Obsah (16)

§ 113§ 137§ 128§ 115§ 218§ 650§ 642§ 230§ 155§ 231§ 138§ 127§ 111§ 643§ 644§ 132

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Anu Uritam Otsuse tegemise aeg ja koht 24.09.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-1970 Tallinn, Olevimägi 5 // 7

§ 113lg 1 sätestatud määras.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud hageja kanda.
2. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja NEOF Pikk 36 OÜ (registrikood 11398477) kasuks menetluskuludena välja 5067,34 (viis tuhat kuuskümmend seitse eurot ja 34 senti) eurot.
3. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja NEOF Pikk 36 OÜ (registrikood 11398477) kasuks välja viivis menetluskuludelt 5067,34 eurolt

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.

1. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja OÜ Nordlin Ehitus (registrikood 11966711) kasuks menetluskuludena välja 2550 (kaks tuhat viissada viiskümmend) eurot.
2. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja OÜ Nordlin Ehitus (registrikood 11966711) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2550 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

1. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja A. M.i (isikukood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 11 007,38 (üksteist tuhat seitse eurot ja 38 senti) eurot.
2. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kostja A. M.i (isikukood xxxx) kasuks välja viivis menetluskuludelt 11 007,38 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

1. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) 2 kolmandate isikute V. V.i (isikukood xxxx) ja M. K. (isikukood xxxx) kasuks menetluskuludena välja 736 (seitsesada kolmkümmend kuus) eurot.
2. Mõista hagejalt Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 KÜ-lt (registrikood 80361077) kolmandate isikute V. V.i (isikukood xxxx) ja M. K. (isikukood xxxx) kasuks välja viivis menetluskulult 736 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGEJA NÕUE

1. Hageja palus kostjatelt välja mõista kahju hüvitise 299 654 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 18 399,50 eurot ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise. Hageja kui korteriühistu kohustuseks on korraldada Harju maakonnas Tallinna linnas Kesklinna linnaosas Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 katastriüksusel asuvate korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemist. Hageja viitas KOS § 34 lõikele 2, § 35 lõikele 2 ning § 12 lõikele
3. Korterelamu rekonstrueeriti täielikult
4. a –
5. a. Ehitaja andis elamu arendajale NEOF Pikk 36 OÜ-le üle
6. oktoobril
7. Ehitisregistri andmete kohaselt on korterelamule väljastatud kasutusluba
8. veebruaril
9. Korterelamu arendajaks oli NEOF Pikk 36 OÜ ning ehitajaks OÜ Nordlin Ehitus. NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liikmeks on alates
10. veebruarist
11. kuni käesoleva hetkeni A. M., kes oli ka hageja juhatuse liikmeks
12. oktooberist 2014 kuni
13. detsembrini
15. NEOF Pikk 36 OÜ teatas hagejale, et korterelamu garantiiaeg lõpeb
16. oktoobril 2015, mistõttu esitas hageja vastavalt seadusele
17. oktoobril 2015 NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus kirjaliku garantiinõude korterelamu ehituslike puuduste kõrvaldamiseks ja garantiikohustuse täitmiseks. Mõlemad kostjad on garantiinõude kätte saanud.
18. Hageja garantiinõudele oli lisatud loetelu korterelamu üldpindade ehitustööde puudustest, vaegtöödest ja garantiitöödest. Hageja rõhutas, et garantiinõude lisaks olnud loetelu hõlmas üksnes korterelamu üldpindade puuduseid ja garantiitöid. Iga korteriomandi reaalosa koosseisu kuuluvate pindade ehitustööde puuduste ja garantiitööde loetelu esitab iga korteriomandi omanik iseseisvalt. Garantiitöid oli arendajal ja ehitajal võimalik teostada koheselt ning hageja palus puudused kõrvaldada hiljemalt
19. detsembriks
20. Garantiitööd, mis puudutasid Pikk tn 36 korterelamu välisalasid (fassaad jne), paluti kõrvaldada hiljemalt
21. maiks
22. Samas paluti esitada garantiitööde teostamise ajagraafik. 3
23. OÜ Nordlin Ehitus vastas garantiinõudele
24. novembril 2015 ning NEOF Pikk 36 OÜ
25. detsembril
26. Kuigi kostjad tunnistasid kohustust kõrvaldada puudused ja vaegtööd ning teostada garantiitööd, siis sisuliselt ühtegi tööd ei tehtud. Hageja teatas kostjatele 01.03.2016, et võttis tehniliseks nõustajaks riiklikult tunnustatud eksperdi Ü. L..
27. Riiklikult tunnustatud eksperdi Ü. L. eksperthinnang „Ehitise erakorraline audit aadressil Pikk tn 36, Tallinn asuvas korterelamus teostatud ehitustööde vastavuse kohta projektdokumentatsioonile ja nõuetele“ (töö nr C-2216) sai valmis
28. novembril 2016 ning koos hageja
29. detsembril 2016 nõudekirjaga edastati see tutvumiseks NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus. Hageja palus kostjatel esitada garantiitööde teostamise tegevuskava ning ajagraafiku hiljemalt
30. jaanuariks
32. OÜ Nordlin Ehitus vastas nõudekirjale ning vaidles sellele vastu. Puudusi ei kõrvaldatud. Hageja saatis kostjatele 05.04.2017 uue nõudekirja, milles teatas, et kuna kostjad ei ole puudusi kõrvaldanud, on hageja palunud Ü. L.l koostada hinnangu puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. 05.04.2017 saatis hageja kostjatele Ü. L. 27.03.2017 täiendava eksperthinnangu puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Eksperthinnangu järgi oli koos käibemaksuga puuduste kõrvaldamise maksumuseks 286 511 eurot. Hageja palus kostjatel kahju 286 511 eurot hüvitada hiljemalt 20.04.
33. Kostjad vastasid nõudekirjale 20.04.2017 ning keeldusid nõude täitmisest.
34. Seadustest tuleneb, et kui võlgnik rikub kohustust kõrvaldada ehituslikud puudused ja tegemata vaegtööd ega asu teostama garantiitöid, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. Hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. Kahju suuruseks on 286 511 eurot. Ü. L.
35. märtsi 2017 täiendavas eksperthinnangus välja toodud remonditööde maksumus hõlmab üksnes neid 36 korterelamu ehituslikke puudusi, tegemata vaegtöid ning garantiitöid, mis olid loetud sama eksperdi
36. novembri 2016 eksperthinnangus kas täielikult või osaliselt ehituslikuks puuduseks või garantiitööks, va jahutussüsteemi parandustööd 35 273,02 eurot (koos käibemaksuga 42 327,62 eurot), mille osas võib lisaks NEOF Pikk 36 OÜ-le ja OÜ-le Nordlin Ehitus vastutada hageja endine juhatuse liige A. M. isiklikult.
37. Ü. L.
38. novembri 2016 eksperthinnangu kohaselt puudusid paigaldatud jahutusseadmel järgmised jahutusseadme koosseisu kuuluvad elemendid: kompressor, kuivatusfilter, ressiiver, andurid rõhu mõõtmiseks, 4-tee klapp, TRV ventiil (termoreguleerimise ventiil), ja freooni vaateklaas. Seadme kilbis olid kompressori sulavkaitsmed võetud välja ja torustik oli jahutusseadme sees läbi lõigatud ja osaliselt eemaldatud. Kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastutavad nende puuduste eest.
39. Ü. L.
40. novembri 2016 eksperthinnangus on välja toodud, et väljaehitatud jahutussüsteemile, sh süsteemi koosseisu kuuluvatele seadmetele, ei tehtud pärast ehitise üleandmist tellijale (NEOF Pikk 36 OÜ) pikka aega hooldust. Korterelamu arendaja NEOF Pikk 36 OÜ ei võtnud pärast ehitustööde lõppemist ja talle hoone üleandmist vajalikku haldusfirmat hoone ventilatsioonisüsteemi, sh jahutuse osa hooldamiseks, millest said alguse süsteemidega seotud probleemid.
41. Jahutusseadmega seotud kahju hüvitamise nõue on esitatud solidaarselt kostjate NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. vastu, kes ajavahemikul
42. oktoober 2014 kuni
43. detsembrini 2015 oli korteriühistu Pikk 36 juhatuse liikmeks ning kes oleks pidanud korraldama korterelamu tehniliste süsteemide hooldust. Solidaarse nõude esitamise alus on

§ 137lg 1.

4 Hageja viitas ka

§-le 138, mis annab hagejale õiguse esitada solidaarne nõue kõigi kostjate vastu. 12. Täiendavalt palus hageja kõigilt kostjatelt välja mõista kohtueelse sissenõudmiskulu

§ 128lg 3 alusel.

Kohtueelsete õigusabikuludena on Korteriühistu Pikk 36 tasunud Advokaadibüroole Entsik & Partnerid arve nr 150993 alusel 682 eurot, arve nr 151226 alusel 330 eurot, arve nr 160176 alusel 330 eurot, arve nr 161068 alusel 504 eurot, arve nr 170121 alusel 792 eurot ja arve nr 170298 alusel 936 eurot. Kokku tasus hageja 3574 eurot koos käibemaksuga.

1. Kohtueelsete eksperdikuludena on hageja tasunud Ehitusekspert OÜ-le arve nr 73B alusel 1848 eurot, arve nr 71B alusel 792 eurot, arve nr 79B alusel 144 eurot, arve nr 044C alusel 4865 eurot ja arve nr 061C alusel 1920 eurot. Kokku on eksperdikuludena tasutud 9569 eurot. Täiendavalt palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise kuni hagi esitamiseni ja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise. Kuivõrd
2. aprilli 2017 nõudekirjas palus hageja kostjatel NEOF Pikk 36 OÜ-l ning OÜ-l Nordlin Ehitus hüvitada varaline kahju 286 511 eurot hiljemalt
3. aprilliks 2017, siis kuni hagi esitamiseni arvestab hageja sissenõutavaks muutunud viivist alates
4. aprillist 2017 kuni
5. veebruarini 2018 (293 päeva). Sellel perioodil tekkinud viivise suuruseks (286 511 eurot × 8% × 293/365) on 18 399,50 eurot. Alates hagi esitamisest 07.02.2018 palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise kahju nõudelt seaduses sätestatud määras.
6. Kokkuvõttes palus hageja mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ ning OÜ Nordlin Ehitus solidaarselt välja kahju hüvitise 244 183,38 eurot. Kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. palus hageja solidaarselt välja mõista kahju hüvitise 42 327,62 eurot. Lisaks palus hageja mõista kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ ning OÜ Nordlin Ehitus solidaarselt välja kahju hüvitise 13 143 eurot. Hageja palus kostjatelt NEOF Pikk 36 OÜ-lt ning OÜ-lt Nordlin Ehitus solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise 18 399,50 eurot. Hageja palus kõigilt kostjatelt solidaarselt välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistetud kahju hüvitiselt seaduses sätestatud määras.
7. 19.02.2018 hagi täienduses selgitas hageja, et kostja OÜ Nordlin Ehitus tegi NEOF Pikk 36 OÜ-le peatöövõtjana Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone ümberehituse ja rekonstrueerimise töid. See nähtub kohtule esitatud kirjavahetusest, kus OÜ Nordlin Ehitus on tunnistanud tööde tegemist. Kostja on kinnitanud ehitusgarantiist tuleneva kohustuse olemasolu. Hageja leidis, et eristada tuleb töövõtulepingut ja garantiisuhet. Garantii andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust.
8. Garantiinõude saab ehitusettevõtja vastu esitada lisaks tellijale kinnisasja igakordne omanik. Seega on hagejal kui korteriomanike seadusjärgsel esindajal õigus esitada ehitusettevõtja vastu ehitusgarantiist tulenev nõue. Hageja ei saa esitada tõendit selle kohta, milliseid konkreetseid töid pidi kostja OÜ Nordlin Ehitus teostama NEOF Pikk 36 OÜ-le, kuna hageja ei ole OÜ Nordlin Ehitus ja NEOF Pikk 36 OÜ vahelise ehituse töövõtulepingu pooleks. Hageja taotles kohtu abi tõendi väljanõudmiseks.
9. Hageja kahju nõuded 244 183,38 eurot ja 42 327,62 eurot tulenevad Ü. L. 27.03.2017 eksperthinnangust. Selle kohaselt on jahutussüsteemi remonditööde (jahutussüsteemi tehniline ülevaatus ja analüüs, külmaseadme demontaaž ja uue paigaldamine) maksumuseks koos käibemaksuga 42 327,62 eurot. Muude hoone välisalade remonditööde (pragude parandamine, plekkide väljavahetamine, vihmaveetorude korrastamine, fassaadi ülevärvimistööd, värava 5 kordategemine, restorani ventilatsioonisüsteemi parandamine, plaatide puhastamine ja väljavahetamine jne) maksumuseks on koos käibemaksuga 146,534,99 eurot. Hoone sisealade remonditööde (stopperite paigaldamine, kilbiruumi ja prügiruumi remonditööde, soojussõlme remonditööde, muude soklikorruse ruumide, fuajee ja trepikoja remonditööde jne) maksumuseks on koos käibemaksuga 69 154,12 eurot. Muude tööde (omanikujärelevalve, jalakäijate tänava sulgemine, pindade katmine ja koristustööd jne) maksumuseks on koos käibemaksuga 16 513,18 euro. Transpordikulude, ettenägematute tööde kulu ja kulu kitsendatud tingimuste eest maksumuseks on koos käibemaksuga 11 980,78 eurot.
10. Jahutussüsteemi remonditööde maksumusest tuleneva kahju eest vastutavad kõik kostjad solidaarselt sõltumata tegeliku süü astmest. Muude tööde maksumuseks on kokku 244 183,07 eurot ning selle kahju eest vastutavad solidaarselt kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus. Kokku on kohtueelsete õigusabikulude ja dokumentaalse tõendi hankimise kuluks 13 143 eurot ning nimetatud kahju eest vastutavad solidaarselt kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus sõltumata nende tegelikust süü astmest.
11. Kostjate vastuväidetega hageja 20.04.2018 seisukohtades ei nõustunud. Ü. L.
12. novembri 2016 eksperthinnangust nähtub, et
13. a juulis tuvastas Maaküte OÜ, et jahutussüsteemi torustikud olid jahutusvedelikust tühjaks jooksnud, kuna õhuti olevat tilkunud. Järelikult toimusid jahutusvedeliku lekked, mis viisid kompressori külmumiseni
14. a ja enne
15. a lõppu. Ajal, mil need vead ilmseks said, oli kostja A. M. ühistu juhatuse liikmeks, mistõttu on nõue õigesti tema vastu esitatud. Kostja oleks pidanud korraldama korterelamu tehniliste süsteemide hooldust. Teised juhatuse liikmed ei vastutanud.
16. 10.01.2019 seisukohtades ei nõustunud hageja kostja vastuväidetega. Garantiinõue esitati üksnes nende pindade suhtes, mis on korteriomanike kaasomandis. Hageja kui korteriühistu seadusest tulenevaks kohustuseks on korraldada korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemist. Korteriühistu eesmärgiks on lihtsustada korteriomanike ühiste nõuete esitamist kolmandate isikute vastu. Korterelamu üldpindade ehitustööde puudustest, vaegtöödest ja tegemata garantiitöödest tulenevaid nõudeid saab esitada ainult korteriühistu, mitte iga korteriomanik individuaalselt. Alusetu on kostjate seisukoht, et korteriühistu ei saa uue seaduse alusel oma nimel nõudeid esitada.
17. Hageja ei nõustunud, et ta ei saa esitada nõuet kostja OÜ Nordlin Ehitus vastu, sest ta ei olnud ehituse töövõtulepingu pooleks. Töövõtulepingut tuleb garantiisuhtest eristada. Garantiinõue on lepingujärgse täitmise nõue. EhS §-st 4 tuleneb ehitajale kohustus anda garantii ka ehitise omaniku kasuks ning kui töövõtja on töövõtulepingus garantii andnud, on see antud ka ehituse igakordse omaniku kui kolmanda isiku kasuks. Vaidlus puudub selle üle, et OÜ Nordlin Ehitus tegi NEOF Pikk 36 OÜ-le peatöövõtjana Olevimägi tn 5 // 7 // Pikk tn 36 kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone ümberehitus- ja rekonstrueerimistöid ning ehitustööde tegemise hetkel kehtis ehitusseaduse § 4 lg
18. Hageja viitas täiendavalt EhS § 4 lõikele 3 ja lõikele
19. OÜ-l Nordlin Ehitus tekkis seaduse alusel garantiikohustus, millest tulenevat nõuet sai esitada hageja.
20. Alusetud on väited, et hageja ei saa esitada nõuet A. M.i vastu, kuna viimane ei ole ehituse töövõtulepingu pooleks ega ole rikkunud seadusest tulenevat hoolsuskohustust. Hageja viitas

§ 137lõikele 1 ja §-le 138.

Hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist kõigilt kahju tekitamise eest vastutavatelt isikutelt. Hageja kui korteriomanike seadusjärgse esindaja ees vastutab NEOF Pikk 36 OÜ lepingulisel alusel, OÜ Nordlin Ehitus garantiivastutuse alusel EhS 6 § 4 lg 1 ja 3 järgi ning A. M. lepingulisel alusel mittetulundusühingute seaduse (edaspidi MTÜS) § 32 lg 2 ja

§ 115lg 1 järgi.

1. Hageja ei nõustunud, et ta ei ole tõendanud A. M.i kohustuste rikkumist ning just rikkumise tõttu tekkis hagejale kahju. Hageja nõude aluseks on MTÜS § 32 lg
2. Kostja vabaneb vastutusest, kui ta tõendab, et ta täitis oma kohustusi juhatuse liikmelt tavaliselt oodatava hoolsusega. Korteriühistu juhatuse liikme kohustused võivad tuleneda seadusest, ühistu põhikirjast, üldkoosoleku otsustest ja muudest poolte vahel sõlmitud kokkulepetest. Kostja kohustused tulenevad ka TsÜS §-st
4. Kostja A. M. oli samaaegselt korterelamu arendaja NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liige (juhatuse liige alates
5. veebruarist 2012 kuni käesoleva hetkeni) ning hageja juhatuse liige (juhatuse liige alates
6. oktoobrist 2014 kuni
7. detsembrini 2015), rikkunud oma juhatuse liikme kohustusi, kui on jätnud korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamine pidi olema A. M. kui korteriühistu Pikk 36 juhatuse liikme kohustuseks.
8. Asjaolu, et korteriühistu Pikk 36 oli
9. septembril 2013 sõlminud lepingu kutselise kinnisvarahaldaja OÜ-ga Pindi Kinnisvarahaldus ning korteriühistul oli alates
10. a palgaline majahaldur, ei välista kostja A. M.i vastutust, sest tema kohustuseks oli muuhulgas kontrollida kinnisvarahaldaja ja palgalise majahalduri poolt jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamist ning vajadusel tarvitusele võtta kohased meetmed asjaolu kontrollimiseks ja tagamiseks. Hageja ei nõustunud ka kostja väitega, et korterelamu jahutussüsteem ei ole kunagi korrektselt töötanud. Jahutussüsteemi puudustest ülevaate andmiseks esitas kostja kohtule P. E.
11. juuli 2015 e-kirja koos tõlkega, kus on detailselt kirjeldatud jahutussüsteemi puudusi. Samuti esitas hageja kohtule A. M.i ja Pindi Kinnisvara AS kinnisvarahalduri M. P. vahelise kirjavahetuse perioodist
12. oktoobrist 2015 kuni
13. oktoobrini 2015, millest nähtub, et OÜ Pindi Kinnisvarahaldur leping ei hõlmanud jahutusseadme hooldust ning haldajale ei antud üle jahutusseadme dokumentatsiooni.
14. E-kirjade vahetusest tuleneb, et Pindi Kinnisvara AS andmetel oli jahutusseadme avarii tingitud sellest, et süsteemi oli lastud vale glükooli lahus. Kuna lahuses oli liiga palju vett, külmus üks kompressoritest katki, milline viga ei saanud tuleneda hoolduse tegemata jätmisest, vaid seadme algsest seadistusest. Pindi Kinnisvara andmetel ei olnud jahutusseade sisse lülitatud
15. a talvel ja ei olnud sees avarii hetkel. Kuna jahutusseadmesse oli algselt pandud vale lahus ettevõtte poolt, kes jahutusseadme paigaldas, peaks vastutama ka arendaja või ehitaja.
16. Hageja ei nõustunud, et korteriühistu ei saa esitada nõuet A. M.i vastu, sest üldkoosolek ei ole otsustanud õigusvaidluse pidamist juhatuse liikmega ning selles vaidluses määranud korteriühistu esindajat. Õigusabilepingu sõlmimine garantiitöödest tulenevate nõuete esitamiseks on heaks kiidetud korteriomanike üldkoosolekul
17. augustil 2015,
18. septembril 2016 ning
19. aprillil
21. Hageja ei nõustunud, et ta ei ole tõendanud kahju suurust. Ü. L.
22. novembri 2016 eksperthinnanguga on tõendatud olulised ehituslikud puudused, tegemata vaegtööd ning tegemata garantiitööd. Ü. L.
23. märtsi 2017 täiendavas eksperthinnangus on välja toodud ehituslike puuduste, tegemata vaegtööde ning tegemata garantiitööde kõrvaldamise maksumus. Viimases arvamuses välja toodud remonditööde maksumus hõlmab üksnes neid korterelamu ehituslikke puuduseid, tegemata vaegtöid ning tegemata garantiitöid, mis olid loetud riiklikult 7 tunnustatud eksperdi Ü. L.
24. novembri 2016 eksperthinnangus kas täielikult või osaliselt ehituslikuks puuduseks või garantiitööks, va jahutussüsteemi parandustööd.
25. 01.12.2020 seisukohas täpsustas hageja hagi aluseks olevaid asjaolusid. Hageja esitas enne garantiiaja lõppemist
26. oktoobril 2015 NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus kirjaliku garantiinõude, milles olid välja toodud Olevimägi tn 5 // 7 // Pikk tn 36 korterelamu üldpindadel ilmnenud või tekkinud ehituslikud puudused, tegemata vaegtööd ning tegemata garantiitööd. Garantiinõue hõlmas üksnes korterelamu üldpindu. Garantiinõuete sisu osas tugines hageja Ü. L. eksperthinnangutele ning kordas menetlusdokumendis Ü. L. tuvastatut.
27. Ü. L. ühtlasi leidis, et enne projekteerimist ei viidud läbi piisavalt ehituslikke uuringuid. Kuigi ehitisele on antud kasutusluba, on rida vaegtöid jäetud fikseerimata ja lõpetamata. Suurte kõrvalekaldumistega kinnitatud ehitusprojektist ning mittepiisavas mahus on teostatud ehitustööd hoone keldri-/soklikorrusel. Ehitusettevõtja koostatud ehitise täitedokumentatsioon on osaliselt mittepiisavas mahus ega vasta nõuetele ning ka korteriühistul olev (üleantud) projekt-ja ehitise täitedokumentatsioon, milline käsitleb Pikk tn 36 asuva hoone rekonstrueerimist ning ümberehitamist, on puudulikus koosseisus ja mahus.
28. 11.01.2021 soovis hageja uuesti täpsustada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Hageja ei nõustunud endiselt kostjate väidetega, et hageja kui korteriühistu ei saa nõudeid üldse esitada, vaid korteriomandite müügilepingutest tulenevad ja töövõtugarantiist tulenevad nõuded on korteriomanikel. Hageja kordas varasemaid väiteid, viidates KrtS §-le 34 ja
29. Kuna korteriomanikud teostavad oma õigusi korteriühistu kaudu, saab ühistu oma nimel esitada nõudeid arendaja või ehitaja vastu.
30. Hageja leidis, et nii enne
31. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseaduses kui ka
32. jaanuaril 2018 jõustunud uues KrtS on fikseeritud üldine põhimõte, et kui nõuded esitatakse kõikide korteriomanike ühistes huvides, saab sellise nõude esitada korteriühistu kaudu korteriühistu nimel kõikide korteriomanike ühistes huvides. Järelikult saab hageja esitada nõude kõigi korteromanike ühistes huvides.
33. Hageja teatas, et vaidlus puudub selle üle, et korteriühistu liikmed on arendajaga NEOF Pikk 36 OÜ sõlmitud korteriomandite müügilepingu pooleks või müügilepingu poole õigusjärglasteks. Müügilepingu anti lepingu esemeks olevale korteriomandile müügigarantii ning lepingust saab tuleneda ostja arendaja ehk müüja vastu suunatud lepingu täitmisnõue (so nõue viia asi lepingutingimustele vastavaks) või müügigarantiist tulenev nõue. Müügigarantii andmise tõendamiseks esitas hageja korteriomandi müügilepingu. Hageja viitas

§ 218lõikele 1 ja §-le 230.

34. Alates 01.07.2015 täiendati

§ 218lõikega 21. Kuni 01.07.2015 tulenes ehitaja garantii Eh

S § 4 lõikest 1 ja

§ 650lõikest 1.

Alates 01.07.2017 lisati ka

§ 642lõige 2 1. Järelikult on Eh

S § 4 lõikes 1 toodud garantii asendatud teiste sätetega. Müügigarantii ning töövõtugarantii (ehitusgarantii) on iseseisev, abstraktne ja aluslepingust sõltumatu kohustus, mille järgseks õigustatud isikuks on ehitise igakordne omanik. Töövõtugarantii andmine on tõendatud NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vahel

1. oktoobril 2013 koostatud tööde üleandmise-vastuvõtmise akti punktiga 3, kus on märgitud, et ehitusele algab garantiiperiood
2. novembrist
3. Pooled olid kokku leppinud, et lepingu punkti 10.8 järgse garantiiaja tagatiseks jäetakse lepingu hinnast kuni garantiiperioodi lõpuni tasumata 73 755,51 eurot (käibemaksuta summa). Nimetatud osas esitas peatöövõtja tellijale arve tasumistähtajaga
4. oktoober
5. 8
6. Järelikult andis ehitaja tellijale töövõtugarantiina iseseisva kohustuse. Kuivõrd ehitis sai valmis ja anti ehitaja poolt tellijale üle
7. oktoobril 2013, kehtis nimetatud hetkel seaduse alusel tekkinud ehitaja töövõtugarantii (ehitusgarantii) kui iseseisev, abstraktne ja aluslepingust sõltumatu kohustus. Garantii järgi võtab kohustatud isik endale müügi- või töövõtulepingust sõltumatu kohustuse tagada müügi- või töövõtulepingu objekti teatud omadused kokku lepitud garantiiperioodi jooksul.
8. Garantiist tuleneva nõude esitamise juhtumil peab õigustatud isik tõendama üksnes puuduse ilmnemise garantiiperioodil, garantii järgi kohustatud isikule jääb tavaliselt üksnes võimalus tõendada, et puudus on tekkinud asja mittenõuetekohasest kasutamisest ja seega hilisema välise mõjutuse tulemusena, mitte asja algse lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Seega ei sõltu garantiikohustuse andmine ja kehtivus töövõtulepingust ja selle täitmisest ei või töövõtja keelduda.
9. Garantiist tuleneva nõude saab esitada kinnisasja igakordne omanik. Garantii andmine ei ole kohustus, vaid garantiivastutus tähendab seadusjärgset vastutust. Garantii võib olla antud määratlemata isikute ringile. Korteriühistu Pikk 36 liikmed on arendajaga (müüjaga) NEOF Pikk 36 OÜ sõlmitud korteriomandite müügilepingu pooleks või müügilepingu poole õigusjärglaseks. Müügilepingus on antud selle esemeks olevale korteriomandile, sh kõigi korteriomanike kaasomandis olevale hoonele tervikuna, müügigarantii. Nimetatud müügigarantii tuleneb eelkõige

§ 230lg 1.

Ehitaja töövõtugarantii tuleneb ka

§ 650lõikest 1.

38. Kostjal NEOF Pikk 36 OÜ-l tekkis sõlmitud korteriomandite müügilepingute alusel ostjate või nende õigusjärglaste ees kohustus müüdud asi garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustele. Tegemist on iseseiseva, abstraktse, mitteaktsessoorse ja aluslepingust sõltumatu kohustusega, mille seoses läksid müügigarantiist tulenevad õigused müügilepingu objekti hilisemal võõrandamisel üle selle omandajale, kes ei ole müügilepingu pooleks. Samal viisil tekkis OÜ-l Nordlin Ehitus kinnisasja oluliseks osaks oleva hoone ümberehitus- ja rekonstrueerimistööde teostamisest töövõtulepingu ja seaduse (EhS § 4 lg 1,

§ 650

lg 1) alusel garantiikohustus, mille sisuks oli ehitaja kohustus tagada kokkulepitud omadustega ja puudusteta töö. Asjaolu, et 01. juulil 2015 jõustunud õigusaktidega tühistati EhS § 4 lg 1, ei tähenda, et õiguskorrast oleks ära kadunud

§ 155

lg 1,

§ 230

ja

§ 231

ning

§ 650

lg 1 tulenev müügigarantii või töövõtugarantii kui iseseisev, abstraktne, mitteaktsessoorne ja aluslepingust sõltumatu kohustus, mille järgseks õigustatud isikuks on ehitise igakordne omanik.

1. Kuna garantiiperiood pidi lõppema 31.10.2105 ning garantiinõue esitati 28.10.2015, teatas hageja puudustest garantiiaja jooksul. Hageja kordas uuesti Ü. L. väiteid. Hageja leidis, et ta on tõendanud puuduse olemasolu, mis on piisav. Kostjad ei ole tõendanud, et garantiiaja jooksul ilmnenud puudused olid tingitud asja mittenõuetekohasest kasutamisest. Kostja A. M.i vastu esitatud nõude osas leidis hageja jätkuvalt, et vaieldamatult pidi jahutussüsteemi korrasoleku kontrollimine, jahutussüsteemi kordategemine nõudmine ja jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamine olema tema kui korteriühistu juhatuse liikme kohustuseks.
2. Kostja A. M. rikkus juhatuse liikme kohustusi, kuna ta jättis korteriühistu esindajana arendajalt elamu vastuvõtmisel kontrollimata jahutussüsteemi korrasoleku ja nõuetekohase toimimise. Puuduste ilmnemisel jättis ta täitmata kohustuse nõuda jahutussüsteemi kordategemist ning korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Samaaegselt ei vältinud kostja huvide konflikti, sest ta oli samaaegselt NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liikmeks, kellelt ta 9 oleks pidanud nõudma vastavate kohustuste täitmist. A. M. jättis täitmata kohustuse kontrollida kinnisvarahaldaja ja palgalise majahalduri poolt jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamist. Ta jättis kontrollimata, kas korterelamu üleandmisel jahutussüsteem toimib, kas sõlmitud on hoone tehnosüsteemide hoolduslepingud, kas nimetatud hoone tehnosüsteemide hoolduslepinguid täidetakse nõuetekohaselt ning et järjepidevalt oleks tagatud tehnosüsteemide hooldamine ning välistatud oleksid tehnosüsteemide mittehooldamisest või mittenõuetekohasest hooldamisest tulenevad rikked.
3. Kui kohus leiab, et seni esitatud korteriühistu üldkoosoleku protokollid ei kinnita korteriühistu õigust esitada hagi oma juhatuse liikme vastu, palus hageja anda kohtul tähtaeg esindusõiguse tõendamiseks ning heakskiidu esitamiseks. Kostjate vastuväited nõudele on õigusvastased ja põhjendamatud ning hagi kuulub rahuldamisele.
4. 20.04.2021 esitas hageja taotluse täiendava tõendi esitamiseks. Korteriühistu otsustas läbi viia korteriomanike korduskoosoleku 02.03.
5. Selle päevakorra punktis 4 tegi koosoleku juhataja ettepaneku kiita heaks hagiavalduse esitamine NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus vastu solidaarselt kahju hüvitise summas 244 183,38 eurot ja 13 143 eurot, NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja A. M. vastu solidaarselt 42 327,62 eurot, viivise 18 399,50 eurot ja täiendava viivise väljamõistmise nõudes.
6. märtsil 2021 toimunud korteriomanike kordusüldkoosoleku protokolli kohaselt võeti otsus vastu ühehäälselt. Täiendavalt tegi koosoleku juhataja päevakorra punkti 5 kohaselt ettepaneku määrata päevakorra punktis 4 nimetatud vaidluses ühistu esindajaks Advokaadibüroo Entsik & Partnerid. Ka nimetatud otsus võeti vastu ühehäälselt.
7. Menetluskuludena palus hageja kostjatelt välja mõista kulud õigusabile. Hageja lepinguline esindaja on osutanud õigusabi kokku 128 tundi ja 30 minutit. Arvestades keskmist tunnitasu 140 eurot tunnis ilma käibemaksuta, on kokku õigusabikulu 21 588 eurot koos käibemaksuga. Hagi esitamisel tasus hageja riigilõivu 3 700 eurot. Korteriühistu Pikk 36 ei ole käibemaksukohustuslane ning Korteriühistu Pikk 36 ega saa sellel põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja palus kõigilt kostjatelt välja mõista menetluskuludena 25 288 eurot ning viivise seadusjärgses määras. KOSTJATE VASTUVÄITED Kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastuväited
8. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja ei ole tõendanud, et nõude esitamine kostja vastu otsustati üldkoosolekul. Hageja põhikirja punktist 7.12 ei saa järeldada, et ühistu juhatusel oleks õigus esitada ühistu nimel kohtusse hagisid kaasomandi esemega seotud väidetavates ehitusgarantii nõuetes ilma vastava üldkoosoleku otsuseta. Hagiavalduse esitamine käesolevas asjas väljub tavapärase valitsemise piiridest.
9. Kostja leidis, et hagejal puudub nõue tema vastu. Hageja on esitanud garantiinõude, kuid hageja viidatud lahendid käsitlevad kinnisasja omanike kuni 30.06.2015 kehtinud EhS §-st 4 tulenevaid seadusjärgseid garantiinõudeid ehituse töövõtja vastu. Riigikohus on leidnud, et seadusest tuleneva garantiinõude saavad tellija asemel maksma panna ka kinnisasja igakordsed omanikud. Teoreetiliselt võiks see tähendada korteriomanike nõudeid ehituse töövõtja vastu. Korteriühistul ei ole õigust sellist nõuet esitada. Korteriomanikud saavad seejuures esitada vaid kuni 30.06.2015 kehtinud EhS §-st 4 tulenevaid nõudeid. Töövõtulepingust tulenevaid garantiinõudeid ei saa korteriomanikud esitada. 10
10. Ühele isikule kuuluvaid nõudeid ei saa teine isik enda nimel esitada ilma nõudeõiguse käsutamiseta. Korteriomanikel võivad teoreetiliselt olla kostjaga I sõlmitud müügilepingutest tulenevad nõuded kostja I vastu ulatuses, milles need ei ole veel aegunud. Kostja ei ole teadlik sellistest täitmata nõuetest ja saab eeldada nende puudumist. Kuna kõigi korteriomanikega on sõlmitud individuaalsed müügilepingud erineval ajal, võivad korteriomanike nõuded erineda ja nende nõuete aegumistähtaeg on hakanud kulgema erineval ajal. Õigusaktides puudub alus nende nõuete hagejale üleminekuks ilma vastava käsutuseta, mida pole toimunud ja mida hageja pole ka väitnud.
11. Korteriomanike individuaalselt esitatud garantiinõuete lahendamisega on kostja I tegelenud koostöös kostjaga II vastavalt korteriomanikega sõlmitud lepingutele. Kostjale I teadaolevalt on kostja II korteriomanike garantiinõuded rahuldanud ulatuses, milles esitatud nõuded olid ehitustehniliselt põhjendatud. Ükski korteriomanik ei ole kostjale I teatanud oma nõuete loovutamisest hagejale.
12. Töövõtja kui kostja II vastu saab töövõtulepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid esitada tellija ehk kostja I. Nende nõuete üleminekuks hagejale puudub õigusaktidest tulenevalt alus. Kostjal I puuduvad kostja II vastu töövõtulepingust tulenevad nõuded. Hageja viited 01.01.2018 jõustunud korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KortS) §§-le, 35 lg 2 p 1 ning 12 lg 1 ei ole asjakohased. KrtS § 12 lõikest 1 ei tulene ühistu õigust panna korteriomanike nimel maksma neile individuaalselt kuuluvaid nõudeid. Korteriomandist tulenevate õiguste teostamine ühistu poolt on piiratud KortS § 34 lg 2 sätestatud KÜ peamise eesmärgiga, milleks on korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemine. Sellest sättest ei saa tuletada ühistu laiemat esindusõigust. Hageja on alusetult väitnud, et KrtS § 35 lg 2 järgi on korteriomandi tavapäraseks valitsemiseks korteriomandi omanikele individuaalselt kuuluvate garantiinõuete maksma panemine. Tavapärase valitsemisena on käsitletavad tegevused, mille eesmärgiks on kaasomandi eseme korrashoid, kommunaalteenuste tõrgeteta toimimine ja muud sellega seonduvad tavapärased tegevused.
13. Kui korteriühistu tavapärase valitsemise käigus avastab, et kaasomandi esemes on puudus, mille eest võib garantii korras vastutada hoone ehitaja, on korteriühistul kohustus sellest teavitada korteriomanikke, et neil oleks võimalik otsustada oma nõuete maksma panemise üle. Korteriühistul ei ole õigust neid nõudeid enda nimel maksma panna.
14. Lisaks on hageja nõue põhjendamata ning tõendamata. Kostja I ja kostja II vahel oli 17.02.2012 sõlmitud hoone renoveerimiseks ehitustööde peatöövõtuleping, mille alusel kostja II teostas Pikk 36 hoone renoveerimistööd. Kostja II on esitanud kohtule 06.12.2018 vastuse hagile, milles on ümber lükanud hageja nõuded seoses ehitustööde väidetavate puudustega. Kostja I on nõus kostja II esitatud vastuväidetega ja ei hakka neid menetlusökonoomia kaalutlustel üle kordama.
15. Renoveeritav hoone oli pärit XIX sajandist ja selle suhtes kehtisid muinsuskaitse erinõuded, mille tõttu ei olnud võimalik tagada hoone vastavust uusehitistega samaväärsetele nõuetele. Kostja I on töövõtulepingust tulenevad tööd vastu võtnud. Kostja II on kõrvaldanud üleandmisel tuvastatud puudused. Hoonele on väljastatud kasutusluba. Kostja II on teostanud töövõtulepingust tulenevad garantiitööd. Kostja II on teostanud korteriomanike ja hageja nõutud garantiitööd ulatuses, milles need olid tehniliselt põhjendatud ja ulatuses, milles hageja seda võimaldas. Kostja II ei ole saanud garantiitöid teostada alates ajast, kui tal puudus juurdepääsu hoonele hagejaga garantiitööde üle tekkinud vaidluse tõttu. 11
16. Hoones on pärast kostja II ehitustööde üleandmist teostanud ehitustöid korteriomanike palgatud töövõtjad. Nimetatud ehitustööde käigus on hoonet muudetud ja tekitatud puudusi, mille eest ei vastuta kostja II. Nende tööde teostamine on mõjutanud Ü. L. ekspertiisi tulemusi. Võimalike ehitustööde puuduste hindamine hoone tellijale ja praegustele valdajatele üleandmise ajal ei ole nimetatud muudatustest tulenevalt objektiivselt võimalik.
17. 12.02.2021 seisukohas jäi kostja varasemate väidete juurde. Hageja esitas 44 lehekülje pikkuse menetlusdokumendi, mis koosneb varasemalt esitatud seisukohtadest ja kohtupraktika ümberkirjutustest. Nimetatud dokument ei anna seega menetlusele midagi juurde, sest sellest ei selgu hageja esile toodud faktide seos kostja I või kostja II vastu esitatud nõuetega. Hageja nõude alus dokumendist ei selgu. Hageja käsitleb läbisegi müügi- ja töövõtugarantiid, ehitusseaduse ja erinevaid võlaõigusseaduse sätteid, kuid endiselt on segane, millisel õiguslikul alusel hageja kostjatelt kahju hüvitamist nõuab ning millised on iga kostja vastu esitatud nõude aluseks olevad faktilised asjaolud. Muuhulgas ei ole hageja selgelt eristanud nõudeid, mida esitatakse kostja I ja kostja II vastu.
18. Menetluskuludena palus kostja I hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 5067,34 eurot ilma käibemaksuta. Kostja kinnitas, et ta on käibemaksukohuslane. Kostja esindaja on osutanud õigusabi kokku 34 h 10 minuti ulatuses, mis teeb keskmiseks tunnihinnaks 148,31 eurot ilma käibemaksuta. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras. Kostja Nordlin Ehitus OÜ vastuväited
19. Kostja vaidles hagile vastu. Hagiavaldusest ei selgu, millisel õiguslikul ja faktilisel alusel on hageja kostja II vastu nõude esitanud. Kostja II on seisukohal, et selliseid faktilisi ja õiguslikke aluseid ei ole. Kostjal II puuduvad hagejaga lepingulised suhted. Korteriomanikel ei ole õigust esitada nõuet ehitustööde teostaja vastu. Hageja viidatud kohtupraktika aluseks olev EhS § 4 ei ole enam kehtiv ega olnud kehtiv hageja garantiinõude esitamise ajal.
20. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi korteriühistu kaudu, ent tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 35 lg 1 on isegi ainult korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustamiseks vajalik korteriomanike häälteenamuse otsus. Küsimuste puhul, mis väljuvad tavapärase valitsemise ulatusest, võivad nõuded olla veelgi rangemad, st need võivad nõuda isegi korteriomanike kokkulepet. Hagiavalduse esitamine käesolevas asjas väljub kahtlemata tavapärase valitsemise piiridest, mistõttu peab hagi esitamiseks olema vastu võetud vähemalt korteriomanike häälteenamuse otsus, millega otsustatakse hagi esitamine ja sellega seotud võimalike kulude katmine.
21. Kostja II leidis, et hagiavaldusest ei selgu, millise õigussuhte alusel hageja kostja vastu nõude esitab. Hagejal ei ole kostja vastu nõuet ei töövõtulepingu, seaduse ega garantii alusel. Hagejal ei ole kostja II vastu nõuet lepinguvälisel alusel. Kostja I ja kostja II vahel sõlmiti 17.02.2012 ehituse töövõtuleping, mille alusel kohustus kostja II kui töövõtja rekonstrueerima ja laiendama Tallinnas, Pikk 36 asuva hoone. Hageja ei olnud töövõtulepingu pooleks.
22. Üheks töövõtulepingu dokumendiks oli mh Pikk tn 36/Olevimärgi tn 5/7 rekonstrueerimisprojekt, mis koostati arhitekt M. A. poolt. Tegemist oli tellija ehk kostja I antud lähteülesande osaga: töö tegemise aluseks oli tellija poolt kinnitatud projektdokumentatsioon. Ehitusprojekti väljastati ehitusluba enne töövõtulepingu sõlmimist, so 29.07.
23. 12 Rekonstrueerimine oli keerukas, sest hoone pärines
24. sajandist ning täita tuli muinsuskaitse nõudeid. Tehtud tööd anti kostjale I üle aktiga 31.10.
25. Üleandmisel fikseeriti ehitise seisukord ja vaegtööd. Korteriomandeid anti ostjatele üle ka oluliselt varem juba
26. a algusest. Üleandmisaktides fikseeritud vaegtööd teostas töövõtja kohaselt. Kasutusluba Ehitisele taotleti 27.01.2014 ja kasutusluba väljastati 03.02.
28. Ehitise ja selle suhtes teostatud tööde osas on aegade jooksul teostatud 3 ehitustehnilist ekspertiisi. Esimene ekspertiis teostati OÜ Ehitusekspert poolt ja selle aruanne valmis 14.09.
29. Selles peeti töid tervikuna kvaliteetseteks. Viidati, et hoone kivist välisseinad ei ole kaasaja mõistes nõuetekohaselt soojustatud, kuid see oli tehtud muinsuskaitse nõuete tõttu.
30. Teise ekspertiisi tegi 30.11.2016 Ü. L.. Ekspertiisis leiti korduvalt, et mitmed probleemid vajavad täiendavat analüüsi. Samuti leiti, et paljud probleemid ei ole oma olemuselt garantiitöödena käsitletavad. Ekspert nentis, et paljusid kaasaegseid nõudeid ei saanud realiseerida hoone vanuse ja asukoha tõtu.
31. Kolmanda ekspertiisi tegi T. R. 23.01.
32. T. R. hindas Ü. L. seisukohti ja seda, kas puudused võiksid olla garantiitööd, kuid seda ainult ehituslikust aspektist. T. R. pidas fassaaditöid kvaliteetseks ning leidis, et fassaadiparandused ei ole garantiitööks. Puudused ventilatsioonis olid tingitud puudustest projektis. Kostja II rõhutas, et töövõtulepingu järgi ei olnud tema kohustuseks kõigi korteriomandite lõplik väljaehitamine. Pärast tööde üleandmist tegelikult tööd veel jätkusid.
33. Töövõtja andis tellijale ehk kostjale I garantii kestusega 2 aastat arvates ehitise üleandmisest. Garantiiperiood lõppes 31.10.
34. Tellija esitas garantiitööde teostamise nõudeid nii ehitise üldalade kui ehitises asuvate korteriomandite suhtes. Kõik tellija poolt esitatud põhjendatud garantiiööde teostamise nõuded täitis töövõtja kohaselt.
35. Kostja II nõustus, et hageja esitas talle ja kostjale I 28.10.2015 garantiinõude. Tellija ei ole kostjale II esitanud sellist nõuet nagu esitas hageja. Hageja nõudes kirjeldatud „vajalikud tööd“ ei ole suures osas käsitletavad garantiitöödena. Nimekirjas sisaldub töid, mille eest töövõtja ei saa mitte kuidagi vastutada. Garantiinõudest ei selgunud selle esitamise alus. Kostja II selgitas hagejale 13.02.2017, et viimasel puudub alus garantiinõude esitamiseks.
36. Hageja nõudes kajastatud hoone puudused ei ole põhjustatud töövõtja lepingu rikkumisest. Hoone on vana, korduvalt rekonstrueeritud ning nimetatud asjaoludest tulenevalt ei saa eeldada, et tegemist on uusehitisega. Ehitis anti üle ja tellija fikseeritud vaegtööd kõrvaldati. Üleandmise aktis kajastamata puuduste osas on nõuded aegunud. Garantiiperioodil tuvastatud garantiipuudused, mille osas tellija esitas töövõtjale garantiitööde teostamise nõude, teostati. Hageja ei ole garantiinõude esitamiseks õigustatud isik. Hageja nõudel puuduvad nii õiguslikud kui ka ehitustehnilised alused.
37. Kuna hageja ei ole töövõtulepingu pooleks, ei saa ta lepingust tulenevaid nõudeid esitada. Nõuet ei ole hagejale üle antud. Ehitusgarantii on lepinguline kohustus. Kehtiva õiguse kohaselt ei lähe garantiinõue üle seaduse alusel. Seadus ei anna hagejale õigust garantiinõude esitamiseks. Garantii on lepinguline instrument, mille loomiseks tuleb töövõtjal lepingu alusel vastavasisuline kohustus võtta. Hageja ei saa viidata

§ 642lg 21, sest hageja ei ole tarbija.

Juriidiliste isikute puhul ei kehtesta seadus mitte mingit garantii seaduse alusel ülemineku regulatsiooni. 13

1. Töövõtulepingu alusel võttis kostja II kostja I ees garantiikohustuse kestusega 2 aastat. Ehitis anti üle 31.10.
2. Garantiiperioodil kostja I poolt esitatud õigustatud ja põhjendatud garantiikohustuse täitmise nõuded on kostja II kohaselt täitnud. Kuna kostja II ei ole hagejale garantiid andnud, ei saa hageja kostja II vastu garantii alusel nõuet esitada.
3. Hageja viidatud kohtulahendid on tehtud enne ehitusseaduse muutmist ehk ajal, mil kehtis EhS § 4 lg
4. Deliktilisel alusel ei saa hageja samuti nõuet esitanud. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud kostja II õigusvastast tegu. Hageja ei saa ka ilma teatud eelduste täitmist pöörduda kohtusse korteriomanikele kuuluvate nõuetega. Nõuete esitamise aluseks saaks olla korteriomanike kokkulepe. Küsimused, mis väljuvad tavapärase valitsemise küsimuste ulatusest, vajavad otsustamiseks korteriomanike kokkulepet. Hageja ei ole tõendanud selliste otsuste vastuvõtmist.
5. Hageja nõuded vaegtööde osas on alusetud. Üleandmise akt tõendab ehitise seisukorda üleandmise ajal. Ehitis rekonstrueeriti ja anti üle vastavalt tellija projektile. Üleandmise hetkel eksisteerisid vaid need vaegtööd, mis olid aktis fikseeritud. Kostja II on vaegtööd teostanud ja töövõtulepingust tulenevad kohustused täitnud. Ka Ü. L. järeldas, et kasutusloa taotlemise hetkeks pidid vaegtööd olema teostatud. Kuivõrd ehitisele väljastati kasutusluba 03.02.2014 ei ole võimalik, et üleandmise-vastuvõtmise aktis kajastatud vaegtööd jäeti teostamata.
6. Hageja ei saa esitada nõuet nende puuduste osas, mis olid tuvastatavad tellijale ehituse üleandmisel. Tuleb eeldada, et kõik puudused märgiti 31.10.2015 aktis. Mitmed hageja kirjeldatud probleemid olid tingitud kolmandate isikute tegevusest. Kostja II ei saa vastutada mistahes puuduste eest, mida hageja on nimetanud vaegtööks. Kostja II ehitas vastavalt projektile ega saa vastutada projektist tulenevate puuduste eest.
7. Hageja enda ekspert on nõustunud, et paljud tema osundatud puudused tulenesid projektist, kuid projekt ei olnud töövõtulepingu esemeks. Kostja II andis ehitise üle koos toimiva ja komplektse jahutussüsteemiga. Puudused selles on tekkinud pärast üleandmist. Eksperdid on leidnud, et jahutussüsteemiga seotud probleemid tekkisid mittekohasest hooldusest ja valest kasutamisest.
8. Kostja II esitas kohtule jahutusseadme tasakaalustusventiilide justeerimise protokolli, mille koostas 16.07.2013 Amecon OÜ. Protokolli järgi oli jahutussüteem tasakaalustatud ja välja ehitatud vastavalt projektile. Justeerimise protokoll on sisuliselt jahutussüsteemi pass ja kinnitus, et süsteem on välja ehitatud projekti kohaselt. Kostja II vastu jahutussüsteemist tulenevaid nõudeid esitada ei saa.
9. Hageja on alusetult tuginenud

§-le 137 ning hageja arusaam tõendamiskoormuse jaotusest on ebaõige. Ekspertiisides ei omistata kostjale II mistahes vastutust seoses jahutussüsteemi mittekomplektsusega ja kirjeldatakse, et puudused on tingitud ebakohasest ekspluateerimisest ja puudulikust hooldusest.

1. Kostja II ei nõustunud hageja väidetega seoses fassaadiga. Ehitise suhtes kehtivad muinsuskaitselised nõuded, millest tulenevalt ei ole ega olnud võimalik hoone fassaadil pragude tekkimist vältida. Eranditult kõik eksperdid on võtnud sama seisukohta. Praostumine ja sellega seonduvad puudused on tingitud hoone vanusest, klimaatilistest tingimustest ja muinsuskaitselistest piirangutest ehitamisele. Ka muus osas viitas kostja II, et puudused ei saa olla hinnatavad nende olemusest tulenevalt garantiipuudustena. 14
2. Kostja II leidis, et ka kahju suurus on tõendamata. Ü. L. hinnatud kulud ei vasta tegelikkusele. Ü. L. koostatud ehitustööde eelarve sisaldab olulises ulatuses neid ridu, milliste puhul on ta ise leidnud, et tegemist ei ole garantiitöödega ega muul viisil ehituslike puudustega ehitise üleandmise ajal. Fassaadiga seotud tööde kogumahuks on hinnatud 118 098,99 eurot, kuid Ü. L. on ise asunud seisukohale, et fassaadipragude tekkimine ei ole tingitud ehitustöövõtja puudulikust tööst. Eelarve sisaldab ka täiendavaid ekspertiise ja uuringuid, puhastustöid ja hooldustöid, mis ei saa olla käsitletavad ei vaeg- ega garantiitööna. Lisaks ei ole Ü. L. hinnanud mitte garantiiperioodi lõppemise järgset olukorda, vaid olukorda, mis oli ehitises mitu aastat hiljem, mil kolmandad isikud olid teinud täiendavaid töid. Seega ei saa puudusi omistada kostjale II.
3. Ebaõige on hageja väide, et kostja II ei ole ühtegi garantiitööd teinud ega vaegtööd kõrvaldanud. Kostja on teinud garantii- ja vaegtöid. Kostjale II ei saa ette heita puudulikku projekteerimist.
4. 12.09.2019 seisukohtades jäi kostja II varasemate väidete juurde. Hageja ei saa isegi EhS § 4 lg 3 alusel nõuet esitada, sest ta ei ole kinnisasja omanik. Garantiinõude maksmapanek on iga korteriomaniku omandiõigusega seotud õigus, mida ei saa esitada ja maksma panna korteriühistu. Hageja ja kostja vahel ei ole sõlmitud garantiilepingut, mille rikkumisele oleks hagejal võimalik tugineda. Kahju nõude esitamise eeldusi ei ole hageja välja toonud ega tõendanud.
5. Hageja enda viidatud kohtupraktika järgi tuleb lähtuda sellest, millise garantii on ehitaja andnud töövõtulepingus. Tellija on kinnitanud, et kostja II on garantiikohustuse täitnud. Hageja heidab kostjale garantiinõude raames mh ette välisseinte nõuetekohaselt soojustamata jätmist, arvestamata seejuures mitte ainult kostja ja kostja II vahelise lepinguga, vaid Tallinna vanalinnas kehtivate nõuetega. Seadmetega seotud garantiinõue on esitatud pärast garantiiperioodi lõppemist. Kostja II viitas EhS § 4 lõikele
6. Kuivõrd hageja ei ole tõendanud ega selgitanud, et kostja paigaldatud seadmetele kohalduks pikem garantiiperiood kui seaduses sätestatud 6 kuud, tuleb lähtuda 6 kuulisest garantiiperioodist. Hageja esitas kostjale garantiinõude enda väidete kohaselt 28.10.2015 ning garantiiperiood algas 01.11.
7. Hageja ei esitanud garantiinõuet seonduvalt seadmetega garantiiperioodil. Seadmeteks on jahutussüsteem, ventilatsioonisüsteem ning soojussõlm. Hageja on vaid jahutussüsteemi puhul välja toonud kahju suuruse 42 327,62 eurot. Ülejäänud seadmete puhul hageja seda teinud ei ole.
8. Hageja on esitanud kohtule tõendina 148 lk pikkuse eksperthinnangu ning on väitnud, et hagejal on tekkinud kahju eksperthinnangus sätestatud ulatuses. Täiendavalt ei ole hageja vaevunud enda menetlusdokumentides kahjunõuet selgitama. Kostjal ei ole seetõttu võimalik nõudele vastata. Lisaks leidis kostja II, et nende tööde osas, mis pidid olema tuvastatud tööde üleandmisel, on hageja nõue aegunud. Nende tööde osas, mis olid kajastatud vaegtööde aktis, on nõue samuti aegunud. Garantiitööde osas on aegunud kõik need garantiijuhtumid, mille osas on garantiinõue esitatud enam kui 3 aastat enne hageja poolt hagiavalduse kohtule esitamist.
9. 12.02.2021 seisukohtades leidis kostja II, et hageja ei ole endiselt esile toonud nõude faktilisi ja õiguslikke eeldusi. Hageja menetlusdokument koosneb varasemate kordustest ning kohtupraktika ümberkirjutustest. Hageja seisukohtadest võib järeldada, et hageja arvates on tal kostja II vastu töövõtugarantiist tulenev nõue. Kostja II leidis jätkuvalt, et sellist nõuet hagejal olla ei saa. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja II on andnud kostjale I ehitusgarantii. Ehitusgarantii anti kostjale I EhS § 4 lg 1 kehtivuse ajal. EhS § 4 oli dispositiivne norm, mis tähendab, et töövõtulepingu pooltel oli õigus kokku leppida, kas ja millise sisuga ehitusgarantii 15 antakse, kuid samuti, kellele ehitusgarantii laieneb. Poolte tahteks oli anda garantii vaid kostjale I kui tellijale.
10. Korteriomanikele ei ole kostja II vastu garantiinõude esitamise õigust tekkinud

§ 642lg 21 alusel.

Viidatud säte reguleerib tarbija ja ehitusettevõtja vahel sõlmitud töövõtulepingust tulenevaid garantiisuhteid. Kuna kostja II ei ole sõlminud korteriomanike kui tarbijatega ühtegi töövõtulepingut,

§ 642lg 21 kostja II ja korteriomanike vahelistele suhetele ei kohaldu.

Isegi garantii väidetav üleminek ei omaks tähendust, sest kostja I oli juba nõudnud garantiikohutuste täitmist, mida kostja II tegi.

1. Isegi kui korteriomanikel oleks garantiinõue, ei laiene see korteriühistule. Hageja käsitlus kohtupraktikast, mis sellise õiguse olemasolu jaatab, on moonutatud. Garantiist tekib garantiisaaja ja garantiiandja vahel lepinguline suhe (garantiileping). Seda kinnitab hageja viidatud kohtupraktika. Mitte kuskilt ei tulene korteriühistule õigust esitada nõudeid, mis tulenevad korteriomaniku ja kolmanda isiku vahelisest lepingulisest suhtest. Vastupidist ei nähtu hageja toodud kohtupraktikast. Lisaks ei ole hageja tõendanud korteriomanike heakskiitu õigusvaidluse pidamiseks.
2. Väidetavate vaegtööde kõrvaldamata jätmist ei ole hagejal võimalik nõuda isegi mitte teoreetiliselt. Vaegtöö on töövõtulepingu mittekohane täitmine ning vaegtööst tulenevad nõuded saavad olla üksnes töövõtulepingu poolel ehk antud juhul kostjal I. Hagejal kui töövõtulepingu pooleks mitte oleval isikul töövõtulepingust tulenevaid nõudeid ei ole. Kostjal II puuduvad omakorda hageja ees töövõtulepingust tulenevad kohustused. Hageja on käsitlenud kõiki eksperthinnangus toodud puudusi ühesugusena, eristamata vaegtöid, garantiiperioodi eelseid puudusi ja garantiitöid. Hageja käsitlus tõendamiskoormuse jaotumisest on ebaõige.
3. Hageja kohustuseks on esmalt tõendada, et garantiiperioodil ilmnenud probleemide näol tegemist ehitusliku mittevastavusega. Hageja ei ole ühegi väidetava puuduse puhul selgitanud, milles seisneb etteheidetava probleemi mittevastavus lepingule. Sealhulgas ei saa hageja tugineda projektidokumentatsioonist tulenevatele puudustele, kuna projekt on töövõtulepingu osaks. Lisaks on tõendamiskoormis on ümber pööratud üksnes selliste puuduste osas, mis on ilmnenud garantiiperioodi ajal. Kui puudus on ilmnenud juba enne garantiiperioodi, ei saa rääkida tõendamiskoormise ümberpöördumisest töövõtja kahjuks, kuna garantiikohustus selliste puuduste osas sootuks puudub.
4. Kostja II ei nõustunud, et Ü. L. viidatud puudused on garantiipuudused. Jahutusseadme puudused ei ole garantiitööd. Seade anti üle nõuetekohaselt ja vaegtööna sellele süsteemile viidatud ei ole. Seadmel puudub garantii, sest seda ei ole nõuetekohaselt hooldatud. hulgaliselt puudusi, mida ei ole garantiitööde alla kuuluvaks pidanud ka Ü. L.. Praod hoone fassaadil ei ole garantiitööks. Töid tehti vastavalt projektile. Praod on tekkinud hoone vanusest ja aluspinnast.
5. Fassaadi värviparandusi ei ole vaegtööde aktis märgitud. Fassaadide värvkatte defektide põhjuseks võib hinnata fassaadi krohvikatte läbikülmumist. Hoone välisukse lahendus oli tellijaga kooskõlastatud. Korterites on garantiitööd tehtud. Vee sisse tilkumine oli tingitud ventilatsioonikorstna mitteotstarbepärasest kasutamisest ning ümberehitusest restorani omaniku poolt katusel (ventilatsioonikorstna peale on lõigatud auk, paigaldatud suitsukorsten). Augud fassaadis on tekkinud kolmandate isikute tegevuse tõttu ja kostja II nende eest ei vastuta. Kivid on rikutud mehhaanilisel teel ega saa olla garantiitöö. 16
6. 31.05.2021 seisukohas jäi kostja II varasemate vastuväidete juurde. Hageja esitatud üldkoosoleku protokoll on kostja vastu esitatud nõude asjas asjakohatu, sest ainuüksi üldkoosoleku otsusest ei tulene ühistule õigust esitada nõuet kostja II vastu. Korteriühistul on õigus kaitsta korteriomanike huve üksnes korteriühistu pädevusse kuuluvates küsimustes, millisteks ei ole korteriomanike ja kolmandate isikute vahelised lepingulised vaidlused.
7. Lõplikes seisukohtades jäi kostja II varasemate väidete juurde. Lisaks muudele väidetele ei saa kostja II vastutada vaegtööde eest. Vaegtööde kõrvaldamine ei kuulu garantiitööde hulka. Vaegtööd seonduvad lepingu kohase täitmisega, millise nõude saab esitada ainult kostja I kui tellija. Garantiinõue on suunatud tööde kvaliteedi säilimisele, st kui teostatud tööde kvaliteet ei säili, on garantiisaajal õigus nõuda vajalike parandustööde tegemist. Garantii alla kuuluvad üksnes sellised probleemid, mis on tulenevad ehituslikust mittevastavusest. Sellised probleemid, mis tulenevad muudest asjaoludest, ei kuulu garantii alla.
8. Igal juhul ei vastuta kostja II nende probleemide eest, milliste osas ei ole hageja tõendanud, et need tekkisid garantiiperioodi ajal. Seda, millal probleemid ilmnesid, peab tõendama hageja. Kahju nõue on tõendamata, sest Ü. L. koostatud eelarvele ei ole lisatud ühtegi alusdokumenti. Eelarve sisaldab töid, mida Ü. L. ei ole ise pidanud garantiitöödeks. Hageja ei ole kahju nõuet täpsustanud. Puuduste loetelu on menetluse jooksul vähenenud, mistõttu peaks ka kahjunõue olema hagiavalduses esitatust väiksem.
9. Menetluskuludena palus kostja II mõista hagejalt välja kulud õigusabile. Kostjale II on osutatud õigusabi tunnitasuga 120 eurot. Õigusabi osutati 21 h 45 minuti ulatuses ja 2550 euro eest ilma käibemaksuta. Kostja II palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.
10. Hageja menetluskuludele vaidles kostja II vastu. Hageja menetluskulud ei ole suures ulatuses TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalikud. Hageja esitatud dokumendid koosnevad suurel määral kordustest ning seaduse, kohtupraktika ja õiguskirjanduse ümberkirjutustest. Hageja dokumente lugedes on selgelt aru saada, et hageja on igal võimalusel (mh eelnimetatud allikaid ebavajalikus ulatuses kopeerides jm viisidel) üritanud dokumentide mahtu paisutada ja seeläbi märkimisväärseid menetluskulusid õigustada. Kostja A. M.i vastuväited
11. Kostja A. M. vaidles hagile vastu. Kostja A. M. on kõikide hageja seniste ja praeguste juhatuse liikmete hulgast välja valitud juhuslikult. Hageja nõuet seoses jahutussüsteemiga pidas kostja III alusetuks. Selleks, et kostja III vastutaks kahju eest, peaks olema tuvastatud, et ta rikkus oma lepingust või seadusest tulenevaid kohustusi ning see rikkumine põhjustas jahutussüsteemi puudused. Hagist ei ole mõistetav, kas nõue kostja III vastu on esitatud seaduse või ehituslepingu alusel. Kostja A. M. ei ole ehituslepingu pooleks. Ühistu juhatuse liikme kohustusi ta rikkunud ei ole.
12. Hageja väide, et seade ei ole komplektne, viitab puudulikule paigaldustööle. Ehitaja ja arendaja vastu seadme puuduste kõrvaldamise nõude garantiinõudena esitamine viitab, et vastavat asjaolu möönab hageja ise. Hageja on mingil põhjusel esitanud ehituslepingust tuleneva garantiinõude kostja A. M.i vastu. Nõue on alusetu, sest A. M.il puuduvad hageja ees garantiikohustused. A. M. ei ole jahutussüsteemi paigaldanud, seda remontinud ega hooldanud. Samuti pole ta süsteemist seadmeid eemaldanud ega torustikku läbi lõiganud. Kostja III ei vastuta selle eest, et osad komponendid jäid seadmesse paigaldamata. 17
13. Hageja väidab, et jahutussüsteemi puudused tekkisid põhjusel, et A. M. jättis korteriühistu juhatuse liikmena ajavahemikus 07.10.2014 kuni 10.12.2015 korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Sellest tulenevalt saab hageja nõude A. M.i vastu ilmselt kvalifitseerida korteriühistu juhatuse liikme kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudeks. Ajal, mil A. M. oli korteriühistu juhatuses, reguleeris korteriühistuga seotud küsimusi korteriühistuseadus (KÜS). KÜS § 1 lg 2 kohaselt rakendati korteriühistute suhtes mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid osas, mida KÜS ise ei reguleeri. KÜS korteriühistu juhatuse vastutuse sätteid ei sisalda –seega on hageja nõude õiguslik alus MTÜS § 32 lg 2 esimene lause.
14. Hageja peab tõendama kostja III kohustuste rikkumist. Ebaõige on hageja väide, et kostja III jättis korraldamata jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Hageja on jätnud mainimata, et korteriühistul oli
15. aasta kevadest palgaline majahaldur ning alates 18.09.2013 leping kutselise kinnisvarahaldajaga OÜ Pindi Kinnisvarahaldus. Hoone tehnosüsteemide hoolduslepingute sõlmimise kohustus oli toonase kokkuleppe kohaselt OÜ-l Pindi Kinnisvarahaldus. Korteriühistu oli hooldusega seotud küsimused seega lahendanud juba enne, kui A. M. asus juhatusse 07.10.
17. Hageja ei ole selgitanud, kust tulenes A. M.ile kohustus korraldada jahutussüsteemi tehniline hooldus – kas korteriühistu põhikirjast, üldkoosoleku otsusest või seadusest. Samuti ei ole hageja selgitanud, mis põhjusel oli A. M.il kohustus korraldada täiendav hooldus olukorras, kus vajalikud lepingud olid juba sõlmitud ning hoolduse korraldamise kohustus oli pandud lepingulisele haldajale. Olukorras, kus ühistul oli olemas majahaldur ning lepinguline kinnisvarahaldaja, ei saanud A. M.il tekkida kohustust jahutussüsteemi täiendava hoolduse korraldamiseks. A. M.i tavapärane juhatuse liikme hoolsusstandard oli täidetud sellega, et tema juhatuse liikmeks olemise ajal eksisteeris kehtiv leping professionaalse haldusfirmaga. Kui kostja III oleks sõlminud olemasoleva halduslepingu kõrvale veel täiendava jahutussüsteemi hoolduslepingu, ei oleks see olnud korteriühistu vahendite otstarbekas kasutamine.
18. Kui lepingujärgne haldur jättis tegelikkuses jahutussüsteemi hoolduse korraldamata, ei vastuta selle eest A. M.. A. M. ei ole tehnosüsteemide hoolduse ega kinnisvara haldamise alal asjatundja ega pidanud haldusfirma tegevuse osas järelevalvet teostama. Korteriühistu juhatuse liikmele ei saa omistada vastava valdkonna ettevõtja hoolsusstandardi järgimise kohustust. Samuti ei kanna A. M. riski selle eest, et professionaalne lepingupartner rikub oma lepingulisi kohustusi. Halduslepingu rikkumine haldusfirma poolt ei too endaga kaasa teise lepingupoole juhatuse liikme kohustuste rikkumist.
19. Isegi juhul, kui kostjal III oli kohustus korraldada jahutussüsteemile täiendav hooldus, ei saanud selle kohustuse rikkumise tulemusel tekkida hagis viidatud jahutussüsteemi puudused. Hageja väited tuginevad Ü. L. 30.11.2016 arvamusele. Arvamuse pinnalt ei ole võimalik järeldada põhjusliku seose esinemist hoolduse teostamise ja puuduste esinemise vahel. Ü. L. arvamuses on tuvastatud jahutussüsteemist kompressori, kuivatusfiltri, ressiiveri, andurite, 4-tee klapi, TRV ventiili ja freooni vaateklaasi puudumine, kompressori sulavkaitsmete väljavõtmine seadme kilbist ning torustiku läbilõikamine ja osaline eemaldamine. Needsamad puudused on nimetatud hagis nõude alusena. Komponentide puudumine on põhjustatud kas puudulikust paigaldusest või kellegi aktiivsest tegevusest, s.t komponendid on seadmest pärast paigaldustöid eemaldatud.
20. Puudused, mis seisnevad komponentide seadmest eemaldamises või läbilõikamises, ei saa samuti kuidagi olla põhjustatud hoolduse teostamata jätmisest. Nende puuduste põhjuseks saab 18 olla vaid aktiivne tegevus. Ü. L. arvamusest nähtub, et esinevad ka vead jahutussüsteemi paisupaagi seinakinnituses, torustiku isolatsiooni paigalduses ning paisupaagi mahus. Olgugi, et hagis neid puuduseid jahutussüsteemi kulude hüvitamise nõude alusena nimetatud ei ole, ei saanud igal juhul ka need puudused tekkida ebapiisavast hooldusest. Tegemist on selgelt ehituslike puudujääkidega, mille eest vastutab jahutussüsteemi paigaldaja.
21. Ilma ehitusalaseid eriteadmisi omamata on võimalik järeldada, et ühegi hagis nimetatud puuduse põhjuseks ei saa olla hoolduse korraldamata jätmine. Ü. L. paljasõnaline ja argumenteerimata seisukoht, mille kohaselt on jahutussüsteemi puudused põhjustatud puudulikust hooldusest, on seega ilmselgelt ebapädev.
22. Ü. L. on selgitanud, et jahutussüsteem hakkas peale paigaldustööde lõpetamist lekkima, mistõttu osa jahutusvedelikuna kasutatud glükoolist jooksis seadmest välja. Seade täideti uuesti, kuid väidetavalt kasutati liiga palju vett, mis tõi kaasa ühe kompressori kinni külmumise. Külmunud kompressor eemaldati ning süsteem käivitati osalisel võimsusel. Hageja väiteil esinesid lekked ja kompressori külmumine
23. aastal ja enne
24. aasta lõppu, kuid Ü. L. ei ole tuvastanud, millal seadme lekkimine ja kompressori külmumine aset leidsid.
25. Tegelikkuses leidsid Ü. L. kirjeldatud seadme lekkimine ning kompressori külmumine aset ajavahemikus
26. aasta lõpp kuni
27. aasta suvi. Arendaja ja ehitaja korraldasid toona jahutussüsteemi remondi ning glükooliga täitmise. Töid teostas Maaküte OÜ, kes esitas tööde eest arve 18.08.
28. Arve tasus maja arendaja.
29. Vale on hageja konstruktsioon, nagu oleks jahutussüsteemi hoolduse korraldamine ajavahemikus 07.10.2014 kuni 10.12.2015 ära hoidnud jahutussüsteemi avarii. A. M. asus korteriühistu juhatusse peale avarii esinemist ning jahutussüsteemi remontimist, s.o pärast
30. aasta suve. Ü. L. on tuvastanud, et peale remontimist seade töötas. Seega ei puutu avarii ega selle põhjused kuidagi A. M.isse, kes polnud avarii ajal ega enne avariid hageja juhatuse liige. A. M.il puudus igasugune võimalus ja kohustus jahutussüsteemi avarii ärahoidmiseks. Avarii ajal oli ühistul leping kutselise hooldajaga.
31. Kahju suurus on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kulud kandnud. Ü. L. eelarve kohaselt on kujud vajalikud süsteemi tehniliseks ülevaatuseks ja analüüsiks kogu majas (summa 2869,02 eurot ilma käibemaksuta) ja olemasoleva külmaseadme demontaažis ja uue paigaldamises (summa 32 404 eurot ilma käibemaksuta). Hagist ega eelarvest ei nähtu, et selle aluseks oleksid hinnapakkumised. Kulude koosseisust puudub ülevaade. Ebaselge on, millega täpselt kulud seonduvad. Süsteemi analüüsimise kulud ei saa seonduda puuduste kõrvaldamisega.
32. Põhjendamatu on, miks vaja kogu seade väljavahetamist. Hagist ei nähtu, miks ei ole olemasolevad komponendid töökorras. Toimivate komponentide väljavahetamise kulu nõudmine ei ole ühelgi juhul põhjendatud. Täiendava kompressori lisamine saab olla põhjendatud vaid juhul, kui on selgunud, et praegu ühe kompressoriga töötav seade ei taga vajalikku jahutusmahtu. Seda asjaolu hageja tõendanud ei ole. Hageja ei ole vajalikke arvutusi teostanud.
33. Isegi hageja muude väidete põhjendatuse korral pidas kostja kahju summat ülepaisutatuteks. Hoone haldur on
34. aasta suvel küsinud jahutussüsteemi remondiks hinnapakkumise tehnosüsteemide hooldusega tegelevalt Ermeesia OÜ-lt, kes on vajalike remonditööde hinnaks pakkunud 3806,40 eurot. Ermeesia OÜ tutvus enne hinnapakkumise tegemist jahutussüsteemi seiskorraga. Ermeesia OÜ hinnapakkumine hõlmab muuhulgas külmamasina freooni (s.o. külma 19 allikas) vahetust ja töö kontrolli. Ermeesia OÜ ei pidanud toona külmamasina teise piiri taastamist (s.o. täiendava kompressori paigaldamist) mõistlikuks.
35. Hageja oli jahutussüsteemi puudustest teadlik juba enne garantiinõude esitamist 28.10.
36. A. M.i vastu on hageja esimest korda nõude esitanud alles 07.02.2018 hagiavalduses. Hageja on jahutussüsteemi puudustega seonduvat nõuet enne kohtusse pöördumist korduvalt esitanud ehitajale ja arendajale, kuid A. M.ilt ei ole hageja jahutussüsteemi kulude hüvitamist kordagi enne kohtusse pöördumist nõudnud. A. M. lahkus korteriühistu juhatusest 10.12.
37. Hageja viivitas nõude esitamisega ebamõistlikult kaua. Hageja nõue on esitatud pahauskselt.
38. Kostjal A. M.il ei saa tekkida solidaarvastutust

§ 137lg 1 alusel, kui pole tõendatud, et ta tekitas hagejale hagis nõutava kahju. Ts

MS § 230 lg 1 kohaselt tuleb hagejal kahjunõude esitamise korral tõendada nii rikkumine, kahju tekkimine ja suurus kui ka põhjuslik seos rikkumise ja kahju tekkimise vahel. Hageja on esitanud A. M.i vastu jahutussüsteemi puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamise nõude, kuid ei ole tõendanud, et A. M. oleks üleüldse hagis viidatud puudused põhjustanud. Seega ei ole hageja täitnud oma seadusest tulenevat tõendamiskoormust. Kostja A. M.i osas ei ole tõendamiskoormus ümber pöördunud. 108.

§ 137

lg 1 näeb ette solidaarvastutuse,

§ 138lg 3 aga osavastutuse.

Selle sätte kohaldamiseks asjaolud puuduvad.

§ 138

kohaldamiseks peaks olema selge, et üks ohtlikult käitunud isikutest kannatanule kahju kindlalt põhjustas.

§ 138

kohaldamine ei ole põhjendatud, kui on võimalik tuvastada konkreetsed kahju tekitajad

§ 127lg 4 alusel.

Jahutussüsteemi puuduste puhul on võimalik kindlaks teha, kes kahju tekitas.

1. Lisaks leidis kostja III, et hagejal puudub esindusõigus KrtS § 20 lg 1, § 24 lg 1 ja MTÜS § 27 ning § 19 alusel. Hagist ei nähtu, et hagi esitanud vandeadvokaat Eerik Entsik ja advokaat Liisi Kents oleksid hageja üldkoosoleku otsusega volitatud esindama hagejat kohtumenetluses hageja kunagise juhatuse liikme A. M.i vastu. Samuti ei nähtu hagist, et hageja üldkoosolek oleks üleüldse otsustanud esitada hagi A. M.i vastu.
2. 03.09.2019 seisukohtades ei nõustunud kostja III ekspertiisi läbiviimisega. Hageja on ise esitanud kohtule tõendid, et jahutussüsteemi rikkel puudus seos hooldusega. Hageja esitas P. E.i 23.07.2015 e-kirja, kus ta selgitab arendajale, et jahutussüsteemi väidetava rikke põhjuseks pole mitte hoolduse tegemata jätmine, vaid süsteemi algne vale paigaldus. Sama seisukohta kinnitas korteriühistu haldur 21.10.2015 e-kirjas. Hageja enda esitatud asjaolude õigsust eeldades ei saa jahutussüsteemi väidetava rikke eest vastutada A. M..
3. Kostja III leidis jätkuvalt, et hageja esindajatel puudub volitus kostjaga õigusvaidluse pidamiseks. Hageja esitatud üldkoosolekute protokollidest ei nähtu otsustust kostjaga III õigusvaidluse pidamiseks. 02.04.2018 üldkoosoleku protokollis sisaldub hoopis üldkoosoleku selgesõnaline seisukoht, et kohtuvaidlust soovitakse pidada arendaja ja ehitajaga ning et kõik väidetavad puudused tuleb likvideerida arendajal ja ehitajal.
4. Hageja soovitud ekspertiisi korraldamist pidas kostja III alusetuks. Hageja soovitud küsimustes puudub vajadus ekspertiisi läbiviimiseks, sest samade asjaolude kohta on hageja juba esitanud tõendid. Ükski eriteadmisi omav isik või asutus ei saa käesoleval ajal tõsikindlalt välja selgitada kortermajas seisuga 31.10.2015 esinenud olukorda. Tagantjärgi kogutud tõendid ei kinnita hageja nõude olemasolu ega suurust. 20
5. 12.02.2021 seisukohtades jäi kostja III varasemate väidete juurde. Hageja nõue on ebaselge. 31.05.2021 seisukohas osundas kostja III, et kostjad ja kohus on korduvalt juhtinud hageja tähelepanu vajadusele tõendada esindusõiguse olemasolu. Hageja oli teadlik üldkoosoleku kokkukutsumise ja protokolli esitamise vajadusest juba aastaid, kuid otsustas kohtu määratud tähtaegu ignoreerida. 20.04.2021 taotlusele lisatud dokument esitati rohkem kui alles kolm kuud pärast kohtu määratud tähtaja möödumist. Ühtegi mõjuvat põhjust ei ole hageja seejuures esile toonud. Korteriühistu üldkoosoleku korraldamine on otseselt juhatuse pädevuses ja juhatuse kontrolli all. Seega oli hageja juhatusele juba varem teada, et kohtunõude täitmiseks on tarvis kokku kutsuda hageja üldkoosolek, kuid jättis selle tegemata.
6. 02.03.2021 üldkoosolekul osalesid vaid üksikud korteriomanikud, kellel oli kokku 12 häält. Kokku on hageja liikmetel 77 häält ning 02.03.2021 koosolekul oli esindatud vaid ca 15% korteriomanike häältest. KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Hageja pole väitnud, et põhikirjaga oleks üldkoosolekule ette nähtud madalam kvooruminõue ning samasugust kvooruminõuet kinnitab ka hageja 20.04.2021 esitatud põhikirja p 2.
7. Seega polnud 02.03.2021 üldkoosolekul pädevust otsuseid vastu võtta.
8. Hageja esitatud dokumentidel on märge, nagu oleks 02.03.2021 koosoleku näol tegemist korduskoosolekuga. Samas pole hageja 20.04.2021 menetlusdokumendis isegi maininud (veel vähem tõendanud), kas ja millal ning milliste päevakorrapunktide arutamiseks kutsuti kokku n-ö esialgne koosolek ning kas seejuures järgiti kõiki koosoleku kokkukutsumise reegleid. Teisisõnu ei nähtu hageja dokumendist, kuidas oli 02.03.2021 üldkoosolekul võimalik vastu võtta otsuseid korteriomanike poolt, kellele kokku kuulub oluliselt vähem kui 50% häältest. Isegi kui vastavad eeldused oleksid täidetud, eeldaks 02.03.2021 üldkoosoleku kvooruminõude väljaselgitamine omakorda täiendavate tõendite kogumist n-ö esialgse koosoleku kokkukutsumise kohta. See aga tooks kaasa menetluse venimise. Kostja III palus tõendid hagejale tagastada.
9. Lõplikes seisukohtades jäi kostja III varasemate väidete juurde. Menetluskuludena palus kostja III hagejalt välja mõista kulud õigusabile koos käibemaksuga summas 21 610,50 eurot. Õigusabi osutati 135,1 tunni ulatuses ja tunnitasuga 159,96 eurot koos käibemaksuga. Õigusabikulule lisanduvad õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 25,16 eurot (koos käibemaksuga) ja riigilõiv 50 eurot. Kokku on kostja III kandnud käesolevas tsiviilasjas menetluskulusid kogusummas 21 685,66 eurot (koos käibemaksuga).
10. Kostja III osales vaidluses eraisikuna. Menetlus on kestnud juba 3 aastat ja hageja on esitanud kohtule arvukalt menetlusdokumente ja tõendeid. Kostja III vajas erilist kaitset. Kostjad on pidanud rohkem kui 3 aasta jooksul tegema kulutusi hageja perspektiivitute nõuete menetlemisele. Kostjate suhtes ei ole kuidagi õiglane see, kui neil tuleb pahauskse hageja poolt tekitatud menetluskulu kasvõi osaliselt ise kanda. Hageja näol võib olla küll tegemist korteriühistuga, kellel puudub majandustegevus ning püsiv sissetulekuallikas, kuid see ei saa vabastada teda vastutusest kostjate ees.
11. Kostja III esindajate keskmine tunnihind 159,96 eurot (koos käibemaksuga) ning tekkinud õigusabikulu summa 21 685,66 eurot (koos käibemaksuga) asja mahtu ja keerukust arvestades põhjendatud. Kostja III esindajad ei ole menetluses toiminguid dubleerinud, mistõttu on põhjendatud hagejalt välja mõista mõlema esindaja kulud. Õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud hõlmavad äriregistri väljavõtte kulusid (4 eurot), vaidlusaluse jahutussüsteemi projekt- ja teostusdokumentatsiooni digitaliseerimise kulusid (7,84 eurot), riigilõivu tasumiselt tehtud 21 pangaülekandetasu (0,12 eurot) ning esindajate transpordikulusid seoses kohtuistungil osalemisega (13,20 eurot). Kostja III palus kulud välja mõista koos käibemaksuga. Kostja III palus hagejalt välja mõista ka viivise seadusjärgses määras.
12. Hageja menetluskuludele vaidles kostja III vastu. Hageja 01.12.2021 esitatud 19leheküljelises menetlusdokumendis on kohtu selgitused jäetud täielikult tähelepanuta ning hagiavaldus oli jätkuvalt puudustega. Hageja lepingulise esindaja kulud 01.12.2020 menetlusdokumendi koostamisele, millega jättis hageja kohtu juhised järgimata ning hagiavalduse puudused kõrvaldamata, ei ole TsMS § 175 lg 1 mõttes vajalikud ja põhjendatud. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutas hageja lepinguline esindaja sellele toimingule 01.12.2020 kuupäeval 12 tundi ja 30 minutit, mis tema 140-eurose ilma käibemaksuta tunnihinna puhul teeb 1750 eurot ilma käibemaksuta ehk 2100 eurot koos käibemaksuga.
13. 09.12.2021 eelistungil määras kohus hagejale tähtaja hagi puuduste kõrvaldamiseks, sh kostjaga 3 vaidluse pidamiseks vajalike volituste tõendamiseks (s.o. korteriühistu üldkoosolekute protokollide esitamiseks). Selleks tähtajaks oli 11.01.
14. Nimetatud tähtaja jooksul hageja aga ühtegi üldkoosoleku protokolli ei esitanud. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt alustas hageja lepinguline esindaja oma kliendiga üldkoosoleku korraldamise teemal suhtlust alles 12.01.2021 ehk pärast kohtu poolt antud tähtaja möödumist. Üldkoosoleku protokolli koos taotlusega see tõendina vastu võtta esitas hageja alles 20.04.2021.2 Puudusid mistahes põhjused tõendi hilinenult esitamiseks.
15. Hageja lepingulise esindaja kulud hilinenult esitatud tõendi saamise ja esitamisega ei ole vajalikud ja põhjendatud. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutas hageja lepinguline esindaja sellistele toimingutele 12.01.2021 kuupäeval 3 tundi ja 30 minutit ning 20.04.2021 kuupäeval 2 tundi, kokku seega 5 tundi ja 30 minutit. Hageja esindaja 140-eurose ilma käibemaksuta tunnihinna puhul teeb see 770 eurot ilma käibemaksuta ehk 924 eurot koos käibemaksuga.
16. Hageja menetluskulude nimekirjast nähtuvalt kulutas hageja lepinguline esindaja 04.05.2021 kuupäeval ühe tunni suhtlusele ja kirjavahetusele kohtu, kliendi ja teiste menetlusosalistega. Kostja III lepingulised esindajad ei ole saanud sellel kuupäeval hagejalt ühtegi kõnet ega kirja. Samuti ei nähtu kirjeldatud suhtlust e-toimikust. Hageja esindaja 140eurose ilma käibemaksuta tunnihinna juures teeb selle toimingu kulu 140 eurot ilma käibemaksuta ehk 168 eurot koos käibemaksuga. KOLMANDATE ISIKUTE SEISUKOHAD
17. Kolmandad isikud V. V. ja M. K. palusid välja mõista lepingulise esindaja kulud 2430 eurot koos käibemaksuga. Õigusabi hõlmab e-toimikuga tutvumist, istungiks ettevalmistust (5,7 tundi), kohtumist KÜ esindajaga (0,5 tundi), istungil osalemist (1,5 tundi). Kokku 7,7 tundi summas 1386 eurot koos käibemaksuga. Lisaks kulus menetluskulude nimekirja koostamisele 0,5 tundi, ringkonnakohtu määrusega tutvumiseks ja istungiks valmistumiseks 4,2 tundi ja istungil osalemiseks 1,1 tundi. Kokku kulus täiendavalt 5,8 tundi ehk 1044 eurot koos käibemaksuga. Lisaks palusid kolmandad isikud välja mõista viivise menetluskuludelt. KOHTU PÕHJENDUSED
18. Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi ei kuulu rahuldamisele. 22
19. Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) Tallinnas Pikk tn 36 asuv korterelamu renoveeriti aastatel 2012 kuni 2013; 2) renoveerimistöid teostas kostja NEOF Pikk 36 OÜ-ga kui arendajaga sõlmitud töövõtulepingu alusel töövõtja OÜ Nordlin Ehitus; 3) Nordlin Ehitus OÜ andis teostatud tööd arendajale NEOF Pikk 36 OÜ-le üle 31.10.2013; 4) elamule väljastati kasutusluba 03.02.2014; 5) Pikk 36 elamu asub Tallinna vanalinnas ning selle rekonstrueerimisel tuli järgida muinsuskaitse nõudeid; 6) Nordlin Ehitus OÜ andis NEOF Pikk 36 OÜ-ga sõlmitud lepingus teostatud töödele garantii ning garantiiperiood lõppes 31.10.2015; 7) hageja esitas 28.10.2015 kostjatele NEOF Pikk 36 OÜ-le ja Nordlin Ehitus OÜ-le garantiinõude, milles nõudis ehituslike puuduste kõrvaldamist ja garantiitööde teostamist; 8) kostjad said hageja garantiinõude kätte, kuid ei nõustunud sellega; 9) kostja A. M. oli alates 07.10.2014 kuni 10.12.2015 hageja juhatuse liige ning oli samal ajal alates 27.02.2012 kostja NEOF Pikk 36 OÜ juhatuse liige.
20. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale on tekitatud kahju seetõttu, et kostjad ei ole täitnud tema 28.10.2015 garantiinõuet. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja Nordlin Ehitus OÜ peavad solidaarselt hüvitama hagejale garantiinõude täitmata jätmisest tuleneva kahju 244 183,38 eurot. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kõik kostjad peavad solidaarselt hüvitama hagejale kahju 42 327,62 eurot tulenevalt korterelamu jahutussüsteemi kahjustamisest. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostjad NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ Nordlin Ehitus peavad hagejale hüvitama õigusabikuludest ja ekspertiisikuludest tuleneva kahju 13 143 eurot ning hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 18 399,50 eurot. Kõigi kostjate vastu esitas hageja edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise nõude alates hagi esitamisest kuni kahju hüvitise tasumiseni seaduses sätestatud määras.
21. Pooltevahelise vaidluse lahendamisel hindab kohus esmalt, kas hageja nõue 244 183,38 euro hüvitamiseks kuulub rahuldamisele kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu või kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu. Seejärel asub kohus hindama, kas hageja kahju hüvitise nõue 42 327,62 eurot kuulub kõigi kostjate suhtes solidaarselt rahuldamisele. Viimasena hindab kohus hageja õigusabikuludest ja ekspertiisikuludest tuleneva nõude ning viivisenõuete põhjendatust. Hageja nõue 244 183,38 euro hüvitamiseks kostjate OÜ Nordlin Ehitus ja NEOF Pikk 36 OÜ vastu
22. Hageja leidis, et mõlemad kostjad vastutavad esitatud garantiinõude täitmise eest solidaarselt. Hageja nõue hõlmas korterelamu üldpindade puudusi. Hageja nõudis kostjatelt puuduste kõrvaldamist, kuid kostjad kohustusi ei täitnud. Puuduste sisu ja puuduste kõrvaldamise maksumust tõendavad Ü. L. koostatud arvamused. Garantiisuhet ja töövõtulepingut tuleb eristada ning garantii andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust. Garantiinõude saab esitada kinnisasja igakordne omanik. Hageja on korteriomanike seadusjärgne esindaja. Korterelamu üldpindu puudutava garantiinõude saab esitada ainult korteriühistu omanike ühistes huvides, mitte iga korteriomanik eraldi. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ andis müügilepingutes korteriomanikele müügigarantii, mida samuti saab esitada ehitise igakordne omanik.
23. Kostjad vaidlesid hageja nõudele vastu. Kostja Nordlin Ehitus OÜ märkis, et tal puuduvad 23 hagejaga lepingulised suhtes. Hageja ega korteriomanikud ei saa ehitusettevõtte vastu esitada garantiist tulenevat nõuet. Hageja viidatud EhS § 4 ei ole enam kehtiv. Lisaks väljub hageja nõue korterelamu tavapärase valitsemise piiridest, mistõttu peaks hagi esitamiseks olemas olema korteriomanike kokkulepe. Vaegtööde kõrvaldamise nõude esitamiseks puudub samuti õiguslik alus. Hageja nõue, sealhulgas kahju suurus, on tõendamata.
24. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ leidis, et ka temal puudub lepinguline kohustus hageja ees. Korteriomanikud ei ole kostja vastu esitanud müügilepingutest tulenevaid nõudeid ega ole neid nõudeid hagejale loovutanud. Ilma nõudeõiguse käsutamiseta ei saa õigus hagejale üle minna. Korteriomanike individuaalselt esitatud garantiinõuded on kostja täitnud. Hageja ei ole tõendanud nõude esitamise õigust ega kahju suurust.
25. Hageja esitas nõude kostjate vastu solidaarselt, viidates

§ 137

lõikele 1, mis sätestab, et kui mitu isikut vastutavad samal või erinevatel alustel kolmanda isiku suhtes viimasele tekitatud sama kahju eest, vastutavad nad hüvitise maksmise eest solidaarselt. Eeltoodud sätte kohaldamiseks on vaja tuvastada, kas kumbki kostjatest üldse vastutab hageja ees. Kohus hindab esmalt, kas kostja Nordlin Ehitus OÜ vastutab hageja ees.

1. Kohus nõustub kostja Nordlin Ehitus OÜ väidetega, milliste kohaselt ei saa ta hageja ees vastutada, sest tema ja hageja vahel puudub lepinguline suhe. Hageja arusaam, et korteriühistul kui korteriomanike seaduslikul esindajal on õigus esitada ehitusettevõtte vastu seadusest tuleneval alusel puuduste kõrvaldamise nõudeid omal äranägemisel on ekslik.
2. Hageja tugines kostjate vastu garantiinõude esitamisel ja hagiavalduse esitamisel EhS §-le 4 ning sellele sättele kohtupraktikas antud tõlgendustele, kuid jättis tähelepanuta, et ehitusseadus kehtis kuni 30.06.
3. Seega ei kehtinud hageja viidatud säte enam ei garantiinõude esitamisel ajal 28.10.2015 ega hagiavalduse esitamise ajal. Kehtivatest õigusnormidest ei tulene, et kinnisasja omanikul või korteriühistul oleks õigus esitada ehitusettevõtte vastu garantiinõudeid, mis ei tulene ehitusettevõte ja ühistu või kinnisasja omaniku vahel sõlmitud lepingust. Hageja käsitlus, mille kohaselt on tal õigus esitada kostjate vastu abstraktne ja millestki sõltumatu seadusest tulenev garantiinõue, on ebaõige.
4. Riigikohus on EhS § 4 tõlgendamisel leidnud, et töövõtulepingutest tuleneva garantiikohustuse täitmisest ei saa töövõtja vabaneda vabandatava rikkumise korral ning see põhimõte tuleneb ka EhS §-st
5. Samas on tegemist dispositiivse normiga ning pooled võivad lepingus seaduses erineval viisil kokku leppida. Ehitusseadusest tulenevat garantiid on võimalik kokkuleppega muuta (RK TKo 3-2-1-177-11, p 11). Garantii sisuks on ehitusettevõtja kohustus kõrvaldada omal kulul ehitise garantii kestuse ajal ilmsiks tulnud ehitusvead. Seega tekib garantiilepingu alusel võlasuhe, mille sisuks on kohustus tagada kokku lepitud omadustega ja puudusteta töö. Garantiiga ei ole hõlmatud need tellija nõuded, mis ei ole otseselt seotud lepingujärgse täitmisega (samas p 12).
6. Samuti on Riigikohus osundanud, et garantiitööde tegemise kohustus ja tellija tasu maksmise kohustus ei ole vastastikused kohustused, sest garantii andmine ja kehtivus ei sõltu töövõtulepingust ja selle täitmisest ei või töövõtja keelduda

§ 111lõikele 1 tulenevalt (RK TKo 3-2-1-73-10, p 34). Ühtlasi selgitas Riigikohus, et Eh

S § 4 lõigetest 1 ja 2 tulenes ehitajale kohustus anda tehtud töödele garantii. Kuna selline kohustus oli ehitusettevõtjal seaduse alusel, tulenes sellest Riigikohtu hinnangul ehitusettevõtjale kohustus anda garantii ehitise omaniku kasuks ning kui töövõtulepingus on garantii antud, on see antud ka ehitise igakordse omaniku kasuks (RK TKo 3-2-1-7-14, p 11). Garantiilepingust tuleneb kohustus tagada kokku lepitud 24 omadustega ja puudusteta töö (RK TKo 3-2-1-73-10, p 34).

1. Eeltoodud lahenditest on hageja teinud mitu ebakohast järeldust. Esiteks on hageja ebaõigesti järeldanud, et temal kui korteriomanike esindajal on alati õigus nõuda ehitusettevõtjalt garantii korras puuduste kõrvaldamist, sest selline ehitusettevõtja kohustus tuleneb seadusest. Teiseks on hageja ebaõigesti järeldanud, et kuna garantiikohustus on töövõtulepingust sõltumatu kohustus, võib korteriühistu nõuda garantii korras mistahes tööde tegemist sõltumata sellest, millised kohustused olid töövõtjal lepingu alusel ning millistes tööde omadustes lepiti kokku töövõtulepingus.
2. Kehtiv õigus ei näe ehitusettevõtjale ette kohustust anda ehitustöödele garantiid. Töövõtulepingutes garantiide andmist reguleerib

§ 650, mis on dispositiivne säte.

Kuna tegemist on dispositiivse sättega, ei saa kehtiva õiguse alusel järeldada kinnisasja omaniku õigust nõuda ehitusettevõtjalt garantii täitmist, kui tal ehitusettevõttega lepinguline suhe puudub. 138.

§ 650

lg 1 sätestab, et töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel eeldatakse, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Töövõtugarantiile kohaldatakse vastavalt

§-des 230 ja 231 sätestatut. Eeltoodust tuleneb, et kui töövõtja on lepingu alusel andnud garantii, ei pea ta garantii korras täitma mitte mistahes tellija nõudeid, vaid kõrvaldama sellised puudused, milliste tõttu ei vasta töö kokku lepitud tingimustele. Järelikult selleks, et tellija saaks garantii korras nõuda töövõtjalt puuduste kõrvaldamist, tuleb arvestada seda, milliste tööde tegemises pooled kokku leppisid ja millistele tingimustele pidid need tööd vastama.

1. Tellija ei saa garantii korras hakata nõudma töövõtjalt mistahes puuduste kõrvaldamist või mistahes kulude kandmist. Garantiisuhte sõltumatus töövõtulepingust ei tähenda seda, et poolte vahel justkui ei olekski enam muud lepingust kohustust peale töövõtja kohustuse midagi tasuta teha, vaid see tähendab seda, et töövõtjal peab garantii ajal kõrvaldama ilmnenud mittevastavused kokku lepitud tingimustele ning töövõtja ei saa sellise kohustuse täitmisest keelduda tavapäraseid õiguskaitsevahendeid kasutades, sealhulgas nõudes tellijalt lepingulise tasu maksmist. Seda põhjusel, et garantiikohustuse täitmise ajaks on lepingust tulenevad poolte tavapärased ja vastastikused kohustused juba täidetud.
2. Hageja on menetluse kestel ekslikult väitnud, et varasem EhS § 4 on asendatud

§ 642lõikega 21.

Nimetatud säte näeb ette, et töövõtulepingu puhul, mille esemeks on ehitamine ehitusseadustiku mõistes ja mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku ja tarbija vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul töö tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas töö üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus töö või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Eeltoodud sättest ei tulene, et kui töövõtja ja tarbija ei ole garantii andmises kokku leppinud, kehtib garantii kokkuleppe olemasolu puudumisest sõltumata. Nimetatud sättest ei tulene, et garantii korras võib ehitusettevõtja vastu hakata nõudeid esitama iga kinnisasjaga seotud isik, sealhulgas korteriühistu. Nimetatud säte reguleerib üksnes tõendamiskoormuse küsimust. Sätte kohaselt peaks tarbija tõendama garantiikokkuleppe olemasolu korral vaid puuduse olemasolu ja tekkimist kahe aasta jooksul alates töö üleandmisest ning tellija peab tõendama seaduses sätestatud eeldusele vastupidist ehk seda, et ta ei vastuta garantii korras puuduse eest. Eeltoodud sättest ei saa järeldada, et korteriühistu võib esitada ehitusettevõtte vastu mistahes nõudeid mistahes tööde tegemiseks. Lisaks on hageja jätnud tähelepanuta, et käesolevas vaidluses ei saa

§ 642

lg 21 olla kohaldatav, sest töövõtulepingu poolteks olid kostjad Nordlin Ehitus OÜ ja NEOF Pikk 36 OÜ ning ükski tarbija ei ole lepingu 25 alusel tellijaks olnud. 141.

§ 643

sätestab, et kui tellija on töövõtulepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta tehtud töö viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma.

§ 644

lg 2 näeb ette, et oma majandus- või kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud tellija peab lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama.

§ 643

lõikest 3 tuleneb, et kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.

1. Hageja on kostjalt Nordlin Ehitus OÜ nõudnud ka nende puuduste tasuta kõrvaldamist, millistest jättis tellija töövõtjat eksperdi hinnangul tööde vastuvõtmisel alusetult teavitamata ning mis jäid seetõttu vaegtöödena tegemata. Isegi juhul, kui hageja väited tema õigusest nõuda garantiipuuduste kõrvaldamist oleksid põhjendatud, ei ole hageja selgitanud ega põhistanud, millisel õiguslikul ja faktilisel alusel on tal õigus nõuda töödes esinenud nende puuduste kõrvaldamist, mida tellija ei nõudnud tööde vastuvõtmisel, kuid mis tekkisid enne vastuvõtmist. Hageja on ise rõhutanud, et garantiikohustuse nõue on oma olemuselt lepingujärgse täitmise nõue, kuid on jätnud tähelepanuta, et pärast tööde vastuvõtmist ei saa tellija nõuda nende puuduste kõrvaldamist, millistest ta õigeaegselt ei ole teavitanud. Tellija õigus nõuda enne tööde vastuvõtmist tekkinud puuduste kõrvaldamist lõpeb pärast tööde vastuvõtmist. Kui selliste puuduste olemasolust ei ole tellija õigeaegselt teatanud ega nõudnud puuduste kõrvaldamist, ei saa ta garantiiajal enam nõuda puuduste kõrvaldamist. Garantii alusel saab nõuda vaid nende puuduste kõrvaldamist, mis on tekkinud pärast tööde vastuvõtmist alanud garantiiajal. Hageja ei ole isegi üldsõnaliselt selgitanud, millest tuleneb tema kui lepingu pooleks mitteolnud isiku õigus nõuda selliste puuduste kõrvaldamist.
2. 11.12.2019 eelistungil (toimiku
3. kd, lk 127-129) selgitas kohus hagejale, et nõude õiguslik ja faktiline alus ei ole selged. Kohus selgitas, et EhS § 4 järgi võis garantiid lugeda antuks ehitise omanikule. Antud säte kehtis kuni 30.06.2015, kuid hageja esitas hagiavalduse 28.10.
4. Hageja ei olnud ühegi lepingu pooleks. Samal istungil selgitas kohus, et hageja nõude rahalise suuruse kujunemine ei ole arusaadav ning kahju suurus ei ole tõendatud.
5. 09.12.2020 eelistungil (toimiku
6. kd, lk 33-34) juhtis kohus hageja tähelepanu sellele, et hageja oli kohtu varasemad selgitused jätnud täielikult tähelepanuta. Kohus selgitas, et garantiinõue saab tuleneda lepingust, kuid hageja ei ole sellise lepingu pooleks. Kohus selgitas, et üksnes lepingust tuleneb, millistele tingimustele peab töö vastama ja millise aja jooksul garantii kehtib. Kohus juhtis tähelepanu, et hageja on esitanud arusaamatu nõude, viidates läbisegi ehituslikele puudustele, vaegtöödele ja garantiitöödele. Kohus selgitas, et lepingust tulenevate tööde puuduste kõrvaldamise nõude saab esitada lepingu pool ning see tuleb esitada mõistliku aja jooksul, sest vastasel korral kaotab tellija õiguse puudusele tugineda. Hageja ei ole isegi üldsõnaliselt selgitanud, kuidas ta saab nõuda puuduste kõrvaldamist. Hageja oli menetlusdokumenti kopeerinud eksperdi väited, jättes sisuliselt välja toomata, millised puudused esinesid ja kuidas saab hageja nende osas nõuet esitada. Vaatamata kohtu selgistustele hageja oma nõuet täiendavalt ei põhistanud ega tõendanud.
7. Kostja Nordlin Ehitus OÜ esitas kohtule 31.10.2013 kostjaga NEOF Pikk 36 OÜ allkirjastatud tööde-üleandmise akti (toimiku
8. kd, lk 119-120). Vaegtööd olid lisatud aktile 26 eraldi loeteluna. Akti järgi algas garantiiperiood 01.11.2013 ja see kehtis kuni 31.10.
9. 18.02.2013 aktiga (toimiku
10. kd, lk 121) anti veel üle korteris nr 27 tehtud ehitustööd ja fikseeriti vaegtööd. Iseenesest ei vaidle pooled garantiiperioodi pikkuse üle. Esitatud tõenditest nähtub, millised olid need puudused, millistele tellija viitas tööde vastuvõtmisel ja milliseid kohustus kostja Nordlin Ehitus OÜ kõrvaldama. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et need vaegtööd oleks kostja jätnud tegemata.
11. Hageja saatis kostjatele NEOF Pikk 36 OÜ-le ja OÜ-le Nordlin Ehitus 28.10.2015 garantiinõude elamu ehituslike puuduste kõrvaldamiseks ja garantiikohustuse täitmiseks (toimiku
12. kd, lk 12-17). Nõudes leidis hageja, et tal on seadusest tulenev õigus nõuda garantiikohustuste täitmist. Kirjas loetles hageja erinevaid elamu välis- ja sisealade ehitustööde puudusi ning nõudis tööde teostamist hiljemalt 31.12.2015 siseruumide osas ja hiljemalt 01.05.2016 välisalade osas.
13. Kostjad pidasid oma vastustes hageja nõuet ebaselgeks ning juhtisid tähelepanu, et OÜ Nordlin Ehitus juba teostab elamus neid garantiitöid, milliste tegemist on tellija NEOF Pikk 36 OÜ nõudnud (kirjad toimiku
14. kd, lk 18-20). 01.03.2016 saatis hageja kostjatele NEOF Pikk 36 OÜ-le ning OÜ-le Nordlin Ehitus kirja (toimiku
15. kd, lk 21-22), et hageja on võtnud enda nõustajaks Ü. L., kes on koostamas ehitustehnilist ekspertiisi. Kostja Nordlin Ehitus OÜ teatas selle peale 11.03.2016 (toimiku
16. kd, lk 23-24), et ta soovib ekspertiisis osaleda.
17. 20.12.2016 saatis hageja kostjale NEOF Pikk 36 OÜ-le ja OÜ-le Nordlin Ehitus nõudekirja (toimiku
18. kd, lk 25-26), millega koos saadeti Ü. L. eksperthinnang ning nõuti kostjatelt hiljemalt 16.01.2017 tegevuskava ja ajagraafikut hinnangus toodud puuduste kõrvaldamiseks, vaegtööde tegemiseks ja garantiitööde tegemiseks. Kostjad juhtisid hageja tähelepanu vastustes sellele, et varasemalt oli kokku lepitud ühise arvamuse koostamine Ü. L. ja T. R. poolt (toimiku
19. kd, lk 101-105). 13.01.2017 vaidles Nordlin Ehitus OÜ hageja nõudele vastu (toimiku
20. kd, lk 106-117) ja selgitas muuhulgas, et hagejal ei ole garantiist tulenevat nõuet.
21. 05.04.2017 saatis hageja kostjatele NEOF Pikk 26 OÜ-le ja Nordlin Ehitus OÜ-le uue nõudekirja (toimiku
22. kd, lk 118-120). Hageja leidis, et kuna kostjad ei ole asunud kõrvaldama ehituslikke puudusi, ei ole teostanud vaegtöid ega garantiitöid, on Ü. L. koostanud hinnangu puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Selle alusel nõudis hageja kostjatelt 286 511 euro hüvitamist hiljemalt 20.04.
23. Kostjad vaidlesid nõudele vastu (toimiku
24. kd, lk 131-132).
25. Riiklikult tunnustatud ekspert Ü. L. on koostanud 30.11.2016 ehitise erakorralise auditi (toimiku
26. kd, lk 27-100). Auditis on ekspert hinnanud probleeme, millistele viitas hageja. Eksperdi hinnangul oli fassaadis liialt palju pragusid, mille põhjuseks pidas ta puudusi projektis. Samas nõustus Ü. L., et muinsuskaitse nõuete tõttu ei saa elamu välisseinu täiendavalt soojustada. Fassaadi värvi parandustöid on ekspert pidanud nõuetele mittevastavaks, sest garantii korras oleks tulnud ehitajal värvitoonid ja tööde maht korteriühistuga kooskõlastada. Millest tulenevalt oleks ehitusettevõte pidanud garantiitöid korteriühistuga kooskõlastama, ei ole ekspert põhistanud.
27. Elamu värava lahendust ei pidanud ekspert täielikult projektikohaseks ning pidas värava kordategemist garantiitööks. Miks on tegemist garantiitööga ja millal puudus ilmnes, arvamusest ei nähtu. Värvi koorumise kõrvaldamist katuse ja fassaadi ühenduskohtades on ekspert samuti pidanud garantiipuuduseks, kuid miks oli tegu nimelt garantiipuudusega, mitte ilmastikuoludest tingitud muutustega, ei ole ekspert selgitanud. Lisaks on ekspert leidnud, et garantii korras tuleks uurida, milliseid parandusi teha. 27
28. Ventilatsiooni osas on ekspert pidanud projektlahendust puudulikuks, kuid ei ole välja toonud, et sellise puuduse eest oleks pidanud vastutama ehitusettevõte. Garantiitööks on ekspert pidanud hoone välisseinas suvate reklaamist tulenenud aukude kõrvaldamist, kuid ta ei ole põhistanud, mida selles osas nägi ette leping ning miks on tegu garantiitööga. Garantiitööks on ekspert pidanud Pika tänava poolse välisukse juures katkiste kivide vahetamist. Ekspert ei ole põhistanud, miks on tegemist garantiitööga.
29. Järgnevalt on ekspert leidnud, et fuajee fassaadi kahjutused põhjustas küttetoru avarii, mille omakorda põhjustas defektne materjal, mistõttu tuli fassaadi kahjustused kõrvaldada garantiitööna. Kas korterisisese küttetorustiku paigaldas Nordlin Ehitus OÜ, ei ole ekspert hinnanud. Samuti puuduvad põhistused selle kohta, kuidas tuvastas ekspert avarii põhjusena nimelt defektse materjali kasutamise.
30. Olevimäe tänavapoolse vihmaveerenni teostust luges ekspert projektile mittevastavaks ning seetõttu garantiitööks. Millal puudus ilmnes, arvamusest ei nähtu. Pika tänava poolse välisukse käsipuud pidas ekspert samuti projektile mittevastavaks, kuid ei ole teinud järeldusi selle kohta, miks käsipuu oli tihti lahti. Olevimäe välisukse tuulekoha seintes ja laes olevaid pragusid on Ü. L. pidanud garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks, kuid ei ole põhistanud, miks on tegu garantiitööga.
31. Järgnevalt hindas ekspert, miks on hoone peakilbi taga sein viimistlemata ja hüdroisolatsioon paigaldamata. Ekspert viitas kostjate omavahelisele kokkuleppele, mille kohaselt paigaldati kilp enne viimistlustöid ja sellest tulenevalt jäi sein viimistlemata. Vaatamata sellele leidis ekspert, et töövõtja peaks esitama dokumendi, mis tõendaks töö mittetegemise kooskõlastamist. Millest tulenevalt ja kellele peaks töövõtja dokumendi esitama, arvamusest ei nähtu.
32. Pragusid ruumi 205 seintes ja lagedes on ekspert pidanud ilma põhistusteta garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks. Niiskuskahjustusi on ekspert samuti pidanud garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks, sest puuduse põhjuseks on ekspert pidanud projektis ette nähtud hüdroisolatsiooni tegemata jätmist. See järeldus on vastuolus eksperdi varasemate järeldustega, kus hüdroisolatsiooni tegemata jätmine võis toimuda poolte kokkuleppel. Ekspert on ka ilma põhistusteta pidanud garantiitööks tundmatu metalltoru kõrvaldamist.
33. Ruumi 205, R206 ja R208 viimistlust on ekspert ilma põhistusteta pidanud puudulikuks ja garantii korras kõrvaldamisele kuuluvaks. Ukse juures seinas olevaid auke on ekspert pidanud ehitustööde käigus valesti puurituteks, mis tuli kõrvaldada. Kas tegu oli kostja puuritud aukudega ja milles seisnes ebaõige puurimine, arvamusest järeldada ei saa. Prügiruumi osas leidis ekspert ühtlasi, et hüdroisolatsioonitööd ja põranda vale kalle on ekslikult jäetud puudusena tööde vastuvõtmisel märkimata. Soklikorrusel olevate ruumide osas on ekspert samuti viidanud mitmele puudusele, mis jäeti tema arvates tööde vastuvõtmisel ebaõigesti fikseerimata.
34. Olevimäe tänava väljapääsu juures paiknevat suitsuandurit pidas ekspert valesti paigaldatuks. Miks on andur valesti paigaldatud, ei ole ekspert selgitanud. Tegu oli eksperdi hinnangul ehitusliku puudusega, millest ei saa järeldada, kas töövõtjal oli eksperdi hinnangul kohustus see garantii korras ümber paigutada või mitte. Soklikorrusel asuvate radiaatorite täiendavat puhastamist ja tuletõrje lüliti puhastamist pidas ekspert vajalikuks, nimetades seda ehituslikuks puuduseks. Fuajee laes asuvad laelampe on ekspert pidanud ebakvaliteetseteks ja garantii korras vahetamisele kuuluvateks. Klaaskatuse tugitaladel peitepeade puudumist on aga 28 ekspert pidanud vaegtööks. Fuajee viimistlusega seotud töid on ekspert pidanud osaliselt garantiitöödeks ja osaliselt vaegtöödeks. Arvamusest ei nähtu, kuidas on ekspert antud juhul osasid töid pidanud vaegtöödeks ja osasid garantiitöödeks.
35. Põranda ja seinas ühenduskohtades asuvaid pragusid on ekspert pidanud garantii korras kõrvaldamisele kuuluvateks. Trepikodade praod ja viimistluse puudused, samuti augud põrandates tuli samuti eksperdi hinnangul garantii korras kõrvaldada. Korterite uste ümbruse ja lifti ümbruse viimistluse osas on ekspert leidnud, et puudused tuleb kõrvaldada, kuid ei ole selgitanud, kas tegu on garantiitööga või mitte tema arvates. Garantiitööks on ekspert pidanud lifti ees lõhutud põrandaplaatide asendamist ning lifti ornamentika parandamist. Trepikojas 1 tuli eksperdi hinnangul garantii korras kõrvaldada ukse kinnituse puudused. Elektrikaablite ja kilpide šahte puudutavat on ekspert pidanud aga vaegtööks.
36. Lisaks leidis ekspert, et ehitaja oleks pidanud hea ehituse tava järgi paigaldama sildid loodi kasutades. Kas tegu on garantiina kõrvaldatava puudusega, ei ole ekspert märkinud. Radiaatorite taga viimistluse puudumist on ekspert pidanud vaegtööks. Garantiitööks on ekspert pidanud laeja seinalampide asendamist ja trepi käsipuu puuduste kõrvaldamist on ekspert pidanud garantiitööks. Laes olevat juhet pidas ekspert vaegtööks. I
37. Kokkuvõttes on Ü. L. leidnud, et kuigi ehitisele on antud kasutusluba, on sellel paratamatult palju ülevaatusel fikseerimata vaegtöid, mis on lõpetamata. Garantiitööde osas tuli eksperdi hinnangul teha vahet projekteerimise vigade, vastu võetud, kuid nõuetele mittevastavate, vaegtööde, kõrvaldatud puuduste, hooldusest tingitud puuduste ja garantiitööde alla kuuluvate tööde vahel. Paljusid hageja viidatud puudusi (sh fassaadiga ja sokliga seotud puudusi, katusepleki puudusi) ei ole ekspert üldse puudusteks lugenud.
38. Kohus leiab, et Ü. L. koostatud arvamus ei tõenda usaldusväärselt seda, millised garantii korras kõrvaldamisele kuuluvad puudused elamus tegelikult arvamuse koostamise ajal 30.11.2016 esinesid. Ekspert ei ole kõigi esile toodud puuduste osas selgelt ja arusaadavalt põhistanud, miks on üks või teine puudus tema hinnangul garantiikorras kõrvaldamisele kuuluv. Ühegi puuduse osas ei nähtu arvamusest, millal on see avaldanud. Garantiiperiood lõppes 31.10.2015 ning järelikult juhul, kui hagejal isegi oleks õigus esitada garantiist tulenevaid nõudeid, ei saa garantii alusel kõrvaldamisele kuuluvateks puudusteks lugeda neid puudusi, millised Ü. L. tuvastas alles 30.11.
39. Millal üks või teine puudus avaldus, ei ole hageja ise põhistanud ega tõendanud.
40. Lisaks ei ole mõistetav, millisel põhjusel on Ü. L. viidanud oma arvamuses mitmetele vaegtöödele ning asjaolule, et ühele või teisele puudusele on tellija jätnud tööde vastuvõtmisel tähelepanu juhtimata. Iseenesest võib ehituslikult olla tegemist korrigeerimist vajavate töödega, kuid hageja on hagiavalduses teinud eksliku järelduse, et ta saab garantii korras nõuda ka nende puuduste kõrvaldamist, mis olid olemas tööde üleandmise ajal, kuid millele tellija ei viidanud. Muuhulgas saab Ü. L. arvamusest järeldada, et mitmetele puudustele ei viidanud tellija seetõttu, et töövõtjaga lepiti kokku projektist erineva lahenduse teostamises. Viidatud olukord ei annaks aga ei tellijale ega ühelegi kolmandale isikule õigust nõuda teistsugust lahendust garantiikorras. Mitmetel juhtudel on Ü. L. viidanud projekti puudulikkusele, kuid kuidas vastutab selle eest kostja Nordlin Ehitus OÜ, ei ole hageja hagiavalduses põhistanud.
41. Kohus ei nõustu Ü. L. järeldustega, et projektile mittevastavalt ehitatud lahendused (elamu värava lahendus, hüdroisolatsiooni paigaldamata jätmine, vihmaveerenni teostus) saaksid olla garantii korras tasuta muutmisele kuuluvad. Tegemist ei saa olla puudusega, mis ilmnes 29 garantiiperioodi ajal. Seda, kas lahendus on teostatud projekti kohaselt või mitte, sai majandusja kutsetegevuses tegutsev tellija hinnata juba tööde vastuvõtmise ajal ning nõuda vastava puuduse kõrvaldamist. Kui tellija seda enne tööde vastuvõtmist teinud ei ole, ei saa ei tema ega keegi teine nõuda hiljem lahenduse tasuta muutmist. Kokkuvõttes ei tõenda Ü. L. arvamus tervikuna kohtu hinnangul usaldusväärselt seda, et elamul esines sellisel määral garantii korras kõrvaldamisele kuuluvaid puudusi.
42. Kostja Nordlin Ehitus OÜ on kohtule esitanud asjatundjate arvamused, milles ei ole tuvastatud Ü. L. viidatud puudusi. 14.09.2015 koostas Ehitusekspert OÜ ekspertiisi auditi (toimiku
43. kd, lk 122-133), milles hindas hageja taotlusel, kas elamus on ehituslikke puudusi. Tervikuna on selles peetud peatöövõtja tööd tehniliselt vastuvõetavaks ja kvaliteetseks.
44. Finantsplaneerimise OÜ esindaja T. R. koostas 23.01.2017 veel ühe hinnangu (toimiku
45. kd, lk 134-152). Selles on viidatud koos Ü. L.ga läbi viidud paikvaatlustele ja garantiiperioodi pikkusele 01.11.2013 kuni 31.10.
46. T. R. on selgitanud, et vaegtööd olid märgitud ehitise vastuvõtmise akti lisasse. Hinnangu kohaselt olid tööd tervikuna lõpetatud ning kõrvaldatud aktis fikseeritud vaegtööd.
47. Fassaadide osas on T. R. leidnud, et fassaadi kahjustuste kõrvaldamine ei ole garantiitöö, sest ehitaja on tööd teinud kvaliteetselt. Üldalade siseviimistluse osas on leitud, et nende kirjeldused olid ehitusprojektis esitatud vastuoluliselt ja osaliselt ebakorrektselt, mis võisid põhjustada defekte. Ka nõudeid keldrikorruse hüdroisolatsiooni kohta projektis pidas ekspert vastuolulisteks. Hüdroisolatsioonide teostamise ulatuses tuli pooltel kokku leppida sõltuvalt tegelikust vajadusest. Ekspert osundas, et vaegtööde nimekirjas ei ole hüdroisolatsiooniga seonduvat puudustena märgitud. Ventilatsiooni puuduste põhjuseks pidas T. R. puudusi ventilatsiooniprojektis.
48. T. R. on ka analüüsinud Ü. L. fikseeritud puudusi konkreetsemalt ning on enamike osas leidnud, et tegu ei ole garantiikorras kõrvaldatavate puudustega. Hinnates kogumis kõiki kohtule esitatud arvamusi, ei saa kohus pidada Ü. L. arvamust puuduste sisu ja ulatuse kohta usaldusväärseks ning hageja väiteid tõendavaks. Ü. L. arvamuses puuduvad paljudel juhtudel põhistused ning tema arvamus on vastuolus teiste asjatundjate arvamusega. Kostja esitas ka Sakret OÜ fassaadi krohvimise juhendi (toimiku
49. kd, lk 162), mis koostati 24.04.2012 ning milles selgitati, kuidas täpselt krohvimistöid teha. Antud tõendiga soovis kostja tõendada, et ta selgitas välja konkreetse tööde teostamise juhendi.
50. 27.03.2017 on Ü. L. koostanud ehituslike puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta dokumendi (toimiku
51. kd, lk 121-128). Dokumendi selgituse kohaselt on Ü. L. kasutanud eelarvelise hinnabaasi andmeid ja keskmist hinnataset
52. aasta IV kvartalis. Millist hinnabaasi või andmebaasi on Ü. L. silmas pidanud, arvamusest ei nähtu. Kuidas on hinnabaasi andmed kogutud ja mille alusel, kohtule esitatud tõendist järeldada ei saa.
53. Arvamusele lisatud tabelist võib järeldada, et see ei kajasta mitte ainult garantiitööde teostamise maksumust, vaid kõigi puudujääkide kõrvaldamist ning tegemata tööde teostamist, samuti kulutusi, mis on vajalikud erinevate puuduste tegelike põhjuste tuvastamiseks. Maksumuse hulka on arvestatud ka erinevad kulud projektlahenduste kontrollimiseks ja muutmiseks ning nn vaegtööde tegemiseks. Juurde on Ü. L. arvestanud transpordikulud, ettenägematute tööde varu ja lisana 1,5% kitsendatud tingimustes töötamise eest. Millest tulenevalt on vajalik viimati märgitud summade lisamine, ei ole Ü. L. põhistanud. 30 171.

§ 127

lg 1 sätestab, et kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

§ 127

lg 2 näeb ette, et kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. Seega isegi juhul, kui kostjal OÜ-l Nordlin Ehitus oleks olnud hageja ees garantiist tulenev kohustus, oleks hageja saanud kostjalt nõuda vaid sellist kahju, mis tulenes garantiitööde tegemata jätmisest. Hagejal ei oleks olnud õigus nõuda kostjalt kahju mistahes tööde tegemata jätmise eest. 172.

§ 132

lg 1 näeb ette, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada.

§ 132

lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt

§ 132lõikele 1.

Eeltoodust tuleneb, et puuduste kõrvaldamisest tuleneva kahju suuruse määratlemisel tuleb lähtuda parandamise mõistlikest kuludest. Kuidas on Ü. L. koostatud summad parandamise mõistlikeks kuludeks, tõendist ei nähtu. Kohus nõustub kokkuvõttes kostja Nordlin Ehitus OÜ väitega, et hageja ei ole lisaks nõude alusel olemasolule tõendanud ka kahju suurust.

1. Lisaks eeltoodule leiab kohus, et hageja kui korteriühistu ei saanud pöörduda korteriomanike esindajana kohtusse ilma vastava nõudeõiguse loovutamiseta korteriomanikelt või ilma korteriomanike vahel vastava kokkuleppe olemasoluta. Isegi hageja enda väidete kohaselt oleks garantiist tulenevate nõuete esitamise õigus olnud kinnistu omanikena korteriomanikel, mitte ühistul endal.
2. KrtS § 34 lg 1 näeb ette, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 loetleb tegevused, mida saab käsitleda tavapärase valitsemisena ning nende hulgas ei ole märgitud garantiinõuete esitamist ning selliste nõuete üle kohtuvaidluste pidamist. KrtS § 38 lg 1 näeb ette, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sellist küsimust ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames (RK TKo 2-17-7999, p 25.1).
3. Kohus leiab, et elamu kui terviku rekonstrueerimisele suunatud lepingust tuleneva väidetava garantiinõude esitamine ja täitmine, nõudega seotud tööde tegemine ning selles küsimuses kellegi vastu rahaliste nõuete esitamine on hinnatav tavapärasest korrashoiust oluliselt suurema ümberkorraldusena, mille teostamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Sellise kokkuleppe olemasolu ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Korteriühistu liikmete üldkoosolek ei saa otsustada häälteenamusega küsimusi, milleks on vajalik korteriomanike kui kaasomanike kokkulepe (RK TKo nr 3-2-1-116-11, p 21, nr 3-2-1-105-02, p 8, nr 3-2-1-151-10, p 10, nr 3-21-50-11, p 10).
4. Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et hageja nõue kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu kahju hüvitise 244 183,38 euro väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata. Hagejal puudub 31 töövõtugarantiist tulenev nõue, mida ta saaks kostja vastu esitada. Isegi kui hagejal vastav nõudeõigus olemas oleks, ei ole hageja kahju suurust tõendanud. Kuna puudub alus nõude rahuldamiseks kostja Nordlin Ehitus OÜ vastu, ei saa antud kostja vastutada solidaarselt koos kostjaga NEOF Pikk 36 OÜ.
5. Kohus leiab, et hagejal puudub õiguslik ja faktiline alus ka nõude esitamiseks kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, milliste konkreetsete korteriomanikega sõlmitud müügilepingute alusel ta on garantiinõude esitanud. Nõude aluseks olevaid asjaolusid ei ole hageja vaatamata kohtu korduvatele selgitustele välja toonud.
6. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, kuidas või millisel õiguslikul alusel on temale üle läinud korteriomanike müügilepingute garantiidest tulenev nõue kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu. Hageja on nõude esitamisel tuginenud muuhulgas

§ 218lõikele 21, millega on tema arvates asendatud senine Eh

S § 4, kuid hageja käsitlus on ekslik. 179.

§ 230

lg 1 sätestab, et müügigarantiiks on müüja, varasema müüja või tootja (müügigarantii andja) lubadus müüdud asi garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustel tasuta või tasu eest välja vahetada, parandada või tagada muul viisil asja vastavus garantiis või reklaamis ettenähtud tingimustele, millega antakse ostjale seaduses sätestatust soodsam seisund. Eeltoodust tuleneb, et garantii korras ei saa nõuda mitte mistahes viisil müüdud eseme parandamist või muutmist, vaid üksnes selliste kulutuste tegemist, mis on vajalikud selleks, et müüdud ese vastaks garantiis või reklaamis ette nähtud tingimustele. 180.

§ 230

lg 2 näeb ette, et garantiitähtaeg algab asja ostjale üleandmisest, kui lepingus või garantiikirjas ei ole ette nähtud garantiitähtaja hilisemat algust. Kui müüjal on kohustus asi ostjale saata, ei hakka garantiitähtaeg kulgema enne asja ostjale üleandmist. Garantiitähtaja kulg peatub ajal, mil ostja ei saa asja kasutada lepingutingimustele mittevastavuse tõttu, mille eest vastutab müügigarantii andja. Eeltoodust tuleneb, et garantiinõude esitamisel tuleb arvestada lepingus kokku lepitud garantiitähtaega. 181.

§ 218

lg 21 näeb ette, et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Eeltoodud sättest tuleneb analoogiliselt vastava töövõtulepinguid puudutava sättega tõendamiskoormuse ümberpööramine. Juhul, kui kahe aasta jooksul pärast ehitise tarbijale üleandmist ilmneb lepingule mittevastavus, siis tuleb eeldada, et see oli olemas ehitise üleandmise ajal. Tarbija ei pea sellisel juhul tõendama lepingule mittevastavuse põhjust.

1. Viidatud sättest ei tulene, et korteriühistu saaks korteriomanike asemel hakata esitama korteriomandi müüjate vastu garantiidest tulenevaid nõudeid. Viidatud sättest ei saa järeldada, et garantii korras võiks hakata esitama mistahes nõudeid. Garantiinõude esitamise eeldusena tuleb esmalt kindlaks teha, millistele nõuetele pidi lepingu ese vastama ning millal algas garantiiperiood. Garantiiperioodi kestvuse tuvastamine eeldab omakorda seda, et korteriomaniku ja müüja vahel oli sõlmitud garantiikokkulepe.
2. Hageja on esitanud korteriühistuna nõude kõigi korteriomanike eest kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu, kuid ei ole välja toonud ega tõendanud, milliseid müügilepinguid erinevad 32 korteriomanikud sõlmisid, millal anti neile üle korteriomandid, kas või millistel tingimustel sõlmiti garantiilepingud ja millal algasid ning lõppesid garantiiperioodid. Kohus ei saa hageja eest ise nõude aluseks olevaid asjaolusid kujundada ega tõendeid koguda. Hageja on ekslikult eeldanud, et garantiinõude esitamisel lasub kogu tõendamiskoormus kostjatel. Hagejal kui garantiinõude esitajal tuleb esmalt tõendada, et tal on lepingust tulenev nõudeõigus ning hagejal tuleb tõendada lepingule mittevastavuste ilmnemist garantiiperioodi jooksul. Alles seejärel saab kostja tõendada, et tal ei pea garantii korras puudusi kõrvaldama. Kostja NEOF Pikk 36 OÜ vastu nõude esitamisel ei ole hageja nõude aluseks olevaid asjaolusid välja toonud ega tõendanud isegi üldisel tasemel.
3. 09.12.2020 eelistungil (toimiku
4. kd, lk 33-34) selgitas kohus hagejale, et tal tuleb välja tuua, millist kohustust rikkus kostja NEOF Pikk 26 OÜ. Kohus juhtis hageja tähelepanu, et viimane ei ole esitanud kohtule korteriomanike ja kostja vahel sõlmitud lepinguid, millest pidi väidetav garantiikohustus tulenema. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud sõlmisid kostja NEOF Pikk 36 OÜ-ga mitmeid lepinguid ning korteriomandid anti neile üle erinevatel aegadel. Millal vastavad garantiiperioodid algasid ja lõppesid ning millistel tingimustel olid garantiid antud, ei ole hageja välja toonud ega tõendanud kohtu selgitustele vaatamata.
5. Hageja esitas kohtule üksnes NEOF Pikk 36 OÜ ja V. V.i vahel 02.11.2011 sõlmitud notariaalselt tõestatud korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (toimiku
6. kd, lk 60-71), mille alusel V. V. ostis korteri nr
7. Lepingu punktis 3.
8. kohustus kostja kui müüja teostama ehitustööd kinnistul asuva hoone ümberehitamiseks vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ja saavutada siseviimistluslahenduse projektis ettenähtud lepingu eseme valmidustaseme hiljemalt 31.03.
9. Lepingus oli ka kokku lepitud, millal esitab müüja ostjale siseviimistluslahenduse projekti ja milliseid muudatusi ostja selles teha saab.
10. Lepingu punktis 3.
11. garanteeris müüja hoones, sealhulgas lepingu esemes, teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele. Müüja andis ostjale 24 kuulise garantii lepingu eseme reaalosades enne lepingu esimehe valduse ostjale üleandmist teostatud ehitustöödele, arvates lepingu eseme otsese valduse ostjale üle andmist.
12. Lepingu punkti 3.
13. järgi kohustus müüja garantiiajal ilmnenud vead likvideerima omal kulul, kui viga on tekkinud müüja või müüjapoolse tööettevõtja süül seoses ehitustööde tehnoloogia rikkumisega või kui tegemist on materjalide või seadmete tootja süül tekkinud vigadega ning kui tegemist ei ole normaalsest kulumisest, lepingu eseme ostjale üleandmise järel tehtud ehitus- või viimistlustöödest või väärast ekspluatatsioonist tuleneva puuduse või veaga. Lepingu eseme normaalset ekspluatatsiooni takistavad võimalikud defektid kohustub müüja likvideerima lühima võimaliku aja jooksul. Garantii alusel välja vahetatud seadmetele kehtis uus garantiiaeg ning garantiiaja vältel läbi viidud muud parandustööd, muudatused või osade vahetused ei pikenda konstruktsioonide, materjalide ega seadmestiku garantiiaega. Lepingu punkti 5.
14. järgi pidi lepingu eseme otsese valduse üleandmine toimuma asjaõiguslepingu sõlmimise päeval. Millal see toimus, asjas kogutud tõenditest ei nähtu. Lepingu punkt 5.
15. nägi ette, et lepingu eseme valduse üleandmisel allkirjastavad ostja, müüja ja ehitaja lihtkirjaliku kolmepoolse ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akti, milles