Obsah (17)

§ 312§ 334§ 139§ 113§ 271§ 308§ 275§ 272§ 186§ 325§ 108§ 336§ 132§ 115§ 88§ 13§ 127

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt Otsuse tegemise aeg ja koht 8. juuli 2022, Tallinn Kohtuasja number 2-19-115532 Koht

) § 275). 3.

1. Ebaõige on kostja väide, et üürileping lõppes
2. jaanuaril 2019 hageja poolt üürilepingu ülesütlemisega. Tegelikkuses oli hageja
3. detsembri 2018 e-kiri hoiatus kostjale, et kui kostja on
4. jaanuaril 2019 taas üüri eest võlgu, ütleb hageja lepingu üles. Tõele ei vasta kostja väited ruumide vabastamise kohta
5. aasta jaanuaris. Lisaks ei ole hageja väitnud ega võtnud omaks, et ruumid tagastati talle
6. aasta aprillis. Hagejale võtmete üleandmine ei tõenda üürilepingu lõppemist, kuna pooled leppisid
7. aasta aprillis kokku, et võtmed antakse hagejale, et hageja saaks näidata ruume võimalikele uutele üürnikele. Kostja avaldas hagejale telefoni teel soovi lõpetada üürileping
8. aasta aprilli alguses. Hageja selgitas, et etteteatamistähtaeg on 3 kuud (vt ka lepingu punkt 22), kuid kui uued üürnikud leitakse varem, on hageja nõus lepingu ka varem lõpetama. Kui uusi üürnikke varem ei leida pidi üürileping lõppema
9. mail
10. Vastavalt kokkuleppele saigi hageja
11. aasta aprillis ruumidele 3 2-19-115532 juurdepääsu, et näidata neid võimalikele uutele üürnikele. Ruume näitama minnes selgus, et nende seisukord ei olnud vastanud lepingule ning hageja keeldus
12. aprilli 2019 e-kirjas ruumide vastuvõtmisest. Üürilepingu saab lugeda lõppenuks
13. mail 2019, kuna pooled leppisid suuliselt kokku nimetatud tähtajaks ruumide tagastamise ja seega ka lepingu lõppemise. Kostja
14. mail 2019 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisele ei ilmunud. Üürilepingu p-s 26 ei ole fikseeritud, et ainus võimalus tõendada üürnikule tagastatud ruumide seisukorda on poolte allkirjastatav üleandmise-vastuvõtmise akt. Valed on kostja väited, et hageja on ise võtmete vastuvõtmisest kõrvale hoidunud. 3.
15. Ruumide seisundit kostjale üleandmisel kirjeldab poolte
16. novembril 2017 allkirjastatud üleandmis-vastuvõtmisakt ja hageja esitatud fotod. Ruumide seisukorda
17. aasta aprillis tõendab hageja
18. aprilli 2019 e-kiri kostjale ja hageja poolt esitatud fotod. Kostja ei ole tõendanud, et tal oli pretensioone hageja
19. aprilli 2019 e-kirja kohta, st et ta ei nõustunud hageja e-kirjas väidetuga. 3.
20. Ebaõiged on kostja väited, et hageja ei esitanud alates
21. aasta jaanuarist enam kostjale arveid. Hageja edastas kostjale arveid kuni lepingu lõppemiseni
22. mail 2019 kostja e-posti aadressile XXX. 3.
23. Üüriobjektiks ei olnud möbleeritud toad või muu taoline

§ 312lg 2 mõttes.

Üüriobjektiks olid Magasini 32B-A korteriomandist toad nr 3, 4 ja 5, lisaks kööginišš, esik ja WC/dušširuum. Toad nr 3, 4 ja 5 koos kööginišši ja WC/dušširuumiga moodustavad teistest eluruumidest eraldi sissepääsuga omaette korteri ehk eluruumi. Kostja vastuväited

1. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 4.
2. Kostja vastuväited olid kokkuvõttes järgmised: 1) Ebaõige on hageja väide, et kostjale anti lepingu esemeks olevad ruumid üle
3. novembril
4. Kostja ei ole
5. novembri 2017 ruumide üleandmise akti allkirjastanud. Kostjale anti ruumid üle
6. detsembril 2017 ning alates detsembrikuust tasus kostja ka üüri. 2) Ebaõige on hageja väide nagu oleks üürileping lõppenud ja ruumid hagejale tagastatud
7. juunil
8. Üürileping lõppes hoopis
9. jaanuaril 2019 hageja poolt lepingu ülesütlemisega. Hageja teatas kostjale
10. detsembri
11. a e-kirjaga, et lõpetab lepingu alates
12. jaanuarist
13. Kostja vabastas ruumid
14. aasta jaanuaris. Võtmete üleandmine venis hageja süül
15. aasta veebruari, kuna hageja hoidis sellest kõrvale (hea usu põhimõtte vastane käitumine). Hageja sai ruumide võtmed
16. aasta veebruaris C käest. 3) Asjaolule, et ka hageja ise luges üürilepingu lõppenuks alates
17. aasta jaanuarist, viitab see, et ta ei esitanud alates
18. aasta jaanuarist kostjale enam arveid. Hagiavaldusele lisatud arved on koostatud hiljem ning ainult kohtule esitamiseks. 4) Hageja on moonutanud üüriarvete tasumist (omistanud tehtud maksetele mittekohaseid üüriperioode) ning hageja nõude kujunemine ei ole jälgitav. Kostja on tasunud üüri alates
19. aasta detsembrist kuni
20. aasta detsembrini viidates selgelt vastavatele arvetele või kuule, mille eest üür on makstud. 5) Igal juhul olid ruumid vähemalt
21. aasta aprillis hageja valduses. Hageja seaduslik esindaja Y kinnitas
22. aprilli 2019 e-kirjas, et vaatas ruumid üle, kuid ei tahtnud neid nende seisukorra pärast vastu võtta. Hageja võttis
23. mai 2020 menetlusdokumendis 4 2-19-115532 omaks, et ruumid anti talle
24. aasta aprillis üle, kuid hageja ei tahtnud neid vastu võtta väidetavalt halva seisukorra tõttu. 6) Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et poolte vahel oli kokkulepe lepingu lõpetamiseks
25. mail
26. Hageja ei ole tõendanud lepingu ülesütlemist üürileandja ega üürniku poolt
27. juunil
28. 7) Hageja kahjuhüvitise nõue on alusetu ja tõendamata. Aluvara OÜ pakkumine tööde tegemiseks on tehtud teisel aadressil olevale eluruumile. OÜ Aluvara kinnitus, et tema ei teinud tehtud pakkumist pakkumises toodud aadressile, ei ole kohane tõend. Hinnapakkumisest ei nähtu tööde mahtu ega iseloomu. Kostja ei rikkunud ruume ja tagastas need samas seisukorras.

§ 334lg 2 kohaselt ei vastuta üürnik üüritud ruumide loomuliku kulumise eest.

Hageja poolt esitatud fotomaterjal ruumide seisukorra kohta enne ja pärast üürile andmist ei ole asjakohane. Fotomaterjalist ei nähtu fotode tegemise aega, kohta, tegemise eesmärki ega tegijat. 8) Kuivõrd kostja vabastas ruumid juba

1. aasta jaanuaris, siis oleks hageja pidanud ruumid üle vaatama ja oma pretensioonid esitama juba
2. aasta jaanuaris. Üürileandja seda ei teinud, mistõttu kaotas ta õiguse ruumide mittevastavusele tuginemiseks. 9) Üürilepingu p 26 kohaselt oleks pidanud ruumide seisukorra määramiseks koostama üleandmise akti, mille kirjutavad alla mõlemad pooled. Seega oli poolte vahel kokkulepe ruumide seisukorra tõendamiseks lubatavate tõendite osas. Hageja vastavat akti koostanud ei ole. Seega võttis hageja endale ise ruumide seisukorra mittefikseerimisest tuleneva riski. Lisaks ei kutsunud hageja kostjat ruumide fikseerimisele pärast kostja väljakolimist. 10) Korterit Magasini 32b-A ei eksisteeri ja seda ei saanud hageja üürile anda. Kostja kasutuses oli vaid kolm tuba ja seega ei olnud tegemist korteri vaid tubade üürimisega. Sellisel juhul on etteteatamise tähtaeg üks kuu

§ 312lg 2 järgi.

1. augusti
2. a seisukohas märkis kostja, et kasutas eraldi möbleeritud kolme tuba ja kööginurka, WC-d ja vannituba. 11)
3. juuni ja
4. augusti
5. a seisukohas leidis kostja, et poolte vahel puudub kehtiv üürileping. Lepingust nähtuvalt jõustunuks vastav üürileping tagatisraha täies mahus laekumisest. Vaidlus puudub, et tagatisraha kostja maksnud ei ole. Selliselt oli üürileping sõlmitud tingimuslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 102 lg 2 järgi. Kuna üürileping sõlmiti edasilükkava tingimusega ning vastavat tingimust ei saabunud, siis leping ei jõustunud. 12)
6. aprilli 2021 lõplikus seisukohas märkis kostja, et hageja soovis, et kostja hüvitaks üürileandjate poolt paratamatult ning regulaarselt tehtava remondi kulud. Tegemist oli normaalse kulumise ja/või kahjustumisega ning kostja valdusse antud ruumid vajasid sõltumata kostja tegevusest igal juhul remonti. Alternatiivselt taotleb kostja kahjuhüvitise vähendamist 0 euroni

§ 139lg 1 ja § 140 lg 1 alusel.

Nimelt palub kostja arvestada, et ruumide kostja valdusse andmisel ei olnud seal pikemat aega (vähemalt 5 aastat) remonti tehtud ning ruumid olid märgatavate kulumisjälgedega. Teiseks oleks ruumide remondikulude hüvitamise nõudmine kostjalt ilmselt ebaõiglane. Maakohtu otsus ja põhjendused

1. Harju Maakohus rahuldas
2. juuni 2021 otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 5290 eurot, viivise 864 eurot 49 senti ja alates
3. juunist 2021 põhivõlalt viivise

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte 5 2-19-115532 rohkem kui põhivõla ulatuses. Maakohus jättis hageja menetluskulud 99% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 1% ulatuses hageja kanda. Maakohus rahuldas hageja menetluskulude avalduse osaliselt, 5420 eurot 26 sendi ulatuses ja kostja avalduse osaliselt, 26 eurot 46 sendi ulatuses, tasaarvestas poolte vastastikused menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 5393 eurot 80 senti ning viivise menetluskuludelt. 5.1. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 15. novembril 2017 kirjaliku üürilepingu

§ 271

tähenduses, mille järgi pidi hageja andma kostja kasutusse Magasini 32B-A, Tallinn asuvad eluruumid. Kostja kinnitas vande all, et kirjutas lepingule alla. 5.2. Pooled vaidlevad selle üle, kas leping jõustus, kuivõrd lepingus on märgitud, et see jõustub alles siis, kui tagatisraha on laekunud. Seega võib lepingut pidada TsÜS 102 lg 2 mõttes tingimuslikuks tehinguks. Vaidlust ei ole selles, et kostja ei ole tagatisraha maksnud. Maakohtu hinnangul läheb lepingu säte, mille kohaselt jõustub leping alles siis, kui tagatisraha on laekunud, vastuollu

§-st 271 tuleneva üürniku õigusega saada asi enda kasutusse, ning

§ 308lg-st 1 tuleneva tagatisraha tegeliku eesmärgiga.

Vastav lepingu säte on üürnikku kahjustav tingimus, mis on seetõttu

§ 275järgi tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi Ts

ÜS § 84 lg 1 järgi. Lisaks viitab poolte käitumine sellele, et nad ei ole vastavat tingimust siduvaks pidanud. Nimelt sai kostja ruumid enda kasutusse ja hageja seaduslik esindaja Y selgitas vande all antud ütlustega, et kuivõrd tegemist oli tüüplepinguga, siis on jäi selline tingimus lepingusse sisse. Poolte vahel ei olnud arutelu teemal, et kostja peaks maksma tagatisraha. Seega on poolte vahel

1. novembril 17 sõlmitud leping kehtiv, jõustunud ja täitmiseks kohustuslik. 5.
2. Maakohus tuvastas, et kostja sai ruumid enda kasutusse
3. novembril
4. Vastavat asjaolu tõendavad
5. novembri 2017 eluruumide üleandmise akt, hageja seadusliku esindaja Y vande all antud ütlused ning menetluses teostatud ekspertiisi akt, milles leidis kinnitust, et eluruumide üleandmise aktile on kostja tõenäoliselt alla kirjutanud. Eeltooduga on ümber lükatud kostja vande all antud seletused selle kohta, et ta ei ole aktile alla kirjutanud, ning kostja väide, et ta sai ruumid enda kasutusse
6. detsembril
7. 5.
8. Pooled vaidlevad selle üle, millised ruumid kostja enda kasutusse sai. Üürileping ja hageja
9. juulil 2020 esitatud plaan tõendavad, et kostja sai enda kasutusse

§ 272

lg 1 esimese lause järgi eluruumi, mis koosneb kolmest toast (tuba 3, 4, 5) kööginišist, WC/duširuumist, esikust/hallist, kokku 75m

1. Kostja väide, et tegemist on möbleeritud toaga ning et üüritud ruume tegelikult ei eksisteeri, ei ole tõendatud ja on ümber lükatud hageja tõenditega. Seega tuli lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral pooltel järgida üürilepingus sätestatut. 5.
2. Pooled vaidlevad selle üle, millal ja mis asjaoludel leping lõppes. Hinnates kogumis 1) hageja seadusliku esindaja vande all antud seletusi, 2)
3. aprilli 2019 e-kirja, mille hageja saatis kostjale seoses korteri seisukorraga, 3) hageja seletusi
4. aprilli 2019 e-kirja kohta, 4)
5. detsembri 2018 e-kirja, 5) hageja e-kirju ja arveid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks perioodil
6. aasta veebruar–mai, 6) poolte sõnumivahetust
7. aprillil 2019 , 7) kostja vastuolulisi väiteid menetluses lepingu lõppemise asjaolude kohta, leidis kohus, et tõesed on hageja väited, et pooltel oli kokkulepe (

§ 186p 4), et leping lõpeb 31.

mail

1. 5.5.
3. detsembri 2018 e-kirja osas märkis maakohus, et see on oma sisult hoiatus kostjale, et kui ta lepingut ei täida ja võlga ära ei tasu, et siis ütleb hageja lepingu üles. Lisaks on hageja andnud selles kirjas tähtaja kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Vastav e-kiri ei sisalda tahteavaldust lepingu ülesütlemiseks. Isegi, kui selline tahteavaldus
4. detsembri 2018 e-kirjas sisalduks, oleks see

§ 325lg 5 järgi tühine.

6 2-19-115532 5.

1. Hageja nõue üüri ja kõrvalkulude võla 4200 eurot saamiseks ajavahemiku
2. november 2017–
3. mai 2019 eest tuleb rahuldada (

§ 108lg 1, § 271, § 292 lg 1, § 76 lg-d 1, 2).

Hageja on välja toonud, et kostja pidi eeltoodud ajavahemikul tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulusid kokku 13 790 eurot, millest kostja tasus 9590 eurot (kostja ei ole väitnud, et ta oleks hagejale rohkem tasunud).. Kostja väide, et üüriarvestus on arusaamatu, ei ole õige, sest tegemist on lihtsa matemaatilise tehtega (13790–9590=4200). 5.

1. Hageja on kohtule esitatud arvetega nr 19020107, 1903017, 19040108, 1905011 tõendanud, et nõudis kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist ajavahemikul
2. aasta veebruari– mai ja saatis need arved kostja e-posti aadressile XXX. 5.
3. Hageja on tõendas
4. novembri 2017 aktiga, et kostjale anti eluruum üle ning sellel puudusid märked ruumide puuduste kohta. Hageja on tõendanud ruumide seisukorda enne ja pärast nende kostja kasutusse andmist (vt hageja
5. juunil 2020 esitatud fotod). Fotodelt nähtub, et ruumid olid pärast kostja kasutusse andmist koristamata, tapeet oli lõhutud, määrdunud, seintele oli löödud laudu. Selliselt ei vastanud ruumid seisundile, milles need olid enne kostja kasutusse andmist. Tegemist ei ole asja hariliku kulumisega, mis kaasneb asja lepingujärgse kasutamisega

§ 334lg 1 järgi.

Hageja teavitas 17. aprilli 2019 e-kirjaga kostjat

§ 336lg 1 kohaselt asja puudustest.

Kostja vastutab

§ 334lg 2 järgi ruumide kahjustamise eest.

Alusetu on kostja etteheide nagu oleks hageja käitunud ruumide tagasisaamisel hea usu põhimõtte vastaselt, olukorras, kus kostja ise ei ole taganud korteri korrashoidu

§ 334lg 1 järgi.

5.

1. Kõrvutades eluruumi puudusi hinnapakkumisega, leiab kohus, et Aluvara OÜ
2. juuni 2019 hinnapakkumine ja
3. juuli 2019 arve tõendavad, et asja endise olukorra taastamise mõistlikud kulud on

§ 132lg 3, § 127 lg 1 ja § 128 lg-te 1-3 järgi 1090 eurot.

Aluvara OÜ seaduslik esindaja esitas kirjaliku selgituse selle kohta, et pakkumises on ekslikult märgitud objekti aadressiks Jakobi 16 keldriboks 1, kuid tegelikult hõlmas pakkumine Magasini 32B-A asuva kolme toa remonti, koristust, materjalide maksumust ja tööjõu maksumust. Kostja ei ole tõendanud, et kulud olid väiksemad. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjuhüvitise nõue 1090 eurot põhjendatud (

§ 115lg 1).

5.

1. Hageja viivisenõue üürivõlalt seisuga
2. august 2019 on , s.o 117 euro 5 sendi ulatuses põhjendatud . Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista ka sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 747 eurot 85 senti alates
3. augustist 2019 kuni otsuse tegemiseni ning edasiulatuv viivis põhivõlalt 5290 eurolt alates
4. juunist 2021 (

§ 113lg 1 teine lause, Ts

MS § 367). 5.10.

1. Üürivõlalt nõutava viivise osas leidis maakohus, ethageja viivisenõue üürivõlalt puudutab
2. aasta detsembrikuu poole kuu üürilt arvestatud viivist ja
3. aasta võlgnetavalt üürilt arvestatud viivist. 5.10.1.
5. jaanuaril 2019 kolmanda isiku poolt kostja eest tasutud 770 eurot on tasutud
6. aasta detsembrikuu üüri katteks vastavalt arvele nr
7. Kuivõrd käesoleval juhul on võlgnik täpselt määratlenud, millise kohustuse katteks ta makse tegi, siis ei saa hageja määrata seda tasumist varasema kohustuse katteks

§ 88lg 6 p 1 järgi.

Seega oli kostja arve nr 18112507 tasumisel viivituses ajavahemikul

1. detsember 2018–
2. jaanuar
3. Hageja nõuab arve nr 18112507 tasumisega viivitamise eest viivist 350 eurolt, mis teeb viivise suuruseks eeltoodud perioodi eest 2 eurot 45 senti, mitte 20 eurot 56 senti. 5.10.1.
5. veebruaril 2019 on kolmas isik tasunud kostja eest 770 eurot taaskord viitega
6. aasta detsembrikuu arvele. Seega ei ole selge kostja määratlus, millise kohustuse katteks ta makse tegi. Ka hageja arvestusest ei ole aru saada, millise kohustuse katteks hageja vastava makse arvestas. Maakohtu hinnangul on võimalik lugeda vastav makse

§ 88lg 6 p 1 alusel varasema võla ehk 2019.

aasta jaanuarikuu (arve nr 19010107) üürivõla katteks.

1. aasta 7 2-19-115532 jaanuarikuu üür tuli tasuda arve ja lepingu järgi
2. jaanuaril
3. Kostja tasus 770 eurot
4. veebruaril
5. Viivise suuruseks ajavahemiku
6. jaanuar 2019–
7. veebruar 2019 eest 770 eurolt on 5 eurot 23 senti, mitte 40 eurot (nagu hageja on nõudnud ajavahemiku
8. jaanuar 2019–
9. august 2019 eest hagiavalduses). 5.10.1.
10. Viivisenõue
11. aasta veebruari–mai eest (arved 1902017, 19030107, 19040108, 19050111) on hagi esitamise aja seisuga põhjendatud kokku 109 euro 37 sendi ulatuses (34,77 +30,04+24,81+19,75). Kostja ei ole viivisearvestust vaidlustanud. 5.10.1.
12. Kokku on põhjendatud viivisenõue üürivõlalt seisuga
13. august 2019 vastavalt 117 eurot 5 senti (109,37+5,23+2,45). 5.
14. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele 99% ulatuses (5407,05/5459,93x100), siis kooskõlas TsMS § 163 lg-ga 1 jäävad hageja menetluskulud 99% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 1% ulatuse hageja kanda. Hageja põhjendatud menetluskulud on kokku 5475 eurot 2 senti, millest tuleb kostjal hagejale hüvitada 99% ehk 5420 eurot 26 senti. Kostja põhjendatud menetluskulud on kokku 2646 eurot, milles tuleb hagejal kostjale hüvitada 1% ehk 26 eurot46 senti. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud 5393 eurot 80 senti (5420,26–26,46) (TsMS § 445 lg 1). Apellatsioonkaebus
15. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. 6.
16. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Maakohus on hinnanud tõendeid ühekülgselt ning hageja kasuks. 2) Poolte vahel puudus kehtiv üürileping. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud, et üürileping on jõustunud ning kehtis kuni
17. maini
18. Leping pidi jõustuma tagatisraha laekumisega (üürileping oli sõlmitud TsÜS § 102 lg 2 mõttes edasilükkava tingimusega), kuid puudub vaidlus, et kostja tagatisraha maksnud ei ole. 3) Maakohus väljus hagi piiridesttuvastades, et üürilepingu punkt, mis näeb ette üürilepingu jõustumise vaid tagatisraha laekumisel, on tühine. Hageja ei ole kordagi tuginenud selle punkti tühisusele. 4) Maakohus kohaldas ebaõigesti TsÜS §-i 85 ning

§-i 275 ja §-i 308, leides, et üürilepingu jõustumise sidumine tagatisraha maksmisega on tühine ning kahjustab üürnikku. 5) Kostja vabastas ruumid

1. aasta veebruaris. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks ruume kasutanud ka pärast
2. aasta jaanuari. Hageja tunnistaja (Q) ei osanud istungil kinnitada ei võtmete saamise aega, võtmete üleandja isikut ega ka selle üleandmise asjaolusid. 6) Igal juhul sai hageja ruumide võtmed ja valduse kätte hiljemalt
3. aasta aprillis ning teostas siis ka ruumide ülevaatuse – sisuliselt vastuvõtmise. Hageja võttis
4. mai 2020 seisukoha p-s 16 omaks, et ruumid anti talle üle hiljemalt
5. aprilliks 2019.. 7) Hageja seadusliku esindaja
6. aprilli 2019 e-kirjast ei saa välja lugeda kokkulepet üürilepingu lõpetamise kohta
7. mail
8. Kuivõrd seadus ning poolte kokkulepe nägid ette, et vajalik on kirjalik vorm (TsÜS § 77 lg 3), siis puudus maakohtul TsMS § 238 lg 2 kohaselt alus tugineda üürilepingu lõpetamise asjaolu tõendatuks lugemisel poole vande alla antud seletusele või tunnistaja ütlustele. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata kostja poolt
9. veebruari 2021 istungil vande all antud ütlused. 8 2-19-115532 8) Hageja ei vormistanud üürilepingus nõutud ruumide tagasiandmise akti. Maakohus rikkus TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 nõudeid, leides, et olukorras, kus poolte vahel on kokkulepe ruumide seisukorra tõendamise kohta (ruumide seisukorda tõendatakse kirjaliku aktiga), saab ruumide seisukorda tõendada ka teiste tõenditega. Maakohus jättis alusetult kohaldamata

§-i 336. Ruumide seisukorra kohta akti koostamata jätmisega võttis hageja endale ruumide seisukorra mittefikseerimisest tuleneva riski ning kaotas sellega õiguse tugineda ruumide kahjustamisele kostja poolt. 9) Maakohus on ebaõigesti lähtunud hageja väitest, et kostja kasutusse oli antud eluruumina korter, kuna Magasini tn 32B korterit A ei eksisteeri. Kuivõrd tegemist on eraldi tubadega, siis oleks olnud pooltel kohustus

§ 312lg 2 järgi lepingu lõpetamisest ette teatada vaid üks kuu.

10) Maakohus on kohaldanud ebaõigesti

§ 334

lg-t 2 pannes üksikute ruumide kahjustusega seotud kulu asemel kogu remondikohustuse kostjale, kuigi hageja on möönnud varasema normaalse kulumise ja/või kahjustumise olemasolu. Kostja valdusse antud ruumid vajasid sõltumata kostja tegevusest remonti. 11) Maakohtu otsus on kahjuhüvitise suuruse osas olulises osas põhistamata ning täielikult tõendamata. Maakohus jättis väljaselgitamata tegeliku remondivajaduse, st millised olid konkreetsed kahjustused, mille eest kostja vastutab. Vastavate tööde ja nende mahtude väljaselgitamiseks ei piisa vaid tööde pakkumisest. Lisaks ei ole OÜ Aluvara pakkumine usaldusväärne tõend, kuna selles on objekti aadressina märgitud teine aadress Dokumentaalse tõendi sisu muutmine kohtumenetluses lihtkirjaliku selgitusega ei ole lubatud. OÜ Aluvara kinnitus (hageja

1. juuli 2020 menetlusdokumendi lisa 2) kui asjakohatu tõend tuleb TsMS § 238 lg 3 alusel jätta tähelepanuta. Lisaks ei ole hageja tõendanud, et ta oleks remondikulusid ka tegelikult kandnud, hagile lisatud arve ei näita, mille eest vastav summa on tasutud ning milline seos on sellel arvel esitatud kahjunõudega. 12) Kohus jättis lahendamata kostja poolt
2. aprillil 2021 esitatud alternatiivse taotluse kahjuhüvitise vähendamiseks. 13) Kuivõrd hageja põhinõuded ei ole põhjendatud, siis ei ole põhjendatud ka viivisenõue.
4. juunil 2022 esitas kostja alternatiivse taotluse viivise vähendamiseks ning palus jätta viivise väljamõistmata kohtumenetluse perioodi eest, kuna kostja ei vastuta kohtumenetluse venimise eest enam kui kolmele aastale. Viivise nõudmine kohtumenetluse aja eest ei ole kooskõlas hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Vastustaja seisukoht
5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata jätta.
7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
8. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
9. Kolleegium ei nõustu apellandi etteheitega, et maakohus tuvastas ebaõigesti, et üürileping poolte vahel jõustus vaatamata tagatisraha tasumata jätmisele. Pooled vaidlevad seejuures lepingu preambuli tähenduse üle, mille järgi leping jõustub „alates tagatisraha täissummas 9 2-19-115532 laekumisest“. Kolleegium leiab, et selle lepingupunkti kehtivus või tühisus ei ole praegusel juhul asjakohane, sest pooled on üürilepingut vastavas osas muutnud kaudsete tahteavalduste vahetamise teel (TsÜS § 68 lg 3). 12.
10. Pooled ei vaidle selle üle, et kuigi kostja ei maksnud hagejale tagatisraha, sai kostja korteri valduse ning asus korterit kasutama. Hageja kostjalt tagatisraha tasumist ei nõudnud. Enam kui aasta jooksul esitas hageja kostjale üüriarveid ning kostja tasus neid.
11. mail 2018 sõlmisid pooled üürilepingu muutmise kokkuleppe ja eeldasid, et poolte vahel on kehtiv üürileping. Nende tahteavaldustega on pooled väljendanud kaudset tahet TsÜS § 68 lg 3 mõttes, et üürileping hakkas kehtima vaatamata tagatisraha maksmata jätmisele. 12.
12. Kuigi lepingu p 29 sätestas, et lepingut võib muuta üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel, ei või kostja kolleegiumi hinnangul sellele piirangule tugineda

§ 13

lg 3 järgi.

§ 13

lg 3 järgi, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Eelnevalt viidatud poolte käitumine väljendas endas nii tahet lepingut muuta kui ka nõustumist lepingu muutmisega kaudsete tahteavalduste vahetamise teel. Seega ei saa kostja

§ 13lg 3 järgi lepingu p 29 sätestatud vormipiirangule tugineda.

1. Kolleegium ei nõustu apellandi etteheitega, et maakohus luges ebaõigesti tõendatuks asjaolu, et poolte vahel oli kokkulepe lepingu lõpetamiseks
2. mail
3. Maakohus on erinevaid tõendeid põhjalikult analüüsinud, maakohtu siseveendumuse kujunemine on jälgitav ning maakohtu hinnang tõenditele on loogiline. 13.
4. Maakohus tuvastas hageja seadusliku esindaja Y ütluste alusel, et pooled leppisid telefoni teel kokku, et leping lõpeb
5. mail
6. Kokkuleppe sisuks oli ka, et kui korterisse leitakse üürilised varem, saab lepingu lõpetada varem. Seega on põhjendamatu etteheide, et maakohus ei tuvastanud täpsemalt lepingu lõpetamiseks vajalike tahteavalduste üksikasju. 13.
7. Selline kokkulepe ei ole kolleegiumi hinnangul vastuolus poolte käitumise ega tunnistaja Q ütlustega. Asjaolu, et hageja sai korteri võtmed tagasi juba
8. aasta kevadel, ei ole vastuolus väitega, et leping pidi lõppema
9. mail
10. Võtmete saamine kevadel on kooskõlas väitega, et poolte kokkuleppe järgi, kui üürilised leitakse varem, saab lepingu lõpetada varem. Sellega on kooskõlas ka Y
11. aprilli 2019.a e-kiri. 13.
12. Kolleegium leiab, et maakohtu tuvastatud kokkulepe ei vajanud kehtivuseks kirjalikku vormi. Riigikohus on asunud seisukohale, et ei taganemis- ega ka ülesütlemisavaldus ei pea olema lepinguga samas vormis ning selle võib teha ka konkludentselt (Riigikohtu
13. juuni
14. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 23). Analoogiliselt viidatud kohtupraktikaga tuleb kolleegiumi hinnangul üürilepingu p-i 29, mis sätestas, et lepingut võib muuta üksnes kirjalikus vormis, mõista selliselt, et lepingu lõpetamise kokkuleppe võib sõlmida ka suulises vormis, kui pooled sellist kokkulepet tegelikkuses järgivad. Muuhulgas ei saa olukorras, kus pooled suulist lepingu lõpetamise kokkulepet järgivad, tugineda vorminõude rikkumisele

§ 13lg 3 järgi.

13.

1. Kolleegium ei nõustu apellandi etteheitega, et maakohus jättis arvestamata kostja vande all antud ütlused. Maakohus ei jätnud ütlusi arvestamata TsMS § 238 lg 5 ja § 442 lg 8 mõttes või hindamata TsMS § 438 lg 1 mõttes. Asjaolu, et maakohus kostja väidetega ütluste kohta ei nõustunud, ei tähenda, et maakohus tõendit ei hinnanud. Kolleegiumi hinnangul on maakohtu tõendite analüüsist piisavalt selge, miks maakohus kostja hinnanguga tõenditele ei nõustunud. 13.
2. Põhjendamatu on apellandi etteheide, et leping ei saanud lõppeda poolte kokkuleppel, sest hageja oli selle eelnevalt kehtivalt üles öelnud
3. detsembri
4. a e-kirjaga. Kolleegium leiab, et üürileping ei saanud lõppeda hageja
5. detsembri
6. a e-kirja alusel muuhulgas põhjusel, et nimetatud kiri oli tagajärjetu

§ 325

lg 5 järgi.

§ 325

lg 2 p 4 kohaselt 10 2-19-115532 tuleb eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses märkida ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kohtupraktikas on selgitatud, et selle sätte kohaselt on ülesütlemisavalduses igal juhul vajalik märkida, kuhu ja millise tähtaja jooksul tuleb üürnikul ülesütlemise vaidlustamiseks pöörduda (RKTKo nr 3-2-1-47-10, p 26).

§ 325lg 5 järgi eelviidatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.

14. Kolleegium selgitab, et

§ 334

lg 4 ei välista üüri nõudmist lepingu lõpuni ka olukorras, kus üürnik annab ruumide valduse üle enne lepingu lõppemist. Selle sätte eesmärk on tagada, et lepingus kokkulepitud hüvitisenõue ei kahjustaks ega piiraks seadusest tulenevat ülesütlemisõigust. Sisuliselt välistab viidatud säte üürniku ja üürileandja vahelised leppetrahvi kokkulepped, st sellised kokkulepped, milles fikseeritakse eelnevalt mingid asja tagastamisel sissenõutavaks muutuvad kohustused juhul, kui tagastatav asi teatud tingimustele või seisundile ei vasta. Tõele ei vasta kostja väide, et kuna korteri valduse sai hageja juba

1. a aprillis, ei saanud pärast seda esitada üürinõuet. Üürinõude võis hageja esitada kuni lepingu lõppemiseni
2. mail
3. Valduse varasem üleandmine teenis ka kostja huve, sest pooltel oli kokkulepe, et kui hageja leiab uued üürilised varem, saab lepingu varem lõpetada.
4. Kolleegium ei nõustu kostja väitega, et maakohus rikkus TsMS § 232 lg 1 ja 2, kasutades ruumide seisukorra tõenditena fotosid, tunnistaja ütlusi ja hageja seadusliku esindaja vande all antud ütlusi. Üürilepingu p-d 3 ja 26 ei olnud tõendamiskokkulepped. Lepingu sõnastusest sellist järeldust teha ei saa. Üksnes asjaolust, et pooled leppisid kokku aktide koostamises, ei saa teha järeldust, et muude tõenditega ruumide seisukorda valduse üleandmisel tõendada ei saa. 15.
5. Põhjendamatu on kostja väide, et OÜ Aluvara kinnitus (dtl 169) ei ole lubatav tõend TsMS § 230 lg 1 mõttes. Riigikohus on varem leidnud, et menetlusosaliseks mitteoleva isiku kohtule adresseeritud kiri on käsitatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 mõttes. Sealjuures ei ole tegemist siiski tunnistaja ütlusega TsMS § 251 või § 253 mõttes. Kiri on hinnatav koos muude tõenditega TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 alusel. Lisaks võib tõendi usaldusväärsus ja seega tõendusjõud olla madalam, kui tõendi esitaja ei paku kohtule ega vastaspoolele võimalust isikule tunnistajana küsimuste esitamiseks ja kirja koostamise asjaolude selgitamiseks (Riigikohtu
6. oktoobri
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-11, p 26). 15.
8. Asjakohane ei ole kostja etteheide, et tõendatud ei ole, et OÜ Aluvarale on tööde eest tegelikkuses raha makstud. Kahju tekkimiseks pidi hageja tõendama üksnes, et tal tekkis maksekohustus OÜ Aluvara ees. 15.
9. Kolleegiumi hinnangul on maakohus piisava põhjalikkusega tuvastanud ruumide kahjustamisest tuleneva kahjunõude eeldused. Maakohus tuvastas ruumide seisukorra valduse üleandmisel tunnistaja Q ütluste ja fotode alusel. Fotodelt on ilmne, et seinad on soditud ja seintesse on ohtralt auke tehtud. Seega oli kahjustuste likvideerimiseks vaja seinad värvida, uuesti tapetseerida ja korter koristada. Kuigi maakohus ei analüüsinud kahjustuste likvideerimiseks vajalike tööde sisu, saab kolleegium selle rikkumise kõrvaldada. Aluvara OÜ pakkumisest (dtl 147) nähtub, et plaanitud tööd olid seinte värvimine 110 m2 pinnal, tapetseerimine ning koristus. Pakkumises kajastatud ruutmeetrite arv on 75 m2 suurusele korterile vastav ning pakkumises toodud hinnad on eluliselt usutavad. Kolleegium leiab, et hageja on kahju piisavalt sisustanud ning oma väiteid kahju kohta tõendanud.
10. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus jättis lahendamata kostja
11. aprillil 2021 esitatud taotluse kahjuhüvitise vähendamiseks. Kolleegium saab parandada maakohtu minetuse ning kostja taotluse lahendada. Kolleegium hindab kostja taotlust

§ 127lg 5 järgi.

Kohtupraktikas on selgitatud, et kasu mahaarvamine kahjuhüvitisest võib olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist 11 2-19-115532 kahju hüvitamise käigus vältida (nn pealesunnitud rikastumine) (Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-133-15, p 17). Kolleegium leiab, et praeguses olukorras ei saanud hageja korteri viimistluse parendamisest tekkivad kasu vältida. Tõendamata on väide, et hageja oleks rikkumisest sõltumata pidanud korteri üle värvima. Esitatud fotod seda väidet ei kinnita. Hageja on avaldanud, et tal ei olnud vajadust ega plaani
3. aastal korterit renoveerida. Hageja selline huvi on seadusega kaitstud, sest isegi kui perioodiline renoveerimine on paratamatu, ei ole üürileandjal ükskõik, millal seda ette võtta. Tööde ajastus on seotud rahavoo planeerimise ja kulude kokkuhoiuga. Seega ei saa eeldada, et korteri pealesunnitud renoveerimine ei ole üürileandja jaoks negatiivne tagajärg. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lõike 1 alusel kostja kanda. Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lõike 1 kohaselt vaidlustada üksnes käesoleva kohtuotsuse peale edasi kaevates. 17.
5. TsMS § 174 lõigete 1 ja 3 järgi tuleb ringkonnakohtul vastavalt menetluskulude jaotusele määrata kindlaks hageja menetluskulude rahaline suurus. Hageja
6. juunil 2022 esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema menetluskuluks apellatsioonimenetluses lepingulise esindaja tasu 2 tunni ja 15 minuti õigusabi eest tunnitasuga 144 eurot (käibemaksuga). Seega kokku palub kostja hüvitada 324 eurot koos käibemaksuga. 17.
7. TsMS § 175 lõikest 1 tuleneb, et kohus mõistab lepingulise esindaja kulud teiselt poolelt välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegiumi hinnangul on hageja menetluskulude nimekirjas kajastatud menetlustoimingud põhjendatud ja vajalikud ning neile kulunud aeg, arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mõistlik ja kooskõlas asja materjalidega. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu 144 eurot (sh käibemaks) on vastavuses esindaja kvalifikatsiooniga ega ületa kohtupraktikas mõistlikuks peetavat vandeadvokaadist esindaja tunnitasu. Seega määrab ringkonnakohus kostjale apellatsioonimenetluses hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 324 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista. 17.
8. Kostja on esitanud ka TsMS § 177 lõikele 4 vastava taotluse, mille ringkonnakohus rahuldab. 17.
9. TsMS § 178 lõike 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt 12