KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht, 02. juuni 2021, Tallinna kohtumaja tsiviilkantselei kaudu Tsiviilasja numbe

§ 113

lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kohustuse täitmiseni kuid mitte rohkem kui põhivõlg.

1. Jätta OÜ Kaljuvara menetluskulud 99% ulatuses D V kanda ja D V menetluskulud 1% ulatuses OÜ Kaljuvara kanda.
2. Rahuldada OÜ Kaljuvara menetluskulude avaldus osaliselt summas 5420,26 € ja D V avaldus osaliselt summas 26,46 €.
3. Tasaarvestada OÜ Kaljuvara ja D V vastastikused otsusega väljamõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista D V OÜ Kaljuvara kasuks menetluskulude katteks 5393,80 eurot.
4. D V tuleb tasuda OÜ-le Kaljuvara käesoleva kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni kulude tasumiseni. Edasikaebamise kord, tähtaeg Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse, apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viis kuud alates kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohus võib asja menetleda kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab isik, kes soovib menetlusabi saada, tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. HAGEJA NÕUE, PÕHJENDUSED (26.08.19, 05.06.20) Pooled sõlmisid 15.11.2017 eluruumi üürilepingu, millise alusel üüris kostja hagejalt xxx, Tallinn asuvat eluruumi 15.11.
5. Üürilepingu järgi pidi kostja tasuma igakuiselt üüri 700 eurot, mille hulka kuulusid kõrvalkulud. Hageja pidi maksma tagatisraha 500 €, kuid seda tegelikult ei tasunud. 24.05.18 leppisid pooled kokku uues üüris 770 € kuus, uus üürisumma on alates 01.06.
6. Kostja jättis tasumata 2017.a. novembri poole kuu üüri, tasudes esmakordselt üüri alles 18.12.2017 summas 700 eurot. Hageja on sellest ajast alates arvestanud, et tasutud summa arvelt loetakse tasutuks seni tasumata üüriarved. Ka kostja enda selgitused tasumise maksekorraldustel ei ole loogilised ja arusaadavad, mistõttu tuleb lähtuda üürileandja arvestusest. Kokku on kostja tasunud hagejale perioodi 15.11.2017 kuni 01.06.2019 eest 9590 eurot, sellest 3080 eurot on kostja eest tasunud OÜ H. Perioodi 15.11.2017 kuni 30.11.2017 eest pidanuks kostja tasuma hagejale 350 euro. Perioodi 01.12.2017 kuni 31.05.2018 eest pidanuks kostja tasuma hagejale 6x700 eurot ehk 4200 eurot. Perioodi 01.06.2018 kuni 31.05.2019 eest pidanuks kostja tasuma hagejale 12x770 eurot 9240 eurot. Seega pidi kostja maksma hagejale kogu üüriperioodi eest kokku 13 790 eurot, kuid tasus üksnes 9590 eurot. Seega on kostja jätnud hagejale tasumata 4200 eurot. Kui üürileandja palus üürnikul teatada, millal ta tasub võla, siis soovis kostja lepingu lõpetada. Pooled leppisid kokku ruumide tagastamises hiljemalt 31.05.
7. Kui üürileandja soovis üüripinda enne nimetatud tähtaega näidata uutele võimalikele üürnikele, siis üürnik võimaldas ruumidesse ligipääsu. Ülevaatusel selgus aga, et ruumid olid täielikult ära lagastatud: seinad olid täis soditud, ruumid haisesid, igal pool oli mustus. Üürileandja palus üürnikul ruumid 2

§ 308lg 1 järgi; selles võivad pooled kokku leppida.

Eelnevast tulenevalt ei ole võimalik seada üürilepingu jõutumist sõltuvusse tagatisraha tasumisest. Olukorras, kus leping sisaldab aga tühist kokkulepet, ei ole võimalik lugeda kogu lepingut tühiseks (TsÜS § 85). Esindaja on hagiavalduse punktis 1 märkinud ekslikult, et hageja on andnud kostja kasutusse 9-toalise korteriomandi aadressil xxx tervikuna. Tegelikkuses nähtub üüriobjekt üürilepingu pealdisest (hagiavalduse lisa 1), et üüriobjektiks on nimetatud korteriomandist toad nr 3, 4 ja 5, lisaks kööginišš, esik ja WC/duširuum. Seejuures on üürilepingus märgitud eluruumi arvestusliku pinnana 75m2. xxx korteriomandi plaani kohaselt on tegemist ruumidega, mis kunagi on olnud kaupluse ruumid, kuid mille asemel on käesolevaks ajaks ehitatud eluruumid. Kostja 19.06.2020 menetlusdokumendi lisana 1 esitatud kinnistusraamatu väljatrükist nähtub, et tegu on 100% elamumaaga. Kostja üüris plaanil näidatud tube nr 3, 4 ja 5 koos kööginiši, esiku ja WC/duširuumiga (plaanil punasega piiritletud ala). Tegelikkuses ei olnud üüriobjektiks möbleeritud toad või muu taoline

§ 312lg 2 mõttes.

Nimelt nähtub plaanilt, et toad nr 3, 4 ja 5 koos kööginiši ja WC/duširuumiga moodustavad teistest eluruumidest eraldi sissepääsuga omaette korteri ehk eluruumi. Seega ei üürinud kostja üksnes möbleeritud tube ja õige pole väide, et tal piisas

§ 312lg 2 kohaselt üürilepingu lõppemisest teatamiseks ette 1 kuu.

Kostja pole ka tõendanud, et ta on nimetatud tähtajast kinni pidades üürilepingu lõppemisest nõuetekohaselt ette teatanud. Kostja avaldas hagejale telefoni teel üksnes kavatsust üürilepingu lõpetamiseks ning kui hageja avaldas, et erakorralisest ülesütlemisest etteteatamise tähtajaks on kolm kuud, siis ei järgnenud sellele nõuetekohast kostja avaldust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingu saab lugeda lõppenuks 31.05.2019, kuna pooled leppisid suuliselt kokku nimetatud tähtajal ruumide tagastamises ja seega ka üürilepingu lõppemises. Hageja ei ole 24.05.2020 menetlusdokumendis väitnud ega võtnud omaks, et ruumid tagastati talle aprillis

1. a (ega ka aprillis 2019.a). Hageja on 24.05.2020 menetlusdokumendi punktis 16 kirjeldanud seda, kuidas pooled leppisid kokku ruumide tagastamises hiljemalt 31.05.2019 või juhul, kui hageja leiab uue üürniku varem, siis on hageja nõus üürilepingu lõpetama ka varem. Vastavalt kokkuleppele saigi hageja aprillis
2. a ruumidele juurdepääsu, et näidata seda võimalikele uutele üürnikele. Kui hageja esindaja teatas kostjale, et ei ole nõus selliseid ruume vastu võtma, siis pidas hageja esindaja kontekstist nähtuvalt 5

§ 29lg 1, 6.

Lepingu 2 järgi tuli lepingu objekt üle anda 15.11.17 mil allkirjastati leping. Kostja sai ruumid enda kasutusse, vastasel juhul kui lepingu jõutamine oleks sõltunud tagatisest, ei oleks hageja andnud ja ruume kostja kasutusse. Hageja mõistis lepingut selliselt, sealjuures tasus kostja hageja saadetud üüriarveod. Kostja vastupidist pole tõendnaud, et lepingut tuleks tõlgendada teisiti. Poolte käitumine tähendab seda, et nad loobusid lepingu jõustumise sidumisest tagatisraha tasumisega, sest poolte järgnev käitumine kinnitab seda. Kostja pole esile toonud, mi võlasuhe siis poolte vahel oli. Kostja väide, et saaks rääkida vaid nn kasutuseelistest, siis eeldab märgitu

§ 1037

lg 1 järgi seda, et kostja pidanuks ruume kasutama hageja nõusolekuta, kuid kostjal oli selleks hageja nõusolek. Kostja pole vaidlustanud asjaolu, et kostja sai enda kasutusse 3 tuba koos kööginiši, esiku ja WC/duširuumiga (pindala 75m). Tegemist oli üürilepingus kokkulepitud eluruumiga. Korter ja korteriomand ei ole samad mõisted.

§ 312lg 2 räägib möbleeritud toast ja mitte enamast.

KOSTJA VASTUVÄITED (19.06.2020, 07.08.

1. 24.08.20) Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Väär on hageja väide, et ruumid anti üürilepingu alusel kostjale üle 15.11.
2. Kostjale anti ruumid üle 01.12.2017 ning arvates detsembrikuust tasus kostja üüri. Vastavalt üürilepingu punktile 3 pidid pooled koostama ruumide üleandmise kohta akti. Hageja ei ole sellekohast akti esitanud, mistõttu tema väited ruumide üleandmise kohta 15.11.2017 on paljasõnalised ja seega ei saa kuidagi kostja poolt detsembris 2017 tehtud makset lugeda novembri makseks. Hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni kordagi tõstatanud küsimust nagu oleks kostja poolt tasumata üür poole novembrikuu eest 2017.a aastal. Hageja on alati aktsepteerinud üüri mittemaksmist kuni detsembrini
3. 6

§ 325

mõttes ja tal ei tekkinud kahtlustki, et temaga on üürileping 02.01.2019 lõppenud – kostjal oli ju 02.10.2019 jätkuvalt maksmata 2018 aasta detsembri üür ning 2019 jaanuari üür. Kostja, lähtudes hageja 20.12.2018 e-kirjast vabastaski ruumid 2019 aasta jaanuaris. Võtmete üleandmine venis hageja kui üürileandja süül veebruarisse 2019 kuna hageja hoidis ise sellest kõrvale. Lõpuks sai hageja ruumide võtmed veebruaris 2019 A K käest. Lisaks soovis kostja üürilepingu hagiavalduses toodust varasema lõpetamist ning üleandmise fakti kinnitab hageja seadusliku esindaja T. L elektronkirjaga 17.04.

1. Nimelt kinnitab hageja seaduslik esindaja T L oma 17.04.2019 elektronkirjas, et on ruumid üle vaadanud, kuid ei taha neid vastu võtta nende seisukorra pärast. Seega olid vähemalt aprillis 2019 ruumid juba kindalt hageja valduses ja alusetud on väited üürilepingu lõppemise ja üüritud ruumide üleandmise kohta 01.06.
2. Asjaolu, et hageja ka ise luges üürilepingu lõppenuks alates jaanuarist 2019 näitab see, et ta ei esitanud alates jaanuarist 2019 kostjale arveid. Hagiavaldusele lisatud arved on koostatud hiljem ning ainult esitamiseks kohtule. Kostjale vastavaid arveid varasemalt saadetud ei ole. Selle tõttu alusetu hageja üürinõue perioodi 01.02.2019 kuni 01.06.2019 eest, kuna selleks ajaks oli üürileping lõppenud ning ruumid kostja poolt vabastatud. Hageja poolt ruumide vastuvõtmisest ning selle vormistamisest kõrvalehoidmine ja arvete fabritseerimine ei anna alust üüri nõudmiseks kostjalt. Hageja kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev lepingupool kannab antud juhul ruumide üleandmise vormistamise ja tõendamise riski. Väär ning arusaamatu on hageja väide nagu peaks lähtuma tema üüriarvestusest. Hageja on moonutanud üüriarvete tasumist (omistanud tehtud maksetele mittekohaseid üüriperioode) ning hageja nõude kujunemine ei ole jälgitav. Hageja enda esitatud tõenditest tuleneb selgelt, et kostja on teinud hagejale üürimakseid 13 kuu eest. Seejuures viidates selgelt vastavatele arvetele või kuule, mille eest üür on makstud. Kostja on tasunud üüri alates detsember 2017 kuni detsember
3. Alates jaanuarist 2019 kostjale üüriarveid esitatud ei ole kuna hageja oli lepingu üles öelnud – nii seda mõistis kostja saades 20.12.2018 hageja kirja ning aktsepteeris ka hageja, jättes arved esitamata. Hageja üritab aga antud juhul kohut eksitada, andes kostja maksetele teise tähenduse või jagades neid erinevate perioodidega. Kostja leiab, et hageja, hoidudes ruumide vastuvõtmisest käitus hea usu põhimõtte vastaselt. Ka ruumide vastuvõtmise mittevormistamine on hageja poolne hea usu põhimõtte minetus – 7

§ 334lg 2 kohaselt ei vastuta üürnik üüritud ruumide loomuliku kulumise eest.

19.06.20 vastuväites tõi esile, et leping ei jõustunud, kuna kostja ei maksnud tagatist. Seega ei saa hageja lepingule tuginedes üldse nõuda võlga ega kahju hüvitist, kuna leping ei jõustunud ei olnud vaja kostjal seda üles öelda ja puudus selleks ka vajadus. 07.08.2020 märkis, et üürileping oli sõlmitud tingimuslikult TsÜS § 102 lg 2, § 105 lg 1 järgi. Sellist korterit xxx ei eksisteeri ja seda ei saanud hageja anda ka üürile. Kostja kasutuses oli vaid 3 tuba ja seega ei olnud tegemist korteri vaid tubade üürimisega. Sellisel juhul on etteteatamise tähtaeg 1 kuu

§ 312lg 2 järgi.

Kuna lepingut polnud, siis ei pidanud kostja üldse ette teatama midagi. Hageja ei kutsunud kostjat üüritud ruumide fikseerimisele. A OÜ pakkumine tööde tegemiseks on tehtud teisel aadressil olevale eluruumile. Kostja ei ole 15.11.17 aktile alla kirjutanud ja aktis ning lepingus on üürileping objekt kirjeldatud erinevalt. 07.08.20 dokumendis märkis, et kuivõrd pooltevaheline leping 15.11.17 ei hakanud kehtima, siis ei saanud seda kostja üles öelda, ka hageja pole ise seda üles öelnud (vastuse p 1 7. lõik). 24.08.2020 dokumendis märkis, et kostja kasutas eraldi möbleeritud kolme tuba ja kööginurka, WC, vannituba ilma lepinguta. Lepinguni ei jõutud. Seda kinnitab ka see, et kumbi pool pole lepingut üles öelnud 01.06.19 ega vormistanud tagastamisel akti. Kostja tagastas ruumid samas seisnud, milles ta nad sai. KOHTU PÕHJENDUSED Lepingu sõlmimine, jõustumine, ruumide üleandmine 8

§ 271

sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 järgi kohustub üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled ei vaielnud selle üle, et nad sõlmisid 15.11.2017 kirjalikult üürilepingu, mille järgi pidi hageja andma kostja kasutusse aadressil xxx asuvad eluruumid elamiseks. Kostja kinnitas vande all, et kirjutas lepingule alla. Seega sõlmisid pooled 15.11.17 eluruumi üürilepingu

§ 271tähenduses.

Vaidlus on selle üle, kas leping jõustus või ei. Lepingus on märgitud, et see jõustub alles siis, kui tagatisraha on täissummas laekunud. Seega võib lepingut pidada TsÜS 102 lg 1, 2 mõttes tingimuslikuks tehinguks. Vaidlust polnud, et seda raha pole kostja maksnud. Kohus kontrollib, kas märgitud tingimus mille kohaselt jõustub leping alles siis kui tagatisraha on täissummas laekunud, on kehtiv. TsÜS § 84 lg 1 sätestab, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Seega kui lepingu tingimus on tühine, ei ole selle tingimusel TsÜS § 84 lg 1 järgi õiguslikke tagajärgi.

§ 275

sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

§ 308

lg 1 I lause järgi võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses ja esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist ning lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Nii on tagatisraha eesmärgiks kaitsta üürileandja nõudeid üürniku vastu, mis tal tekivad üürniku vastu siis, kui üürnik rikub üürilepingust tulenevaid kohustusi. Seega ei saa tagatisraha tasumist, mis

§ 308

lg 1 II lause järgi tuleb tasuda pärast lepingu sõlmimist, üldse siduda sellega, kas üürileping jõustub või ei. Nimelt kohustub üürileandja

§ 271järgi lepinguga andma asja üürniku kasutusse.

Kui lepingu jõustumine ja sellest tulenevate õiguslike tagajärgede saabumine siduda tagatisraha tasumisega, siis ei tagaks tagatis seda eesmärki, mis tal

§ 308lg 1 järgi tegelikult on.

Kohtu hinnangul läheb lepingu säte, mille kohaselt jõustub 15.11.17 sõlmitud leping alles siis, kui tagatisraha on täissummas laekunud, vastuollu

§ 271

tuleneva üürniku õigusega saada asi enda kasutusse ning

§ 308lg 1 tuleneva tagatisraha tegeliku eesmärgiga. Selle tõttu leiab kohus, et vaidlusaluse üürilepingu tingimus, mille kohaselt jõustub 15.11.17 sõlmitud leping 9

§ 275järgi tühine ega too kaasa seega õiguslikke tagajärgi Ts

ÜS § 84 lg 1 järgi. Kostja väide, et selle tingimuse tühisusele ei saa tugineda hageja kui üürileandja, on ainetu, sest kui tingimus on tühine, siis on ta tühine lepingu mõlemale poolele TsÜS 84 lg 1, § 275 järgi, sõltumata sellest kas üürileandja viitab tingimuse tühisusele või mitte. Lisaks viitab poolte käitumine üürisuhtes ka sellele, et nad pole seda tingimust end jaoks ka tegelikult siduvaks pidanud. Nimelt kinnitas hageja seaduslik esindaja T. L oma vande alla antud seletustega, et ta kirjutas lepingule alla ja andis võtmed kostjale üle ja kuivõrd tegemist oli tüüplepinguga, siis on jäänud selline tingimus lepingusse sisse. T. L seletas, et poolte vahel ei olnud mingit arutelu/juttu sellest, et kostja peaks maksma tagatisraha ja kui ta ei seda maksa, et siis leping ei kehti. Seda, et mainitud tingimus polnud pooltele siduv, kinnitab kostja enda käitumine. Nimelt asjaolu, et kostja võttis kasutusele ülalmärgitud aadressil asuvad ruumid, ei ole kostja kordagi vaidlustanud. Seda, et ta pole pidanud seda lepingut üldse kehtivaks, ei nähtu mitte ühestki ajas esitatud tõendist. Algul väitis kostja, et hageja ütles selle lepingu üles 02.12.18 e-kirjaga (kostja 14.05.20 vastuse lisa 1). Väite, et see 15.11.17 sõlmitud leping ei jõustunud, esitas kostja alles hilisemates vastuväidetes kohtumenetluses (19.06.20). Lisaks muutsid pooled seda lepingut kirjalikult lisaga 2, millega muudeti üüri suurust ja lisast 2 nähtub, et see on 15.11.17 sõlmitud üürilepingu lahutamatu osa (hagiavalduse lisa 2). Nii asub kohus eelviidatud tõendite ja kostja käitumist hinnates järeldusele, et pooled, see tähendab ka kostja ise pole kunagi pidanud enda jaoks siduvaks lepingu tingimust, et kui ta ei maksa tagatisraha, et siis 15.11.17 sõlmitud leping ei jõustugi. Seega on poolte vahel 15.11.17 sõlmitud leping kehtiv, jõustunud ja pooltele

§ 8lg 1, 2, § 76 lg 1, 2, § 271 järgi täitmiseks kohustuslik.

Kohus ei pea seetõttu andma täiendavat hinnangut tingimuse tõlgendamise väidetele ja asjas ei tõusetu küsimust võimalikust lepinguvälisest suhetest ehk alusetust rikastumisest, kasutuseelistest, mida oleks kostja saanud. Hageja on esitanud kohtule eluruumide üleandmise akti 15.11.17, mille järgi sai kostja märgitud eluruumid enda kasutusse 15.11.

1. Kohtu menetluses tegi kohus hageja taotluse alusel ekspertiisi (akt xxx 16.03.21), millega leidis kinnitust, et aktile on kostja tõenäoliselt alla kirjutanud. Seda, et kostja kirjutas märgitud aktile alla koos üürilepinguga, kinnitas vande all hageja seaduslik esindaja T. L. Kuna kostja pole vaidlustanud asjaolu, et ta kirjutas 15.11.17 sõlmitud lepingule alla, siis puudub kohtul igasugune alus kahelda T. L ütlustes ja ekspertiisiaktis, et kostja kirjutas samal päeval alla ka aktile ehk et samal ajal kui ta kirjutas talle lepingule, kirjutas ta alla ka aktile. Ka hageja tunnistaja K. L kinnitas ütlustega, et koos lepinguga koostatakse alati ka akt, mis allkirjastatakse kui eluruumi saab üürnik kätte. Nende hageja tõenditega on ümber lükatud kostja vande all antud seletused, et ta pole sellele aktile alla kirjutanud. Nende tõenditega on tõendatud ka hageja väide, et kostja sai ruumid end kasutusse 15.11.17 ja lükatud ümber kostja väide, et ta sai neid ruumid kasutusse 01.12.
2. Kohtul ei ole vaja seetõttu anda hinnangut enam hageja esitatud sõnumivahetusele kostjaga 23.01.18 (30.07.20 lisa 4). Eeltoodu alusel on kostjal kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid alates 15.11.17 kooskõlas 15.11.17 sõlmitud lepingu ja

§ 8lg 1, 2, § 76 lg 1, 2, § 271.

Pooltel oli vaidlus selle üle, mis ruumidega oli tegemist, mida kostja kasutas. Kostja väitis, et neid ruume ei eksisteeri ja tegemist oli möbleeritud toaga, millisel juhul on lepingu 10

§ 272

lg 1 I lause järgi on eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Ülalviidatud eluruumide vastuvõtu akti 15.11.17 kohaselt sai kostja enda kasutusse faktiliselt xxx, Tallinn asuvad ruumid, koosseisus kolm tuba, kööginišš, WC/duširuum ja ühiskasutuses olev hall-eesruum. Hageja on esitanud 30.07.20 (30.07.20 dokumendi lisa 1) kohtule plaani, millel on tähistatud punasega kostja kasutusse antud ruumid: tuba 3, 4, 5, köök, WC. Plaanilt nähtub ka nn hall või esik (sinisega tähistatud). Lepingus on kirjeldatud neid samu ruume ja samas on viidatud, et tegemist on 9-toalise korteriomandiga, millest kostja kasutusse anti toad 3, 4, 5, kööginišs, WC/duširuum ja esik ning arvestuslik pind on 75m2. Seega tõendavad leping ja viidatud plaan üheselt, et kostja sai kasutusse

§ 272

lg 1 I lause järgi eluruumi, mis koosneb 3 toast (tuba 3, 4, 5) kööginišist, WC/duširuumist, esikust/hallist kokku 75m2. Kostja väide, et tegemist on möbleeritud toaga ning et üüritud ruume tegelikult ei eksisteeri, ei ole tõendatud ja on ümber lükatud hageja ülalviidatud tõenditega. Seda, et ruumid oleksid olnud üldse möbleeritud, ei ole ka kostja väitnud vaid sidus selle väite sellega, et lepingu lõpetamise etteteatamise tähtaeg sai olla vaid 1 kuu

§ 312lg 2 järgi.

Kostja esitatud kinnistusraamatu andmete kohaselt on registriosa nr xxx (xxx) puhul tegemist korteriomandiga, mille reaalosaks on eluruum A üldpinnaga 293 m2. Siinkohal väärib märkimist asjaolu, et ka üürilepingusse on märgitud, et tegemist on korteriomandiga, mis koosneb 9 toast üldpinnaga 293m2, kuid lepingust nähtub veel see, et kostja sai enda kasutusse toad 3, 4, 5, kööginiši, WC/duširuum ja esiku (arvestuslik pind on kokku 75m2) ning mis on plaani järgi vaadeldavad ühtse eluruumina. Nii ei ole kostja poolt kohtule esitatud ehitiste registri väljavõttes ja kinnistusraamatu kandes toodud andmed (kostja 19.06.20 vastuse lisad 1,2) samastatavad üürilepingus märgitud üüritud esemega. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et kostja väited möbleeritud tubadest kui üürilepingu esemest ei ole tõendatud ja põhjendatud ning lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral tuli pooltel järgida 15.11.17 sõlmitud lepingus sätestatust. Lepingu lõppemine Vaidluse all on asjaolu, millal leping lõppes ja mis asjaoludel leping lõppes.

§ 186

p 4, 6 järgi lõpeb võlasuhe poolte kokkuleppel, lepingu ülesütlemisega.

§ § 195 lg 1 järgi ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele, § 309 lg 1 II aluse järgi võivad nii üürnik kui üürileandja tähtajatu üürilepingu käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda.

§ 311

lg 1 sätestab, et lepingu pooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega, lg 2 sätestab, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. 15.11.17 lepingust nähtuvalt sõlmisid pooled selle tähtajatult ja nii said pooled lõpetada lepingu kas kokkuleppel või vastavalt ülalviidatud sätete järgi ülesütlemisega. 11

§ 195

lg 1 järgi üles öelda ja kui selleks on alus, siis ütlebki lepingu pool lepingu üles. Kohus märgib, et isegi kui 15.11.17 leping poleks jõustunud nagu kostja väitis (mis ei leidnud küll kinnistust), oleks pooltevaheline suhe vaidlusaluste eluruumide kasutamisel ikka üürileping. Nimelt ei olnud vaidlust sellest, et kostja maksis hagejale ruumide eest tasu ehk et kostja sai kasutada hagejale kuuluvaid ruume tasu eest. Seega aga tähendab, et poolte vahel oleks olnud suuline üürileping

§ 271

juhul, kui 15.11.17 leping poleks jõustunud.

§ 274

sätestab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Kui leping olekski olnud poolte vahel suuline, poleks saanud lepingut üles öelda kostjale enne 15.11.18. Kuna aga 15.11.17 sõlmitud leping on kehtiv, jõustus, siis ei oma eelviidatud

§ 274

sätestatu asjas tegelikult tähtsust.

§ 196

lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine) ja lg 2 sätestab, et kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel.

§ 325

lg 1 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

325 lg 5 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Kostja seletas vande all, et e-kiri, mille hageja talle 20.12.18 saatis (kostja 14.05.2020 vastuse lisa 1), tähendas tema jaoks lepingu ülesütlemist. Hageja seaduslik esindaja T. L seletas vande all, et 20.12.18 e-kirjaga ei öeldud kostjale lepingut üles, sest pooltel oli telefoni teel vesteldes saavutatud kokkulepe, et leping lõpeb 31.05.19. Viidatud e-kirjast nähtub, et kostjal on võlg ja see tuleb tasuda ära 31.12.18 ja kui ta võlga ei tasu 02.01.19, siis on kostja sunnitud lepingu üles ütlema ja võla kättesaamiseks pöörduma kohtusse. Selline e- kiri on sisult hoiatus kostjale, et kui ta lepingut ei täida ja võlga ära ei tasu, et siis ütleb hageja talle lepingu üles. Lisaks on hageja andnud selles kirjas tähtaja kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Selline üürileandja käitumine on kooskõlas

§ 196lg 1, 2.

Samas ei tähenda mainitud e-kiri, et hageja oleks kostjale lepingu üles öelnud

§ 195lg 1, § 196 lg 1, 2 järgi, kuivõrd kiri ei 12

§ 325

lg 2 p 1 - 4 sätestatud nõuetele ja on kostja väidetava ülesütlemise avaldusena tegelikult ka lg 5 järgi tühine. Hageja on tõendanud kohtule esitatud arvetega nr xxx, xxx, xxx, xxx (hagiavalduse lisad), et nõudis kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist 2019.a. veebruaris-mai (kaasa arvatud), ja et saatis need arved kostja e-postile xxx (24.05.20 vastuse lisad 3, 4, 5, 6, 30.07.20 lisa 10). Kostja pole vaidlustanud, et see aadress poleks temaga seotud. Lisaks on kostja saanud samalt e-posti aadressilt kätte hageja 20.12.18 e-kirja, mis oli kostja väidete järgi justkui lepingu ülesütlemise avaldus. Kostja pole kordagi väitnud, et ta oleks hagejat teavitanud, et hageja saadab talle alusetult arveid veel 2019.a. mais kui kostja arvates oli leping juba varem (veebruaris 2019) lõppenud. Hageja seaduslik esindaja T. L seletas vande all, et kui ta käis 2019.a. aprillis ruume vaatamas, olid need korrast ära. Kuna ruumid olid korrast ära, siis kirjutas ta kostjale 17.04.19 e-kirja (kostja 14.05.20 vastuse lisa 2), et niisuguseid ruume ei saa ta vastu võtta. Hageja T. L seletas, et kirja sisu tähendas seda, et neid ruume pole võimalik sellisel kujul vastu võtta 31.05.19. Seletuste kohaselt oli vaja ruume selleks üle vaadata, et näidata teistele üürnikele. Lisaks esitas (05.06.20 lisa 1) hageja kohtule sõnumivahetuse kostjaga 03.04.19, millest nähtuvalt teatas hageja, et soovib näidata korterit maaklerile ja kostja vastas, kelle kätte ta jätab võtmed (A. K ). Kostja tunnistaja A. K ütles kohtule, et jättis ruumi võtmed kostja palvel postkasti 2019.a jaanuaris või veebruaris, hageja tunnistaja K. L teadis rääkida, et sellel ajal 2019.a. ei olnud üldse postkaste ning tema sai ruumide võtmed kätte kevadel 2019.a, kuid täpsemalt ei mäletanud ta midagi. Seega on tunnistajate ütlused vastuolulised võtmete üleandmise/saamise ajast ning kostja tunnistaja ütlused ei kinnita kuidagi kostja väiteid, et pooled lõpetasid kokkuleppel lepingu veebruaris 2019.a ja et võtmete üleandmine tähendas lepingu lõppemist. Kostja väitis oma 14.05.20 vastuses, et hageja ütles lepingu üles ja leping lõppes 02.01.19 ja 07.08.20 menetlusdokumendis muutis oma arvamust. Selles leidis ta, et kuna pooltevaheline leping 15.11.17 ei hakanud kehtima, siis ei saanud seda kostja üles öelda ja seda pole hageja ka ise üles öelnud. Kohus tuvastas eelpool, et kostja väide, et leping ei jõustunud, pole õige. Samas, kui kostja väitis oma esimese vastuses, et hageja ütles talle lepingu üles, siis tema 07.08.20 esitatud uued väited räägivad sellest, et kumbki pooltest ei öelnud lepingut tegelikult üles. Nii saab neist kostja seletustest ja vastuolulistest väidetest järeldada, et pigemini on kostja möönnud, et hageja pole lepingut üles öelnud ja hageja väited lepingu lõpetamise kokkuleppest on õiged. Kohtul puudub igasugune alus kahelda, et 03.04.19 sõnumivahetust pidas hageja kostjaga, sest kostja on ise menetluses väitnud, et võtmed andis ta tunnistaja A. K kätte, et viimane saaks anda võtmed hagejale. Seega ei lahkne kostja vastav väide oma sisult sõnumivahetuses toodust. Hinnates kogumis 1) hageja seadusliku esindaja seletusi vande all, 2) kostja esitatud e-kirja 17.04.19, mille saatis talle hageja korrast ära korteri kohta, 3) hageja seletusi 17.04.19 e-kirja kohta, 4) 20.12.18 e-kirja, mis ei ole lepingu ülesütlemise avaldus, 5) hageja e-kirju ja arveid üüri ja kõrvalkulude tasumiseks perioodil veebruar- mai 2019.a., 6) poolte sõnumivahetust 03.04.19, 6) kostja vastuolulisi väiteid menetluses lepingu lõppemise asjaolude kohta (kord, et hageja ütles lepingu üles ja siis jälle, et seda pole kumbki pool teinud), 13

§ 186p 4 järgi poolte kokkuleppel 31.05.19.

Üüri ja kõrvalkulude võlg, viivis

§ 100

järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine ja täitmisega viivitamine. Kui üürnik rikub lepingust tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust, on üürileandjal õigus nõuda temalt

§ 101

lg 1 p 1, 6, § 113 lg 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1 järgi üürivõla, kõrvalkulude võla tasumist.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutmisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäära, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ettenähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

§ 195

lg 1 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Kohus tuvastas, et poolte vahel sõlmiti leping ja see on kehtiv alates 15.11.17 ja lõppes 31.05.19. Seega on kostjal kohustus tasuda hagejale üüri ja kõrvalukulusid 15.11.17-31.05.19 vastavalt

§ 271lg 1, 292 lg 2, § 76 lg 1, 2, § 8 lg 1, 2.

Vaidlus puudus üüri suuruses ja selles, et igakuine tasu oli ühesuurune, sisaldades kõrvalkulusid ja üüri kokku. Hageja on esile toonud, et kostja pidi maksma üüri ja kõrvalkulusid 2017.a. novembrikuu eest (pool kuud) 350 €, perioodil 01.12.17-31.05.18 4200 € /6 korda 700/ ja perioodil 01.06.18-31.05.2019 9240 € (12*770, sest pooled leppisid kokku üüri suurendamises). Seega leiab kohus, et kokku pidi kostja tasuma hagejale üüri ja kõrvalkulusid 13790 €. Hageja märkis, kostja tasus 9590 €, jäädes võlgu 4200. Hageja on esitanud ka pangakonto väljavõtte sellises summas tasumiste kohta (hagiavalduse lisa 3). Kostja ei ole väitnud, et ta oleks tasunud hagejale rohkem kui 9590 €. Kuna kohus leidis, et kostja pidi maksma üüri perioodil 15.11.17- 31.05.19, siis on ebaõiged kostja väited, et ta ei pidanud maksma üüri 2017.a. novembrikuu eest ja pärast 2019.a. veebruari kuni maini 2019.a (mai kaasa arvatud). Viimase makse tegi kostja eest kolmas isik 01.02.19 (hagiavalduse lisa 3). Kuna kostja pole väitnud, et ta oleks hagejale tasunud rohkem kui hagis väidetu 9590 €, siis jäi ta perioodi 15.11.17-31.05.19 eest hagejale võlgu üüri ja kõrvalkulusid kokku 4200 €. Nii rikkus kostja

§ 100

mõttes

§ 271lg 1, § 292 lg 1 tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust.

Kostja väide, et arvestus on arusaamatu, ei ole õige, sest tegemist on lihtsa matemaatilise tehtega (13790-9590=4200). Kuna kostja kohustust vabatahtlikult ei täida, siis on ta seni kohustuse rikkumises

§ 100

järgi ja hagejal on õigus nõuda

§ 101

lg 1 p 1, 6, § 113 lg 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1, 76 lg 1, 2 järgi kohustuse täitmist - üürivõla, kõrvalkulude võla tasumist 4200 €. Märgitud nõue kuulub rahuldamisele. Lisaks saab hageja nõuda kostjalt

§ 101lg 1 p 6, § 113 lg 1 II lause järgi võlalt viivist. Hageja ongi nõudnud kostjalt viivis seadusjärgses määras. 14

88 lg 6 p 1 sätestab, et kui võlgnik ega võlausaldaja ei ole määranud, millise kohustuse täitmiseks raha, esemed või teenus arvestatakse, loetakse täidetuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Asjaoludest nähtuvalt soovib hageja saada viivist 2018.a. detsembrikuu poole kuu üürilt (350 €) ja edaspidi 2019.a. tasumata üürilt ja kõrvalkuludelt (ühtne summa arvetel), mis tuli tasuda perioodil jaanuar kuni mai (kaasa arvatud) vastavalt arvetele nr xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx. Vastavalt lepingule tuli tasuda üür ette iga kuu eest kuu esimeseks päevaks ja see nähtub ka arveist. Hageja poolt kohtule esitatud pangakonto väljavõttest nähtub, et kostja tegi 2018.a viimase makse 05.10.18 (kolmas isik tasus). Hageja viivisenõu puudutab aga 2018.a. detsembrikuu poole kuu üürilt arvestatud viivist ja järgmise aasta võlgnetavalt üürilt arvestatud viivist. Hageja pangakonto väljavõttest nähtub, et kostja ees tasus kolmas isik 770 € 02.01.19 viitega arvele xxx. See arve puudutab aga 2018.a. detsembrikuu üüri, mis tuli tasuda 01.12.18. Kohus leiab, et käesoleval juhul on võlgnik täpselt määratlenud, millise kohustuse katteks on ta täitmise teinud. Selle tõttu ei saa hageja määrata toda tasumist varasema kohustuse katteks

§ 88lg 6 p 1 järgi.

Nii leiab kohus, et kostja poolt 02.01.19 tasutud summa 770 € on tasutud konkreetselt 2018.a. detsembrikuu üüri katteks vastavalt arvele nr xxx. Nii on osaliselt ebaõige hageja väide ja osaliselt õige kostja väite, et kostja on määranud, mille katteks ta makse teeb. Seega tasus kostja 2018.a. detsembrikuu üüri hilinemisega ehk viivitus on perioodi eest 02.12.18-02.01.19. Nii pole õige hageja väide, et viivist saab nõuda selle kuu üürivõla tasumisega viivitamise ees alates 02.12.18 kuni 26.08.19 /hagi esitamise aeg/. Hageja nõudis 2018.a. detsembrikuu üüri (arve nr xxx) tasumisega viivist 350 €-lt (mitte 770-lt eurolt). See ei riku kuidagi kostja õigusi.

§ 113

lg 1 II lause järgi on viivis märgitud võlalt 350 €-lt perioodi 02.12.18-02.01.19 eest 2,45 € mitte 20,56 €. Nii on hageja viivisenõue 2018.a. detsembrikuu üürivõlalt, mida hageja on nõudnud väiksemalt summalt ehk 350 eurolt, põhjendatud vaid osaliselt 2,45 € ulatuses. Järgnevalt nähtub hageja konto väljavõttest, et kostja eest tasus kolmas isik 01.02.2019 viitega arve detsember 2018. Seega on kostja tasunud veelkord 2018.a. detsembrikuu üüri katteks 770 €. Eeltoodu tõttu ei nõustu kohus siinkohal kostjaga, et määratlus oleks selge, mille katteks kostja tasus, sest kahel kuul järjest on kostja maksnud sama üüri katteks sama summa, mis oli juba 02.01.19 ehk kuu aega varem tasutud. Samas nõustub kohus kostjaga, et hageja arvestusest pole aru saada, mille katteks arvestas hageja selle 01.02.19 tasutud 770 €. Kohtu hinnangul on võimalik see

§ 88

lg 6 p 1 alusel lugeda nn varasema võla ehk 2019.a jaanuarikuu (arve nr xxx järgse, hagi lisa 6) üürivõla katteks (arve hagiavalduse lisa 6). 2019.a. jaanuarikuu üür tuli tasuda arve nr xxx ja lepingu järgi 01.01.19. Kostja tasus 770 € 01.02.19, seega on viivitus 02.01.19-02.01.19 võlalt 770 €

§113

lg 1 II lause järgi 5,23 €, mitte 40 € perioodi eest 02.01.19-26.08.19 nagu hageja on hagiavalduses nõudnud. Pangakonto väljavõtteist ei nähtu, et kostja oleks tasunud ülejäänud 2019.a. veebruari, märtsi, aprilli ja maikuu eest midagigi, seda pole kostja ka väitnud. Kostja ei ole ka seda viivisearvestust vaidlustanud. Eeltoodu alusel on viivisenõue ülejäänud 2019.a. veebruari, märtsi, aprilli ja 15

§ 101

lg 1 p 3 alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult kahju hüvitamist.

§ 115

lg 1 ütleb, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

334 lg 1 kohaselt peab üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis.

§ 334

lg 2 järgi vastutab üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.

§ 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, lg 3 sätestab, et lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

§ 128

lg 1, 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju.

§ 128

lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Hageja on tõendanud kohtule esitatud aktiga 15.11.17, et kostjale anti eluruum üle, ilma et sellel oleks mingeid märkeid ruumide puuduste kohta, et need oleksid rikutud, määrdunud. Hageja seaduslik esindaja T. L seletas kohtule, et kuna ruumid olid äärmiselt korrast ära, seinad täis kritseldatud, lauad olid löödud seintesse, siis tegi ta kostjale ka 17.04.19 e-kirja (kostja 14.05.20 vastuse lisa 2). Hageja tunnistaja K. L ütles kohtule, et kui ruumid tagasi saadi, ei vastanud nad sellele, millised nad olid siis, kui kostja need oma kasutusse sai. Hageja esitas kohtule 05.06.20 fotod (lisa 2,3,4), millest nähtuvalt on need korras, puhtad, seintel on tapeet korras, laudu ei ole seintele, löödud, mingeid kritseldusi, auke ei nähtu. Hageja tunnistaja K. L ütles kohtule, et kui ta kevadel 2019 sai ruumide võtmed ja läks ruumidesse, 16

§ 334

lg 1 järgi ega seisundile, millega kostja sai ruumid enda kasutusse vastavalt aktile 15.11.17

§ 334lg 1 järgi.

Kostja enda poolt kohtule esitatud hageja 17.04.19 e-kirjast nähutvalt kirjeldas hageja ruumide olukorda, et need on koristamata, lagastatud, tapeedid on soditud, augud seinas. Hageja on seega teavitanud kostjat

§ 336

lg 1 kohaselt asja puudustest ja on teinud seda veel enne üürilepingu lõppemist (31.05.19). Seega saab hageja nõuda kahju huvitamist. Kuna hageja on tõendanud, et ruumid, mille ta kostja käes tagasi sai, ei vastanud aktis 15.11.17 märgitud seisundile ja olid rikutud ning tegemist polnud loomuliku kulumisega, mis saab tekkida asja sihipärasel kasutamisel, siis on kostja rikkunud

334 lg 1 tulenevat kohustust (mille kohaselt peab üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele). Seega vastutab kostja

§ 334lg 2 järgi üüritud asja, antud juhul ruumide kahjustumise eest.

Nii on hageja tõendanud, et üüritud asi on kahjustatud, millega on talle tekkinud otsene varaline kahju

§ 128lg 1, 2 järgi.

Sellise kahju tekkimine on

§ 127

lg 3 järgi üürilepingust tuleneva asja lepingujärgse kasutamise kohustuse rikkumise otsene tagajärg ja pidi lepingut sõlmides olema üürnikule ka rikkumise tagajärjena aru saadav. Mis puudutab kostja väited, et hageja kannab justkui riski selle eest, et ta ei võtnud ruume kostjalt vastu ja ei fikseerinud aktiga nende seisundit kui ta ruumid tagasi sai, siis kohus sellega ei nõustu. Esiteks on kostjal kui üürnikul kohustus tagastada ruumid korras seisundis

§ 334

lg 1 järgi ja seega kannab ta negatiivsete tagajärgede riisikot, mis võivad olla tingitud sellest, et ta ei anna ise või esindaja kaudu faktiliselt korterit hagejale üle ega fikseeri korteri seisukorda eluruumi tagastamisel. Teiseks ei nähtu mitte ühestki tõendist, et hageja ei soovinud ruume vastu võtta, vaid hageja teatas kostjale, et sellisel kujul nagu need olid 17.04.19 e-kirjas märgitud, ei saa neid vastu võtta. Selle samas e-kirjas märkis hageja, et ootab lahendust, mis tähendab üürniku poolt olukorra ennistamist. Nii on alusetu kostja etteheide hagejale, et hageja käituks justkui ruumide tagasisaamisel kuidagi hea usu põhimõtte vastaselt, olukorras, kus kostja ise pole taganud korteri korrashoidu

§ 334

lg 1 järgi.

§ 132

lg 1 sätestab, et asja hävimisest või kaotsiminekust tekkinud kahju hüvitamise kohustuse olemasolu korral tuleb maksta hüvitis, mis vastab uue samaväärse asja soetamiseks tehtavatele mõistlikele kulutustele. Kui asja väärtus oli hävimise või kaotsimineku hetkel, võrreldes uue samaväärse asja väärtusega, oluliselt vähenenud, tuleb väärtuse vähenemist kahjuhüvitise määramisel mõistlikult arvestada, lg 2 sätestab, et kui uue samaväärse asja soetamine ei ole võimalik, kuulub hüvitamisele hävinud või kaotsiläinud asja väärtus ning lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja 17

§ 132lg 3, 127 lg 1.

Kostja ei ole tõendanud, et kulud oleksid väiksemad. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejale on tekkinud kahju, mis hõlmab endas kahjustatud asja taastamise mõistlikke kulusid ja mille ulatus on kokku

128 lg 1, 2, 3, § 132 lg 3 järgi 1090 €. Kostja ei ole nõus seda vabatahtlikult hüvitama, mistõttu rikub ta

§ 100

mõttes kahju hüvitamise kohustust ja hagejal on õigus nõuda temalt

§ 115

lg 1, § 101 lg 1 p 3, § 127 lg 1, 3, § 128 lg 1, 2, 3 § 132 lg 3 alusel kahju hüvitamist. Märgitud hüvitis 1090 € tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Lõplik viivis, kokkuvõte TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

§ 113

lg 2 kohaselt kui rahalise kohustuse täitmise aeg ei ole kindlaks määratud, muu hulgas kahju hüvitamise või alusetu rikastumise väljaandmise või taganemisest tuleneva väljaandmise nõude puhul, arvestatakse võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Hageja palus mõista viivise välja seadusjärgses määras võlalt hagi esitamise aja seisuga ning lisaks võlalt ja kahju hüvitiselt alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemise aja seisuga ja edaspidi protsendina kogu võlalt kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõla summa. Selline nõue on

§ 113lg 1 II lause ja lg 2, Ts

MS § 367 järgi põhjendatud. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja üüri ja kõrvalkulude võlanõue, kahjunõue on tõendatud ja põhjendatud ja viivisenõue on osaliselt põhjendatud. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlga 4200 €, kahju hüvitist 1090 €, kokku põhivõlga 5290 €. Lisaks tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista seisuga 26.08.19 viivist 117,05 € ja alates 27.08.2019 kuni otsuse 18

§ 113

lg 1 II lauses sätestatud määras kuni kohustuste täitmiseni kuid mitte rohkem kui põhivõlg. Menetluskulude jaotus, rahaline suurus TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus mõistis kostjalt vähem viivist välja kui hageja palus (169,03 € asemel 117,05 €). Sellele lisandus viivis võlalt kuni otsuse tegemiseni ja edasi võlalt protsendina kuni kohustuse täitmiseni. Eeltoodu tähendab, et hagi kuulus 99% ulatuses rahuldamisele. (5407,05/5459,93*100). Kooskõlas TsMS § 163 lg 1 jäävad hageja menetluskulud 99% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 1% ulatuse hageja kanda. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 143 p 1 järgi on asja läbivaatamise kuluks eksperdikulu. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Hageja menetluskulud on: lõiv 425 €, ekspertiisikulud 282 €, esindaja kulud 4768,02 € (sh käibemaks), kokku 5475,02 €. Lepingulise esindaja tunnitasu määr on 110-120 €/h, millele lisandub käibemaks. Hageja kinnitas, et ta pole käibemaksukohustuslane ja ta ei saa käibemaksu tekkinud kuludelt tagasi arvestada. Nimekirja kohaselt on kulunud aega esindajatel 34 h ja 25 min, mis on 8-tunnise tööpäeva arvestuse umbes 4,5 tööpäeva. Kostja ei ole vastuväited ei esitanud. Kohus leiab, et hageja esindajate tööaeg ja tehtud töö vastab asja mahule, keerukusele, arvestades asjaolu, et kostja esitas menetluses erinevatel aegadel täiendavaid vastuväiteid, mis tõi kaasa hagejale täiendavate vastuväidete ja tõendite esitamise vajaduse. Esindaja töötasu määr on kooskõlas kohtupraktikaga ega ole ebamõistlikult suur. Kohus leiab, et hageja esindaja kulud on põhjendatud 4768,02 € (koos käibemaksuga) ulatuses ja on kooskõlas TsMS § 175 lg 1. Asja materjalidest nähtub, et hageja maksis lõivu 425 € ja kandis ekspertiisikulusid 282 €. Arvestades eeltoodut, leiab kohus, et hageja põhjendatud menetluskulud on TsMS § 138 lg1,2, § 143 p 1, § 144 p 1 järgi kokku 5475,02 €. TsMS § 163 lg 1 järgi tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 99% ehk 5420,26 €. 19

§ 113lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Antud juhul on hageja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus käesolevas lahendis, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjatel tasuda hagejale hüvitamisele kuuluvatelt võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses 20