2-21-7841/40

2-21-7841 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Andrea Lega Otsuse tegemise aeg ja koht 06.05.2022.a, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-21-7841 Tsiviilasi AS Morrison Invest hagi A. T. ja Kurvi Ehitus OÜ vastu võla 2214,34 euro ja viivise 1063,57 euro ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise nõudes või alternatiivselt võlgnevuse, viivise ja leppetrahvi 3500 euro nõudes Tsiviilasja hind 5137,16 eurot Menetlusosalised esindajad ja nende Hageja: AS Morrison Invest (registrikood: 10378065;

Tulbi tn 6, Tallinn 10612);

Hageja lepinguline esindaja: Raivo Salumäe (e-post: raivo.salumae@gmail.com);

Kostja I: A. T. (isikukood: xxxx; elukoht xxxx, e-post: xxxx);

Kostja II: Kurvi Ehitus OÜ (registrikood: 14979625; asukoht Jõekalda, Kaunissaare küla, Anija vald 74309; e-post: kurvi@kurvi.ee);

Kostjate lepingulised esindajad: vandeadvokaat PirkkaMarja Põldvere (LEADELL Pilv Advokaadibüroo; e-post: pirkkamarja.poldvere@leadell.com).

Asja läbivaatamine 29.03.2022 kohtuistung hageja seadusliku esindaja M. V., lepingulise esindaja Raivo Salumäe, kostja A. T. ning kostjate lepingulise esindaja Pirkka-Marja Põldvere osavõtul RESOLUTSIOON 1. Rahuldada hagi.

2.Mõista Kurvi Ehitus OÜ-lt AS-i Morrison Invest kasuks välja: a. põhinõue summas 2 568,58 eurot; b. viivis summas 2 568,58 eurot.

3.A. T. vastutab solidaarselt Kurvi Ehitus OÜ-ga punktis 2.a nimetatud põhinõude tasumise eest 1200 euro ulatuses.

1 2-21-7841 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 4. Jätta menetluskulud solidaarselt kostjate A. T. ja Kurvi Ehitus OÜ kanda.

5.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi jõustumist.

Edasikaebamise kord Harju Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks (TsMS § 442 lg 10). Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED 1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 19.08.2020 Kurvi Ehitus OÜ ja hageja äriruumide üürilepingu perioodi 24.08.2020-23.08.2021 kohta.

2.24.08.2020 üleandmise-vastuvõtmise aktiga võttis üürnik ruumid vastu.

3.10.12.2020.a lõpetas üürnik lepingu, kuna hoones puudub tööstusvool. Hageja sellega ei nõustunud, mistõttu rakendus vastavalt üürilepingu punktile 7.6.2. korraline 6-kuuline etteteatamine ja lepingu lõppemine 10.06.2021.

4.Eelnevalt oli üürnik 30.11.2020 SMS-ga tellinud üürileandjalt elektritöid ja mille kohta üürileandja oli koostanud ka vastava 30.11.2020 töökäsu. Üürniku sooviks oli ühendada ruumis oleva 3x220V tööstusvooluga oma 3x380V seadmed.

5.Üürileandja esitas üürnikule 15.12.2020 kirjaga nr 20/144 pretensiooni tasumata arvete ja viiviste suhtes. 23.12.2020 saatis üürileandja pretensiooni meeldetuletuse, millele üürnik vastas 30.12.20020 kirjaga. Üürniku 30.12.2020 vastuskiri pretensioonile sisaldab (p 1.) vastuolulist väidet, et ligipääs tööstusvoolule oli Kurvi Ehitus OÜ jaoks üüripinna valimisel üks peamistest kriteeriumidest. Vastuolu avaldub asjaolus, et üürilepingut sõlmides ei olnud üürnik seda esile toonud ja väidetud tööstusvoolu tarbimise võimatus selgus üürnikule väidetult (p 4.) alles novembris, 3 kuud pärast üürilepingu sõlmimist.

Esitatud on ka väide, et seinale kinnitatud pistikupesa on eksitav. Üürniku väitel (p 5.) vabastas ta pinna 06.12.2020 ja lõpetas 10.12.2020 e-kirjaga üürilepingu tööstusvoolu puudumise tõttu hoones ilma, et oleks selgitanud väidetud puudust ja selle kõrvaldamise 2 2-21-7841 võimalust üürileandjaga, mis on vastuolus ühepoolse lepingu erakorralise lõpetamise seaduslike tingimustega.

6.Üürnik põhjendas 30.12.2020 vastuskirjas üürileandja 23.12.2020 kirjale lepingu ülesütlemist, väites üürileandja poolt üürniku eksitamist ruumide üürikuulutuses (p 7.).

Ühtlasi väitis üürnik, et üürileandja ei saa puudust mõistlikult kõrvaldada, sest terves hoones puudub vajalik vool. Seejuures ei ole vaidlust, kas pistikupesas on vool, vaid kas see on tööstusvool.

Hageja tõendab tööstusvoolu olemasolu ekspert A. A. (Xxxx) 15.04.2021 ja 16.04.2021 kirjadega, milles ta kinnitab, et Juhkentali 11 kinnistul olev 3 faasiline vool tugevusega 3x220V on tööstusvool, kusjuures majas ei ole vahepeal muudatusi tehtud (üürniku väitel ei saagi puudust kõrvaldada). Kui üürnikule konkreetne vool ei sobi, siis on ta olnud ruume üürile võttes ise hooletu ning peab vähemalt hüvitama üürileandjale lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tuleneva kahju.

7.Üürnik esitas 30.12.2020 vastuskirja osas III tasaarvestusavalduse. Avaldus rikub üürilepingu punkte 3.1. ja 3.2, mille kohaselt saab üürisuhte kestvuse ajal üürniku tasutud garantiisummat kasutada üürniku kohustuste katteks vaid üürileandja omal äranägemisel, kuid seda kohustust ei ole, ning kasutamata summa on üürnikul võimalik tagasi saada alles pärast lepingu lõppemist. Seega on üürniku tasaarvestusavaldus tühine. Samuti on alusetu 30.12.2020 vastuskirjas esitatud üürniku kahjunõue.

8.Seoses üürniku sooviga ruume üle anda teostas üürileandja 22.01.2021 ruumide ülevaatuse, kus fikseeris aktiga üürniku omavolilised tööd: elektritööd (sh ümber ehitatud valgustus), sissepääsu ümberehitus ja sanitaar-tehnilised tööd.

9.25.01.2021 e-kirjas vastas ka üürniku väidetele lükates ümber üürilepingu erakorraliseks ülesütlemise põhjendusena esitatud tööstusvoolu puudumise väite, kusjuures konkreetselt 3x380 V voolu suhtes ei olnud üürnik lepingut sõlmides soovi avaldanud ega üldse tööstusvoolu suhtes huvi tundnud.

10.Üürilepingu punkti 5.18. järgi käendab lepingu allkirjastanud kostja isiklikult üürniku lepingulisi kohustusi summas 1200 eurot.

11.Üürnik on alates detsembrist 2020 jätnud täitmata 2020 üüri ja lepinguliste lisatasude maksete tasumise kohustuse (lepingu punktid 3.1. - 3.8.), sh üür 200 eurot kuus (p 3.3.) ning kommunaal- jm üldkulud 1 €/m2 (50 €) kuus, kusjuures vee ja elektri eest tuli tasuda vastavalt tegelikule tarbimisele (p 3.4.). Vastavad nõuded on üürileandja üürnikule esitanud arvetega nr 20647, 21012 ja 21079 ning maksteatistega nr 1032021 ja 1042021.

Summadele lisandub lepingu sätestuste kohaselt käibemaks.

Lisaks on üürnik kohustatud tasuma tema poolt 30.11.2020 SMS-ga tellitud elektritööde kulud vastavalt üürileandja esitanud üürnikule arve nr 20670 summas 199 (sh elektriku väljakutse 45, tunnitasu 90 ha materiaalne 64) eurot, millele lisandub käibemaks.

Samuti on üürnik üürilepingu p 5.5. alusel kohustatud üürilepingu punktide 4.2.8 ha 4.2.9. rikkumisel tasuma omavolilise ehituse eest leppetrahvi ühe kuu üürisumma ulatuses 200 eurot, mille kohta on üürileandja esitanud üürnikule makseteatise nr 1022021L.

Üürilepingu punkti 4.2.8. järgi on üürnik kohustatud üürileandjaga kooskõlastama 3 2-21-7841 kirjalikult või taasesitatavas vormis kõik ehitus- ja remonditööd. Punkti 4.2.9. järgi kuulus kooskõlastamisele ka töö teostaja.

12.Iga tasumisega viivitatud päeva eest on üürnik kohustatud tasuma viivist 0,5% (lepingu punkt 5.2.) võlakohustuse suurusest. Viivis on 1063,57 eurot vastavalt hageja raamatupidamise arvestusele. Hagiavaldusele on lisatud arve nr 20593, mis on üürileandjale tasutud, kuid mille tasumisega viivitamise tõttu on üürileandjal üürniku vastu ka selles osas viivistenõue.

13.Üürilepingu punktis 3.1. märgitud garantiisumma 400 eurot on üürniku poolt tasutud ja see ei kuulu enne üürilepingu lõppemist üürnikule tagastamisele. Vastavalt lepingu punktile 3.2. on üürileandjal õigus rikkumiste korral rahuldada oma nõudeid garantiisumma arvel, kuid see ei ole kohustus. Üürileandja ei ole seni seda võimalust kasutanud arvestades, et üürileping ei ole lõppenud ja lisaks haginõudele võib tal tekkida üürniku vastu täiendavaid nõudeid.

14.Juhul, kui üürnikul oli 10.12.2020 üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus, mille eest vastutab üürnik ise, siis on tal lepingu punkti 5.6. järgi kohustus hüvitada üürileandjale lepingu katkestamise leppetrahvi 100% üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkuludest ja käibemaksust. Hageja peab selleks kahjuks summat, millele tal oleks õigus korralisel lõpetamisel lepingu punktis 7.6.2. ette nähtud 6-kuulise etteteatamise (10.12.2020-10.06.2021) korral. Selle perioodi ulatuses üürileandjal saamata jääv 6 kuu üüri ja kommunaalteenuste lepinguline tasu summas on siis 1800 (6x300) eurot koos selle tasumise viivitusest tekkivate lepinguliste (p 5.2.) viivistega, mida hageja käsitletaval juhul antud hagi nõude summa ulatuses samuti nõuab. 17.05.2021 seisuga oleks see viivistega kohustus määraga 0,5% päevas 158 (21+31+28+31+30+17) päevase viivituse korral summas 1422 eurot. Koos leppetrahviga on see vahesumma 3222 eurot.

Siis kuuluks veel tasumisele lepingu katkestamisele eelnenud lepingulised kohustused – arve nr 20670, maksekorraldus 1022021L ja 10/31 osas ka arve nr 20647 (kogusummas 553,51eurot) ning vastavad viivised (3.05. seisuga kokku summas 342,01 eurot ja lisaks 14 päeva viivised 4.-17.05. eest summas 38,75 eurot), kusjuures summa on 17.05. seisuga kokku 934,27 eurot. Kokku oleks leppetrahv jm kohustused 4156,27 eurot, mis ületab hagisumma.

15.Hageja palub mõista kostjatelt hageja kasuks välja: 3277,91 eurot, millest põhinõue 2214,34 eurot ja viivis 1063,57 eurot; viivised põhinõudelt alates 04.05.2021 viivisemääraga 0,5% tasumata summalt päevas, aga mitte enam kui summas 222,09 eurot.

Alternatiivselt juhul kui kohus leiab olevat üürilepingu siiski üürniku poolt ühepoolselt erakorraliselt lõpetatud olevat, siis taotleb hageja nõudesumma 3500 eurot ulatuses vastavalt hagiavalduse punktile 11 kostjalt kuni lepingu lõppemiseni lepinguliste maksete väljamõistmist, sh üürilepingu punkti 5.6. ettenähtud leppetrahv.

Märgitud nõuetest (eelkõige nõudest 1.) soovib hageja summas 1200 eurot (kostja I käenduse ulatuses) välja mõista kostjatelt solidaarselt, samuti menetluskulud, ning ülejäänud osas haginõude nõuded kostjalt II.

16.Seoses kostjate vastuväidetega märgib hageja järgmist. Tööstusvool oli ja on üüritud ruumides olemas. Samuti ei saanud voolu puudumine olla põhjuseks laoruumi üürilepingu ennetähtaegsele erakorralisele ülesütlemisele. Hageja on tõendanud, et üüritud ruumides 4 2-21-7841 on 3x220V tööstusvööl ega vaidle vastu, et puudub 3x380V tööstusvool.

Asjakohatu on osundus Sulane OÜ 05.01.2021 kirjale, sest kostja II oli üürinud laoruumi, mitte töökoja. Ühtlasi ei ole hageja kostjale II kahju põhjustanud. Kostjate vastusest avaldub, et üürilepingu ülesütlemise alusena esitatud asjaolu ei olnud seotud ruumi üürimisega laoruumina.

17.Alusetu on kostjate väide, et antud juhul üürileandja ei arvestanud üürniku huvidega, kuivõrd üürnik ei avaldanud üürilepingut sõlmides huvi 3x380V tööstusvoolu suhtes. Kui üürnikul tõesti selline huvi lepingut sõlmides oli, siis pidanuks ta neid võimalusi kontrollima lepingu sõlmimisel.

18.Hageja on tasaarvestanud üürniku garantiisumma viivistega vastavalt üürilepingu punktidele 3.2. ja 5.13. esmajärjekorras viivistega.

19.21. detsembril 2021.a esitas hageja täiendatud haginõude. Hageja märkis 17.05.2021 hagiavalduses, et tema ja Kurvi Ehitus OÜ vahel sõlmitud 19.08.2020 üürileping lõpeb 10.06.2021 ja et seoses sellega ei ole üürniku tasutud garantiisumma veel tasaarvestatud tema võlgnevusega. Hageja märkis 27.09.2021 seisukohas (p.9), et on tasaarvestanud garantiisumma vastavalt üürilepingule esmajärjekorras viivistega. Seoses eeltooduga esitab hageja vastavalt 30.04.2021 kirjaga üürnikule esitatud 01.05.2021 makseteatisele nr 1052021 maikuu maksekohustustega summas 354,24 eurot täiendatud nõude, viiviste arvestuse ja garantiisumma tasaarvestuse.

Kurvi Ehitus OÜ põhivõlgnevus eelmärgitud summa lisandumisel on 2568,58 eurot.

Hagiavalduses esitatud varasema põhivõlgnevuse (summas 2214,34 €) viivised 4.05.21.12.2021 kokku 232 päeva tasumisega viivitamise eest on määra 0,5% alusel (2214,34x0,005x232) 2568,63 eurot, millele lisanduvad maikuu nõude viivised (maksetähtaeg 5.06.2021) 06.05.-21.12.2021 viivitatud 232 päeva eest (354,24x0,005x230) 407,38 eurot, mis teeb kokku lisandunud viiviste kogusummaks 2976,01 eurot. Varasem hagiavalduses arvestatud viiviste summa oli 1063,57 eurot.

Asjaolu tõttu, et hageja tasaarvestas garantiisumma 400 eurot viivistega, on Kurvi Ehitus OÜ viiviste võlgnevus 21.12.2021 seisuga 3639,58 eurot.

Hageja palub mõista kostjatelt hageja kasuks välja: 5137,16 eurot, millest põhinõue 2568,58 eurot ja viiviste nõue samuti 2568,58 eurot.

Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab olevat üürilepingu siiski üürniku poolt ühepoolselt erakorraliselt lõpetatud olevat, siis taotleb hageja nõudesumma ulatuses vastavalt hagiavalduse punktile 11 kostjalt kuni lepingu lõppemiseni lepinguliste maksete väljamõistmist, sh üürilepingu punkti 5.6. ettenähtud leppetrahv, koos viivistega.

KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE 20. Kostjad ei tunnista hagi. Kostjad märgivad, et 2020. a augustis avaldas Morrison Invest OÜ kinnisvaraportaalis kuulutuse aadressil Juhkentali 11, Tallinn, asuva äriruumi üürile andmiseks. Kuulutusest nähtuvalt oli üüriobjekti kasutusotstarve ladu/tootmine/teenused 5 2-21-7841 ning üüripinnal pidi olema võimalik tarbida tööstusvoolu. Ligipääs tööstusvoolule oli Kurvi Ehitus OÜ jaoks üüripinna valimisel üks peamistest kriteeriumidest.

21.Enne Lepingu sõlmimist tutvusid kostjad üüripinnaga, veendudes mh, et seinale oli paigutatud tööstusvoolu pistikupesa (nagu kuulutuses avaldatud).

22.19.08.2020 sõlmisid Kurvi Ehitus OÜ ja hageja üürilepingu. Vastavalt Lepingu p-le 3.3. kohustus kostja II maksma üürileandjale üüri 200 eurot kalendrikuus (lisandub käibemaks). Lepingu sõlmimisel tasus kostja II ka tagatisraha summas 400 eurot (vt Lepingu p 3.1.). Vastavalt Lepingu p-le 4.1.1. kohustus üürileandja võimaldama üürnikul kasutada Lepingu objekti koos sellega funktsionaalses seoses olevate tehnovõrkudega.

23.2020. a novembris selgus ootamatult, et üüripinnal ei ole siiski võimalik tööstusvoolu tarbida. Pärast ebaõnnestunud ühenduskatseid kontrollis üüriobjekti elektriseadmeid elektrisüsteemide tehnik/elektrik R. V., kes kinnitas, et vastavas Juhkentali 11 hoones puudub tööstusvooluvalmidus ning seinale kinnitatud tööstusvoolu pistikupesa on eksitav.

Viidatud kohtumise juures viibis ka üürniku töötaja H. P..

24.10.12.2020 e-kirjaga lõpetas üürnik Lepingu, „kuna hoones puudub tööstusvool“. Ühtlasi palus kostja II arvestada tasumata üürimaksed maha üürileandjale tasutud tagatisrahast.

Puudub vaidlus, et üürileandja on teate kätte saanud. Üürnik on pinna vabastanud 06.12.2020. Kurvi Ehitus OÜ soovis ka võtmeid üle anda, kuid pärast 10.12.2020 teate saamist teatas üürileandja telefoni teel, et leping on tähtajaline, ja keeldus neid vastu võtmast.

25.15.12.2020 edastas üürileandja nõude 617,81 euro tasumiseks, hagihoiatuse ning pankrotihoiatuse. Tagatissummat (400 eurot) tagastatud ei ole.

26.30.12.2020 esitas kostja II vastuse hageja 15.12.2020 nõudekirjale, tasaarvestusavalduse ja teate kavatsuse kohta esitada kahju hüvitamise nõue.

27.Vaatamata eeltoodule jätkas hageja alusetute arvete esitamist (nt 31.12.2021). Kostja II vastas arvetele e-kirja teel selgelt, et need on alusetud.

28.05.01.2021 sai kostja II oma koostööpartnerilt teate: „Vastavalt Sulane OÜ ja Kurvi Ehitus OÜ koostöölepingule nr 1, olite kohustatud paigaldama aknad aadressile Purje 4, Tallinn hiljemalt 15.12.2020. Teie poolt aga paigaldati aknad alles 28.12.2020 ja seoses sellega tekitasite Sulane OÜ-le materiaalse kahju. Seoses hilinemisega pidime kasutama lisa tööjõudu, kes ehitas ajutiselt kinni kõik avad. Lisaks pidime kasutama ka lisakütet, millega polnud arvestanud. Antud kahju on hinnatud summas 2340€“. Kostjal II ei olnud võimalik omapoolseid kohustusi kolmandate isikute ees täita hageja poolt avaldatud eksitavate andmete (st üürilepingu rikkumise) tõttu. Vastavate akende värvimiseks ja viimistlemiseks oli vajalik tööstusvool, kuid tööd teostama hakates selgus, et üüripinnal tööstusvoolu kasutada ei olnud võimalik. Eeltoodu on ka põhjuseks, miks selgus tööstusvoolu puudumine üürniku jaoks alles 2020.aasta novembris, mil oli vaja kasutada akende kuivatamiseks tööstusvooluvõrku ühendatavat soojapuhurit – varasemalt selleks tarvidus puudus.

29.08.01.2021 vastuses avaldas hageja üllatuslikult: a) „AS Morrison Invest on Kurvi Ehitus OÜ-le üürinud laopinna, mis ei eelda tööstusvoolu olemasolu; b) AS Morrison Invest pole 6 2-21-7841 Kinnisvaraportaalis kuulutanud, et Kurvi Ehitus OÜ-le üüritaval pinnal on tööstusvool 3x380V; c) Kurvi Ehitus OÜ-le pole lepingulistel läbirääkimistel ega üürilepingus kinnitatud tööstusvoolu olemasolu; d) Kuna nimetatud üüripinnal on kolmefaasiline vool 3x220 V ja asub 3x220 V pistikupesa, siis vastavalt Kurvi Ehitus OÜ soovile saatsime sinna elektriku, kes erita eest ühendaks tema seadmed olemasoleva vooluvõrguga, mida ta ka tegi ja mille eest on senini tasumata.“ 30. 15.01.2021 vastasid kostjad sama kirjavahetuse raames, et jäävad oma seisukohtade juurde ning hageja nõuded on alusetud. Samuti teavitasid kostjad hagejat kostja II vastu esitatud leppetrahvi nõudest ja tegid veelkord ettepaneku omavahelised suhted korrektselt kompromissiga lõpetada. Kostja II rõhutas, et erimeelsuste kompromissiga lõpetamine peaks mõistikult vaadatuna olema mõlema poole huvides, v.a. juhul, kui AS Morrison Invest eesmärk oligi teadlikult eksitada ja alusetult rikastuda.

31.20.01.2021 teatas hageja, et soovib teostada ruumide ülevaatuse 22.01.2021. 23.01.2021 toimunud ülevaatuse kohta (kus osales ka A. T.) vormistas hageja juhatuse liige M. V. ühepoolse eksitava ja ebaõigeid andmeid sisaldava e-kirja. Kostjad väidetavate rikkumistega ei nõustunud.

32.Juhkentali tn 11 kinnistu hoones nr 3 puudus üürilepingu kehtivuse ajal tööstusvool.

Juhkentali tn 11 kinnistu koosneb mitmest hoonekompleksist. Isegi kui mõnes kinnistul asuvas hoones võib tööstusvooluühendus olemas olla, siis hoones nr 3 (mille esimesel korrusel asus ka üürilepingu ese) selline ühendus üürilepingu kehtivuse ajal puudus.

Eeltoodud fakti ei lükka ümber ka hagiavalduse lisana nr 8 esitatud kirjavahetus ekspert A. A..

Kirjavahetuses ei ole täpsustatud, milliseid konkreetseid Juhkentali tn 11 kinnistu hooneid tööstusvooluühenduse olemasolu või puudumise küsimuses silmas peetakse.

Kirjavahetusest saab järeldada, et ekspert vastas talle edastatud lepinguteksti põhjal jaatavalt küsimusele, kas võrgulepingus nr xxxx märgitud tarbimiskohas on tagatud tööstusvool. Sellest asjaolust ei järeldu, et tööstusvoolu tarbimise võimalus oli tagatud mh ka Juhkentali tn 11 hoones nr 3.

2021 aasta aprillis (s.o ligi neli kuud pärast üürisuhete lõppemist) peetud kirjavahetusest ei nähtu ka võrgulepingu sõlmimise hetk ja kehtivuse aeg.

Tööstusvoolu kasutamise võimatust kinnitas kostjatele ka seal elektritöid teinud elektrik.

Hageja on õigesti märkinud, et kostja II tellis 30.11.2020 hagejalt elektritöid sooviga ühendada enda elektriseadmed vooluvõrku ning hageja edastas vastavasisulise töökäsu elektrikule. Kokkulepitud ajal kohale tulnud elektrik R. V. kinnitas kostjale II, et vaatamata üüripinnal eksitava tööstusvoolupistiku olemasolule puudub kogu hoones (st Juhkentali tn 11 hoones nr 3) tööstusvooluühendus.

33.Üürilepingu tühistamine (alternatiivselt ülesütlemine) on kehtiv. Üürisuhe lõppes 10.12.2020. Üürilepingu puudus esemel tööstusvool. Ometi avaldas hageja üürilepingu eelselt kostjatele ebaõigeid andmeid, väites üürikuulutuses, et üheks üürieseme lisaväärtuseks on tööstusvoolu olemasolu. Selles kuulutuses sisalduvast infost kostja II lepingu sõlmimisel lähtuski – juhul, kui kostja II oleks teadnud, et üürikuulutuses esitatud info tööstusvoolu kasutamise kohta ei vasta tõele, ei oleks ta üürilepingut sõlminud.

Kostja II käis enne üürilepingu sõlmimist ruumidega tutvumas ning kontrollis seinal 7 2-21-7841 tööstusvoolustepsli olemasolu. Erinevalt üürikuulutuses hageja poolt avaldatust puudus üüripinnal tööstusvooluvalmidus. Hageja rikkus olulisel määral nii üürilepingust kui seadusest tulenevaid kohustusi. Hageja viis kostjad eksitusse, esitades üürikuulutuse tekstis eksitavat teavet. Kostja II tühistas hagejaga sõlmitud üürilepingu 10.12.2020 e-kirjaga kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 90 lg-ga 1.

Alternatiivselt on kostja II 10.12.2020 avaldust võimalik tõlgendada lepingu erakorralise ülesütlemisena lepingutingimuste olulise rikkumise tõttu VÕS §-de 196 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 2 ning lg-ga 6. Antud juhul rikkus hageja kohustust (tagada kostjale II ligipääs tööstusvoolule), mis oli kostja II huvi püsimise eelduseks. Üürikuulutuses oli tööstusvoolu olemasolu selgelt avaldatud. Üürilepingu p-s 12.7 kinnitas üürileandja, et oli avaldanud üürnikule lepingueelselt tõeseid andmeid. 2020. aasta novembri lõpus selgus, et see kinnitus ei vasta tõele. Objekti üle vaadanud elektrik kinnitas, et hageja ei saagi tööstusvoolule ligipääsu selles hoones tagada, st hageja ei saa üürilepingut nõuetekohaselt täita (hageja ei ole suuteline ilmnenud puudust mõistlikult kõrvaldama).

34.Hageja nõuete aluseks olevad arved on suures osas põhjendamatud ning ülejäänud osas tasaarvestatud. Leping lõppes 10.12.2020, ei saa olla vaidlust, et sellele kuupäevale järgneva perioodi eest väljastatud arved (hagiavalduse lisad 12-16) on alusetud. Üksnes 2020. aasta detsembrikuu üüri arve nr 20647 võib olla osaliselt põhjendatud, kuid sedagi vaid 1/3 ulatuses, mis vastab perioodile 01.12.2020-10.12.2020.

Alusetu on ka elektrikuteenuste eest väljastatud arve nr 20670 summas 238,80 eurot.

Elektriku kutsumise vajadus oli tingitud hageja poolt põhjustatud asjaolust, et kostjal II ei olnud võimalik enda seadmeid tööstusvooluvõrku ühendada. Kui üüripinnal oleks olnud tööstusvoolu valmidus olemas, poleks elektriku olnud vaja kutsuda. Kui hageja oleks hiljemalt enne elektrikule töökäsu edastamist teavitanud kostjat II hoones tööstusvoolu puudumisest, oleks kostja II elektriku väljakutsumisest loobunud – selleks puudunuks vajadus. Hageja seda ei teinud. Järelikult on elektriku kutsumisega seotud kulude kandmise kohustus hagejal, mitte kostjal.

Seega, nagu kostja II 30.12.2020 tasaarvestusavalduse p-s 28 selgitas, on hageja nõue põhjendatud maksimaalselt summas 131,61 + 23,40 = 155,01 eurot.

Kostja II on eelnevas punktis nimetatud nõude kehtivalt tasaarvestanud ning tulenevalt VÕS § 197 lg-st 2 on hageja nõue kostja vastu lõppenud. Nimelt oli kostjal II alates üürilepingu lõppemise hetkest õigus nõuda hagejalt tagatisraha tagastamist summas 400 eurot. 30.12.2020 tasaarvestusavalduses (hagiavalduse lisa 7.2, p 29) tasaarvestas poolte rahalised nõuded kattuvas ulatuses ning palus kanda tagatisraha jäägi summas 244,99 eurot kostja II arveldusarvele hiljemalt 05.01.2021. Hageja kostja nõuet ei täitnud ning seega on kostjal II endiselt hageja vastu hüvitisnõue summas 244,99 eurot, millele lisandub viivis üürilepingu p-s 5.2. kokkulepitud määras (0,5% päevas), s.o summas 298,89 eurot (kooskõlas Riigikohtu praktikaga vähendab hageja nõutavat viivisesummat 244,99 euroni).

35.Alusetu on ka hageja leppetrahvinõue ja sellelt arvestatud viivisenõue kogusummas 287 eurot, mis on väljastatud väidetavalt omavoliliselt teostatud ehitustööde eest. Kõik üüripinnal teostatud tööd olid eelnevalt hagejaga suuliselt kooskõlastatud ning üürieseme kasutamiseks hädavajalikud:

8 2-21-7841 a. vana WC-pott oli katkine ja kasutuskõlbmatu, mistõttu vahetas kostja II selle välja.

WC-poti asukoht jäi samaks. Kostjal II poleks olnud mingit tahet ega vajadust WC-potti „heast peast“ välja vahetada, kui vana WC-pott oleks olnud kasutuskõlblik; b. üüripinnale ligipääsemiseks kasutatav uks oli katkine ning seda polnud võimalik lukustada, kostja II parandas ukse ära ja paigaldas uue luku; c. laevalgustus oli enne kasutatav üksnes pikendusjuhtme abil, kuid kostja II paigaldas kasutajamugavuse tagamise eesmärgil sinna ka lüliti.

Seega oli eelviidatud tööde näol tegemist üüritud asjal asuvate puuduste likvideerimisega, mille kõrvaldamine oli tegelikult hageja kohustus vastavalt VÕS § 276 lg-le 1 ja §-le 278.

Alternatiivselt on tööde näol tegemist üüritud asjale tehtavate hädavajalike parendustega, millega hagejal oli kohustus nõustuda (VÕS § 285 lg 1). Seega ei ole nende tööde eest leppetrahvinõude esitamine põhjendatud.

36.Sulane OÜ nõudekirja kohaselt nõudis Sulane OÜ kostjatelt leppetrahvi/kahju hüvitamist summas 2340 eurot seoses asjaoluga, et kostjad ei saanud kokkulepitud töödega (akende paigaldamine aadressile Purje 4, Tallinn) tähtaegselt, s.o hiljemalt 15.12.2020, valmis.

Kurvi Ehitus OÜ tasaarvestas Sulane OÜ poolt nõutava leppetrahvi enda tasunõudega tellija vastu, st tegi vastavas ulatuses tasuta tööd. Seega on kostja (Kurvi Ehitus OÜ) nõutud kahju/leppetrahvi Sulane OÜ-le tasunud. Kõnealune viivitus akende paigaldamisel oli põhjustatud asjaolust, et, vastupidiselt hageja poolt üürilepingu sõlmimise eelselt avaldatule, puudus Juhkentali tn 11 hoones nr 3 tööstusvool. Nimelt avastasidki kostjad tööstusvoolu puudumise 2020. aasta detsembris, kui proovisid ühendada üüripinnal olevasse tööstusvoolupistikusse aknavärvi kuivatamiseks kasutatavat puhurit. Kuivõrd puhur tööstusvoolu puudumise tõttu tööle ei hakanud, ei saanudki kostjad enda kohustusi tellija (Sulane OÜ) ees tähtaegselt täita, sest detsembrikuus ei olnud mõeldav kuivamata värviga aknaid objektile paigaldada. Seega eksisteerib selge põhjuslik seos tööstusvoolu puudumise fakti (st hageja kohustute rikkumise) ja nimetatud töödega hilinemise vahel.

Juhul, kui hageja oleks taganud üüripinnal tööstusvoolu olemasolu, ei oleks kostjad akende paigaldamisega hilinenud ning Sulane OÜ ei oleks kostjatele kahjunõuet esitanud.

Seega on kostjatel õigus nõuda hagejatelt nimetatud kahju hüvitamist.

Juhul, kui kohus peaks tuvastama, et kostja leppetrahvinõue on põhjendatud, tasaarvestab kostja II selle nõude VÕS § 197 lg 1 alusel kattuvas ulatuses enda nõudega hageja vastu.

37.Mõistlik isik eeldab „tööstusvoolu“ all võimalust kasutada tööstuslikke seadmeid, mis nõuavad 3x380V – nii mõistis üürikuulutust ka kostja, vastuspidist oleks üürileandja pidanud enne üürilepingu sõlmimist selgitama. 27.09.2021 seisukohas (allkirjastatud 28.09.2021) on hageja möönnud, et vaidlusalusel pinnal puudus 3x380V tööstusvool.

Isegi mitte-elektrikule on üldiselt teada, et nö tavaline vool (kodudes) on 220V ja tööstusvool on 380V. Seega on kostja hinnangul tegemist üldteada asjaoluga. „Tööstusvoolu“ kui märksõna mõte ongi indikeerida kasutajale, et ruumides on võimalik kasutada tööstuslikke seadmeid, mis täna nõuavad pea eranditult vähemalt 3x380V. Seega

–kui kostjad lugesid üürikuulutusest märksõna „tööstusvool“ ja kontrollisid, et üüripinna seinal oli tööstusvoolu pistikupesa – siis oli neil põhjendatud alus eeldada, et üüripinnal on võimalik kasutada 3x380V nõudvaid seadmeid. Paraku tuli välja, et nii see ei olnud.

Seda kinnitas üürnikule üürileandja elektrik.

9 2-21-7841 Paralleelselt ja lähtudes lepingueelsete läbirääkimiste üldpõhimõtetest, kinnitavad lisatud tõendid, et üürileandja pidi olema teadlik, et hoones on vaid 3x220V, mis ei võimalda 3x380V pinget ehk tavamõistes tööstusvoolu. Samuti pidi ta olema teadlik, et tema valduses olevate hoonete elektrisüsteemid ei ole veel moderniseeritud ja isegi 3-faasilisus ei taga võimalust kasutada tavamõistes „tööstusvoolu“. Seega oleks üürileandja pidanud seda kõike üürnikule enne lepingu sõlmimist avaldama, aga ei teinud seda.

Üürileandja on oma tegevuses läbivalt pahauskne ja ebamõistlik, mis mh annab aluse lepetrahvi vähendamiseks 0-ni.

Kõike eeltoodut ja hageja 27(28).09.2021 vastuses avaldatut arvestades leiab üürnik (kostja) jätkuvalt, et hageja on oma tegevuses läbivalt pahauskne: a) esiteks avaldas üürileandja eksitavaid andmeid üüriobjekti suhtes; b) teiseks, kui eksitus ilmnes, ei olnud üürileandja nõus üürilepingu lõpetamisega (nagu iga mõistlik üürileandja oleks) ja jätkas kuude kaupa teadvalt alusetute arvete esitamisega, keeldudes samas üüriobjekti võtmeid vastu võtmast; c) kolmandaks, kui üürnik püüdis olukorda mõistlikult lahendada, keeldus hageja igasugusest sisulisest infovahetusest ja teatas „Tulite kirvega kurge püüdma.

Kohtus näeme“; d) seejärel ja neljandaks korraldas üürileandja demonstratiivse „ülevaatuse“ fikseerides kunstlikult väidetavad rikkumised. Üürileandja oli algusest peale nende hädavajalike tööde tegemisest teadnud ja nende arvel omanikuna rikastunud. Ometi pidas „paadunud kohtuskäija“ vajalikuks esitada hagi, et parendustöödega tekitatud „kahju“ leppetrahvina välja nõuda; e) taotlevad kostjad (juhul kui kohus peaks leppetrahvinõude rahuldama – milleks pole alust) leppetrahvi VO S §162 alusel 0-ni vähendamist.

38.Kuna üürisuhe lõppes 10.12.2020 (vt kostjate vastuse p 27 jj), puudus hagejal igasugune õiguslik ja faktiline alus 2021. a maikuu eest üüri ja kõrvalkulusid nõuda. Mh kostjad kommunaalkulusid tarbinud ei ole.

39.Alusetu on ka hageja alternatiivne käsitlus (hagiavalduse p 11 ja 21.12.2021 seisukoha lk

2)mille kohaselt „kui üürnikul oli üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv põhjus, mille eest vastutab üürnik ise, siis on tal lepingu p 5.6 järgi kohustus hüvitada üürileandjale lepingu katkestamise leppetrahvi 100% üürilepingu lõpuni jäänud tasumata üürist, kommunaalkukudest ja käibemaksust“ ehk 6 kuu üür kuni 10.06.2021. Nagu kostja vastuses selgitatud, ei lõpetanud Kurvi Ehitus OÜ lepingut põhjusel, mille eest ta ise vastutab. Vastupidi – üürnik tühistas (alternatiivselt, ütles üles) lepingu üürileandjast tuleneval põhjusel. Seega õigust nõuda leppetrahvi üürileandjal ühelgi juhul ei ole. Veelgi enam, selline lepetrahv 6 kuu üüri ulatuses oleks kõiki üürniku poolt menetluses avaldatud asjaolusid arvestades ebamõistlik ja tuleks vähendada 0-ni. Kostjad leiavad, et isegi kui hageja nõue oleks pelgalt lepingu tekstist lähtudes formaalselt põhjendatud (mida see ei ole!), tuleks hageja nõuded jätta siiski rahuldamata, kuna vastupidine oleks hea usu põhimõttest lähtudes vastuvõtmatu.

40.Istungil selgitas kostja, et enne novembri lõppu – detsembri algust polnud vaja ühtegi seadet kasutada, kuna tegeleti akende restaureerimisega. Kostjatel oli 3kW puhur puhuks, kui vaja aknaid viimistleda. Aknaid värvitakse õlivärviga, pärast mida tahavad aknad kaua kuivada. Kostja ostis selle jaoks 9kW soojapuhuri, elektrik pani vastava pistiku, kuid pärast ühendamist ei hakanud see tööle. Puhur ei andnud sooja välja.

10 2-21-7841 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 41. Hagi hind käesolevas asjas on 5137,16 eurot - põhinõue 2568,58 eurot ja viiviste nõue samuti 2568,58 eurot. Kohus lahendab asja lihtmenetluses tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1 alusel.

42.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

43.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste oluliste asjaolude osas:

•sõlmisid 19.08.2020 Kurvi Ehitus OÜ ja hageja Juhkentali 11 kinnistul asuvas hoones nr 3, I korrusel paikneva äriruumi suurusega 50m2 üürilepingu (tlk 6-10) perioodi 24.08.2020-23.08.2021 kohta;

•lepingu sõlmimisel tasus kostja II hagejale tagatisraha summas 400 eurot;

•24.08.2020 üleandmise-vastuvõtmise aktiga (tlk 10 pöördel) võttis üürnik ruumid vastu;

•Juhkentali 11 kinnistul on 3-faasiline vool tugevusega 3x220V, puudub 3-faasiline 3x380V tööstusvool;

•10.12.2020.a avaldas üürnik soovi leping lõpetada, kuna hoones puudub tööstusvool (tlk 11 pöördel – e-kiri);

•22.01.2021 teostas hageja ruumide ülevaatuse, mille kohta hageja koostas vastava akti (tlk 23).

44.Hageja palub nõude täpsustamise järgselt mõista kostjatelt hageja kasuks välja: 5137,16 eurot, millest põhinõue 2568,58 eurot ja viiviste nõue samuti 2568,58 eurot.

45.Kostja esitatud haginõuet õigeks ei võta ega tunnista enda vastu suunatud nõudeid.

46.Esmalt analüüsib kohus võlgnevuse nõuet. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 293 sätestab, et üürileandja kannab asjaga seotud maksud ja koormised, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

11 2-21-7841 Lepingu p-is 3.3 on sätestatud, et igakuine üüritasu on 200 eurot (edaspidi Üür), millele lisandub käibemaks. Lepingu p-is 3.4 on sätestatud kõrvalkulude tasumise kohustus.

Lepingu p 3.5 kohaselt tuli eelnimetatud rahalised kohustused täita 5. kuupäevaks. Hageja andis äriruumi valduse kostjale üle 24.08.2020. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

Hageja märgib, et üürnik on jätnud täitmata üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse alates 2020. a detsembrist. Tasumata on järgmised arved:

•nr 20647 2020. a detsembri eest summas 355,61 eurot (tlk 27);

•nr 21012 2021. a jaanuari eest summas 355,65 eurot (tlk 27 pöördel);

•nr 21079 2021. a veebruari eest summas 355,80 eurot (tlk 28);

•nr 01032021 2021. a märtsi eest summas 354,24 eurot (tlk 28 pöördel);

•nr 01042021 2021. a aprilli eest summas 354,24 eurot (tlk 29 pöördel);

•nr 01052021 2021. a mai eest summas 354,24 eurot (tlk 89);

Kokku: 2 129,78 eurot.

2021. a juunikuu arvet kohtule esitatud ei ole.

Kostjad on seisukohal, et tasumise kohustus puudus, kuna üürileping on kostja II 10.12.2020.a avalduse alusel lõppenud.

47.10.12.2020.a avaldas üürnik soovi leping lõpetada, kuna hoones puudub tööstusvool (tlk 11 pöördel – e-kiri). Kostjad on seisukohal, et tegemist oli lepingu tühistamise avaldusega, alternatiivselt lepingu ülesütlemise avaldusega.

Tehingu tühistamise formaalsed eeldused on täidetud, kuna tühistamise avaldus on jõudnud TsÜS § 98 lg 1 esimene lause tähenduses hagejani TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaja jooksul (hageja on kostja II e-kirjale vastuseks esitanud omapoolse pretensiooni seoses võlgnevusega ning lisaks on hageja hagis märkinud, et ta ei nõustunud lepingu lõppemisega, mis eeldab, et hageja on lõpetamise avaldusega tutvunud). Tehingu tühistamiseks peavad olema aga täidetud ka materiaalsed eeldused, sest üksnes juhul, kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see TsÜS § 90 lg 1 kolmanda lause järgi algusest peale kehtetu ning seda sõltumata vastaspoole vastuvaidlemisest (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 35).

Kostjad leiavad, et leping on tühistatud eksimuse tõttu. Tehingu saab TsÜS § 92 lg 3 järgi eksimuse alusel tühistada järgmiste eelduste tuvastamisel:

•tehingu teinud isik oli eksimuses (TsÜS § 92 lg 1);

•eksimus oli oluline (TsÜS § 92 lg 2);

•eksimuse põhjustas teise poole käitumine (TsÜS § 92 lg 3 p-d 1 ja 2, § 95) või jagatud eksimus (TsÜS § 92 lg 3 p 3);

•eksimuse riisikot kannab vastaspool (TsÜS § 92 lg 5).

Eksimus on TsÜS § 92 lg 1 järgi ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. Hageja märkis üürikuulutuses (tlk 62-63), et üheks üürieseme lisaväärtuseks on tööstusvoolu olemasolu.

Kuulutuses pole märget selle kohta, millise tööstusvooluga on tegu. Menetluses on pooled 12 2-21-7841 ja kohus jõudnud arusaamale, et nii 3x380V kui ka 3x220V on tööstusvool (vt tlk 20 pöördel kuni 21 – A. A.i kirjavahetus; tlk 93-100 – foorumivestlused), kuid esimese puhul on tegemist n.ö tänapäevase tööstusvooluga ning teine on n.ö nõukogudeaegne/veneaegne tööstusvool, mis tänapäevaste elektriseadmete puhul enam kasutust ei leia. Kohus on seisukohal, et hageja ei eksitanud kostjat II üürikuulutuses märgitud teabega. Lepingu ese oli varustatud tööstusvooluga, kuid tegemist ei olnud tänapäeva standarditele vastava tööstusvooluga. Kuulutuse fotodelt nähtub, et üürilepingu eseme puhul on tegemist väga vana ruumiga, kus paiknes mh veneaegne elektrikilp. Kuulutuses on info, et ruum on remontivajav. Kostja II on kinnitanud, et käis enne üürilepingu sõlmimist ruumidega tutvumas ning kontrollis seinal tööstusvoolustepsli olemasolu. Seega pidi kostja I nägema, milline on ruumide seisukord ning pidanuks sellest järeldama, et ruumides paiknev tehnovõrgustki ei pruugi olla tänapäevane. Kohus märgib, et tööstusvoolustepsli olemasolu ei anna alust eeldada, et tegemist on tingimata 3x380V tööstusvooluga.

Arvestades ruumide seisukorda ja vanust, ei saanud kohtu hinnangul kostjal II tekkida ettekujutust, et ruumis on kaasaegsetele standarditele vastav tööstusvool.

Tehingu tühistamiseks peab eksimus TsÜS § 92 lg 3 järgi olema oluline. Tehing on TsÜS § 92 lg 2 järgi tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kostjad tegutsesid akende restaureerimise ja viimistlemisega. Kostjad kasutasid ruumi ca 3 kuud (augusti lõpp kuni novembri lõpp – detsembri algus) enne, kui leidsid, et ruumis puudub neile vajalik tööstusvool. Vastav asjaolu ilmnes tööstusliku puhuri soetamise järgselt, enne seda teostati töid 3 korda nõrgema puhuriga. Isegi, kui pidada 3x380V tööstusvoolu asemel 3x220V tööstusvoolu olemasolu eksimuseks, ei ole tegemist olulise eksimusega.

Vastava tööstusvoolu puudumine ei välistanud ruumide otstarbelist kasutamist, vaid muutis selle üksnes mõnevõrra ebaotstarbekamaks.

Kuivõrd kohtu hinnangul puudus oluline eksimus, ei analüüsi kohus ülejäänud tehingu tühistamise eeldusi. Seega ei ole kostjad tehingut kehtivalt tühistanud.

48.Järgnevalt selgitab kohus välja, kas kostja II 10.12.2020 avaldust on võimalik tõlgendada lepingu erakorralise ülesütlemisena lepingutingimuste olulise rikkumise tõttu VÕS §-de 196 alusel koostoimes VÕS § 116 lg 2 p-ga 2 ning lg-ga 6. Kostjad märgivad, et antud juhul rikkus hageja kohustust (tagada kostjale II ligipääs tööstusvoolule), mis oli kostja II huvi püsimise eelduseks. Üürikuulutuses oli tööstusvoolu olemasolu selgelt avaldatud.

Üürilepingu p-s 12.7 kinnitas üürileandja, et oli avaldanud üürnikule lepingueelselt tõeseid andmeid. 2020. aasta novembri lõpus selgus, et see kinnitus ei vasta tõele. Objekti üle vaadanud elektrik kinnitas, et hageja ei saagi tööstusvoolule ligipääsu selles hoones tagada, st hageja ei saa üürilepingut nõuetekohaselt täita. Kohus leiab, et ülesütlemise formaalsed eeldused on täitmata, kuivõrd ülesütlemisavaldus ei ole hagejale saadetud lepingu p-s 10.2 ja 10.3 sätestatud korras.

Kohus on ülal leidnud, et ruumides oli tööstusvool tagatud, kuid tegemist polnud tänapäevastele standarditele vastava tööstusvooluga. Seega ei ole võimalik asuda seisukohale, et hageja oleks rikkunud kohustust tagada juurdepääs tööstusvoolule. Samuti ei ole võimalik asuda seisukohale, et ligipääs tööstusvoolule oli kostja II huvi püsimise eelduseks. Kostjad on märkinud, et tegutsesid akende restaureerimise ja viimistlemisega.

Kohtu hinnangul puudub alus eeldada, et nimetatud tegevusvaldkonnas on tööstusvoolu olemasolu tingimata vältimatu eeldus. Kostjad kasutasid ruumi ca 3 kuud (augusti lõpp 13 2-21-7841 kuni novembri lõpp – detsembri algus) enne, kui leidsid, et ruumis puudub neile vajalik tööstusvool. Ka eeltoodu kinnitab, et tööstusvoolu olemasolu ei olnud kostjatele ruumide puhul sedavõrd oluline – vastupidisel juhul oleks sellega seonduv problemaatika üles kerkinud koheselt pärast ruumide valduse saamist. Lisaks tuleb märkida, et pooled on allkirjastanud lepingu, mille p 2.5 sätestas ruumide kasutuse laoruumi otstarbena (puuduvad tõendid, et hageja oleks kostjatele andnud lepingu p-is 2.5 sätestatud vormis nõusoleku kasutada ruume muul otstarbel). Puudub mistahes põhjendus, miks peab laoruumis tingimata olema tagatud tööstusvool. Seega leiab kohus, et lepingut ei ole erakorraliselt üles öeldud, kuivõrd ei esine ülesütlemise materiaalset alust.

Lisaks ei ole kostjad seonduvalt tööstusvoolu väidetava puudumisega enne lepingu lõpetamise tahteavalduse tegemist hageja poole pöördunud ega palunud vastavat puudust kõrvaldada (VÕS § 196 lg 1 ls 1; üürilepingu p 8.2). Käesolevas asjas ei esine kohtu hinnangul selliseid asjaolusid (VÕS § 116 lg 2 p-d 2–4), mis annaks aluse asuda seisukohale, et täiendava tähtaja määramine ei olnud vajalik. Tõendamata on väited, et kostjale II vajamineva 3x380V tööstusvoolu paigaldamine oleks olnud välistatud tehnilistel või hagejatest tulenevatel põhjustel.

49.Seega tuleb kostjate 10.12.2020 avaldust käsitleda korralise lepingu lõpetamise tahteavaldusena lepingu p 7.6.2 kontekstis, mis tähendab, et leping kestis kuni 10.06.2021 nagu on hageja õigesti märkinud. Kuivõrd leping oli kehtiv, oli kostjal II kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulude eest. Üüri ja kõrvalkulude võlgnevus perioodi detsember 2020 – mai 2021 eest summas 2 129,78 eurot tuleb hageja kasuks välja mõista.

Asjakohatud on kostjate väited, et nad andsid (või püüdsid anda) ruumide valduse hagejale üle juba 2020. a detsembri esimeses pooles. See, kas kostjad ruumi valdasid või mitte, ei oma mõju lepingu kehtivusele või sellest tulenevatele rahalistele kohustustele.

See, kas kostjad kommunaalteenuseid tarbisid või mitte, ei ole oluline, kuna kommunaalkulude arved on esitatud peamiselt fikseeritud summana, vee ja elektri osas vastavalt tarbimisele (lepingu p 3.4).

50.Kostja II on tellinud hageja vahendusel elektritöid ja olnud nõus selle eest tasuma (tlk 12 pöördel – sõnumivahetus; tlk 13 – töökäsk). VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Elektritööd on teostatud, kuid kostja II ei ole selle eest tasunud. Seega tuleb elektritöödega seotud 238,80 eurot (tlk 29 pöördel – arve nr 20670) hageja kasuks välja mõista.

51.Hageja on kostjale II väljastanud leppetrahvi summas 200 eurot seoses ruumide ülevaatusel tehtud omavoliliste ehitustöödega (tlk 30 – makseteatis 01022021L). Lepingu p 5.5 sätestab, et üürilepingu rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise korral on üürnik esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma üürileandjale leppetrahvi 1 kuu üürisumma ulatuses. Lepingu p 4.2.8 sätestab, et üürnik kohustub kooskõlastama kirjalikult ning taasesitatavas vormis üürileandjaga eelnevalt kõik lepingu objektil tehtavad ehitus- ja remonditööd. Lepingu p 4.2.9 sätestab, et üürnik kohustub igal juhul ümberehituste ja parenduste tegemisel kooskõlastama üürileandjaga ehitustöid teostava äriühingu. Üürilepingu kehtivuse ajal on ruumides tehtud ehitus- ja parendustöid (tlk 23-26 – ruumide ülevaatuse akt ja fotod).

14 2-21-7841 Kostja II ei vaidle, et aktis nimetatud tööd on tehtud, kuid kostjad leiavad, et tegemist oli töödega VÕS § 276 lg 1 ja § 278 või § 285 lg 1 mõistes ning leppetrahvi nõuda ei saaks.

Kohus kostjatega ei nõustu. Kostjad ei ole tõendanud, et nimetatud tööd oleks olnud tingitud asjaolust, et üürilepingu ese ei vastanud kasutamiseks sobivale seisundile. Ruumi vastuvõtmise aktis on kostjad kinnitanud, et ruumide osas pretensioone ei ole. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks hagejat väidetavate kasutamise takistuste osas teavitanud ja/või palunud vastavad puudused kõrvaldada (VÕS § 278). Isegi, kui oleks tegemist kasutamist takistavate puudustega, ei tähenda, et neid võiks kõrvaldada ilma hageja teadmise või kooskõlastuseta. Kostjate viidatud VÕS § 285 lg 1 sätestab selgelt, et üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Samasugune põhimõte oli sätestatud ülalviidatud lepingupunktis 4.2.8. Seega on leppetrahvinõue summas 200 eurot põhjendatud.

Kostjate leppetrahvi vähendamise taotlus ei ole põhjendatud. Kostjad ei ole tõendanud, et leppetrahv oleks ebamõistlikult suur (200 eurot leppetrahv vs rikkumisega tekitatud kahju). Kohus on leidnud, et kostja II poolt tehtud tööd ei ole käsitletavad puuduste kõrvaldamisena.

52.Eeltoodust tulenevalt on hageja põhinõue põhjendatud kogusummas 2 568,58 eurot.

Kostja I vastutab lepingu p 5.18 alusel kostjaga II solidaarselt 1200 euro ulatuses, ülejäänud osas tuleb võlgnevus välja mõista kostjalt II.

53.30.12.2020 esitas kostja II tasaarvestusavalduse (tlk 18-19). Kohus analüüsib järgnevalt, kas nimetatud tasaarvestuse tulemusel on ülaltoodud nõue (osaliselt) lõppenud. Kostjate tasaarvestus põhineb eeldusel, et leping lõppes 10.12.2020 avalduse tulemusel ning hagejal tekkis kohustus tagastada kostjale II tagatisraha 400 eurot. Nimetatud avalduses on kostja II aktsepteerinud hageja nõudeid 2020. a novembrikuu arvet puudutava viivisenõude osas ning detsembrikuu arvet 10-le päevale vastavas osas, kokku summas 155,01 eurot. Kostja II on eelviidatud hageja nõude summas 155.01 eurot tasaarvestanud tagatisrahaga 400 eurot ning palunud tagatisraha jäägi 244,99 eurot kanda kostja II arveldusarvele.

Kuivõrd kohus on ülal leidnud, et leping 10.12.2020 avalduse tulemusel ei lõppenud, on 30.12.2020 tasaarvestus alusetu ning tagajärjetu.

Kostja II on viidatud avalduses ning ka kohtule esitatud menetlusdokumentides (vt nt tlk 77 pöördel kuni 80) viidanud oma võimalikule kahjunõudele (seoses Sulane OÜ-le tehtud töövõtuga), kuid ei ole nimetatud nõuet selgesõnaliselt maksma pannud (tasaarvestuse vastuväite või vastuhagi näol). Kostjad on 06.09.2021 menetlusdokumendi p-is 46 märkinud, et: „Juhul, kui kohus peaks tuvastama, et kostja leppetrahvinõue on põhjendatud, tasaarvestab kostja II selle nõude VÕS § 197 lg 1 alusel kattuvas ulatuses enda nõudega hageja vastu (vt käesoleva menetlusdokumendi p 27)“. Viidatud menetlusdokumendi p-is 27 ei sisaldu ühtegi nõuet, mida kostjad oleks saanud tasaarvestada. Kostjate viidet ei ole võimalik seostada ka väidetava kahjunõudega. Seega ei puuduta kohus nimetatud nõude ja tasaarvestusega seonduvat.

54.Lepingu p 3.1 kohaselt lepiti kokku, et lepingu sõlmimisel tasub kostja II hagejale garantiisumma 400 eurot. Puudub vaidlus, et kostja II on vastava kohustuse täitnud ja 15 2-21-7841 hagejale garantiisumma tasunud. Lepingu p 3.2 kohaselt võis hageja nimetatud summa arvelt oma kostja vastu suunatud rahalisi nõudeid rahuldada.

10.02.2020 e-kirjas (tlk 11 pöördel) on kostja palunud hagejal arve nr 20647 ümber teha, arvestades sellest maha tagatisraha. Kohus märgib, et nimetatud kostja palvet ei ole võimalik käsitleda tasaarvestusavaldusena, kuivõrd leping ei olnud selleks hetkeks lõppenud ning kostjal II ei olnud seega hageja vastu tagatisraha tagastamise nõuet (VÕS § 308 lg 3).

55.Järgnevalt analüüsib kohus hageja viivisenõuet. VÕS § 101 lg 1 p-st 6 tulenevalt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja arvestab viivist lepingujärgses määras 0,5% päevas (vt lepingu p 5.2). Vaidlust ei ole selles, et kostjad on üüri ja kõrvalkulude tasumisega hageja ees viivituses. Viivisearvestus on korrektne (tlk 3 – hagiavalduse p 10, viivisearvestus; tlk 72-73, p 9 – tagatisraha tasaarvestus; tlk 86-87, p 3, viivisearvestus). Kuivõrd kostja I vastutuse piirmäär oli 1200 eurot ning see on juba põhinõudega n.ö kaetud, tuleb mõista kostjalt II hageja kasuks välja viivis 2 568,58 eurot.

56.Kokkuvõtvalt rahuldab kohus hagi ning mõistab kostjalt II hageja kasuks välja 5137,16 eurot, sh põhinõue 2 568,58 eurot ja viiviste nõue samuti 2 568,58 eurot. Kostja I vastutab solidaarselt kostjaga II põhinõude tasumise eest 1200 euro ulatuses.

57.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus 58. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 3 sätestab, et kui otsus on tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, vastutavad kostjad menetluskulude eest samuti solidaarselt. Käesoleval juhul on otsus tehtud solidaarvõlgnikest kostjate kahjuks, mistõttu tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine 59. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

16 2-21-7841 60. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Andrea Lega kohtunik 17

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.