← Eesti

2-19-43/43

Obsah (18)§ 172§ 663§ 171§ 701§ 692§ 613§ 5§ 290§ 293§ 229§ 370§ 4§ 662§ 7§ 477§ 198§ 614§ 173

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-19-43 Määruse kuupäev Tartu, 20. juuni 2022 Kohtukoosseis Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Kalev Saare ja Tambet Tampuu Kohtuasi OÜ Fores

) § 3 lg 1 kohaselt pöörduda kohtusse vaid enda õiguste kaitseks, st ta saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa jagamiseks. 3.

  1. Kui korteriomanikke kohustatakse korteriomanike kokkuleppe (sh erikasutusõiguse) tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi andma, on sellel tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg-s 5 sätestatud toime, st nõude rahuldamisel tekib kõikide korteriomanike vaheline KrtS §-s 13 sätestatud korteriomanike kokkulepe (või ka KrtS § 14 lg-s 1 sätestatud erikasutusõiguse kokkulepe). Seega juhul, kui kõik korteriomanikud ei ole kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõigus(t)e kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv korteriomanik nõuda teistelt korteriomanikelt vastavate tahteavalduste andmist. Tulenevalt KrtS § 13 lg-st 2 kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ja muutmiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. 3.
  2. Puudutatud isikud väitsid, et iga korteriomandi juurde juba kuulub tava alusel väljakujunenud jaotuse kohaselt keldriboks, mis kannab korterinumbrit ning millele on korteriomanikel takistamatu ligipääs. Avalduse rahuldamine tähendab nelja olemasoleva boksi kaotamist, mis ei ole nende kasutajate huvidega kooskõlas. Need väited on tõendatud
  3. aprilli 2019 vastusele lisatud fototabeliga, kust nähtub, et keldris asub mitmeid panipaiku, sh korterile nr 4 kuuluv panipaik. Ka avaldaja esitatud 4

(12)2-19-43 kortermaja keldrikorruse plaan kinnitab seda asjaolu – plaanilt nähtub panipaikade olemasolu (nimetatud kui „kuurid“). Eeltoodu kinnitab ka puudutatud isikute teist vastuväidet, et avalduse rahuldamise korral jääks vähemalt kolm korteriomanikku (eeldusel et avaldaja enda praegune panipaik asub plaanil punasega märgitud nr „4“ mõjualas) oma panipaikadest ilma. Avaldaja ei ole eitanud panipaikade olemasolu, vaid üksnes väitnud, et temale teadaolev info on puudulik, kuna temaga ei jagata seda. 3.
  1. Kokkuvõtteks leidis maakohus, et avaldaja ei ole suutnud tõendada, et olemasolev olukord keldrikorrusel oleks kuidagi vastuolus hea usu põhimõttega ning vajaks mingil põhjusel muutmist. Seevastu on puudutatud isikud suutnud tõendada, et avaldaja taotletav muudatus kahjustaks ülemäära vähemalt kolme korteriomaniku huve. Seetõttu jättis maakohus avalduse rahuldamata. 3.
  2. Maakohus leidis, et olukorras, kus menetlus toimus avaldaja huvides ning avaldus jäi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta

§ 172lg 2 alusel avaldaja kanda.

Kohus pidas puudutatud isikute taotletud menetluskulusid täies ulatuses põhjendatuks ja mõistis avaldajalt välja puudutatud isikute õigusabikulude katteks 576 eurot. Kuivõrd puudutatud isikute eest on menetluskulud tasunud korteriühistu, tuleb menetluskulud hüvitada korteriühistule.

  1. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uus määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada ning jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda.
  2. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

  1. Tallinna Ringkonnakohus jättis
  2. jaanuari
  3. a määrusega avaldaja määruskaebuse rahuldamata ning maakohtu määruse muutmata. Määruskaebuse läbivaatamisega seotud menetluskulud jäid avaldaja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu määruse põhjendustega ning

§-le 659 ja § 654 lg-le 6 tuginedes ei korranud neid. 6.

  1. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et avalduses taotletud viisil erikasutusõiguse määramine avaldajale ei ole põhjendatud. Maakohus järeldas asjas esitatud tõendite põhjal õigesti, et avalduse rahuldamisel jääks vähemalt kolm korteriomanikku ilma oma panipaikadest (eeldusel et avaldaja enda praegune panipaik asub plaanil punasega märgitud nr „4“ mõjualas). Ringkonnakohus nõustus, et asjas esitatud tõendid muudavad eluliselt usutavaks puudutatud isikute väited, et iga korteriomandi juurde kuulub tava alusel väljakujunenud jaotuse kohaselt keldriboks, mis kannab korterinumbrit ning millele on korteriomanikel takistamatu ligipääs. Avaldaja ei ole ka selgelt väitnud, et plaanil märgitud panipaigad puuduvad, vaid üksnes rõhutanud, et temal puudub neile ligipääs. Määruskaebuse väite kohta, et puudutatud isikute esitatud fotodelt nähtub vaid kuus keldriboksi, kuid majas on 10 korterit, on puudutatud isikud vastuses kaebusele selgitanud, et avaldaja
  2. veebruaril 2019 esitatud plaanil on tähistega 7k–16k märgitud keldriboksid (kokku 10) ning fotodega soovisid puudutatud isikud kohtule visualiseerida keldri olukorda ja tõendada korteri nr 4 panipaiga olemasolu. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus õigesti, avaldaja ei suutnud tõendada, et olemasolev olukord keldrikorrusel oleks kuidagi vastuolus hea usu põhimõttega ning vajaks mingil põhjusel muutmist. Samas on puudutatud isikud tõendanud, et avaldaja taotletav muudatus kahjustaks ülemäära vähemalt kolme korteriomaniku huve. Seega ei vastanud avaldus KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimustele. 5

(12)2-19-43 6.
  1. Määruskaebuses leidis avaldaja, et juhul, kui avalduse täies mahus rahuldamine kahjustab kedagi, oleks kohus saanud avalduse rahuldada osaliselt keldriboksi osas, mille kohta puudutatud isikud väidavad, et see on niigi avaldaja kasutuses. Ringkonnakohus märkis, et sellist alternatiivset taotlust avaldaja maakohtule ei esitanud, mistõttu puudus kohtul alus sellist lahendust kaaluda. Lisaks ei oleks avaldus ka alternatiivse taotluse osas ringkonnakohtu arvates põhjendatud. Asja materjalidest nähtuvalt ei vaidle menetlusosalised selle üle, et avaldajal on õigus kasutada keldriboksi nr
  2. Maakohus tuvastas, et kõnealuses kortermajas kuulub iga korteriomandi juurde tava alusel väljakujunenud jaotuse kohaselt keldriboks, mis kannab vastava korteri numbrit. Puudutatud isikud on lisaks kinnitanud, et nad ei ole kunagi vaidlustanud korteriomandi nr 4 omaniku õigust kasutada nr-ga 4 tähistatud keldriboksi. Seega on vastava keldriboksi kasutamise õigus avaldajal juba väljakujunenud tava alusel olemas, mistõttu ei ole erikasutusõiguse määramine põhjendatud. 6.
  3. Ringkonnakohtule arusaadavalt seisneb avaldaja tegelik probleem keldriboksile ligipääsu (võtmete) puudumises, mille kohta pidas ringkonnakohus vajalikuks asjaolusid täpsustada. Avaldaja on menetluses läbivalt väitnud, et talle ei ole senini võimaldatud juurdepääsu keldrikorrusele. Puudutatud isikud on menetluses läbivalt olnud seisukohal, et avaldajale kuuluv korter on välja üüritud ning üürnikul on alati olnud ligipääs (võti) keldrikorrusele ja seal asuvale boksile nr
  4. Kuivõrd avaldaja ei olnud menetluses nende väidete kohta seisukohta avaldanud, palus ringkonnakohus avaldajal täpsustada, kas talle kuuluv korteriomand on välja üüritud ning juhul kui on, siis kas avaldaja üürnikul on ligipääs keldrikorrusele ja keldriboksile nr 4, sh kas avaldaja on pöördunud üürniku poole vastava teabe saamiseks. Avaldaja kinnitas vastuses ringkonnakohtule, et talle kuuluv korteriomand on välja üüritud (sh esitas üürilepingu) ning temal ega üürnikel ei ole juurdepääsu keldrikorrusele ega ühelegi keldriboksile. Puudutatud isikud selgitasid sellele vastuseks järgmist: kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on avaldaja kõnealuse korteriomandi omanik alates
  5. aastast ning neile teadaolevalt on korter ka sellest ajast välja üüritud; kõikidel korteriomanikel on olnud keldrikorruse ja -boksi võtmed, puudutatud isikutele ei ole teada, kas ja kuidas on avaldaja korraldanud keldrivõtmete üleandmise üürnikult üürnikule või võtmete tagasisaamise üürnike vahetumise korral; asjaolu, et avaldaja varasem üürnik M. Karu kasutas korteri juurde kuuluvat keldriboksi nr 4 ja hoiustas seal oma vara, kinnitab seisukohale lisatud kirjavahetus. Puudutatud isikud kinnitavad, et avaldaja või avaldaja üürnikud ei ole pöördunud puudutatud isikute poole keldrisse mittepääsemise murega ega palunud uut keldrivõtit (sh võtit koopia tegemiseks). 6.
  6. Ringkonnakohus märkis, et kui avaldaja tegelik probleem seisneb tema korteriomandi juurde tava alusel kuuluvale keldriboksile nr 4 ligipääsu puudumises, on erikasutusõiguse määramise avaldus mittekohane õiguskaitsevahend. Isegi kui kohus määraks avaldajale erikasutusõiguse keldriboksi nr 4 osas, ei lahendaks see avaldaja juurdepääsuprobleemi. Ringkonnakohus leidis, et keldriboksile juurdepääsu saamiseks tuleks avaldajal korteriomanikuna või oma üürnike vahendusel esmalt pöörduda korteriühistu poole uue keldrivõtme saamiseks või võtme laenamiseks sellest koopia tegemiseks ning juhul, kui korteriühistu seda ei võimalda, saab avaldaja vastava valduse kaitse nõudega kohtusse pöörduda. Praegusel juhul on puudutatud isikud esile toonud, et avaldaja ei ole puudutatud isikute (sh korteriühistu) poole uue võtme saamiseks pöördunud, ning vastupidist ei ole väitnud ega tõendanud ka avaldaja. 6.
  7. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäid määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud

§ 171lg 1 alusel avaldaja kanda.

Ringkonnakohus mõistis avaldajalt puudutatud isikute I–VIII ja X kasuks välja menetluskulud määruskaebemenetluses 525 eurot. Puudutatud isikud on märkinud, et nende eest on menetluskulud tasunud korteriühistu (puudutatud isik X), mistõttu tuleb menetluskulu hüvitada korteriühistule. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6

(12)2-19-43
  1. Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kohtute määrused tühistada ning teha uus määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada ning jätta kõik menetluskulud puudutatud isikute kanda. 7.
  2. Avaldaja leiab, ringkonnakohtu järeldus, et korteriomanikel on välja kujunenud keldribokside kasutuskord, on vale ning vastuolus maakohtu tuvastatuga. Sellise tava olemasolu vastu räägib ka see, et
  3. detsembril 2018 kinnitas korteriühistu toonane juhatuse liige H. Kaasik, et kelder on vaid tema ja korteri nr 1 omaniku ainukasutuses. Ka pärast seda, kui avaldaja kohtusse pöördus, arutati
  4. veebruaril 2019 korteriomanike üldkoosolekul keldrikorruse kasutust, kuid mingeid otsuseid vastu ei võetud. Kui kasutuskord oleks juba olemas, ei oleks olnud mingit vajadust seda üldkoosolekul arutada. Samuti on ringkonnakohus eiranud asjaolu, et isegi kui keldri kohta oleks mingi taval põhinev varasem kasutuskord, ei kehtiks see avaldaja suhtes. Riigikohus on
  5. detsembril 2021 tsiviilasjas nr 2-19-5506 tehtud määruse punktis 17 öelnud, et kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st enne
  6. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord, ja selle kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavate registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. 7.
  7. Avaldaja nõue saada endale keldriboksi kasutamise õigus ei kahjusta ühegi korteriomaniku huve. Kuna keldri kasutamise kohta puudub kasutuskord, on avaldajal õigus nõuda keldri kasutamise õigust. Vastava nõude õiguslik alus oli kuni
  8. jaanuarini
  9. a asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ning pärast KrtS-i kehtestamist KrtS § 14 lg
  10. Olukord, kus avaldajal ei ole ühegi keldriboksi kasutamise õigust, on hea usu põhimõttega vastuolus ning see on vastava nõude esitamise peamiseks eelduseks. Kohtud oleksid pidanud avaldaja nõude lahendamisel lähtuma Riigikohtu kujundatud põhimõtetest kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise asjades. Kohtud oleks pidanud arvestama mh hea usu ja mõistlikkuse põhimõtte, kõigi kaasomanike/korteriomanike huvide ja nende omavaheliste suhetega, olemata samal ajal avaldaja nõudega seotud. See omakorda tähendab, et kui kohtu arvates nõudis avaldaja enda kasutusse liiga suurt osa keldrist või osa, mille avaldaja kasutusse andmine kahjustab kohtu arvates ülemäära teisi korteriomanikke, oleks kohus pidanud välja selgitama, milline osa keldrist oleks mõistlik jätta avaldaja kasutusse, ning rahuldama avaldaja nõude vastavas ulatuses. Puudutatud isikud on ka
  11. detsembril
  12. a esitatud seisukohas lõpuks nõustunud, et avaldajalgi on õigus kasutada üht keldriboksi. Olukorras, kus avaldaja taotleb keldriboksi kasutamise õigust ning puudutatud isikud viimaks ringkonnakohtu menetluse lõpuks on nõus, et avaldajal on õigus see kasutusõigus saada, oleks ringkonnakohus pidanud avaldaja nõude rahuldama. Ringkonnakohus seda siiski ei teinud. 7.
  13. Ringkonnakohus on eksitavalt lihtsustanud, et avaldaja tegelik probleem seisneb hoopis keldriboksile ligipääsu puudumises. Avaldaja märgib, et tema esmane probleem seisneb siiski selles, et tal ei ole õigust keldrit kasutada, sest puudub kasutuskord, kogu keldri on enda kinnitusel hõivanud H. Kaasik ning KÜ üldkoosolek ei soovi keldri kasutuskorda kindlaks määrata, sest neil on enda arvates olulisemaidki muresid. Selleks, et avaldaja saaks nõuda keldrile juurdepääsu, peab ta esmalt saama keldri kasutamise õiguse. Täpselt seda ongi ta praeguses menetluses taotlenud. Avaldajal ei ole siiani keldri kasutamise õigust ega võimalust. Mõistlikult ei saa väita, et selline olukord, kus üks korteriomanik on keldri kasutamise õigusest ilma jäetud, oleks hea usu põhimõttega kooskõlas KrtS § 9 lg 2 p 1 mõistes. Vastupidi, olukord, kus üks korteriomanik on pandud teistega 7
(12)2-19-43 võrreldes ebavõrdsesse seisu ning tal puudub õigus kasutada osa ühisest keldrist, on klassikaline hea usu põhimõtte vastane olukord, mida peab KrtS § 9 lg 2 alusel muutma eeldusel, et see ei kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku huve. 7.
  1. Kohtumenetluses ei ole ka välja selgitatud, kes on need konkreetsed inimesed, keda avalduse rahuldamine võiks kahjustada. Ükski puudutatud isik ei ole väitnud, et avalduse rahuldamine kahjustaks just teda. Avaldaja ei ole avaldanud tahet võtta ära teistelt korteriomanikelt ligipääs nende kaasomandi osadele, vaid ta on soovinud, et ka temal oleks ühe keldriboksi kasutamise õigus. 7.
  2. Ringkonnakohus käsitles määruse punktis 44 üllatuslikult väidetavalt puudutatud isikute
  3. detsembri
  4. a seisukohale lisatud kirjavahetust, millest kohus järeldas, et avaldaja varasem üürnik M. Karu kasutas korteri juurde kuuluvat keldriboksi nr 4 ja hoiustas seal oma vara. Avaldaja sai sellise kirjavahetuse olemasolust esimest korda teada ringkonnakohtu määrusest. Puudutatud isikute seisukohta ja sellele lisatud tõendit avaldajale seisukoha avaldamiseks ei edastatud, hoolimata sellest, et ringkonnakohus on oma lahendi rajanud paljuski just sellele seisukohale. Sellega on ringkonnakohus rikkunud

§-s 7 sätestatud poolte võrdse kohtlemise kohustust. 7.

  1. Muu hulgas tuleb avaldajale üllatusena, et tema varasemal üürnikul on võimaldatud kasutada keldriboksi nr
  2. Sellist juurdepääsu ei ole üürnikule andnud avaldaja ning avaldaja ei olekski saanud seda teha, sest tal endal juurdepääsu ei ole ega ole kunagi ka olnud. Ringkonnakohus ei ole selgitanud, millisel õiguslikul alusel tuleb M. Karu juurdepääs keldriboksile
  3. a aprillis omistada avaldajale.
  4. Puudutatud isikud vaidlevad määruskaebusele vastu ning paluvad selle jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  5. Kolleegium leiab, et nii ringkonna- kui ka maakohtu määrus tuleb

§ 701

lg 3 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu (

§ 692

lg 1 p-d 1 ja 2 ning § 695) ning saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.

  1. Avalduse kohaselt soovis avaldaja korteriomanikuna nõuda teistelt korteriomanikelt vajalikke tahteavaldusi korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, mille kohaselt antakse avaldajale erikasutusõigus maja keldris asuvale pinnale, mis on avaldaja esitatud plaanil märgitud numbriga
  3. Kolleegium on varem selgitanud, et korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt KrtS § 9 lg 2 alusel (vt Riigikohtu
  4. aprilli
  5. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 11). Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Eeltoodust tulenevalt selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, st olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu 8

(12)2-19-43 põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (vt nt Riigikohtu
  1. detsembri
  2. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15). Arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt ka Riigikohtu
  3. aprilli
  4. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 10), siis on kolleegiumi arvates asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt Riigikohtu
  5. veebruari
  6. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10, p 12).
  7. Erikasutusõiguse määramise avalduse lahendab kohus hagita menetluses (

§ 613lg 1 p 1).

Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel. Kohtu asjaolude selgitamise ja tõendite kogumise kohustust hagita asjades on sätestatud

§ 5lg-s 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7. Praegusel juhul leidis maakohus, et Krt

S § 9 lg 2 p 1 tähenduses lasus olemasoleva olukorra hea usu põhimõttega vastuolu tõendamise koormis avaldajal, ega rakendanud ise muid meetmeid selliste tõendite kogumiseks. Olukorras, kus avaldaja väidab, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, ning puudutatud isikud väidavad vastupidist, peab kohus, tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimispõhimõttest (

§ 5

lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7) vajaduse korral rakendama lisameetmeid, et selgitada välja tegelik objektiivne olukord ning millised on sellest tulenevad võimalused erikasutusõiguse määramiseks. Üldjuhul nõuab see kohtult tõendite kogumist omal algatusel. Erikasutusõiguse määramise menetluse olemusest tulenevalt on kohtul mõistlik sellises olukorras korraldada nt vaatlus (

§ 290

). Samuti võib kohus teha avaldajale ettepaneku esitada korteriomandi kaasomandi hulka kuuluva pinna mõõtkavaline plaan või tellida see omal algatusel asjatundja arvamusena (vt

§ 293lg 1) ja selgitada välja, kes ja kuidas seda pinda tegelikult kasutab.

Kuna tegemist on hagita menetlusega, siis saab kohus tõendamiseks kasutada ka muid tõendusvahendeid, muu hulgas menetlusosalise seletust, mis ei ole antud vande all (vt

§ 229lg 2 teine lause).

Seega on maakohus menetlusõiguse norme rikkudes jätnud välja selgitama asja lahendamiseks tähtsad asjaolud ning ringkonnakohus on jätnud sellise rikkumise tähelepanuta. Seetõttu tuleb kohtute määrused tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. 13. Maakohus tuvastas, et iga korteriomandi juurde juba kuulub tava alusel väljakujunenud jaotuse kohaselt keldriboks, mis kannab korterinumbrit ning millele on korteriomanikel takistamatu ligipääs (vt maakohtu määruse p 25). Sellest lähtuvalt on maakohus jätnud erikasutusõiguse määramise avalduse rahuldamata põhjendusel, et avaldajale erikasutusõiguse määramiseks puudub vajadus, kuivõrd keldris asub keldriboks, mida avaldaja saab kasutada. Ringkonnakohus on maakohtuga nõustunud, leides, et avaldaja tegelik probleem seisneb keldriboksile ligipääsu (võtmete) puudumises (vt ringkonnakohtu määruse p 44). Kolleegium kohtute eeltoodud järeldustega ei nõustu. 9

(12)2-19-43 Kolleegium selgitab, et KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud eeldust – olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega – tuleb hinnata avaldusele esitatud vastuväitest lähtuvalt. Kui üks korteriomanik soovib saada erikasutusõigust ning teine korteriomanik vaidleb sellele vastu, peab kohus hindama, kas selline vastuvaidlemine on heauskne. See tähendab, et kui teise korteriomaniku vastuväited ei ole heauksed, siis võibki olla tegemist KrtS § 9 lg 2 p-s 1 sätestatud juhtumiga, mille kohaselt tuleks avaldus erikasutusõiguse saamiseks rahuldada. Kolleegiumi arvates võib sellise olukorraga, kus korteriomaniku vastuvaidlemine erikasutusõiguse määramisele ei pruugi olla heauskne, olla tegemist nt siis, kui vastuväite esitanud korteriomanikul on ka endal võimalik avaldusega sarnast erikasutusõigust taotleda ja avaldaja on sellega nõus. Seejuures erikasutusõiguse määramist ei takista iseenesest asjaolu, et teised korteriomanikud ei soovi erikasutusõigust saada. Hea usu põhimõttega võib olla vastuolus või teiste korteriomanike huve ülemäära kahjustav aga näiteks see, kui erikasutusõigust taotlev korteriomanik ei kohustuks sellega teistele korteriomanikele midagi vastu andma olukorras, kus teistel korteriomanikel puudub võimalus neile kuuluvale kaasomandi mõttelisele osale vastavat erikasutusõigust saada. Kolleegium jääb varasema seisukoha juurde, et selliseks n-ö vastutasuks võibki olla erikasutusõigust taotleva korteriomaniku teistele korteriomanikele nõusoleku andmine kokkuleppe sõlmimiseks, millega saaksid kõik korteriomanikud endale erikasutusõigused (vt Riigikohtu
  1. detsembri
  2. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15).
  3. Ka praegusel juhul ei ole välistatud, et teiste korteriomanike vastuvaidlemine avaldusele võib olla pahauskne. Avaldaja on esialgu esitanud avalduse erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele, ehkki see ei ole õiguslikult võimalik (vt Riigikohtu
  4. detsembri
  5. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 14). Avaldaja sellisest avaldusest võib eeldada, et avaldaja on ühtlasi nõus andma nõusoleku teistele korteriomanikele keldri pinna kohta erikasutusõiguste määramiseks, kui keegi peaks soovima seda tulevikus taotleda. Seega ei oleks erikasutusõiguse määramine praegusel juhul teistele korteriomanikele n-ö vastutasuta.
  6. Kolleegium ei nõustu ka kohtute järeldusega, et erikasutusõiguse määramise võimatus taotletud viisil toob tingimatult kaasa avalduse rahuldamata jätmise. Nimelt põhjendas maakohus avalduse rahuldamata jätmist ka sellega, et avaldaja taotletav muudatus kahjustaks KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes ülemäära vähemalt kolme korteriomaniku huve (vt maakohtu määruse p 25). Olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest (vt käesoleva määruse p 12) välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Mh võib kohus pakkuda avaldajale välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul kui avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, siis peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena kõne alla (vt

§ 370lg 2 ja § 442 lg 8 viies lause).

Kohus peab eelnimetatut menetlusosalistele selgitama ning võimaldama neil esitada selle kohta seisukoha. Mh võib kohus pakkuda menetlusosalistele välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul, kui kõik menetlusosalised on mingi alternatiivse erikasutusõigusega nõus, siis on

§ 4

lg-st 3 tulenevalt mõistlik kohtul teha menetlusosalistele ettepanek asi lahendada kompromissiga (vt Riigikohtu

  1. detsembri
  2. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15). Kui aga üksnes avaldaja soovib erikasutusõigust ja on esitanud oma nõude alternatiivselt (sh kui ta on alternatiivselt nõus mõne kohtu pakutud võimalusega), siis saaks kohus juhul, kui ta ei rahulda avaldaja esimese alternatiivina nimetatud nõuet, kaaluda võimalust rahuldada alternatiivne nõue. 10

(12)2-19-43 Kolleegiumi hinnangul võib avaldaja väitest, et ta ei ole keldrikorrusel välja kujunenud tavast teadlik, järeldada, et korteriomanikud võivad olla enne KrtS-i jõustumist (st enne
  1. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi (keldrikorruse) kasutuskord. Kuna selle väidetava kokkuleppe kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavate registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, siis ei saa see kokkulepe kehtida kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes (vt ka Riigikohtu
  2. detsembri
  3. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 17). Asja materjalidest nähtuvalt võib avaldaja olla just selline korteriomaniku eriõigusjärglane, kelle suhtes varasem keldrikorruse kasutuskord ei kehti. Olukorras, kus maakohus oli sellise kasutuskorra kokkuleppe tuvastanud, ei ole kolleegiumi hinnangul hea usu põhimõttega vastuolus või teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav see, kui korteriomaniku eriõigusjärglane soovib kokkuleppega tema õiguseellase ainuvaldusse ja -kasutusse antud kaasomandi hulka kuuluvale pinnale erikasutusõigust ja selle kandmist kinnistusraamatusse.
  4. Asjaolul, kas avaldajal on juurdepääs puudutatud isikute väidetud keldriboksile või mitte, ei ole KrtS § 14 kohaldamise seisukohalt tähtsust. Kohtud on lähtunud ekslikult sellest, et erikasutusõiguse määramise eelduseks on kasutuskorra kokkuleppe puudumine. Seetõttu on ebaõige ka ringkonnakohtu seisukoht, et avaldaja on valinud mittekohase õiguskaitsevahendi.
  5. Vastuseks avaldaja määruskaebuse väitele, et ringkonnakohus rikkus

§-s 7 sätestatud poolte võrdse kohtlemise kohustust, märgib kolleegium järgmist.

§ 662

lg-st 3 tuleneb õigus esitada määruskaebuse põhjendamiseks uusi asjaolusid ja tõendeid. Poolte võrdse kohtlemise põhimõttest (

§ 7

) tulenevalt peavad uusi asjaolusid ja tõendeid määruskaebuse menetluses saama esitada ka teised menetlusosalised. Samas tuleb aga arvestada

§ 477

lg-s 1, § 478 lg-s 1, § 463 lg-s 2 ja § 436 lg-tes 3 ja 4 sätestatuga, mille kohaselt võib kohus hagita menetluses tugineda lahendit tehes üksnes tõenditele, mida menetlusosalistel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli menetlusosalistel võimalik oma arvamust avaldada, ega või lahendit tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kolleegium on korduvalt rõhutanud, et kohtu õiguslik hinnang ei tohi tulla menetlusosalistele üllatuslikult (vt nt Riigikohtu

  1. novembri
  2. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-6354/52, p 11). Asja materjalide kohaselt määras ringkonnakohus
  3. novembril 2021 saadetud kirjas avaldajale tähtaja seisukoha esitamiseks hiljemalt
  4. detsembriks 2021 ning puudutatud isikutele omakorda tähtaja
  5. detsembriks 2021 sellele vastamiseks. Puudutatud isikute
  6. detsembri 2021 seisukohast nähtuvalt esitasid nad lisatõendi (avaldaja varasema üürniku kinnitus) vastuseks avaldaja
  7. detsembri 2021 seisukohas esitatud väitele, et avaldajal endal ega ka tema üürnikel ei ole keldriboksile ligipääsu. Kohtute infosüsteemist nähtuvalt on puudutatud isikute seisukoht koos lisaga tehtud avaldajale ja tema lepingulisele esindajale e-toimikus nähtavaks selle esitamisest alates, s.o
  8. detsembrist 2021, kuid eraldi seda neile seisukoha avaldamiseks kätte toimetatud ei ole. Seega nõustub kolleegium avaldajaga, et ringkonnakohus rikkus menetlusõiguse normi, kui ei võimaldanud avaldajal puudutatud isikute esitatud lisatõendi kohta arvamust avaldada. Ehkki kohtute määrused tühistatakse ja asi saadetakse tagasi maakohtule uueks arutamiseks sellest sõltumatult, ei pruugiks kõnealune rikkumine üksi kolleegiumi hinnangul sama tagajärge kaasa tuua, kuivõrd küsimus, kas avaldajal oli juurdepääs puudutatud isikute väidetud keldriboksile, ei oma asja lahendamise jaoks tähtsust (vt käesoleva määruse p 16).
  9. Kolleegium märgib, et maakohus on kohtumenetlusse ebaõigesti kaasanud korteriühistu. Erikasutusõiguse saamise asjades ei vasta korteriühistu puudutatud isiku mõistele

§ 198lg 1 p 2 mõttes, sest erikasutusõiguse seadmine ei riiva korteriühistu õigusi ega puuduta tema huve. 11

(12)2-19-43

§ 614

lg 1 ei tähenda seda, et korteriühistu on igat liiki korteriomandiga seotud vaidlustes menetlusosaliseks, mistõttu kohus kaasas tema valesti menetlusse. Erikasutusõiguse vaidluses on menetlusosalisteks ainult avaldaja ja kõik teised korteriomanikud, sh need, kes avaldusele vastu ei vaidle. Viimased tuleb puudutatud isikutena kohtumenetlusse kaasata selle tõttu, et kohus saaks veenduda nende nõusolekus avaldaja avaldusega ja selgitada välja nende seisukohad avaldusele esitatud vastuavalduse või teise korteriomaniku esitatud erikasutusõiguse saamise avalduse kohta. 19. Eeltoodut arvestades tuleb maa- ja ringkonnakohtu lahendid tühistada ja saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul lahendada tsiviilasi eespool kirjeldatud põhimõtteid arvestades. 20. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb

§ 173lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt) 12

(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.