Obsah (15)

§ 5§ 436§ 439§ 657§ 651§ 653§ 442§ 654§ 232§ 370§ 445§ 163§ 171§ 174§ 190

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 22.12.2021, Tallinn Kohtuasja

) § 371 lõike 1 punkti 5 alusel 24.11.2020 määrusega. Maakohtu otsus ja põhjendused 43. Harju Maakohus rahuldas hagi järgmiselt: 1) tuvastas, et hagejal on kostja vastu laenulepingust tulenev nõue 1 040 000 eurot; 2) lõpetas kinnistu kaasomandi järgmiselt:

1. a)jättis kinnistu hageja ainuomandisse;
2. b)luges kostjale makstava hüvitise suuruseks 484 000 eurot; 3) tasaarvestas kostjale makstava hüvitise hageja laenulepingust tuleneva nõudega ja mõistis peale tasaarvestamist kostjalt hageja kasuks välja 490 000 eurot. Samuti kohustas kostjat andma nõusolek kinnistusraamatu omanikukande kustutamiseks ja kinnistu ainuomanikuna hageja sissekandmiseks ning asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega. Kostja vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. 44.

§ 5

lõike 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

§ 436

lõike 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

§ 436

lõike 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

1. Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas: pooled abiellusid 10.03.2012 ning valisid varalahususe varasuhte (t I kd lk 5-6, abielutunnistus ja abieluvararegistri väljavõte); 21.08.2012 soetasid nad ühise eluasemena kinnisasja aadressil XXX, Tallinn (t I kd lk 7-10, notariaalne leping nr 2551), kumbki pool omandas 1/2 mõttelist osa kinnistust (t I kd lk 13, kinnistusraamatu väljavõte); kinnistu ostuhinna 2 080 000 eurot tasus hageja selliselt, et kandis üle tema kontrolli all olevast äriühingust W OÜ oma isiklikule arvelduskontole (t I kd lk 41 – pangakonto väljavõte) ja sealt edasi notari deposiitarvele (samas pangakonto väljavõte); kostja kinnistu ostuhinna katteks raha ei maksnud; kooselu lõppes
2. a alguses, lahutus 8 2-19-2833 jõustus 27.08.2015 Harju Maakohtu otsusega nr 2-15-9799; kostja ei ole tagastanud hagejale 1/2 kinnistu ostuhinnast, s.o 1 040 000 eurot.
3. Hageja esitas kostja vastu tuvastusnõude, millega soovib laenusuhte olemasolu tuvastamist summas 1 040 000 eurot. Hageja esitas ka nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Hageja soovib kostjale omandikaotuse eest makstava hüvitise tasaarvestamist oma kostja vastu oleva laenu tagastamise nõudega ning ülejäänud rahasumma kostjalt väljamõistmist. Kostja esitas vastuhagi, kus soovib 21.08.2012 kokkuleppe tühisuse tuvastamist. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi võõrandataks avalikul enampakkumisel, mille tulem jaotatakse kaasomanike vahel vastavalt omandiosade suurusele.
4. 21.08.2012 kokkuleppe (t I kd lk 12) sisu on järgnev: „X annab Y-le laenu summas 1,040,000 eurot (üks miljon nelikümmend tuhat eurot), et osta 1/2 elamust, kus perekond hakkab edaspidi elama. Kui pooled lõpetavad kooselu eelmainitud elamus enne viieaastase tähtaja möödumist alates elamu hinna tasumisest, Y tagastab X-le laenu summas 1,040,000 eurot (üks miljon nelikümmend tuhat eurot) või annab enda osa elamust X-le üle. Kohustus tagastada laenusumma või anda üle endale kuuluva osa elamust peab olema täidetud mitte hiljem kui 31.12.
5. Kokkulepe on sõlmitud vastavalt Eesti Vabariigi seadustele ning kõik vaidlused lahendatakse Eesti Vabariigi kohtus.”
6. Kohus on seisukohal, et kostja allkirja ehtsust kinnitab piisaval määral käekirjaekspertiis (t II kd lk 15-17). Ekspertiisiaktis leiti, et kokkuleppel olev allkiri on väga tõenäoliselt kirjutatud kostja poolt ning tõenäosus, et kirjutajaks on keegi teine isik, on väga väike. Seega on eriteadmisi omavad kaks asjatundjat leidnud, et allkiri on kostja oma. Kohus, omamata nimetatud valdkonnas eriteadmisi, leiab visuaalsel vaatlusel samuti, et kostja allkiri on läbivalt olnud sarnane kokkuleppel oleva allkirjaga.
7. Kostja leiab, et kokkulepe on hageja poolt tagantjärgi koostatud, mh kinnitavat seda enne kohtumenetluse algust esitatud kompromissipakkumine, kus ei viidatud laenulepingule. Kohus leiab, et kostja seisukoht on tõendamata. Kompromissipakkumises nimetatud laenulepingu mittemainimine ei anna alust järeldada, et kostja lepingut kunagi ei allkirjastanud või et see on koostatud üksnes kohtumenetluse tarbeks tagantjärgi.
8. Kostja leiab, et kokkulepe ei ole laenuleping, vaid poolte ühiste kavatsuste protokoll. Kohus kostjaga ei nõustu. Lähtudes võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lõigetes 1, 4 ja 5 sätestatust, tuleneb kokkuleppe sisust selgelt, et poolte ühine tahe oli suunatud laenusuhte tekitamisele, et osta perekonnale eluase, millest pool hakkab kuuluma kostjale. Esiteks kinnitab seda samal kuupäeval sõlmitud notariaalne kinnistu ostu-müügileping, mille alusel kostja sai kinnistu kaasomanikuks ½ mõttelises osas. Müügilepingu punkt 3.1 sätestas, et müüja müüb lepingu esemest ½ suuruse mõttelise osa kostjale hinnaga 1 040 000 eurot. Puudub vaidlus, et kostja ei ole omandiosa eest isiklikku raha maksnud. Teiseks kinnitab seda asjaolu, et pooled olid küll abielus, kuid nende vahel oli varalahususe varasuhe, mis annab aluse arvata, et pooled soovisid oma varalised suhted võimalikult lahus hoida. Seega on asjakohatud kostja viited mistahes ühistele vahenditele, usaldusele ja suurele armastusele. Olukorras, kus pooled soovisid oma rahalised suhted lahus hoida, on loomulik, et pooled sõlmisid kostja poolt tasumisele kuuluva (kuid hageja poolt tasutud – selles osas vaidlus puudub) müügihinna osas laenulepingu. Vastavat tahet võimaldab järeldada ka see, et sedavõrd suur investeering pere elukoha soetamiseks tehti kõigest loetud kuud pärast abielu sõlmimist. Tingimuslik laenuleping andis 9 2-19-2833 keskmisest vähemvarakale kostjale võimaluse end keskmisest varakamale hagejale abikaasana tõestada ning välistas hagejalt saadud rahaliste vahendite eest soetatud kaasomandiosa n.ö tasuta omandamise abielu algusjärgus. Sellises olustikus ei jää kohtu hinnangul ruumi teistsugusteks tõlgendusteks. VÕS § 396 lõige 1 sätestab, et laenulepinguga kohustub üks isik (laenuandja) andma teisele isikule (laenusaaja) rahasumma või asendatava asja (laen), laenusaaja aga kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama kvaliteediga. Seega leiab kohus, et 21.08.2012 kokkulepe on laenuleping VÕS § 396 lõike 1 mõttes.
9. Kostja leiab, et kokkulepe ei ole laenuleping, vaid kinnisasja soetamise eelleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kohus leiab, et kostja seisukoht on ekslik, kuivõrd eellepingu poolteks peaksid olema nii ostja kui müüja, kuid praegusel juhul oleks eellepingu poolteks üksnes ostjad. Lisaks peaks eellepingu sisuks olema kokkulepe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes (nt ostetav kinnistu ja hind). Praegusel juhul nimetatud komponendid puuduvad täielikult.
10. Kostja leiab ka, et kokkulepe ei ole laenuleping, vaid ühisvara jagamise leping või abieluvaraleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kohus viitab, et pooled olid valinud varalahususe varasuhte, mistõttu ei ole võimalik arutada ühisvara jagamise lepingu teemadel – pooltel ühisvara puudus (PKS § 58). Samuti ei ole tegemist abieluvaralepinguga, kuivõrd sellest ei nähtu tahet teha muudatusi poolte vahel juba sel hetkel kehtinud abieluvarasuhte osas (PKS § 59).
11. Kostja leiab, et laenuleping on TsÜS § 86 lõike 2 punktide 1 ja 2 kohaselt tühine, kuna hageja kasutas ära kostja varalist sõltuvust hagejast (kostjal ei ole kunagi olnud võimekust sellist laenulepingut täita) ning kostja kogenematust. TsÜS § 86 lõige 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus mh kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Lepingu kooskõla heade kommetega tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3‑2‑1‑76‑01). Laenulepingu tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu peab kohus esmalt tuvastama, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ja seejärel kontrollima, kas kostja tegi tehingu sundolukorras. Kostja kui tehingu tühisusele tugineda sooviv pool peab soorituste väärtuste vahe tõendamiseks näitama esmalt ära, milline on võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahe (vt Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, punkt 8). Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks (vt nt Riigikohtu otsused tsiviilasjades nr 3-2-1-111-08, punkt 23; 3-2-1-140-07, punkt 30). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, punkt 23).
12. Kohus leiab, et laenuleping ei ole tühine TsÜS § 86 lõike 2 järgi. Kostja ei ole tõendanud, et ta sõlmis laenulepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Samuti ei ole kostja tõendanud, et tehing on tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või sellest pooltele tulenevate vastastikuste 10 2-19-2833 kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt kostja kahjuks tasakaalust väljas. Laenulepingust tulenes hagejale kohustus anda kostjale laenu 1 040 000 eurot ning kostjale tingimuslik kohustus tagastada laenusumma juhul, kui poolte kooselu laguneb enne 5 aasta möödumist kinnistu soetamisest. Lepingus puuduvad lepingutasu-, intressi- ja leppetrahvikokkulepped jms rahalised kõrvaltingimused, mis tavapäraselt muudavad selle laenusaaja jaoks kulukaks. Kostja ei pidanud laenulepingu aluse tegema igakuised tagasimakseid. Teatud tingimuste esinemisel puudus kostjal aga laenu tagastamise kohustus sootuks. Seega ei saa väita, et vastastikkuste soorituste tasakaal oli paigast ära.
13. Samuti ei ole võimalik väita, et kostja tegi tehingu sundolukorras. Kostja ei ole esile toonud, et tal oleks olnud vältimatu vajadus laenulepingu sõlmimiseks. Keegi ei kohustanud kostjat vastavat lepingut sõlmima ning saadud laenuraha arvelt kinnistu kaasomandiosa soetama. Vastupidist ei ole esile toodud ega tõendatud. Asjakohane ei ole kostja seisukoht, mille kohaselt tema majanduslik olukord ei oleks kunagi võimaldanud sellist laenusummat tagastada, kuivõrd laenurahaga soetatud kaasomandiosa tasakaalustas kostja laenukohustuse, teisisõnu kostja küll võttis suures ulatuses laenu, kuid selle tulemusel tekkis tal ka piisavalt vara, mille realiseerimise arvelt laenukohustust vajadusel täita. Samuti ei saa tähelepanuta jätta, et laenu tagastamise kohustus oli tingimuslik, mitte absoluutne, mis omakorda seadis kostja hagejaga võrreldes paremale positsioonile.
14. Kostja leiab, et laenuleping on TsÜS § 86 lõike 2 punktide 1 ja 2 kohaselt tühine, kuna see kohustab teda olema hagejaga abielus, teisisõnu laenu tagastamise kohustust ei saa panna sõltuma poolte kooselu kestusest. Kohus leiab, et kostja tõlgendus nimetatud lepingust on liialt loominguline. Lepingust ei tulene mistahes kohustust olla hagejaga abielus. Leping üksnes reguleerib poolte vahelisi rahalisi suhteid viisil, mida pooled on ise mõistlikuks pidanud, st pooled on kasutanud omavaheliste suhete reguleerimiseks privaatautonoomiast ja lepinguvabadusest tulenevaid võimalusi. Seadus ei välista poolte õigust sõlmida tingimuslikku laenulepingut ning laenu tagastamise kohustuse sõltuvus poolte kooselu kestusest ei ole kohtu hinnangul seaduse (sh heade kommetega) vastuolus. Kohtu hinnangul oleks heade kommetega vastuolus see, kui kostja saanuks tasuta enam kui miljon eurot väärt kaasomandiosa olukorras, kus pooled on ühiselt otsustanud varalahususe varasuhte kasuks, mis omakorda eeldab, et pooli käsitatakse varalistes suhetes isikutena, kes ei ole teineteisega abielus.
15. Kostja on leidnud, et laenuleping ei ole kehtiv, kuna rikutud on selle vormi- ja sisunõudeid. Kohus kostjaga ei nõustu. Kahe füüsilise isiku vahel sõlmitud laenulepingule ei ole sätestatud kohustuslikke sisu- ja vorminõudeid. Lepingus on sätestatud laenu tagastamise tähtpäevaks 31.12.2017 eeldusel, et poolte kooselu lõppeb enne 5 aasta möödumist kinnistu soetamisest. Kostja kui kõnealuse kooselu osapool saab esmajärjekorras teada, mil vastav kooselu lõppeb, mistõttu on kostjale teada ka kohustuse tekkimine ning selle täitmise tähtpäev.
16. Asjaolu, et lepingus endas ei ole sätestatud kostja vastutust kohustuse rikkumise eest, ülesütlemise aluseid, täitmise viisi ja korda jms, ei tähenda, et laenuleping oleks kehtetu. Kui leping ise vastavaid tingimusi ei sisalda, siis tuleb puuduvas osas lähtuda seadusest.
17. Väide, et lepingus ei ole sätestatud, millise kinnistu ostmisega seonduvalt see sõlmitud on, on asjakohatu. Leping sätestab selgelt, et laen antakse selleks, et kostjal oleks võimalik osta 1/2 elamust, kus perekond hakkab edaspidi elama. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et XXX kinnistu osteti poolte ühiseks eluasemeks. Kohtu ette ei ole toodud, et poolte ühiseks elukohaks oleks peale XXX kinnistu olnud veel mõni kinnistu, mistõttu tuleb eeldada, et laenulepingus on just seda kinnistut silmas peetud. 11 2-19-2833
18. Väide, et allkirjade juures puuduvad poolte omakäeliselt kirjutatud nimed, on asjakohatu, kuivõrd vastavat kohustust seadusest ei tulene.
19. Kostja märgib viimaks, et leping ei ole vormistatud kahes eksemplaris, mistõttu puudub kostjal kokkuleppe originaaleksemplar. Hageja kinnitab, et leping sõlmiti ühes eksemplaris ja möönab, et seetõttu ei pruugi kostjal lepingudokumenti olla. Kohus on seisukohal, et lepingudokumendi puudumine ei vabasta vastutusest ega muuda lepingut kehtetuks. Seadusest ei tulene kohustust sõlmida leping mitmes eksemplaris või tagada võlgnikule lepingudokumendi ärakirja olemasolu.
20. Kostja hinnangul on laenuleping rahatu, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks selle alusel kostjale raha andnud. Lisaks ei ole hagejal olnud sellises ulatuses rahalisi vahendeid, et vaidlusaluses summas kostjale laenu anda. Kohtu hinnangul on kostja seisukoht vastuoluline – kostja on ise vastuhagis märkinud ja pooled ka selle üle tegelikkuses ei vaidle, et hageja võttis XXX kinnistu eest tasumiseks laenu enda kontrolli all olevast äriühingust. Seega ei pidanudki hagejal olema sellises ulatuses isiklikke rahalisi vahendeid – hageja tasus kinnistu eest laenurahaga. Müügilepingu punkt 3.1 sätestas, et müüja müüb lepingu esemest ½ suuruse mõttelise osa kostjale hinnaga 1 040 000 eurot (ülejäänud osas müüdi kinnistu sama hinna eest hagejale), samas puudub vaidlus, et kostja ei ole selle omandiosa eest isiklikku raha maksnud, st hageja on tasunud kogu ostuhinna, sh kostjale kuuluvas osas. Raha saab pidada üleantuks ja laenulepingu saab lugeda sõlmituks ka siis, kui laenuandja on laenusaaja käsundi alusel teinud makseid kolmandale isikule (vt nt Riigikohtu otsused nr 3-2-1-92-02, punkt 18; 3-2-1-67-06, punkt 11; 3-2-1-54-11, punkt 18; VÕS § 79 lõige 1). Kuivõrd müügilepingu p-st 3.1 tulenes kostjale kohustus tasuda pool ostuhinnast, on loomulik, et hageja kandis laenulepingu esemeks oleva raha otse müüjale. Seda peetakse varaeseme soetamise eesmärgil võetud laenulepingute puhul tavapäraseks (vt Võlaõigusseadus II Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2019, lk 549, punkt 3.2.1.a). Seega ei olnud laenuleping rahatu.
21. Kostja leiab, et laenuleping ei ole talle täitmiseks kohustuslik, kuna hageja ei ole vaatamata kohustuse sissenõutavaks muutumisele selle täitmist nõudnud ega ole andnud kostjale täitmiseks täiendavat tähtaega. Kohus on ülal viidanud, et lepingu kohaselt oli laenu tagastamise tähtpäevaks 31.12.
22. Puudub vaidlus, et laenusumma tagastamise kohustuse tekkimise tingimus on saabunud, pooled on kooselu (abielu) lõpetanud enne 5 aasta möödumist – pooled lahutasid abielu ca 3 aastat pärast kinnistu soetamist. Seega muutus laenu tagastamise nõue sissenõutavaks 01.01.2018 (VÕS § 82 lõiked 1 ja 7). Hageja on laenu tagastamise nõudega seonduvalt hagi esitanud 21.02.2019, s.o ca 1 aasta pärast kohustuse sissenõutavaks muutumist, mistõttu on alusetu väita, et hageja ei ole kohustuse täitmist nõudnud. Isegi, kui hageja seda kohtuväliselt ei teinud, ei tähenda, et kostjal vastav kohustus puuduks. Täiendava tähtaja andmine ei ole kõnealuse nõude puhul kohustuslik.
23. Kostja märgib, et ei tutvunud enne allkirjastamist lepingu sisuga (mis tema hinnangul on terve mõistuse ja loogikaga vastuolus), kuid kohus leiab, et tegemist on asjakohatu väitega, kuivõrd lepinguga tutvumise riski kandis kostja ning sellest ei sõltu tema kohustuste kehtivus hageja ees. Kostja on lepingu allkirjastanud, mistõttu tuleb eeldada, et kostja on sellega ka tutvunud – ei ole eluliselt usutav, et keskmine mõistlik isik allkirjastaks mistahes kokkuleppe selle sisuga tutvumata. Samuti on tõendamata väited, et kostja ei olnud lepingu allkirjastamisel teovõimeline.
24. Asjaolu, et kinnistu ostu-müügilepingus puudub viide laenulepingule ja laenu tagastamise kohustusele, ei ole relevantne. Tegemist oli kinnisasja ostu-müügilepinguga, mitte 12 2-19-2833 laenulepinguga. Ostjate vahelised rahalised suhted ei peagi olema sellises lepingus reguleeritud. On tavapärane, et sellised õigussuhted reguleeritakse eraldi lepinguga.
25. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja esitatud tuvastusnõue, millega hageja soovib pooltevahelise laenusuhte olemasolu tuvastamist summas 1 040 000 eurot, kuulub rahuldamisele. Vastuhagi, kus kostja soovib selle sama 21.08.2012 sõlmitud kokkuleppe tühisuse tuvastamist, tuleb seega jätta rahuldamata.
26. Hageja soovib kinnistu kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi võõrandatakse avalikul enampakkumisel, mille tulem jaotatakse kaasomanike vahel vastavalt omandiosade suurusele.
27. Pooled ei ole soovinud kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks jagamise teel ega ka kaasomanike vahelisel enampakkumisel, mistõttu ei ole ka nimetatud asja jagamise viisid arutuse all.
28. Poolte vahel on vaidlus: kinnisasja kaasomandi lõpetamise viisi osas (mh, kas hagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on laenulepingus sätestatut arvestades üldse võimalik – kostja hinnangul ei saa nõuda korraga hüvitist ja omandiosa üleandmist); kinnistu väärtuse osas (mh kas lähtuda asja harilikust väärtusest kaasomandi lõpetamise hetkel või soetamisväärtusest); kostjale makstava hüvitise suuruse osas (kostja leiab, et hageja ei saa temalt nimetatud nõude raames nõuda kahju hüvitamist, mis on tekkinud soetamisel kinnistul paiknenud väärtusliku vallasvara puudumisest hindamise teostamise hetkel); vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisiga seonduvalt enampakkumise tingimuste osas.
29. Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 punktis 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lõike 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
30. Kohus leiab, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõigust siiski piiranud, täpsemalt kaasomandi lõpetamise viisi osas. 21.08.2012 sõlmitud kokkuleppest nähtuvast võib tuletada, et pooled on pidanud õigeks kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt annab kostja oma omandiosa hagejale üle. Kohus rõhutab, et eeltoodu ei oma kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel määrava tähtsusega, kuid kohus arvestab kokkuleppest nähtuvat koosmõjus muude asjaoludega.
31. Kostja on märkinud, et hagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei ole laenulepingus sätestatut arvestades üldse võimalik – kostja hinnangul ei saa nõuda korraga hüvitist ja omandiosa üleandmist. Kohus möönab, et laenulepingu tekstist tuleneb kostjale kohustus tagastada poolt ostuhinnast (s.o tagastada saadud laen) või anda (tasuta) üle kinnistu kaasomandiosa. Kohtu hinnangul on tegemist alternatiivkohustusega VÕS § 86 mõttes. VÕS § 86 lõige 1 sätestab, et kui võlgnik peab täitma ühe mitmest kohustusest, kuulub valikuõigus võlgnikule, kui seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest tulenevalt ei ole seda õigust võlausaldajal või kolmandal isikul. VÕS § 86 lõige 2 sätestab, et valikuõigust omav võlgnik või võlausaldaja teeb oma valiku sellest võlasuhte teisele poolele teatamisega. Kui valikuõigus 13 2-19-2833 on kolmandal isikul, teeb ta valiku sellest nii võlgnikule kui võlausaldajale teatamisega. Kui valik on tehtud, loetakse, et algusest peale tuli täita üksnes valitud kohustus. Käesoleval juhul ei ole kahtlust, et valikuõigus kuulus võlgnikule – kostja pidi valima, millise kohustuse ta lepingus sätestatud tähtaja jooksul täidab. Samas ei ole kostja esile toonud ning see ei nähtu ka asja materjalidest, et kostja oleks hagejale oma valikust teatanud. Seda ei ole tehtud ka kohtumenetluses, kuivõrd kostja on printsipiaalselt laenusuhtele vastu vaielnud (sellest võib järeldada, et kostja ei valinud laenu tagastamise kohustust) ning taotlenud kaasomandi lõpetamist enampakkumise teel (sellest võib järeldada, et kostja ei valinud ka kinnistu kaasomandiosa hagejale tagastamise kohustust). Sellises olukorras kohaldub VÕS § 87 lõige 1, mis sätestab, et kui alternatiivkohustuse puhul on valikuõigus võlgnikul või võlausaldajal ja valikut ei ole tehtud kokkulepitud aja jooksul või kokkuleppe puudumise korral mõistliku aja jooksul enne kohustuse sissenõutavaks muutumist, läheb valikuõigus üle võlasuhte teisele poolele. Seega on valikuõigus läinud üle hagejale ning hageja on hagis soovinud laenu tagastamist.
32. Kohus rõhutab, et eeltoodu (see, et hageja on soovinud laenu tagastamist) ei välista kaasomandi lõpetamise nõudeõigust (see piirab üksnes jagamise viisi). Isegi, kui käsitada kokkulepet selliselt, et laenu tagastamise nõudmine välistab kaasomandi lõpetamise nõude, ei oma kokkulepe toimet AÕS § 76 lõike 3 lause 1 kohaselt. Mõjuva põhjuse kaasomandi lõpetamiseks annab see, et pooled ei ela enam perekonnana koos ja on lahutatud, pooltevahelised suhted on sedavõrd halvad, et kaasomandi teostamine on häiritud, mh kostja ei osale kaasomandiesemega seotud kulude kandmises (AÕS § 75 lõige 1) – kõik see viitab vältimatule vajadusele kaasomand lõpetada. Kaasomandi jätkumine võib kaasa tuua täiendavaid õigusvaidlusi ning kaasomandieseme täiendava amortiseerumise ja sellega kaasnevalt selle väärtuse vähenemise veelgi suuremas ulatuses – see ei ole kummagi poole huvides.
33. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on rõhutatud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus varasemates lahendites (nr 3-2-1-46-06, punkt 19; 3-2-1-143-04, punkt 16) kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
34. Tulenevalt AÕS § 77 lõikest 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
35. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et saab kostjale makstava hüvitise vastu kinnistu ainuomanikuks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-39-17 punktis 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Hageja on kinnitanud, et ta on nõus kostjale tema osa rahas välja maksma. Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata – hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks. 14 2-19-2833
36. Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hagis taotletud viisil, st hageja saab kinnisasja ainuomanikuks kostjale makstava hüvitise vastu.
37. Kostja ei ole avaldanud, et soovib ise kinnistu ainuomanikuks saada ja seda edaspidi kasutada. Kostjal vastava huvi puudumist võimaldab järeldada ka vastuhagis esitatud nõue müüa asi avalikul enampakkumisel – nimetatud nõude eelduseks on asjaolu, et kumbki kaasomanik ei soovi saada asja ainuomanikuks. Kuivõrd hageja soovib saada ainuomanikuks ning kostja seda ei soovi, tuleb ainuomand anda kaasomanikule, kes seda soovib. Kostja ei ole esile toonud ühtegi mõjuvat põhjendust, miks peaks kaasomandi lõpetama nimelt kinnistu võõrandamisega avalikul enampakkumisel.
38. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lõike 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, punkt 12). Hageja on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lõikele 1 on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lõike 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
39. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, punkt 9). Pooled vaidlevad kinnisasja turuväärtuse üle. Hageja, tuginedes 15.05.2018 eksperthinnangule (t I kd lk 23-30) leiab, et kinnistu väärtuseks on 1 100 000 eurot. Kostja on seisukohal, et kinnistu väärtus on kõrgem, kuid ei ole vastavaid tõendeid esitanud. Kohtuliku kinnisvara hindamise ekspertiisi tulemusel valminud 26.08.2020 hinnangust nr 0597-20 (t II kd lk 132-157) nähtub, et kinnistu väärtus 17.08.2020 seisuga on 968 000 eurot. Kohtu hinnangul on kõige hilisem hindamisakt vara väärtuse väljaselgitamiseks sobiv tõend ning kohus võtab selle asja väärtuse hindamisel aluseks. Kuna kohtu hinnangul on asja tõendatud väärtus 968 000 eurot, on kostjale omandiosa kaotuse eest väljamakstavaks hüvitiseks 484 000 eurot (968 000/2).
40. Kostja on märkinud, et hüvitise määramisel tuleb lähtuda asja soetamisväärtusest, mitte harilikust väärtusest kaasomandi lõpetamise hetkel. Kohus märgib, et kostja seisukoht on ekslik. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 punktis 16 märkinud järgmist: „Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.” Seega asja soetamisväärtus ei ole hüvitise määramisel oluline ning lähtuda tuleb asja harilikust väärtusest.
41. Kostja on märkinud, et hageja ei saa temalt käesoleva nõude raames nõuda kahju hüvitamist, mis on tekkinud soetamise ajal kinnistul paiknenud väärtusliku vallasvara puudumisest hindamise hetkel. Kohus leiab, et kostja vastuväide tuleb jätta tähelepanuta. Vaidlusalune kinnistu hinnati sellises seisus ja komplektsuses nagu see hindamisaktidest 15 2-19-2833 nähtub. Hüvitise suuruse määramisel aluseks võetud hindamisakti koostas riiklikult tunnustatud ekspert, mistõttu ei ole alust selle kõlblikkuses kahelda. Ka kostja ise ei ole seda vaidlustanud. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid, et asja väärtus oleks kõrgem kui eelviidatud tõenditest nähtub. Kinnisvara väärtuse vähenemise riski kannavad mõlemad kaasomanikud ning puudub alus eeldada, et kinnisvara väärtus igal juhul ajas kasvab. Vaidlusalune kinnistu on seisnud aastaid tühjalt ning on korralikult hooldamata, hooned on oma lahenduste poolest vananenud. On loomulik, et vara väärtus selle tagajärjel väheneb. Väärtusliku vallasvara paiknemine kinnistul on kohtu hinnangul kostja poolt piisavalt konkretiseerimata väide, samuti on see tõendamata. Kostja ei ole selgitanud, kuidas peaks kinnistul paiknev vallasvara ja selle väärtus mõjutama käesoleva asja tulemit.
42. Kostja on esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise teel. Kohus on seisukohal, et avalik enampakkumine ei ole käesoleval juhul kohane viis kaasomandi lõpetamiseks. Esmalt välistab selle hageja soov saada asja ainuomanikuks. Avalik enampakkumine on põhjendatud olukorras, kus kumbki kaasomanik ei soovi või ei saa (nt hüvitise maksevõime puudumise tõttu) asja ainuomanikuks saada. Lisaks on avalikul enampakkumisel alati nurjumise oht, mis toob kaasa vara allahindamise, mis ei ole kaasomanike huvides. Samuti kaasnevad enampakkumise läbiviimisega kulud, mis arvestatakse tulemist maha – käesoleval juhul on asja väärtus väga suures ulatuses juba vähenenud ning enampakkumiste eeldatavad kulud (tegemist on kohtutäituri tasulise ametiteenusega) seetõttu ebaproportsionaalselt kõrged. Seega tuleb vastuhagi jätta rahuldamata.
43. Kuivõrd kohus jätab vastuhagi rahuldamata, siis ei analüüsi kohus poolte väiteid, mis puudutavad avaliku enampakkumise tingimusi.
44. Hageja soovib kostjale omandikaotuse eest makstava hüvitise tasaarvestamist temal kostja vastu oleva laenu tagastamise nõudega ning ülejäänud rahasumma kostjalt väljamõistmist. VÕS § 197 lõige 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lõike 2 lause 1 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Hagimenetluses tasaarvestuse avalduse esitamine alternatiivselt juhuks, kui kohus hagi rahuldab, ei ole tingimuslik VÕS § 198 teise lause mõttes, st selline tasaarvestuse avaldus on lubatav. Sama seisukohta on Riigikohus väljendanud tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10 (punktis 44).
45. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostjal on hageja ees laenukohustus 1 040 000 eurot, hagejal on kostja ees kaasomandiosa kaotuse eest hüvitise tasumise kohustus summas 484 000 eurot ning hageja on teinud hagiavalduses menetlusliku tasaarvestusavalduse, tuleb nimetatud vastastikused samaliigilised nõuded tasaarvestada, mille tulemusel tuleb lõppeb kostja hüvitisenõue ning hageja laenutagastamise nõue väheneb 556 000 euroni (1 040 000 - 484 000).
46. Kuivõrd hageja soovis ka pärast kohtuliku ekspertiisi, kus selgus omandikaotuse hetkele kõige lähem asja harilik väärtus, teostamist kostjalt tasaarvestuse tulemi väljamõistmist 490 000 euro ulatuses, siis kohus sellest hagi lahendamisel lähtub (

§ 439). 16 2-19-2833 88.

Otsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

1. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (vt lahend nr 3-2-1-70-10). Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Kuivõrd ka poolte vastastikku esitatud tuvastusnõuded olid sisuliselt seotud kõnealuse kaasomandiga, siis ei mõjuta nimetatud nõuete kaasomandi lõpetamise vaidluses läbivaatamine menetluskulude jaotust. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda.
2. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Kostja apellatsioonkaebus
3. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, alternatiivselt saata asi maakohtule uueks lahendamiseks. Kostja palub teha uus otsus kaasomandi lõpetamise kohta selliselt, et müüa kinnistu enampakkumisel alghinnaga 2 080 000 eurot järgneva hinna alanemisega 10 % kuus ning jagada saadu poolte vahel võrdsetes osades. Kõik menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
4. Maakohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt nii materiaal- kui menetlusõiguse norme. Kostja rõhutab, et ei ole 21.08.2012 kokkulepet alla kirjutanud ega tea, mil moel tekkis kokkuleppe alla allkiri, mis suure tõenäosusega sarnaneb tema allkirjaga. Ekspertiis ei tõendanud apellandi allkirja maksimaalse skaala järgi.
5. 21.08.2012 kinnistu ostu-müügileping on eraldi juriidiline dokument. Pooled ei kandnud üle eelkokkuleppe tingimusi notariaalsesse lepingusse. Notariaalses lepingus ei ole viidet laenulepingule. Seega notariaalse müügilepingu sõlmimisel hageja omandas abikaasa nimele ½ kinnistust abikaasa kohustuseta raha tagastada. Tõenäoliselt enne notariaalset tehingut tegi hageja abikaasale ettepaneku anda 1 040 000 eurot laenuks, aga notariaalses tehingus pooled otsustasid, et abikaasa omandab ½ kinnistust kostja nimele kohustuseta tagastada laenusumma. Seda, et ½ osa ost oli tehtud tasuta, viitavad hageja 01.
6. ja 11.03.2019 e-kirjad. Nendes ei ole viiteid laenulepingule ega paluta üle anda 1/2 osa või 1 040 000 eurot, vaid paluti müüa talle ½ osa. Sellega hageja tunnistas, et kostjal ei ole kohustusi tema ees.
7. Kostja ei nõustu, et kokkulepe tuleb lugeda laenulepinguks. Kokkuleppe teksti tõlgendades ei ole võimalik kindlaks teha, et kostja sai 1 040 000 eurot. Kokkulepe võib endast kujutada kavatsuste protokolli või eellepingut, milles pooled lepivad kokku vormistada tulevikus notariaaltehing. Eellepingu tingimusi ei kantud üle notariaalsesse lepingusse. Pooled võisid muuta notariaalses lepingus tingimusi, millest nad kirjalikult või suuliselt eelnevalt kokku leppisid. Seetõttu tuleb lähtuda notariaalse müügilepingu tingimustest. Keegi ei saa keelata hagejal omandada ½ osa kostjale vastusooritust nõudmata. Seega hageja võis esitada kaasomandi lõpetamise nõude, kuid mitte laenu tagastamise nõuet.
8. Kostja ei esita kaebuses põhjendusi kokkuleppe tühisusele muudel alustel, kuna tühisuse tõendamiseks piisab vastuväitest, et eelkokkulepe pidi olema notariaalses vormis. 17 2-19-2833
9. Kui ringkonnakohus nõustub maakohtuga ja tuvastab, et 21.08.2012 kokkulepe on kehtiv, on sellel kaasomandi lõpetamise kokkuleppe tunnused juhuks, kui pooled lahutavad abielu. Sel juhul tuleb kohaldada AÕS § 77 lõiget
10. Lähtudes kokkuleppest võib hageja nõuda kaasomandi lõpetamisel kas temale kinnistu ½ osa üleandmist või nõuda temale 1 040 000 euro maksmist.
11. Kostja märkis vastuses hagile kaasomandi lõpetamise viisiks ½ osa üleandmise hagejale. Selline variant oli pakutud kompromissina
12. a detsembris –
13. a jaanuaris. Hageja kompromissi vastu ei võtnud. Vastuses hagile ei tunnistanud kostja hagi tervikuna. Kostja vaidlustas võimalikku hüvitist kui niisugust, aga mitte selle suurust. Kostja vastuse üldisest mõttest tuleneb, et ekspertiis oli vajalik ainult seetõttu, et kostja ei saa teada, millise otsuse kohus teeb. Kostja pidi selliselt kindlustama end võimaliku hüvitise maksmise eest, kui kohus teeb otsuse hüvitise kohta. Vastusest hagile on ilmne, et hageja ei saa nõuda hüvitist, kui ta nõuab ½ osa üleandmist. Nii tuleneb 21.08.2012 kokkuleppest.
14. Kohus tõlgendas meelevaldselt AÕS § 77 lõiget
15. Kui saab kohaldada nimetatud sätet ja kinnistu läheb täielikult üle hagejale, siis AÕS § 77 lõige 2 näeb ette hüvitise maksmise ainult neile kaasomanikele, kes jäid kaasomandist ilma. Seetõttu kui hageja soovis saada rahalist hüvitist, tuli tal esitada muu nõue, mis on ette nähtud AÕS § 77 lõikes
16. Maakohus ignoreeris selle sätte esimest lauset, kus on märgitud, et selline kaasomandi lõpetamise variant on võimalik ainult juhul, kui kaasomanikud ei saavuta muud kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks. Kui hageja nõuab osa üleandmist, siis ta tunnistab 21.08.2012 kokkulepet kaasomandi lõpetamise kokkuleppena ja lõpetamine peab toimuma selliselt, et hagejale antakse üle ½ osa kohustuseta maksta kostjale hüvitist. Osa üleandmise korral ei maksta hageja kostjale hüvitist ega saa nõuda tasaarvestust.
17. Kui hageja luges 21.08.2012 kokkulepet laenulepinguks, võis ta nõuda 1 040 000 euro maksmist või omandi üleandmist. VÕS § 86 lõike 1 kohaselt, kui võlgnikul tuleb täita üks alternatiivsetest kohustustest, siis valiku õigus kuulub võlgnikule. Kuna kostjal ei olnud teist kokkuleppe eksemplari, ei saanud ta teada ega mäletada selle tingimusi ja täitmise tähtaega. Seega hageja ise ei andnud kostjale võimalust täita kohustust 21.08.2012 kokkuleppe järgi ja kohe pärast hagi esitamist pidas läbirääkimisi ½ osa 200 000 euro eest väljaostmiseks.
18. a detsembris –
19. a jaanuaris kostja pakkus kompromissi korras üle anda ½ osa.
20. Kostja esitas vastuhagis kõige õiglasema kaasomandi lõpetamise viisi – kinnistu müük enampakkumisel. Kostja ei saanud vastuhagis esitada sama kaasomandi lõpetamise viisi, mille esitas hageja hagis.
21. Maakohus kinnitab otsuses, et kinnisvara turuhind langeb ja seda näitab teine eksperthinnang. Kostja sellega ei nõustu. Üldteada on, et kinnisvara turuväärtus Tallinnas
22. a alguses tõusis järsult. Kohus pidi seda otsuse tegemise ajal teadma, kuna pidevalt vaatab läbi kinnisvaraga seotud vaidlusi.
23. a I kvartalis kinnisvara turuväärtus Tallinnas võrreldes
24. a viimase kvartaliga kasvas 8%. Seega kui kohus tunnistas kehtivaks 21.08.2012 kokkuleppe, oleks õiglaseks lahenduseks kinnisvara müük enampakkumisel. Ka ei elata majas pikka aega ning järelikult tegelikkuses kumbki pool seda ei vaja. Hageja faktiliselt omandas kinnistu talle kuuluva äriühingu rahaliste vahendite arvel. Seega kui tunnistada maakohtu otsust, tekib olukord, kui hageja faktiliselt ostis kinnistu iseenda raha eest endale, see jääb temale ja ta saab kostjalt lisaks hüvitist 490 000 eurot. Seega on konkreetne kaasomandi lõpetamise viis kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane. 18 2-19-2833
25. Kui ringkonnakohus loeb 21.08.2012 kokkuleppe kehtivaks, tuleb kaasomand lõpetada AÕS § 77 lõike 1 alusel ja anda ½ osa hagejale kohustuseta maksta hüvitist. Vastuapellatsioonkaebus
26. Hageja palub tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 7, milles jäid maakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Hageja palub teha uue jaotuse ja määrata kulud kindlaks selliselt, et jätta maakohtu astme menetluskulud kostja kanda ja määrata hagejale hüvitatavate menetluskulude summaks on 30 740.03 eurot (koos käibemaksuga) ning mõista see kostjalt hageja kasuks välja koos viivisega. Apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
27. Maakohus põhjendas otsustust sellega, et tegemist oli kaasomandi lõpetamise asjaga ning olukorras, kus kaasomandi lõpetamine oli mõlema poole huvides, tuleb Riigikohtu praktika kohaselt jätte menetluskulud kummagi poole enda kanda (lahend nr 3-2-1-70-10). Maakohus leidis, et kuna ka poolte vastastikku esitatud tuvastusnõuded olid sisuliselt seotud kaasomandiga, ei mõjuta nende kaasomandi lõpetamise vaidluses läbivaatamine kulude jaotust.
28. Hageja sellega ei nõustu. Menetluses oli lisaks kaasomandi lõpetamist ja jagamist puudutavatele nõuetele hageja rahaline nõue kostjalt laenusumma väljamõistmiseks. Hageja rahalise nõude summaks oli 1 040 000 eurot, millest kostjale kaasomandi lõpetamise eest väljamõistetud hüvitisega tasaarvestamise teel mõistis maakohus kostjalt lõpuks välja 490 000 eurot. Tegemist on laenulepingust tuleneva iseseisva rahalise sooritusnõudega, mitte kaasomandi lõpetamisega seotud nõudega. Hageja lähtus ka hagiavalduselt riigilõivu tasumisel kaasomandi lõpetamise nõudele lisaks eraldi rahalise sooritusnõude summast. Arvestades, et põhiline rõhk maakohtu menetluses kuluski laenulepingust tuleneva rahalise nõude üle vaidlemisele, pidanuks see kajastuma menetluskulude jaotuses. Antud juhul olnuks õiglane jaotus selline, et kostja kannab hageja menetluskulud. Vastustajate seisukohad
29. Pooled vaidlevad teineteise kaebustele vastu, paluvad jätta need rahuldamata ja menetluskulud vastaspoole kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
30. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks, kuid vastuapellatsioonkaebuse väited annavad aluse vaidlustatud lahendi osaliseks muutmiseks maakohtumenetlusega seotud kulude jaotuse osas. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebuse alusel teeb ringkonnakohus menetluskulude jaotuse kohta uue lahendi (

§ 657lõike 1 punktid 1, 2).

Lisaks jaotab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud ja täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega hagi tagamise abinõuna. 108. Tulenevalt

§ 651

lõikest 1 kontrollib kolleegium apellatsioonkaebuse alusel maakohtu lahendit hagi- ja vastuhagiavalduste lahendamise osas, välja arvatud menetluskulude jaotust. Vastuapellatsioonkaebuse alusel kontrollib kolleegium maakohtu teostatud menetluskulude jaotust. 19 2-19-2833 109. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt vaidluse sisulisel lahendamisel olulisi menetlustusõiguse normide rikkumisi ega ebaõiget materiaalõiguse kohaldamist, mis oleks viinud ebaõige otsuse tegemiseni. Kolleegium ei tuvastanud mh tõendite ebaõiget hindamist, mis annaks aluse maakohtus kogutud tõendite ümber hindamiseks (

§ 653, § 232 lõiked 1, 2).

Maakohtu otsuse põhjendav osa vastab

§ 442lõikes 8 sätestatud põhjendamise reeglitele.

Ka on maakohus otsuses lahendanud

§-st 438 tulenevad küsimused. Maakohus on rajanud otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ning asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik arvamust avaldada (

§ 436lõiked 2, 3).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega hagi ja vastuhagi lahendamisel ega korda neid praeguses lahendis (

§ 654lõige 6).

1. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele selgitab kolleegium järgmist.
2. Maakohus lahendas vaidluse õigesti, kui tuvastas esmalt, et 21.08.2012 lihtkirjalik kokkulepe on kehtiv ja tegemist on iseseisva tehingulise alusega (lepinguga) pooltevahelisele õigussuhtele, mille sisuks on VÕS-i
3. peatüki sätetes reguleeritud laenusuhe. Maakohtus esitatud tõendite alusel ei olnud kohtul võimalik tuvastada, et kostja ei ole kokkuleppedokumendile alla kirjutanud. Iseenesest kooskõlas

§ 232

lõikega 2 ja §-ga 229 on kaebuse väide, et eksperdiarvamusel ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Samas praeguses asjas maakohtunik sellisest eeldusest ei lähtunud, vaid hindas nii kohtuekspertide kirjalikku arvamust (t II kd lk 15-17) kui veendus ise mittespetsialistina visuaalselt, et võrdlusmaterjalides esitatud ja tsiviilasja materjalidest nähtuvad (maakohus võttis need kokku sõnaga „läbivalt“) kostja allkirjad on sarnased kokkuleppel oleva allkirjaga. Mh oli võrdlusmaterjalide hulgas kostja poolt 11.03.2019 maakohtule kirjutatud käsikirjaline avaldus (t I kd lk 54), millelt nähtuv allkiri on visuaalselt selgelt äärmiselt sarnane kokkuleppedokumendilt nähtuva allkirjaga. Kostja ei toonud kaebuses esile tõendeid, mille alusel oleks maakohus saanud asuda teistsugusele seisukohale. Arvestades ka, et kohtueksperdid esitasid arvamuse vastava skaala II astme kindlusega (väga tõenäoliselt on sama kirjutaja), ei ole ringkonnakohtul alust maakohtust erineva järelduse tegemiseks. Asjaolu, et kostja on ka apellatsioonimenetluses jäänud seisukohale, et tema kokkuleppe sõlmimise elulisi asjaolusid (mh selle sisu, sellega seotud kokkuleppeid ega allkirjastamist) ei mäleta ja talle ei ole ka midagi meenunud, on subjektiivselt seotud kostja isikuga ning kohtul ei ole võimalik neid väiteid konkreetsete tõenditega seostamata asja lahendamisel arvestada. Kohus saab asja lahendades lähtuda tõenditega tuvastatud asjaoludest.

1. Kolleegium nõustub maakohtu poolt kokkuleppele VÕS § 29 alusel antud tõlgendusega. Maakohus lähtus asjakohaselt nimetatud sätte lõigetes 1, 4 ja 5 sätestatust. Seejuures tuvastas maakohus kooskõlas esitatud tõendite kogumiga asjakohaselt, et 21.08.2012 lihtkirjaliku tehingu allkirjastamisel ei olnud poolte tahteks sõlmida kinnisasja ostmiseks eelleping, mis oleks pidanud olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kostja enda teistsugust tegelikku tahet tehingu tegemise ajal tõestada ei suutnud. Ka ei saa nõustuda kostjaga, et märtsis 2019 toimunud poolte e-kirjavahetusest nähtuvaid hageja pakkumisi kostja mõttelise osa ostmiseks tuleks tõlgendada kui tema kinnitust selle kohta, et temal ei ole kostjale kokkuleppest tulenevalt mingeid nõudmisi ja kostjal ei ole tema ees mingeid kohustusi. Hageja oma pakkumises (t II kd lk 71-72, tõlked samas) tõepoolest ei maininud laenulepingut ega sellel põhinevat nõuet, samas ei ole objektiivsel kõrvalseisjal võimalik seda tõlgendada kui nõudest loobumist ja võlasuhte lõppemist VÕS § 207 mõttes. Hageja tahteavaldust 01.03.2019 e-kirjas ei ole alust laiendada võlasuhtele, mille kohta hageja midagi ei kirjutanud/pakkunud. Kas pooltevahelist kirjavahetust oleks alust teisiti tõlgendada olukorras, kui kostja oleks pakkumise vastu võtnud ja pooled oleksid kaasomandi lõpetanud ilma, et hageja oleks nõudnud laenu tagastamist, ning siis oleks 20 2-19-2833 hageja hakanud nõudma laenusumma maksmist, ei ole praeguses vaidluses oluline, kuna pooled märtsis 2019 kokkulepet ei saavutanud.
2. Kuna kostja on kaebuse punktis 2.21 selgelt määranud, et ei esita vastuväiteid kokkuleppe tühisusele muul alusel, kui eelkokkuleppe notariaalne vorminõue, ei kontrolli kolleegium

§ 651

lõike 1 alusel maakohtu otsustusi tehingu tühisuse aluste puudumise kohta muudel alustel. 21.08.2012 lihtkirjalik tehing kehtib ning maakohus tuvastas õigesti, et selles sisalduvad VÕS § 86 mõistes laenusaajale alternatiivsed kohustused. Kuna pooled ei olnud tehingus ega hiljem leppinud kokku, kes on õigustatud valiku ja mis aja jooksul tegema, siis tuleb lähtuda VÕS § 87 lõikest 1 ning 21.02.2019 hagiavaldusega on tõendatud, et hageja kasutas temale seaduse alusel üle läinud valikuõigust, kui taotles tuvastada, et kostjal on kohustus tasuda temale laenulepingu alusel rahasumma. Asjaolu, et samas hagiavalduses esitas hageja kaasomandi lõpetamise hagi ja vastastikuste rahaliste nõuete tasaarvestamise taotluse, ei anna alust hageja laenulepingust tulenevat tahteavaldust tõlgendada nagu nõuaks ta kostjalt kaasomandi lõpetamist ja tekkinud kahju hüvitamist. Kostja kinnitas ringkonnakohtu istungil, et kasutas õigust valida alternatiivsete kohustuste vahel detsembris 2019/jaanuaris 2020 toimunud läbirääkimiste käigus, kuid selleks ajaks oli hageja juba talle üleläinud valikuõigust kasutanud. Kolleegium märgib, et kui kostja oleks kasutanud valikuõigust enne kostjat ja oleks valinud osa tagastamise, ei oleks hagejal olnud hagiavalduse esitamise seisuga kostja vastu raha tagasinõudeõigust. 114. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, kuidas kohus lahendas hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks. Maakohus on lähtunud asjakohastest õigusnormidest ja kehtivast kohtupraktikast ning andnud poolte väidetele tõenditest nähtuvate asjaolude alusel adekvaatse hinnangu. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohtu poolt kohaldatud kaasomandi lõpetamise viis (hagiavalduses taotletud asja jätmine hageja ainuomandisse ja hagejal kostjale omandi kaotamise eest hüvitise maksmise kohustus) oleks kostja suhtes ebaõiglane. Kostja on kaasomandi lõpetamise kohta esitatud väidetes ka vastuoluline, kui ühelt poolt vastuhageb asja panemist avalikule enampakkumisele, kuid samas tõlgendab 21.08.2012 lihtkirjalikku kokkulepet kui AÕS § 77 lõike 1 kohast kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Kui tõlgendada kokkulepet kaasomandi lõpetamise kokkuleppena, siis kokkulepitud viisi (asja ainuomandi jäämist hagejale) maakohus kohaldaski. Kolleegium märgib, et maakohus asus mõneti vastuoluliselt seisukohale, et 21.08.2012 kokkuleppes piirasid pooled kaasomandi lõpetamist võimalike viiside osas, kuid et tegemist ei ole siiski määrava tähtsusega asjaoluga. Kolleegium selgitab, et kui tegemist oleks AÕS § 76 lõike 2 kohase kehtiva piiranguga, tuleks seda kaasomandi lõpetamisel kindlasti arvestada. Küll aga ei oma see praeguses asjas tähtsust, sest maakohus kohaldaski nimelt seda viisi, milline oli kajastatud kokkuleppes. Kolleegium märgib, et praeguses asjas ei muuda kostja seisukohalt kaasomandi lõpetamist ebaõiglaseks mitte lõpetamise viis, sest maakohus arvestas kostjale tasumisele kuuluva hüvitise suuruse hageja esiletoodud hinnast, mis ületab kinnistu turuväärtust (võrdle hageja esitatud asjatundja arvamus 1 100 000 eurot (t I kd lk 23-30) vs kohtueksperdi arvamus 968 000 eurot (t II kd lk 132-157)). Küll aga tekitab kostjale raha maksmise kohustuse asjaolu, et samas hagiavalduses esitas hageja laenulepingust tuleneva nõude. Erinevate nõuete ühes hagiavalduses esitamine on hageja õigus (

§ 370lõige 1).

Vastastikuste rahaliste nõuete tasaarvestamise kohustus tuleneb kohtule

§ 445lõike 1 teisest lausest sõltumata sellest, kas pooled vastava taotluse esitavad.

Kolleegium märgib lisaks, et praeguses asjas ei kata kinnistu turuväärtusest 1/2 ära selle soetamiseks antud laenusummat mh põhjusel, et müügilepingu sõlmimisel sisaldas ½ soetusmaksumusest mitte ainult ½ kinnistu väärtusest, vaid ka ½ elamus asunud vallasvara väärtusest. Notariaalse lepingu (t I kd lk 7-10) punktist 3.1 nähtuvalt moodustas kaasneva vallasvara hind ostuhinnast 2 080 000 eurost 480 000 eurot. Seega oli ainult kinnistu ostuhinnaks 1 600 000 eurot. Seega on küll praeguses asjas tõendatud mh kohtueksperdi 21 2-19-2833 arvamusega, et konkreetse kinnistu turuväärtus on võrreldes ostmise ajaga langenud, kuid langus ei ole siiski olnud poole võrra nagu on väljendanud kostja. Kaasnenud vallasvara kui kaasomandi jagamist kumbki pool praeguses tsiviilasjas ei taotlenud. 115. Menetluskulude jaotuse osas nõustub kolleegium osaliselt vastuapellatsioonkaebuse väidetega. Maakohus lähtus vaidluse sisulisel lahendamisel asjakohaselt sellest, et hageja oli hagiavalduses esitanud kaks erinevat nõuet: laenulepingu alusel tuvastusnõude (alternatiivselt laenusumma väljanõudmise nõude) ja kaasomandi lõpetamise nõude. Asja sisulise lahendamise tulemusena rahuldas maakohus mõlemad hageja nõuded. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamisel oli kehtiva kohtupraktikaga kooskõlas jätta menetluskulude kummagi poole enda kanda ja seda sõltumata sellest, kumma kaasomaniku hagetavat viisi pidas kohus õiglaseks kohaldada (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-10). Küll aga tuleb nõustuda hagejaga, et maakohus jättis tähelepanuta, et olulise osa maakohtu menetluse mahust moodustas vaidlus laenunõude üle, mille maakohus rahuldas täies ulatuses. Kuigi laen oli võetud kaasomandi, mida pooled lõpetasid, osa omandamiseks, oli siiski tegemist iseseisva vaidlusega. Tsiviilasja materjalide alusel on kolleegium seisukohal, et hinnanguliselt moodustas laenusuhtel põhinev vaidlus maakohtu menetlusest 50%. Seega tuleb

§ 163

lõike 1 alusel jätta maakohtumenetlusega seotud kostja kulud täies ulatuses tema enda kanda, hageja kuludest tuleb kostjal hüvitada 50%. 116.

§ 442

lõike 5 ja § 445 lõike 2 koosmõjus tuleb kohtul asja sisuliselt lahendades lahendada otsuse resolutsiooniga mh rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt tagas maakohus hagi 01.03.2019 määrusega (t I kd lk 46-47), keelates kostjal käsutada enda mõttelist osa kinnistust. Tallinna Ringkonnakohus jättis määruse 01.06.2019 muutmata. Maakohtu otsuse resolutsioon otsustust hagi tagamise abinõu kohta ei sisalda. Ringkonnakohus kõrvaldab puuduse ja täiendab maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega jätta hagi tagamine jõusse otsuse täitmist tagava abinõuna. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 117. Eelnevalt asus kohus seisukohale, et kostja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja hageja vastuapellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Arvestades kaebuste oluliselt erinevat mahtu, on kolleegium seisukohal, et apellatsioonkaebuse menetlemine moodustas apellatsioonimenetlusest 80% ja vastuapellatsioonkaebuse menetlemine 20%. Seega jäävad

§ 171

lõike 1 ja § 163 lõike 1 koosmõjus kostja apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda ja tal tuleb hüvitada hageja apellatsioonimenetluse kuludest 80%. 118. Kuna maakohus ei määranud hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid rahaliselt kindlaks, ei tee seda ka ringkonnakohus (

§ 174lõige 4).

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale praeguse otsuse jõustumist. 119. Apellant oli riigilõivu tasumisest vabastatud ringkonnakohtu 09.07.2021 määruse alusel. Kuna kohtule ei ole teada, et apellandi varaline olukord oleks menetluse kestel paranenud, vabastab kolleegium ta

§ 190lõike 7 alusel riigilõivu tasumisest riigituludesse.

(allkirjastatud digitaalselt) 22