Obsah (23)

§ 654§ 651§ 456§ 368§ 652§ 436§ 238§ 639§ 392§ 656§ 173§ 163§ 162§ 174§ 175§ 138§ 177§ 178§ 207§ 128§ 147§ 146§ 179

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 11. oktoober 2021, Tallinn Kohtuasja

) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis hagejate nõude üürilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks rahuldamata ning jaotas menetluskulud ja määras need kindlaks. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue otsuse, millega tuvastab hagejate ja kostja vaheliste lepinguliste suhete jätkuva olemasolu pärast kostja poolt 27. jaanuaril 2021 üürilepingute ülesütlemist alates 8. veebruarist 2021 ning jätab maakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

§ 654

lg 2² kohaselt esitab ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. 7. Ringkonnakohus kontrollib

§ 651

lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hagejad vaidlustavad maakohtu otsust osas, milles jäeti rahuldamata hagejate hagi kostja vastu üürilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks, samuti menetluskulusid puudutavas osas. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles jäeti rahuldamata hagejate hagi kostja vastu üürilepingute ja nende lisade täitmisele kohustamiseks. Selles osas on maakohtu otsus

§ 456lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

1. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas hagejate ja kostja vahel sõlmitud üürilepingud kehtisid edasi pärast kostja
2. jaanuari
3. a üürilepingute erakorralist ülesütlemist alates
4. veebruarist
6. Kuivõrd hagejad on apellatsioonkaebuse põhjendustes esile toonud, et üürilepingud on ka hagejate hinnangul kaebuse esitamise hetkeks lõppenud ja hagejad on üüripinnad vabastanud, siis peab kolleegium esmalt vajalikuks käsitleda hagejate õiguslikku huvi lepingute kehtivuse 5 tuvastamise vastu. Ringkonnakohus palus hagejatel enne apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise otsustamist põhjendada, milles seisneb nende tuvastushuvi (tl 107).

§ 368

lg 1 sätestab tingimuse, et tuvastushagi esitajal peab olema tuvastamise vastu õiguslik huvi. Õiguslik huvi on asjas sisulise otsuse tegemise eeldus, mida kohus peab omal algatusel kontrollima igas menetluse etapis, ka apellatsiooniastmes (vt ka Riigikohtu

1. septembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-16, p 12). Hagejad põhjendasid ringkonnakohtule, et neil on tuvastushuvi, et vältida üürilepingutest tulenevaid leppetrahvinõudeid üüripindade vabastamisega viivitamise eest ja teisi võimalikke lepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid hagejate vastu ning saamaks selgust, millised on hagejate kohustused selliste nõuetega seoses. Oma väidete tõendamiseks lisasid hagejad
3. augusti
4. a menetlusdokumendile kostja esitatud leppetrahvi tasumise nõude (tl 113–114). Kolleegium leiab, et kõnealune tõend tuleb võtta asja juurde

§ 652lg 3 p 2 alusel.

Samuti on kolleegium seisukohal, et hagejatel on ringkonnakohtu ette toodud asjaolusid arvestades jätkuvalt tuvastushuvi.

1. Apellatsioonkaebuses heidavad hagejad maakohtule ette, et maakohus on asja lahendades leidnud, et üürilepingud lõppesid
2. veebruaril 2020 või alternatiivselt
3. augustil 2020, kuigi sellistele järeldustele lepingute lõppemise osas ei tuginenud kumbki pool. 10.
4. Asjas puudub vaidlus, et hagejad sõlmisid kostjaga üürilepingud tähtajaga kuni
5. veebruar
6. a ning kostja ütles
7. jaanuaril 2021 üürilepingud üles alates
8. veebruarist
9. Kolleegium nõustub iseenesest hagejate apellatsioonkaebuse väitega, et kumbki pool ei tuginenud maakohtu menetluses sellele, et lepingud lõppesid enne
10. veebruari
11. a. Samas võib kohus

§ 436

lg 4 järgi hinnata esile toodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, kui kohus on juhtinud sellisele võimalusele eelnevalt poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Samuti ei ole kohus sama paragrahvi lg 7 järgi otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks menetluse käigus pooltega arutanud seda, et lepingud poolte vahel võivad olla lõppenud juba enne kostja ülesütlemisavalduste esitamist. Seega nõustub kolleegium hagejate etteheitega, et maakohus rikkus üllatuslikku lahendit tehes selgitamiskohustust. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusõiguse normi rikkumisele, saab ringkonnakohus teha uue otsuse, sest pooled on saanud apellatsiooniastmes avaldada arvamust üürilepingute võimaliku lõppemise kohta enne kostja ülesütlemisavalduste esitamist. Samuti on kolleegium erinevalt maakohtust seisukohal, et poolte vahel olid ajal, mil kostja ütles üürilepingud üles, kehtivad lepingulised suhted. 10.

1. Kolleegium ei nõustu hagejate käsitlusega, mille kohaselt ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust see, kas ja millisel alusel kehtisid üürilepingud edasi pärast
2. veebruari
3. a, sest mõlemad pooled käitusid viisil, nagu oleksid üürilepingud kehtivad. Kohtu ette toodud asjaoludest tulenevalt võisid lepingulised suhted lõppeda enne ülesütlemist. Pooled sõlmisid tähtajalised üürilepingud ning kumbki pool ei ole tuginenud sellele, et pärast tähtaja möödumist oleks sõlmitud uus tähtajaline või tähtajatu üürileping või kokkuleppel tähtaega pikendatud. Hagejad on eelkõige leidnud, et üürilepingud pikenesid lepingute p 10.5 alusel
4. augustini 2021 ning kostja oli kuni apellatsioonimenetluseni seisukohal, et lepingud muutusid VÕS § 310 lg 1 alusel tähtajatuks. Kui lepingujärgse või seaduse regulatsiooni kohaldamise eeldused ei ole poolte esitatud faktilistest asjaoludest tulenevalt täidetud, siis võisid lepingud lõppeda enne üürilepingute ülesütlemist, nagu leidis maakohus. Sellest, kas poolte vahel olid üürilepingute ülesütlemise hetkel kehtivad lepingud või saab lepingud lugeda juba varasemalt lõppenuks, sõltub üürilepingute ülesütlemiste eelduste olemasolu. Lepinguliste nõuete ja õiguskaitsevahendite esmaseks eelduseks on kehtiva lepingu olemasolu. Seejuures on ülesütlemine suunatud lepingu lõpetamisele. Kolleegium ei nõustu 6 hagejate käsitlusega justkui saaks VÕS § 29 lg 1 alusel öelda, et üürilepingud kehtisid vähemalt kuni ülesütlemisavalduste esitamiseni, sest pooled käitusid viisil, nagu oleksid lepingud kehtivad. VÕS § 29 alusel ei saa tuvastada, et leping on sõlmitud, vaid nimetatud säte aitab lepingu sisu välja selgitada. Seega tuleb kolleegiumil praeguse vaidluse lahendamisel välja selgitada, kas ja millisel lepingust või seadusest tuleneval alusel oli poolte vahel jätkuvalt üürisuhe pärast
5. veebruari
6. a, s.o pärast üürilepingute tähtaja möödumist. 10.
7. Kolleegium leiab, et samuti on ebaõige hagejate käsitlus, mille kohaselt tuleb kostja
8. jaanuari
9. a ülesütlemisavaldused lugeda tühiseks ka juhul, kui lepingud olid ülesütlemise hetkeks lõppenud. Kolleegium selgitab, et kui ülesütlemisavalduse eeldused puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine. Tehingu tühisuse alused on seaduses sätestatud ning sellist tühisuse alust ei ole ette nähtud (vt Riigikohtu
10. aprilli
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 18).
12. Hagejad esitasid
13. septembri
14. a menetlusdokumendis asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendeid, mida maakohtu menetluses ei esitatud. Kolleegium leiab, et hagejate esitatud uute asjaoludega tuleb apellatsioonimenetluses arvestada, kuid uute tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda. 11.
15. Ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid

§ 652lg-tes 3 ja 4 ette nähtud juhtudel.

Ringkonnakohus peab

§ 652

lg 3 p 2 järgi võimaldama uute asjaolude ja tõendite esitamist esitamist nt olukorras, kus pooltel jäid maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud ja tõendid esitamata (vt nt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-112-16, p 27). Ringkonnakohtul tuleb üürilepingute p-s 10.5 kokkulepitu sisu ja hagejate
3. märtsi ja
4. juuli
5. a kirjade eesmärgi väljaselgitamiseks üürilepinguid VÕS § 29 järgi ja hagejate tahteavaldusi tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 järgi tõlgendada. Toimiku materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks juhtinud poolte tähelepanu üürilepingute ja tahteavalduste tõlgendamiseks vajalike asjaolude esiletoomisele ja nende tõendamisele, mistõttu andis ringkonnakohus selleks
6. septembri
7. a kirjaga võimaluse (tl 123–124). Neil põhjendustel saavad hagejad
8. septembri
9. a menetlusdokumendis esile toodud uutele asjaoludele

§ 652lg 3 p 2 alusel ringkonnakohtus tugineda.

11.

1. Kuivõrd kostja vastas ringkonnakohtu küsimusele, et ta ei vaidlusta hagejate
2. septembri
3. a menetlusdokumendi p-des 17 ja 18 esitatud uusi asjaolusid, siis ei ole kõnealused asjaolud vaidlusalused ning neid ei ole vaja tõendada.

§ 238

lg 1 p 1 kohaselt ei võta kohus vastu tõendeid asjaolude kohta, mis ei ole vaidluse all. Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et hagejate

1. septembri
2. a menetlusdokumendile lisatud dokumentaalsete tõendite (üüri- ja kõrvalkulude arved ning poolte
3. veebruari
4. a e-kirjavahetus üüriarvete osas) vastuvõtmisest tuleb

§ 238

lg 1 p 1 (koosmõjus

§ 639lg-ga 1) järgi keelduda.

1. Kolleegium ei nõustu hagejate käsitlusega, et üürilepingud pikenesid
2. augustini 2021 üürilepingute p 10.5 alusel. 12.
3. Üürilepingute p 10.5 kohaselt on pooltel, kui neil on soov üürilepingut igakordse tähtaja lõppedes uuendada, kohustus teisele poolele sellest teatada 6 kuud enne lepingu tähtaja lõppemist. Kui 6 kuu jooksul kokkuleppele ei jõuta, pikeneb leping selle 6 kuu möödumisel veel 6 kuuks endistel tingimustel. Kui viimati nimetatud 6 kuu jooksul ei suuda üürnik endale uut pinda leida, pikeneb leping veel 1 aastaks (tl 9 ja 24). Poolte on vaidlus nimetatud lepingupunkti ning hagejate
4. märtsi ja
5. juuli
6. a kirjade tõlgendamise üle. 7 12.
7. Apellatsioonkaebuse väite kohaselt tuvastas maakohus ebaõigesti, et hagejad teavitasid
8. märtsil 2019 kostjat, et soovivad lepinguid pikendada kuni
9. veebruarini
10. Kolleegium nõustub selle etteheitega. Hagejad on kostjale
11. märtsil 2019 saadetud kirjas väljendanud soovi sõlmida üürilepingu lisa, mille järgi lõppeksid lepingud
12. veebruaril 2021 (tl 32 ja pöördel). Seega on maakohus tõendeid valesti hinnanud, kui tuvastas, et hagejad soovisid lepinguid pikendada
13. veebruarini
14. Samas on maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et hagejad ei teavitanud kostjat soovist üürilepinguid uuendada lepingute p 10.5 tähenduses. Kolleegiumi hinnangul ei saa sellist järeldust teha ka hagejate
15. juuli
16. a kirja põhjal. Hagejad leidsid uue üüripinna ja teavitasid sellest kostjat ning avaldasid, et lahkuvad suure tõenäosusega üüripinnalt
17. a sügisel, kuid soovisid sõlmida kostjaga kokkulepet, mille järgi lõppeksid lepingud
18. veebruaril
19. Need on asjaolud, mille üle pooled ei vaidle. VÕS § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, mh saab arvestada tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (VÕS § 29 lg 5 p 2) ning lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). 12.
20. Kolleegium leiab, et hagejad ei ole tõendanud poolte ühist tahet pidada lepingu uuendamise soovi avaldamiseks seda, kui üürnik teavitab üürileandjat sellest, et ta on uue üüripinna leidnud, aga soovib põhjusel, et tal ei ole võimalik lepingute tähtaja saabudes kohe uut pinda kasutama hakata, lepingu tähtaega muuta. Hagejad on poolte ühise tahte tõendamiseks tuginenud sellele, et kostja on korduvalt väljendanud, et üürilepingud muutusid tähtajatuks (vt nt lepingute ülesütlemisavaldused; tl 44 ja 47) ning asjaolule, et kostja jätkas hagejatele üürija kõrvalkulude arvete esitamist pärast üürilepingute esialgse tähtaja saabumist kuni lepingute ülesütlemiseni. Kolleegium möönab, et kostja käitumine viitab sellele, et ta pidas lepinguid pärast
21. veebruari
22. a kehtivaks. Siiski ei saa nimetatud asjaolude põhjal tuvastada poolte ühist tahet tõlgendada lepingute p-i 10.5 hagejate soovitud viisil. Kostja väljendas
23. juuli
24. a kirjas hagejatele, et lepingute p 10.5 ei ole praegusel juhul kohaldatav, sest see ei käsitle lepingu lühiajalist pikendamist (tl 37). Samuti sõlmis kostja
25. juuli ja
26. augusti
27. a kirjadest nähtuvalt samade pindade osas uue üürilepingu kolmanda isikuga, arvestades hagejate uuele pinnale kolimise eeldatavat aega (tl 37–39). Kolleegium on seisukohal, et eeltoodud asjaolud kogumis ei kinnita hagejate käsitlust poolte ühisest tahtest. 12.
28. Kolleegium leiab, et VÕS §-s 29 sisalduvaid tõlgendamisreegleid arvestades saab tuletada, et poolte ühiseks tahteks oli mõista lepingute p-i 10.5 selliselt, et see kohaldub olukorras, kus üürnik peab heas usus üürileandjaga läbirääkimisi, sest tal on üüripinda vaja, aga kui kokkuleppele ei jõuta, siis on üürnikul lepingu järgi täiendav aeg uue pinna leidmiseks. Kostja on esile toonud, et varem pikendati üürilepingut viie aasta võrra ja seejuures lepiti kokku ka uutes tingimustes (poolte
29. a kokkulepped; tl 14 ja pöördel ning tl 29). Praegusel juhul soovisid aga hagejad üürilepingute tähtaega muuta seoses sooviga ühitada seda uuele pinnale kolimise ajaga ning läbirääkimisi muude lepingutingimuste üle ei peetud (vt nt hagejate
30. juuli
31. a e-kiri; tl 34). Kolleegiumi hinnangul toetab viidatud tõlgendust ka poolte käitumine. Hagejad ei ole vaidlustanud kostja märgitud asjaolu, et hagejad korraldasid uue üüripinna leidmiseks konkursi, millel osales ka kostja, kuid hagejad ei valinud kostja pakutud pinda. Seega mõistsid kolleegiumi hinnangul pooled vaidlusalust lepingupunkti selliselt, et see ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik soovib üürilepingute tähtaega muuta seetõttu, et ta on leidnud uue üüripinna, aga võimalus seda kasutama hakata tekib hiljem. 8 12.
32. Hagejad ei ole ka TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tõendanud, et kostja teadis või pidi teadma hagejate tahet uuendada üürilepinguid lepingute p 10.5 tähenduses. Hagejad teavitasid
33. märtsi
34. a kirjas, et soovivad uuele üüripinnale kolimise eeldatava ajaga seonduvalt lepingute tähtaega täpsustada (tl 32 ja pöördel). Samuti tõi kostja esile, et
35. juuli
36. a ekirjas, millega teated lepingute pikendamise soovist edastati, on viide väljakolimise ajakavale (tl 34). Kolleegium tuvastas, et varasemalt on lepinguid uuendatud teistsugustel asjaoludel ega kinnita ka kostja käitumine, et ta sai hagejate tahtest nendega ühtemoodi aru (vt käesoleva otsuse p-d 12.3 ja 12.4). Seega tuleb kohaldada tahteavalduse mõtte ja sisu kindlakstegemisel mõistliku isiku standardit. Mõistlikkuse põhimõtte sisustamisel saab arvestada ka konkreetseid tahteavalduse tegemisega seotud asjaolusid. Kolleegiumi hinnangul mõistab kostjaga sarnane mõistlik isik olukorras, kus poolte vahel on pikaajaline lepinguline suhe, teda teavitatakse uue üüripinna leidmisest ja ta ei osutu selleks korraldatud konkursil valituks ning lepingu lõppemise tähtaeg soovitakse siduda uuele pinnale asumise ajaga, et üürnik ei väljenda soovi üürilepingut lepingu p 10.5 tähenduses uuendada, arvestades ka eelnevalt välja selgitatud lepingupoolte ühist tahet.
37. Hagejad on alternatiivselt leidnud, et üürilepingud muutusid pärast
38. veebruari
39. a tähtajatuks. Sellele tugines maakohtu menetluses ka kostja. Maakohus leidis, et lepingud ei muutunud nimetatud kuupäeval tähtajatuks. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega. 13.
40. VÕS § 310 lg 1 kohaselt, kui üürnik jätkab pärast üürilepingu tähtaja möödumist asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Asjas puudub vaidlus, et hagejad jätkasid pärast üürilepingute tähtaja möödumist üüritud pindade edasi kasutamist ja kostja teadis seda. Samuti ei teinud hagejad kostjale pärast lepingute tähtaja möödumist lepingute lõpetamise tahteavaldust. 13.
41. Maakohus tuvastas, et kostja väljendas tahet pärast lepingute tähtaja möödumist lepinguid mitte jätkata. Hagejad on selle asjaolu tuvastamise maakohtu poolt vaidlustanud. Seega saab ringkonnakohus selle asjaolu maakohtupoolset tuvastamist kontrollida. Kolleegiumi hinnangul on maakohus nimetatud asjaolu tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme, sest esitatud tõenditest sellist järeldust teha ei saa. Kolleegium nõustub hagejate seisukohaga, et kostja ei väljendanud üürilepingute lõppemise tahet kahe nädala jooksul alates ajast, mil ta sai teada, et hagejad jätkavad pärast lepingute tähtaja möödumist üüripindade kasutamist. Seda ei kinnita ükski esitatud tõend. Vastupidi, kostja tõi ka ise maakohtus esile, et ta lubas hagejatel üüripinda pärast tähtaja möödumist edasi kasutada (vt kostja vastus hagile, p 2.3). Kuigi kostja on apellatsioonimenetluses kinnitanud maakohtu tuvastatut, et kostja avaldas pärast
42. veebruari
43. a teistsugust tahet, ei ole kostja selles osas viidanud tõenditele. Samuti kinnitavad vaidluse all mitte olevad asjaolud, mille kohaselt esitas kostja hagejatele ajavahemikus
44. a jaanuar kuni
45. a veebruar tavapäraselt üüriarveid selgitusega „büroopinna üür“ ja kõrvalkulude arveid ega nõudnud üüripindade vabastamist, et kostja jätkas pärast lepingute tähtaja möödumist lepingute täitmist. Kolleegiumi seisukohta lepingute tähtajatuks muutumise kohta ei muuda ka kostja märgitu, mille kohaselt oli üüripindade kasutamise lubamise põhjuseks hagejatele heas usus vastutulek. Kuigi võlasuhte pooltel on kohustus käituda heas usus, ei ole alust jätta praegusel juhul VÕS § 310 lg-t 1 kohaldamata, sest selle kohaldamine ei too kaasa hea usu põhimõttega vastuolus olevat tagajärge. Kostja tekitas oma käitumisega hagejates kindluse, et leping pikeneb.
46. Järgmisena võtab kolleegium seisukoha, kas kostja üürilepingute erakorraline ülesütlemine tõi kaasa lepingute lõppemise. 9 14.
47. VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Praegusel juhul on ülesütlemise formaalsed eeldused täidetud (tl 44–49). 14.
48. Kolleegiumi hinnangul on täitmata aga ülesütlemise materiaalne eeldus. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib VÕS §
49. Viidatud sätte lg 1 kohaselt võib tähtajatu üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on sama sätte järgi mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Praegusel juhul põhjendas kostja ülesütlemist sellega, et hagejate jätkuv üüripindade kasutamine muutis võimatuks kostja kohustuste täitmise uue üürniku ees ning hagejad esitasid ajas muutuvaid soove ja ettepanekuid lepingu tähtaja pikendamise osas. Kolleegium leiab, et viidatud asjaolud ei kaalu üles hagejate huvi, et lepingut kehtivad kuni korralise lõppemiseni. Kuivõrd kolleegium leidis, et üürilepingud muutusid pärast lepingute tähtaja möödumist tähtajatuks, siis lasus kostjal VÕS § 276 lg 1 järgi kohustus võimaldada üürieset kasutada. Kostja ei saanud eeldada, et hagejad vabastavad üüripinna kindlal kuupäeval ning hagejates sai tekkida kindlus, et kostja ei saa üüripindade tagastamist nõuda mitte kohe, vaid alles tähtajatu üürilepingu ülesütlemistähtaegu arvestades. Seejuures on kostja ka ise kohtumenetluse eelselt (vt lepingute ülesütlemisavaldused; tl 44 ja 47) ja maakohtu menetluse ajal (vt kostja vastus hagile, p-d 1.8 ja 2.12) väljendanud arusaama, et hagejatega sõlmitud lepingud muutusid tähtajatuks. Tähtajatu üürilepingu võib igal ajal üles öelda, kuid arvestades seejuures seaduses või lepingus ette nähtud tähtaegu. Raskused kohustuste täitmisel uue üürniku ees ei ole mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, sest sellises olukorras sai kostjalt lepingute täitmise jätkamist eeldada. Tegemist on riskiga, mille kostja ise võttis ning see ei olnud kostja jaoks ettenägematu asjaolu. Kohtu ette toodud asjaoludest nähtuvalt sõlmis kostja uue üürnikuga lepingu enne vaidlusaluste lepingute tähtajatuks muutumist. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et kostjal puudus üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks õiguslik alus. 14.
50. Ilma õigusliku aluseta toimunud lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi. Seega ei toonud kostja üürilepingute erakorraline ülesütlemine kaasa poolte vahel sõlmitud üürilepingute lõppemist ja need kehtisid edasi.
51. Hagejad esitasid üürilepingute lõppemise vaidlustamiseks hagi üürilepingute ülesütlemisavalduste tühisuse tuvastamiseks. Kolleegium märgib, et kui kohtul on kahtlus, et hageja esitatud nõue on ebatäpne, peab ta sellele

§ 392

lg 1 p 1 järgi juba eelmenetluses hageja tähelepanu juhtima ja selgitama talle vajadust oma nõuet täpsustada (vt Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10, p 14). Kuna maakohus seda ei teinud, kõrvaldas menetlusõiguse normi rikkumise ringkonnakohus (

§ 656lg 2).

Ringkonnakohus juhtis

1. septembri
2. a kirjas hagejate tähelepanu õiguslikult ebakorrektselt formuleeritud nõudele ja andis võimaluse nõuet täpsustada (tl 123). Hagejad täpsustasid
3. septembri
4. a menetlusdokumendis nõudeid, paludes tuvastada hagejate ja kostja vaheliste lepinguliste suhete jätkuv olemasolu pärast kostja poolt
5. jaanuaril 2021 üürilepingute ülesütlemist alates
6. veebruarist
7. Kolleegium lähtub resolutsiooni sõnastamisel täpsustatud nõuetest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
8. Kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, muudab kolleegium kooskõlas

§ 173

lgtes 1 ja 3 sätestatuga maakohtu menetluskulude jaotust ja määrab kindlaks apellatsioonimenetluse kulude jaotuse. 10 16.1. Maakohtus kantud menetluskulude jaotamisel lähtub kolleegium menetluskulude jaotust hagi osalise rahuldamise korral reguleerivast

§ 163lg-st 1.

Kuivõrd hagejad esitasid hagis kaks nõuet (tuvastus- ja sooritusnõude), millest üks rahuldatakse (tuvastusnõue), siis on kolleegiumi hinnangul hagi rahuldamise ulatust arvestades õiglane jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda. Menetluskulude jaotusest tulenevalt puudub vajadus maakohtus kantud menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata. 16.2. Kuivõrd hagejad vaidlustasid apellatsioonkaebusega üksnes osaliselt hagi rahuldamata jätmist ja apellatsioon on tervikuna edukas, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud

§ 162lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

17.

§ 174

lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles kulud tekkisid. Kolleegium määrab kindlaks hagejate apellatsiooniastme menetluskulud. 17.

1. Hagejate menetluskulude nimekirja järgi seisnevad hageja I menetluskulud apellatsiooniastmes apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivus 1350 eurot (pool tasutud riigilõivu summast) ning hageja II menetluskulud lepingulise esindaja kuludes 3901,50 eurot (käibemaksuta) ja riigilõivus 1350 eurot (pool tasutud riigilõivu summast). Hagejate menetluskulude kindlaksmääramise avaldusest järeldub, et hagejate panus menetluskulude kandmisel oli võrdne. Kuivõrd hagejate poolt on esitatud ühised menetlusdokumendid, siis on kolleegiumi hinnangul selline järeldus põhjendatud. Menetluskulude nimekirja järgi tegid lepingulised esindajad Paul Künnap ja Carri Ginter vastavalt tunnihinnaga 180,99 eurot ja 184,86 eurot (käibemaksuta) hagejaid esindades kokku toiminguid 42,8 tunni ulatuses, sh: maakohtu otsuse analüüs, apellatsioonkaebuse koostamine ja riigilõivu tasumine 21,4 tundi; tuvastushuvi põhistamine kohtule 6,2 tundi; apellatsioonkaebuse vastuse analüüs 2,2 tundi; kohtu
2. septembri
3. a kirja analüüs, sellele seisukoha koostamine ja arutelu selles osas 11,4 tundi; kostja
4. septembri
5. a seisukoha analüüs ja arutelu 1,1 tundi; menetluskulude nimekirja koostamine 0,5 tundi. Kolleegium leiab, et taotluses esitatud õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud osaliselt. 17.
6. Mitmele lepingulisele esindajale tehtud kulutused hüvitatakse, kui need on tingitud asja keerukusest või esindaja vahetamise vajadusest (

§ 175lg 3).

Kolleegium ei nõustu hagejate seisukohaga, et hageja II mitme esindaja kulutuste hüvitamine on praegusel juhul põhjendatud. Kolleegium märgib, et praegune õigusvaidlus ei olnud tavapärasest keerukam. Nii näiteks ei olnud töömaht erakordselt suur ega nõudnud asi mingit aspekti puudutavaid eriteadmisi. Kuigi hagejad on tuginenud sellele, et P. Künnap kaasati menetlusse kui kinnisvara- ja ehitusõiguse valdkonda tundev spetsialist ning C. Ginteril on eriteadmised kohtumenetlusõigusest, siis ei eeldanud kolleegiumi hinnangul asjaolude või tõendite hindamine eriteadmisi, vaid tavapäraseid materiaal- ja menetlusõiguslikke teadmisi tsiviilvaldkonnas. Kolleegium on seisukohal, et asja ei anna alust lugeda

§ 175lg 3 tähenduses keerukaks ka pelgalt hagejate viide sellele, et P.

Künnap oli kursis faktiliste asjaoludega. Asjaolude ja tõendite maht ei olnud erakordselt suur. Eeltoodust tulenevalt ei kinnita asja keerukus mitme lepingulise esindaja kasutamise vajadust, mistõttu ei saa pidada põhjendatuks menetluskulude hüvitamist suuremas ulatuses kui ühe esindaja kulude katteks. 17.3. Hageja II lepinguliste esindajate ajakulu ringkonnakohtus ei ole kolleegiumi hinnangul

§ 175lg 1 mõttes täies ulatuses põhjendatud ja vajalik.

Võttes arvesse, et tegemist oli tsiviilasja materjalidega kursis olnud vandeadvokaadist esindajatega ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on apellatsioonkaebuse koostamise ja sellega seotud toimingute põhjendatud ajakulu 7 tundi, tuvastushuvi põhjendamiseks esitatud menetlusdokumendi koostamise põhjendatud ajakulu 2,5 tundi ning kohtu

1. septembri
2. a kirjale seisukoha koostamise ja sellega seotud toimingute põhjendatud ajakulu 4 tundi. Kostja 11 apellatsioonkaebuse vastuse ja
3. septembri
4. a seisukoha analüüsimisele ning viimasega seotud arutelule sai kuluda kõige rohkem 2 tundi, arvestades, et kostja kordab nimetatud menetlusdokumentides arvestatavas osas menetluses juba varem esitatud väiteid ja maakohtu seisukohti. Kolleegium võttis ajakulu hindamisel arvesse ka, et hüvitamata tuleb jätta kulud, mis lisandusid mitme lepingulise esindaja kasutamisest. Täielikult on põhjendatud menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu 0,5 tundi. 17.
5. Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse analüüsimisel tuleb hinnata ka esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust ning üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu
6. veebruari
7. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Kolleegium leiab, et hageja II lepinguliste esindajate tunnitasu määrad 180,99 eurot (käibemaksuta) ja 184,86 eurot (käibemaksuta) ületavad keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kolleegium leiab, et põhjendatud tunnihind on 175 eurot (käibemaksuta). Lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Praeguses asjas lahendatud vaidlus ei olnud keeruline ega sedavõrd mahukas, et võiks rakendada kõrgemat tunnitasu kui 175 eurot (käibemaksuta). 17.
8. Hagejad on apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 2700 eurot (tl 106). Riigilõiv on

§ 138lg-te 1 ja 2 järgi põhjendatud ja vajalik menetluskulu.

Seega on põhjendatud selle kostjalt välja mõistmine kummagi hageja kasuks. 17.6. Eeltoodut arvestades on hageja I põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus 1350 eurot. Hageja II põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu ringkonnakohtus on 1400 eurot (= 16 tundi x 175 eurot / 2), millele lisandub riigilõivu kulu 1350 eurot ehk kokku 2750 eurot. Hagejad ei ole soovinud menetluskulude väljamõistmist käibemaksuga ega ole käibemaksu hüvitamiseks kooskõlas

§ 174

lg-s 10 sätestatuga ka kinnitanud, et nad ei ole käibemaksukohustuslased või ei saa muul põhjusel menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Lisaks peab kostja tulenevalt hagejate taotlusest tasuma hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

§ 177

lg 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. 18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (

§ 178lg 1).

1. Täiendavalt märgib kolleegium, et maakohus on ebaõigesti määranud tsiviilasja hinna, mistõttu on nii hagilt kui ka apellatsioonkaebustelt tasutud vähem riigilõivu. 19.
2. Praeguses asjas on esitanud mõlemad hagejad kostja vastu iseseisva nõude. Hagejate nõuded tulenevad eraldi lepingutest ning tegemist ei ole õigussuhtega, mida saaks

§ 207lg 3 mõttes tuvastada üksnes kõigi kaashagejate suhtes ühiselt.

Seega on tegemist kahe hageja eraldiseisvate nõuetega. Sellises olukorras ei ole alust hagejate nõudeid hagihinna arvutamisel liita, vaid mõlema hageja nõudel on iseseisev hind (vt nt Riigikohtu

1. jaanuari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 49). Kolleegium märgib, et kuigi mõlemad hagejad esitasid hagis koos tuvastusnõudega ka nõude üürilepingute ja nende lisade täitmisele kohustamiseks, siis kannavad need nõuded hagejate jaoks sama eesmärki, mistõttu ei ole nende nõuete hindade liitmine põhjendatud. Seetõttu ühtib üksnes tuvastusnõude osas esitatud kaebuse hind hagi hinnaga. Eeltoodust tulenevalt on hagejate esile toodud kasutustasude suurust arvestades

§ 128

alusel hageja I hagi ja kaebuse hind 296 995,92 eurot ning hageja II hagi ja kaebuse hind 3112,56 eurot. 12 19.

1. Hagejate nõuetele eraldi hinna määramine võrreldes nende liitmisega mõjutab ka riigilõivu suurust. Arvestades hagi ja kaebuse hinda oleks riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 ja lisa 1 järgi hageja I pidanud tasuma hagi ja kaebuse esitamisel riigilõivu 2700 eurot ning hageja II 300 eurot. Hagejad tasusid hagi esitamisel riigilõivu kokku 2700 eurot (tl 53). Seega on hagiavalduselt tasutud riigilõivu 300 eurot seaduse kohaselt nõutavast vähem. Hagejad tasusid apellatsioonkaebuse esitamisel samuti riigilõivu kokku 2700 eurot (tl 106), st 300 eurot ettenähtust vähem. 19.
2. Vähem tasutud riigilõiv tuleb

§ 147

lg 3 ja § 179 lg 1 alusel riigi kasuks välja mõista.

§ 146

lg 1 järgi kannab menetluskulud mh menetluse algatamist või muu menetlustoimingu tegemist taotlenud isik (p 1) või isik, kelle kanda jäävad menetluskulud kohtulahendi alusel (p 3). Sama paragrahvi lg 2 järgi, kui menetluskulusid ette maksma kohustatud isikud ei ole kulusid maksnud, vastutavad nad maksmata kulude ulatuses solidaarselt nii omavahel kui ka isikuga, kellelt need kulud riigi kasuks kohtulahendiga on välja mõistetud, samuti muu menetluskulusid kandma kohustatud isikuga. Sama paragrahvi lg 3 järgi vastutab menetluskulude kandmiseks kohustatud isikute omavahelises suhtes menetluskulude kandmise eest isik, kelle kanda jäävad menetluskulud kohtulahendi alusel. Hagiavalduselt ja apellatsioonkaebuselt olid kohustatud lõivu ette tasuma hagejad (

§ 147lg 1 esimene lause).

Samas on maakohtus kantud menetluskulud jäetud poolte endi kanda ning ringkonnakohtus kostja kanda. Kuivõrd kohtul ei ole teada, milliste nõuete eest on riigilõiv tasutud, siis vastutavad hagiavalduselt vähem tasutud riigilõivu tasumise eest mõlemad hagejad, kellelt tuleb 300 eurot välja mõista riigituludesse. Apellatsioonkaebuselt tasumata riigilõivu 300 euro tasumise eest vastutavad hagejad ja kostja solidaarselt, kusjuures omavahelises suhtes vastutab apellatsioonkaebuselt tasumata riigilõivu tasumise eest kostja. 19.4.

§ 179

lg 9 kohaselt tuleb tasumisega viivitamisel maksta viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

§ 179

lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul. (allkirjastatud digitaalselt) 13