustatult, et Elamu on elamiseks kõlbulik ning et Ostjad ei pea hakkama seal kohe remonti või märkimisväärseid investeeringud tegema (ja vastupidist ei avaldanud Müüjad Ostjatele ka enne Lepingu sõlmimist). Arvestades, et Müüjad olid Elamus ise aastaid elanud, siis on ilmne, et kõik ülal kirjeldatud puudused olid Müüjatele väga hästi teada, kuid nad varjasid neid teadlikult ega avaldanud neid Ostjatele. 12. Kokkulepitud omadusteks on antud juhul asjaolu, et Kinnistu müügikuulutuses oli kirjas, et Elamu on ehitatud vastavalt normidele ning Müüjad kinnitasid seda Ostjatele ka suuliselt. Ehitise vastavus normidele hõlmab endas ka asjaolu, et ehitis on ehitatud ehitusprojekti alusel, ehitis on tuleohutu ja tuleohutuse tingimused on täidetud ning et olemas on ka kehtiv kasutusluba. Riigikohus on rõhutanud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu 27. mai 2015 a. otsus kohtuasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Vastavalt

§ 14

lg-le 2 oli Müüjatel kohustus teatada Ostjatele ka lepingueelsetel läbirääkimistel kõigist asjaoludest, mille vastu oli Ostjatel Lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Müüjad ei teavitanud lepingueelsetel läbirääkimistel Ostjaid Elamu tuleohtlikkusest, küttesüsteemi puudustest ega ka mittevastavusest projektdokumentatsioonile. On ilmne, et Ostjatel oli selliste asjaolude vastu äratuntav oluline huvi, sest need asjaolud (varjatud puudused) on toonud kaasa olukorra, kus Ostjad peavad hakkama selleks, et Elamut sihtotstarbeliselt kasutada, sinna märkimisväärseid lisainvesteeringuid tegema. Elamu ei vasta lepingutingimustele, sest Elamul ei ole kokkulepitud omadusi (

§ 217lg 2 p 1 rikkumine).

Ülal kirjeldatud puuduste tõttu ei vasta Elamu otstarbele, milleks Ostjad seda vajavad (elamiseks) (

§ 217lg 2 p 2 rikkumine).

  1. Küttesüsteem ei vasta nõuetele ega võimalda Elamut kütta nõuetele vastava temperatuurini, mis omakorda ei võimalda Elamut sihtotstarbeliselt kasutada (aasta-ringne perekonna elukoht, s.h. ka kütteperioodil). Kostjad ehitasid küttesüsteemi ilma mis tahes dokumentatsioonita, kasutamata isegi ehituspäevikut. Seega võib järeldada, et kostjad ei järginud küttesüsteemi väljaehitamise ajal kehtinud ehitusseadustiku (EhS) nõudeid. EhS § 2 lg 6 p 2-4 kohaselt loetakse ehitamiseks EhS § 2 tähenduses ka ehitise laiendamist, rekonstrueerimist ja tehnosüsteemide muutmist, milliseid ehitustöid kostjad elamul 2007.a tegid. Vastavalt EhS § 31 lg 3 alusel antud Majandus- ja kommunikatsiooniministri
  2. detsembri 2002.a määruse nr 71 „Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ § 8-le enda tarbeks ehitatava üksikelamu ehitamise tehnilised dokumendid peavad koosnema ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad. EhS § 29 lg 1 p 7 kohustas kostjaid kui elamu omanikke säilitama EhS § 31 lg 2 nimetatud dokumente, milline loetelu hõlmab ehitustööde päevikut, teostusjooniseid jms. Enne elamu müüki olid kostjad hagejaid teavitanud, et küttesüsteemide eritööd tehti ilma projektita, kuid kostjad ei ole elamu müümisel teavitanud hagejaid sellest, et küttesüsteemi eritööde tegemisel jäeti ehituspäevik tegemata ja seega küttesüsteemi eritööd täielikult dokumenteerimata, millega rikuti EhS § 31 lg 3 ja
  3. detsembri 2002.a määruse nr 71 „Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“ §-i 8 nõudeid. Lisaks kinnitasid kostjad hagejatele enne müüki, et küttesüsteemi ehitamisel kasutati omanikujärelevalvet, kuid nüüd, nähtuvalt kostjate
  4. märtsi 2019.a vastusest on kostjate müügieelsed kinnitused omanikujärelevalve kasutamise kohta olnud ebatõesed ja kostjad tunnistavad seega, et on rikkunud EhS § 29 lg 7 2-18-11444 1 p 10 kohustust lasta ehitada küttesüsteem selleks pädeva isiku poolt ning sama paragrahvi lg 2 p 1 korraldada ehitamise ajal pideva omanikujärelevalve küttesüsteemi ehitamise üle. Kuna kostjad ehitasid küttesüsteemi välja nii, et ehituskäik on täielikult dokumenteerimata, on otseselt ja teadvalt ebaõige Müüjate kinnitus, justkui oleks elamu ehitatud nõuetekohaselt. Liiatigi rõhutasid Ostjad korduvalt, et nende jaoks on oluline tehnosüsteemide korrasolek ja vastavus nõuetele – mitte kordagi ei osundanud Müüjad, et sellega esineks mistahes probleeme. Kui küttesüsteemi ehitamine toimub „pimesi“ ehk selliselt, et kostjatel endal ei ole võimalik tagantjärgi meenutada, mis tootja süsteemi osasid ta on kasutatud ning kas üldse on väljaehitamisel järgitud mingit asjaomast paigaldus/kasutusjuhendit (kostjad väidavad, et ei mäleta ega tea, mis tootja torustikku nad paigaldasid), siis pole ka üllatav, et küttesüsteem ei tööta ja on ohtlik. On eluliselt usutav, et kui isik paigaldab küttesüsteemi „pimesi“ ehk võtmata aluseks selle tootja kasutusjuhendit, siis mõistlik isik saab aru, et tegemist ei ole tootja kasutusjuhendi nõuete kohaselt paigaldatud küttesüsteemiga ja sellisel juhul ei saa elamu müümisel heas usus väita, justkui oleks elamu ise ja eriti selle tehnosüsteemid nõuetele vastavad. Järelikult vastutavad kostjad Elamu küttesüsteemi varjatud puuduste eest vastavalt

§ 221

lg 1 p 2, kuna nad elamu müügil varjasid hagejate eest infot selle kohta, et küttesüsteemi torustiku paigaldamisel ei järgitud tootja kasutusjuhendi nõudeid.

  1. Ostjatel ei olnud vaatluse käigus võimalik näiteks tuvastada, et põrandaküttesüsteem ei tööta nõuetekohaselt, ehitisel ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning ehitisel on muud ehituslikud vead. Ühelegi (varjatud) puudusele Müüjad enne Lepingu sõlmimist ega ka selle ajal tähelepanu ei juhtinud. Seda, et tegemist sai olla varjatud puudusega, ei muuda ka asjaolu, et küttesüsteemi toimimist oli võimalik kontrollida kompressoriga – kui puudust ei ole võimalik avastada elamu välisel ülevaatusel (ja põrandaküttesüsteemi toimimist ei ole üldiselt võimalik avastada välise vaatlusega), on tegemist varjatud puudusega. ei oma antud asja lahendamisel tähtsust asjaolu, et üks hagejatest (V P) on ehituse valdkonnas tegutsev isik. V Pi tegevusvaldkonnaks on inseneriehitus (st mitte tsiviilehitus) ning V P on diplomeeritud veevarustuse- ja kanalisatsiooniinsener, tase
  2. Hagejad vaatasid elamu üle nii nagu elamut ostes üle vaatavad – piisava hoole ja tähelepanelikkusega.
  3. Antud juhul on hagejad taganenud Lepingust
  4. märtsil 2018.a saadetud kirjas (vt
  5. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 6; t I, lk 25). Hagejad said Elamu otsese valduse
  6. jaanuaril 2018.a (vt
  7. juuli 2018.a hagiavalduse punkti 3; t I, lk 2 pöördel) ja teatasid kostjatele esimestest olulistest puudustest (nt küttesüsteem) juba ülejärgmisel (!) päeval, st
  8. veebruaril 2018.a (vt
  9. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4; t I, lk 19) ning järgneva kahe kuu jooksul teavitasid hagejad kostjaid kõikidest olulistest puudustest (vt
  10. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 4; t I, lk 19). Asjaolu, et kostjad on taganemisavalduse kätte saanud, tõendab ka see, et maakler oli kinnitanud selle kättesaamist. Nimelt hagejate algatatud kompromissläbirääkimiste katsetes volitas kostja I maaklerit kostjaid esindama ja suunas hagejaid edaspidi suhtlema maakleriga seonduvalt Elamu mistahes küsimustega (vt hagejate
  11. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 10; t I, lk 152). Järelikult, kuna kostjad on maaklerit volitanud kostjaid esindama hagieelsetes kompromissi läbirääkimistes ja maakler on oma e-kirjaga kinnitanud hagejate taganemisavalduse kättesaamist, siis saab lugeda, et kostjad on hagejate taganemisavalduse kätte saanud. Isegi, kui kohus jõuab seisukohale, et taganemisavaldust ei saa lugeda
  12. märtsi 2018.a seisuga tehtuks, saab antud kaasuse asjaolusid ja vaidluse sisulist olulisust ja ülalviidatud Riigikohtu kolleegiumi 8 2-18-11444 käsitlust arvesse võttes pidada ka hagiavalduses tehtud taganemisavaldust tehtuks mõistliku aja jooksul.
  13. Riigikohus on varasemalt märkinud, et eluruumi soojapidavus ja korteri soojaks kütmise võimalus on Eesti klimaatilist eripära arvestades elementaarne elamistingimus. Kuivõrd Elamu ei vasta ehitusnormidele, siis ei ole selles tagatud ka elementaarsed elamistingimused, mistõttu on tegemist olulise rikkumisega (Riigikohtu 25.oktoobri
  14. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Asjaolu, et tegemist on olulise rikkumisega kinnitab ka Riigikohtu
  15. novembri 2005.a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-131-05, milles on märgitud, et kui kinnistu on ostetud elamiseks, peavad

§ 217

lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elutingimused (vt Riigikohtu

  1. märtsi
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29;
  3. novembri
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Eelkõige tuleb

§ 77

lg 1 järgi lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu

  1. novembri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Renoveeritud elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Kinnistu eksklusiivse asukoha ja suure väärtuse puhul saab oodata pigem kõrgemate kui keskmiste kvaliteedinõuete täitmist (viidatud otsuse p 26). Elamuga kinnistu müümisel saab lähtuda eeldusest, et elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (viidatud otsuse p 15). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab aga vähemasti üldjuhul tõendama müüja (viidatud otsuse p 27).
  3. Hagejate eesmärgiks oli osta elamu, mida on koheselt võimalik normaalselt igapäevaseks eluks kasutada. Antud Elamut ei ole võimalik kasutada normaalselt igapäevaseks eluks. Puudulikult toimiva küttesüsteemi põhjuste (sh selle võimaliku täieliku väljavahetamise vajaduse) väljaselgitamine, ebapiisav soojus eluruumides, kütteseadmete viimine vastavusse paigaldusnõuetega, soojakao põhjuste likvideerimine, elamu mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsuse tagamine ning tuleohutusse seisukorda viimine – need on kõik tegevused, millega ei peaks tegelema ükski ostja, kes on endale ostnud eelduslikult elamiskõlbliku ja koheselt igapäevaseks kasutamiseks valmis elamu.
  4. Taganemise tagajärjena nõuavad hagejad Lepingu tagasitäitmist ehk Lepingu alusel Elamu eest makstud 250 000 euro tagastamist. Pärast rahalise kohustuse täitmist (250 000 euro tasumist) Müüjate poolt on Ostjad valmis tagastama Müüjatele Kinnistu omandi ja andma selle valduse üle.
  5. Hagejatel on õigus Kostjatelt nõuda lisaks ostuhinna tagastamisele ka kahju hüvitamist. Kui Kostjad ei oleks müünud hagejatele varjatud puudustega Elamu, siis ei peaks/oleks pidanud hagejad tellima ekspertiisid puuduste tuvastamiseks (puuduste olemasolu kinnitamiseks). Kahju suurus ja ulatus
  6. Hagejad on kandnud puuduste tuvastamisega ja puudustest tulenevate lisakuludega seonduvaid kulusid (+ elektrienergia ülekulu) kokku 3 621,45 euro väärtuses, millest: (a) 1 188 eurot - tuleohutusaudit (vt Xxx OÜ
  7. veebruari 2018.a arve,
  8. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; t I, lk 76); 9 2-18-11444 (b) 210 eurot – termoülevaatus (vt Xxx OÜ
  9. märtsi 2018.a arve,
  10. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 11; lk 3 t I, lk 76); (c) 1 080 eurot – küttesüsteemi ekspertiis (vt xxx OÜ
  11. märtsi 2019.a arve, hagejate
  12. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2a t I, lk 196); (d) 180 eurot - konsultatsioon/objekti külastus (vt xxx OÜ
  13. veebruari 2019.a arve, hagejate
  14. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2b; t I, lk 197); (e) 150 eurot - kütte mõõtmine, dokumenteerimine (vt Xxx OÜ
  15. veebruari 2019.a arve, hagejate
  16. märtsi 2019.a menetlusdokumendi lisa 2c; t I, lk 198); (f) 813,45 eurot – elektri ülekulu
  17. märtsi 2019.a seisuga (vt elamu elektri ülekulu arvutus, hagejate 29.03.2019 menetlusdokumendi lisa 3; t I, lk 199).
  18. Kui kohus peaks leidma, et hagejate taganemisest tulenev nõue ei kuulu rahuldamisele, paluvad hagejad kohtul alternatiivselt mõista kostjatelt välja hagejatele tekkinud kahju, mis seisneb vajaduses kõrvaldada Elamult varjatud puudused, mille eest kostjad vastutavad, ja kulud, mis on hagejatele kaasnenud kahju kindlakstegemiseks. Lepingulise kohustuse rikkumine seisneb Lepingu tingimustele mittevastava Elamu üleandmises hagejatele. Ei esine ühtegi kostjate vastutust välistavat asjaolu (

§ 103lg 1).

Kostjad hagejaid Elamu varjatud puudustest ei teavitanud, kuigi teadsid/pidid teadma puudustest. Hagejad on esitanud hulgaliselt tõendeid puuduste kohta, millele nad kahju hüvitamise nõudmisel tuginevad, seega on puudused tõendatud. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suuruse määramiseks on hagejad võtnud hinnapakkumised ning nõuavad vastavate summade väljamõistmist kostjatelt. Selline kahju pidi olema kostjatele ettenähtav juba enne Lepingu sõlmimist. Kui kostjad ei oleks müünud hagejatele varjatud puudustega Elamu, siis ei peaks/oleks pidanud hagejad tellima ekspertiisid ega kandma kulusid seoses parandustöödega. 22. Hagejad paluvad alternatiivse nõude osas välja mõista need samad kulud, mis on kaasnenud puuduste kindlakstegemisega (st ekspertiisid ja sellega seonduvad kulud + elektrienergia ülekulu) summas 3 621,45 eurot. Puuduste kõrvaldamiseks kulub hagejatel kokku 57 962,54 eurot, mis koosneb: (

  1. a)7 472,54 eurot – kostjate poolse tootja instruktsioonide eiramisest tulenevate küttesüsteemi vigade parandamiseks ja selleks olemasoleva paagi demonteerimiseks ja uue paagi paigaldamiseks (vt xxx AS 17.02.2019 hinnapakkumine, hagejate 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 11; t I, lk 153); (
  2. b)50 490 eurot - projekti nõuete eiramisest tulenevate mehhaaniliste läbivajumiste, soojustuse vigade ja tuleohutusnõuete eiramise vigade parandamiseks (vt xxx OÜ hinnapakkumine, 17. veebruari 2019.a menetlusdokumendi lisa 12; t I, lk 154). Viivis 23. Hagejad nõuavad kostjatelt 1 398 euro ulatuses tekkinud kahju hüvitamise nõudelt hagi esitamise päeva seisuga sissenõutavaks muutunud viivist. Hagejad esitasid kostjatele kahju hüvitamise nõude 14. märtsi 2018.a e-kirjaga, paludes kohustus täita 30 päeva jooksul. Hagejate kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks seega 14. aprillil 2018.a ja viivist on hakatud arvestama sellest kuupäevast. Kahju hüvitamise nõudelt arvestatud viivis 30. juuli 2018.a hagiavalduse esitamise päeva seisuga on 33,09 eurot (vt 30. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 12, t I, lk 77). Tulenevalt ülaltoodust taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja 30. juuli 2018.a hagiavalduse ajaks sissenõutavaks muutunud viivise. Hagejad esitasid kostjatele kahju hüvitamise nõude 14. märtsil 2018.a e-kirjaga paludes kohustus täita 30 päeva jooksul. Hagejate kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks seega 14. aprillil 2018.a ja viivist on hakatud arvestama sellest kuupäevast. Kahju 10 2-18-11444 hüvitamise nõudel arvestatud viivis 30. juuli 2018.a hagiavalduse esitamise päeva seisuga on 33,09 eurot (vt 30. juuli 2018. a hagiavalduse lisa 12, t I, lk 77). 24. Hagejad taotlevad, et kohus mõistaks kostjatelt välja tervikteksti esitamise ajaks (15. novembriks 2019.
  3. a)kogunenud jooksvat viivist summas 26 062,74 eurot kindla summana, kuivõrd hagejad taotlesid 30. juuli 2018.a hagiavalduses jooksva viivise väljamõistmist seadusjärgses määras kostjatelt põhinõudelt (summas 251 398 eurot) kuni põhivõlgnevuse täitmiseni. Lisaks taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja viivise protsendina põhinõudelt (põhinõude summa 253 621,45 eurot) alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. 25. Kui kohus peaks leidma, et taganemisest tulenev nõue ei kuulu rahuldamisele, paluvad hagejad kohtul alternatiivselt mõista kostjatelt välja hagejate järgnevad viivise nõuded. Tulenevalt ülaltoodust taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja 30. juuli 2018.a hagiavalduse ajaks sissenõutavaks muutunud viivise. Hagejad esitasid kostjatele kahju hüvitamise nõude 14. märtsil 2018.a e-kirjaga paludes kohustus täita 30 päeva jooksul. Hagejate kahju hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks seega 14. aprillil 2018.a ja viivist on hakatud arvestama sellest kuupäevast. Kahju hüvitamise nõudel arvestatud viivis 30. juuli 2018.a hagiavalduse esitamise päeva seisuga on 33,09 eurot (vt 30. juuli 2018. a hagiavalduse lisa 12, t I, lk 77). Hagejad taotlevad, et kohus mõistaks kostjatelt välja tervikteksti esitamise ajaks (15. novembriks 2019.
  4. a)kogunenud jooksvat viivist summas 144,93 eurot (vt Lisa 2) kindla summana, kuivõrd hagejad taotlesid 30. juuli 2018.a hagiavalduses jooksva viivise väljamõistmist seadusjärgses määras kostjatelt kõrvalnõudelt (summas 1 398 eurot) kuni põhivõlgnevuse täitmiseni. Lisaks taotlevad hagejad, et kohus mõistaks kostjatelt välja viivise protsendina põhinõudelt (põhinõude summa 61 583,99 eurot) alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Nõue 26. Hagejad paluvad mõista kostjatel solidaarselt välja: põhivõlg summas 253 621,45 eurot ja hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 33,09 eurot ning viivis põhinõudelt summas 251 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni käesoleva tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 26 062,74 eurot ning viivis põhinõudelt summas 253 621,45 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisele järgnevast päevast (16.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Alternatiivselt (kui kohus ei pea lepingust taganemist põhjendatuks) paluvad hagejad mõista kostjatel solidaarselt välja: põhivõlg summas 61 583,99 eurot; viivis põhinõudelt summas 1 398 eurot alates hagiavalduse esitamisest (30.07.2018) kuni käesoleva tervikteksti esitamiseni (15.11.2019) summas 144,93 eurot; viivis põhinõudelt summas 61 583,99 eurot alates hagiavalduse tervikteksti esitamisest (15.11.2019) kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks seadusjärgse viivise määra. Kostjad ei saa nõuda hagejatelt kasutuseeliseid 27.

§ 189

lg 1 koosmõjus

§ 189

lg 2 p-ga 1 ei anna kostjatele alust nõuda kasutuseeliseid elamu kasutamise eest. Kostjate käsitlus nimetatud sätetest on liiga lai ja 11 2-18-11444 seega ebaõige. Sätted võimaldavad nõuda üleantu väärtuse hüvitamist juhul, kui lepingu esemeks on miski muu kui asja üleandmine. Seega olukorras, kus müügilepingu eset on võimalik üle anda, ei saa nõuda samal ajal ka üleantu väärtuse hüvitamist. Antud olukorras on lepingu esemeks kinnisasi ehk miski, mida on võimalik füüsiliselt üle anda. 28. Kostjad nõuavad sisuliselt hagejatelt kahjuhüvitist saamata jäänud tulu näol

§ 128lg 4 mõttes.

Juhul, kui kostjad soovivad nõuda saamata jäänud tulu, siis peavad kostjad muuhulgas tõendama, et neil oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Lisaks tuleks saamata jäänud üüritulu ulatuse hindamisel arvestada potentsiaalse üürieseme eripäraga. Kostjad seda nõudnud ei ole. 29. Juhul, kui kohus leiab, et kasutuseeliste nõue on põhjendatud (millega hagejad ei nõustu), siis on see vastuolus hea usu põhimõttega TsÜS § 138 lg-te 1 ja 2 alusel.

§ 189

sätte eesmärgiks on Võlaõigusseaduse I Kommenteeritud väljaande alusel: „/…/ reguleerida lepingust taganemisega kaasnevast tagastusvõlasuhtest tulenevat üleantu tagastamise ja hüvitamise kohustust. Koos §-dega 190 ja 191 reguleerib säte lepingu, millest on taganetud, tagasitäitmist ehk restitutsiooni ning peaks tagama poolte huvidele vastava õiglase õiguste ja kohustuste kaitse“. Seega ei saa olla sätte eesmärgiks kasutuseeliste nõudmine olukorras, kus kostjad on ise põhjustanud olukorra, kus hagejad peavad kostjate poolse olulise lepingurikkumise tõttu lepingust taganema. Kostjate etteheide hagejatele, et hagejad elavad siiani müügilepingu esemeks olevas elamus, on pahatahtlik. Kostjad ometi ju ei arva, et hagejad annavad elamu kostjatele tagasi olles veel selle elamu omanikud ning kohtumenetluse käigus, kus pooled vaidlevad taganemise õiguspärasuses.

  1. Tasaarvestusavalduse p-s 16 toovad kostjad välja, et peavad kasutuseelise suuruseks selle üürivahemiku ning konkreetse elamu asukohta arvestades vähemalt 1 500 eurot kuus. Vastav summa on hagejate seisukohal ebamõistlikult suur ja põhjendamata. Kostjad on aluseks võtnud üürihindade võrdluseks elamud linna kõige kallimatest piirkondadest nagu näiteks Viimsi, Pirita ja kesklinn. Samuti on lisades toodud elamud suurema üldpinnaga kui hagejatele müüdud elamu (v.a lisa nr 4 elamu, mis on ca 3 ruutmeetrit väiksem). Lisas nr 5 toodud elamu üldpind on 300 m2 ning keskmiselt on lisades nr 1-8 toodud elamute üldpind ca 190 m2, samas kui müügilepingu esemeks oleva elamu üldpind on vaid 137,4 m
  2. Ka asukoht on lisades nr 1-8 toodud elamutel kesklinnale lähemal (v.a lisas nr 7 toodud elamu, mis asub ca 5 km kaugemal hagejate elamust). Lisas nr 3 toodud elamu asub kesklinnas ning keskmiselt on lisades nr 1-8 toodud elamute kaugus kesklinnani ca 10,6 km, samas kui müügilepingu esemeks oleva elamu kaugus kesklinnast on ca 14 km. Seega nähtub nendest faktidest see, et lisades nr 1-8 võrdlusena toodud elamud on omaduste poolest paremad ning seega ebasobilikud üürihindade võrdlemiseks müügilepingu esemeks oleva elamuga. Hagejad lisavad käesolevaga kuulutuse, mis on paremini võrreldav müügilepingu esemega ning mille üürihind on 1 100 eurot, üldpindala 147,6 m2 ja asukoht xxx vald (lähedal xxx vallale). Teiseks ei saa ei saa lähtuda kostjat esitatud kinnisvaraportaalist välja võetud üürihindadest, kuivõrd eelduslikult on need üürimajad elamiskõlblikud (erinevalt hagejatele müüdud elamust). Arvestades hagejate elamul lasuvaid puudusi, on selle üürihind nullilähedane, sest niivõrd oluliste puuduste olemasolu pärsib võimalust seal elada (ehitis on tuleohtlik, küte ei ole töökorras jm). Kui asuda seisukohale, et elamu on siiski kasutuskõlblik (millega hagejad ei nõustu), siis seda ainult osaliselt ning seetõttu tuleks arvesse võtta vaid korrasolevad maja osad, mida kostjad oleksid saanud üürile anda. 12 2-18-11444 Seetõttu peavad hagejad õigeks, kui üürihinna arvutamiseks kutsutakse maakler, kes hindaks elamu reaalset üürihinda, võttes arvesse kõiki puudusi. Nõude suurendamine
  4. aprill
  5. a menetlusdokumendis on hagejad nõuet suurendanud. Hagejad paluvad mõista täiendavalt välja 1 989,14 eurot ja viivise täiendavalt põhinõudelt summas 1 989,14 eurolt seadusjärgses viivise määras alates
  6. aprillist 2020 kuni põhivõlgnevuse täitmiseni.
  7. Hagejad on esitanud kostjate vastu nõude summas 813,45 eurot elektri ülekulu eest (vt hagiavalduse tervikteksti p 67 (f)). Kuivõrd nõue oli esitatud
  8. märtsi 2019.a seisuga, siis suurendavad hagejad nõude 959,14 euro võrra perioodil märts 2019 – veebruar 2020 kantud kulude eest (lisa 4 – elektriarvete koondtabel 2020.a veebruari seisuga). Hagejad selgitavad, et elektri ülekulu arvutamisel on aluseks võetud maakleri müügieelselt antud kinnitus, mille kohaselt ei tohiks elamu elektrikulu ületada suvel 30 eurot ja talvel 40 eurot kuus. Tegelikkuses on elektrikulu kujunenud kordades suuremaks.
  9. Hagejad esitasid
  10. veebruari 2019 menetlusdokumendis kaks hinnapakkumist, mis olid koostatud vaidlusaluse elamu puuduste kõrvaldamiseks. Kohtuistungil palus kohus täpsustada hinnapakkumistel nimetatud kulukirjeldusi. Hagejad võtsid xxx OÜ käest uue hinnapakkumise, kus oleksid kajastatud täna tööde tegemiseks vajaminev kulu (lisa 13 – xxx OÜ uus hinnapakkumine kommentaaridega), mille järgi on täna vajaminev summa 55 398 eurot. Hinnapakkumisele on lisatud tööd: fassaadi lahtivõtmine ja korrastamine (II korruse avatäidete 6tk ümbruses) summas 3240 eurot (xxx OÜ hinnapakkumise rida 123), tuulekasti avamine 10x0,5 m ja soojustuse korrastamine (termoauditi puudus) summas 600 eurot ja ventilatsiooniava rajamine katla jaoks täiendavas summas 250 eurot (xxx OÜ hinnapakkumise rida 146). Nimetatud täiendavate tööde kogumaksumus on 4 090 eurot, mille võrra hagejad nõuet suurendavad. Hagejad märgivad, et kuna xxx OÜ xxx AS hinnapakkumised kattuvad mõningas osas, siis jäävad hagejad xxx AS hinnapakkumise juurde tervikuna ning vähendavad xxx OÜ hinnapakkumises toodud kulu 3 060 euro võrra. Nimelt ei nõua hagejad 460 eurot abihoone korstna läbiviikude korrastamise eest (xxx OÜ hinnapakkumise rida 142), kuivõrd hagejad ei ole sellele puudusele hagis tuginenud. Lisaks ei nõua hagejad 2 600 eurot katla ja akumulatsioonipaagi tagasipaigalduse eest pärast tuleohutusnõuetele vastavusse viimist eest (xxx OÜ hinnapakkumise rida 162), kuna see kulu on kaetud xxx AS pakkumisega. Kokkuvõttes suurendavad hagejad nõuet seoses kahju hüvitamisega fassaadi kordategemise eest 1 030 eurot. Ehitise tuleohutusauditi ja küttesüsteemi ekspertiisi aluseks olevad õigusaktid
  11. Tuleohutusauditi koostamisel oli aluseks võetud xxx ehitise ümberehituse arhitektruune projekt P-019-06 ning selles sisalduvad nõuded. Seega mitmed tuleohutusauditis nimetatud puudused tulenevad otse projektist. Teiseks on kõik tuleohutusauditi aluseks võetud normdokumendid asjakohased. Ekspert on selgitanud seda järgnevalt: „Tuleohutuse seadus (jõustunud 01.09.2010) on üldiselt aluseks võetud vajadusel reguleerida nt grillimist või ladustamist krundi piires. Antud töö käigus ühtegi punkti sellest seadusest aluseks ei ole võetud. Auditi tegemise hetkel kehtis Siseministri määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ (jõustunud 07.04.2017), millel on tagasiulatav jõud peatükk 9 toodud nõuete osas, kuid antud ehitises neid ei rakendatud. EVS 812-7:2008 „Ehitisele esitatava põhinõude tuleohutusnõude tagamine projekteerimise ja ehitamise käigus“ on sisuliselt EPN 10.1 uuendus ning kasutatakse just leevendatud nõuete esitamiseks. Antud töös seda standardit ei ole kasutatud ning viitamine puudub. Põhiliselt on aluseks võetud EVS 812-3:2002, Küttesüsteemid“ ja lisaks siis ka EVS 812-3:2007 13 2-18-11444 „Küttesüsteemid“, kui see on nõude täitmist leevendanud ja see ei mõjuta ohutustaset. Projekteerimine oli tehtud 2006.a kus EVS 812-3:2007 veel ei olnud avalikustatud.“ Ekspert lisas täiendavalt, et: „Olen nõus, et auditi ja ekspertiisi aluseks väljatoodud määrused ja standardid on ehitamise ajal kehtinud määruste ja standarditega võrreldes uuemad ning ei saa täielikult kasutada. Samas juhin tähelepanu, et puuduste sisu ei ole nende määrustega sisuliselt seotud. Rikkumised on vastuolus kooskõlastatud eelprojekti tuleohutusosaga.“ Vastavad rikkumised on vastuolus projekti punktiga 5, mis sätestab tulekaitsemeetmeid. Täpsustused seoses asjatundja arvamustega
  12. Täpsustused seoses Xxx OÜ poolt koostatud tuleohutusauditis ja küttesüsteemi ekspertiisis toodud puudustega  Tuleohutusauditi punktis 3 on toodud, et elamu katlaruum ei ole eraldatud omaette tuletõkkesektsiooniks, mistõttu on tegemist puudusega. Kohus esitas kohtuistungil küsimuse, mida tähendab tuletõkke sektsioonideks eraldamine ja kust selline nõue tuleneb. Ekspert selgitas seda järgnevalt: „Tegemist on projektist tuleneva nõudega eraldada erineva kasutusviisiga ruumid omaette tuletõkkesektsiooni. Projekti joonise 1.k plaanile on katlaruumile näidatud ka tulekindel uks EI
  13. Uks on paigas, aga seinad ja lagi ei vasta sektsiooni nõuetele.“  Tuleohutusauditi punktis 4 on toodud puudusena välja, et tuletõkkesektsioon ei ole terviklik ning ekspert selgitas seda puudust järgnevalt: „Saunakerise suitsukorsten läheb läbi seina ning kütmine on katlaruumi poolt, seega ei ole sektsioneerimine tagatud“. Vastavad nõuded tulenevad Vabariigi Valitsuse määruse nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ § 3 lg-st 2 ning § 5 lg-test 2 ja
  14.  Tuleohutusauditi punktis 7 on selgitatud, et madalale katusealusele puudub juurdepääsuluuk 600x600mm. Vastav nõue tuleneb projektist. Ekspert on selgitanud, et: „Projektis on toodud nõue 60x80 cm ja E130 klassi nõudele vastav luuk. Auditis ei olnud EI30 klassi nõutud, kuna reeglid on läinud leebemaks selles osas, et eramajas võib olla pööning samas sektsioonis“.
  15. Täpsustused seoses xxx OÜ poolt koostatud küttesüsteemi ekspertiisis toodud puudustega  Ekspert on leidnud, et akumulatsiooni paak on korrektselt isoleerimata ja seest ilmselt roostene ning seetõttu vajab väljavahetamist. Ekspert selgitas täiendavalt, et: „Akumulatsioonipaagi korrektne isoleerimata jätmine tekitab mittevajalikku soojusleket katlaruumi. Osaliselt lekib lisasoojust ka hoonest välja, kuna katlaruumi sisetemperatuur on ebavajalikult kõrge. See soojus mis tekib katlasüsteemist peab jõudma võimalikult väikeste soojuskadudega köetavatesse ruumidesse. Seetõttu peab isoleerima katlaruumis kõik torustikud ja akumulatsioonipaagid nõuetekohaselt.“. Täiendavalt märgivad hagejad, et paak on käesoleval ajal isoleerimata. Asjaolule, et akumulatsioonipaak ei tööta nõuetekohaselt, viitab ka see, et paak jahtub üleöö maha.  Ekspert vastas, et: „Vooluhulkade mõõtetulemused ei sõltu korruste üldpinnast, vaid põrandatorustikes liikuvast vedeliku hulgast. Kui (küttesüsteemi sooja vee) vedeliku hulk on väiksem kui vajalik ei suuda küttesüsteem kompenseerida soojuskadusid ja ruumide temperatuur on etteantud väärtustest (21 kraadi) madalam.“ Käesoleval ajal on voolukiirus soojusmõõtjate andmetel 7,75 l/min (mõlema korruse kraanid on maksimaalselt lahti ja pump kõrgeimal kiirusel (III).  Hagejad küsisid eksperdilt, et kas ringluspumba vahetamine uue (võimsama) pumba vastu parandaks olukorda. Ekspert vastas (vt lisa 2) järgnevalt: „Ringluspumba vahetamine võib mingil määral parandada olukorda aga kuna põrandakütte torustikud 14 2-18-11444  on seest väga mustad, siis see on peamine põhjus, mis takistab soojuse ülekannet põrandakütte torustikest ruumi./…/“ Ekspert märkis, et: „Hooldamise nõuded tulevad vastavalt küttesüsteemi valikule. Küttesüsteemi hooldamise alla kuuluvad süsteemi nõuetekohasuse kontroll e kas vedeliku vooluhulgad on õiged, kas torustikud on korrektselt isoleeritud, kas katel ise on puhas jne. Selleks tehakse hooldusfirmaga leping kes kontrollib näiteks 1 või 2 aastase intervalliga, kas küttesüsteem toimib nii nagu peab. Tihtilugu eramutes teeb omanik ise vajalikku hooldust. Mittevastavus tuleohutusnõuetele oli juba selles, et katlaruum ei ole omaette tuletõkketsoon mis tähendab, et piirded ja torude läbiviigud ei ole tehtud tuld tõkestava materjaliga. Tuleohutusnõuded on selleks, et ära hoida võimalik tuleoht katlaruumis. Kui katlaruum peaks põlema minema, siis on soovimatu tagajärg, kui ka kogu maja maha põleb. Küttesüsteemi hooldamata jätmine võib ka kaasa tuua mittevastavusi tuleohutuse nõuetele. Hoolduse kohustus või selle tellimine lasub kinnistu omanikul.“ Temperatuur siseruumides
  16. Hagejad on hagi tervikteksti p-s 10 välja toonud, et elamul on probleeme ka küttesüsteemidega, mille tõttu on elutoa- ja köögipõrandad osaliselt jahedad ning saunas,
  17. korruse dušinurgas, esikus ja WC-s seetõttu ka õhutemperatuur madal – näiteks on WC temperatuur 10-15 °C (sõltuvalt välisõhu temperatuurist). Lisaks on hagejad tervikteksti ps 15 välja toonud, et akumulatsioonipaagi jahtumise tõttu on talveperioodil õhutemperatuur hommikuks märkimisväärselt langenud. Ka termograafilise ülevaatuse raportist selgus, et hoone fassaadil esinevad külmasillad ja õhulekked. Majandus- ja taristuministri määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ (jõustunud 06.07.2015) § 4 lg 3 sätestab, et siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ja aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Sama sätte lg 4 sätestab, et kaugküttevõrgust või hoone katlamajast köetavas eluruumis ei tohi siseõhu temperatuur inimese pikemaajalisel ruumis viibimisel olla madalam kui 18 °C. Vastava määruse § 6 lg 1 sätestab muuhulgas, et enne
  18. veebruari
  19. aastat püstitatud hoones asuv eluruum, mis ei vasta käesoleva määruse §-des 2–5 sätestatud nõuetele, võib kasutada eluruumina, kuid hoone olulise rekonstrueerimise korral tuleb eluruum viia vastavusse käesolevas määruses sätestatud nõuetega. Vaidlusaluse hoone sisetemperatuuri hindamisel tuleb lähtuda EVS 844:2004 standardist ja selle lisast F „Ruumide arvutuslikud siseõhutemperatuurid kütteperioodil“, mille järgi on minimaalne sisetemperatuur 21 °C. Riigikohus on korduvalt leidnud, et elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga

§ 77lg 1 teise lause mõttes (vt nt Riigikohtu 20.

märtsi

  1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-17-1937 tehtud
  2. märtsi 2019 otsuses märkinud, et: „Õige ei ole maakohtu otsuse põhjendustest nähtuv, et kuna hageja elab senini elamus ja seda on võimalik soojaks kütta, siis järelikult on elamu soojapidav ja vastab kasutusotstarbele./…/ Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse

§-de 77 ja 217 alusel ning elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist

§ 217lg 2 p-s 2 nimetatud puudusega.

Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja 15 2-18-11444 olla vähemalt keskmise kvaliteediga

§ 77

lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale.“ Kostjad väidavad, et termograafilise ülevaatuse raportist ei ole võimalik aru saada, mis eesmärgil see on tellitud ja mida sellest tuleks järeldada. Hagejad tellisid vastava raporti, kuna elamus oli külm ning hagejatel tekkis kahtlus, et elamu fassaadi soojustus võib olla ebakvaliteetne. Väär on kostjate väide, et hagejad ei ole tuginenud fassaadipuudustele taganemisavalduses –

  1. märtsi 2018 kirjas (vt hagiavalduse lisa 6) on hagejad kirjutanud, et: „
  2. märtsil tegi P P OÜ-st Xxx termopildi eramust nii seest kui väljast. Tulemused on lisatud digiümbrikusse. Ekspertiisis selgus, et pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked. Seega ei saa väita, et hoone on ehitatud vastavalt normidele, kui esinevad vead akende paigaldusel, on viited soojustuse puudulikule paigaldamisele jne.“ Sama on välja toodud ka hagiavalduses. Nimetatud termograafilise ülevaatuse raporti punktis 5 (lk 4) on märgitud, et: „Üldiselt probleemseks nurgaks võib pidada seina temperatuurist >3°C jahedamat nurka, probleemseks siseseinaks võib pidada >1°C temperatuurivahega seina võrreldes teiste siseseintega, välisseina puhul kui vahe on >2°C. Samuti võib ebakvaliteetseks soojustuseks pidada soojustust, kust pinnatemperatuurid erinevad rohkem kui 0.5 kraadi.“ Ekspert tuvastas, et viiel seinal esinevad pinna temperatuuride vahed: 4.9°C, 2.5°C, 3.1°C, 4.3°C ja 4.8°C ulatuses. Lisaks esinevad õhulekked akende ümbruses (akna nurgast, aknapale taga, akna paigalduse kohast), pistikupesast, siseviimistluse taga, toru läbiviigust, seina pinna taga, põranda perimeetril, vahelaes ning uste paigaldusest. Samuti on külmasillad ruumi alumises servas, nurgas ja laes. Elamu mõned seinad on ebaühtlaste temperatuuridega ehk seinal on näiteks jahedamad piirkonnad. Samuti on ka kondensaadi oht vannitoas. Kokkuvõttes on elamul tuvastatud pinnatemperatuuride ebaühtlust ja õhulekkeid, mis viitavad soojustuse puudulikule paigaldusele. Mis puudutab kostjate väidet, et raportist nähtub, et tubade temperatuur ületab kõikjal 20°C, siis nii see ei ole. Raporti koostamise ajaks oli elamu korralikult üles köetud (elamus oli tavapärasest soojem), kuid sanitaarruumides ja esikus oli õhutemperatuur ikka alla seadusjärgse piirmäära. Keskmiselt on sanitaarruumides ja esikus õhutemperatuur keskmiselt 14°C. Ehitamise dokumenteerimine ja materjalide valik
  3. Kohus esitas kohtuistungil küsimuse, et mis tähtsus omab asjas kostjate poolne ehituspäeviku mittepidamine. Hagejad selgitavad, et ehitamine tuleb alati dokumenteerida, kui ehitamiseks on nõutav ehitusluba. Seega oli kostjatel kohustus dokumenteerida ehitust tulenevalt seadusest ning veelgi enam arvestades, et kostjad kaldusid ehitusprojektist kõrvale.
  4. ja
  5. aastatel kehtinud EhS (jõustunud 01.01.2003 ja hetkel kehtetu) § 31 lg 2 sätestas, et ehitamise käigus tehtavad tööd dokumenteerib ehitamist teostav isik. Sama sätte p 2 sätestas, et ehitamise tehnilised dokumendid on ehitusprojekt ja selle muudatused, teostusjoonised, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid, töökoosolekute protokollid ning muud ehitamist iseloomustavad protokollid. Kohus palus lisaks selgitada, et milline on ehitustööde päeviku sisu. Nimelt dokumenteeritakse ehitustööde päevikus kronoloogilises järjekorras nii ehitustööd kui ka ehitises kasutatud ehitusmaterjalid ja –tooted ning muu ehitist oluliselt mõjutav töö. Teadaolevalt on kostja kasutanud fassaadi soojutusmaterjaliks EPS + puitkiudtuuletõkkeplaati, kuigi projektis oli ettenähtud, et kasutatakse 100 mm mineraalvilla + tuuletõkke-kipsplaati. Hagejate hinnangul ei oma tähtsust, millist soojustuslahendust on elamu puhul kasutatud, kuid oluline on, et vastav lahendus ka tehniliselt õige oleks. Hagejad on esitanud termograafilise ülevaatuse raporti (vt
  6. juuli 2018.a hagiavalduse lisa 10; t I, 16 2-18-11444 lk 62), millega on tuvastatud, et elamu fassaadil on külmasillad ja õhulekked. Vastavad külmasillad ja õhulekked on indikaatorid sellele, et lahendus on puudulik, kuivõrd nõuetekohase lahenduse korral ei saaks neid olla. Projektis on hoone konstruktsioonidele esitatud u-arv (soojusjuhtivuse arv), mis on oluliselt madalam kui ehitusaegsed standardid soovitasid. Kuni
  7. aastani kehtinud standardis EVS 837-1:2003 oli välisseinte lubatud maksimaalne u-arv 0,28W/m2K ehk siis soojustus peaks olema soovitatud normidest oluliselt paremini teostatud. Tuletõkkeplaatide paigaldusjuhendist nähtub, et plaadi vuugid peaksid olema laudise all ja plaadid paigaldatud karkassi suunas. Nii seda vaidlusalusel elamul tehtud ei ole. Tuletõkkeplaadid on paigaldatud hoopis risti karkassiga ja ristvuukidel pole abitala alla pandud. Fotod
  8. Kostjad tuginevad Seisukoha punktides 22-24 poolte kirjavahetusele, mis väidetavalt tõendab seda, et kostjad esitasid hagejatele ehitusaegsed fotod enne lepingu sõlmimist. Vastav väide on väär. Hagejad rõhutavad, et müügileping sõlmiti
  9. novembril 2017 (vt hagiavalduse lisa 1) ning vastav kirjavahetus leidis aset alles pärast seda (alates
  10. novembrist 2017). Asjaolu, et hagejatel oli võimalik fotodega tutvuda enne elamusse sissekolimist ehk enne
  11. jaanuari 2018, ei oma mingit tähtsust (selleks ajaks oli juba müügitehing tehtud). KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE
  12. Kostjad ei tunnista hagi ja ei nõustu hagejate väidetega, et müügilepingu esemel esinesid varjatud puudused. Müügilepingu ese vastas müügilepingu tingimustele. Kostjad vaidlevad vastu kõikidele hagejate väidetele, mis seonduvad lepingu rikkumisega.
  13. Tegemist on 1968 aastal ehitatud ja 2006/2007 renoveeritud elamuga, mille puhul ei saaks juba põhimõtteliselt eeldada, et ta vastaks kõikidele täiesti uutele ehitistele kehtivatele nõuetele. Elamu küttesüsteem oli igati töökorras ja elamu tervikuna oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks täiesti ohutu, mida mh kinnitab ka ehitisele renoveerimise järgselt 2008 väljastatud ehitise kasutusluba. Isegi juhul, kui pidada hagejate poolt esile toodud probleeme puudusteks (millega kostjad küll ei nõustu), ei ole tegemist selliste olemuslike puudustega, mis õigustaksid lepingust taganemist. Seega ei ole müügilepingust taganemine õiguspärane ning on kostjate jaoks tagajärjetu. Samuti tuleb jätta rahuldamata alternatiivne kahju hüvitamise nõue, kuna kostjad ei ole oma kohustusi rikkunud ning hagejale kahju tekitanud. Kahju pole tekkinud ja nõue sisuliselt põhjendamatu. Asjaolu, et 1968 ehitatud ja 2006/2007 renoveeritud elamu võib 2018/2019 vajada pisiremonti või seal tuleks teostada ehituslikke parendusi, ei tähenda veel selle lepingutingimustele mittevastavust. Seejuures ei tule hinnata mistahes hoonega seotud ehitusküsimusi, vaid taganemisavalduse kehtivust saab hinnata üksnes nende asjaolude pinnalt, mis on esile toodud taganemise avalduses. MÜÜGILEPINGUST TAGANEMISEKS ALUST EI OLNUD Taganemisavaldus ei ole formaalselt õiguspärane
  14. Müügileping sõlmiti 10.11.2017 ning elamu anti hagejatele üle 31.01.
  15. Taganemisavaldus on esitatud alles 30.06.2018 dateeritud hagiavalduses, mis on menetlusse võetud 20.09.2018 ja kostjate poolt kätte saadud 26.09.
  16. Hagejad märgivad hagiavalduses, et said elamu küttesüsteemi puudustest teada veebruari alguses, mil nad edastasid kostjatele 02.02, 06.02 ja 10.02 puuduste kirjeldused. Seega on taganemine aset leidnud ligi 10 kuud pärast lepingu sõlmimist ja enam kui 7 kuud pärast elamu üleandmist. 17 2-18-11444 Tegemist ei ole mõistliku ajaga

§ 118lg 1 p 1 tähenduses.

Antud tähtaeg ületab mh hagejate enda viidatud võimalikku 6 – kuulist taganemise tähtaega. Hagiavalduse terviktekstis on hageja asunud väitma (vt p 53), et tegelikult olevat nad müügilepingust taganenud 14.03.2018 kirjaga (30.06.2018 hagivalduse Lisa nr 6). See väide on vale ning lisaks otseses vastuolus algses hagiavalduses esitatud selgesõnalise taganemise avaldusega. Hagi Lisaks 6 olev 14.03.2018 kiri on hagejate poolt täiendava tähtaja andmine kostjatele väidetavate puuduste kõrvaldamiseks (asja lepinguga kooskõlla viimiseks)

§ 114lg 1 alusel 30 päeva jooksul, millele hagejad ka otsesõnu viitavad ja tuginevad.

Seda tahteavaldust ei ole võimalik kahtepidi mõista ning see ei sisalda endas taganemise avaldust. Seega on ilmne, et taganemisavalduse formaalset kehtivust tuleb hinnata algses hagiavalduses sisalduva taganemisavalduse pinnalt, mitte mistahes muu varasema kirjavahetuse pinnalt. Eeltoodu põhjal ei ole ka asjakohane hagi tervikteksti p 54 esitatud hagejate käsitlus sellest, millal kostjate maakler väidetava taganemisavalduse kätte sai. Esiteks ei olnud tegemist taganemisavaldusega ning teiseks, lepingupooleks olid ikkagi kostjad, mitte maakler ning taganemisavaldus tulnuks edastada kostjatele. Kõigest eelnevast järeldub, et taganemisavaldus ei ole formaalselt õiguspärane ega kehtiv ning on seega tagajärjetu. Lepingust taganemine ei ole proportsionaalne 43. Puudub lepingust taganemise peamine eeldus – oluline lepingurikkumine. Samuti ei ole kostjad rikkunud müügilepingut

§ 217lg 2 p 1 ja lg 2 p 2 tähenduses.

Hagi terviktekstis hindavad hagejad puuduste kõrvaldamise kuludeks 57 962, 54 eurot, mis ei õigustaks lepingust taganemist. Nimelt oli kinnistu ostuhind 250 000 eurot ning väidetav puuduste kõrvaldamise maksumus oleks selles võrdluses ca 20 %. Ainuüksi selles võrdluses on ilmne, et lepingust taganemine kui olemuslikult rangeima õiguskaitsevahendi kasutamine on ilmselgelt ebaproportsionaalne.

  1. Lisaks muutub hagejate positsioon vastuoluliseks, kui nad ühest küljest väidavad, et elamul on sedavõrd suured puudused, mida ei ole mõistlik suure kulu tõttu kõrvaldada ja mis väidetavalt takistavad elamu sihipärast kasutamist, kuid teisalt asuvad seisukohale, et need väidetavad puudused on siiski võimalik kõrvaldada 57 000 euro eest ja elamut saab edasi kasutada. Seejuures on tähelepanuväärne, et mõlemal juhul on hagejad elamut kasutanud juba üle kahe aasta ning kasutavad seniajani vaatamata väidetavale elamiskõlbmatusele. Lepingust taganemise materiaalsed eeldused on täitmata
  2. Müügilepingu esemeks oli hoonestatud kinnistu koos sellel paikneva ehitistega: 1968 valminud üksikelamuga ja majandushoonega. Lepingu p 2.2.3 järgi kinnitasid ostjad, et nad on üle vaadanud lepingu eseme oluliseks osaks oleva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise seisukorrast. Lepingu p 2.2.4 kinnitasid ostjad ka seda, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ostjale üle antavates ruumides asuvad asjad ning on teadlik asjade seisukorrast. Müüjad saavad jätkuvalt korrata müügilepingu p 2.1.5 antud kinnitust, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisega. Kostjatele teadaolevalt ei esinenud mingeid puudusi ega ka varjatud puudusi, mida ei oleks saadud avastada tavapärase ülevaatuse käigus. Elamu oli ja on jätkuvalt elamiskõlblik ja vastab 18 2-18-11444 kõikidele elementaarsetele elamistingimustele. Ostja käis ehitisega korduvalt tutvumas. Seejuures on oluline, et hageja I (V P) tegutseb ise ehituse valdkonnas (Merko Ehitus projektijuht) ja on seetõttu keskmisest ostjast oluliselt paremini ehitusküsimustega kursis. Seega pidi ostja iseäranis aru saama sellest, millises seisundis ta kõnealuse elamu soetab. Hagejad ei saa 1968 aastal ehitatud ja 2006 aastal renoveeritud ehitiselt 12 aastat hiljem oodata täiesti uue ehitisega samaväärseid omadusi. Tegemist oli kasutatud elamuga, mille ostja põhjalikult üle vaatas. Lepingust taganemise aluseid saab hinnata taganemisavalduse enda ning selles loetletud asjaolude pinnalt, mis antud juhul sisaldus algses hagiavalduses. Hagejad ei saa laiendada kõiki väidetavalt hilisemalt avastatud puudusi algsele lepingust taganemise avaldusele, seda ka mitte hagiavalduse tervikteksti sildi all.
  3. Hoonele oli 2008 pärast selle renoveerimist väljastatud ehitise kasutusluba, mis tõendab, et ehitis vastas kõikidele sel hetkel kehtinud nõuetele (vt 2008 kehtinud Ehitusseaduse §§ 32 - 34). 1968 aastal ehitatud ning 2006/2007 renoveeritud ning kasutatud ehitiselt ei saa eeldada, et sellel oleks uusehitisega samaväärsed omadused. Ehitis vastas müüdud kujul nii 2008 kehtinud nõuetele kui ka elementaarsetele elamistingimustele. Kohaliku omavalitsuse ehitusjärelevalve ametnik viis elamu ülevaatuse läbi, kontrollis selle vastavust nii sellele esitatavatele nõuetele kui ka projektdokumentatsioonile. Kohaliku omavalitsuse ametnikul ei tekkinud mingeid ehitise ohutusest lähtuvaid põhjendatud kahtlusi, et ehitis ei ole oleks ohutu või ei vastavaks kehtivatele ehitusnormidele ja -nõuetele. Vastupidi, ülevaatuse teostaja kaasas ülevaatusele ka Päästeameti esindaja, kes samuti mingeid ohutusnõuetele mittevastavusi ei tuvastanud. Ülevaatuse tulemusena väljastas kohalik omavalitsus ehitise kasutusloa ilma igasuguste täiendavate tingimusteta. Hagejad väidavad hagi tervikteksti p-s 19, et Päästeametil ülevaatusest märget tehtud ei ole. See, kui kohalikul omavalitsusel ei ole 10 aastat hiljem säilinud (või ei suudeta leida) dokumente, mis kinnitaksid kasutusloa väljastamise menetluse käigus antud Päästeameti seisukohti tuleohutusnõuetele vastavuse osas, ei ole ette heidetav kostjatele. Kasutusloa väljastamise menetlus on oma olemuselt iseseisev haldusmenetlus, mis halduse adressaadi jaoks lõpeb haldusakti (kasutusloa) väljastamisega. Kas ja milliseid kooskõlastusi haldusmenetluse läbiviija vajalikuks hankida peab, ei puuduta enam kuidagi kostjaid. Ei ole mingit alust arvata, et kasutusloa väljastamise menetluses Päästeametilt üldse arvamust ei küsitud. Oluline on menetluse lõpptulemus, mille kohaselt kasutusluba kinnitab ehitise ohutust tervikuna ning kasutusloa olemasolus ning selle väljastamiseks asjas vaidlust ei ole. Kohaliku omavalitsuse ehituse peaspetsialist T N tutvus 2018 hagejate esitatud informatsiooniga elamu tuleohutusega seonduvalt. T N on hagejatele kinnitanud, et silmaga nähtavaid puudusi ei ole, suitsuandur ja katuseredel on hoonele paigaldatud. Kui müüja edastab elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse, korstnapühkimise akti ja saunakerise paigaldus- kasutusjuhendi (põlevmaterjal peab olema nõuetekohasel kaugusel), siis võivad hagejad olla rahulikud, et tuleohutuse nõuded on täidetud. Kohaliku omavalitsuse esindaja kinnitab, et ei näe vajadust kohaliku omavalitsuse poolt hoonele kordusülevaatust teostada (vt kostjate 30.10.2018 dokumendi Lisa 1, 12.02.2018 e- kiri, lisatud ka väljatrükk ehitisregistrist kasutusloa väljastamise kohta). Samuti on kostjad hagejatele edastanud kõik kohaliku omavalitsuse ametniku e-kirjas viidatud dokumendid. Elektripaigaldise nõuetekohasuse tunnistuse olemasolu nähtub hageja esitatud 11.03.2018 tuleohutusauditi Lisast
  4. Tunnistusel on märgitud, et elektripaigaldis vastab kehtestatud normdokumentide nõuetele. Elektripaigaldise võib 19 2-18-11444 pingestada ja võtta kasutusele. Sellega on ühtlasi tõendatud elektrisüsteemi ohutus ja kasutatavus. Saunakerise paigaldusjuhend on hagejatele samuti esitanud, mille olemasolu nähtub hagejate esitatud 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi Lisast 5 – saunakerise dokumentatsioon. Ka hagejate esitatud korstnapühkimise akt (vt hagejate 14.11.2018 dokumendi Lisa 3) näitab, et mingeid tuleohutusega seonduvaid puudusi või probleeme ei esine. Kostjate vastuväited väidetavatele puudustele
  5. Ükski väidetav puudus ei ole selline, mis takistaks elamu sihtotstarbelist kasutamist. Hagejad vaatasid enne ostmist üle nii maja kui ka sellega seotud dokumentatsiooni. Ükski väidetav puudus pole ka selline, mida ei oleks saanud avastada maja tavapärase ülevaatuse käigus, s.t tegemist ei ole ka varjatud puudusega. Elamu küttesüsteemi ja tuleohutusega seonduv on tõendamata
  6. 11.03.2018 ja 12.03.2018 arvamustes ei ole küttesüsteemi korrasolekut või toimivust üldse hinnatud. Teiseks on kõik esile toodud väidetavad puudused sellised, mida oli võimalik kindlaks teha visuaalselt elamu ülevaatamise käigus. Kolmandaks, isegi kui neid hagejate etteheiteid käsitleda puudustena (millega kostjad küll ei nõustu), siis on võimalik väidetavad puudused kõrvaldada minimaalsete pingutustega. See tähendab, et kindlasti pole tegemist olulise lepingurikkumisega, mis õigustaks lepingust taganemist. Esiteks, hagejad ei ole esitanud ühtki tõendit selle kohta, et küttesüsteem ei töötaks. Seda pole hinnanud ega öelnud ka hageja viidatud ekspert A K. 11.03.2018 tuleohutusauditi kohaselt oli auditi eesmärk (vt arvamuse lk 3) anda hinnang hoone tuleohutusnõuetele vastavuse osas lähtudes Siseministri määrusest nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“. 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi kohaselt oli eksperdi ülesandeks tõendada küttesüsteemi ohutus ja nõuetele vastavus. Seejuures on visuaalselt hinnatud katlamaja katelt, saunakerist ja puupliiti. Elamu küttesüsteem ise põhineb vesipõrandaküttel, mida köetakse puukatlaga. Selle küttesüsteemi toimivust ekspert hinnanud ei ole. Teiseks, tuleohutusauditi eesmärgi kohaselt hinnati selle raames ehitise vastavust Siseministri määrusele nr
  7. Antud määrus on vastu võetud alles 30.03.
  8. Seega ei saa 2006/2007 aset leidnud renoveerimistööde tulemus põhimõtteliselt vastata või olla võrreldav 2017 vastu võetud uute normidega. Ekspert ei ole hinnanud ehitise vastavust 2008 kehtinud nõuetele. Küll aga väljastati 2008 ehitise kasutusluba, mis seda vastavust tõendab. Ka ekspert kinnitab oma arvamuses, et ehitisele on 2008 väljastatud kasutusluba. Siseministri määrus nr 17 § 55 lg 1 sätestab otsesõnu, et enne määruse jõustumist õiguslikul alusel ehitatud ehitisele, mida kasutatakse ehitisele ettenähtud kasutusotstarbe kohaselt, kohaldatakse ehitusloa väljastamise ajal kehtinud tuleohutusnõudeid. Seega antud juhul määrus nr 17 ei rakendu ja eksperdi arvamus õiguslikku tähendust ei oma. Kolmandaks, 11.03.2018 tuleohutusauditis esile toodud väidetavad puudused (kuigi puudusi tuleks hinnata 2008 kehtinud õigusliku raamistiku valguses, mida tehtud ei ole), on selles esitatud fototabelist nähtuvalt olemuselt kõik sellised, mis ei ole varjatud, vaid visuaalselt tuvastatavad. Ka ekspert on kinnitanud, et ülevaatus viidi läbi visuaalselt ning kasutati fotoaparaati ja mõõdulinti. Seega olid kõik need väidetavad puudused kindlaks tehtavad elamu visuaalse ülevaatuse käigus, arvestades iseäranis asjaolu, et hageja I on ka ise ehitusvaldkonna asjatundja. Fototabelist nähtuvalt on visuaalselt kindlaks tehtav katlaruumi tuletõkkesektsiooni olukord, suitsukorstnate läbiviigud, ühenduslõõrid, 20 2-18-11444 saunakerise kujad jne. Seega pole võimalik väita, et tegemist on nn varjatud puudustega. Kõik see oli nähtav ka lepingu sõlmimisel. Neljandaks, 11.03.2018 tuleohutusauditis on esitatud üldsõnaline lõppjäreldus, et elamu ei vasta kehtivatele tuleohutusnõuetele, samas ei ole arvamuse pinnalt võimalik aru saada, milliseid konkreetsetele normdokumentidele või nendes sisalduvatele konkreetsetele sätetele elamu ei vasta. Selliselt on eksperdi arvamus pealiskaudne ega ole kontrollitav. Ekspert on andnud juhise, et katlaruumi lagi tuleb katta 2x kipsplaadiga või katta olemasolev lagi 1 x tuletõkke kipsplaadiga, praod ja avad täita tulekindlalt. Samas on tegemist sellise tööga, mille eeldatav maksumus on väga minimaalne ning ei saa kindlasti õigustada lepingust taganemist. Samamoodi on ekspert viidanud, et madalale katusealusele puudub juurdepääsuluuk 600 x 600 mm. Ka nimetatud luuk on vajadusel võimalik minimaalsete pingutustega paigaldada. Viiendaks, 11.02.2018 tuleohutusauditist ja selles esitatud fotode pinnalt ei ole arusaadav ega jälgitav eksperdi mõttekäik. Foto nr 1 juures puudub viide, mida tähendab, et katlaruumi tuletõrjesektsioon ei ole ehitatud nõuetekohaselt. Foto nr 2 juures on märge, et katlaruumi läbiviigud sektsioonis ei ole tihendatud, mis siis ilmselt eeldab lihtsate vahenditega tihendamise vajadust (nt tulekindla montaaživahuga). Foto nr 3 juures oleva selgituse kohaselt ei täida korstnasse suunduv ühenduslõõr tuleohutuskuja, samas ei ole märgitud, kui suur ja millisest põlevmaterjalist mõõdetuna see tuleohutuskuja olema peaks (arvestades, et nii korsten kui seinad on foto järgi ehitatud kivist). Fotolt nr 4 ei nähtu samuti, millised peaksid olema ohutuskujad ja miks saunakeris neile nõuetele ei vasta, arvestades jällegi, et nii seinad kui põrand on selles kohas foto kohaselt ehitatud kivist. Fotolt nr 5 ei nähtu samuti, kui suur peaks olema pliidi ohutuskuja, et see ei vasta nõuetele. Foto nr 6 ja 7 osas ei ole aru saada, kas ja kuidas need üldse on seotud ehitise mittevastavusega tuleohutusnõuetele.
  9. Kostjad osundavad, et hageja etteheited esimese korruse küttesüsteemiga baseeruvad vaid paljasõnalisel väitel, et esimese korruse põrand ei soojenenud piisavalt. Samas kinnitavad hagejad nii esialgses kui ka hagiavalduse terviktekstis, et pärast torustiku puhastust soojenes
  10. korruse põrand piisavalt (vt esialgse hagi p 7 ja hagi tervikteksti p 10). Kohtueelses kirjavahetuses on hageja kinnitanud, et teine korrus soojenes 24 kraadini (hageja I 04.02.2018 e-kiri, vt kostjate 30.20.2018 menetlusdokumendi Lisa 2). Kostjad on omalt poolt hagejatele selgitanud, et kui teise korruse põrand on kuum, siis võib see tähendada, et korruste vaheline liikumine on paigast ära või on hagejad automaatika reguleerimisega liiale läinud või siis kasutavad hagejad valesid kütmisvõtteid. Kostjate omanikeks oleku ajal küttesüsteem toimis (vt 05.02.2018 e-kiri, kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 3). Seega ei ole tõendatud hagejate väide, et elamu küttesüsteem osaliselt ei toimi. Lisaks on väide ka vastuoluline. Kui elamu teine korrus soojeneb 24 kraadini ja hageja enda kinnitusel soojeneb ka esimese korruse põrand piisavalt, siis tähendab see üheselt, et elamu küttesüsteem on igati töökorras.
  11. Seejuures on kostjad ehitise dokumentatsiooniga seonduvalt selgitanud, et hagejate viited ehitamise aegse Ehs § 29 lg 1 p 7 ja § 31 lg 1 ja lg 2 ei ole asjakohased ning on eksitavad. Esiteks tuleb rõhutada, et tegemist ei olnud uue elamu ehitamisega, vaid olemasoleva elamu renoveerimisega. Teiseks, eramu küttesüsteemi ehitamise dokumenteerimine sellisel viisil seadusest tulenevalt nõutav ei olnud. Ehitusseaduse § 29 lg 1 p 7 kohaselt: käesoleva seaduse § 31 lõikes 2 nimetatud dokumentide ning olemasolu korral ehitise mõõdistusprojekti säilitamise ehitise lammutamiseni või arhiiviseaduses sätestatud korras 21 2-18-11444 arhiivi üleandmiseni. EhS § 31 lg 2 sätestas ehitise dokumenteerimise nõuded. Samas tulenes EhS § 31 lg 3, et Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister. Selle määruse § 8 kohaselt ei ole aga üksikelamu ehitamisel nõutavad need dokumendid, millele viitab hageja. Ministri määruse § 8 sõnastus on järgmine: Enda tarbeks ehitatava üksikelamu, suvila, aiamaja ja taluhoone ehitamise tehnilised dokumendid koosnevad ehitusprojektist ja ehitustööde päevikust, kuhu kantakse eritööde ja kaetud tööde andmed mahus, mis on asjakohased ja otstarbekad (määrus leitav https://www.riigiteataja.ee/akt/234188). Seega ei olnud kostjatel kohustust sedavõrd detailses mahus igat ehitustööd dokumenteerida. Vaidlus puudub faktis, et küttesüsteemi väljaehitamise projekti eraldi ei olnud kostjatel olemas. Hagejad viitavad küll Ehitusseadustiku § 31 lg 2, aga jätavad tähelepanuta erisättena EhS § 31 lg
  13. Ka A Li (xxx OÜ) hinnapakkumine summas 1092 eurot (hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 9) näitab üksnes üldist hinnangut, et üldjuhul on akumulatsioonipaakide puhastamine võimatu. A L ei ole andnud hinnangut sellele, kas vaidlusaluse elamu akumulatsioonipaak on puudustega ja kas see tuleb välja vahetada või et elamu küttesüsteem oleks puudustega või et see ei toimiks. Seda summat hagejad ka ei nõua.
  14. Pildid, mis hagejad põrandakütte voolukiirusest esitasid (vt hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 5), ei tõenda samuti, et elamu küttesüsteem ei töötaks. Hagejad ei ole tõendanud, et voolukiirused peaksid olema suuremad, kui need piltidelt nähtuvalt on. Fotode pinnalt ei ole võimalik teha mingeid veenvaid sisulisi järeldusi. Hagejad esitasid küll kirjavahetuse põrandakütte maaletooja xxx OÜ esindajaga M S (vt hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 6), kuid sellest kirjavahetusest nähtub vaid see, millist tsirkulatsioonipumpa M S elamule soovitab. Näidud, milline peaks olema voolukiirus, edastab hageja 1 ise, mitte põrandakütte maaletooja M S. Kirjavahetuses ei ole ühtegi viidet sellele, et antud ala asjatundja edastaks, et küttesüsteemil oleksid mingid puudused.
  15. G Ei 15.03.2019 arvamus (hagejate 29.03.2019 menetlusdokumendi Lisa 1) ei tõenda samuti küttesüsteemi mittevastavust. Kõnealune arvamus ei sisalda endas ühtegi viidet õigusnormidele, standarditele või muudele asjakohastele dokumentidele ega ka metoodikale või arvutuskäigule, millest oleks võimalik järeldada või kontrollida, et elamu küttesüsteem, sh põrandaküttesüsteem ei oleks töökorras ja/või ei vastaks ehitusnormidele; Arvamus on koostatud märtsis 2019, s.o ligi 1,5 aastat pärast seda, kui hagejad elamut ning küttesüsteemi kasutavad. Sellise arvamuse pinnalt ei ole võimalik järeldada, kas ja millised puudused küttesüsteemis esinevad elamu üleandmise hetkel olukorras, kus küttesüsteem ise oli välja ehitatud üle 10 aasta tagasi; asjatundja arvates oleks vajalik oleks teostada põrandaküttesüsteemi läbipesu. See soovitus on küttesüsteemi vanust arvestades igati loogiline. Kuid see ei tähenda veel seda, et küttesüsteem ei vastaks ehituslikele nõuetele. Akumulatsioonipaagi välja vahetust soovitas asjatundja eeldusel, et selle läbipesu ei pruugi anda oodatud tulemusi. Puuduvad andmed selle kohta, kas hagejad on tellinud ja teostanud küttesüsteemi läbipesu. Asjatundja soovituste real toodud võimalikud tegevused ei ole olemuslikud sellised, mis õigustaksid lepingust taganemist. Seejuures on hagejad ise 17.02.2019 dokumendi lisana nr 11 esitanud AS xxx hinnapakkumise küttesüsteemiga seonduvate muudatustööde teostamiseks summas 6227,12 eurot + KM. Sellega on hagejad ise piiritlenud ära maksimaalse rahalise numbri, mida üldse oleks võimalik teoreetiliselt menetluses arutleda. Üheselt on aga selge, et kui tegemist oleks puudustega (mida kostjad ei kinnita), siis oleks need lihtsa vaevaga kõrvaldatavad mõistlike pingutustega ning ei saaks mingil juhul õigustada müügilepingust taganemist. 22 2-18-11444
  16. Seega ei ole tõendatud seda nagu küttesüsteem, sh põrandaküttesüsteem ei töötaks ja/või ei tagaks nõuetekohast temperatuuri elamus. Küttesüsteemide hooldamine teatud aja tagant on igati mõistlik ja tavapärane tegevus eramus. Sellise tavapärase hoolduse (tegematajätmise) eest ei saa vastutada kostjad.
  17. Kostjad ei saa kontrollida ka seda, kuidas hagejad küttesüsteemi kasutasid. Kostjad saavad oma kogemusest kinnitada, et küttesüsteem ja selle automaatika tuleb reguleerida vastavalt kasutaja soovidele ja vajadustele ning jälgida tootja poolt ette antud kasutusjuhendeid. Kui hageja kasutas küttesüsteemi selliselt, et ta pidevalt reguleeris ja katsetas erinevaid keskküttekatla parameetreid, siis ei tähenda see veel küttesüsteemi puudust või mittevastavust, vaid oskamatut katla kasutamist. Igasugune seadistuste muutmine mõjutab kütteseadme tegevust, kusjuures muudatuste tagajärjed ei ilmne koheselt paari tunniga, vaid see võtab aega. Oluline on tagada regulaarne kütmine korraliku tahkekütusega. Kostjad on hagejatele üle andnud keskkütte katla kasutusjuhendi (lisatud 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisile Lisana 4).
  18. Akumulatsioonipaaki on lisaks katlale võimalik kütta elektriga, kuna paagis on automaatikaga varustatud eraldi elektriline küttekeha. Täiendava lisaküttena on võimalik kasutada puupliiti. Seega on väär hagejate väide, et elamu küttesüsteem ei tööta.
  19. 12.03.2018 küttesüsteemi ekspertiisi osas on kostjatel järgmised vastuväited: esiteks, selles ekspertiisis ei ole käsitletud küttesüsteemi toimivuse küsimust ja ekspert ei ole ka järeldanud, et elamu küttesüsteem ei oleks töökorras. Seda pole ka eksperdilt küsitud, kuna ekspert on kontrollinud vaid küttesüsteemi vastavust ohutusnõuetele. Teiseks, eksperdi lõppjärelduste kohaselt ei vasta elamu tahkeküttel töötavad kütteseadmed esitatud paigaldusnõuetele. Samas ei ole ka selles ekspertiisis esitatud pealiskaudne lõppjäreldus kontrollitav, kuna arvamuse pinnalt ei ole võimalik aru saada, milliseid konkreetsetele normdokumentidele või nendes sisalduvatele konkreetsetele sätete vastu elamu kütteseadmete paigaldamisel on eksitud. Kolmandaks, ka selles eksperdi arvamuses loetletud väidetavad puudused on kõik sellised, mida oli võimalik tuvastada elamu visuaalse ülevaatuse käigus. Mingil juhul ei saa olla tegemist varjatud puudustega. Neljandaks, ekspert on kirjeldanud küll väidetavaid puudusi, aga pole hinnanud nende kõrvaldamise maksumust. Kostjate hinnangul on isegi siis, kui neid etteheiteid käsitada lepingu eseme puudustena (millega kostjad küll ei nõustu), tegemist selliste töödega, mida on võimalik teha minimaalsete pingutuste ja suurema rahakuluta. Kindlasti ei ole tegemist oluliste puudustega, mis oleks aluseks lepingust taganemisele. Viiendaks on eksperdi järeldused vastuolulised: a) Eksperdi arvates tuleb korstna läbiviigud vahe- ja katuslagedest kontrollida ning parandada. Samas ei ole võimalik aru saada, mida täpsemalt tuleb kontrollida ja mida ning kuidas parandada. Ekspertiisi kirjeldav märgib korstnate läbiviikude osas vaid seda, et läbiviigud ei ole teada ja selleks tuleks avada
  20. korruse lagi või 2 korruse põrand. Sellise abstraktse etteheite alusel ilma, et konstruktsioone pole avatud, pole ka võimalik väita, et läbiviigud ei vasta kehtivatele ohutusnõuetele. Kuna järeldus baseerub kontrollimata oletusel, siis ei saa see kuidagi olla käsitletav puudusena. b) Eksperdi arvates on pliidi ja kerise puhastamine raskendatud, rajada luugid või vahetada suitsutorud. Samas arvamuses viidatud korstnapühkimise akt ei kinnita järeldust, et pliidi ja kerise puhastamine on raskendatud. Ühtki sellist viidet akt ei sisalda. Küll aga nähtub samast aktist, et korstnapühkija teostas suitsulõõri puhastuse, keskküttekatla 23 2-18-11444 puhastuse, pliidi puhastuse ja saunakerise ülevaatuse. Eksperdi arvamuses puudub konkreetne viide, millise õigusnormi alusel tuleks torud vahetada. c) Eksperdi väitel puudub juurdepääs ühe korstna juurde. See käsitlus ei vasta tõele. Ekspert pole viidanud normdokumendile, mis kinnitaks, et ehitise katusele peaks olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit. Konkreetsel juhul on elamul kaks korstnat. Ainuüksi hagejate esitatud 12.03.2018 küttesüsteemi avalehel olevast elamu fotost ilmneb, et katusel on olemas redel, mis tagab korstnale juurdepääsu. Redeli olemasolu tuvastas ka xxx Valla ehituse peaspetsialist (vt tema 12.02.2018 e-kiri). Oluline, et see katuseredel on teisaldatav, mis tähendab, et sama redelit on redelit liigutades võimalik kasutada vajadusel ka juurdepääsuks teise korstna juurde. Kui hagejatele sellest ei piisa, siis tuleb juurdepääsu küsimus korstna juurde vajaduse korral lahendada teise katuseredeli paigaldamisega. 2008 aastal kasutusloa väljastamisel seda puuduseks ei peetud. Täiendava katuseredeli paigaldamine ei ole mingil juhul ebamõistlikult kulukas või koormav. d) Eksperdi arvates ei tohi katel ja pliit (eksperdi sõnastus) olla samas suitsulõõris. Samas kirjeldavas osas on ekspert märkinud, et katel ja keris on samas suitsulõõris, mida polevat lubatud teha. Kuid ka selle järelduse õigsust ei ole võimalik kontrollida, kuna puudub konkreetne viide normdokumendile, mis seda järeldust kinnitaks. Kostjad märgivad ka seda, et neile teadaolevalt on kahe kütteallika suitsutoru ühendus ühte lõõri lubatud, kui mõlemat kütteallikat korraga samaaegselt ei kasutata ning mõlemas küttekoldes kasutatav küte on sama. Antud juhul on nii katel kui keris köetava puiduga. Keskküttekatla ning saunakerise üheaegne kasutamine praktikas vajalik ei ole. Igal juhul ei ole tegemist sellise asjaoluga, mida kostjad oleksid saanud kuidagi varjata. e) Eksperdi arvates ei ole tagatud ohutuskujad saunakerise ühenduslõõri ja pliidi suitsutoru puhul. Samas on ekspert p 1.8 märkinud, et kerise ohutuskujad vastavad nõuetele. Teiseks on ekspert märkinud, et ohutuskujade nõudeid on võimalik vähendada, kui kerise puhul kasutada kaitseekraani või sertifitseeritud suitsutorusid ning pliidi puhul kahekordset kaitseekraani (A2 klassi materjal, vähemalt 7 mm). Kumbki neist võimalikest töödest ei ole ebamõistlikult kulukas või koormav. Kostjad rõhutavad veelkordselt, et ekspert on hinnanud küttesüsteemide vastavust 2017 vastu võetud nõuete kohaselt, aga mitte ehitustööde teostamise aegsete nõuete kohaselt. f) Ekspert viitab vajadusele likvideerida korstnapühkija aktis viidatud puudused. Samas on korstnapühkija aktis vaid viide vajadusele ohutusnõudeid kontrollida ning viidatud on juurdepääsutee vajadusele II korstna juurde ja pööningule juurdepääsule. Nagu juba eelnevalt viidatud, siis pööningule pääsemiseks on vajalik 600 x 600 mm luugi paigaldamine, mis ei ole kindlasti ebamõistlikult koormav või kulukas. Ohutuskujasid on võimalik vähendada. Juurdepääsutee teise korstna juurde ei ole aga ehitise ohutusnõuetele vastavuse ja lepingu rikkumise küsimus, vaid korstna pühkimise võimalikkuse küsimus. Juurdepääsu puudumine redeli statsionaarse redeli näol ei tähenda veel seda, et korstnat on võimatu puhastada. Kostjad selgitasid eelnevalt, et sama redelit on võimalik seda liigutades kasutada ka teise korstna juurdepääsuks. Xxx OÜ enda kodulehel on avaldatud selgesõnaliselt info, et juhul, kui juurdepääs puudub ja korstnapühkija peab kasutama oma redeleid, rakendub selle eest lisatasu objektipõhiselt. Katuseredeli ja käiguteede puudumisel on hinnalisa 30 € korsten. Lisaks on samal kodulehel ka märge, et korstnapühkija poolt teostatud küttesüsteemi ülevaatus ei asenda ekspertiisi või auditit. Seega tuginemine korstnapühkija aktile antud juhul asjakohane ei ole. Juurdepääs korstnale on tagatud. g) Ekspert viitab tingimuslikult, et juhul, kui kõrvalhoones võetakse kasutusele mõni tahkekütteseade, tuleb likvideerida korstna puudused. Samas on ekspert tuvastanud, et kõrvalhoones ülevaatuse hetkel ühtki tahkekütteseadet ei ole. Tingimuslik puudus ei saa 24 2-18-11444 olla aluseks lepingust taganemisele. Isegi kui tegemist oleks puudusega, siis on see võimalik mõistliku aja- ja rahakuluga kõrvaldada, paigaldades korstna ümber vahelaest läbiviigu juures näiteks eksperdi viidatud Skamotec 225 plaadi (50 mm). h) Eksperdi väitel on olemas ventilatsiooniks auk põrandas, mis on kaltsuga suletud. Kuid see ei tähenda, et ventilatsioon on olematu või puudulik. Selle taastamiseks piisaks sel juhul vaid kaltsu eemaldamisest. Puuduvad konkreetsemalt viited, millistele muudele normidele ei vasta katlaruumi ventilatsioon. Samuti ei saa puuduseks lugeda konkretiseerimata viidet, et õhujuurdepääs ei ole piisav. Pole võimalik kontrollida, mis metoodika või arvutuste alusel sellise järelduseni on jõutud ja milline oleks sel juhul „piisav“ õhuvajadus. Nagu ka ekspert ise viitab, siis õhu juurdevoolu piiramisel eraldub soojust vähem. Kuid see ei tähenda, et küttesüsteem või saunakeris ei oleks töökorras ja/või ei toimiks.
  21. Tuleohutuse puudusi ei tõenda ka hagejate etteheide, et kostjad ei ole tulekahju süsteemi hooldanud (kirjavahetus hagejate ja xxx-i vahel, vt hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi Lisad 14 ja 15). Antud asjaolu ei oma tuleohutuse seisukohalt mingit tähtsust. Sellest saab järeldada üksnes seda, et valveseadmeid ei ole teatud aja jooksul hooldatud. Kedagi ei saa sundida tema vaba tahte vastaselt ostma turult hooldusteenust. Sellest ei saa aga järeldada, et elamu oleks tuleohtlik või valveseadmed ei oleks töökorras. Lükkamaks ümber hageja väidet, et valvesüsteeme ja tulekahjusignalisatsioonisüsteemi ei ole hooldatud, esitavad kostjad dokumentaalse tõendina xxx OÜ 13.05.2020 kinnituse, kus ettevõtte juhatuse liige E S kinnitab, et nõrkvoolusüsteemide paigalduse ja hoolduse ettevõte xxx OÜ on hooldanud xxx asuva eramu valvesignalisatsiooni ja tulekahjusignalisatsiooni andureid kord kvartalis alates 2006a oktoobrist kuni 2017a detsembrini.
  22. Samuti ei saa elamu mittevastavust tuleohutusnõuetele (nt katlaruum ei ole omaette tuletõkketsoon ja katlaruumi ventilatsioon on puudulik) järeldada G Ei arvamusest (hagejate 29.03.2019 menetlusdokumendi Lisa 1). Nagu kostjad juba varem viitasid, siis ei sisalda antud arvamus mitte ühtegi viidet õigusnormidele, standarditele või muudele asjakohastele dokumentidele ega ka metoodikale või arvutuskäigule, millest oleks võimalik järeldada, et elamul oleks selle müügimomendil esinenud mistahes (varjatud) puudusi. Elamu mehhaaniline vastupidavus ja stabiilsus
  23. Hageja väitel esineb elamul väidetavalt ka puudusi mehhaanilise vastupidavuse ja stabiilsusega (vt hagi tervikteksti p-d 21 jj). Kostjate hinnangul ei ole ka selle paljasõnalise väite paikapidavust võimalik kontrollida, kuna hagejad ei ole nende väidete kinnituseks esitanud mitte ainsatki asjakohast tõendit. Hagejate 14.03.2018 kiri väidetavate puudustega ja joonis vundamendi lahendusest põranda vajumist ja/või vundamendi puudumist teatud kohtadel ei tõenda. Seega asuvad kostjad seisukohale, et hageja väited on täielikult tõendamata. Korstna ja põranda vajumine on sellised küsimused, mida on võimalik kindlaks teha vaid ehitustehniliste eriteadmiste abil. Kindlasti ei saa seda asjaolu lugeda tõendatuks vaid hagiavalduse väidetega. Ka kohus ei saa rajada otsust oletustele, vaid asjas esitatud ja kogutud tõenditele (TsMS § 436 lg 2). Üldise tõendamiskoormise järgi lasub oma väidete tõendamise kohustus hagejal (TsMS § 230 lg 1).
  24. Hagejate arvamus korstna vundamendi puudumise kohta on väär. Kostjatel on säilinud fotod ehitustööde ajast, kust on näha, et korstnajala alla on kavandatud vundament ja see on ka reaalselt välja ehitatud (vt kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 5). Lisatud piltidelt nähtuvalt on korstna vundament põranda all, põrand ise on hiljem valatud 25 2-18-11444 monoliitse tervikplaadina (pilt 2 ja 3). Ei ole tehniliselt võimalik, et põranda valamisel ei jõua betoonisegu selleks spetsiaalselt ettevalmistatud ja killustikuga täidetud süvendisse. Betooni enda sees on terasest armatuurvõrk, põrand on valatud üheaegselt terviklikuna. Samadelt piltidelt nähtub ühtlasi ka juurde ehitatud osa vesipõrandakütte torustiku olemasolu (pildid 2 ja 4), kui ka see, et elamule oli korrektselt paigaldatud soojustus (pilt 1), tuuletõkked jne. Elamu energiasäästlikkus ja tõhusus.
  25. Hagejate väidete kohaselt olevat elamul ka puudusi energiasäästlikkuse ja tõhususega (vt hagi tervikteksti p-d 24 jj). Hagejad on esitanud Xxx OÜ hoone termograafilise ülevaatuse raporti (vt esialgse hagiavalduse Lisa 10), millele tuginedes väidavad, et pindadel on suured temperatuurierinevused, esinevad külmasillad ja õhulekked, aknad olevat vigaselt paigaldatud ja hoone elamu polevat seetõttu ehitatud vastavalt normidele. Lisaks väidavad hagejad, et elamu soojustus ei vasta projektile ning rajatud ei ole piksekaitset.
  26. Esiteks kostjad märgivad, et kõnealuses raportis ei ole viiteid sellele, mis eesmärgil see raport tellitud on. Kostjate jaoks jääb ebaselgeks ka see, mida sellest raportist järeldama peaks, kuna raportis puuduvad koostaja kokkuvõte või lõppjäreldused. Raportis on esitatud hulgaliselt fotosid koos mõningate kommentaaridega, kuid neist ei ole võimalik aru saada, mida need ehitustehnilises mõttes tähendavad ja/või mida selle teadmisega peaks peale hakkama. Seega saavad kostjad praegusel ajahetkel märkida vaid seda, et termograafiline raport fikseeris objektil termograafilise olukorra märtsis 2018, kuid tõendeid ehituslike puuduste kohta ei ole. Raporti pinnalt ei saa mingil moel teha järeldust, et elamu ei vastanud müügilepingu tingimustele.
  27. Teiseks märgivad kostjad, et hagejate 17.02.2019 menetlusdokumendi lisa 13 ei tõenda, et elamu fassaadil oleks puudusi (nn projektijärgne soojustus akna välispaledel ja hoone välisnurkadel on puudulik). Hagejate tehtud ja esitatud fotodelt ei saa järeldada, et soojustus oleks puudulik. Esitatud on pildid pooleliolevast elamust, elamu välisseina ühest osast ja elamu välisseina ühest luja plaadist. Hagejad ei ole erapooletud asjatundjad, kelle arvamust saaks tõendina arvestada, vaid hagi rahuldamisest otseselt huvitatud isikud. Kolmandaks märgivad kostjad, et võimalikele fassaadipuudustele ei ole hagejad oma taganemisavalduses tuginenud. Seega taganemise seisukohalt ei ole sellel väitel tähtsust.
  28. Kostjad märgivad, et kahtlemata on igat elamut tehniliselt võimalik renoveerimise käigus energiasäästlikumaks või -tõhusamaks muuta. Kuid see ei tähenda veel ehitise mittevastavust lepingutingimustele. Nagu ka juba korduvalt märgitud, siis tuleb kohaseks kriteeriumiks elamu võimalike ehituslike puuduste hindamisel võtta renoveerimise aeg ja siis kehtinud õiguslik raamistik, mitte 10 aastat hilisem regulatsioon. Lisaks tuleb arvestada, et elamu esmane kasutuselevõtu aasta oli 1968 ja seda renoveeriti 2006/
  29. Hagejad ei saa sellise vanusega elamut soetades eeldada, et see vastaks kõikidele uusehitistele kehtivatele nõuetele. Nagu korduvalt rõhutatud, siis 2008 kasutusloa väljastamine kinnitab, et ehitis vastas kõikidele siis kehtinud nõuetele. 2008 puudusid ka hoonete energiamärgise nõuded (jõustusid alles 2011). Hagejate poolt esile toodud puuduste maksumus on marginaalne
  30. Esiteks leiavad kostjad, et isegi, kui elamul esineksid hagejate poolt välja toodud puudused, siis nende parandamine ei maksaks 57 962, 54 eurot. Teiseks, arvestades asjaolu, et tegemist ei olnud uusehitisega ja viimane renoveerimine leidis aset 2006/2007, siis ei ole iseenesest 26 2-18-11444 midagi eriskummalist selles, kui uus omanik peaks hakkama elamus tegema pisiremonti vastavalt oma vajadustele ja maitsele. Kuid see ei tähenda, et elamu ei oleks vastanud müügilepingu tingimustele või oleks elamiskõlbmatu. Ühtki tõendit, mis kinnitaks elamu väidetavat elamiskõlbmatust, kohtule esitatud ei ole. 67.

§ 217lg 2 p 1 ja lg 2 p 2 ei ole rakendatavad samaaegselt.

Kokkulepitud omaduste olemasolu korral müügilepingus tuleb asja lepingutingimustele vastavust selliste omaduste osas kontrollida üksnes § 217 lg 2 p 1 alusel.

§ 217

lg 2 p 2 sätestatut saab kohaldada üksnes juhul, kui müügilepingus puuduvad kokkulepped asja omaduste kohta või kui potentsiaalne lepingutingimustele mittevastavus seondub asjaoludega, mille suhtes pooled pole kokku leppinud. Mõlemad sätted paralleelselt kohaldatavad ei ole.

§ 217

lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Käesoleval juhul ei sisaldunud müügilepingus erikokkuleppeid või kindlaid nõudeid, millele müüdud asi pidi vastama. Seega saab iseenesest lähtuda eeldusest, et elamu pidi vastama tavamõistes elementaarsetele elamistingimustele. Erinevalt hagejatest on kostjad aga arvamusel, et müüdud elamu oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks igati sobiv. Nagu kostjad eelnevalt viitasid, siis elamiskõlblikkust ja ehitise vastatust ehitusnõuetele tõendab ainuüksi elamu sihtotstarbelist kasutamist võimaldav ja ohutust tõendav kasutusluba. Väidetava elamiskõlbmatuse kohta ei ole hagejad esitanud mitte ühtegi tõendit. Hagejad vaatasid elamu hoolikalt üle ja ostsid selle täpselt sellises seisundis, nagu see oli.

§ 217

lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab, või see ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Ka see hagejate argument, et ehitisel lasuvate puuduste tõttu ei vasta elamu otstarbele, milleks ostjad seda vajavad, ei vasta tõele. Selle sätte kohaldamise eeldusena on vaja kindlaks teha eesmärgipärane kasutatavus eeskätt tavapärase kasutusotstarbe järgi. Elamu oli ja on eesmärgipäraselt kasutatav. Ehitise vastavust ehituslikele nõuetele ja kasutuskõlblikkust tõendas ehitise kasutusluba. Kostjad elasid seal 12 aastat. Seega ei ole võimalik väita, et asi pole eesmärgipäraselt kasutatav. Erinevalt hagejate poolt tsiteeritud Riigikohtu lahenditest ei ole praeguses asjas hagejale müüdud elamut, milles üldse puuduks küttesüsteem või mis ei töötaks. Elamul on täiesti toimiv küttesüsteem (tahkeküttekatel ning põrandatesse valatud vesiküttetorustik, milles kasutatavat vett kütabki soojaks seesama katel). Lisaks on elamus ka puupliit, mida on võimalik kasutada lisakütteallikana. Kõikide nende kütteallikate olemasolu on tuvastanud ka hagejate ekspertiis. Küttesüsteemi oskamatu kasutuse või ülemäärane reguleerimise eest ei saa mingil juhul vastutada kostjad. Seega puudub lepingutingimustele mittevastavus

§ 217lg 2 p 2 järgi.

  1. Lepingurikkumise olulisuse hindamisel saab vaidluse korral lähtuda taganemisavalduses endas kirjeldatud lepingu rikkumise asjaoludest. Konkreetsel juhul peaks võrdlusmomendina hindama ka väidetavate puuduste kõrvaldamise rahalist maksumust ja võrdlema seda lepingu eseme maksumusega. Hagejad väidavad, et puuduste parandamine läheks maksma 57 962, 45 eurot. Nagu kostjad eelnevalt selgitasid, on antud summa näol tegemist umbes 1/5 lepingu kogumaksumusest. Hagejad ei saaks kohustuse rikkumisele ka tugineda
  2. Juhul, kui lugeda kostjaid oma kohustusi rikkunuks (kuigi see nii ei ole), tuleks sel juhul samuti arvestada

§ 101

lg 3 regulatsiooniga, mis sätestab, et võlausaldaja ei või 27 2-18-11444 tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kostjad viitasid eelnevalt kirjavahetusele, milles kostja I selgitab hagejale põhjalikult, kuidas tuleb elamut kütta ja mida silmas pidada. Kõike seda selgitas kostja I hagejale I ka suuliselt korduvalt. Ostjad on samas kinnitanud, et nad on elamu küttesüsteemi puhastanud ja seda erineval moel reguleerinud jne. Olukorras, kus hagejatele anti üle toimiva küttesüsteemiga elamu ja hagejad on seda asunud omal käel lahti võtma ja automaatikat ja regulaatoreid ümber seadistama, siis ei saa võimalike tagajärgede eest olla kuidagi vastutavad kostjad. Tegemist on hagejate enda otsustega ja ka riisikoga. KAHJUNÕUDE RAHULDAMISEKS PUUDUB ALUS 70. Hagejad on esitanud kahjunõude summas 3621,45 eurot. Kostjad on seisukohal, et kuna nad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis kahjunõude esitamiseks alust ei ole. Õiguslikus mõttes ei ole tegemist kahjuga. Samuti puuduvad ülejäänud kahju hüvitamise nõude rahuldamise vältimatud eeldused – eelkõige kostjate käitumise õigusvastasus (rikkumine) ja põhjuslik seos. Kostja vastutus on välistatud. Kui hageja otsustas enda tarbeks tellida ehitise ülevaatused ja tasus selle eest spetsialistidele tasu, siis ei ole tegemist kahjuga, vaid teenuse tellija ja osutaja omavahelise õigussuhtega. Selle õigussuhte raames makstud tasu ei ole kahju hüvitamise sildi all ülekantav kostjatele. 71. Kostjad osundavad ka sellele, et kui hagejad pidasid ehitise ülevaatuseks oluliseks kaasata teiste spetsialistide kaasabi ja tasusid selle eest 2808 eurot, siis tekib küsimus, miks hagejad ei teinud seda enne elamu ostmist ja neile üleandmist, vaid kuu aega pärast elamu üleandmist. Võrreldes elamu müügihinnaga 250 000 eurot oleks tegemist olnud marginaalse kulutusega. Samuti on alusetu elektrikulude (813,45 eurot) sissenõudmine kostjatelt. Kostjad ei saa kontrollida, kui palju ja kuidas hagejad vaidlusalust elamut kütavad. Ei ole tõendatud, et elektrikulu oleks põhjustatud elamu puudustest ja et need oleksid omavahel põhjuslikus seoses. Samuti ei ole võrdluseks toodud ühtegi teist arvet, mis annaks alust eeldada, et sellised küttekulud oleksid ebamõistlikult suured. Kostjad rõhutavad veel kord, et tegemist on vana majaga. Sellelt ei saagi oodata samasugust soojapidavust kui uusehitistelt. Kostjad ei pea hüvitama puuduste kõrvaldamise kulusid 72. Hagejad on esitanud alternatiivse kahjunõude summas 57 962,45 eurot juhuks, kui kohus ei pea lepingust taganemist põhjendatuks. Kostjad on seisukohal, et kuna nad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, siis alternatiivse kahjunõude rahuldamiseks alust ei ole. 73. SA xxx hinnapakkumine summas 7472,54 eurot (17.02.2019 menetlusdokumendi Lisa 12), mille kohaselt läheb küttesüsteemi parandamine maksma 7 472, 54 eurot (sisaldab km), mis sisaldab uue pumba ja akumulatsioonipaagi soetamist, vana akumulatsioonipaagi eemaldamist ning uuega asendamist. Kostjad leiavad, et kõnealune kahjusumma komponent ei ole põhjendatud. Kostjate hinnangul ei ole vana akumulatsioonipaagi väljavahetamine põhjendatud. Hagejad ei ole tõendanud, et vana akumulatsioonipaak ei oleks töökorras. Nagu varem selgitatud A L (xxx OÜ) tegi hagejatele hinnapakkumise küttesüsteemi läbipesuks, kuid ei ole andnud mingit hinnangut kõnealuse akumulatsioonipaagi seisukorrale ega töövõimele. Kütte-, ventilatsiooni- ja jahutusekspert G E soovitas akumulatsioonipaagi väljavahetamist üksnes eeldusel, kui selle läbipesu ei anna oodatud tulemusi. Samas puuduvad tõendid, mis kinnitavad esiteks soovitatud läbipesu toimumist ning teiseks selle võimalikke tagajärgi. Seega ei ole hagejad tõendanud, et 28 2-18-11444 akumulatsioonipaak tuleks välja vahetada. Samuti on arusaadav, et igal tehnikaseadmel ongi oma eluiga. On eluliselt mõistetav, et oma majas tuleb teatud aja tagant remonti ja hooldustöid teha. Selles ei ole midagi üllatavat ning selle eest ei saa kostjad igavesti vastutada. Kostjad andsid hagejatele üle töökorras küttesüsteemi ega saa vastutada selle eest, kuidas hagejad seda kasutanud on. 74. xxx OÜ hinnapakkumine summas 50 490 eurot (17.02.2019 menetlusdokumendi Lisaga 12) sisaldab (

  1. i)tööprojektide koostamist ja lubade hankimist summas 2700 eurot, (
  2. ii)fassaadi ja avatäidete ehitustöid summas 10 890 eurot, (iii) katuse parandustöid summas 750 eurot, (
  3. iv)küttekollete ja korstnate parandustöid summas 8440 eurot, (
  4. v)katlaruumi viimist vastavusse tuleohutusnõuetega ning leiliruumi põranda hüdroisolatsiooni taastamist ja uuesti plaatimist summas 7 545 eurot, (
  5. vi)küttesüsteemi läbipesu, katla ja akumulatsioonipaagi tagasipaigaldust summas 3 150 eurot ja (vii) muid ehitusplatsi üldkulusid summas 8600 eurot. Kostjad vaidlevad kõnealustele summadele vastu. Ükski hinnapakkumises toodud summa ei ole kostjate suhtes põhjendatud, kuna kostjad ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud. Hagejad ei ole menetluses tõendanud küttesüsteemi, tuleohutusnõuete või elamu mehaanilise vastupidavuse puudusi, mis oleksid eksisteerinud elamu üleandmise hetkel hagejatele ja mille eest saaks õiguslikus mõttes vastutavaks lugeda kostjaid. Kui hagejad soovivad ise tellida ehitajalt parenduslikke töid elamule, kus nad nüüdseks juba üle kahe aasta elanud on, siis on see kahtlemata nende kui kinnisvara omanike õigus. Kuid nad ei saa nõuda nende tööde finantseerimist kostjatelt. Sisuliselt oleks tegemist alusetu rikastumisega kostjate arvel. Esiteks, kulutused tööprojektidele ning ehitus- ja kasutuslubadele on põhjendamatud. Kostjad ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud. Seetõttu ei pea kostjad hüvitama kulutusi tööprojektide koostamiseks. Kuna hagejad soovivad teha elamul parendusi, mis tulenevad nende endi soovidest ja vajadustest, siis ei vastuta selle eest kostjad. Samuti märgivad kostjad, et tehes oma majas tavalisi parendustöid ei tule üldjuhul taotleda ehitus- ega kasutusluba. Sellised tööd nagu küttesüsteemi läbipesu, korstna parandustööd, akende tõstmine soojustuskihti või fassaadi lahtivõtmine ja korrastamine ei ole sellised ehitustööd, mis nõuaksid ehitus- ja kasutusloa taotlemist vastavalt ehitusseadustiku lisadele 1 ja 2. Elamu mingi osa asendamine samaväärse osaga ei nõua isegi ehitusteatise esitamist (näiteks vana korstna lammutamine ja selle asendamine uue samaväärse korstnaga). Seega kõik kulud, mis on seotud ehitusteatise või kasutusloaga, on põhjendamatud. Kasutusluba on väljastatud. Teiseks, kulutused fassaadile ega avatäidetele on põhjendamatud. Kostjad on varasemalt selgitanud, et hagejate esitatud termograafiline raport fikseeris objektil termograafilise olukorra märtsis 2018, kuid tõendeid ehituslike puuduste kohta ei ole. Raporti pinnalt ei saa mingil moel teha järeldust, et elamu ei vastanud müügilepingu tingimustele. Elamu osteti täpselt sellises seisundis nagu see oli ning sellel ei olnud varjatud puudusi. Kostjad märgivad, et kahtlemata on igat elamut tehniliselt võimalik renoveerimise käigus energiasäästlikumaks või -tõhusamaks muuta. Kuid see ei tähenda veel ehitise mittevastavust lepingutingimustele. Nagu ka juba korduvalt märgitud, siis tuleb kohaseks kriteeriumiks elamu võimalike ehituslike puuduste hindamisel võtta renoveerimise aeg ja siis kehtinud õiguslik raamistik, mitte 10 aastat hilisem regulatsioon. Lisaks tuleb arvestada, et elamu esmane kasutuselevõtu aasta oli 1968 ja seda renoveeriti 2006/2007. Hagejad ei saa sellise vanusega elamut soetades eeldada, et see vastaks kõikidele uusehitistele 29 2-18-11444 kehtivatele nõuetele. Nagu korduvalt rõhutatud, siis 2008 kasutusloa väljastamine kinnitab, et ehitis vastas kõikidele siis kehtinud nõuetele. 2008 puudusid ka hoonete energiamärgise nõuded (jõustusid alles 2011). Kolmandaks, ka katusele käiguteede rajamine ei ole põhjendatud. Kostjad selgitasid juba varasemalt, et eksperdi käsitlus, et ühe korstna juurde puudub juurdepääs, ei vasta tõele. Ekspert pole viidanud normdokumendile, mis kinnitaks, et ehitise katusele peaks olema paigaldatud kaks statsionaarset redelit. Ainuüksi hagejate esitatud 12.03.2018 küttesüsteemi avalehel olevast elamu fotost ilmneb, et katusel on olemas redel, mis tagab korstnale juurdepääsu. Redeli olemasolu tuvastas ka xxx Valla ehituse peaspetsialist (vt tema 12.02.2018 e-kiri). Oluline, et see katuseredel on teisaldatav, mis tähendab, et sama redelit on redelit liigutades võimalik kasutada vajadusel ka juurdepääsuks teise korstna juurde. 2008 aastal kasutusloa väljastamisel seda puuduseks ei peetud. Kehtivad ehitusnormid kahe statsionaarse katuseredeli paigaldamist ei nõua. Neljandaks, põhjendatud ei ole ka kulutused katlaruumile, küttekolletele, korstnatele ja läbiviikudele. Kostjad on esitanud oma vastuväited katlaruumi, küttekollete, korstnate ja läbiviikude väidetavatele puudustele eespool, mistõttu ei pea vajalikuks neid siinkohal lähtudes menetlusökonoomia põhimõttest korrata. Kokkuvõtlikult saab öelda, et kulutused katlaruumi viimiseks vastavusse tuleohutusnõuetele, puupliidile, läbiviikudele ja kerisele ei ole põhjendatud (hageja võib neid teha oma soovil). Müügilepingulised puudused on tõendamata. Kostjad soovivad siinkohal aga esile tuua, et arusaamatud on hinnapakkumise read „muud tuleohutusega seonduvad tööd k.a parandustööd“ ning „vana korstna lammutus ja uue ehitus“ ja „korstna ümbruse taastamistööd pärast uue korstna ehitust. Nimelt ei ole kontrollitav, milliseid töid sisaldab „muud tuleohutusega seonduvad tööd k.a parandustööd“, mistõttu ei ole selline kahju kontrollitav ega hüvitatav. Lisaks ei ole hagejad tõendanud, et vajalik oleks uue korstna ehitus. Hagejad ei ole kordagi viidanud ühelegi asjatundja arvamusele või seisukohale, et vanad korstnad tuleks lammutada ja nende asemele uued ehitada. Kostjale jääb arusaamatuks, kust tuleneb vajadus ehitada elamule uued korstnad. Seega ei ole kulutused korstnate lammutuseks ja uuesti ehitamiseks hüvitatavad. Viiendaks, leiliruumi põranda hüdroisolatsiooni taastamine ja uuesti plaatimine ei ole põhjendatud. Kostjad on selgitanud, et hagejad ei ole tõendanud vastavaid puudusid. Samuti selgitasid kostjad, et hagejate arvamus korstna vundamendi puudumise kohta on ka sisuliselt väär. Kostjatel on säilinud fotod ehitustööde aegsest ajast, kust on näha, et korstnajala alla on kavandatud vundament ja see on ka reaalselt välja ehitatud (vt kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 5). Lisatud piltidelt nähtuvalt on korstna vundament põranda all, põrand ise on hiljem valatud monoliitse tervikplaadina (pilt 2 ja 3). Ei ole tehniliselt võimalik, et põranda valamisel ei jõua betoonisegu selleks spetsiaalselt ettevalmistatud ja killustikuga täidetud süvendisse. Betooni enda sees on terasest armatuurvõrk, põrand on valatud üheaegselt terviklikuna. Kuuendaks, põhjendatud ei ole ka akumulatsioonipaagi taaspaigaldamine. Esiteks sisaldas juba hagejate esitatud esimene SA xxx hinnapakkumine vana akumulatsioonipaagi mahavõtmist ja tagasipaigaldamist. Juhul, kui tõesti vastavad puudused esineksid (millega kostjad ei nõustu), oleks mõistlik kummaski hinnapakkumises märgitud tööd (esimeses hinnapakkumises märgitud akumulatsioonipaagi vahetamine ja teises hinnapakkumises 30 2-18-11444 märgitud akumulatsioonipaagi tagasipaigaldamine pärast katla tuleohutusnõuetel vastavusse viimist) teostada samaaegselt. Kuid sama summa nõudmine kostjatelt kaks korda ei ole millegagi põhjendatud. Hagejad soovivad lihtsalt kostjate arvelt alusetult rikastuda. Seitsmendaks, põrandaküttesüsteemi läbipesu eest ei saa vastutada kostjad. Kostjad osundavad, et hageja etteheited esimese korruse küttesüsteemiga baseeruvad vaid paljasõnalisel väitel, et esimese korruse põrand ei soojenenud piisavalt. Hagejad on kinnitanud nii esialgses kui ka hagiavalduse terviktekstis, et pärast torustiku puhastust soojenes 1. korruse põrand piisavalt (vt nt esialgse hagi p 7 ja hagi tervikteksti p 10). Kohtueelses kirjavahetuses on hageja kinnitanud, et teine korrus soojenes 24 kraadini (hageja I 04.02.2018 e-kiri, vt kostjate 30.20.2018 menetlusdokumendi Lisa 2). Kostjad on omalt poolt hagejatele selgitanud, et kui teise korruse põrand on kuum, siis võib see tähendada, et korruste vaheline liikumine on paigast ära või on hagejad automaatika reguleerimisega liiale läinud või siis kasutavad hagejad valesid kütmisvõtteid. Kostjate omanikeks oleku ajal küttesüsteem toimis (vt 05.02.2018 e-kiri, kostjate 30.10.2018 menetlusdokumendi Lisa 3). Seega ei ole tõendatud hagejate väide, et elamu küttesüsteem osaliselt ei toimi. Lisaks on väide ka vastuoluline. Kui elamu teine korrus soojeneb 24 kraadini ja hageja enda kinnitusel soojeneb ka esimese korruse põrand piisavalt, siis tähendab see üheselt seda, et elamu küttesüsteem on igati töökorras. Samuti ei ole hagejad tõendanud ühegi teise tõendiga põrandaküttesüsteemi puudusi. Lisaks rõhutavad kostjad veel kord, et tegemist on vana majaga ja eramuga. Teatud hooldustööd ja parendused käivad sellega paratamatult kaasas. Hagejad ei saanud kasutatud elamut ostes igavesti eeldada kaasaegsetele nõuetele vastavat elamut. Seejuures väide, et elamut ei olevat võimalik puuduste tõttu üldse kasutada, on täielikult tõendamata. Ühtlasi ei ole millegagi põhjendatud ehitusplatsi üldkulude ridadel toodud summad. Hinnapakkumises ei ole märgitud, mis aja jooksul ehitustööd teostatakse või kui kaua kulub aega koristustöödeks. Seega ei ole antud summad kontrollitavad ega hüvitatavad. Puudub põhjuslik seos 75. Kuivõrd kostjad ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, ei saaks tõusetuda küsimust põhjuslikust seosest. Kuna lepingu rikkumist ei ole toimunud, siis puudub ka põhjuslik seos hagejate väidetava kahju ja rikkumiste vahel. Kostjad väidetava kahju eest ei vastuta. Muud kahju hüvitamist välistavad asjaolud 76. Isegi kui asuda seisukohale, et kostja on kahju tekkimise eest vastutav (kuigi see nii ei ole), on kahjunõue välistatud tulenevalt

§ 127lg 2.

Kostjad müüsid hagejatele

  1. aastal ehitatud elamu, mis renoveeriti 2006/2007 aastal. Kostjad ei saanud ette näha, et neilt hakatakse nõudma kulutuste hüvitamist, mis tehakse parenduslikel (või isegi toreduslikel) eesmärkidel või siis eesmärkidel viia elamu vastavusse hetkel kehtivatele nõuetele (kas siis 50 või 15 aastat hiljem). Kostjad ei vastuta sellise kahju eest. Tegemist ei ole hagejate kahjuga. Kostjad andsid üle lepingule vastava elamu täpselt sellises seisus nagu see oli ja millega hagejad eelnevalt põhjalikult tutvusid.
  2. Kostjad osundavad, et peamiselt on hagejatele väidetavaks probleemiks elamu küttesüsteem, mille parandamise maksumuseks nad ise SA xxx esitatud hinnapakkumise kohaselt hindavad 7472 eurot (mis ei tähenda, et kostjad seda summat kahjuna tunnistaks, 31 2-18-11444 tegemist oleks tavapärase küttesüsteemi hooldusega / parendusega, mida on alati võimalik elamu omanikul teha). Kogu ülejäänud summa on ilmselgelt ülepaisutatud ning nende tööde teostamise kulu ei ole kindlasti käsitletav kahjuna, veel vähem ettenähtava kahjuna. Kuid sellises rahalises suurusjärgus võimalikud parandustööd on ilmselgelt marginaalsed võrreldes tehingu enda maksumusega (alla 3 %), mis ilmestavad kahjunõude tegelikku alusetust. KASUTUSEELISTE HÜVITAMINE
  3. Taganemise kehtivuse korral tuleks hagejal tagastada ostetud kinnistu ning kostjal ostuhind, kuid sellest (ning seega hageja nõudest) tuleb maha arvestada elamu kasutamisest saadud kasutuseelised (

§ 189lg 2 p 1).

Riigikohus on senises praktikas korduvalt tunnustanud põhimõtet, et müügilepingust taganemise kehtivuse korral tuleb nõudest maha arvestada kasutuseelised (vt 19.04.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27; 18.01.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-154-12, p 20). Hagejad ise ei ole selle asjaoluga hagi esitamisel arvestanud. Kasutuseelis peaks olemuslikult näitama seda, kui palju on asja kasutamise võimalus mingi perioodi jooksul majanduslikult väärt (vt Riigikohtu 06.05.2015 lahend 32-1-36-15, p 26). Kinnisasja puhul saab kasutuseeliste kindlaksmääramisel arvestamisel lähtuda eeldatavast üürihinnast, mida kasutusaja eest oleks olnud võimalik saada, arvestades ka vajalikke kulutusi kinnisasjale, mida üürides tulnuks teha (vt RK lahendid 32-1-64-05, p 15-20, 3-2-1-136-05, p 26; 3-2-1-137-05, p 12-14).

  1. Hagejatele müüdud elamu oli 2-korruseline, renoveeritud 2006-2008, üldpinnaga ca 140 m2, krundi suurus 1350 m
  2. Elamu juurde kuulus abihoone koos garaažiga ning lisaks parkimiskohad krundil. Eramu asukoht xxx alevikus tähendab ka väga head ühendust Tallinna linnaga, mis on oluliselt parem kui näiteks teiste Tallinna ümbruse valdadest (xxx või xxx vallast). Kostjate andmetel sarnases seisukorras ja piirkonnas Harjumaal olid/on hoonestatud kinnistute üürihinnad vahemikus 1300 - 1800 eurot kuus. Kostjad on teinud keskmise arvutuse ja peavad minimaalseks kasutuseelise suuruseks selle üürivahemiku ning konkreetse elamu asukohta arvestades vähemalt 1500 eurot kuus.
  3. Elamu müügileping sõlmiti 10.11.2017 ning elamu otsene valdus anti hagejatele üle 31.01.
  4. Arvestades, et hagejad kasutavad elamut alates sellest perioodist, siis on hagejad elamut kasutanud juba vähemalt 24 kuud ning kasutavad seda jätkuvalt edasi. Seega on kostjate nõue kasutuseeliste hüvitamiseks 03.02.2020 seisuga 24 kuu eest kokku 36 000 eurot. Vaidluse jätkudes suureneb summa veelgi märkimisväärselt.
  5. Kasutuseelis peaks olemuslikult näitama seda, kui palju on asja kasutamise võimalus mingi perioodi jooksul majanduslikult väärt (vt Riigikohtu 06.05.2015 lahend 3-2-1-36-15, p 26). Kinnisasja puhul saab kasutuseeliste kindlaksmääramisel arvestamisel lähtuda eeldatavast üürihinnast, mida kasutusaja eest oleks olnud võimalik saada, arvestades ka vajalikke kulutusi kinnisasjale, mida üürides tulnuks teha (vt RK lahendid 3-2-1-64-05, p 15-20, 3-21-136-05, p 26; 3-2-1-137-05, p 12-14).
  6. Kasutuseeliste suuruse määramisel lepingu tagasitäitmise vaidluses ei ole oluline see, millise hinnaga oleks õnnestunud üürida konkreetset vaidluse põhjustanud eramut või et kostjad peaks tõendama, et nad tahtsid sama eramut välja üürida. Kasutuseeliste hüvitamise küsimus saakski tõusetuda vaid lepingu tagasitäitmise võlasuhte raamides siis, kui kohus peab taganemist kehtivaks. On mõeldamatu, et olukorras, kus kostjad müüsid hagejatele elamu ja hagejad sinna sisse kolisid, peaks elamu müüja alternatiivselt samal ajal või pärast seda tegema pingutusi sama elamu üürileandmiseks, et kindlustada end tõenditega 32 2-18-11444 võimaliku vaidluse puhuks ostjatega. Selline käsitlus on ka õiguslikult väär ega vastaks

§ 189lg 2 p 1 sisule.

Kasutuseeliste rahaline suurus lepingust taganemise vaidluse korral ei ole seotud sama maja hüpoteetilise üürituluga, vaid analoogsete pakkumistega kinnisvaraturul. MENETLUSLIK TASAARVESTUSAVALDUS

  1. V ja M H tasaarvestavad V Pi ja K K Piga sõlmitud müügilepingu tagasitäitmisest tuleneva rahalise nõude summas 250 000 eurot V ja M H rahalise nõudega summas 36 000 eurot kattuvas ulatuses. Tasaarvestuse tulemusena ei ole V P´il ja K K P´il kostjate vastu rahalisi nõudeid hagiavalduses nõutud ulatuses, mistõttu loevad V ja M H oma rahalised kohustused V Pi ja K K Pi ees kattuvas osas lõppenuks. Fotod
  2. 19.02.2020 eelistungil tõusetus arutelu ka selle üle, kas hagejatel oli võimalus fotodega tutvuda enne 31.01.2018, mil need hagejatele kostjate poolt üle anti. Kirjavahetuses, vaatamata kirjade hoopis teistsugusele kontekstile, on viide ka ehitusaegsetele fotodele: 1) V Pi ja V H kirjavahetus 21.11.2017 ja 23.11.2017 – V P viitab 21.11.2017 maaklerilt saadud infole fotode kohta, millele V H vastab, et Pidid mingisugused on, kolimisega said need lõunaeestisse juba ära viidud aga jõulude paiku saab need tagasi, ma vaatan mis seal asjalikku on millest abi oleks; 2) V Pi ja M H kirjavahetus (mööbli teemadel) 03.12.2017 ja 27.12.2017 – M H teavitab 03.12.2017, et Ja nagu V ütles, et maja pildid toon maalt jõulude ajal tagasi, need said juba sinna ära kolitud. 27.12.2017 M H teavitab, et Maja pildid tõin ka eile maalt ära, V saadab need ise sulle. 3) Samast nähtub eelneva mööbliga seotud suhtluse jätkuks, et V P ja M H leppisid kokkusaamise aja kokku pühapäevaks 07.01.
  3. Kohtumine 07.01.2018 kohapeal elamus ka aset leidis ning kostjate mäletamise kohaselt nad sellel kohtumisel hagejatele ka elamuga seotud fotosid näitasid. Eelnevalt viidatud kirjavahetuse pinnalt saab järeldada, et fotodega seonduvat on pooled muude teemade kontekstis käsitlenud ja kindlasti oli hagejatel võimalik fotodega tutvuda enne 31.01.
  5. Fotodega tutvumisest märksa olulisem on siiski asjaolu, et hagejatel oli võimalik elamu reaalselt üle vaadata enne müügilepingu sõlmimist ning hagejad seda võimalust korduvalt ka kasutasid, algul V P üksi, pärast kahekesi koos. Ülevaatuse toimumist ei ole hagejad ka eitanud, vaid vastupidi. K K P kinnitas kohtu eelistungil, et tema käis tutvumas koos V Piga ühe korra, V P veel täiendavalt kahel korral, kaasas oli ka maakler ning kõik ülevaatused leidsid aset enne

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.