KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtunik Oliver Kask Määruse tegemise aeg ja koht 27. mai 2022, Tallinn Haldusasja number 3-21-3028 Haldusasi X kaebus tühistada osaliselt Eesti Kinnisvara Hi

ekomisjoni

1. novembri
2. a otsus ning
3. novembri
4. a juhatuse vaideotsus ja kohustada Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingut X
5. septembri
6. a taotlust vara hindaja tase 7

ekvalifikatsiooni taastõendamiseks uuesti läbi vaatama Menetlusosalised ja nende esindajad Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Kadri Matteus Vastustaja – Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, esindaja vandeadvokaat Aarne Akerberg Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu

1. märtsi
2. a määrus Menetluse alus ringkonnakohtus X määruskaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
3. Võtta haldusasja materjalide juurde X määruskaebuse lisad 1–
5. Jätta X määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu
6. märtsi
7. a määruse resolutsiooni punkt 4 asjas nr 3-21-3028 muutmata. EDASIKAEBAMISE KORD Määrus ei ole edasikaevatav (halduskohtumenetluse seadustiku § 252 lg 7 ja § 235 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
8. X esitas 03.09.2021 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule (EKHÜ) avalduse, millega taotles taastõendamise vormis vara hindaja, tase 7

et või alternatiivselt kinnisvara nooremhindaja, tase 5

et. Taotlusele oli lisatud kaks eksperthinnangut, millest üks oli koostatud Tallinnas Poordi tn 5 asuvale kinnistule. 2. X ja EKHÜ vahel toimus 04.11.2021

ealane vestlus X-le tase 7

e omistamiseks, mille tulemusel määrati X koondhindeks 66,5 punkti. 3-21-3028

1. X esitas 08.11.2021 vaide, milles palus hindamiskomisjoni otsuse ümbervaatamist või tühistamist ning taastõendamise kordusvestluse võimaldamist uue erapooletu hindamiskomisjoni koosseisuga.
2. EKHÜ

ekomisjoni 08.11.2021 istungil otsustati ühehäälselt kaebajale tase 7

et mitte anda. Otsus edastati X-le 09.11.

2. X loobus 09.11.2021 taotlusest talle tase 5

etunnistuse väljastamiseks. 6. X esitas 10.11.2021 vaide

ekomisjoni otsusele, mille EKHÜ jättis 30.11.2021 vaideotsusega rahuldamata. Hindamisega tegeleb

etunnistust omav füüsiline isik, mitte tema tööandja. C erapoolikust ei näita asjaolu, et Colliers Advisors International OÜ kaudu tegutsev teine

eline hindaja on hinnanud sama vara, mille hindamise eksperthinnangu esitas vaide esitaja hindamiskomisjonile. Samadel põhjendustel pole alust kahelda hindamiskomisjoni liikme H erapoolikuses. Hindamiskomisjoni praktika kohaselt taandab hindamiskomisjoni liige end nende taotlejate

ekompetentsuse hindamisest, kes tegutsevad hindamiskomisjoni liikmega sama tööandja kaudu. Hindamiskomisjoni liikmed ei ole end taandanud seetõttu, et taotleja on esitanud eksperthinnangu vara kohta, mida on hinnanud mõni teine

eline hindaja, kes tegutseb sama ettevõtte kaudu, nagu hindamiskomisjoni liige. Vastasel juhul muutuks väga raskeks

ekompetentsuse hindamine. Kuna hindamiskomisjoni koosseis oli vaide esitajale teada ja ta ise esitas ühe eksperthinnanguna Poordi tn 5, Tallinn eksperthinnangu, võib järeldada, et vaide esitaja ei näinud selles huvide konflikti. Ei saa lubada tekkida praktikal, kus

e taastõendajad esitavad enda tööde hulgast näidistöödena sellised eksperthinnangud, mis võimaldaksid neil mõjutada hindamiskomisjoni koosseisu valikut. Kohtule esitamiseks mõeldud eksperthinnangu puhul võib eeldada, et sama vara on kohtumenetluse teise poole tellimusel hinnanud või hindab lähiajal mõni teine

eline hindaja. Vaide esitaja oleks pidanud avaldama oma kahtlused hiljemalt

ealase vestluse alguses. Vaide esitajale vestluse

1. teema eest antud hinne 20 punkti on küll madal, kuid hindamiskomisjon võib anda hindeid vahemikus 0–100 punkti. Kindlas kõneviisis väljendatud arvamust ei saa pidada erapoolikuks. Hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokollist nähtuvalt ei ole meetodi valik ainus hindamiskomisjoni välja toodud puudus Poordi tn 5 näidistöö osas. Ka vestluse 1.,
2. ja
3. teema eest on antud oluliselt alla 100 punkti. Need hinded mõjutasid koondtulemust, mistõttu tellis juhatus B-lt ja L-lt hinnangu hindamiskomisjoni otsusele. B ja L nõustusid hindamiskomisjoni otsusega ja märkisid, et ei saa pidada õigeks vaides esitatud väidet, et hindamiskomisjoni ja C üks põhilisi etteheiteid Poordi tn 5 näidistööle oli vale meetodi valik. Komisjon on Poordi tn 5 näidistöö põhiliste kitsaskohtadena välja toonud puuduliku turuanalüüsi, hindamismeetodi valiku ja rakendamise (sh kohanduste rakendamise), hinnangu ülesehituse ning olemasoleva hoonestuse kirjelduse. Puudulik turuanalüüs ei anna vajalikku alust vara turustatavuse ning parima kasutuse analüüsiks, põhjendusi hindamismeetodi valikuks ega sisendeid valitud hindamismeetodi rakendamiseks (vt EVS 875-10:2019, p-d 8.3.5 ja 8.4.1; EVS 875-1:2015, p 7.1.1 märkus ja EVS 875-1:2015, p 6.3.7). Hindaja ei esitanud vestlusel ammendavaid vastuseid, mistõttu ei saanud komisjon anda positiivset hinnangut. Komisjoni esitatud küsimused olid asjakohased. Hindamist saab vaidlustada üksnes juhul, kui hindamistulemus oleks ilmselgelt ebaadekvaatne või väljub lubatava subjektiivse hindamise ulatusest ja on oluliselt mõjutanud lõppotsustust. Kirjeldatud olukorraga pole tegemist. Hindamiskomisjoni otsus on käsitatav eelhaldusaktina (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 52 lg 1 p 2).

ekomisjon on

e andmise või mitteandmise otsuse tegemisel seotud hindamiskomisjoni 2

ekomisjonil puudub võimalus anda taotlejale

e olukorras, kus hindamiskomisjon on lugenud

ealase vestluse mittesooritaks. 7. X esitas Tallinna Halduskohtule 30.12.2021 kaebuse, milles taotles tühistada hindamisstandardi p 2.3 osas, mis sätestab, et

ealase vestluse iga küsimust hindab vähemalt kaks hindamiskomisjoni liiget, tühistada EKHÜ 04.11.2021 hindamiskomisjoni otsus, 08.11.2021

ekomisjoni otsus ja juhatuse 30.11.2021 vaideotsus ning kohustada EKHÜ-d kaebaja 03.09.2021 taotlust vara hindaja tase 7

ekvalifikatsiooni taastõendamiseks uuesti läbi vaatama. 04.11.2021 hindamiskomisjoni istungil osales ja Poordi tn 5 eksperthinnangu kohta esitas küsimusi C, kes ei olnud hindamisel sõltumatu (vt

eseaduse (

) § 19 lg 4,

e andmise korra (KAK) p 10.2, hindamiskomisjoni töökorra p 3.6 ja HMS § 10 lg 1 p 4). See asjaolu tingib otsuse kehtetuks tunnistamise, sest võis mõjutada hindamise tulemust (HMS § 58). C töötab kinnisvarabüroos, mis on teinud konkureeriva eksperthinnangu Poordi tn 5, Tallinn objektile. Eksperthinnangus kasutas kaebaja turuväärtuse määramiseks võrdlusmeetodit. Hindamiskomisjoni ja eelkõige C üks põhilisi etteheiteid sellele tööle tundus olevat n-ö vale meetodi valik ning eelistada tulnuks residuaalmeetodit. Seetõttu andis hindamiskomisjon küsimuse nr 5 koondhindena 20 ja töö koondhindena 40 punkti. Kaebaja eeldab vestlusel toimunud küsimuste ja vastuste pinnalt, et meetod ei olnud hindajate jaoks sobilik (vt vaideotsuse lk 3). Kaebaja sai 05.11.2021 teada, et C tööandja Colliers International Advisors OÜ on 12.10.2021 väljastanud Poordi tn 5, Tallinn asuva kinnistu eksperthinnangu, milles on kasutatud residuaalmeetodit. Seega ei ole asjakohane vaideotsuses sisalduv etteheide, et kaebaja oleks pidanud huvide konflikti olemasolule tähelepanu pöörama enne vestluse toimumist või valima muu eksperthinnangu. Sõltumatuse ja erapooletuse tagamine on

e andja ülesanne. Taotluse esitamise hetkel, s.o 03.09.2021, ei olnud Colliers International Advisors OÜ konkureerivat eksperthinnangut veel koostanud. Põhjendamatu on nõuda, et taotleja esitaks hindamisele üksnes selliseid EVS 875 nõuetele vastavaid eksperthinnanguid, mille puhul on juba eos välistatud huvide konflikt. KAK ega hindamisstandard ei välista tööde esitamist, mis on esitatud kohtule kinnisasja väärtuse hindamiseks. Vara hindamisel on oluline, et hindaja oleks sõltumatu ning seda tuleb hinnata mh vara hindaja tööandja kaudu (vt ka vara hindamise standard EVS 875-4:2015). Huvide konflikt viitab väärteo toimepanemisele (korruptsioonivastase seaduse § 2 lg 1, § 3 lg 2 p 1, § 11 lg 1 p 2 ja § 19). Hindamiskomisjoni otsus (ettepanek) ei ole eelhaldusakt ega

ekomisjonile siduv (vt Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 otsus asjas nr 3-20-231, p 9). Kaebaja esitas 08.11.2021 KAK p 5.3 ja

§ 18

lg 2 p 7 alusel

ekomisjonile vaide hindamiskomisjoni tegevuse kohta enne

ekomisjoni otsuse teatavakstegemist, kuid

ekomisjon jättis vaide lahendamata.

e andja juhatus liitis kaks vaiet üheks, kuid hindamiskomisjoni tegevusele esitatud kaebuste lahendamise pädevus on üksnes

ekomisjonil (

§ 18lg 2 p 7).

Samuti puudub vastustaja juhatusel pädevus lahendada vaideid

ekomisjoni tegevusele, sest vastustaja juhatus ei tee teenistuslikku järelevalvet

ekomisjoni tegevusele (HMS § 73 lg 2). Vaideorgan peaks olema

ekomisjon ise. Hindamiskomisjonis oli küll 6 liiget, kuid vestluse tulemusena andis hinnangu üksnes kaks hindajat (vt ka

§ 19lg 3 ja KAK p 10.1; vrdl hindamiskomisjoni töökorra p 3.1).

Hindamisstandardi osa 2.3, mis sätestab hindamise üksnes kahe hindamiskomisjoni liikme poolt, on vastuolus eesmärgiga tagada hindamise objektiivsus vähemalt kolmeliikmelise hindamiskomisjoni poolt. Vastustaja

ekomisjoni 18.09.2020 otsusega kinnitatud hindamisstandard on üldkorraldus (Tallinna Halduskohtu otsus asjas nr 3-21-657, p 16), mis on vastuolus

§ 19lg 3 mõtte ja eesmärgiga ning tuleb kehtetuks tunnistada. 3

ekomisjon on otsuses tuginenud hindamiskomisjoni vestluse tulemusele täiendavaid põhjendusi esitamata. Poordi tn 5 eksperthinnangu eest omistati kaebajale üksnes 40 punkti 100st. Vestlusel kajastati Poordi tn 5 eksperthinnangut küsimuste nr 1–3 ja 5 raames, sh sai kaebaja küsimuse nr 5 eest üksnes 20 punkti 100st. Punktide põhjendusena on märgitud üksnes „olulised puudused ja ebatäpsused“.

e taastõendamise otsust peab kirjalikult põhjendama (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-35-13, p 25). Põhjendamispuudus on oluline rikkumine ja toob reeglina kaasa otsuse tühistamise (Riigikohtu otsus asjas nr 3-20-1044, p-d 14–18). Poordi tn 5 vara hindamiseks on parim meetod võrdlusmeetod. Hindajate erapoolikut suhtumist tõendab madal hinne meetodi valikule (20 p) ning protokollis töö veana märgitud ja vestluse käigus antud arvamus, et kõnealuse vara ainuvõimalik hindamismeetod on residuaalmeetod. Eesti hindamisstandard ning rahvusvahelise praktika viitavad residuaalmeetodi kasutamisele viimases järjekorras. Residuaalmeetodi valiku kaheldavust toetab asjaolu, et kahe konkureeriva ettevõtja Colliers International Advisors ja 1Partner Seven Kinnisvarakonsultandid OÜ eksperthinnangute tulemus residuaalmeetodil erines 2,6 korda. Vara hindaja on meetodi valikul hindamisstandardi piires vaba, mistõttu ei ole korrektne lugeda veaks meetodi valikut (vt ka standard EVS 875-8, p 4.3.3 alapunkt b; EVS 875-1 p 9.4.5 ja EVS 875 standardi

1. osa p 9.2 ja
2. osa p 9.4.5). Kui vähemalt üks sisendandmetest ei tulene turult või hindaja kahtleb sisendis, tuleks residuaalmeetod välistada, kuna turuväärtus võib olla sellest konkreetsest sisendist olulisel määral mõjutatud. Residuaalmeetodi üks sisend on ka ajaline mõõde. Poordi tn 5 kinnistu hinnatav vara oli konserveeritud
3. a-l ning hindamine toimus
4. a sügisel. Menetluses oli uus ehitusluba ja omaniku ning arendaja vahel algasid erimeelsused
5. a kevadel. Seega võis väärtuse kuupäeva seisuga eeldada, et arendusprotsess viibib. Eeltoodust nähtub, et kinnistu turuväärtuse hindamisel kasutatakse residuaalmeetodit ainult siis, kui kõik sisendandmed on turult tuletatavad, sh on olemas kalkulatsioon projekti elluviimiseks, tegemist on käimasoleva arendusprojektiga või on määratud projekti ajaline kestus ning võrdlusmeetod ja tulumeetod ei ole mõistlikult kasutatavad. Hindajate (sh B ja L) seisukoht ei täida põhjendamiskohustust hindamismeetodi valiku küsimuses. Hindamiskomisjoni välised eksperdid ei ole andnud üksikutele teemadele hinnanguid, kirjeldades üksnes hindamiskomisjoni küsimusi ja nende asjakohasust. Kui taotleja oleks saanud vestluse tulemusel küsimuse nr 5 hindena 20 punkti asemel 50 punkti ja Poordi tn 5 eksperthinnangu eest 50 punkti 40 punkti asemel, oleks koondhindeks 71,5 punkti ja eksam tuleks lugeda sooritatuks (vt hindamisstardi p 2.3 osa Tulemus p 2). Hindamisstandardis puuduvad indikatsioonid ja juhised, kuidas hindamiskomisjon punkte peaks andma. See paneb hindamiskomisjonile erilise põhjendamiskohustuse. Kaebuse rahuldamisel tuleks halduskohtul teha ettekirjutus, et taotluse ja eksperthinnangud vaataks läbi ja vestluse tulemust hindaks hindamiskomisjoni koosseis, kuhu kuulub vähemalt kolm liiget, kuid mitte C. Vajadusel tuleb haldusorganil anda

e taotlejale võimalus asja lahendamiseks vajalike uute andmete ja tõendite esitamiseks (HMS § 6 ja § 38 lg 1; Riigikohtu otsus asjas nr 3-17-1994, p 29).

1. X esitas 01.03.2022 Tallinna Halduskohtule esialgse õiguskaitse taotluse kohustada EKHÜt andma kaebajale vara hindaja,
2. taseme

e kuni kohtulahendi jõustumiseni või kuni 01.03.2023 ning kohustada SA-d

ekoda kandma nimetatud andmed

eregistrisse. 4

etunnistuse puudumise tõttu puudub tal võimalus enda töökohustuste täitmiseks. Kaebajal oli vara hindaja tase 7

e olemas alates

1. a-st. Kaebaja on valdkonnas töötanud kokku üle 16 aasta, vara hindajana 10 aastat. Varasem töökogemus sisaldab kõiki vara hindajaks saamise etappe, samuti juhtivatel ametikohtadel töötamist (sh regiooni hindamisvaldkonna juhina). Praegu töötab kaebaja hindamisvaldkonna juhi asejuhina ettevõttes CPB Real Estate Services OÜ. Kaebaja ei saa tegeleda igapäevatööks vajalike andmete hankimisega. Tehinguandmete ostmine on võimaldatud üksnes maa hindaja tegevuslitsentsi omajatele, mis eeldab vara hindaja litsentsi olemasolu (Vabariigi Valitsuse 17.01.2008 määruse nr 16 ,,Maa hindamise tegevuslitsentside väljaandmise korra“ § 6). Kaebajal on välistatud kommertskinnisvara eksperthinnangute kinnitamine ja väljastamine ning osalemine riigihangetes, kuna reeglina on nõutav
2. taseme

etunnistuse olemasolu. Puudub võimalus efektiivseks koostööks krediidiandjatega. Seega ei ole kaebajal võimalik täita töölepingus kokkulepitud ülesandeid ning on oht, et tööleping lõppeb. Kaebaja oli kuni 14.11.2021 ainus CPB Real Estate Services OÜ töötaja, kes omas nii vara hindaja

etunnistust kui ka maa hindaja litsentsi. Lisaks on kaebajalt võetud võimalus otsida tööjõuturul alternatiive ning ta kaotab sissetulekutes olulisel määral (vt ka Eesti Vabariigi põhiseaduse § 29 lg 1). Neid kirjeldatud tagajärgi oleks pärast kohtumenetluse lõppu raske, kui mitte võimatu likvideerida. Riiklikult tunnustatud eksperdi U 11.02.2022 ekspertarvamuse nr 220207-01A kohaselt vastab kaebaja hindamisaruanne põhimahus vormiliselt (ülesehitus ja sisemine loogika) ja sisuliselt (lähteandmestik, rakendatav metoodika ja hindamiskäik) EVS 875 standardites esitatud nõuetele. Hindamisaruandes esineb puudusi, mis halvendavad mõnevõrra töö jälgitavust ja selgust, kuid ei avalda märkimisväärset mõju hindamistulemusele. Tuginedes hindamisaruandes esitatud lähteandmestikule (töö eesmärk ja lähteandmed, töö koostamisel kasutatud ja lisades esitatud materjalid) ning vara turuväärtuse hindamiseks valitud metoodika rakendusele (hindamiskäigule), nõustus ekspert hindamistulemusega. Eksperthinnangu nr EE– VAS050121-05 standardisarja EVS 875 standardite nõuetele vastavuse seisukohalt on punktiskoor 40 punkti võimalikust 100 punktist

e andja hindamiskomisjoni poolt puuduste/vigadena esitletud argumente (turuanalüüs, hindamismeetodi valik ja rakendamine, hinnangu ülesehitus, hoonestuse kirjeldus) arvestades põhjendamatult madal. Eksperdi hinnangul puudus hinnangu koostajale teadaoleva turuinfo (müügitehingute andmed 2017 ja

1. a-tel) mahtu arvestades mõistlik põhjendus võrdlusmeetodist erineva hindamismeetodi valimiseks. Esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole vastuolus avaliku huviga. Kaebaja omab erialast haridust, ta on läbinud täiendkoolitusi ning tegutsenud kinnisvara hindamise valdkonnas 16 aastat ning on EKHÜ aukohtu liige. Esialgse õiguskaitse kestus sõltub kohtumenetluse kestusest, mis ei ole selgelt prognoositav (Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-48-10, p 19). Esialgse õiguskaitse määrus võib olla tingimuslik (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 251 lg 3). Tingimus võib seisneda ka esialgse õiguskaitse määrusega kohaldatud abinõule ajalise kehtivuse seadmises (Tallinna Ringkonnakohtu 13.06.2013 määrus asjas nr 3-12-1412, p 8; 29.05.2012 määrus asjas nr 3-12-804). Kaebaja õiguste efektiivse kaitse eesmärgil palub kaebaja rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus ning kohustada vastustajat andma kaebajale vara hindaja
2. taseme

e kuni 01.03.2023, kuid mitte kauemaks kui praeguses asjas lõpliku lahendi jõustumiseni.

1. EKHÜ palus jätta esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Esialgse õiguskaitse korras ei saa väljastada haldusakti, mille väljastamist ei ole kaebuses nõutud. Kaebaja ei esitanud nõuet, et vastustajat kohustataks andma kaebajale
2. taseme vara 5

et, mistõttu ei ole võimalik seda teha esialgse õiguskaitse korras. Seega ei muutu kaebaja õiguste hilisem kaitse esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel oluliselt raskendatuks või võimatuks. Kaebajal on võimalik samal

ealal tegutseda. Kaebaja taotles 03.09.2021

ekvalifikatsiooni taotleja avalduses vara hindaja, tase 7

e taastõendamist ja alternatiivselt kinnisvara nooremhindaja, tase 5

ekvalifikatsiooni andmist. Maa-ameti ja kaebaja tööandja vahel on sõlmitud hankeleping nr 4- 2/21/115, mille kohaselt on lepingu täitja vastutav isik kaebaja. Hankelepingu p 2.5 kohaselt peab täitja tagama, et teenust osutab pakkumuses nimetatud tegevhindaja vastavalt oma erialastele teadmistele, oskustele ja võimetele. Hankelepingust ei tulene, et teenust osutav tegevhindaja peaks omama 7.

etaset. Seetõttu ei ole usutav, et kaebaja tööleping võiks lõppeda. Kaebus on perspektiivitu. Hindamist saab vaidlustada üksnes juhul, kui hindamistulemus on ilmselgelt ebaadekvaatne või väljub lubatava subjektiivse hindamise ulatusest ja hindamistulemus on oluliselt mõjutanud lõppotsustust (vt Tallinna Halduskohtu 26.04.2013 otsus asjas nr 3-13-378). Hindamist ei saa vaidlustada väitega, et kaebaja antud vastuseid või näidistööna esitatud eksperthinnangut on ebaõigesti hinnatud ja antud kaebajale põhjendamatult vähe punkte. U märkis, et vaidlusaluses hindamisaruandes esineb puudusi, mis halvendavad mõnevõrra töö jälgitavust ja selgust, kuid ei avalda märkimisväärset mõju hindamistulemusele. Samuti on U märkinud, et punktiskoor ei saa olla eksperthinnangu läbivaatuse aruande objektiks, mistõttu ei ole läbivaatuse aruandes sellekohast hinnangut võimalik anda. Varale koostatud eksperthinnang on lisaks suunatud teistele isikutele – nt kinnisvaraturul tegutsejatele ja krediidiandjatele. Seetõttu on avalik huvi, et eksperthinnangud vastaksid standardile ja neis esitatud turuväärtusi saaks usaldada. Kaebaja koostatavate eksperthinnangute puhul ei saa eeldada, et tema eksperthinnangud vastaksid standardile ja neis esitatud turuväärtusi saaks usaldada. Seega võib tekkida olukord, kus riigil tuleks samade objektide eksperthinnangud uuesti tellida. Hindamiskomisjon hindas kaebaja kompetentsuse vastavaks 5.

etaseme nõuetele. Sellise isiku tegutsemine

1. taseme hindajana võib seda ohtu teiste
2. taseme hindajate usaldusväärsuse. Alternatiivselt taotleb vastustaja anda kaebajale esialgne õiguskaitse kuni halduskohtu otsuse tegemiseni.
3. Tallinna Halduskohtu 09.03.2022 määrusega jäeti kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata (resolutsiooni p 4). EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 on haldusakt. Halduskohus on varem pidanud ka KAK-i haldusaktiks (Tallinna Halduskohtu 27.09.2021 otsus asjas nr 3-21-657, p 16). KAK viitab hindamisstandardile, kus on mh

e taotlemise ja taastõendamise täpsemad tingimused. Seega tuleb ka hindamisstandardit pidada haldusaktiks. Kaebaja ei ole EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p-i 2.3 puudutava tühistamisnõude osas läbinud vaidemenetlust. Seega ei pruugi tühistamisnõue olla tähtaegne. Kohtul on kaebuse rahuldamisel võimalik kohustada vastustajat kaebaja 09.03.2021 taotlust vara hindaja tase 7

ekvalifikatsiooni taastõendamiseks rahuldama, kui vastustajal puudus kaalutlusruum (HKMS § 41 lg 3).

e taastõendamine on vajalik, et hinnata, kas isik valdab jätkuvalt piisavas ulatuses tööks vajalikke üldteoreetilisi ja

espetsiifilisi teadmisi ja oskusi. Avalikes huvides on, et isikud, kellel ei ole piisavalt teadmisi ega oskusi, ei saaks vara hindaja 7.

etaset nõudvaid ülesandeid täita, et tagada eksperthinnangute usaldusväärsus. Kuigi vaidlustatud otsus mõjutab oluliselt kaebaja õigust valitud erialal tegutseda, ei kaalu see üles eelkirjeldatud avalikku huvi. Esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine oleks võimalik juhul, kui oleks ilmne, et vastustaja on kaebaja teadmisi ja oskusi hinnanud valesti ning kaebaja

e taastõendamise taotlus tulnuks rahuldada. Haldusasja praeguses menetlusstaadiumis ei saa seda 6

ealal (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 05.09.2019 määrus asjas nr 3-19-1505, p 12). Võttes arvesse kaebaja ülesandeid

etaseme raames, puudub oht kolmandate isikute elule, tervisele ja varale võrreldes nt ehitusinseneri ametialaga (vt ka haldusasi nr 3-18-1432). Kaebaja ei satuks võrreldes varasemaga soodsamasse olukorda, vaid säilitaks olemasoleva staatuse ning hoiaks ära pöördumatud negatiivsed tagajärjed, mida kaebuse rahuldamine ei kõrvaldaks (Tallinna Halduskohtu 05.09.2019 määrus asjas nr 3-19-1505, p 9, 26.07.2018 määrus asjas nr 3-18-1432, p 5 ja Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-67-01, p 6). Kaebaja tegevuse peale pole tema tööstaaži jooksul esitatud kaebusi ning ta on endiselt vastustaja aukohtu liige (vt ka aukohtu statuudi p-d 2.1, 5.1, 17.6 ja 19.1 ning heade tavade koodeksi p 2.3.2). Kaebaja selgitas esialgse õiguskaitse taotluse p-s 2.7, milliste tööülesannete täitmine on tal võimatu 7. taseme

e puudumise tõttu. Võrreldes 7. taseme

ega on kaebajal 5. taseme

ega võimalik pakkuda assisteerivat rolli kõrgema

etasemega hindajatele. 5. taseme

ega saab kaebaja küll koostada hindamisaruandeid, teostada iseseisvalt vara ülevaatuse (v.a nt elamispindade puhul), kuid vajab iga töö väljastamiseks kõrgema taseme hindaja allkirja. Samuti puudub tal õigus hindamisaruannete väljastamiseks ning juurdepääs tehinguandmetele, milleta pole võimalik hindamisteenust osutada. 5. taseme hindaja ei saa tegeleda ettevõtlusega. Kaebaja tööandja juures puuduvad 7. taseme

etunnistusega töötajad, mistõttu puudub kaebajal võimalus küsida kõrgema taseme hindaja allkirja. Samuti puudub kaebajal juurdepääs tehinguandmetele, milleta on seniste tööülesannete täitmine võimatu. Seega on kaebaja olukorras, kus tal on võimatu senises töökohas jätkata ja elatist teenida. Tagantjärele hüvitise maksmine ei ole mõistlik ega paranda kaebaja elatustaset kohtumenetluse ajal (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 05.09.2019 määrus asjas 3-19-1505, p-d 6 ja 10). Välistatud ei ole, et

etunnistuse andmisest keeldumisega kaasnevad kaebajale negatiivsed mõjud ka teistel valdkondlikel töökohtadel tegutsemisel. Lisaks on hilisema kahju, sh saamata jäänud tulu kindlaksmääramine keeruline, kuna hindajad tegutsevad n-ö tükitöö alusel. Esialgse õiguskaitse taotlus ei välju kaebuse piiridest (vt ka Riigikohtu määrus asjas nr 3-3-1-59-14, p 17 ja Tallinna Halduskohtu 26.07.2018 määrus asjas nr 3-18-1432, p 9). Kaebuse eduväljavaateid kinnitab riiklikult tunnustatud eksperdi U 11.02.2022 ekspertarvamus. Vastustaja otsuseid võis mõjutada C huvide konflikt. C tööandja koostatud eksperthinnangus kasutati kaebaja tööga võrreldes teistsugust meetodit ning tulemused erinesid märgatavalt. Huvide konflikt mõjutas mh hindamise tulemust. Kaebaja ei vaidlustanud üksnes hindamisel antud punktide suurust. Maa-ameti ja CPB Real Estate Services OÜ vahel sõlmitud lepingu alusel tegutseb kaebaja avalikes huvides. Maa korraline hindamine on riigi andmekogude andmetele tuginev turupõhine masshindamine, mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa maksustamishind. Maa maksustamishind on aluseks maksustamisel ja maaga seotud tehingute 7

etunnistus, ei tähenda, et riive kaebaja õigustele oleks väheoluline. Isegi kui kaebaja tööleping või tööandja leping Maa-ametiga ei ole seni üles öeldud, ei tähenda see, et kaebaja saaks tegelikult oma tööülesandeid täita, nagu eelnevalt kirjeldatud. 12. EKHÜ palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Avalikud huvid saavad kaebajale esialgse õiguskaitse andmisel kahjustada. Isegi kui avalike huvide kahjustamine ei ole kindel, esineb selleks suur risk. Eksperthinnangud on mh suunatud kolmandatele isikutele. Seetõttu on avalikes huvides, et eksperthinnangud vastaksid standardile ja neis esitatud turuväärtusi saaks usaldada. Kaebaja koostatavate eksperthinnangute puhul ei saa seda eeldada. Kaebaja viidatud haldusasjas nr 3-19-1505 jäeti Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2021 otsuse resolutsiooni p-ga 2 esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Kuna kaebajale omistati 5.

etase, on tal võimalik

elise hindajana tegutseda. 5.

etase annab kaebajale piiratumad võimalused võrreldes 7.

etasemega, kuid need ei kaalu üles eelkirjeldatud avalikku huvi. Tähtsust ei oma kaebaja väited, et tema tegevuse suhtes pole kordagi kaebust esitatud ja ta on vastustaja aukohtu liige. Usutav ei ole, et kaebajal ei ole võimalik jätkata senisel töökohal ja teenida elatist. Puuduvad tõendid, et töösuhe kaebaja ja CPB Real Estate Services OÜ vahel oleks lõppenud. Kaebus on perspektiivitu. Hindamist ei saa vaidlustada väitega, et kaebaja vastuseid või näidistööna esitatud eksperthinnangut on hinnatud ebaõigesti ja antud põhjendamatult vähe punkte. Samuti on U märkinud, et punktiskoor ei saa olla eksperthinnangu läbivaatuse aruande objektiks, mistõttu ei ole aruandes sellekohast hinnangut antud. Esialgse õiguskaitse taotlus väljub kaebuse piiridest. Kohus ei saa kaebuse rahuldamisel kohustada kaebaja taotlust vara hindaja tase 7

ekvalifikatsiooni taastõendamiseks rahuldama, vaid üksnes uuesti läbi vaatama. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED I

1. Määruskaebusele on lisatud tõenditena kinnisvara hindaja 5.,
2. ja
3. tasemete

estandardid (lisad 1–3). Esitatud tõenditega soovib kaebaja tõendada, et 7. taseme

e puudumise tõttu on tal tööülesannete täitmine osaliselt võimatu. Need asjaolud on määruskaebuse menetluses endiselt vaidluse all, mistõttu omavad tõendid haldusasja lahendamisel tähtsust. Tõendid tuleb võtta haldusasja materjalide juurde (HKMS § 203 lg 2, § 185 lg 1 ja § 62 lg 2). Nende esitamine määruskaebuse menetluses on lubatav ega põhjusta haldusasja lahendamise venimist. II 14. Kaebaja selgitas, et esialgset õiguskaitset kohaldamata ei saa ta täita mitmeid talle varem antud tööülesandeid, mis eeldavad 7. taseme

e olemasolu. See seab mh ohtu tema töökoha ning senise majandusliku olukorra säilimise.

1. Ringkonnakohtu hinnangul pole kaebaja usutavalt põhistanud, et
2. taseme

etunnistuse väljastamata jätmise tõttu on oht, et tema tööleping lõppeb. Kaebaja töötab CPB Real Estate 8

estandarditest, et kaebaja ei saa

1. taseme vara hindajana enam täita samu tööülesandeid, mida ta sai teha
2. taseme hindajana. Samuti nähtub

estandarditest, et omades 5. taseme

et, ei saa kaebaja iseseisvalt väljastada hindamisakte ega koguda hindamise toimetamiseks vajalikke andmeid. Lisaks esitas kaebaja tööandja kinnituse, et ettevõttes oli 7. taseme vara hindaja

etunnistus üksnes kaebajal (01.03.2022 taotluse lisa 2). Seetõttu pole ka välistatud, et muutus kaebaja tööülesannete iseloomus võib mõjutada kaebaja majanduslikku olukorda. Samuti võib 7. taseme vara hindaja

etunnistuse omajal olla eelis tellimustööde saamisel ning riigihangetel osalemisel. Eelnevast tulenevalt on kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus. Esialgse õiguskaitse eesmärk on vältida isikule kahju tekkimist, mistõttu ei ole selle vajaduse üle otsustamisel määrav hilisem kahju hüvitamise võimalus, kui praeguse asja lahendamisel selgub, et kaebajale 7. taseme

etunnistuse väljastamata jätmine oli õigusvastane. Kahju hilisem hüvitamine ei võimalda säilitada kaebaja elatustaset kohtumenetluse ajal.

1. Esialgse õiguskaitse vajaduse olemasolu ei õigusta siiski esialgse õiguskaitse kohaldamist, sest kaebuse eduväljavaated ei ole sedavõrd suured ja kaebaja huvi esialgse õiguskaitse kohaldamise vastu sedavõrd suur ning esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmist õigustab kaalukas avalik huvi.
2. Kaebaja on vaidlustanud vastustaja otsuse mh põhjendusel, et tema hinnangul oli hindamiskomisjoni liige C erapoolik. Komisjoni liikme erapoolikus seisnes eelkõige selles, et C tööandja on koostanud Poordi tn 5 objekti suhtes hindamisakti, milles on kasutatud kaebajast erinevat hindamismeetodit. Esmalt märgib ringkonnakohus, et konkureerivat hindamist Poordi tn 5 objekti kohta ei koostanud hindamiskomisjoni liige C (kaebuse lisa 15), vaid tema kolleegid samast büroost. See asjaolu ei anna automaatset alust kahelda C erapooletuses. Lisaks nähtub
3. taseme vara hindaja hindamisstandardi p 2.3 osa Tulemus p-st 2, et taastõendaja suulise

ealase vestluse iga küsimust hindab vähemalt kaks hindamiskomisjoni liiget. Koondhinnang igale küsimusele antakse hinnangu andnud hindamiskomisjoni liikmete poolt konsensuse alusel, selle puudumisel otsustab hindamiskomisjon. Koondhinnangu esitatud eksperthinnangutele annab hindamiskomisjon konsensuse alusel.

ealase vestluse protokollist ( kaebuse lisa 3) nähtub, et igale küsimusele on hinde andnud kaks hindajat ning lõplik hinne kujunes kahe hindaja antud punktisummade keskmise hinde tulemusena. Küsimusele nr 5, mis seondus Poordi tn 5 objekti hindamismeetodi valikuga, andsid mõlemad hindajad sama punktisumma. Seega ei ole võimalik väita, et kaebajale jäi 7. taseme

etunnistus väljastamata üksnes põhjusel, et komisjoni töös osales C, kes kaebaja hinnangul andis talle võrdlusmeetodi valiku eest põhjendamatult vähe punkte. Kaebajal on palutud selgitada hindamismeetodi valikut ning seda on peetud puudulikuks, kuid

ealase vestluse protokolli ega B ja L koostatud eksperthinnangu (kaebuse lisa 10) alusel ei saa siiski väita, et Poordi tn 5 objekti hindamisel tuli kasutada just residuaalmeetodit. Lisaks nähtub toimiku materjalidest, et hindamiskomisjoni etteheited ei seondunud üksnes Poordi tn 5 objekti hindamisel võrdlusmeetodi kasutamisega.

ealase vestluse protokollist nähtub, et kaebajale tehti ka muid etteheiteid peale hindamismeetodi valiku. Kuigi enamik etteheiteid seondub Poordi tn 5 objektiga, on hindamiskomisjon teinud märkuseid ka Poska tn 26 objekti kohta. Vestluse protokollist nähtub, et kaebaja on saanud maksimumpuntidest vähem punkte ka muude küsimuste eest, mitte üksnes Poordi tn 5 objekti hindamismeetodi valikuga seonduvalt (küsimus nr 5). Seega ei saa haldusasja praeguses menetlusfaasis tõsikindlalt väita, 9

e väljastamata üksnes põhjusel, et ta kasutas Poordi tn 5 objekti hinnangu koostamisel võrdlusmeetodit. 18. Hindamiskomisjon hindab

e taotleja kompetentsust ehk teadmisi, oskusi, kogemusi ja hoiakuid (

§ 3p 1 ja § 19 lg 1).

Hindamiskomisjon esitab oma protokolli

ekomisjonile, kes seejärel otsustab, kas

e anda või jätta andmata (

§ 18

lg 2 p 6 ja § 19 lg 6 p 2).

ekomisjon ei ole 08.11.2021 otsuses küll täiendavalt põhjendanud, miks jäi kaebajale

e andmata, ent

ekomisjonil pole keelatud otsuse tegemisel tugineda hindamiskomisjoni protokollile (kuigi see pole

ekomisjonile siduv) ning

ealasele vestlusele. Hindamis- ja

ekomisjoni istungi protokollide põhjal on ringkonnakohtu esialgsel hinnangul arusaadav, miks jäeti kaebajale 7. taseme

etunnistus väljastamata. Lisaks on vastustaja esitanud vaideotsuses põhjendused ning tellinud vaidemenetluses täiendava hinnangu hindamiskomisjoni hinnangule. Lõpliku hinnangu sellele, kas vastustaja ületas kaalutlusotsuse tegemisel diskretsiooni piire hinnangu andmisel kaebaja selgitustele, miks oli tema arvates otstarbekas kasutada võrdlusmeetodit ning mitte residuaalmeetodit (vt ka kaebuse lisad 16–19 ja U ekspertarvamus (01.03.2022 taotluse lisa 4)), saab halduskohus anda asja sisulisel lahendamisel. Seejuures ei saa kohus hinnata, kas iga küsimuse eest on antud punkte piisavalt, küll aga, kas maksimumpunktidest vähem punktide andmist on piisavalt ja asjakohaselt põhjendatud. Kaebus ei ole selles osas perspektiivitu. 19. Kaebaja hinnangul on hindamisstandardi p 2.3 vastuolus

§ 19

lg-ga 3.

§ 19lg 3 kohaselt koosneb hindamiskomisjon vähemalt kolmest liikmest.

7. taseme vara hindaja hindamisstandardi p 2.3 osa Tulemus p-s 2 on märgitud, et taastõendaja suulise

ealase vestluse iga küsimust hindab vähemalt kaks hindamiskomisjoni liiget.

ealase vestluse protokolli kohaselt kuulusid hindamiskomisjoni C, E. H, E, O, K ning G, s.o 6 liiget. Ringkonnakohtu hinnangul viitab

§ 19lg 3 sellele, et hindamiskomisjon tervikuna peab koosnema vähemalt 3 liikmest.

See nõue oli praegusel juhul täidetud (vt ka 7. taseme vara hindaja hindamisstandardi p 1.2 teine lause, KAK p 10.1 ning hindamiskomisjoni töökorra p 3.1). Asjaolu, et igale küsimusele antud vastust hindas üksnes kaks komisjoni liiget, ei too kaasa otsuse õigusvastasust. Hindamiskomisjoni liikmetel oli igaühel võimalik anda hinded kahe küsimuse vastusele. Hindamiskomisjoni liikmete minimaalne arv (

§ 19

lg 3) ei tähenda, et iga liige peaks osalema igale eksamiküsimusele hinnangu andmisel, vaid seda, et hindamiskomisjoni liikmete antud hinnangute pinnalt kogumis kujuneks

e taotlejale antavate punktide summa. Säte ei keela sellist töökorraldust, kus mõnele küsimusele ei anna hinnangut kogu komisjon, kuid hindamiskomisjoni otsus tervikuna peab olema tehtud vähemalt kolme liikme poolt ja neist igaühel peab olema komisjoni töös tegelik mõju. 20. Esialgse õiguskaitse taotluse lahendamisel tuleb kõrvutada kaebaja ning avalikke huve. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus kaebaja taotles 7. taseme vara hindaja

e taastõendamist. Kaebaja poolt koostatud hindamistööde väljastamisega ei kaasne tõepoolest otsest ohtu isiku elule, tervisele vms (kaebaja võrdlus ehitusinseneridega). Eelnev ei tähenda siiski, et avalikku huvi ei tuleks arvestada. Vastustaja on õigesti märkinud, et kuivõrd 7. taseme vara hindaja koostatud hinnanguid esitatakse mitte üksnes konkreetse kinnisvara omanikule, vaid neid kasutavad nii finantseerimisasutused kui ka vajadusel kohtud kohtumenetluses, on oluline, et avalikkusel oleks võimalik eeldada hinnangute usaldusväärsust. Seadusandjal on lubatav kehtestada teatud ühiskonnaelu valdkondades tegutsemiseks kõrgemaid standardeid.

etunnistuse väljastamine peaks looma avalikkusele ja kolmandatele isikutele kindluse, et

et omaval isikul on valdkonnas kindla sisuga pädevus ning ülesannete kohaseks täitmiseks vähemalt minimaalselt nõutavad teadmised ja kogemused, mida

e andja on enne

etunnistuse väljastamist kontrollinud. Need eeldused kehtivad ka juhul, kui isik on esitanud taotluse

e taastõendamiseks. 10

e alusel, mis tähendab, et tal on võimalik teatud ulatuses jätkata oma senise tegevusega. Kuigi kaebaja huvi esialgse õiguskaitse kohaldamise vastu on kaalukas, ei ole avalik huvi samuti väheoluline. Kaebuse eduväljavaated ei ole väga suured, mistõttu taotletud

etaseme andmine kohtumenetluse ajaks ei ole õigustatud. Halduskohus saab kaebuse eduväljavaadetele antavat hinnangut asja sisulise lahendamise käigus muuta ning kaebuse rahuldamise korral võib kuni kohtuotsuse jõustumiseni olla esialgse õiguskaitse kohaldamine põhjendatud. 21. Eelnevast tulenevalt jääb X määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 09.03.2022 määruse resolutsiooni p 4 muutmata. (allkirjastatud digitaalselt) 11