Obsah (8)

§ 654§ 651§ 456§ 652§ 232§ 171§ 174§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 22.06.2022, Tallinn Kohtuasja number 2-21-5719 Kohtua

) § 162 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel hageja kanda.

1. Kuivõrd hageja loobus kommunaalmaksete nõudest, siis analüüsis kohus hageja nõuet üksnes osas, millega hageja palus kostjalt välja mõista 4326,56 eurot (laenumaksed perioodil veebruar
2. a kuni 11.01.2021). Hageja nõude alus saab olla VÕS § 69 lg 2, mille kohaselt solidaarkohustuse täitnud võlgnikule läheb üle võlausaldaja nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas osas.
3. Hageja esitatud väited ja tõendid ei kinnita, et hagejal oleks kostja vastu täiendav nõue seoses laenumaksetega. Müügikuulutuses kajastatud hind ei tõenda poolte vahel sõlmitud lõplikku kokkulepet ning poolte reaalne tahe on kinnitamist leidnud korteriomandi müügilepingus, milles ka hageja on oma allkirjaga kinnitanud, et nõustub ostuhinnaga 218 000 eurot. Samuti ei ilmne tõenditest, et pooled oleksid sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt peaks kostja ainuisikuliselt tasuma korteriomandi müügiga seotud maakleritasu. Vastupidiselt on Harju Maakohtu 3.08.2020 kohtuotsuse resolutsiooni p 2 alapunktis d märgitud, et korteriomandi müügist saadud tulem jagatakse poolte vahel võrdselt pärast seda, kui tulemist on maha arvatud enampakkumisega seotud kulud ja laenulepingust tulenevad kohustused. Hageja ei ole tõendanud, et poolte vahel oli lisaks Harju Maakohtu 3.08.2020 kohtuotsuse resolutsioonis toodud tingimustele ja korteriomandi müügilepingus kokkulepitu veel täiendav kokkulepe, mis annaks hagejale aluse nõuda kostjalt täiendavaid summasid lisaks sellele, mille hageja korteriomandi müügilepingu alusel sai.
4. Korteriomandi müügilepingust nähtub, et laenumaksete täitekulud 46 688,73 eurot on ostuhinnast maha arvestatud poolte suhtes võrdselt. Seejärel on ostuhinnast maha arvatud vahendustasu 4630 eurot. Kostja kontole kanti 31 640 eurot ja hageja poja kontole 40 000 eurot. Seega sai hageja korteriomandi müügilepingu alusel kostjast 8360 eurot enam ja kui sellest maha arvata kostja poolt ettemaksuna saadud 2000 eurot, siis sai hageja kaasomandisse kuulunud korteriomandi müümisel kostjast enam 6360 eurot. Olukorras, kus pooled on korteriomandi müügilepingus kõik kaasomandisse kuulunud korteriomandiga seotud küsimused lahendanud, sealhulgas näinud hagejale ette õiguse saada kostjast 6360 eurot rohkem, ei ole hagejal alust nõuda kostjalt täiendavalt 4326,56 eurot seoses korteriomandi omandamiseks võetud laenumaksetega perioodil veebruar
5. a kuni laenu tagastamiseni 11.01.
6. Apellatsioonkaebus
7. Hageja esitas 22.12.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
8. Hageja jäi suures osas maakohtu menetluses esitatud seisukohtade juurde. Kaasomandi jagamise tõttu hagejale enammakstud 6360 eurot ei kata hagiavalduses esitatud nõuet ning ei ole seotud poolte kokkuleppega laenumaksete tagastamise osas. Nimetatud kokkuleppe puudumist tõendab pooltevaheline lepingueelne e-kirjavahetus, millele ei ole maakohus hinnangut andnud ning on sellega rikkunud tõendite hindamise kohustust.
9. Poolte vahel oli kokkulepe, mille kohaselt pidi kostja ainuisikuliselt tasuma maakleritasu ning hüvitama hagejale soovitud korteriomandi ostuhinna vahe 2000 eurot. Hageja esitas selles osas maakohtu menetluses täiendavad selgitused ning tõendid (müügikuulutus, 8.01.2021 e-kirjavahetus). 4 2-21-5719
10. Maakohus ei ole asja lahendamisel arvestanud, et kostja on võtnud ettemaksu ostjalt, seejuures teist kaasomanikku sellest teavitamata. Maakleri tellis kostja, kes kinnitas, et ta kannab ise maakleritasu. Seetõttu sai kostja korteriomandi müügist 80 328,74 eurot (= 2000 + 46688,74 + 31640) + 4360 (maakleritasu) + 2000 (soodustus, mille andis kostja ostjale oma osa arvelt) = 86 688,74 eurot. Hageja sai maja müügist 86 688,73 eurot.
11. Kostja väited laenu tagastamise kohta ei ole tõendatud. Hageja jäi selles osas maakohtu menetluses esitatud seisukohtade juurde. Maakohus ei ole asja lahendamisel arvesse võtnud, et hageja kontoväljavõtetest vahemikus 26.04.2018–18.09.2019 nähtub, et laenu tagasimaksed tehti hageja arvelt. Lisaks puudutavad kostja 2014–
12. a kontoväljavõtted hoopis 9.05.2014 laenulepingu alusel tehtud makseid, mille alusel võttis kostja laenu 60 000 eurot temale kuuluva korteri renoveerimiseks. See asjaolu on tõendatud hageja 8.11.2021 esitatud laenulepinguga. Kohus ei ole eeltoodule tähelepanu pööranud, leides ekslikult, et tegemist on ühe ja sama laenulepinguga. Vastustaja seisukoht
13. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja esitas apellatsioonkaebuse vastuse lisana ka täiendavad tõendid. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
14. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata, sest apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Ringkonnakohus nõustub

§ 654lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid.

(I) 22. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust

§ 651lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Kuigi apellatsioonkaebuse resolutsiooni p-s 2 on hageja palunud maakohtu otsus tühistada täies ulatuses, palus hageja mõista kostjalt välja 4326,56 eurot (s.o pool korteriomandi omandamiseks võetud laenumaksetest perioodil veebruar

1. a kuni laenu tagastamiseni 11.01.2021) (II kd tl 3p). Seega nähtub hagi rahuldamise ulatust puudutavast taotlusest, aga ka apellatsioonkaebuse põhjendustest (II kd tl 1–3p), et hageja ei ole maakohtu otsust tegelikult vaidlustanud osas, milles maakohus võttis vastu hageja loobumise kommunaalkulude nõudest 2643,49 eurot ja lõpetas selles osas menetluse. Kohus saab apellatsioonkaebuse taotlusi vajaduse korral tõlgendada (vt ka RKTKo 3-2-1-163-11, p 32 ja 3-2-1-142-12, p 35), s.o ei ole rangelt seotud nende sõnastusega.
2. Maakohtu otsus on

§ 456

lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, milles maakohus võttis vastu hageja loobumise kommunaalkulude nõudest 2643,49 eurot ja lõpetas selles osas menetluse. (II) 24.

§ 652

piirab oluliselt apellatsioonimenetluses uutele asjaoludele tuginemise võimalusi. Ringkonnakohus tuvastab esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid

§ 652lg-tes 3 ja 4 ette nähtud juhtudel.

5 2-21-5719 Menetlusosalisel on õigus esitada apellatsioonimenetluses uusi asjaolusid üksnes mõjuval põhjusel, s.t eelkõige juhul, kui objektiivselt ei olnud võimalik selliseid asjaolusid varem esitada (vt nt RKTKo asjas nr 3-2-1-171-15, p 17).

§ 652

lg 3 p 2 järgi võib apellatsioonimenetluses tõendi vastuvõtmise aluseks olla ka asjaolu, et tõendit ei saanud varem esitada kohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus peab võimaldama uute asjaolude esitamist nt olukorras, kus pooltel jäid maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu asja õigeks lahendamiseks vajalikud asjaolud ja tõendid esitamata (vt nt RKTKo 3-2-1112-16, p 27). 25. Ringkonnakohus jätab

§ 652lg 4 teise lause alusel tähelepanuta kostja apellatsioonkaebuse vastuse p-s 1.3.

esitatud uue väite, et kostja on tasunud laenu tagasi mitte vähem kui 13 550,92 eurot (II kd tl 15p). Maakohtu menetluses ei ole kostja sellist väidet esitanud ega uue asjaolu lubatavust apellatsioonkaebuse vastuses põhjendanud. Maakohtu menetluses väitis kostja, et tasus laenumakseid 8173,34 euro ulatuses (vt I kd tl tl 93p, viies lõik). 26. Samuti jätab ringkonnakohus vastu võtmata kostja apellatsioonkaebuse vastusele lisatud tõendi (Danske Bank A/S Eesti filiaali filtreeritud pangakonto väljavõte), millega kostja on soovinud (koostoimes teiste asjas esitatud tõenditega) tõendada oma eelmises punktis nimetatud uut väidet. Kostja esile toodud põhjus – kostja esitab tõendi arusaadavuse huvides – ei anna alust tõendite asja juurde võtmiseks

§ 652lg 3 p 2 järgi.

Isegi kui osundatud alus tõendi vastuvõtmiseks esines, on tõend mittetähtaegne. Tõend oli kostjale kättesaadav maakohtu menetluse ajal.

1. Kuna dokumendid, mida ringkonnakohus vastu ei võta, on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus neid füüsiliselt tagastada.
2. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. (III)
3. Ringkonnakohtu hinnangul ei eksinud maakohus

§ 232lg 2 ega § 442 lg 8 vastu.

B 9.01.2021 kell 19.30 saadetud e-kirjale on maakohus otsuses hinnangu andnud, sh kogumis teiste asjas esitatud tõenditega (vt I kd tl 177p, p-d 28 ja 29). B 9.01.2021 e-kirjale järgnevalt sõlmisid pooled 11.01.2021 korteriomandi müügilepingu selles toodud tingimustel (vt I kd tl 39–45 ja 151). Hageja tõi esile, et e-kirjavahetusest nähtuvad pooltevahelised läbirääkimised. Kui läbirääkimistele järgneb lepingu sõlmimine, ja praegusel juhul oli see nii (vt I kd tl 39–45), siis järelikult saavutasid pooled läbirääkimiste tulemusena kokkuleppe, mis on lepingus toodud. Lepingule tuginedes ei ole maakohus lepingut eelistanud teistele tõenditele, vaid tõenditel oli nende sisust lähtuvalt erinev kaal. E-kiri ei oma korteriomandi müügilepingu sõlmimise järel enam määravat tähtsust, sest pooled saavutasid kokkuleppe, mis sisaldub lepingus.

1. 11.01.2021 korteriomandi müügilepingu p-i 2.
2. kohaselt oli korteriomandi ostuhinnaks 218 000 eurot (I kd tl 41). Hageja ja kostja jaotasid ostuhinna omavahel selliselt, et hageja sai 86 688,73 eurot (= 46 688,73 + 40 000) (I kd tl 41p, p-d 2.4.
3. ja 2.7.3.) ning kostja 80 328,74 eurot (= 2000 + 46 688,74 + 31 640) (I kd tl 41–41p, p-d 2.3., 2.4.
4. ja 2.7.2.). Seega sai hageja ostuhinnast kostjast 6360 eurot (= 86 688,73 – 80 328,74) rohkem. B 9.01.2021 ekirja kohaselt soovis hageja korteriomandi müümisel saada 86 688,73 eurot (I kd tl 151). Seejuures arvestas B nii korteriomandi hageja poolt soovitud ostuhinda (220 000 eurot) kui ka laenujääki panga ees (46 622,53 eurot). Pooled ei vaidle selle üle, et hageja sai korteriomandi 6 2-21-5719 müügilepingu sõlmimise tulemusena 86 688,73 eurot – s.o summa, mida hageja soovis B 9.01.2021 e-kirja kohaselt saada.
5. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga, otsuse põhjendusi

§ 654

lg 6 alusel kordamata, et hageja ei ole tõendanud, et pooltel oli kokkulepe, mille kohaselt pidi kostja tasuma maakleritasu. Hageja on jätnud arvestamata 11.01.2021 sõlmitud korteriomandi müügilepinguga. Selle punkti 2.7.

1. kohaselt palusid hageja ja kostja korteriomandi ostuhinna arvelt kanda maakleritasu Linn24 OÜ-le (I kd tl 41p). Korteriomandi ostuhinna tasumist puudutavatest kokkulepetest nähtub, et hageja ja kostja tasusid maakleritasu võrdsetes osades (I kd tl 41–41p, p-d 2.1., 2.3., 2.
2. ja 2.7.). Kuna hageja allkirjastas korteriomandi müügilepingu, siis järelikult oli ta selle sõlmimisega nõus, sh nõustus tasuma pool maakleritasust. Kui lepingu projektid ja kirjavahetus on vastuolus lõpuks sõlmitud lepinguga, tuleb lähtuda lepingus kokkulepitust, kuna need kajastavad poolte lõplikku ühist tahet. Ka notar selgitas pooltele lepingu sõlmimisel, et lepingusse tuleb märkida kõik lepingu eseme müügiga seotud kokkulepped (I kd tl 43p, p 9.
3. esimene lause). See tähendab, et muu selge kokkuleppe puudumisel, kajastab sama dokument ka müüja kõiki lõplikke tahteavaldusi samas tehingus.
4. Sarnaselt maakleritasuga maksid pooled korteriomandi ostuhinnast pangale ka laenu jäägi 46 622,53 eurot (I kd tl 41p, p 2.4.1.) – nii nagu B oma 9.01.2021 e-kirjas märkis (I kd tl 151). Korteriomandi ostuhinna tasumist puudutavatest kokkulepetest korteriomandi müügilepingus nähtub, et hageja nõustus korteriomandi ostuhinna arvel laenu tagastamisega sellises proportsioonis, nagu lepingus on toodud.
5. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et hageja väited ja tõendid ei kinnita, et hagejal oleks kostja vastu täiendav nõue seoses laenumaksetega. Seejuures arvestas maakohus õigesti nii korteriomandi müügilepingus kokkulepituga kui ka Harju Maakohtu 3.08.2020 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-17921, mille resolutsiooni p 2 alapunkti 4 kohaselt oli korteriomandi kaasomandi lõpetamise tingimuseks see, et enampakkumise tulemist arvestatakse maha mh laenulepingust ja selle võimalikest lisadest tulenevad kohustused ning enampakkumise tulem jagatakse poolte vahel võrdselt (I kd tl 46–46p, resolutsioon). Kuivõrd pooled leppisid korteriomandi müügilepingus kokku, et laen tagastatakse korteriomandi ostuhinnast, samuti selles, millise osa ostuhinnast saab hageja ja millise osa kostja, ei omanud hagi lahendamisel määravat tähtsust see, kui palju tasus laenu tagasimakseid hageja ja kui palju kostja. VÕS § 69 lg 1 kohaselt peavad solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes kohustuse täitma võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti. Isegi kui hageja ja kostja oleksid laenulepingust tulenevad kohustused täitnud muul viisil kui võrdsetes osades, on hageja sellega korteriomandi müügilepingu p-s 2 nõustunud. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik (VÕS § 8 lg 2).
6. Maakohus tuvastas kostja perioodi 1.01.2017–31.12.2020 pangakonto väljavõtete alusel (I kd tl 49–58), et kostja tasus sel perioodil laenulepingu järgseid makseid 5499,34 eurot (I kd tl 177, p 26). Samuti tuvastas maakohus, et hageja tasus laenu tagasimakseid 8662,13 euro ulatuses (samas). Need summad ei ole sedavõrd erinevad, et võimaldaksid kahelda maakohtu korteriomandi müügilepingule antud tõlgenduses (sh hageja tahtes leping selles toodud tingimustel sõlmida). Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei ole asja lahendamisel juhindunud kostja varasematest võimalikest laenu tagasimaksetest. Seetõttu ei ole asjakohased apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad aastatel 2014–2017, s.o enne laenulepingu muudatuse nr 1 sõlmimist laenulepingu alusel tehtud laenu tagasimakseid, samuti seda, kas kostja pangale laenu tagasimaksetena tasutud rahasummad on makstud hageja ja tema poja rahaliste vahendite arvelt. 7 2-21-5719
7. Asja lahendamisel ei omanud tähtsust see, kas kostja võttis ostjalt enne korteriomandi müügilepingu sõlmimist ettemaksu hagejat sellest eelnevalt teavitades või mitte. Korteriomandi müügilepingu sõlmimisel sai hageja igal juhul teada kostjale ettemaksu tasumisest (vt I kd tl 41, p 2.3.) ning ostuhinna tasumisel arvestati sellega, et kostja sai ettemaksu 2000 eurot (vt I kd tl 41–41p, p-d 2.1.–2.
8. ja 2.7.). Väide, nagu oleks kostja soovinud ettemaksu omandada, on asjakohatu.
9. Millist tähtsust omab kinnisvaraportaali City24.ee müügikuulutuse väljavõte 11.01.2021 korteriomandi müügilepingu sõlmimise järgselt, apellatsioonkaebusest ei nähtu.
10. Muus osas on apellatsioonkaebuses korratud maakohtu menetluses esitatud seisukohti. Milles täpselt maakohus hageja hinnangul eksis, apellatsioonkaebusest ei nähtu. Apellatsioonimenetluse eesmärk on hinnata maakohtu otsuse seaduslikkust. Selliselt võib apellatsioonkaebuses tugineda üksnes väitele, et esimese astme kohtu otsus põhineb õigusnormi rikkumisel või et apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt (

§ 652) tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus.

Ringkonnakohus ei lahenda asja uuesti, sealhulgas ei hinda ringkonnakohus üldjuhul uuesti ega ümber tõendeid, millele maakohus on hinnangu juba andnud.

1. Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. (IV)
2. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud

§ 171lg 1 alusel hageja kanda.

40. Kuna maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda

§ 174lg 4 järgi ka ringkonnakohus.

Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus

§ 177

lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. 41. Apellatsioonkaebuse vastuse lisana 2 esitatud maksekorraldused esitas kostja menetluskulude nimekirja juurde. Neid hindab maakohus menetluskulude rahalise suuruse määramisel. (allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Mati Maksing 8