Obsah (9)

§ 271§ 292§ 311§ 100§ 101§ 108§ 113§ 294§ 94

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Triin Niinemets Otsuse tegemise aeg ja koht 25. aprill 2022, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-133418 Tsiviilasi osaühing Ferrander

) § 271 ja § 272 lg 1 teise lause mõistes. 12.

§ 271

järgi kohustub üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 järgi peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. 13. Pooled on lepingu p-s 4.1 leppinud kokku, et üürnik kohustub tasuma üürileandjale üüritasu 5 eurot ruutmeetri eest ehk kokku 175 eurot kuus, millele lisandub käibemaks (dtl 24). Lepingu p-s 4.2-4.4 on pooled leppinud kõrvalkulude tasumises ja nende arvestamise korras (dtl 24-25). Seega on pooled lepingus määratlenud üüritasu suuruse 3 ja sõlminud ka kokkuleppe kõrvalkulude tasumise kohta. Lepingu p-s 4.2 on esitatud ka kõrvalkulude loetelu: „hoone haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, prügivedu, gaas, küte, koristamine, sidekommunikatsioon ja valveteenus“, seejuures on pooled lepingu p-s 4.4 leppinud kokku, et lepingu p-s 4.2 loetlemata teenuste eest tasumise lepivad pooled vajadusel eraldi kokku (dtl 24). Lepingu p-s 4.3 on pooled ka kokku leppinud, et kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenuse pakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast (dtl 25). 14.

§ 311

lg 1 järgi võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Sama paragrahvi teine lõige sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest.

1. Pooled on lepingu p-s 8.2 kokku leppinud, et ühel osapoolel on õigus ühepoolselt leping igal ajal lõpetada, teatades sellest kirjalikult 1 (ühe) kuu ette (dtl 26). Seega tuli lepingu korraliseks ülesütlemiseks teatada teisele poolele ühe kuu ette.
2. Kostja on toonud esile, et ta ei öelnud üürilepingut üles, vaid üürileandja lõpetas selle ise erakorraliselt. Kostja ei ole aga esitanud väite kohta tõendit. Kuigi kohus möönab, et hageja enda esitatud e-kirjast on aimata pooltevahelise konflikti olemasolu, ei saa siiski üksnes paarilauselisest e-kirjast järeldada üürilepingu ülesütlemist üürileandja poolt. Samuti ei ole kostja veenvalt põhistanud ega esitanud tõendeid üürnikupoolse erakorralise ülesütlemise kohta. Seega loeb kohus üürilepingu üles öelduks kostja esindaja
3. oktoobri 2021 tahteavaldusega alates
4. novembrist
5. Sellele kuupäevale eelnenud aja eest on üürileandjal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist.
6. Hageja toob esile, et nõuab üüritasu ja kommunaalkulusid aja eest, mil üürnik ruumi tegelikult kasutas (dtl 71). Arvel nr XXX nõuab üürileandja septembri 2021 üüritasu eest 175 eurot, prügiveo eest 3 eurot, vee- ja kanalisatsiooni eest 3,40 eurot, koristamise eest 20 eurot, valve eest 13,30 eurot, elektri eest 30 eurot, kütte eest 10,50 eurot ning oktoobri 2021 eest üüritasu 17,50 eurot, prügiveo eest 0,30 eurot, vee- ja kanalisatsiooni eest 0,34 eurot, koristamise eest 2 eurot, valve eest 1,33 eurot, elektri eest 3 eurot ja kütte eest 1,05 eurot. Kohus märgib, et arvelt nähtuvalt on üürileandja oktoobrikuu üüri ja kommunaalkulusid vähendanud 90% ulatuses (dtl 37).
7. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja põhinõue on täies ulatuses põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhinõue 336,86 eurot.
8. Hageja nõuab kostjalt ka viivist seadusjärgses määras kohustuse täitmisega viivitamise eest alates
9. oktoobrist 2021 kuni kohustuse täitmiseni. 20.

§ 100

kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine, sealhulgas täitmisega viivitamine.

§ 101

lg 1 p 1 ja 6 sätestavad, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 108

lg 1 järgi kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

§ 113

lg 1 alusel võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. 21.

§ 294

sätestab, et kui üür on arvestatud ajavahemike järgi, tuleb üüri, kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid maksta pärast iga vastava 4 ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri, kõrvalkulud ning hoone korrashoiu- ja parenduskulud lepingu lõppemisel.

1. Pooled on lepingu p-s 4.5 kokku leppinud, et üüritasu ja kõrvalkulude eest tasutakse üks kord kuus, 10 päeva jooksul pärast üürileandja poolt arve väljastamist (dtl 25). Seega muutus igakuine tasu sissenõutavaks 10 päeva möödumisel pärast arve esitamist üürileandja poolt ning arve nr XXX tuli kokkuleppe järgi tasuda
2. oktoobril
3. Kuna hageja on märkinud arve tasumise tähtpäevaks
4. oktoobri 2022, loeb kohus summa sissenõutavaks muutumise kuupäevaks selle. Seega tuleb kostjal tasuda viivist alates
5. oktoobrist
6. 23.

§ 113

lg 1 teise lause järgi loetase viivise määraks

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8% aastas.

§ 94

lg 1 järgseks intressimääraks on poolaasta kaupa Eesti Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta

1. jaanuari ja
2. juulit (nn referentsintressimäär). Eesti Panga teates oli referentsimäär ajavahemikul
3. juuli 2021 kuni
4. detsember 2021 ning alates
5. jaanuarist 2022 0%. Seega oli kehtiv seadusjärgne viivisemäär 8%.
6. Seega tuleb kostjal tasuda viivist perioodi
7. oktoober 2021 kuni
8. aprill 2022 eest 14,25 eurot (336,86*0.021918%*193).
9. TsMS § 367 ja hageja taotluse alusel tuleb kostjalt välja mõista viivis

§ 113

esimese lõike teises lauses sätestatud määras tasumata põhivõlalt eurot alates kohtuotsuse tegemisest kuni põhivõla tasumiseni. Kohus on seisukohal, et edasiulatuvat viivist koos sissenõutavaks muutunud viivisega ei saa nõuda suuremas summas kui põhivõlg, seega tuleb edasiulatuvat viivist piirata põhinõude summaga.

1. Kohus jätab rahuldamata hageja viivisenõude
2. oktoobri 2021 eest summas 0,07 eurot, kuna kohustus ei olnud sellel päeval veel sissenõutavaks muutunud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
3. TsMS § 173 lg 1 ja 4 ning § 174 lg 1 järgi määrab kohus otsuses kindlaks menetluskulude jaotuse ning kostjalt hageja kasuks välja mõistetava menetluskulu rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
4. Hageja menetluskulud on taotluse kohaselt 100 eurot riigilõivu eest. Riigilõivu tasumise kohustus tuleneb seadusest, mistõttu tegemist on täies ulatuses vajaliku ja põhjendatud kuluga, mis tuleb täies ulatuses kostjalt välja mõista.
5. Kuna menetluskulud jäävad kostja kanda, ei ole vajalik tema menetluskulude suurust kindlaks määrata. (allkirjastatud digitaalselt) kohtunik 5