Obsah (5)

§ 218§ 221§ 222§ 115§ 227

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Kristi Rickberg Otsuse tegemise aeg ja koht 18. oktoober 2021, Tallinnas, Tallinna Kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-16987

§ 218lg 1).

Hageja on tõendanud, et kostja oli puudusest (hoone puudulik soojapidavus teadlik juba 2012 aastal ning oli olemas müügilepingu sõlmimise hetkel. Hageja on tõendanud, et kostja oli puudusest teadlik enne müügilepingu sõlmimist. Hageja ei teadnud ega pidanud teadma lepingu sõlmimise ajal puudustest (

§ 218lg 4).

Pooled ei ole sõlminud kostja kui müüja vastutust piiravat kokkulepet (

§ 221lg 2).

10. Hageja on seisukohal, et isegi, kui hageja elamu puudustest õigel ajal ei teatanud, vastutab kostja müüjana kinnistu puuduste eest, kuna ta teadis puudustest, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2).

Hageja sai varjatud puudustest teada alles siis, kui pöördus Soojuspilt OÜ termouuringu teostamiseks so 15.09.

1. Hageja palub rahuldada hagi ning mõista välja kostjalt 35 033,46 eurot hageja kasuks. Kostja vastuväited hagile
2. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Kostja esitab hagis esitatud nõuetele aegumise vastuväite. Riigikohtu lahendi 3-2-1-49-17 punkti 27 kohaselt aeguvad müügilepingust tulenevad ostja kulutuste (

§ 222

lg 5) ja kahju hüvitamise (

§ 115

lg 1) nõuded tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 ja

§ 227esimese lause järgi kolme aasta jooksul asja üleandmisest.

02.12.2016 notariaalse lepingu punkti 5.1 3 järgi leppisid pooled kokku xxx aiamaja otsese valduse üleandmises hiljemalt

1. detsembril
2. Kostja andiski aiamaja otsese valduse hagejale lõplikult üle
3. detsembril
4. Seega aegus hageja nõue kostja vastu
5. detsembril
6. Hagi esitati kohtule alles
7. novembril
9. AS Kaanon Kinnisvara 22.12.2011 koostatud eksperthinnangu kohaselt asus xxx hinnangu koostamise ajal elamu, milles oli tsentraalne külmaveevarustus, lokaalne soojaveevarustus ja elektriboiler, lokaalne kanalisatsioon. Elamul selle hinnangu koostamise aja seisuga oli kaks kaminat, kaks õhk- soojuspumpa, elektriradiaatorid ja sanitaarruumis elektriline põrandaküte. Elamus oli elekter. Tegemist oli kahekorruselise segakonstruktsiooniga elamuga. Esimesel korrusel oli elutuba-köök, tuba, esik, WCpesuruum, puhkeruum, leiliruum ja garaaž. Teisel korrusel oli kaks magamistuba, garderoob ja trepihall. Elamul olid põrandad, seinad ja lagi. Elamu siseviimistlus oli hinnangu kohaselt heas korras, remondivajadus puudus. 06.01.2012 notariaallepingus, mil kostja ostjana xxx aiamaja endistelt omanikelt V ja N R ostis, on kirjas, et kinnistul oli 06.01.2012 seisuga olemas aiamaja, väljastati ehitusluba ehitise laiendamiseks. Peale selles oli 06.01.2012 notariaallepingu punktis 1.2.6 kirjas, et kooskõlas ehitusprojektiga on aiamaja laiendusena 06.01.2012 seisuga valmis ehitatud 2-korruseline elamu. Eelnimetatud elamule ei ole veel antud kasutusluba. 06.01.2012 notariaallepingu punkti 1.2.11 järgi oli xxx aiamaja 06.01.2012 seisuga ühendatud ning liitunud järgmiste tehnovõrkudega: elektrivarustus, veevarustus, kanalisatsioon (lokaalne), olemas on liitumisvalmidus telefoniside, andmeside, kaabeltelevisioon, valvesignalisatsiooniga liitumiseks. On olemas kaks kaminat. Seega oli aiamajal vajalik siseviimistlus 02.12.2016 notariaallepingu sõlmimise ajaks olemas.
10. TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt võib tehingut väidetava pettuse tõttu tühistada kuue kuu jooksul alates väidetava pettuse teadasaamisest. Hageja sõlmis kostjaga müügilepingu detsembris 2016 ja sai valduse kätte samuti detsembris
11. Seega möödus poolaasta TsÜS § 99 lg 1 p 2 kontekstis juulis
12. Tegemist on õigust lõpetava tähtajaga. Hagejal olid kõik võimalused väidetavad puudused avastada kohe, kui ta hoone valduse
13. detsembril 2016 sai. Kohtuotsuse põhjendused
14. Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
15. Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 02.12.2016 kinnistu müügilepingu, millega kostja müüs hagejale kinnistu asukohaga xxx linn (registriosa number xxx). Hageja on seisukohal, et 02.12.2016 kinnistu müügilepingu esemeks oleval hoonel on olulised puudused, kuna elamu ei ole soojapidav. Hagiavalduse kohaselt on isolatsiooniprobleemide kõrvaldamise maksumus 35 033,46 eurot, mille hageja palub kostjalt välja mõista. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, sealhulgas on kostja esitanud aegumise vastuväite.
16. Kohus on seisukohal, et lähtuvalt kostja esitatud aegumise vastuväitest, tuleb kohtul esmalt analüüsida, kas hageja on oma nõude esitanud seadusest sätestatud tähtaja jooksul. Antud juhul on hageja esitanud nõude kahju hüvitamiseks tulenevalt asjaolust, et kostja poolt hagejale müüdud kinnisasi oli oluliste puudustega. Kohus on seisukohal, et sellise nõude puhul kuulub kohaldamisele tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1, millest lähtuvalt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-49-17 p-s 27 asunud seisukohale, et müügilepingust tulenevad ostja kulutuste (

§ 222

lg 5) ja kahju hüvitamise (

§ 115

lg 1) 4 nõuded aeguvad tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 146 lg 1 ja

§ 227esimese lause järgi kolme aasta jooksul asja üleandmisest.

1. Kohus märgib, et antud asjas puudub vaidlus, et kostja andis müügilepingu esemeks olnud kinnisasja hagejale üle 22.12.2016, seega oli pidi hageja oma nõude esitama hiljemalt 22.12.
2. Antud juhul on hageja hagiga kohtusse pöördunud 17.11.2020, seega väljaspool TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud tähtaega, mistõttu hageja nõue on aegunud.
3. Seoses hageja väitega, et antud juhul kohaldub TsÜS lg 4, mille kohaselt aegumistähtaeg on kümme aastat, kuna kostja rikkus oma kohustusi tahtlikult, märgib kohus järgmist. Riigikohus on lahendi nr 2-16-14644 p-s 20 rõhutatud, et TsÜS § 146 lg 4 järgi on selle paragrahvi lõigetes 1-3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Kolleegium on leidnud, et TsÜS § 146 lg 4 mõttes on kohustust tahtlikult rikutud juhul, kui lepingupool soovib õigusvastast tagajärge ja käitub tahtlikult heade kommete vastaselt, ning ainuüksi kohustuse täitmata jätmine (ka tahtlikult) ei ole selle sätte kohaldamiseks piisav (vt Riigikohtu
4. septembri
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09, p 11;
6. septembri
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-67-14, p 37). Seega ei ole ainuüksi rikkumine piisav TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks (vt Riigikohtu
8. novembri
9. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-53081, p 21).
10. Kohus on hagejale 01.02.2021 määruses selgitanud, et lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu lahendist tuleb hagejal kohtu ette tuua asjaolud ja tõendid, millest ilmneb, et kostja tegutses tahtlikult selle nimel, et tuua hagejale kaasa õigusvastane tagajärg. Kohus on seisukohal, et vaatamata selgitustele ei ole hageja kohtu ette toonud asjaolusid või tõendeid, mis võimaldaksid kohtul jõuda järeldusele, et kostja soovis õigusvastast tagajärge ja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt.
11. Nimelt on kohus 14.09.2021 kohtuistungil tunnistajana üle kuulanud J R, kes maaklerina tutvustas hagejale kostja müüdavat kinnisasja. Tunnistaja on avaldanud, et xxx kinnisasja tutvustamisel hagejale rääkis kostja, et majale on tehtud termopilt, mis näitas, et ühest nurgast saab majal soe välja. Seda nurka täiendas kostja villaga. Samuti on tunnistajana üle kuulatud A P, kes on kostja elukaaslane, kes avaldas istungil, et hagejale anti üle kõik majaga seotud dokumendid, sealhulgas soojusaudit. Samuti teavitasid kostja ja tunnistaja hagejat ja tema elukaaslast asjaolust, et majas oli lisatud kergelt soojustust, kuna termograafiapilt näitas, et olid nõrgad kohad. Kohus on seisukohal, et kõnealused tunnistajate ütlused tõendavad, et kostja ja hageja vestlesid enne kinnisasja müüki elamu soojapidavusest, hageja oli teadlik, et hoonele oli tehtud soojusaudit ning kostja andis selle koos teiste dokumentidega müügilepingu sõlmimisel üle. Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt ei ole kostja tõendanud, et kostja oleks tegutsenud viisil, mis võimaldaks asuda seisukohale, et kostja soovis õigusvastast tagajärge ja käitus tahtlikult heade kommete vastaselt, kuna kostja ei varjanud hageja eest soojusauditi olemasolu. Seega ei esine asjaolusid, mis annaksid aluse kohaldada antud juhul TsÜS § 146 lg-s 4 sätestatud 10-aastast aegumistähtaega. Täiendavalt märgib kohus, et hageja ei ole kohtu ette toonud ka asjaolusid, miks hageja olukorras, kus elamus oli talvisel ajal väidetavalt äärmiselt suuri probleeme soojapidavusega, kolme aasta jooksul alates elamusse kolimisest vastavate pretensioonide või nõuetega kostja poole ei pöördunud. Võttes arvesse, et hageja kolis vaidlusalusesse elamusse detsembrikuus, pidi hageja vastavat probleemi praktiliselt koheselt märkama, kuid 5 nähtuvalt hageja esitatud tõenditest pöördus hageja esmakordselt kostja poole alles 17.09.2020 kirjaga (kd I lk 34). Seega jättis hageja omal riisikol seaduses sätestatud tähtaja järgimata ning hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna see on aegunud.
12. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 32 472,60 eurot. Menetluskulud
13. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
14. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist. (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik 6