KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Janek Väli Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi 09. juulil 2021.a, Tallinnas 2-18-8075 X ja

) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. Kõnealust seisukohta on väljendanud ka Riigikohus lahendis nr 3-21-45-06.

§ 77

lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

§ 76

lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist, seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.

1. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi 4 lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. 11.
2. Kohus on seisukohal, et antud juhul tuleb lõpetada kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel, mida on taotlenud mõlemad pooled. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-14-17 p-s 35 asunud seisukohale, et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur. Kohus leiab, et antud juhul on tegemist eelviidatud Riigikohtu lahendis kirjeldatud olukorraga, kus hagejad ja kostjad soovivad mõlemad võõrandada kinnisasja. 11.
3. Kohus leiab, et rahuldamisele kuulub ka kostjate taotlus enampakkumisele alghinna 260 000 eurot määramiseks. Asjas on kostjate poolt esitatud kinnisvara eksperthinnang (II kd t lk 93-112), mille kohaselt on selle turuväärtus 260 000 eurot (II kd lk 106). Kohus leiab, et alghinna üle vaidluste ärahoidmiseks ja enampakkumisega võimalikult kiiresti alustamiseks on käesoleval juhul alghinna määramine põhjendatud. Pooltel ei ole selle alghinna üle ka sisuliselt vaidlust. Kuivõrd kostjat esitasid nõude alghinna määramiseks 270 000 eurot alles kohtuistungil kohtuvaidluste käigus (II kd tl 116 pöördel, 01:31:31), sellise väärtuse tõendamiseks tõendeid esitatud ei ole ning kostja vaidles sellele suurendamisele vastu, siis kohus kostja nõude alghinna määramiseks 270 000 euro jätab rahuldamata. Eeltoodu ei piira kuidagi ka võimalust, et enampakkumise käigus kinnistu hind kasvab 270 000 euroni ja üle selle. 11.
4. Kostjad on samuti esitanud nõuda enampakkumise läbiviimise ebaõnnestumisel iga kolme kuu järel langetada alghinda 3000 euro võrra (II kd tl 82 pöördel) ning hiljem täpsustanud, et iga kolme kuu järel langetada alghinda 1000 euro võrra (II kd tl 116 pöördel, 01:31:31). Kohus jätab mõlemad need kostjate nõuded rahuldamata, kuna avaliku enampakkumise läbiviimisel ei ole põhjendatud kohtu poolt liiga detailselt enampakkumise korda kohtutäiturile ette kirjutada. Kohtutäitur ja pooled saavad täitemenetluse seadustikust lähtuvalt sellised küsimused lahendada edaspidi jooksvalt kokkuleppel või kohtutäituri otsusega. 11.
5. Kinnistu müügist saadud tulemi arvel tuleb kõigepealt tasuda müügikulud. Selle üle kumbki pool ei vaidle. 11.
6. Edasi leiab kohus, et õiglane on järgmiseks tulem poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele jagada ehk kummalegi kaasomanikule ühisomanikena kuulub pool müügikulude mahaarvamisest ülejäänud tulemist. Pooled ei vaidle selle üle, et kaasomanike poolt kinnistu tagatisel võetud laenukohustused on erineva suurusega ning et hagejatel on laenujääk suurem (ca 44 000 eurot, II kd 79) ja kostjatel väiksem (ca 13 000, II kd 26, maksegraafik seisuga 20.06.2021). Tõendatud ei ole, et hagejad oleksid enda võetud laenu investeerinud vaidlusalusesse kinnistusse ning et vastavalt oleks kasvanud kinnistu väärtus. Vastavat nõuet ega tõendeid menetluses esitatud ei ole. Seetõttu tuleb kinnistu müügist saadud tulem poolte vahel vastavalt kaasomandi suurusele jagada enne hüpoteegipidajale laenukohustuse täitmist. Vastasel juhul osaleksid kostjad sisuliselt hagejate poolt võetud laenu tagasimaksmisel. 5 11.
7. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 12 selgitanud: „Kolleegiumi arvates on põhimõtteliselt võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik

§ 349

lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. Nõude osalisel rahuldamisel saab sama paragrahvi teise lõike järgi nõuda hüpoteegi osalist ülekandmist või kustutamist. Hüpoteegipidajal ei ole nõude tasumise korral õigust hüpoteegi kustutamisest keelduda. Samuti ei ole hüpoteegipidajal kui võlausaldajal tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lg-st 1 üldjuhul õigus keelduda laenu tagasimaksmisest enne täitmise tähtpäeva. Tarbija õigus tarbijakrediidilepingust, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingust, tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks on eraldi reguleeritud VÕS §-s 411.“ Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasi tuleb selle omandanud isikule anda ilma hüpoteegita ehk hüpoteegiga tagatud nõuded tuleb tulemi arvelt kustutada. Kohus käsitles poolte erinevaid seisukohti seoses tulemi jagamise järjekorraga eelnevalt otsuse punktis 11.

1. Eeltoodu alusel määrab kohus kinnisasja võõrandamisel saadud summade tasumise korra selliselt, et kaasomandi lõpetamisel asja müügiga avalikul enampakkumisel pannakse kaasomanikele kohustus kasutada saadud raha enda võetud kohustuse, mis on hüpoteegiga tagatud, tasumiseks. Sellisel juhul kinnistu müügil hüpoteegiga tagatud nõuded lõppevad ning hüpoteegipidajal on kinnisasja müümisel kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Selline kord annab kinnistu müümisel tavapäraselt kõrgema hinna, kui kinnistu müügil nii, et sellele seatud hüpoteek jääb kehtima.
2. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
3. TsMS § 442 lg 2 p 51 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt TsMS § 122 lg 1 ja § 132 lg 4 p 4 on käesoleva tsiviilasja ja vastuhagi hinnaks 3500 eurot. Menetluskulude jaotamine ja kindlaksmääramine
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hagejad kui ka kostjad nõustunud kaasomandi lõpetamisega samal viisil. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik 6