2-19-2833/132

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 28.04.2021, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-19-2833 Tsiviilasi A A hagi E A vastu laenulepingust tuleneva nõude tuvastamiseks ja kaasomandi lõpetamise nõudes E A vastuhagi A A vastu kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes Põhihagi: 1 047 000 eurot Tsiviilasja hind Vastuhagi: 3500 eurot Menetlusosalised esindajad ja nende Hageja: A A (isikukood xxx) Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat Carri Ginter; vandeadvokaat Albert Linntam (e-post: carri.ginter@sorainen.com;albert.linntam@sorainen.com) Kostja: E A (isikukood xxx; elukoht: xxx; e-post xxx) Kostja lepinguline esindaja: (e-post: romento@mail.ru) Asja läbivaatamine Roman Maksimenko 30.03.2021 kohtuistung RESOLUTSIOON 1. Rahuldada A A hagi.

2.Tuvastada, et A Al on E A vastu laenulepingust tulenev nõue summas 1 040 000 eurot.

3.Lõpetada Tallinnas aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxx) kaasomand järgmiselt: a. jätta nimetatud kinnistu A A ainuomandisse; b. lugeda E A makstava hüvitise suuruseks 484 000 eurot.

4.Tasaarvestada E A makstav hüvitis (484 000 eurot – otsuse punkt 3b) A A laenulepingust tuleneva nõudega (1 040 000 eurot – otsuse punkt 2) ning mõista peale tasaarvestamist E A A A kasuks välja 490 000 eurot.

5.Kohustada E A’t andma nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr xxx omanikukande, mille kohaselt kuulub ½ mõttelist osa kinnistust E A’le ja ½ 2-19-2833 mõttelist osa kinnistust A Ale, kustutamiseks ja kinnistu ainuomanikuna A A sissekandmiseks. Asendada E A nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxx kande muutmiseks käesoleva kohtuotsusega.

6.Jätta rahuldamata E A vastuhagi.

Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine 7. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ASJAOLUD JA NÕUE 1. A A (hageja) ja E A (kostja) abiellusid 10.03.2012 ning valisid varalahususe varasuhte.

2.21.08.2012 soetasid hageja ja kostja asjaõiguslepingu (edaspidi ”ostuleping”) alusel ühise eluasemena kinnisasja aadressil xxx, Tallinn (edaspidi ”kinnistu”). Ostulepingu p 3.1 nägi ette, et kinnistu ostetakse poolte kaasomandisse, s.t kumbki pool omandas 1/2 osa kinnistust. Lähtuvalt poolte varalahususe varasuhtest, on kummagi poole kaasomandi osa tema lahusvara. Kinnistu ostuhinnaks oli ostulepingu p 3.1 kohaselt 2 080 000 eurot. Kogu kinnistu ostuhinna tasus hageja.

3.Pooled sõlmisid 21.08.2012 laenulepingu (edaspidi laenuleping), mille kohaselt andis hageja kostjale viimase kaasomandiosa soetamiseks laenu summas 1 040 000 eurot, mis moodustas poole kinnistu ostulepingujärgsest ostuhinnast. Pooled leppisid laenulepingus kokku, et „juhul kui [A ja E A] kooselu lõpeb varem kui viie aasta jooksul alates kinnistu ostust [s.o enne 21.08.2017], tagastab kostja kogu laenusumma hagejale või annab oma kaasomandi osa omandiõiguse hagejale üle. Võlg tuleb tasuda hiljemalt 31.12.2017“.

Teisisõnu muutus laenulepingu kohaselt nimetatud kohustus 31.12.2017 sissenõutavaks.

Laenulepingus on kokku lepitud, et sellest tulenevatele nõuetele kohaldatakse Eesti õigust ning vaidlused lahendatakse Eesti kohtus.

4.Poolte ühine kooselu lõppes 2015. aasta alguses. Poolte lahutus jõustus 27.08.2015 Harju Maakohtu otsuse nr 2-15-9799 alusel. Kostja kolis peale lahutuse jõustumist 2015. aasta sügisel elama Venemaale. Hageja elab jätkuvalt Eestis. Kinnistu on tänaseni poolte kaasomandis. Hageja on viimase 3 aasta jooksul üksi kandnud kõik kinnistu ülalpidamisega seonduvad kulud.

2 2-19-2833 5. Hageja soovib kinnistu kaasomandi lõpetada ning jagada kaasomand selliselt, et hagejale jääb kinnistu ainuomand. Kuna hagejal on kostja vastu laenulepingust tulenev nõue, palub hageja selle tasaarvestada kaasomandi jagamise tulemusel kostjale makstava hüvitisega.

6.Hageja soovib lõpetada kinnistu kaasomandi põhjusel, et hageja ja kostja ühine kooselu kinnistul on lõppenud. Pooled ei ole piiranud ega välistanud kaasomandi lõpetamist ühegi kokkuleppega. Antud juhul on kaasomanikke kõige vähem koormav jagada kinnistu selliselt, et see jääb hageja ainuomandisse. Seda eelkõige põhjusel, et kinnistul asub üks hoone, mida ei ole mõistlik reaalosadena jagada. Samuti põhjusel, et pooled on lahutatud, kostja elab juba aastaid Venemaal ning hageja on tänaseni üksinda kandnud kõik kinnistuga seonduvad kulud. Hageja on tasunud ka kogu kinnistu ostuhinna ning hageja kaasomandi osale on hageja kohustuse tagamiseks seatud hüpoteek.

Taolises kaasomandi jagamise viisis on pooled iseenesest kokku leppinud ka laenulepingus: laenuleping näeb ette, et poolte kooselu lõppemisel tuleb kostjal laen hagejale tagastada või alternatiivselt anda kostjale kuuluv kaasomandi osa hagejale. Kaasomandi jagamine selle hageja ainuomandisse jätmise teel vastab poolte tegelikule tahtele.

Käesolevas asjas on oluline, et hoolimata poolte kooselu lõppemisest ei ole kostja tänaseni oma laenulepingust tulenevat põhikohustust täitnud, s.t kostja pole tagastanud hagejale laenulepingujärgset laenusummat. Kuna hagejal on kostja vastu laenulepingust tulenev nõue, on olukorras, kus kinnistu ainuomandi saanud hageja peab tasuma kostjale hüvitise viimase kaasomandiosa eest, võimalik poolte vastastikuseid rahalisi nõudeid tasaarvestada.

Kinnistu lõpetamine ja jagamine selle hageja ainuomandisse jätmise teel on seega kõige õiglasem viis kaasomandi jagamiseks poolte majanduslikke huvisid arvestades.

Kohus võib jätta kaasomandi hageja poolt pakutud viisil lõpetamata ja jagamata üksnes juhul, kui see ei ole õiglane. Antud juhul on kõiki asjaolusid arvestades õiglane lõpetada kaasomand ning jagada kinnistu hageja ainuomandisse jätmise teel. Kinnistu hageja ainuomandisse jätmine on kaasomanikke kõige vähem koormav jagamise viis.

7.Hageja on lasknud kinnistu turuväärtuse hinnata kutselisel kinnisvarahindajal. Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ poolt 15.05.2018 koostatud eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 1 100 000 eurot. Kostja kaasomandi osa suurus on ½ ning seega tuleb lugeda kostjale makstava õiglase hüvitise suuruseks pool kinnistu turuväärtusest.

Kostjale makstav õiglane hüvitis on seega 550 000 eurot.

8.Hageja laenulepingust tulenev nõue kostja vastu muutus sissenõutavaks 31.12.2017 seisuga. Kostja ei ole tänaseni hagejale laenu tagasi maksnud. Hageja nõuab kostjalt laenu summas 1 040 000 eurot tagastamist VÕS § 396 lg 1 ja VÕS § 108 lg 1 alusel. Lisaks laenulepingust tuleneva nõude tasaarvestamisele ja väljamõistmisele taotleb hageja nõude summas 1 040 000 eurot tuvastamist TsMS § 368 lg 1 alusel. Hagejal on selleks õigustatud huvi, et peatada võimalik nõude aegumine. Nõude aegumise peatamiseks ei pruugi piisata tasaarvestuse avaldusest, kuna tulenevalt TsÜS § 160 lg 2 p-st 5 on hagi esitamisega võrdsustatud nõude tasaarvestamine kohtumenetluses üksnes „nõudega, mille täitmist hagiga taotletakse“.

9.Hageja laenulepingust tuleneva nõude suurus on 1 040 000 eurot. Kaasomandi lõpetamise ja jagamise tulemusel on kostja hüvitisnõude suurus 550 000 eurot. Hageja nõue ületab 3 2-19-2833 kostja nõuet ning tasaarvestamise tulemusel kostja nõue lõppeb. Hagejale jääb peale tasaarvestamist nõue summas 490 000 eurot.

Selleks, et lahendada lõplikult poolte vastastikused nõuded seoses kaasomandis oleva kinnistuga, palub hageja lisaks nõuete tasaarvestamisele kostjalt välja mõista peale tasaarvestamist alles jääv nõude summa, s.o 490 000 eurot.

10.Selguse huvides, juhul kui kohus peaks leidma, et kaasomandi jagamine selle hageja ainuomandisse jätmisega pole põhjendatud või et nõuete tasaarvestamine pole võimalik, palub hageja jätta kohtul kaasomand lõpetamata ja jagamata.

11.Eeltoodust tulenevalt palub hageja juhul, kui kaasomandi lõpetamise ja jagamise tulemusel jääb kinnistu hageja ainuomandisse, kohustada kostjat vastavaid tahteavaldusi tegema, sh kohustada kostjat andma tahteavaldus: a) kinnistu kostjale kuuluva ½ mõttelise osa suhtes asjaõiguslepingu sõlmimiseks hagejaga ning kostjale kuuluva ½ mõttelise osa omandi üleandmiseks hagejale; ning b) esitama Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et kostja annab nõusoleku kustutada kinnistu registriosa teisest jaost kanne kostja kui omaniku kohta ning kanda ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja.

12.Hageja palub: 1) tuvastada, et A Al on E A vastu laenulepingust tulenev nõue summas 1 040 000 eurot; 2) lõpetada Tallinnas aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxx) kaasomand järgmiselt: 2.1) jätta nimetatud kinnistu A A ainuomandisse; 2.2) lugeda E A makstava hüvitise suuruseks 550 000 eurot; 2.3) tasaarvestada E A makstav hüvitis (550 000 eurot) A A laenulepingust tuleneva nõudega (1 040 000 eurot) ning mõista peale tasaarvestamist E A A A kasuks välja 490 000 eurot; 2.4) kohustada E A andma nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr xxx omanikukande, mille kohaselt kuulub ½ mõttelist osa kinnistust E A’le ja ½ mõttelist osa kinnistust A Ale, kustutamiseks ja kinnistu ainuomanikuna A A sissekandmiseks. Asendada E A nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxx kande muutmiseks jõustunud kohtuotsusega.

13.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Hagejal on õigus nõuda kaasomandi jagamist ning hageja pakutud jagamise viis on asjaolusid arvestades kõige õiglasem.

Jagatava kaasomandi väärtust hinnatakse jagamise aja turuväärtuse alusel, mitte aastaid varem sõlmitud ostu-müügilepingu hinna alusel.

14.Puudub igasugune kahtlus selles, et laenuleping ja kinnisasja ostu-müügileping on omavahel seotud. Lepingud on sõlmitud samal kuupäeval, s.o. 21.08.2012. Laenulepingus on viidatud ühisele elamu ostule ning kostja ½ osale sellest. Laenulepingus on ka viidatud summale 1 040 000 eurot kui ½ osa ostuhinnale. Kõik nimetatud parameetrid sisalduvad ka kinnisasja ostu-müügilepingus: pooled ostsid ühiselt elamu, kostja osa elamust on ½ ning sellele osale vastab 1 040 000 eurot lepingujärgsest ostuhinnast. Kostja väited, et laenulepingust jääb selgusetuks, millise maja ostust on selles jutt, on selgelt alusetud.

15.Alusetu on ka kostja seisukoht, et laenulepingut pole täidetud, kuna see eeldanuks rahaliste vahendite üleandmist kostjale. Laenusaaja nõusolekul võib laenu väljamaksmine toimuda kolmandale isikule, eelkõige kui laenu kasutatakse laenusaaja poolt teatava vara omandamiseks. Hageja täitis laenulepingu sellega, et tasus kostja osa kinnisasja ostuhinnast notari deposiiti, hageja on terve ostuhinna eest makse tegemist tõendanud. Laenusumma kasutamisele kinnisasja ostuks on laenulepingus selgelt viidatud, s.t. laenusumma kanti 4 2-19-2833 notari deposiiti kostja nõusolekul. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks enda ostuhinna osa eest ise tasunud või et selle oleks tema eest tasunud keegi kolmas. Kostja viited „täiendavatele kokkulepetele“ notariaalse tehingu sõlmimisel on alusetud ja tõendamata.

16.See, et hageja sai ostuhinna tasumiseks rahalised vahendid laenuna O G OÜ-lt, ei oma antud juhul tähtsust. Ostuhinna tasumine hageja arvelduskontol olnud laenuraha arvelt ei tähenda, et ostuhinda poleks tasunud hageja. Analoogselt oleks hageja võinud ostuhinna tasuda pangalaenuga. Oluline on, et hageja tasus tema kasutuses olnud rahalisest vahenditest nii enda kui kostja osa ostuhinnast.

17.Kostja väited, et hageja tasus kinnisasja eest abikaasade ühiste rahaliste vahendite arvelt, on alusetud. Pooled valisid abielludes lahusvara varasuhte. See tähendab, et abielu jooksul kummalegi abikaasale laekunud raha oli selle konkreetse abikaasa lahusvara. Antud juhul on tõendatud, et kinnisasja eest tasus täielikult hageja, kasutades selleks oma pangakontol olnud rahalisi vahendeid. Kostja väited, et tegemist oli hoopis poolte ühiste rahalise vahenditega, on paljasõnalised ja tõendamata.

Arusaamatuks jääb kostja viide abielu jooksul sõlmitud kinnisvara jagamisega seonduvate tehingute vorminõudele. Käesolevas vaidluses jagatavat kinnisasja pole selle omandamisest hageja ja kostja poolt kordagi varasemalt jagatud ega muul viisil võõrandatud, kinnisasi on poolte kaasomandis tänaseni. 21.08.2012 sõlmitud laenuleping ei ole kaasomandi jagamise leping.

18.Hageja ei nõustu kostja väitega, et allkiri laenulepingul ei kuulu kostjale.

19.Kostja leiab, et kinnisasja jagamine hagis taotletud viisil on tema suhtes ebaõiglane. Eeskätt peab kostja sellist jagamist ebaõiglaseks põhjusel, et kinnisasja turuväärtus on langenud ning tagasimakstav laenusumma ületab kostjale makstavat hüvitist. Need asjaolud ei anna alust lugeda kaasomandi jagamist hageja poolt soovitud viisil ebaõiglaseks.

20.Kostja vaidleb vastu hageja esitatud eksperthinnangule ning leiab, et kinnisasja väärtus ei saanud 6 aastaga sedavõrd palju väheneda. See väide on paljasõnaline ja alusetu. Pooled omandasid kinnisasja aastal 2012 hinnaga 2 080 000 eurot. Tänaseks on kinnisasjal asuv 1995. aastal ehitatud hoone seisnud aastaid tühjalt, hoone ja kinnistu on hooldamata ning nende seisukord on oluliselt halvenenud. Hooldamata krundile ning hoone sanitaarremondi vajadusele on viidatud ka Ühinenud Kinnisvarakonsultandid OÜ eksperthinnangus (vt hagi lisa 8 lk-d 5 ja 6). Sellest tulenevalt on arusaadav, et jagatava kinnisasja väärtus on võrreldes ostuhinnaga oluliselt langenud.

21.See, et kinnisasja jagamisel kostjale makstav hüvitis ei kata täielikult kostja laenuvõlgnevust hageja ees, ei muuda hageja poolt taotletud kaasomandi jagamise viisi ebaõiglaseks. Kostja teadis, et tal tuleb maksta tagasi hageja poolt antud laen summas 10 40 000 eurot. Olukorras, kus hageja ei oleks nõudnud käesolevas vaidluses hüvitise tasaarvestamist laenunõudega, oleks hagejal kostja vastu 1 040 000 euro suurune rahaline nõue. Laenunõude osaline tasaarvestamine käesolevas vaidluses on kostjale soodsaim lahendus, kuna tema rahaline kohustus hageja ees väheneb ligi poole võrra.

22.Arusaamatuks jäävad kostja väited selle kohta, et tema kannab kogu kahju seoses kinnisasja turuväärtuse vähenemisega. Kummalegi poolele kuulub ½ mõttelist osa kinnisasjast.

Kinnisasja väärtust hinnatakse tervikuna ning väärtuse vähenemine puudutab võrdselt 5 2-19-2833 kummalegi poolele kuuluva osa väärtust. Hageja maksis 2012. aastal kinnisasja eest 2 080 000 eurot isiklikku raha, kostja aga ei maksnud kinnisasja eest toona midagi. Hageja on vahepealsel perioodil ka kandnud kõik kinnisasja ülalpidamisega seonduvad kulud.

Kostja ei ole tänaseni tagastanud hagejale 1 040 000 eurot laenu ega tasunud kinnisasja ülalpidamiskulude eest. Vastupidiselt kostja väidetule, on kogu kulu ja kahju kandnud tänaseks hoopis hageja.

23.Antud olukorras on igati õiglane ja põhjendatud jätta kinnisasi peale kaasomandilõpetamist hageja ainuomandisse ja seejuures tasaarvestada osaliselt hageja nõue.

Kui kohus ei pea põhjendatuks kaasomandi lõpetamist ja jagamist hagis taotletud viisil, siis alternatiivselt lõpetada kaasomand kinnisasjale xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) järgmiselt:

2.1) müüa kinnisasi xxx, Tallinn (registriosa nr xxx) avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras; 2.2) määrata avaliku enampakkumise korraldajaks hageja või kostja poolt valitud Tallinna piirkonna kohtutäitur; 2.3) pärast enampakkumise korraldamist arvata enampakkumisel saadud rahast kõigepealt maha enampakkumise korraldamisega kaasnenud täitemenetluse kulud ja kohtutäituri tasud ning jagada ülejääv raha A A ja E A vahel võrdsetes osades.

24.Laenulepingu ehtsus leidis tõendamist käesolevas menetluses teostatud käekirjaekspertiisi tulemusel. Hageja ei vaidle, et pooled allkirjastasid laenulepingu paberkandjal ühes eksemplaris ning kostjal puudus selle koopia. See asjaolu ei mõjuta aga kuidagi laenulepingu kehtivust ega sellest kostjale tulenevat kohustust hagejale laen tagastada.

Hagejaga sõlmitud laenulepingust tuleneva kohustuse nõuetekohase täitmise riski kandis kostja ise.

Kostja laenulepingust tulenevat kohustust ei mõjuta ka see, kas hageja kostjat oma nõude esitamisest enne kohtusse pöördumist teavitas või andis kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Pooltevahelised suhted olid halvad ning kostja oli keeldunud kõikidest hageja kohtuvälistest ettepanekutest. Kostjale laenu tagastamiseks täiendava tähtaja andmine ei oleks sellises olukorras mingit tulemust andnud.

Arusaamatuks jäävad kostja väited seoses sellega, et hageja ei esitanud laenu tagastamise nõuet õigeaegselt. TsÜS § 146 lg 1 ja § 147 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat alates nõude sissenõutavaks muutumisest. Vastavalt laenulepingule muutus hageja laenu tagastamise nõue kostja vastu sissenõutavaks 31.12.2017. Hageja esitas vastava nõude 21.02.2019 hagiavalduses. Nõue on seega esitatud tähtaegselt.

25.Kostja viitab oma 20.01.2020 vastuväidetes alusetult laenulepingu tühisusele. Laenuleping ei kohustanud pooli olema omavahel abielus ning seda pooled ka ei teinud – pooled lahutasid oma abielu sõltumata laenulepingu sõlmimisest 27.08.2015. Laenulepingu näol ei ole tegemist abieluvaralepinguga – pooled valisid abiellumisel varalahususe varasuhte (hagi lisa 2), mistõttu kogu abielu kestel omandatud vara ja saadud rahalised vahendid (sh laen) kuulusid poolte lahusvarasse. Laenulepingust vastupidiseid kokkuleppeid ei tulene.

Laenulepingu tingimused ei olnud kostja jaoks ebasoodsad – kostja sai hageja antud laenu arvelt endale ½ osa hinnalisest hoonestatud kinnisasjast Kakumäel (vastava kaasomandiosa ostuhinnaks oli 1 040 000 eurot), mis kuulub kostjale tänaseni. Laenuleping ei ole seega kuidagi heade kommetega vastuolus ega tühine. Laenulepingu tühisust ei too ühelgi juhul kaasa ka asjaolu, et selles ei sisaldunud täpsemat regulatsiooni kaasomandi jagamise ning 6 2-19-2833 laenu tagasimakse korra osas. Laenulepingu sõlmimisel ei rikutud ühtegi vorminõuet.

Laenuleping kehtib ning kostjal tuleb sellest tulenevad kohustused hageja ees täita.

26.09.02.2021 menetlusdokumendis esitas hageja täpsustatud nõuded. Hageja selgitas, et esitas 21.02.2019 hagiavalduses nõude, milles palus tuvastada kostja kohustuse tasuda hagejale 1 040 000 eurot ning sellest summast kostjalt hageja kasuks välja mõista 490 000 eurot.

Hageja nõude formuleering oli tingitud asjaolust, et hageja soovis (ning soovib jätkuvalt) 1 040 000 euro suurusest nõudest 550 000 eurot tasaarvestada kaasomandi lõpetamise eest kostjale tasutava hüvitisega. Kui kohus peaks vastuhagi rahuldama ja otsustama kaasomandi lõpetamise enampakkumisel, pole kohtul võimalik kaasomandi lõpetamisega seotud hüvitise maksmise kohustust laenulepingust tuleneva hageja nõudega tasaarvestada.

Seetõttu palub hageja alternatiivselt – juhuks kui kohus peaks vastuhagi rahuldama – kostjalt välja mõista 490 000 euro asemel 1 040 000 eurot. Kui kohus peaks jätma vastuhagi rahuldamata, palub hageja rahuldada hagi samal viisil, nagu hageja taotles 21.02.2019 hagiavalduses (st tuvastada kostja võlgnevus summas 1 040 000 eurot ning sellest hageja kasuks välja mõista 490 000 eurot).

Hageja palub hagi rahuldada 21.02.2019 hagiavalduses märgitud sõnastuses ja jätta kostja vastuhagi rahuldamata, ning seega: 1) Tuvastada, et A Al on E A vastu laenulepingust tulenev nõue summas 1 040 000 eurot. 2) Lõpetada Tallinnas aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxx) kaasomand järgmiselt: 2.1) jätta nimetatud kinnistu A A ainuomandisse;

2.2) lugeda E A makstava hüvitise suuruseks 550 000 eurot; 2.3) tasaarvestada E Ale makstav hüvitis (550 000 eurot) A A laenulepingust tuleneva nõudega (1 040 000 eurot) ning mõista peale tasaarvestamist E Alt A A kasuks välja 490 000 eurot; 2.4) kohustada E A’t andma nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr xxx omanikukande, mille kohaselt kuulub ½ mõttelist osa kinnistust E A’le ja ½ mõttelist osa kinnistust A Ale, kustutamiseks ja kinnistu ainuomanikuna A A sissekandmiseks. Asendada E A nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr xxx kande muutmiseks jõustunud kohtuotsusega.

Alternatiivselt, juhul kui kohus peaks rahuldama kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes, palub hageja: 1) Lõpetada Tallinnas aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxx) kaasomand järgmiselt: a. Müüa nimetatud kinnistu avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus ettenähtud korras; b. Määrata avaliku enampakkumise alghinnaks 968 000 eurot; c. Enampakkumise nurjumise korral korraldada kordusenampakkumine (kordusenampakkumised), alandades alghinda igal kordusenampakkumisel 25% võrra võrreldes eelmise enampakkumise või kordusenampakkumise alghinnaga; d. Jaotada nimetatud kinnistu enampakkumiselt laekunud tulem võrdselt E A ja A A vahel. 2) Mõista E Alt A A kasuks välja 1 040 000 eurot.

HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE 27. Vastuhagis esitas kostja arvukalt vastuväiteid pooltevahelise laenulepingu osas. Hageja ühegi vastuväitega ei nõustu ning peab neid põhjendamatuteks. Tänase seisuga ei saa tõendite pinnalt enam olla mõistlikku vaidlust, et kostja on hagejaga laenulepingu sõlminud ning hagejalt xxx, Tallinn kinnisasja ostuks laenu saanud. Arvestades, et kostja viitab oma menetlusdokumentides kord laenulepingu ebaõiglusele ja kord selle teovõimetus seisundis allkirjastamisele, möönab kostja tegelikult ka ise hagejalt laenu saamist.

28.Ebaloogiline on kostja viide selle kohta, et kuna hageja ei maininud laenulepingut kostjale 2019. aasta kevadel edastatud kompromissettepanekus (vt kostja vastuhagi lisad 7 ja 8), ei 7 2-19-2833 ole ta kunagi hagejalt laenu saanud. See, millise sisuga ettepaneku hageja kostjale kompromissi huvides tegi, ei muuda olematuks laenu andmise fakti ega hageja õigust laenu kostjalt tagasi nõuda.

29.Ebaselge ning kohatu on kostja väide, nagu ta oleks allkirjastanud laenulepingu teovõimetus seisundis peolauas istudes. Kostja on varasemalt läbivalt väitnud, et pole laenulepingut üldse allkirjastanud. Nüüd, rohkem kui 2 aastat pärast menetluse alustamist tugineb kostja aga uuele väitele, et allkirjastas laenulepingu alkoholijoobes peolauas. Selline varasemate seisukohtadega vastuolus olev väide on paljasõnaline ning ka eluliselt ebausutav.

Samuti on ebausutav kostja etteheide, justkui oleks hageja kasutanud ära tema kogenematust ning mõjutanud teda sõlmima endale kahjulikku tehingut. Kostja viitab oma vastuhagis, et tegutses enne poja sündi Venemaal füüsilisest isikust ettevõtjana. See tähendab, et kostjal pidi olema arvestatav kogemus iseseisvas äritegevuses ja tehingute sõlmimisel. Vaidlusaluse laenulepingu sõlmimine ei saanud kuidagi olla ettevõtjast kostjale arusaamatu tehing, mida kostja teinuks üksnes hageja mõjutustel.

Laenulepingust nähtuvalt andis hageja kostjale väga suure, rohkem kui ühe miljoni euro suuruse laenu ilma intressideta ja tagatiseta. Laenu tagasimaksmise tähtaeg oli seaduses sätestatust oluliselt pikem. Kostja varaline seis ei halvenenud laenulepingu tulemusel, kuna kostja omandas laenu arvelt ½ osa väärtuslikust xxx, Tallinn kinnisasjast. Seejuures sai kostja vastuhagi kohaselt väga hästi aru, et oli tehingu järgselt kinnisasja kaasomanik ning võis endale kuuluvat kaasomandiosa igal hetkel hagejast sõltumatult käsutada. Seega on põhjendamatu kostja järeldus, nagu oleks laenuleping olnud talle kahjulik. Pigem annavad laenulepingu tingimused alust hoopis väita, et laenuleping oli kahjulik hagejale, kes ei saanud nõuda laenult intressi ega tagatist ning pidi laenu tagasimaksmise tähtaega ootama mitmeid aastaid, lõppastmes tulutult.

30.Kostja ei ole tõendanud ei seda, et laenuleping olnuks talle äärmiselt ebasoodne või laenulepingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus olnuks heade kommete vastaselt tema kahjuks tasakaalust väljas, ega seda, et ta oleks laenulepingu sõlminud tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest vmt asjaolust. Nagu eelnevalt selgitatud, ei olnud kostja näol tegemist kogenematu isikuga ning laenulepingu tingimused ei olnud kostjale vähimalgi määral ebasoodsad. Kostja püüab küll luua kohtule endast varatu üksikema kuvandit – esitades selle paljasõnalise väite tõendamiseks üksnes ühe juhusliku tööandja kinnituskirja, mis ei tõenda kuidagi kostja tegelikku varaseisu –, kuid sellest ei järeldu, et hagejaga 2012. aastal sõlmitud laenuleping olnuks vastuolus heade kommetega.

Ebaõige on kostja väide, justkui olnuks tema laenulepingust tulenev kohustus mittetäidetav, kuna tal pole kunagi olnud võimalust hagejale laenusummat tagastada. Nagu eespool selgitatud, sai kostja endale laenu arvelt ½ osa väärtuslikust kinnisasjast. Kostjal oli igal hetkel võimalik oma kaasomandiosa realiseerida, näiteks panna see müüki või taotleda kaasomandi jagamist, ning rahuldada selle arvelt saadud rahast hageja laenunõue.

Vastuhagis esitatud selgitustest nähtuvalt mõistis kostja seda võimalust täielikult.

Kokkuvõtvalt puuduvad vastuhagi pinnalt mistahes alused TsÜS § 109 või TsÜS § 86 lg 2 kohaldamiseks. Laenuleping ei ole heade kommetega vastuolus ega seetõttu tühine.

Laenuleping ei ole tühine ka ühegi muu kostja poolt esile toodud asjaolu, näiteks vorminõude rikkumise, kahe eksemplari puudumise või täpsemate majaosa või raha 8 2-19-2833 tagastamist puudutavate kokkulepete mittesisaldamise tõttu. Seadus ei näe laenulepingutele ette kohustuslikke vormi- ega sisunõudeid. Laenuleping ei reguleerinud poolte abielusuhteid ega kinnisasja omandamist ning selles sätestatud kokkulepped ei pidanud kajastuma notariaalses asjaõiguslepingus. Laenuleping reguleeris üksnes poolte laenusuhet.

Tehingul puuduvad mistahes tunnused, mis võimaldaks seda laenulepingu asemel pidada hoopis kostja viidatud kinnisasja ostu-müügi eellepinguks, abieluvaralepinguks või kavatsuste protokolliks. Kostja viide TsÜS §-le 83 on asjakohatu.

31.Selguse huvides selgitab hageja, et laenulepingus sisalduv viide majaosa hagejale üleandmise kohta kujutab endas üksnes poolte vahel eelistatud kaasomandi jagamise viisi.

Tegemist ei olnud notariaalset vormi nõudva asjaõigusliku kokkuleppega kinnisomandi üleandmise kohta. Hageja ei saanud selle kokkuleppe alusel endale kostja majaosa üleandmist nõuda ning kostja ei saanud seega ka kuidagi enda omandist ilma jääda. Veel selgitab hageja, et laenuleping ei sundinud kuidagi kostjat olema temaga abielus ega näinud ette ühtegi kahjunõuet PKS § 8 mõttes. Laenuleping sidus poolte kooselu kestvusega üksnes laenu tagasimakse tähtaja. Hagejalt saadud laen tulnuks kostjal seaduse alusel lõppastmes igal juhul tagastada, sõltumata kooselu kestvusest ning laenulepingu sõnastusest.

Kokkulepet, mille kohaselt laenusaaja peab laenuandjale laenu tagastama, ei saa pidada laenusaajat kahjustavaks või kuidagi moraalselt taunitavaks. Samuti ei tähenda ainuüksi asjaolu, et laenulepingu pooled on üksteisega abielus, et tegemist oleks abieluvaralepinguga.

32.Kinnistu hageja ainuomandisse jätmine hüvitise eest on kostjale rahaliselt soodsam. Kostja esitas vastuhagis nõude vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamiseks läbi selle müümise enampakkumisel. Arvestades alltoodud asjaolusid oleks kaasomandi jagamine kostja taotletud viisil poolte suhtes ebaõiglane. Kaasomandi lõpetamisel hageja poolt taotletud viisil ehk hüvitise eest kinnistu hageja ainuomandisse jätmine oleks mõistlik, kuna koos kaasomandi lõpetamisega väheneksid kostja rahalised kohustused hageja ees. Sellisel juhul puuduks hagejal vajadus alustada 550 000 euro ulatuses võlgnevuse sissenõudmiseks täiendavaid (täite)menetlusi, mis tooksid mõlemale poolele kaasa lisakulusid. Kui lõpetada kaasomand kostja taotletud viisil, ei saaks kumbki kaasomanik vastavat osa kinnistu tegelikust turuhinnast. Isegi kui kinnistu müügihind vastaks turuhinnale – mis avalike enampakkumiste korral on pigem erand –, arvestatakse enne tulemi jaotamist maha kohtutäituri tasu. Seevastu hüvitise eest kinnistu jätmisel hageja ainuomandisse oleks võimalik vältida enampakkumise korraldamisega seotud kulusid ning ei tekiks olukorda, kus kostjale kinnistu kaasomandi eest enampakkumisel tasutav hind oleks oluliselt väiksem hageja poolt pakutud hüvitisest. Samuti väheneksid sellisel juhul kostja võimalused hoida kõrvale hageja ees rahaliste kohustuste täitmisest.

Kui kinnisasja enampakkumisel müügi korral jääb turuväärtuse langemisest tulenev risk võrdselt mõlema kaasomaniku kanda, siis kaasomandi jagamisel hagis taotletud viisil jääks suurem osa turuväärtuse langusest hageja kanda. Hageja on nimelt pakkunud kostjale 550 000-eurost hüvitist lähtuvalt eeldusest, et kinnisasja turuväärtus on 1 100 000 eurot.

Tegelikkuses selgus kohtumenetluse raames korraldatud ekspertiisi tulemusel, et kinnisasja praegune turuväärtus on hoopis 968 000 eurot. See tähendab, et kostjale tegeliku turuväärtuse pinnalt makstav hüvitis oleks 484 000 eurot ehk hageja pakutud summast 66 000 eurot vähem.

Kui kinnisasi läheb enampakkumisele, pole ka välistatud, et lõplik hind ning sellest kostjale määratav osa osutub turuväärtusest veelgi väiksemaks. Seega lõppastmes on hageja 9 2-19-2833 taotletav kaasomandi jagamise viis kostjale rahaliselt oluliselt kasulikum kui kostja enda taotletav kaasomandi jagamise viis. Lisaks tähendaks kostja taotletud enampakkumine ka ajalist määramatust müügitehingu toimumise ja hüvitise laekumise osas, samas kui hageja pakutud kaasomandi jagamise viisi korral toimuks tehingud koheselt pärast kohtuotsuse jõustumist.

33.Kostja taotletud enampakkumise tingimused on ilmselgelt ebamõistlikud. Juhul kui kohus peaks siiski otsustama müüa kinnistu enampakkumisel, palub hageja määrata kohtul enampakkumise läbiviimiseks mõistlikud tingimused. Arvestades asjas kogutud tõendeid, on väljaspool kahtlust, et kostja pakutud alghind 2 080 000 eurot ületab kinnistu tegelikku turuhinda (milleks on 968 000 eurot) lausa rohkem kui kaks korda. Sellises olukorras on ilmne, et kostja poolt vastuhagi esitamine pole mitte tingitud soovist tagada võimalikult õiglane ja efektiivne kaasomandi lõpetamine, vaid hoopis soovist venitada kinnistu müümist võimalikult kaua. Samal kaalutlusel taotles kostja vastuhagis ka hinna langetamist kordusenampakkumisel vaid 10% võrra, kuigi seaduse kohaselt võib hinda langetada igakordselt kuni 25% (TMS § 100 lg 5). Kui kinnistu pandaks enampakkumisele kostja taotletud viisil, ei oleks seda võimalik mõistlikult müüa, kuna vähemalt esimesed seitse enampakkumist oleks liiga kõrge alghinna tõttu ilmselgelt nurjumisele määratud. Eeltoodud põhjustel palub hageja juhul, kui kinnistu kaasomand lõpetatakse enampakkumisega, määrata enampakkumise alghinnaks kinnistu tegelik turuväärtus (968 000 eurot) ning kohustada kohtutäiturit langetama enampakkumise nurjumisel alghinda 25% võrra.

Enampakkumise põhitingimuste selge reguleerimine kohtulahendis võimaldaks vältida hilisemaid tarbetuid vaidluseid enampakkumiste korra üle.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE 34. Kostja vaidleb hagile vastu ning palub selle jätta rahuldamata. Kostja ei vaidle, et pooled olid abielus ning et abielu on lahutatud. Kostja märgib, et väidetava laenulepingu ning vaidlusaluse kinnistu soetamise vahel puudub igasugune seos.

35.21.08.2012 kokkulepe ei ole laenuleping ega ka vara jagamise leping. Tegemist on kavatsuste protokolliga ning see on hageja poolt täitmata. Hageja ei ole nimetatud kokkuleppe alusel raha liikumist tõendanud, st on tõendamata, et hageja oleks kostjale laenu andnud. Kokkuleppes ei ole märgitud, missuguse majaga seonduvalt on see sõlmitud.

Vaidlusaluse kinnistu soetamise lepingus puuduvad mistahes viited kõnealusele kokkuleppele. Hagejal puudusid vahendid, et kostjale vaidlusaluses summas laenu anda.

36.Kostja ei ole niisugust dokumenti enda mäletamist mööda allkirjastanud ning kui see on kostja allkiri, siis allkirjastas kostja selle ilma dokumendiga tutvumata. Liiati on nimetatud dokumendi allkirjastamine kostja poolt eluliselt mitteusutav, kuivõrd selle sisu on mõistusevastane ning ebaloogiline. Pooled nägid kokkuleppega ette, et nende abielusuhted võivad 5 aasta pärast mingil põhjusel lõppeda ning kostja peab seega hiljemalt 31.12.2017 tagastama hagejale lepingus nimetatud rahasumma, teadmata isegi seda, millise maja ostmiseks on see raha väidetavalt kulutatud.

37.Kokkuleppel olev kostja allkiri ei ole sarnane kostja poolt nimetatud ajal ning täna kasutatava allkirjaga, mistõttu vaidlustab kostja selle ehtsuse. Hageja on selle tõenäoliselt tagantjärgi koostanud, et saada omale kostja kaasomandiosa.

38.Hageja poolt esitatud kinnistu hindamisakti kohaselt on kinnistu väärtus ca 6 aasta jooksul langenud kaks korda, mis ei ole mõeldav. Kostja vaidlustab hindamisaktist nähtuva asja 10 2-19-2833 väärtuse ning leiab, et hüvitise puhul tuleb aluseks võtta notariaalses ostu-müügilepingus sätestatud asja hind 2 080 000 eurot.

39.Hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis on ebaõiglane, kuivõrd lisaks omandiosa kaotusele peaks kostja maksma hagejale veel täiendavat hüvitist 490 000 eurot.

40.Esmalt tuleb märkida, et käekirja eksperthinnang ei ole kategooriliselt kinnitav ja on tõenäosuslik skaala aste 2 kohaselt. Seega saab hinnang olla aktsepteeritav vaid kaudse tõendina ning 21.08.2012 kokkuleppe ehtsus tuleb välja selgitada muude tõenditega kogumis. Tõenäosuslik ekspertarvamus ei ole usaldusväärseks tõendiks, vaid lubab saada suunavat teavet, anda versioone, mis vajavad kontrollimist.

Ekspertiisi tegemisel kasutati võrdlusnäidiseid, mis olid esitatud nii hageja kui kostja poolt.

Hagejapoolsed allkirja näidised – 21.08.2012 laenuleping, 12.10.2012 üleandmisevastuvõtmise akt – visuaalselt tunduvalt erinevad originaaldokumentidest, mis oli esitatud kostja poolt. Tunduvalt erineb allkirja keskmine osa. Aga kui hageja esitas originaaldokumendid, mis on koostatud vabas vormis ja hoiul isiklikult tema käes ja mis ei olnud notariaalselt tõestatud, siis on võimalik ka nende allkirjade võltsing. Kostja omakorda esitas originaaldokumendid, mis on väljastatud riiklike organite poolt, kus allkirja võltsimine ei ole võimalik.

Niivõrd tähtsat dokumenti, kui seda on 21.08.2012 laenuleping hiiglaslikule summale, pooled kirjutavad alla ainult ühe allkirjaga ilma selleta, et kirjutada täiendavalt omakäeliselt oma nime ja perekonnanime, mis juba teadvalt raskendab ekspertiisi teostamist tulevikus ainult allkirja alusel. Kuigi nagu nähtub kokkuleppe sisust, hageja juba selle koostamise ajal eeldas, et poolte abielusuhted lõppevad enne 31.12.2017 ja sel juhul on võimalik kohtuvaidlus.

Järgnevalt, kokkuleppe sisust nähtub, et kostjal piisas koos hagejaga majas elamisest kõigest mõni päev rohkem ja 5 aastat oleks täis saanud ning siis kostja ei pidanud hagejale midagi tagastama. Järelikult oleks kostja tingimata kasutanud sellist võimalust, kui ta oleks tegelikkuses alla kirjutanud seda kokkulepet või vähemalt teadnud selle sisust.

Vorminõuded eeldavad, et see peab olema koostatud kahes eksemplaris poolte arvu järgi.

Kuid kostjal puudub kokkuleppe originaal. Hageja ise aga ei maini hagis sellest, et see oleks koostatud kahes eksemplaris. Kõik need kaudsed tõendid viitavad, et kostja ei saanud alla kirjutada 21.08.2012 kokkulepet.

41.Kui teoreetiliselt oletada, et antud kokkulepe on kehtiv, siis: 1) initsiatiivi nimetatud dokumendi täitmiseks pidi viivitamata ilmutama hageja ise kohe peale kostjaga abielu lahutamist. Hageja seda ei teinud, kostjal aga puudus leping ja ta ei teadnud üldse kokkuleppe tähtaegadest ja sisust ja iseseisvalt ei saanud midagi pakkuda; 2) hageja võis anda ka kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks kohe peale tähtaja saabumist 31.12.2017 VÕS § 114 kohaselt (samuti rõhutab TsÜS § 69). Hageja poolt seda samuti ei tehtud. Hageja ei esitanud kohtule ühtegi tõendit, et alates 01.01. 2018 oleks ta kirjalikult teavitanud kostjat oma nõudest. Hagejal oli õigus esitada kostjale nõue juba 01.01.2018, kuid ta esitas selle alles 2019.a. märtsis; 3) kokkuleppes endas ei ole märgitud ½ majaosa tagastamise korda, ei ole kirjeldatud, mis viisil maja antakse hagejale üle, kes peab korraldama notaritehingu, kes kannab tehingu kulud, ei ole nimetatud trahvisanktsioonid juhuks, kui üks pooltest venitab notariaalse tehingu sõlmimisega või ei ilmu sellele jne.

11 2-19-2833 Seega kui oletada, et antud kokkulepe on kehtiv ja kui tunnistada maja väärtuse eksperthinnangut, siis hagejal ei ole alust nõuda kostjalt kahju hüvitamist, sest kostja ei olnud õigeaegselt teavitatud kohustuse täitmise tähtaja saabumisest ja talle ei esitatud õigeaegselt nõuet. 01.01.2018 seisuga vaidlusaluse kinnisvara xxx väärtus oli igal juhul teine ja võimatu on tuvastada, kas hagejale oli tekitatud kahju ja milline oli selle kahju suurus.

42.Lähtudes kokkuleppe sisust, TsÜS § 102 lg 2 kohaselt, vaidlusalune tehing on tehtud edasilükkava tingimusega. Antud juhul kostja omand kinnisvara üle seatakse sõltuvusse poolte abielus olemisest. See tähendab, hageja faktiliselt kohustab kostjat olema temaga abielus. Vastasel juhul kostja peab tagastama hagejale maja või raha. Selline tingimus lepingus ei ole kooskõlas nii hea tava kui seadusega. Lähtudes perekonnaseaduse § 8-st lubadus abielluda ei anna alust nõuda kahju hüvitamist, kui lubadust ei täideta. Võttes arvesse TsÜS § 4, tuleb antud perekonnaseaduse sätet kohaldada analoogia järgi ka käesolevale kokkuleppele, sest keegi ei saa isikut abiellumiseks sundida ja analoogiliselt keegi ei saa isikut sundida olema temaga abielus ja selle tingimuse mittetäitmisel hüvitada vastaspoolele kahju. Hageja faktiliselt sundis kostjat olema temaga abielus ½ majaosa kaotuse või poole maja väärtuse tagastamise ähvardusel. Käesolevas vaidluses, kui oletada, et on tekitatud kahju, siis see tekkiski vaid seetõttu, et kostja ei soovinud olla hagejaga abielus.

See kokkulepe on samuti hea usu põhimõtte vastane TsÜS § 86 lg 2 p.1, p.2 kohaselt.

Hageja, kasutades ära kostja varalist sõltuvust ja kogenematust, koostas antud kokkuleppe selliselt, et tegelikkuses kostja ei saanud kätte kokkuleppe teist eksemplari, faktiliselt kostja ei saanud raha ½ majaosa ostuks, ja see raha kanti üle kostjale teadmata juriidilise isiku poolt vahetult tehingu eel notari deposiitarvele. Peale selle, sellise kokkuleppega kostja asetati äärmiselt ebasoodsatesse tingimustesse, sest kostja pidi tagastama rahasumma, mida ta reaalselt ei saanud, peale selle peab hiljem tagastama mitte ainult majaosa, vaid ka maksma hagejale kahju summas 490 000 eurot, sest kokkuleppes ei ole reguleeritud sätted maja tagastamise ja võimaliku kahju hüvitamise korra kohta.

Antud kokkulepet tuleb lugeda tühiseks ka alusel, et faktiliselt on tegemist abieluvaralepinguga. See tähendab, et kokkuleppes on sisuliselt ebaväärikas vormis sõnastatud üks võimalikke tingimusi, mis on kasutusel abieluvaralepingutes. Seega sellist kokkulepet tuleb lugeda abieluvaralepinguks, aga mitte laenulepinguks, sest lepingutingimuste täitmine seatakse sõltuvusse nii abielusuhete olemasolust kui ka abielusuhete lõppemisest. Perekonnaseaduse § 60 kohaselt abieluvaraleping sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis. TsÜS § 83 kohaselt seaduses ettenähtud tehingu vorminõude mittetäitmisel on tehing tühine.

43.Hageja vaikib hagis ka sellest, et vaidlusalune kinnisvara müüdi koos eriti väärtusliku varaga: vanaaegse mööbli, tuntud maalikunstniku loodud maalidega; veinikelder sisaldas eliitveinide kallihinnalist kollektsiooni, ja kõik see oli kinnisvara hinna sees. Kuid hageja poolt esitatud eksperthinnangus sellest juttu ei ole. Seega seoses väidetava maja turuväärtuse langusega kaks korda hageja soovibki välja mõista kostjalt 490 000 eurot kahju hüvitisena.

44.Istungil lisas kostja, et kui kohus tunnistab 12.08.2012 kokkuleppe kehtivaks, siis sellest kokkuleppest nähtub, et kostja on kohustatud tagastama 1/2 osa majast aastaks 2017.

12 2-19-2833 Kokkuleppes märgitud, et kostja tagastab 1/2 majaosa või 1 040 000 eurot. Hageja esitas nõudmise maja üleandmiseks, mistõttu ei saa ta nõuda hüvitist.

KOSTJA VASTUHAGI 45. 21.08.2012 pooled kirjutasid notari juures alla asjaõiguslepingu kinnisvara ostmiseks ühes Tallinna eliitlinnaosas (Kakumäe) aadressil xxx. Selle kinnisvara otsimisega tegeles hageja, sest ta elas juba pikka aega Tallinnas ja orienteerus hästi kinnisvarahindades. Enne notariaalse lepingu sõlmimist pooled leppisid kokku, et ½ kinnisvara ostetakse kummagi poole nimele. Pooled olid teadlikud, et kuna neil oli abielu sõlmimisel valitud lahusvara režiim, siis peale notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist kumbki pool saab ½ mõttelise osa kinnisvara omanikuks sõltumata sellest, kumb neist tasub kogu kinnisvara ostu. Sellise lepinguga pooled soovisid rõhutada oma suhte kindlust.

46.21.08.2012 asjaõiguslepingu p. 3.1. kohaselt kinnisvara hind oli 2 080 000 eurot, mille hulka oli arvatud majja jääva vallasvara hind, milleks hageja hindas 480 000 eurot. Kostja ei teadnud vallasvara reaalset väärtust.

47.Nimetatud kinnisvara ostuks hageja kandis üle 2 080 000 eurot tema kontrolli all olevast äriühingust O G OÜ oma isiklikule arvelduskontole ja juba isiklikult arvelduskontolt kanti raha üle notari deposiitarvele. Pärast asjaõiguslepingu allakirjutamist kumbki pool sai ½ mõttelise osa omanikuks.

48.27.08.2015 kohtuotsusega poolte abielu lahutati ja kostja siirdus elama Venemaale. Pärast lahkuminekut pooled peaaegu ei suhelnud 2019. aastani. Kuid 2019 veebruaris hageja esitas kostja vastu hagi Venemaa I linna kohtusse kommunaalmaksete võlgnevuse väljamõistmiseks vaidlusaluses kinnisasjaga seonduvalt. 21.02.2019 hageja esitas veel ühe hagi kaasomandi lõpetamiseks Harju maakohtusse.

49.Kohe pärast 21.02.2019 hagi esitamist, kui Harju Maakohus ei jõudnud veel seda menetlusse võtta, 11.03.2019 hageja tegi kostjale elektronposti kaudu ettepaneku müüa talle ½ xxx maja mitte 1 040 000 euro, vaid kõigest 200 000 euro eest. Selles kirjas ei räägita midagi mingist kokkuleppest või laenulepingust. Millest võib järeldada, et tehingul kostja eest makstud summa 1 040 000 eurot ei olnud kostjale antud laen. Seega mingit laenulepingut poolte vahel ei olnud.

50.Sellise sisuga kokkulepet (nagu seda oli vaidlusalune laenuleping) saab alla kirjutada ainult teovõimetus seisundis. Kui oletada, et see kirjutati alla 5 kuud peale poolte abielu sõlmimist, kui pooled olid õnnelikud, siis võiks ainult teoreetiliselt lubada, et hageja võis esitada allakirjutamiseks selle dokumendi mingis peolauas istudes, kasutades ära kostja ajutist teovõimetust alkoholijoobe tõttu. Võimalik, et seetõttu kostjal ei ole kokkuleppe teist eksemplari ja hageja soovis tulevikus vajadusel mõjutada kostjat, sundides teda kooseluks.

51.Selleks et täita kohustused selle kokkuleppe järgi, kostja pidi vähemalt omama kokkuleppe eksemplari, teadma selle sisu ja täitmise tähtaegu. Hageja pidi õigeaegselt esitama mõistliku tähtaja kostjale kokkuleppe täitmiseks, sest kokkuleppes ei ole öeldud, mis viisil peab olema üle antud hagejale ½ osa kinnisvarast või tagastatud summa. Kohustuse täitmise nõuet ja mõistlikku tähtaega kostjale ei võimaldatud. Kostja ei ole tekitanud kahju hagejale, isegi kui talle oleks võimaldatud mõistlik tähtaeg kohustuse täitmiseks.

52.21.08.2012 kirjalik kokkulepe tuleb lugeda tühiseks mh TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 alusel.

13 2-19-2833 53. Kostja töötas füüsilisest isikust ettevõtjana Is kuni poja A A sünnini (sünd xxx). 07.07.2007 kostja kustutati maksukohuslaste registrist I maksuametis ja sellest ajast ei ole registreeritud Venemaal kui individuaalne ettevõtja. 2006 novembrist vähemalt 3 aastat, s.o 2009 novembrini, kostja oli lapsehoolduspuhkusel. Kuid ka pärast kolmeaastase lapsehoolduspuhkuse lõppu kostja oli jätkuvalt ülalpidamisel. Kostja vormistas tööle end Tallinnas alles 2015.a. jaanuaris töötasuga 200 kuni 500 eurot kuus. Nagu nähtub eespool esitatust, töötu kostja ei oleks kunagi saanud tagastada sellist summat. On ilmne, et selline mittetäidetav kohustus võis olla allkirjastatud kostja poolt ainult kogenematuse tõttu ja tema varalise ja moraalse sõltuvuse tõttu hagejast. Kokkuleppe sisust tuleneb ka, et hageja andis kostjale sellise laenu mitte intressi saamise eesmärgil, vaid selleks, et laenu tagastamise võimatuse kartuses kostja ei oleks abielu lahutanud. Kostjal puudus mistahes töö ja sissetulek kokkuleppe allakirjutamise hetkel. Tasuvat tööd saada tulevikus ei olnud tal reaalne eesti keele oskuse puudumise tõttu, sest kokkuleppe sõlmimise ajaks oli kostja Eestis elanud ligi aasta.

54.Kokkuleppe sisust võib järeldada, et pärast 5 aastat abielus või kooselus, kokkulepe kaotab jõu ja kostja lakkab olemast laenusaaja ega ole kohustatud tagastama laenusummat, mis samuti ei ole kooskõlas laenulepingu tunnustega. Kui kokkuleppest ei tulene laenu tagastamise kohustust teatud ajavahemiku möödudes, siis seda ei saa nimetada laenulepinguks. Laenulepingu tingimuseks ei saa olla abielusuhete olemasolu või kooselu konkreetse aja jooksul; see ei vasta heale tavale.

Antud kokkuleppes ei ole märgitud laenulepingu tingimused: laenusumma tagastamise tähtaeg, laenusaaja vastutus kohustuste täitmatajätmise eest, laenulepingu ülesütlemise alused jne. Seega hageja ei tõendanud, et sõlmis kostjaga laenulepingu.

55.Nimetatud kokkuleppel on ostu-müügi eellepingu tunnused, mille kohaselt pooled leppisid kokku ühiselt omandada maja. Eellepinguks tuleb seda kokkulepet lugeda juba seetõttu, et selles ei ole märgitud konkreetne kinnisvara aadress, ostu kuupäev ja järelikult võis see olla alla kirjutatud enne notariaalset tehingut. Järelikult ka asjaõiguslik eelleping nõuab notariaalset tõestamist. TsÜS § 83 kohaselt seaduses ettenähtud vormist mittekinnipidamise korral on tehing tühine.

Pooled ei viinud notariaalsesse asjaõiguslepingusse kõiki tingimusi, mis olid ette nähtud tühise eellepinguga, mõned tingimused aga lisasid. Igal juhul poolte õigused ja kohustused on reguleeritud ainult 21.08.2012 notariaalse asjaõiguslepinguga. Selle lepingu kohaselt pooled leppisid kokku omandada ½ kinnisvarast kummalegi poolele ilma mingite tingimusteta, samuti on märgitud vallasvara hind, mida ei mainita kokkuleppes.

Asjaõiguslepingust ei tulene, et kostja on kohustatud tagastama hagejale 1 040 000 eurot või ½ osa kinnisvarast mingi ajavahemiku jooksul teatud asjaolude saabumisel.

56.21.08.2012 kokkuleppel on ka abieluvaralepingu tunnuseid, sest lepingutingimuste täitmine seatakse sõltuvusse abielusuhete olemasolust ja lõppemisest. Perekonnaseaduse § 60 kohaselt abieluvaraleping sõlmitakse notariaalses vormis. TsÜS § 83 kohaselt seaduses ettenähtud tehingu vormi mittetäitmisel on tehing tühine. Seega 21.08.2012 poolte kokkulepe tuleb lugeda tühiseks.

57.Kostja ei nõustu, et omand jääb jagamata, kui kohus ei rahulda hageja nõuet. Hagi sisust nähtub, et pooled ei kasuta vaidlusalust xxx kinnistut ja kumbki pool ei kavatse seda 14 2-19-2833 edaspidi kasutada. Kostja on nõus selle väitega. Seega vaidluse õiglaseks lahenduseks oleks kaasomandi lõpetamine selle müügi teel avalikul enampakkumisel ning raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele.

58.Kostja palub: 1) tunnistada tühiseks 21.08.2012.a. kirjalik kokkulepe; 2) müüa avalikul enampakkumisel xxx, Tallinnas (registriosa nr xxx); 3) määrata avaliku enampakkumise alghinnaks 2 080 000 eurot, alandades hinda 10% võrra üks kord kuus; 4) kinnistu müügist saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende omandiosade suurusele.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 59. Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada, vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

60.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:

•pooled abiellusid 10.03.2012 ning valisid varalahususe varasuhte (I kd, tlk 5-6, abielutunnistus ja abieluvararegistri väljavõte);

•21.08.2012 soetasid pooled ühise eluasemena kinnisasja aadressil xxx, Tallinn (I kd, tlk 7-10, notariaalne leping nr xxx), kusjuures kinnistu osteti poolte kaasomandisse, s.t kumbki pool omandas 1/2 mõttelist osa kinnistust (I kd, tlk 13, kinnistusraamatu väljavõte);

•kinnistu ostuhinna 2 080 000 eurot tasus hageja selliselt, et kandis üle 2 080 000 eurot tema kontrolli all olevast äriühingust O G OÜ oma isiklikule arvelduskontole (I kd, tlk 41 – pangakonto väljavõte) ja sealt edasi notari deposiitarvele (I kd, tlk 41 – pangakonto väljavõte);

•kostja kinnistu ostuhinna katteks raha ei maksnud;

•poolte kooselu lõppes 2015. aasta alguses, lahutus jõustus 27.08.2015 Harju Maakohtu otsuse nr 2-15-9799 alusel;

•kostja ei ole tagastanud hagejale 1/2 kinnistu ostuhinnast, s.o 1 040 000 eurot.

61.Hageja on esitanud kostja vastu tuvastusnõude, millega soovib pooltevahelise laenusuhte olemasolu tuvastamist summas 1 040 000 eurot. Hageja on esitanud kostja vastu ka nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Hageja soovib kostjale omandikaotuse eest makstava hüvitise tasaarvestamist oma kostja vastu oleva laenu tagastamise nõudega ning ülejäänud rahasumma kostjalt väljamõistmist.

62.Kostja on esitanud vastuhagi, kus soovib 21.08.2012 sõlmitud kokkuleppe tühisuse tuvastamist. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi võõrandatakse avalikul enampakkumisel, mille tulem jaotatakse kaasomanike vahel vastavalt omandiosade suurusele.

63.Esmalt lahendab kohus 21.08.2012 poolte vahel sõlmitud kirjaliku kokkuleppega seonduvad nõuded (ptk I), seejärel otsustab kohus kaasomandi lõpetamisega seonduva (ptk 15 2-19-2833 II). Viimaks teostab kohus tasaarvestuse (ptk III) ning teeb esitatud nõuete rahuldamise osas kokkuvõtte (ptk IV).

I 21.08.2012 sõlmitud kirjaliku kokkuleppega seonduvad nõuded 64. Hageja on esitanud kostja vastu tuvastusnõude, millega soovib pooltevahelise laenusuhte olemasolu tuvastamist summas 1 040 000 eurot. Hageja nõue tugineb 21.08.2012 sõlmitud kirjalikule kokkuleppele. Kostja on esitanud vastuhagi, kus soovib selle sama 21.08.2012 sõlmitud kokkuleppe tühisuse tuvastamist.

65.Kostja leiab, et 21.08.2012 kirjalik kokkulepe: i. on võltsitud, kuivõrd kostja ei ole seda allkirjastanud (allkirja ehtsust ei kinnita ka käekirjaekspertiis) ning hageja poolt tagantjärgi koostatud (mh kinnitab seda enne kohtumenetluse algust hageja poolt esitatud kompromissipakkumine, kus ei olnud laenulepingule viidatud); ii. ei ole laenuleping, vaid 1. poolte ühiste kavatsuste protokoll;

2.kinnisasja soetamise eelleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine;

3.ühisvara jagamise leping või abieluvaraleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine; iii. kui laenuleping on TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt tühine, kuna 1. hageja kasutas ära kostja varalist sõltuvust hagejast (kostjal pole kunagi olnud võimekust sellist laenulepingut täita) ning kostja kogenematust;

2.see kohustab kostjat olema hagejaga abielus, teisisõnu laenu tagastamise kohustust ei saa panna sõltuma poolte kooselu kestusest; iv. kui laenuleping ei ole kehtiv, kuna rikutud on selle vormi- ja sisunõudeid, mh 1. pole sätestatud laenu tagastamise kuupäeva;

2.pole sätestatud laenusaaja vastutust kohustuse rikkumise eest, ülesütlemise aluseid jms;

3.pole sätestatud kohustuse täitmise viisi ja korda;

4.pole sätestatud, millise kinnistu ostmisega seonduvalt see sõlmitud on;

5.allkirjas puuduvad isikute omakäeliselt kirjutatud nimed;

6.pole see vormistatud kahes eksemplaris (kohustuslik vorminõue), mistõttu puudub kostjal kokkuleppe originaaleksemplar; v. kui laenuleping on rahatu, kuna 1. hageja ei ole tõendanud, et ta oleks selle alusel kostjale raha andnud;

2.hagejal ei ole olnud sellises ulatuses rahalisi vahendeid, et vaidlusaluses ulatuses laenu anda; vi. kui laenuleping ei ole kostjale täitmiseks kohustuslik, kuna 1. hageja ei ole vaatamata kohustuse sissenõutavaks muutumisele selle täitmist nõudnud;

2.hageja ei ole andnud kostjale täitmiseks täiendavat tähtaega;

3.kostja ei tutvunud enne väidetavat allkirjastamist selle sisuga;

4.selle sisu on terve mõistuse ja loogikaga vastuolus;

5.kostja allkirjastas selle eelduslikult teovõimetus olekus;

6.poolte kaasomandis oleva kinnistu ostu-müügilepingus puudub viide vastavale laenulepingule ja laenu tagastamise kohustusele.

16 2-19-2833 66. Nagu kohus ülal märkis, tuginevad poolte kõnealused nõuded nende vahel 21.08.2012 sõlmitud kirjalikule kokkuleppele (I kd, tlk 12), mille sisu on järgnev: „A A annab E Ale laenu summas 1,040,000 eurot (üks miljon nelikümmend tuhat eurot), et osta 1/2 elamust, kus perekond hakkab edaspidi elama. Kui pooled lõpetavad kooselu eelmainitud elamus enne viieaastase tähtaja möödumist alates elamu hinna tasumisest, E A tagastab A Ale laenu summas 1,040,000 eurot (üks miljon nelikümmend tuhat eurot) või annab enda osa elamust A Ale üle. Kohustus tagastada laenusumma või anda üle endale kuuluva osa elamust peab olema täidetud mitte hiljem kui 31.12.2017. Kokkulepe on sõlmitud vastavalt Eesti Vabariigi seadustele ning kõik vaidlused lahendatakse Eesti Vabariigi kohtus.“ 67. Kostja leiab, et kokkulepe on võltsitud, kuivõrd kostja ei ole seda allkirjastanud. Kohus kostjaga ei nõustu, kuivõrd allkirja ehtsust kinnitas piisaval määral käekirjaekspertiis (II kd, tlk 15-17). Ekspertiisiaktis leiti, et kokkuleppel olev allkiri on väga tõenäoliselt kirjutatud kostja poolt ning tõenäosus, et kirjutajaks on keegi teine isik, on väga väike. Seega on eriteadmisi omavad kaks asjatundjat leidnud, et allkiri on kostja oma. Kohus, omamata nimetatud valdkonnas eriteadmisi, leiab visuaalsel vaatlusel samuti, et kostja allkiri on läbivalt olnud sarnane kokkuleppel oleva allkirjaga.

Kostja leiab, et kokkulepe on hageja poolt tagantjärgi koostatud (mh kinnitab seda enne kohtumenetluse algust hageja poolt esitatud kompromissipakkumine, kus ei olnud laenulepingule viidatud). Kohus leiab, et kostja seisukoht on tõendamata ja seega asjakohatu. Kompromissipakkumises nimetatud laenulepingu mittemainimine ei anna alust järeldada, et kostja lepingut kunagi ei allkirjastanud või et see on koostatud üksnes kohtumenetluse tarbeks tagantjärgi.

68.Kostja leiab, et kokkulepe ei ole laenuleping, vaid poolte ühiste kavatsuste protokoll. Kohus kostjaga ei nõustu. Lähtudes VÕS § 29 lg-tes 1, 4 ja 5 sätestatust, tuleneb kohtu hinnangul kokkuleppe sisust selgelt, et poolte ühine tahe oli suunatud laenusuhte tekitamisele, et osta perekonnale eluase, millest pool hakkab kuuluma kostjale. Esiteks, seda kinnitab samal kuupäeval sõlmitud notariaalne kinnistu ostu-müügileping, mille alusel kostja sai xxx kinnistu kaasomanikuks ½ mõttelises osas. Müügilepingu punkt 3.1 sätestas, et müüja müüb lepingu esemest ½ suuruse mõttelise osa kostjale hinnaga 1 040 000 eurot, samas puudub vaidlus, et kostja ei ole selle omandiosa eest isiklikku raha maksnud. Teiseks kinnitab seda asjaolu, et pooled olid küll abielus, kuid nende vahel oli varalahususe varasuhe, mis annab aluse arvata, et pooled soovisid oma varalised suhted võimalikult lahus hoida. Seega on asjakohatud kostja viited mistahes ühistele vahenditele, usaldusele ja suurele armastusele.

Olukorras, kus pooled soovisid oma rahalised suhted lahus hoida, on loomulik, et pooled sõlmisid kostja poolt tasumisele kuuluva (kuid hageja poolt tasutud – selles osas vaidlus puudub) müügihinna osas laenulepingu. Vastavat tahet võimaldab järeldada ka see, et sedavõrd suur investeering pere elukoha soetamiseks tehti kõigest loetud kuud pärast abielu sõlmimist. Tingimuslik laenuleping andis keskmisest vähemvarakale kostjale võimaluse end keskmisest varakamale hagejale abikaasana tõestada ning välistas hagejalt saadud rahaliste vahendite eest soetatud kaasomandiosa n.ö tasuta omandamise abielu algusjärgus.

Sellises olustikus ei jää kohtu hinnangul ruumi teistsugusteks tõlgendusteks. VÕS § 396 lg 1 sätestab, et laenulepinguga kohustub üks isik (laenuandja) andma teisele isikule (laenusaaja) rahasumma või asendatava asja (laen), laenusaaja aga kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama kvaliteediga. Seega leiab kohus, et 21.08.2012 sõlmitud kirjalik kokkulepe on laenuleping VÕS § 396 lg 1 mõttes.

17 2-19-2833 Kostja leiab, et kokkulepe ei ole laenuleping, vaid kinnisasja soetamise eelleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kohus leiab, et kostja seisukoht on ekslik, kuivõrd eellepingu poolteks peaksid olema nii ostja kui müüja, kuid praegusel juhul oleks eellepingu poolteks üksnes ostjad. Lisaks peaks eellepingu sisuks olema kokkulepe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes (nt ostetav kinnistu ja hind) – praegusel juhul nimetatud komponendid puuduvad täielikult.

Kostja leiab viimaks, et kokkulepe ei ole laenuleping, vaid ühisvara jagamise leping või abieluvaraleping, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine. Kohus viitab, et pooled olid valinud varalahususe varasuhte, mistõttu ei ole võimalik arutada ühisvara jagamise lepingu teemadel – pooltel ühisvara puudus (PKS § 58). Samuti ei ole tegemist abieluvaralepinguga, kuivõrd sellest ei nähtu tahet teha muudatusi poolte vahel juba sel hetkel kehtinud abieluvarasuhte osas (PKS § 59).

69.Kostja leiab, et laenuleping on TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt tühine, kuna hageja kasutas ära kostja varalist sõltuvust hagejast (kostjal pole kunagi olnud võimekust sellist laenulepingut täita) ning kostja kogenematust.

TsÜS § 86 lg 2 sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Lepingu kooskõla heade kommetega tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga (vt nt Riigikohtu 24. mai 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3‑2‑1‑76‑01). Laenulepingu tühisuse tuvastamiseks heade kommete vastasuse tõttu peab kohus esmalt tuvastama, kas tehingust tulenevate vastastikuste soorituste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, ja seejärel kontrollima, kas kostja tegi tehingu sundolukorras. Kostja kui tehingu tühisusele tugineda sooviv pool peab soorituste väärtuste vahe tõendamiseks näitama esmalt ära, milline on võrreldavate soorituste objektiivsete väärtuste vahe (vt Riigikohtu 17. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, p 8). Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks (vt nt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-08, p 23; 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14007, p 30). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23).

Kohus leiab, et laenuleping ei ole tühine TsÜS § 86 lg 2 järgi. Kostja ei ole tõendanud, et ta sõlmis laenulepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Samuti ei ole kostja tõendanud, et tehing on tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või sellest pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt kostja kahjuks tasakaalust väljas.

Laenulepingust tulenes hagejale kohustus anda kostjale laenu 1 040 000 eurot ning kostjale tingimuslik kohustus tagastada laenusumma juhul, kui poolte kooselu laguneb enne 5 aasta 18 2-19-2833 möödumist kinnistu soetamisest. Lepingus puuduvad lepingutasu-, intressi- ja leppetrahvikokkulepped jms rahalised kõrvaltingimused, mis tavapäraselt muudavad selle laenusaaja jaoks kulukaks. Kostja ei pidanud laenulepingu aluse tegema igakuised tagasimakseid. Teatud tingimuste esinemisel puudus kostjal aga laenu tagastamise kohustust sootuks. Seega ei saa väita, et vastastikkuste soorituste tasakaal oli paigast ära.

Samuti ei ole võimalik väita, et kostja tegi tehingu sundolukorras. Kostja ei ole esile toonud, et tal oleks olnud vältimatu vajadus laenulepingu sõlmimiseks. Keegi ei kohustanud kostjat vastavat lepingut sõlmima ning saadud laenuraha arvelt kinnistu kaasomandiosa soetama.

Vastupidist ei ole esile toodud ega tõendatud. Asjakohane ei ole kostja seisukoht, mille kohaselt tema majanduslik olukord ei oleks kunagi võimaldanud sellist laenusummat tagastada, kuivõrd laenurahaga soetatud kaasomandiosa tasakaalustas kostja laenukohustuse, teisisõnu kostja küll võttis suures ulatuses laenu, kuid selle tulemusel tekkis tal ka piisavalt vara, mille realiseerimise arvelt laenukohustust vajadusel täita. Samuti ei saa tähelepanuta jätta, et laenu tagastamise kohustus oli tingimuslik, mitte absoluutne, mis omakorda seadis kostja hagejaga võrreldes paremale positsioonile.

Kostja leiab, et laenuleping on TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 kohaselt tühine, kuna see kohustab kostjat olema hagejaga abielus, teisisõnu laenu tagastamise kohustust ei saa panna sõltuma poolte kooselu kestusest. Kohus leiab, et kostja tõlgendus nimetatud lepingust on liialt loominguline. Lepingust ei tulene mistahes kohustust olla hagejaga abielus. Leping üksnes reguleerib poolte vahelisi rahalisi suhteid viisil, mida pooled on ise mõistlikuks pidanud, st pooled on kasutanud omavaheliste suhete reguleerimiseks privaatautonoomiast ja lepinguvabadusest tulenevaid võimalusi. Seadus ei välista poolte õigust sõlmida tingimuslikku laenulepingut ning laenu tagastamise kohustuse sõltuvus poolte kooselu kestusest ei ole kohtu hinnangul seaduse (sh heade kommetega) vastuolus.

Kohtu hinnangul oleks heade kommetega vastuolus hoopis see, kui kostja saanuks tasuta enam kui miljon eurot väärt kaasomandiosa olukorras, kus pooled on ühiselt otsustanud varalahususe varasuhte kasuks, mis omakorda eeldab, et pooli käsitatakse varalistes suhetes isikutena, kes ei ole teineteisega abielus.

70.Kostja on leidnud, et laenuleping ei ole kehtiv, kuna rikutud on selle vormi- ja sisunõudeid.

Kohus taaskord kostjaga ei nõustu. Kahe füüsilise isiku vahel sõlmitud laenulepingule ei ole sätestatud kohustuslikke sisu- ja vorminõudeid. Lepingus on sätestatud laenu tagastamise tähtpäevaks 31.12.2017 eeldusel, et poolte kooselu lõppeb enne 5 aasta möödumist kinnistu soetamisest. Kostja kui kõnealuse kooselu osapool saab esmajärjekorras teada, mil vastav kooselu lõppeb, mistõttu on kostjale teada ka kohustuse tekkimine ning selle täitmise tähtpäev.

Asjaolu, et lepingus endas pole sätestatud kostja vastutust kohustuse rikkumise eest, ülesütlemise aluseid, täitmise viisi ja korda jms, ei tähenda, et laenuleping oleks kehtetu.

Kui leping ise vastavaid tingimusi ei sisalda, siis tuleb puuduvas osas lähtuda seadusest.

Väide, et lepingus pole sätestatud, millise kinnistu ostmisega seonduvalt see sõlmitud on, on asjakohatu. Leping sätestab selgelt, et laen antakse selleks, et kostjal oleks võimalik osta 1/2 elamust, kus perekond hakkab edaspidi elama. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väidet, et xxx kinnistu osteti poolte ühiseks eluasemeks. Kohtu ette ei ole toodud, et poolte ühiseks elukohaks oleks peale xxx kinnistu olnud veel mõni kinnistu, mistõttu tuleb eeldada, et laenulepingus on just seda kinnistut silmas peetud.

19 2-19-2833 Väide, et lepinguallkirjas puuduvad poolte omakäeliselt kirjutatud nimed, on asjakohatu, kuivõrd vastavat kohustust seadusest ei tulene.

Kostja märgib viimaks, et leping pole vormistatud kahes eksemplaris (kohustuslik vorminõue), mistõttu puudub kostjal kokkuleppe originaaleksemplar. Hageja kinnitab, et leping sõlmiti ühes eksemplaris ja möönab, et seetõttu ei pruugi kostjal lepingudokumenti olla. Kohus on seisukohal, et lepingudokumendi puudumine ei vabasta vastutusest ega muuda lepingut kehtetuks. Seadusest ei tulene kohustust sõlmida leping mitmes eksemplaris või tagada võlgnikule lepingudokumendi ärakirja olemasolu.

71.Kostja hinnangul on laenuleping rahatu, kuna hageja ei ole tõendanud, et ta oleks selle alusel kostjale raha andnud. Lisaks hagejal ei ole olnud sellises ulatuses rahalisi vahendeid, et vaidlusaluses summas kostjale laenu anda. Kohtu hinnangul on kostja seisukoht vastuoluline – kostja on ise vastuhagis märkinud ja pooled ka selle üle tegelikkuses ei vaidle, et hageja võttis xxx kinnistu eest tasumiseks laenu enda kontrolli all olevast äriühingust. Seega ei pidanudki hagejal olema sellises ulatuses isiklikke rahalisi vahendeid

–hageja tasus kinnistu eest laenurahaga. Müügilepingu punkt 3.1 sätestas, et müüja müüb lepingu esemest ½ suuruse mõttelise osa kostjale hinnaga 1 040 000 eurot (ülejäänud osas müüdi kinnistu sama hinna eest hagejale), samas puudub vaidlus, et kostja ei ole selle omandiosa eest isiklikku raha maksnud, st hageja on tasunud kogu ostuhinna, sh kostjale kuuluvas osas. Raha saab pidada üleantuks ja laenulepingu saab lugeda sõlmituks ka siis, kui laenuandja on laenusaaja käsundi alusel teinud makseid kolmandale isikule (vt nt RKTKo nr 3-2-1-92-02, p 18; RKTKo nr 3-2-1-67-06, p 11; RKTKo nr 3-2-1-54-11, p 18;

VÕS § 79 lg 1). Kuivõrd müügilepingu p-st 3.1 tulenes kostjale kohustus tasuda pool xxx kinnistu ostuhinnast, siis on loomulik, et hageja kandis laenulepingu esemeks oleva raha otse müüjale. Seda peetakse varaeseme soetamise eesmärgil võetud laenulepingute puhul tavapäraseks (vt Võlaõigusseadus II Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2019, lk 549, p 3.2.1.a). Seega ei olnud laenuleping rahatu.

72.Kostja leiab, et laenuleping ei ole kostjale täitmiseks kohustuslik, kuna hageja ei ole vaatamata kohustuse sissenõutavaks muutumisele selle täitmist nõudnud ega ole andnud kostjale täitmiseks täiendavat tähtaega. Kohus on ülal viidanud, et lepingu kohaselt oli laenu tagastamise tähtpäevaks 31.12.2017. Puudub vaidlus, et laenusumma tagastamise kohustuse tekkimise tingimus on saabunud, pooled on kooselu (abielu) lõpetanud enne 5 aasta möödumist – pooled lahutasid abielu ca 3 aastat pärast kinnistu soetamist. Seega muutus laenu tagastamise nõue sissenõutavaks 01.01.2018 (VÕS § 82 lg 1 ja 7). Hageja on laenu tagastamise nõudega seonduvalt hagi esitanud 21.02.2019, s.o ca 1 aasta pärast kohustuse sissenõutavaks muutumist, mistõttu on alusetu väita, et hageja ei ole kohustuse täitmist nõudnud. Isegi, kui hageja seda kohtuväliselt ei teinud, ei tähenda, et kostjal vastav kohustus puuduks. Täiendava tähtaja andmine ei ole kõnealuse nõude puhul kohustuslik.

Kostja märgib, et ei tutvunud enne allkirjastamist lepingu sisuga (mis tema hinnangul on terve mõistuse ja loogikaga vastuolus), kuid kohus leiab, et tegemist on asjakohatu väitega, kuivõrd lepinguga tutvumise riski kandis kostja ning sellest ei sõltu tema kohustuste kehtivus hageja ees. Kostja on lepingu allkirjastanud, mistõttu tuleb eeldada, et kostja on sellega ka tutvunud – ei ole eluliselt usutav, et keskmine mõistlik isik allkirjastaks mistahes kokkuleppe ilma selle sisuga tutvumata. Samuti on tõendamata väited, et kostja ei olnud lepingu allkirjastamisel teovõimeline.

20 2-19-2833 Asjaolu, et kinnistu ostu-müügilepingus puudub viide vastavale laenulepingule ja laenu tagastamise kohustusele, ei ole relevantne. Tegemist oli kinnisasja ostu-müügilepinguga, mitte laenulepinguga. Ostjate vahelised rahalised suhted ei peagi olema sellises lepingus reguleeritud. On tavapärane, et sellised õigussuhted reguleeritakse eraldi lepinguga.

73.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja esitatud tuvastusnõue, millega hageja soovib pooltevahelise laenusuhte olemasolu tuvastamist summas 1 040 000 eurot, kuulub rahuldamisele. Kostja esitatud vastuhagi, kus kostja soovib selle sama 21.08.2012 sõlmitud kokkuleppe tühisuse tuvastamist, tuleb seega jätta rahuldamata.

II Kaasomandi lõpetamine 74. Hageja soovib kinnistu kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi võõrandatakse avalikul enampakkumisel, mille tulem jaotatakse kaasomanike vahel vastavalt omandiosade suurusele.

Pooled ei ole soovinud kaasomandi lõpetamist asja reaalosadeks jagamise teel ega ka kaasomanike vahelisel enampakkumisel, mistõttu ei ole ka nimetatud asja jagamise viisid arutuse all.

75.Poolte vahel on vaidlus: i. kinnisasja kaasomandi lõpetamise viisi osas (mh, kas hagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on laenulepingus sätestatut arvestades üldse võimalik – kostja hinnangul ei saa nõuda korraga hüvitist ja omandiosa üleandmist); ii. kinnistu väärtuse osas (mh kas lähtuda asja harilikust väärtusest kaasomandi lõpetamise hetkel või soetamisväärtusest); iii. kostjale makstava hüvitise suuruse osas (kostja leiab, et hageja ei saa temalt nimetatud nõude raames nõuda kahju hüvitamist, mis on tekkinud soetamisel kinnistul paiknenud väärtusliku vallasvara puudumisest hindamise teostamise hetkel); iv. vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viisiga seonduvalt enampakkumise tingimuste osas.

76.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.

Kohus leiab, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõigust siiski piiranud, täpsemalt kaasomandi lõpetamise viisi osas. 21.08.2012 sõlmitud kokkuleppest nähtuvast võib tuletada, et pooled on pidanud õigeks kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt annab kostja oma omandiosa hagejale üle. Kohus rõhutab, et eeltoodu ei kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel määrava tähtsusega, kuid kohus arvestab kokkuleppest nähtuvat koosmõjus muude asjaoludega.

21 2-19-2833 Kostja on märkinud, et hagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei ole laenulepingus sätestatut arvestades üldse võimalik – kostja hinnangul ei saa nõuda korraga hüvitist ja omandiosa üleandmist. Kohus möönab, et laenulepingu tekstist tuleneb kostjale kohustus tagastada poolt ostuhinnast (s.o tagastada saadud laen) või anda (tasuta) üle kinnistu kaasomandiosa. Kohtu hinnangul on tegemist alternatiivkohustusega VÕS § 86 mõttes.

VÕS § 86 lg 1 sätestab, et kui võlgnik peab täitma ühe mitmest kohustusest, kuulub valikuõigus võlgnikule, kui seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest tulenevalt ei ole seda õigust võlausaldajal või kolmandal isikul. VÕS § 86 lg 2 sätestab, et valikuõigust omav võlgnik või võlausaldaja teeb oma valiku sellest võlasuhte teisele poolele teatamisega. Kui valikuõigus on kolmandal isikul, teeb ta valiku sellest nii võlgnikule kui ka võlausaldajale teatamisega. Kui valik on tehtud, siis loetakse, et algusest peale tuli täita üksnes valitud kohustus. Käesoleval juhul ei ole kahtlust, et valikuõigus kuulus võlgnikule – kostja pidi valima, millise kohustuse ta lepingus sätestatud tähtaja jooksul täidab. Samas ei ole kostja esile toonud ning see ei nähtu ka asja materjalidest, et kostja oleks hagejale oma valikust teatanud. Seda ei ole tehtud ka kohtumenetluses, kuivõrd kostja on printsipiaalselt laenusuhtele vastu vaielnud (sellest võib järeldada, et kostja ei valinud laenu tagastamise kohustust) ning taotlenud kaasomandi lõpetamist enampakkumise teel (sellest võib järeldada, et kostja ei valinud ka kinnistu kaasomandiosa hagejale tagastamise kohustust).

Sellises olukorras kohaldub VÕS § 87 lg 1, mis sätestab, et kui alternatiivkohustuse puhul on valikuõigus võlgnikul või võlausaldajal ja valikut ei ole tehtud kokkulepitud aja jooksul või kokkuleppe puudumise korral mõistliku aja jooksul enne kohustuse sissenõutavaks muutumist, läheb valikuõigus üle võlasuhte teisele poolele. Seega on valikuõigus läinud üle hagejale ning hageja on hagis soovinud laenu tagastamist.

Kohus rõhutab, et eeltoodu (see, et hageja on soovinud laenu tagastamist) ei välista kaasomandi lõpetamise nõudeõigust (see piirab üksnes jagamise viisi). Isegi, kui käsitada kokkulepet selliselt, et laenu tagastamise nõudmine välistab kaasomandi lõpetamise nõude, siis on vastav kokkulepe ei oma toimet AÕS § 76 lg 3 ls 1 kohaselt. Mõjuva põhjuse kaasomandi lõpetamiseks annab see, et pooled ei ela enam perekonnana koos ja on lahutatud, pooltevahelised suhted on sedavõrd halvad, et kaasomandi teostamine on häiritud, mh kostja ei osale kaasomandiesemega seotud kulude kandmises (AÕS § 75 lg 1)

–kõik see viitab vältimatule vajadusele kaasomand lõpetada. Kaasomandi jätkumine võib kaasa tuua täiendavaid õigusvaidlusi ning kaasomandieseme täiendava amortiseerumise ja sellega kaasnevalt selle väärtuse vähenemise veelgi suuremas ulatuses – see ei ole kummagi poole huvides.

77.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.

78.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

22 2-19-2833 79. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et saab kostjale makstava hüvitise vastu kinnistu ainuomanikuks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Hageja on kinnitanud, et ta on nõus kostjale tema osa rahas välja maksma.

Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata – hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks.

Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hagis taotletud viisil, st hageja saab kinnisasja ainuomanikuks kostjale makstava hüvitise vastu.

Kostja ei ole kordagi avaldanud, et soovib ise kinnistu ainuomanikuks saada ja seda edaspidi kasutada. Kostjal vastava huvi puudumist võimaldab järeldada ka kostja vastuhagis esitatud nõue müüa asi avalikul enampakkumisel – nimetatud nõude eelduseks on asjaolu, et kumbki kaasomanik ei soovi saada asja ainuomanikuks. Kuivõrd hageja soovib saada ainuomanikuks ning kostja seda ei soovi, tuleb ainuomand anda kaasomanikule, kes seda soovib. Kostja ei ole esile toonud ühtegi mõjuvat põhjendust, miks peaks kaasomandi tingimata lõpetama kinnistu võõrandamisega avalikul enampakkumisel.

80.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hageja on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

81.Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Pooled vaidlevad kinnisasja turuväärtuse osas. Hageja, tuginedes 15.05.2018 eksperthinnangule (I kd, tlk 23-30) leiab, et kinnistu väärtuseks on 1 100 000 eurot. Kostja on seisukohal, et kinnistu väärtus on kõrgem, kuid ei ole vastavaid tõendeid esitanud. Kohtuliku kinnisvara hindamise ekspertiisi tulemusel valminud 26.08.2020 hinnangust nr 0597-20 (II kd, tlk 132157) nähtub, et kinnistu väärtus 17.08.2020 seisuga on 968 000 eurot. Kohtu hinnangul on kõige hilisem hindamisakt vara väärtuse väljaselgitamiseks sobiv tõend ning kohus võtab selle asja väärtuse hindamisel aluseks. Kuna kohtu hinnangul on asja tõendatud väärtus 968 000 eurot, kuulub kostjale omandiosa kaotuse eest väljamakstavaks hüvitiseks 484 000 eurot (968 000/2).

23 2-19-2833 Kostja on märkinud, et hüvitise määramisel tuleb lähtuda asja soetamisväärtusest, mitte harilikust väärtusest kaasomandi lõpetamise hetkel. Kohus märgib, et kostja seisukoht on ekslik. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 p-is 16 märkinud järgmist: „selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest.“ Seega asja soetamisväärtus ei ole hüvitise määramisel oluline ning lähtuda tuleb asja harilikust väärtusest nagu kohus seda ülal teinud on.

Kostja on märkinud, et hageja ei saa temalt käesoleva nõude raames nõuda kahju hüvitamist, mis on tekkinud soetamisel kinnistul paiknenud väärtusliku vallasvara puudumisest hindamise teostamise hetkel. Kohus leiab, et kostja vastuväide tuleb jätta tähelepanuta. Vaidlusalune kinnistu hinnati täpselt sellises seisus ja komplektsuses nagu see ülalviidatud hindamisaktidest nähtub. Hüvitise suuruse määramisel aluseks võetud hindamisakti koostas riiklikult tunnustatud ekspert, mistõttu ei ole alust selle kõlblikkuses kahelda. Ka kostja ise ei ole seda vaidlustanud. Samuti ei ole kostja esitanud tõendeid, et asja väärtus oleks kõrgem kui eelviidatud tõenditest nähtub. Kinnisvara väärtuse vähenemise riski kannavad mõlemad kaasomanikud ning puudub alus eeldada, et kinnisvara väärtus igal juhul ajas kasvab. Vaidlusalune kinnistu on seisnud aastaid tühjalt ning on korralikult hooldamata, hooned on oma lahenduste poolest vananenud. On loomulik, et vara väärtus selle tagajärjel väheneb. Väärtusliku vallasvara paiknemine kinnistul on kohtu hinnangul kostja poolt piisavalt konkretiseerimata väide, samuti on see tõendamata. Kostja ei ole selgitanud, kuidas peaks kinnistul paiknev vallasvara ja selle väärtus mõjutama käesoleva asja tulemit.

82.Kostja on esitanud ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks avaliku enampakkumise teel.

Kohus on seisukohal, et avalik enampakkumine ei ole käesoleval juhul kohane viis kaasomandi lõpetamiseks. Esmalt välistab selle hageja soov saada asja ainuomanikuks.

Avalik enampakkumine on põhjendatud olukorras, kus kumbki kaasomanik ei soovi või ei saa (nt hüvitise maksevõime puudumise tõttu) asja ainuomanikuks saada. Lisaks on avalikul enampakkumisel alati nurjumise oht, mis toob kaasa vara allahindamise, mis ei ole kaasomanike huvides. Samuti kaasnevad enampakkumise läbiviimisega kulud, mis arvestatakse tulemist maha – käesoleval juhul on asja väärtus väga suures ulatuses juba vähenenud ning enampakkumiste eeldatavad kulud (tegemist kohtutäituri tasulise ametiteenusega) seetõttu ebaproportsionaalselt kõrged.

Seega tuleb vastuhagi jätta rahuldamata.

Kuivõrd kohus jätab vastuhagi rahuldamata, siis ei analüüsi kohus poolte väiteid, mis puudutavad avaliku enampakkumise tingimusi.

III Tasaarvestus 83. Hageja soovib kostjale omandikaotuse eest makstava hüvitise tasaarvestamist oma kostja vastu oleva laenu tagastamise nõudega ning ülejäänud rahasumma kostjalt väljamõistmist.

VÕS § 197 lg 1 sätestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel 24 2-19-2833 on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 ls 1 sätestab, et tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Hagimenetluses tasaarvestuse avalduse esitamine alternatiivselt juhuks, kui kohus hagi rahuldab, ei ole tingimuslik VÕS § 198 teise lause mõttes, st selline tasaarvestuse avaldus on lubatav. Sama seisukohta on Riigikohus väljendanud ka 5. jaanuaril 2011 tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10 tehtud otsuse p-s 44.

Kuivõrd kohus on ülal tuvastanud, et kostjal on hageja ees laenukohustus summas 1 040 000 eurot (mis on muutunud sissenõutavaks ning mida kostja ei ole kohaselt täitnud), hagejal on kostja ees kaasomandiosa kaotuse eest hüvitise tasumise kohustus summas 484 000 eurot ning hageja on teinud hagiavalduses kohtumenetlusliku tasaarvestusavalduse, tuleb eelnimetatud vastastikkused samaliigilised nõuded tasaarvestada, mille tulemusel tuleb lõppeb kostja hüvitisenõue ning hageja laenutagastamise nõue väheneb 556 000 euroni (1 040 000 - 484 000).

Kuivõrd hageja soovis ka pärast kohtuliku ekspertiisi teostamist (kus selgus omandikaotuse hetkele kõige lähem asja harilik väärtus) kostjalt tasaarvestuse tulemi väljamõistmist 490 000 euro ulatuses, siis kohus sellest ka haginõude lahendamisel lähtub (TsMS 439).

IV Kokkuvõte 84. Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi ning jätab vastuhagi rahuldamata. Kohus tuvastab, et A Al on E A vastu laenulepingust tulenev nõue summas 1 040 000 eurot. Samuti lõpetab kohus Tallinnas aadressil xxx asuva kinnistu (registriosa nr xxx) kaasomand selliselt, et kinnistu jääb A A ainuomandisse E Ale makstava hüvitise 484 000 euro eest.

Kohus tasaarvestab E Ale makstava hüvitise (484 000 eurot) A A laenulepingust tuleneva nõudega (1 040 000 eurot) ning mõistab peale tasaarvestamist E Alt A A kasuks välja 490 000 eurot.

Kohus kohustab E A’t andma nõusolek kinnistusraamatu registriossa nr xxx omanikukande, mille kohaselt kuulub ½ mõttelist osa kinnistust E A’le ja ½ mõttelist osa kinnistust A Ale, kustutamiseks ja kinnistu ainuomanikuna A A sissekandmiseks. Kohus asendab E A nõusoleku kinnistusraamatu registriosa nr xxx kande muutmiseks käesoleva kohtuotsusega.

85.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid asja läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus 86. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.

25 2-19-2833 Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10).

Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Kuivõrd ka poolte vastastikku esitatud tuvastusnõuded olid sisuliselt seotud kõnealuse kaasomandiga, siis ei mõjuta nimetatud nõuete kaasomandi lõpetamise vaidluses läbivaatamine menetluskulude jaotust. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. /digitaalselt allkirjastatud/ Andrea Lega kohtunik Osaliselt tühistatud 22.12.2021 TRK lahendiga 26

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.