← Eesti

3-20-1973/11

Obsah (8)§ 48§ 53§ 16§ 50§ 36§ 55§ 11§ 12

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Janar Jäätma ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 11. märts 2022, Tallinn Haldus

) ei näe ette võimalust tagastada kasutusteatist ega keelduda kasutusteatise vastuvõtmisest ja jätta see läbi vaatamata. Kui esineb vajadus täiendavaks kontrolliks (

§ 48

lg 2), siis tuleb lähtuda

§ 48

lg-st 5 ning kontrollida, kas kasutusotstarbe muutmisega tuleb viia ehitis nõuetega vastavusse, kooskõlastada selle kasutusotstarbe muutmine pädeva asutusega või kaasata puudutatud isikud. Vastustaja ei vormistanud

§ 48

lg 6 kohast haldusakti, vaid keeldus kasutusteatist menetlemast ning tagastas selle läbivaatamatult. Vastustaja on kasutusteatise tagastanud ilmselt (menetlustoimingus ei ole õiguslikule alusele viidatud)

§ 53alusel, kuna abihoone kasutusotstarbe muutmine on ilmselgelt võimatu.

Kaebaja sellega ei nõustu, kuna: 1) abihoone asub katastriüksusel, mille otstarve on 100% elamumaa ja soovitud hoone kasutusotstarve vastab sellele; 2) abihoone asub alal, mis nii selle püstitamise aegse üldplaneeringu kui ka kehtiva üldplaneeringu kohaselt on maakasutuse juhtotstarbelt elamumaa; 3) abihoone vastab eluruumidele esitatavatele nõuetele; 4) ükski kehtiv haldusakt ega õigusakt ei keela kahe elamu paiknemist ühel kinnistul, vastavat keeldu ei tulene üldplaneeringust.

§ 16lg-st 2 tulenevalt tuleb ehitist kasutada kasutusotstarbe kohaselt.

See ei välista õigust muuta hoone kasutusotstarvet. Majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ (määrus nr 51) kohaselt jaotuvad otstarbed järgmiselt: otstarve 1100 „Elamud“ alajaotuses on mh kood 11101 alt „üksikelamu“. See on otstarve, mida kaebaja oma hoonele taotleb. „Mitteelamute“ all (kood 12000) alajaotise „Erihooned“ (kood 12744) all on „Elamu, kooli vms abihoone“. Otstarvete loetelu määramise aluseks on

§ 50lg 7 p 1.

Samas on

lisas 1 ja 2 kasutusel jaotus „elamu ja selle teenindamiseks vajalik hoone“ ning „mitteelamu“. Seega käsitleb

elamut teenindavaid hooneid ühtselt elamutega. Elamu ja seda teenindavate hoonete püstitamise, ümberehitamise ja nende kasutusotstarbe muutmise 2

(10)3-20-1973 menetlus on samasugune. Mitteelamute nõuded on sätestatud

lisades 1 ja 2 eraldi ning oluliselt rangemalt. Määrus nr 51 ja

on vastuolus osas, milles määrus nr 51 käsitleb elamu abihoonet mitteelamuna. Kaebajal soovib, et ehitusregistris oleks abihoone kasutusotstarbeks märgitud „üksikelamu“. Vastupidisel juhul ei saa kaebaja seda müüa kui eluruumi ning seda ei saa registreerida elukohana. Hilisem halduse üksikakt – üldplaneering ‒ ei saa seada maakasutus- ja ehitustingimusi tagasiulatuvalt juba olemasolevatele ehitistele ega krundi suurusele. Harku valla üldplaneering ei näe ette keeldu ehitada ühele kinnistule kahte üksikelamut ning vastustaja poolt viidatud keeld – piirang elamumaa krundi suurusele ‒ ei võta temalt kaalutlusõigust väiksemate kruntide määramiseks. Ühestki õigusnormist ei tulene keeldu ehitada ühele krundile kahte üksikelamut. Eestis on laialt levinud praktika, et ühel kinnistul asub mitu elamut või mitu tootmis- või ärihoonet. Abihoone on püstitatud ehitusprojekti ja -loa alusel. Projektist nähtub, et abihoonet ei hakata kasutama garaaži, puukuuri vm elamut teenindava hoonena, vaid elamispinnana. Abihoone ei riku elamuna ühegi piirinaabri ega muu isiku õigusi ega huve, samuti avalikku huvi. Abihoone asub kinnistul, mida kolmest küljest ümbritsevad avalikud teed: Oga tee, Robiinia tee ja Viljapuu tee. Kinnistul on piisavalt ruumi mitmele sõidukile parkimiseks ning kaebaja ja kinnistu kaasomanik ei pargi tänaval. Alates

  1. a-st on hoonet kasutatud eluruumina ja kellelgi ei ole olnud sellele vastuväiteid. Vastustaja ei ole menetluse kestel kordagi viidanud konkreetsele probleemile, mida senine tegelik hoone kasutus vallale, avalikule huvile või naabritele tekitaks. Vaidlustatav menetlustoiming ei vasta proportsionaalsuse põhimõttele. Keeld muuta abihoone otstarvet on ilmselgelt ebasobiv abinõu. Piirangul puudub eesmärk ja huvi, mida kaitsta. Abinõu ei ole vajalik ega mõõdukas. Vastustaja arvamus, et kasutusteatise registreerimata jätmine aitab vastustajal piirata piirkondlikku asustustihedust, on mõistetamatu. Kinnistul asustustihedus on olnud viimased 20 aastat muutumatu ja säilib muutumatuna. Kinnistul ei ole detailplaneeringut, samuti ei olnud
  2. a ehitusloa aluseks projekteerimistingimusi. Ehitusloa andmise ajal ei kehtinud ühtegi planeeringut, millega oleks ehitusluba olnud vastuolus. Riigikohus on 12.10.2009 otsuses nr 3-3-1-50-09 leidnud, et otsustus, millega keeldutakse haldusmenetlusest, on haldusakt. Haldusakti õigusjõu murdmiseks on vajalik selle kehtetuks tunnistamine (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lg 1, § 61 lg 2). Kuna Harku valla menetlustoimingul on regulatiivne toime, omab see haldusakti tunnuseid.
  3. Harku vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Riigikohtu 19.04.2006 määruse nr 3-17-1152 p 11 kohaselt ei ole ehitusteatisele vastamata jätmine

§ 36lg 2 alusel haldusakt, vaid halduse toiming (HMS § 106 lg 1, HKMS § 6 lg 2).

Analoogia alusel on kasutusteatise läbi vaatamata jätmine halduse toiming. Kasutusloa taotluse saamisel kontrollitakse, kas ei esine asjaolusid, mille tõttu oleks kasutusloa andmine ilmselgelt võimatu. Ilmselge võimatuse hindamisel tuleb hinnata asjaolusid, mille tõttu kasutusloa andmine ei oleks taotlejale võimalik. Sisuliselt on see HMS § 14 lg 6 p-s 2 sätestatud asjaolu, millega haldusorgan tagastab taotluse läbi vaatamata seadusega sätestatud juhtudel. Ilmselge võimatuse hindamisel tuleb hinnata kasutusloa andmise tingimusi. Kui taotluse saamisel selgub, et mõnda loetletud tingimustest ei ole võimalik täita, siis tagastatakse taotlus koos riigilõivuga. 3

(10)3-20-1973 Kui toiminguga piiratakse isiku õigusi, on isikul õigus nõuda toimingu kirjalikku põhjendamist (HMS § 108). Toimingu põhjendamise nõue tuleb esitada haldusorganile kirjalikult viivitamata pärast toimingust teadasaamist. Vastustaja põhjendas tehtud toimingut 21.08.2020 kirjale viidates. Kui esinevad

§ 48

lg-s 5 sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sh kasutusloa andmise menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest (

§ 48lg 6).

Pädev asutus keeldub kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sh detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele (

§ 55p 3).

Taotluse puhul esinesid küll ka konkreetsed keeldumise alused (

§ 55

p 3), kuid kuna kaebajale oli juba varasemalt mitu korda selgitatud ja põhjendatud, et sellise kasutusteatise teavitatuks lugemine ei ole võimalik, otsustas vastustaja selle läbi vaatamata tagastada

§ 53alusel.

Ehitisregister võimaldab sellise toimingu tegemist. Oga tee 16/Robiinia tee 10 kinnistu on üks elamumaa sihtotstarbega kinnistu. Kinnistul paikneb aiamaja ehk elukondlik hoone ning üks abihoone, mille sihtotstarbe muutmist üksikelamuks kaebaja taotleb. Harku Vallavolikogu 17.10.2013 otsusega nr 138 kehtestatud Harku valla üldplaneeringu seletuskirja p 2.1.1 kohaselt on väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus väljaspool alevikke 2000 m

  1. Sama on sätestatud Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla ehitustingimusi, miljööväärtuslikke alasid ja väärtuslikke maastikke määravas ning tihehoonestusalasid täpsustavas teemaplaneeringu p-s 3.2.
  2. Kaksikelamu või muu kahe korteriga elamu ehitamine on lubatav vaid nendele elamumaa maaüksustele, mis on suuremad kui 3000 m² või kuhu see on lubatud varem kehtestatud detailplaneeringu alusel. Eeltoodust järeldub, et üld- ja teemaplaneeringuga määratud kinnistute minimaalse pindala eesmärgiks on piirata elamuühikute arvu kindlaksmääratud maa-alal. Üheks sellise piirangu eesmärgiks on piirkondlik asustustihedus. Kuna Oga tee 16/Robiinia tee 10 kinnistu pindala on 1756 m2 ning seal juba paikneb elukondlik hoone, ei saaks antud kinnistul uute elukondlike hoonete püstitamine toimuda kooskõlas üldplaneeringu või teemaplaneeringuga. Antud planeeringualal ei ole ühelegi kinnistule lubatud püstitada rohkem kui üks elukondlik hoone. Seda kinnitab ka aianduskooperatiiv „Akaatsia“ asukohaskeem. Kõikidele elamumaa kinnistutele on ettenähtud üks elukondlik hoone. Kuigi antud kasutamisotstarbe muutmisel ei pruugi toimuda ehitustegevust, kvalifitseerub abihoonest elukondliku hoone tekitamine olemuslikult ja juriidiliselt uue hoone püstitamise alla, kuna kinnistul ei ole varasemalt olnud kahte elukondlikku hoonet. Abihoone on mõeldud elukondliku hoone, antud juhul aiamaja, teenindamiseks, mitte seal elamiseks. Õigusaktides ei ole piirangut, mis keelaks ehitada abihoonet sellisena, et see vastaks kõikidele elukondlikule hoonele vastavatele tingimustele. See ei tähenda siiski, et sellist hoonet oleks lubatud igal kinnistul kasutada elukondliku hoonena. Hüpoteetiliselt tähendaks abihoone elukondlikuks hooneks muutmine, et kaebajal oleks vaja eraldiseisvat elamumaa kinnistut, kus ei oleks teisi elukondlikke hooneid. Seda saaks teostada vaid läbi detailplaneeringu. Kuid üldplaneeringu kohaselt on vähim elamumaa kinnistu suurus 2000 m
  3. Olemasolev kinnistu on 1737 m
  4. Seega tekiks vastuolu üldplaneeringuga, mida oleks võimalik ületada vaid üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamisega. Planeerimisseaduse (PlanS) § 142 lg-st 1 tulenevalt peab esinema üldplaneeringu muutmiseks põhjendatud vajadus. Praegusel juhul ei esine ühtegi põhjendust, mis avaliku huvi seisukohast tingiksid vajaduse üldplaneeringu muutmiseks. Elamute arvu piirang ühe krundi kohta ei tulene õigusnormist, vaid Harku valla üld- ja teemaplaneeringust. Vastavalt PlanS § 74 lg-le 3 võib üldplaneeringu alusel seada kinnisomandile kitsendusi. Üldplaneeringuga lahendatakse krundi minimaalsuuruse määramine (PlanS § 74 lg 1 p 24). Vastustaja ei ole keelanud kaebajal oma vara kasutusotstarbe kohaselt valitseda. Vastustaja on 4

(10)3-20-1973 seisukohal, et kaebaja on olnud või pidanud olema ostuhetkest teadlik, et omandab kinnistul abihoone, mitte elukondliku hoone. Olukord, kus kaebaja leiab, et temal on raskem või vähem tulusam võõrandada kinnisasja mõttelist osa, millel paikneb elukondliku hoone asemel abihoone, ei anna kaebajale alust eeldada, et abihoone kasutusotstarvet on võimalik muuta. 5. Tallinna Halduskohus rahuldas 14.05.2021 otsusega kaebuse, tühistas Harku Vallavalitsuse 18.09.2020 otsuse nr 1011301/10746, kohustas vastustajat kaebaja 16.09.2020 kasutusteatist uuesti hindama, ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 2715 eurot. Kaebaja jaoks on hoone elamuna kasutusele võtmise kasutusteatise menetlus ammendunud kasutusteatise tagastamisega, mis on kaebaja õigusi lõpetav haldusakt (HMS § 51 lg 1). Seega omab kasutusteatise läbivaatamatult tagastamine regulatiivset toimet ning vastab haldusakti tunnustele. Kasutusloa või -teatise tagastamine läbivaatamatult on ette nähtud olukordadeks, kus taotluses on sellist tüüpi formaalsed puudused, mis ilmselgelt takistavad loataotluse edasist sisulist kontrolli. Vastustaja on kasutusteatise kaebajale tagastanud põhjusel, et kasutusloa andmine on ilmselgelt võimatu, kuna valla üldplaneering ei võimalda kahe elukondliku hoone paiknemist ühel elamumaa krundil. See põhjendus ei ole

§ 53mõttes taotluse formaalne puudus, vaid sisuline keeldumise alus.

Vastustaja on ka ise märkinud, (01.12.2020 vastus kaebusele, lk 4), et esinesid keeldumise alused (

§ 55p 3).

Seega on vastustaja asunud seisukohale, et võimalik vastuolu üldplaneeringuga on nii formaalseks kui ka sisuliseks puuduseks. Vastuoluline on asjaolu, et vastustaja on viidanud kasutusloa andmise ilmselgele võimatusele, kuid on samas kaebajale selgitanud, et hüpoteetiliselt on hoonet võimalik elukondliku hoonena kasutusele võtta üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse tulemusel, mille käigus toimuks elamumaa krundi jagamine kaheks. Seega ei olnud hoone kasutusotstarbe muutmine kasutusteatisega ilmselgelt võimatu. Võimalikku vastuolu üldplaneeringuga ning sellest vastuolust üle saamise võimalusi oleks tulnud hinnata kasutusteatise sisulise kontrolli etapis. Ehitisregistris olev võimalus vormistada kasutusteatise tagastamise toiming ei muuda vastustaja kohustust analüüsida, kas on alus

§ 53alusel kasutusteatise või -loa taotluse tagastamiseks.

Eelnevast tulenevalt ei olnud vastustaja tegevus kasutusteatise läbi vaatamata jätmisel ja tagastamisel

§ 53alusel õiguspärane.

Kuivõrd tagastamise põhjus oli vastuolu üldplaneeringuga, oleks seda tulnud analüüsida kasutusteatise sisulise kontrolli raames ning vajadusel vormistada vastav keelduv haldusakt koos põhjendustega (

§ 55ja § 48 lg 6). Kuni 30.06.2015 kehtinud Plan

S § 24 lg 6 kohaselt muutus planeeringu kehtestamisega kehtetuks samale maa-alale varem kehtestatud sama liiki planeering. Sama põhimõte kajastub kehtiva PlanS § 93 lg-s

  1. Seega muutus uue Harku valla üldplaneeringuga kehtetuks varasem Harku valla üldplaneering. Vaidlusalune hoone on püstitatud õiguslikul alusel vastavalt sel hetkel kehtinud planeeringutele ning õigusaktidele ning hoone püstitamise õiguspärasust saab hinnata sel hetkel kehtinud õigusliku raamistiku, sh planeeringute kontekstis. Praegu tuleb hoone senise kasutamise (abihoone vs elukondlik hoone) õigusliku aluse muutmist (kasutusotstarbe muutmist kasutusteatisega) hinnata kehtiva üldplaneeringu valguses. Olenemata sellest, kas aluseks võtta
  2. või
  3. a üldplaneering, ei tulene sellest ega muudest õigusaktidest sõnaselget keeldu püstitada ühele elamumaa krundile enam kui üks elukondlik hoone (eeldades, et täidetud on muud planeeringutest ja õigusaktidest tulenevad nõuded, nt krundi täisehitusprotsent jmt). Sellist keeldu ei tulene ka Harku valla
  4. a teemaplaneeringust. Vastustaja on nentinud, et kõnealuse piirangu aluseks ei ole ühtegi õigusnormi. Kohtule ei nähtu, et ka üldplaneeringut tõlgendades saaks sellisele järeldusele jõuda. Üldplaneeringus on 5

(10)3-20-1973 paika pandud väikeelamumaa krundi suurus. Praegusel juhul on tegemist väikeelamumaa krundiga. Üldplaneeringu koostamisel on soovitud krundi pindala siduda elamuühikute arvuga paaris- ja ridaelamukruntide puhul. Nimetatud piirang ei välista aga väikeelamumaa krundil rohkem kui ühe elukondliku hoone paiknemist. Juhul kui ka väikeelamukruntidel oleks soovitud krundile püstitatavate hoone arvu ning nende sihtotstarbe osas selgeid piiranguid kehtestada, oleks seda saanud teha nii üldplaneeringuga kui ka
  1. a-l koostatud üldplaneeringut täpsustava teemaplaneeringuga. Vastustajal tuleb hinnata konkreetse juhtumi asjaolusid. Tegemist ei ole uue ehitise püstitamisega, vaid juba olemasoleva hoone kasutusotstarbe muutmisega.
  2. a üldplaneeringuga on paika pandud maksimaalne täisehituse protsent elamumaadel, mis on kuni 20%. Sellise tingimusega on juba piirkonna asustustihedust piiratud, sh väikeelamukruntidel. Kaebusest nähtub, et hoonet on pikemat aega kasutatud elamiseks. Seega ei mõjuta kasutusotstarbe muutmine kaebaja puhul piirkonnas väljakujunenud asustustihedust ja kasutusteatise heakskiitmise takistuseks ei saa olla asjaolu, et krundil juba on elukondlik hoone (aiamaja) olemas. Vastustajal tuleb kasutusteatist otsuses sisalduvate põhjenduste valguses uuesti hinnata. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  3. Harku vald palub 14.06.2021 apellatsioonkaebuses halduskohtu 14.05.2021 otsus tühistada ja uue otsusega jätta kaebus rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Vastustaja on tehtud toimingut põhjendanud, viidates 21.08.2020 vastuskirjale. Vastavalt

§ 55

p-le 3 keeldub pädev asutus kasutusloa andmisest, kui ehitis ei vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule, sealhulgas detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele. Antud asjas esinesid küll ka konkreetsed keeldumise alused (

§ 55

p 3), kuid kuna kaebajale oli juba varasemalt mitu korda selgitatud ja põhjendatud, et sellise kasutusteatise teavitatuks lugemine ei ole võimalik, otsustas vastustaja selle läbi vaatamata tagastada

§ 53alusel.

Ehitisregister võimaldab sellise toimingu tegemist. Seega võimaldab

põhjendatud olukorras kasutusteatist läbi vaatamata tagastada. Antud olukorras ei olnud otstarbekas asja sisuliselt lahendada, kuna juba taotluse saamisel oli selgelt näha, et hoone kasutusotstarvet ei ole võimalik elamuks muuta vastuolu tõttu Harku valla üld- ja teemaplaneeringuga. Üldplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamise võimalust oli juba haldusorgani poolt kaalutud ning selle võimatust selgitatud ning üldplaneeringu muutmine on võimalik vaid väga põhjendatud juhul, lähtuvalt avalikust huvist. Praegusel juhul sellist avalikku huvi ei esine, esineb vaid vastustaja erahuvi oma hoone kasutusotstarbe muutmiseks. Avalik huvi on suunatud üldplaneeringu kehtimajäämisele ja terviklikkusele. Kui kohus leiab, et menetlusõigust on siiski rikutud, on vaidlustatav haldusakt vaid formaalselt õigusvastane. Hoone kasutusotstarbe muutmine ei olnud võimalik vastuolu tõttu üldplaneeringuga ja haldusorgan ei oleks saanud teha teistsugust otsust ka taotlust sisuliselt läbi vaadates, kuna hoone kasutusotstarbe muutmise erinevad võimalused olid juba läbi kaalutud ning kaalumise tulemusel võimatuks osutunud. Halduskohtu seisukoht, et üldplaneeringut tõlgendades ei saa jõuda järeldusele, et ühele elamumaa krundile oleks lubatud püstitada vaid üks elukondlik hoone, ei ole põhjendatud. Kinnistute minimaalne pindala on nii üld- kui teemaplaneeringusse märgitud eesmärgiga piirata elamuühikute arvu kindlaksmääratud maaalal. Põhimõte, et krundil asub üks elukondlik hoone, on tavapärane põhimõte ruumilises planeerimises ning nii elementaarne, et seetõttu ei ole seda ka üld- ja teemaplaneeringusse sõnasõnalt sisse kirjutatud. See aga ei tähenda, et ühele elamukrundile võiks püstitada lugematu arvu 6

(10)3-20-1973 elamuid. Planeeringute koostamisel ja maale sihtotstarbe määramisel lähtutakse sellest, et elamukrundil on üks elamu (sellel üks teenindusmaa) ning teenindusmaal abiehitised, mis teenindavad konkreetset elamut. Lisaks on ebaloogiline jõuda järeldusele, et kaksikelamu ehk kahe elamuühikuga krundi puhul on üld- ja teemaplaneeringust tulenevalt vajalik krundi suurus 3000 m3, aga üksikelamu maa puhul võiks 2000 m2 ulatuses olla justkui mitmeid elamuühikuid. Halduskohtu tõlgendus on väär, ebaloogiline ja vastuolus üldplaneeringus kaksik- ja ridaelamu kruntidel lubatud elamuühikute arvu lubatavusega. Nõustuda ei saa ka halduskohtu käsitusega, et asustustihedus on juba piiratud maksimaalse krundi täisehituse protsendiga. Täisehituse protsent piirab seda, mis mahus saab kinnistule ehitada, mitte mitu elamuühikut saab ühel kinnistul olla. Antud planeeringualal ei ole ühelegi kinnistule lubatud püstitada rohkem kui üks elukondlik hoone. Seda kinnitab ka aianduskooperatiiv „Akaatsia“ asukohaskeem. Abihoone on mõeldud elukondliku hoone (aiamaja) teenindamiseks, mitte seal elamiseks. Kehtiv seadusandlus ei näe ette piirangut, mis keelaks ehitada abihoonet sellisena, et see vastaks ka kõikidele elukondlikule hoonele vastavatele tingimustele, kuid see ei tähenda, et sellist hoonet oleks lubatud igal kinnistul kasutada elukondliku hoonena. Vastustaja on kaebajale piisavalt põhjendanud, miks ei ole võimalik kinnistule püstitada kahte elukondlikku hoonet. Hüpoteetiliselt tähendaks kõnealuse abihoone elukondlikuks hooneks muutmine seda, et vastustajal oleks vaja eraldiseisvat elamumaa kinnistut, kus poleks teisi elukondlikke hooneid. Seda saaks teostada vaid läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu, milleks aga puudub avalik huvi.
  1. X palub 09.08.2021 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda. Eesti Vabariigi territoriaalplaneerimise praktikas ei esine põhimõtet, et üks eluhoone ühel krundil on nii iseenesestmõistetav, et seda ei peaks sisse kirjutama planeeringusse. Sealjuures esineb sagedasti, et maapiirkonnas asuvatel kruntidel on mitu väiksemat eluruumidega hoonet koos abihoonetega selle asemel, et hoonestada krunt ühe suure elamuga. Üldplaneering, mis keelaks elamumaa sihtotstarbega kinnistutel mitme elamu püstitamist, ei pruugi olla kooskõlas PlanS-ga ja PS-ga. Hoonete maksimaalse arvu määratlemine üldplaneeringutes on tavapärane, kuid seda, milline võib olla hoonete spetsiifiline kasutusotstarve, saab määrata ära vaid detailplaneeringu tasandil (PlanS § 126 lg 1 p 3, lg 4 p 1, lg 5). Üldplaneeringus saab välja tuua vaid maakasutuse juhtotstarbe (PlanS § 75 lg 1 p 18, lg 4). Kehtiv õigus ei tunne mõistet „elukondlik hoone“. „Eesti keele seletav sõnaraamat“ 2009 määratleb sõna „elukondlik“ kui „olmeline, olme-“. Seega hõlmab elukondlik endas kõike, mis seondub elamumaa kasutusotstarbega ning elukondlikud on kõik ehitised elamumaa krundil. Sellest, et üldplaneeringu seletuskirjas on toodud detailplaneeringu koostamise tingimuste all välja, et paarismajade ehitamine on lubatav maaüksustele, mis on suuremad kui 3000 m2, ei saa välja lugeda, et vastava tingimuse põhjus on hoida ohjes asustustihedust. Piirangu seadmine paarismajade jaoks võib seisneda selles, et paarismajade visuaalne maht nõuab nende ümber rohkem haljasalaga ruumi, tasakaalustamaks visuaalset üldpilti, kus väikeste majade vahele ehitatakse mahult kaks korda suurem hoone. Antud olukorras on tegemist aga kahe väikese elamuga (vaidlusaluse hoone alune pind on 89,6 m2 ning aiamaja alune pind 168 m2). Krundi täisehitusprotsent jääb alla 20%, vastates seega kehtivale üldplaneeringule. Valla seisukoht, et kaebaja kasutusteatis kvalifitseerub uue hoone püstitamiseks, on väär. Üldplaneeringut ei saa kehtestada tagasiulatuvalt. Üldplaneeringu seletuskirjast on võimalik välja lugeda vaid seda, et piirangud kruntide suurustele on mõeldud uute arenduste jaoks. Enne
  2. a-t, mil kõnealune planeering kehtestati, ei eksisteerinud kooperatiivis „Akaatsia“ ühtegi 7
(10)3-20-1973 krunti, mille pindala vastaks üldplaneeringus nõutavale minimaalselt 2000 m2-le ega eksisteeri ka täna. Vald on jätnud kaalumata asjaolu, et kaebaja hoone on õiguspäraselt püstitatud kinnistule 02.07.1999 ehitusloa nr 308/1673 alusel. Hoone on ehitatud ehitusprojekti kohaselt, mis on sisuliselt eristamatu elamu ehitusprojektist, nähes hoonesse ette samad ruumid, mis on elamutes ja vastavuses eluruumidele esitatavate nõuetega. 2002. a-st alates on hoones elatud (s.o hoones on ööbitud, kasutatud kööki ja pesemisruume). Tagastades kasutusteatise ja keeldudes seda menetlusse võtmast, on vald jätnud otsuse kaalumata. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (

RS) § 28 lg 1 kohaselt võib enne

  1. a
  2. jaanuari ehitatud ehitise kasutamist lugeda teavitatuks arvestades

RS-s toodud erisusi, sealjuures

RS § 28 lg-t 4, 5 ja

  1. Seega ei ole vallal õigust nõuda üldplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamist selleks, et muuta
  2. a-l valminud hoone kasutusotstarvet.

RS §-st 28 ei tulene nõuet, et enne 01.01.2003 valminud ehitis peaks vastama

§ 11lg-s 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele.

Hoone õiguspärasust hinnatakse asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 alusel ning ainus, millele see ehitis peab vastama, on nõuded ohutusele. Hoonele on 02.06.2020 väljastatud kasutusluba (abihoone otstarbel) projekti alusel, mille kohaselt on hoones pesemisruum, leiliruum, suveköök, hobiruum, garderoob, wc, abiruum (ehitusloakohane puhkeruum). Sisuliselt ainuke tegevus, mida vald seega ei luba, on hoones magada. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

  1. Harku valla apellatsioonkaebuse kõik lisad (1‒7) on esitatud juba esimeses kohtuastmes ja kohtutoimikus olemas, mistõttu keeldub ringkonnakohus nende asja materjalide juurde võtmisest.
  2. Harku valla apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada ning halduskohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab X kaebuse tervikuna rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused on alljärgnevad.
  3. Ehkki Harku valla 18.09.2020 teatise (dtl 57) kohaselt tagastas vastustaja Oga tee 16/Robiinia tee 10 abihoone kasutusteatise läbivaatamatult (õiguslikule alusele (

§ 53

) viidati alles kohtumenetluses), mis eeldab, justkui ei oleks kasutusteatist sisuliselt menetletudki, nähtub asjas esitatud tõenditest ometi, et tegelikult kujundas vastustaja kasutusteatise osas sisulise seisukoha ja jagas selles küsimuses pikema perioodi vältel kujunenud positsiooni ka kaebajaga (nt e-kirjavahetus juba 2017. a-st, dtl 204 jj). Vastustaja 14.07.2020 ja 21.08.2020 põhjendustest (dtl 44 ja 50) nähtub selgelt, et vastustaja ei pea võimalikuks abihoone kasutusotstarvet muuta põhjusel, et see oleks vastuolus Harku valla üldplaneeringuga ja teemaplaneeringuga. Kasutusteatist ei saa läbi vaatamata tagastada põhjusel, et varasemalt (s.o juba enne kasutusteatise esitamist) on esitatud põhjendused kasutusteatise registreerimisest keeldumise kohta. Kasutusteatise vastuolu planeeringuga ei too automaatselt kaasa kasutusteatise registreerimise ilmselget võimatust (Riigikohtu 24.11.2017 määrus nr 3-17-1398, p-d 16 ja 17). Järelikult tuleb Harku valla tegevust tõlgendada kui kasutusteatise registreerimisest keeldumist

§ 48lg 6 ja § 55 p 3 alusel.

Harku valla menetluslik minetus ei too kaasa kaebuse rahuldamist (HMS § 58), sest asja uus otsustamine vastustaja poolt ei saaks kaasa tuua teistsugust tulemust. 11. Kasutusteatise registreerimisest keeldumine on toiming. Kui taotletakse toimingu tegemist (st kasutusteatise registreerimist), siis on ka sellest keeldumine toiming, mitte haldusakt (vrd Riigikohtu 06.06.2018 määrus nr 3-17-1152, p 11). Ehkki HMS § 43 lg 4 p 2 kohaselt lõpeb 8

(10)3-20-1973 toimingu menetlus põhjendatud otsusega toimingut mitte sooritada, pole siin otsuse all peetud silmas haldusakti. HMS-i käsiraamatu1 selgituste kohaselt (vt lk 475 ja seal mh joonealust viidet nr 611) peaks toimingust keeldumine olema haldusakt, kui eriseadus nõuab kirjalikku ja põhjendatud otsust, muul juhul on tegemist toiminguga. Kuna praegusel juhul ei näe

-i regulatsioon ette, et kasutusteatise registreerimisest keeldumist tuleb põhjendada haldusaktiga, on tegemist toiminguga. Toimingust keeldumist ei saa vaidlustada tühistamiskaebusega. Praegusel juhul on halduskohtule siiski esitatud ka kohane kohustamisnõue, mistõttu on vaidluse sisuline lahendamine võimalik. 12. Kasutusteatise registreerimisest keeldumine

§ 55p 3 alusel oli õiguspärane.

Kaebaja 16.09.2020 kasutusteatise (dtl 54) menetlemisel pidi vastustaja lähtuma sellel hetkel kehtivatest õigusaktidest ja planeeringutest. Harku valla üldplaneeringu seletuskirja2 p 2.1.1 kohaselt on väikeelamumaa elamukrundi miinimumsuurus väljaspool alevikke 2000 m2 (sama on sätestatud ka Harku Vallavolikogu 31.05.2018 otsusega nr 51 kehtestatud Harku valla teemaplaneeringu3 p-s 3.2.1, teemaplaneeringu aktiivne avanev veebilink on esitatud juba Harku valla vastuses kaebusele). Lugedes sama punkti koos paarismajadele ja ridaelamutele ette nähtud minimaalsete krundi suurustega ning arvestades krundi minimaalsuuruse seost elamuühikutega ‒ kaksikelamu või muu kahe korteriga elamu, krunt suurem kui 3000 m²; kolme elamuühikuga ridaelamu, krunt suurem kui 3600 m² ja iga järgnev elamuühik täiendavalt 600 m², saab järeldada, et krundi suuruse kaudu piiratakse elamuühikute arvu ning on igati loogiline, et väikeelamumaale saab püstitada vaid ühe elamu. Ehitise kasutamise otstarvete määratlemisel tuleb lähtuda määrusest nr 51, st praegusel juhul on asjakohased mõisted elamu (suvila, aiamaja, kood 11103) ja mitteelamu (elamu, kooli vms abihoone, kood 12744), mistõttu ei ole täpne vastustaja määratlus elukondlik hoone. Väikeelamumaale rohkem kui ühe elamu püstitamise keeld ei pea tulenema seadusest või määrusest, vaid see küsimus lahendatakse planeeringutega. Planeeringud ei anna praegusel juhul alust järeldada, et hoolimata kindlaksmääratud krundi suurusest koosmõjus kindlaksmääratud elamuühikutega, saaks väikeelamumaale püstitada rohkem kui ühe elamu. Ka teemaplaneeringu p 3.2.1 viitab, et elamute kavandamisel endiste suvila- ja aiandusühistute maadel võetakse orientiiriks varasema generaalplaani või hoonestusprojekti järgi ette nähtud aiamaja/suvila ehitusõigus. Vastustaja viitab põhjendatult aiandusühistu Akaatsia asukoha skeemile (dtl 309), millest nähtuvalt on kõikidele elamumaa kinnistutele ette nähtud üks elamu ning lisaks seda teenindavad abihooned. Väär on halduskohtu osutus, nagu oleks asustustihedus juba piiratud maksimaalse krundi täisehituse protsendiga. Täisehitusprotsent ei piira asustustihedust ega elamuühikute arvu, vaid määrab hoopis kindlaks lubatud ehitusmahu. 13. Vaidlus puudub selles, et konkreetsel kinnistul suurusega 1756 m2 on juba 1 elamu (aiamaja). Õige ei ole kaebaja väide, et ka vaidlusalune abihoone on juba ehitusloa alusel ehitatud elamuks. 1999. a abihoone projektist (dtl 58 jj) nähtub, et esialgselt projekteeritigi abihoone eraldiseisvana aiamaja juurde seda teenindama (saun, suveköök, kaminaruum, 2 hobiruumi ja puhkeruum) ning hiljem on hoonet omavoliliselt ümber ehitatud ja kohandatud elamuks (vt abihoone 2020. a muudatusprojekt, dtl 212 jj ning abihoone audit, dtl 17 jj). Asjaolust, et hoones on võimalik ööbida ja sinna on asutud alaliselt elama, ei tulene isikule õiguspärast ootust ehitise kasutusotstarbe muutmiseks. Kaebaja viide Riigikohtu 24.11.2017 määrusele nr 3-17-1398 ei ole vastustaja kaalutlusõiguse teostamise kontekstis asjakohane, sest praegusel juhul on vastuolu planeeringutega oluline määral, mis tooks igal juhul kaasa 1 https://dspace.ut.ee/bitstream/handle/10062/14765/9985568605.pdf https://www.harku.ee/documents/2846103/6425080/2015.02.16+Seletuskiri+parandusega_29.01.2015+otsus+Nr+11.pdf 3 https://kaart.harku.ee/DP/E_teemaplaneering/_avalik/ 2 9

(10)3-20-1973 kasutusteatise registreerimisest keeldumise, st tegemist pole ebaolulise väikse kõrvalekaldega viidatud määruse p 16 tähenduses. Vastustaja on kaebajale õigesti selgitanud (viitega PlanS 142 lg-le 1), miks ei ole praegusel juhul võimalik abihoone kasutusotstarbe muutmine ka läbi planeerimismenetluse, st läbi üldplaneeringut muutva detailplaneeringu. Riive kaebaja õigustele (kaebaja on välja toonud vaid selle, et abihoonet on raskem müüa kui elamut) ei ole ebaproportsionaalne. Kaebaja viited

RS §-le 28 ei ole asjakohased, sest vaidlusalusele abihoonele ongi antud kasutusluba kui abihoonele (dtl 32). Vaidlus ei seisne selles, et vald nõuaks abihoone osas detailplaneeringu koostamist või ehitise vastamist

§ 12

nõuetele, vaid selles, et abihoone kasutusotstarvet ei ole võimalik muuta elamuks vastuolu tõttu planeeringutega. 14. Eelnevast tulenevalt rahuldab ringkonnakohus Harku valla apellatsioonkaebuse ja tühistab halduskohtu otsuse. Ringkonnakohus teeb ise uue otsuse, millega jätab X kaebuse tervikuna rahuldamata (HKMS § 200 p 3). Menetlusosaliste esimese ja teise kohtuastme menetluskulud jäävad vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 ja § 109 lg-le 1 nende endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.