Obsah (4)

§ 53§ 654§ 442§ 171

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-17-18239 Otsuse tegemise aeg ja koht 03. detsember 2021. a, Tallinn Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gea

) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. 43. Kõigepealt lahendab ringkonnakohus hageja 19.11.2021 taotluse 12.11.2021 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hageja väitel ei ole kohtuistungi protokolli lõigus algusega 01:39:18 päris objektiivselt kajastatud kostja poolt üüritasu maksmisega seonduvad asjaolud. Hageja esindaja selgitas, et kostja on üüritasu senini maksnud, kuid pidas seda öeldes silmas, et makstud on seni kuni kostja esitas 12.01.2021 hagejale tasaarvestusavalduse, milles tasaarveldas enda väidetava kahju hüvitamise nõude hageja üürinõudega. Kostja vaidleb hageja taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungi protokoll vastab

§-st 50 tulenevatele nõutele, kajastades menetlusosaliste avaldusi sellisena nagu need olid kohtuistungil esitatud. Hageja esindaja poolt taotluses viidatud parandamist vajav lause on protokollis märgitud sellisena nagu hageja esindaja selle istungil esile tõi.

§ 53

võimaldab protokolli parandada, viies selle vastavusse kohtuistungil avaldatuga, kuid see säte ei võimalda kohtuistungil esitatud avalduste ja väidete sisu muuta. Seetõttu ei ole hageja taotlust võimalik rahuldada.

1. Pooled ei vaidle, et 01.09.2014 on hageja ja kostja allkirjastanud koostöölepingu nr 01-092014 koos selle lisadeks olevate seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise maksegraafikuga. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et pooled on
2. aastal ja
3. aastal sõlminud samasisulise koostöölepingu koos selle lisaks olevate seadmete nimekirja ja allüürilepinguga. Pooled vaidlevad selle üle, kas 01.09.2014 koostööleping on näilik leping, alternatiivselt, kas see on vastuolus heade kommetega.
4. Maakohus põhjendas, miks ta leiab, et 01.09.2014 koostööleping ei ole näilik tehing ega vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ning tulenevalt

§ 654lg-s 6 sätestatust neid põhjendusi ei korda.

Küll aga vajab maakohtu otsuse põhjendav osa täiendamist.

§ 442

lg 8 teise lause kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole väidetega. Seda ei ole maakohus nõuetekohaselt teinud. Nimelt ei ole maakohus käsitlenud kostja väidet selle kohta, et koostöölepingu heade kommete vastasus tuleneb X suhetest Tallinna Linnavalitsusega. Samas ei too see rikkumine kaasa otsuse tühistamist ja ringkonnakohus saab puuduolevad põhjendused ise esitada. Samuti nõustub ringkonnakohus kostjaga, et maakohus on jätnud hindamata kostja poolt esitatud tõendid - Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kinnituskirja, ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr 43203416, Gastro Team OÜ 18.02.2019 eksperthinnangu ja hageja enda poolt koostatud asendiplaani 11 2-17-18239 koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga ning ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli „Saatuslik kohtumine Balalaikas“.

§ 442

lg 8 kolmanda ja neljanda lause kohaselt peab kohus otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus ei ole nimetatud kostja tõendeid analüüsinud ega esitanud põhjendusi, miks ta nende tõenditega ei arvesta. Samas ei too ka see rikkumine kaasa otsuse tühistamist ja ringkonnakohus saab puuduolevad põhjendused ise esitada, vastates ühtlasi apellatsioonkaebuse väidetele.

1. Ringkonnakohus nõustub ka kostja etteheitega, et maakohus ei ole poolte õigussuhet kvalifitseerinud. Kohtu ülesanne on anda poolte esitatud asjaolude kogumile õiguslik hinnang (kvalifitseerida õigussuhe) ja seejuures ei ole kohus seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt nt Riigikohtu 15.06.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 27). Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimiseks tuleb VÕS § 29 kohaselt tõlgendada lepingu p-s 6 sisalduvate kokkulepete eesmärki ja poolte tahet nende sõlmimisel, andes hinnangu poolte väidetele (vt Riigikohtu 28.10.2020 otsust tsiviilasjas nr 2-17-17756, p 14). Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et seadus ei võimalda tuvastada õigussuhet üksnes kirjalikult vormistatud lepingu pealkirja või selles kasutatud terminite alusel. Vaidlusaluse kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab selle tõlgendamist kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud asjaoludega, mh lepingupoolte käitumisega (vt Riigikohtu 20.05.2020 otsust tsiviilasjas nr 2-18-6908/47, p 13). Maakohus tõlgendas VÕS §-st 29 lähtudes poolte tahteavaldusi koostöölepingu sõlmimisel ja leidis, et koostöölepingu näol ei ole tegemist allüürilepinguga VÕS § 271 mõttes, vaid koostöölepinguga. Samas jättis maakohus andmata hinnangu, mis laadi lepinguga tegemist on. Maakohus tuvastas, et pooled olid avaldanud tahet sõlmida koostööleping seadmete kostjale kasutada andmises ja teenuste kasutamise võimaluse loomises. Ringkonnakohtu hinnangul on tuvastatud asjaoludel tegemist teenuste osutamise osas VÕS § 619 kohaselt käsunduslepinguga ja seadmete kasutada andmise osas VÕS § 339 kohaselt rendilepinguga. Samas ei mõjuta antud juhul koostöölepingu õiguslik kvalifikatsioon asja lahendamise tulemust, kuna maakohus leidis õigesti, et koostöölepingu sisuks oli kostjale teenuste osutamise võimaldamine ja seadmete kasutusse andmine ning tegemist ei olnud tühise tehinguga.
2. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled soovivad üksnes jätta mulje tehingu olemasolust või varjata teist tehingut. Kostja tugineb apellatsioonkaebuses sellele, et koostöölepinguga ei varjatud teist tehingut, kuid varjati üüri lisatasu. 12.11.2021 kohtuistungil selgitas kostja, et tegemist on TsÜS § 89 lg 1 esimese alternatiiviga, s.o pooled tahtsid üksnes jätta mulje tehingu olemasolust. Ei ühte ega teist olukorda ringkonnakohtu hinnangul vaidlusaluse
3. a koostöölepingu puhul ei esine. Nimelt ei ole kostja tõendanud, et poolte tahe koostöölepingu sõlmimisel ei olnud üldse mingeid õiguslikke tagajärgi luua, vaid tekitada üksnes näilik raha maksmise alus. Vastavalt koostöölepingu punktile 4.
4. oli operaatoril (kostjal) õigus kasutada tellija (hageja) omanduses olevaid seadmeid ning koostöölepingu lisas nr 1 oli toodud seadmete nimekiri (I kd tl 33-34). Pooled ei vaidle, et samasisulise kokkuleppe samade seadmete osas on pooled sõlminud
5. aastal ning
6. aastal on pooled sõlminud koostöölepingu lisana ka eraldi kondiitri- ja pagaritoodete tootmisvõimsuse kasutamise ja seadmete üürilepingu nr 22-06-2007 ning koostanud seadmete üleandmise-vastuvõtmise akti, millega on seadmed kostjale üle antud (I kd tl 17-18). Koostöölepingud ning nende lisad ning üleandmise-vastuvõtmise akt on allkirjastatud hageja ja kostja juhatuse liikmete poolt. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et poolte tahe koostöölepingute sõlmimisel alates
7. aastast oleks olnud erinev koostöölepingus märgitust ning et pooled ei ole soovinud tegelikult 12 2-17-18239 mingeid seadmeid üle anda/vastu võtta. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et Gastro Team OÜ 18.02.2019 eksperthinnang tõendab, et koostöölepingus nimetatud seadmed ei ole kunagi kostja ruumides olemas olnud. Nimetatud dokumendist nähtub üksnes see, et selle koostamise hetkel, s.o 18.02.2019, ei olnud dokumendi koostajal võimalik köögiseadmetega tutvuda nende puudumise tõttu (II kd tl 92-93). Millistest köögiseadmetest on jutt, sellest dokumendist ei nähtu. Lisaks ei saa sellest dokumendist järeldada, et pooltel puudus tahe koostöölepingus märgitud seadmeid üle anda/vastu võtta. Samuti ei saa Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kirjast järeldada koostöölepingus märgitud seadmete puudumist koostöölepingu sõlmimise ajal ega poolte tahet neid seadmeid kostjale mitte üle anda. Nimetatud kirjas nendib Trio Tinto OÜ üksnes seda, et Rae restorani ruumidesse ei mahu ega ole vaja lisaseadmeid (II kd tl 154-155). Milliseid seadmeid sinna mahutada ei ole vaja ja millised seal juba on, antud dokumendist ei nähtu. Kostja väitel tõendab hageja enda poolt koostatud asendiplaan koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga, et koostöölepingu lisaks olnud inventari ei ole olnud allüürilepingu kehtivuse ajal kostja poolt kasutatavates ruumides, sest ehkki muud seadmed on spetsifikatsioonis näidatud, pole seal hageja väidetud seadmeid, mis vastavalt alates 2002 a-st kuni 2014 sõlmitud koostöölepingute kohaselt peaksid ruumides asuma. Hageja poolt
8. a koostatud ruumide asendiplaanist koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga ei nähtu kolleegiumi hinnangul konkreetselt koostöölepingus märgitud kõikide seadmete asumist ruumides (III kd tl 116 pöördel-117 pöördel), kuid sellest ei saa järeldada, et seadmeid poleks
9. a koostöölepingu sõlmimisel üle antud ja et need kõik oleks pidanud asendiplaani spetsifikatsioonis kajastuma. Seejuures on koostöölepingute lisaks olevas seadmete nimekirjas märgitud 3 külmkappi (I kd tl 13) ja asendiplaani sisustuse spetsifikatsioonis on samuti märgitud 3 külmkappi (III kd tl 116 pöördel-117 pöördel). Osad nimekirjas märgitud seadmed on kolleegiumi hinnangul ka sellised, mis asuvad mööbli peal (nt mikrolaineahjud, friiser, elektronkaal) ja asendiplaanil ega selle spetsifikatsioonis seetõttu kajastuda ei saaks. Kostja poolt viidatud asjaolu, et tegemist oli juba niivõrd vanade seadmetega, et nende kasutamine ei olnud enam võimalik, ei ole ringkonnakohtu hinnangul samuti oluline tuvastamaks poolte tahet koostöölepingu sõlmimisel. Tegemist on lepingu täitmise küsimusega ja seadmete tegelikust kasutamise võimatusest ei saa järeldada, et neid lepingu sõlmimisel polnud ja pooled on tahtnud jätta üksnes mulje nende üleandmisest-vastuvõtmisest.
10. Kostja soovib tõendada koostöölepingu näilikkust ka sellega, et kostja ei ole koostöölepingus märgitud õigusi ja teenuseid kunagi kasutanud, need on kostja jaoks mittevajalikud ja kohati ka sellised, mis on kaetud allüürilepinguga, ning sellised, millel ei ole hinda. Ringkonnakohus nõustub, et osaliselt on koostöölepingu punktis 4 märgitud sellised teenused ja õigused, mis on oma olemuselt allüürilepinguga kaetud (p 4.2 – operaatoril on õigus pakkuda toitlustusteenuseid ruumides ning p 4.3 – jätta toitlustusteenuse osutamisel saadud tulu endale) ning sellised, millel ei ole hinda (p-d 4.4, 4.7, 4.8 ja 4.9). Samas on koostöölepingus märgitud ka selliseid hageja poolt osutatavaid teenuseid, mis saavad olemuslikult olla koostöölepingu sisuks: punkti 4.5 kohaselt on operaatoril õigus osta tellijalt ja/või tellija vahendusel tellija koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud toodangut vastavalt tellija ja/või tellija koostööpartnerite poolt kehtestatud soodushindadele, võimalustele ja muudele soodustingimustele; punkti 4.6 kohaselt on operaatoril õigus saada tellijalt nõu toitlustusteenuse korraldamiseks (I kd tl 33-34). Hageja on selgitanud, et tal oli pikaajalise kogemusega toitlustusteenuse osutajana võimalus kostjale selliseid teenuseid osutada. Kostja ei ole sellele hageja väitele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et see, kas ja kui palju kostja neid teenuseid kasutas, ei oma tehingu näilikkuse hindamisel tähtsust. Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust ka kostja poolt esitatud Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kiri, milles on märgitud, et poolfabrikaatide sisse ostmiseks ja nõustamisteenuse saamiseks puudus kostjal vajadus (II kd tl 154-155). Kostja saaks tõendada sellega hoopis seda, kas ja 13 2-17-18239 kuidas pooled sõlmitud koostöölepingut täitsid, kuid see asjaolu ei ole määrav hindamisel, milline oli poolte tahe lepingu sõlmimisel. Lisaks märgib kolleegium, et asjakohatu on kostja väide, et hageja ei ole kostjale eelpoolnimetatud teenuseid pakkunud. Koostööleping nägi ette kostjale võimaluse teenuste kasutamiseks ning hagejal ei olnud kohustust neid kostjale pakkumas käia.
11. Eeltoodust tulenevalt ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuse väiteid selle kohta, et koostöölepinguga võidi varjati allüürilepingu fikseeritud tasule täiendavalt makstavat lisatasu. Koostöölepingu p 5 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale koostöölepingus märgitud õiguste eest hüvitist vastavalt lisas märgitud maksegraafikule. Ehkki osaliselt olid koostöölepingu punktis 4 nimetatud õigused kaetud allüürilepinguga ja osaliselt ei saanud õigustel olla hinda, oli rahaliselt hinnatavateks teenusteks seadmete kasutamise ning punktides 4.5 ja 4.6 sätestatud teenuste kasutamise võimalus. Pooled ei ole esile toonud, et koostöölepingu punktis 5 märgitud hüvitise suurus sõltuks mingist konkreetsest õigusest ja teenusest ning et hüvitis võiks olla osaliselt käsitatav täiendava allüüritasuna.
12. Samuti on maakohus õigesti leidnud, et koostöölepingu puhul ei ole tegemist heade kommete vastase tehinguga. TsÜS § 86 lg 2 järgi on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust (sundolukord), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja väitel oli kostja koostöölepingu sõlmimisel sundolukorras, kuna sellele tegevuskohale ei olnud käimasoleva äri jätkamiseks mõistlikku alternatiivi, sest Raekoja platsil ega selle ümbruses pole saada sarnaseid toitlustusettevõtte tegevuseks sobivaid äripindu. Samuti oli kostja väitel kostja sundolukorras koostöölepingu sõlmimiseks tulenevalt tehtud investeeringutest. Riigikohus on juhtinud tähelepanu, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (vt nt Riigikohtu 05.03.2014 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22). Lepingu kooskõla heade kommetega tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga (vt nt Riigikohtu 24.05.2001 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja väidetest ei saa teha järeldust kostja sundolukorra kohta koostöölepingu sõlmimisel. Pooled ei vaidle selle üle, et ruumide, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, allüürilepingu sõlmimise eelduseks oli poolte vahel koostöölepingu sõlmimine. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et allüürileping ja koostööleping olid poolte vahel sõlmitud juba
13. aastal ja neid oli pikendatud kuni
14. aastani, mil sõlmiti vaidlusalused lepingud. Olukorras, kus üürnik on kinnisasjaga pikaajaliselt majanduslikult või emotsionaalselt seotud, ei saa ringkonnakohtu hinnangul järeldada TsÜS § 86 lg 2 mõttes sundolukorda sellest, kui ta soovib antud kinnisasja kasutamise õigust pikendada, olles seejuures seotud ka allüürilepingu sõlmimise eelduseks oleva koostöölepingu pikendamisega. Kostja poolt esile toodu kohaselt sõlmis ta algselt
15. a koostöölepingu vabatahtlikult ja pidi arvestama sellega, et tema võimalus antud asukohas tegutseda on seotud koostöölepinguga. Sellises olukorras ei saa kostja aastaid hiljem sundolukorrale tuginedes ennast omal algatusel koostöölepingust lahti siduda ja jätkata üüripinna kasutamist endale meelepärasel viisil. Õige on hageja väide, et kui kostjal poleks enam olnud soovi selliselt ennast hagejaga siduda, oli kostjal võimalus lepingulisest suhtest hagejaga väljuda. Lisaks ei ole kostja esile toonud, et ruumide asukoht oleks olnud sedavõrd unikaalne, et tal oleks mujal olnud samaväärne majandustegevus välistatud.
16. Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul kostja sundolukorda järeldada sellest, et kostja investeeris üüripinda ja koostöölepingu sõlmimata jätmisel kaotaks selle. Esile toodud 14 2-17-18239 asjaolude kohaselt oli kostjaga alates
17. a sõlmitud 2 koostöölepingut ja allüürilepingut, mõlemad neist tähtajaliselt. Seejuures sõltus ruumide kostjale üürile andmine sellest, kas hagejal õnnestub üürilepingut Tallinna linnaga pikendada. Seega pidi kostja arvestama ka võimalusega, et üürilepingut hagejaga ei pikendata ja seega ka kostjaga allüürilepingut mitte. Sellest pidi kostja lähtuma ka investeeringute tegemisel ja kostja ei saanud arvestada, et tal jätkub pidevalt võimalus investeeringuid ükskõik millistel tingimustel edasi kasutada.
18. Kostja väitel jättis maakohus hindamata ajakirja Magnaat
19. aastal ilmunud artikli „Saatuslik kohtumine Balalaikas“ alapealkirjaga „X restoranis Balalaika jäid Y ja X Kaitsepolitsei lindile vestlusega, mis andis aluse kriminaalasja alustamiseks“. Sellest artiklist, samuti X le esitatud süüdistusest kriminaalasjas nähtub kostja hinnangul, et kostja oli sõltuvussuhtes hagejaga – kostjal puudus võimalus teistsugusel viisil allüürilepingu sõlmimiseks ning üürilepingule külge poogitud ühepoolne ja hageja vastusoorituseta leping on sellisest korruptiivsest suhtest tulenevalt ebamoraalne ja taunitav. Kõigepealt märgib kolleegium, et koostöölepingut ei saa pidada ühepoolseks ja hageja vastusoorituseta lepinguks, kuna kohus ei ole tuvastanud, et pooltel puudus tahe koostöölepingus märgitud kokkulepeteks. Teiseks ei saa hageja ja Tallinna linna vahel üürilepingu sõlmimise asjaoludest järeldada hageja ja kostja vahel sõlmitud koostöölepingu heade kommete vastasust. Tegemist on kahe eraldiseisva lepingulise suhtega. Kostja ei ole selgitanud, kuidas väidetavatest X ja Y suhetest tulenevalt saaks ebamoraalne ja taunitav olla hageja ja kostja vahel sõlmitud koostööleping. Samuti ei saa asjaolust, et hagejal õnnestus sõlmida Tallinna linnaga üürileping soodsatel tingimustel, järeldada, et sellega oleks kuidagi kostja huvisid kahjustatud. Pigem võiks olla kostja huvides see, et ta sai 5 aasta asemel võimaluse 10 aastat vaidlusalustes ruumides tegutseda.
20. Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohatu kostja väide, et koostööleping on heade kommete vastane tulenevalt hea halduse tava rikkumisest. Kostja eksib kolleegiumi hinnangul kõigepealt selles, et hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürileping on halduslepingu tunnustega leping. Riigikohus on leidnud, et halduskoostöö seaduse (HKTS) § 3 lg 4 järgi võib haldusülesande täitmiseks volitamise korral sõlmida tsiviilõigusliku lepingu, kui seadus ei näe ette üksnes halduslepingu sõlmimist, lepinguga ei reguleerita avaliku teenuse kasutaja või muu kolmanda isiku õigusi ega kohustusi, riiki või kohalikku omavalitsust ei vabastata tal lasuvatest kohustustest ja ülesande täitmisel ei kasutata täidesaatva riigivõimu volitusi. Kui lepingust selgelt ei nähtu poolte tahe sõlmida tsiviilõiguslik leping, eeldatakse, et tegemist on halduslepinguga (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi otsust asjas nr 3-3-1-64-03, p 12; tsiviilkolleegiumi määrust asjas nr 3-2-1-49-04, p 15). Seega on tegemist halduslepinguga siis, kui tegemist on haldusülesande täitmise volitamisega. Antud juhul ei ole hagejale antud Tallinna linna poolt üle haldusülesannet, vaid tegemist on tsiviilõigusliku suhtega (üürisuhe). Samuti ei ole Tallinna linn andnud hagejale üle haldusülesannet kostjaga allüürilepingu sõlmimiseks. Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korraldusega nr 1158-k on otsustatud anda hagejale 10 aastaks üürile ruumid, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, muuhulgas tingimusel, et ruumide allkasutajaks on kostja (II kd tl 171). 22.08.2014 on hageja ja Tallinna linna vahel sõlmitud äriruumi üürileping, millega on ruumid, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, antud hagejale üürile 10 aastaks (II kd tl 83 pöördel-84). Äriruumi üürilepingu tingimuste p 16.1 kohaselt võib üürnik äriruumi kasutamise osaliselt või täielikult anda üle kolmandale isikule üksnes lepingu sõlmimise aluseks oleva haldusakti andnud organi eelneval otsusel (I kd tl 70-74). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb linnavalitsuse korraldust, üürilepingut ja selle tingimusi mõista selliselt, et hagejale on Tallinna linna poolt antud võimalus anda ruumid allkasutusse, kuid üksnes isikule, kes on haldusorgani otsuses (Tallinna Linnavalitsuse korralduses) nimetatud. Tegemist on haldusorgani eelneva loaga allüürilepingu sõlmimiseks, mitte hageja kohustamisega ega hageja delegeerimisega allüürilepingu 15 2-17-18239 sõlmimiseks. See, kelle poolt ja millisel õiguslikul alusel ruumid hageja kasutusse anti, ei mõjuta hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu/rendilepingu kvalifitseerimist. Kuna tegemist on eraõigusliku suhtega, ei saa hageja käitumist hinnata lähtudes hea halduse tavast.
21. Riigikohus on leidnud, et mida rohkem on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas või mida ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust arvata, et mõistlik isik oleks sundolukorrata sellise lepingu sõlminud ning tehingu heade kommete vastasust tuleks eitada juhul, kui soorituste väärtuste vahe oli küll suur, kuid sundolukorda ei olnud, sest isik oleks sõlminud tehingu igal juhul, talle oli tehingu väärtus ükskõik (vt Riigikohtu 17.06.2011 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, p 9). Kostja väitel on koostööleping tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, sest kõnesoleva üüripinna üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüri turuväärtuse. Kostja esitas selle asjaolu tõendamiseks ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr 432034-16, mis kinnitab kostja väitel, et koostöölepingu maksed olid ebamõistlikult suured. Nimetatud eksperthinnangust nähtuvalt on vaidlusaluste ruumidega Raekoja platsil asuvate sarnaste ruumide üüri turuhind 22.08.2014 seisuga 65-71,5 eurot/m2 (II kd tl 121-146). 1Partner Kinnisvara ekspertarvamuse nr 0579/0514H kohaselt on vaidlusaluste ruumide üüri turuhind 30.04.2014 seisuga 40 eurot/m2 (II kd tl 147-153). Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus järelduseks, et tegemist on vastastikuste kohustuste tasakaalust välja olekuga. Kolleegium nõustub hagejaga, et koostöölepingu tasu ja üüritasu ei saa käsitada ühtse üüritasuna. Koostöölepingu tasu tuleneb koostöölepingu punktist 5 ja on ettenähtud koostöölepingus kokku lepitud teenuste kasutamise ja kostjale üle antud seadmete kasutamise eest. Seega ei ole tegemist üüritasuga ja seda ei saa võrrelda üüri turuhinnaga. Kostja ei ole esile toonud, et koostöölepingu tasu selles lepingus märgitud teenuste eest oleks nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid (poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel) arvestades ebamõistlikult tasakaalust väljas.
22. Seega ei saa ringkonnakohtu hinnangul asuda seisukohale, et koostööleping eksiks kuidagi ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Tegemist on võrdsetes positsioonides tegutsevate äriühingute vastastikuse kokkuleppega. Pooled on alates
23. aastast sõlminud sarnaseid kokkuleppeid ja seega oli kostja ligikaudu 15 aastat rahul sellega, et saab sellises asukohas koostöölepingus kokkulepitud tasu eest tegutseda. Poolte eesmärk oli
24. aastal uue koostöölepingu sõlmimisel, et kostja saab võimaluse seal edasi tegutseda. Sellise võimaluse hageja kostjale ka andis.
25. Ehkki Tallinna Linnavalitsus on oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja isiku kui ka allkasutaja poolt tasutava üürihinna suuruse, ei saa asuda seisukohale, et koostöölepingu lõppemisega kehtiks allüürileping edasi. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, on Tallinna Linnavalitsuse korralduse puhul tegemist haldusorgani eelneva loaga allüürilepingu sõlmimiseks. Sellega ei ole Tallinna linn sõlminud kostjaga allüürilepingut, vaid selline õigus anti hagejale. Poolte vahel sõlmitud äriruumi allüürilepingu 01-09-2014 p 6.1 kohaselt lõpeb allüürileping poolte vahel, kui lõpeb poolte vahel sõlmitud koostööleping (I kd tl 35-37). Kuna koostööleping ei ole tühine, ei saa ka allüürilepingu punkti 6.1 tühiseks lugeda. Maakohus leidis õigesti, et poolte tahe ei ole olnud sõlmida allüürilepingut ilma koostöölepingut sõlmimata. Seega ei saa kolleegiumi hinnangul allüürileping sõltumatult koostöölepingust edasi kehtida. Koostöölepingu p 14 kohaselt on hagejal õigus koostööleping erakorraliselt üles öelda, kui teine pool ei täida lepinguga võetud kohustusi (I kd tl 33-34). Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei tasunud koostöölepingus kokkulepitud makseid alates
26. a septembrist ning et hageja esitas 16.11.2017 kostjale teate koostöölepingu ja allüürilepingu ülesütlemise kohta alates 23.11.
27. Kuna nii koostöölepingu kui ka allüürilepingu 16 2-17-18239 ülesütlemiseks esinesid formaalsed ja materiaalsed alused, on üürisuhe kostjaga lõppenud alates 23.11.
29. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud

§ 171lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik 17