← Eesti

2-20-9389/16

Obsah (7)§ 35§ 30§ 31§ 13§ 20§ 38§ 29

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen, Imbi Sidok-Toomsalu Määruse tegemise aeg ja koht 30. juuni 2022. a, Tallinn Kohtuasja number 2-20-9389 Kohtuasi X

) § 29 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul ning avaldaja I, kes osales koosolekul isiklikult ning avaldaja II esindajana, on koosolekul avaldanud, et ta vastuvõetud otsustega ei nõustu, s.o esitanud vastuväite p-s 4 otsustatule (TsÜS § 38 lg 4). Maakohus ei nõustunud puudutatud isikuga, et mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg-st 6 tuleneks vastuväitele kirjaliku vormi nõue. 6.

§ 35

lg 1 kohaselt otsustavad korteriomanikud korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid.

§ 30

lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.

§ 30

lg 3 järgi on samas paragrahvis sätestatud õigused ka korteriomandit kasutaval isikul. Tulenevalt

§ 31

lg 1 p-st 2 on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad sama lõike p-s 1 nimetatud piiridesse, st mh tegevused 3 2-20-9389 kaasomandi eseme kasutamisel, mille toime teistele korteriomanikele ei ületa tavakasutusest tekkivaid mõjusid. 6.1. Maakohus asus seisukohale, et küsimus parkimise korraldamisest hoovis on küsimus korteriomandite kaasomandi eseme kasutamisest, kuid vaidlustatud otsuse alapunktid

(1),
(2),
(3)ja
(5)väljuvad tavapärase kasutamise piiridest, sest kitsendavad oluliselt viidatud sätetest tulenevaid korteriomaniku või korteriomandi kasutaja õiguseid. Parkimine korterelamu hoovis on kohtu hinnangul nii korteriomanike, korteri kasutajate kui nende külastajate poolt kaasomandi eseme tavakasutus. Otsuse alapunktid
(1)ja
(5)aga välistavad parkimise külalistele ja mitteomanikele,
(2)ja
(3)omakorda piiravad kasutusõigust oluliselt, seda sõltumata korteriomaniku kaasomandiosa suurusest. Maakohtu hinnangul ei ole asjassepuutuv, et kindlaid parkimiskohti ei fikseeritud ega parkimiskohtade korrashoiuga seonduvaid kulusid ei reguleeritud. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et alapunktides
(1),
(2),
(3)ja
(5)otsustatut ei saanud otsustada häälteenamusega. 6.2. Kas otsustatud parkimise kord oli sisuliselt põhjendatud, nagu on väitnud puudutatud isik, ei seondu sellega, kas otsuse sisu puudutas tavapärast kasutamist. Kui korteriomanikud parkimise korraldamises kokkuleppele ei jõua, on seaduses sätestatud eeldustel võimalik esitada nõue kokkuleppe sõlmimisest keelduva korteriomaniku vastu tahteavalduse andmiseks kohustamiseks (

§ 13, § 9 lg 2). Vaidlustatud otsuse alapunktides

(4)ja
(6)otsustatut võib maakohtu hinnangul pidada tavakasutuse küsimusteks, mistõttu jäi avaldus nende kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
  1. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada osas, milles maakohus avalduse rahuldas ja jätta uue määrusega avaldus täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Määruskaebuse väiteid on kokkuvõtvalt järgmised. 7.
  2. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ning rikkus menetlusnorme. Vaidlustatud otsused ei ole sedavõrd intensiivselt kaasomandi kasutusse sekkuvad või kaasomandi kasutust reguleerivad, et neid küsimusi saab lahendada üksnes kõigi korteriomanike nõusolekul. Tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega

§ 35lg 1 tähenduses, mida saab lahendada korteriomanike enamuse otsusega.

Kaasomandi valitsemine on ühistu otsene ülesanne. On üldteada, et kokkulepete saavutamine on võrreldes otsuste vastuvõtmisega oluliselt aeganõudvam ja komplitseeritum. Vaidlustatud otsused olid korteriomanike huvides ning kaasomandi kasutust nendega olulisel määral ei muudetud. Kuna parkimiskohti ei jaotatud, ei ole maakohtu viidatud kohtupraktika antud juhul asjakohane. Määrusest ei nähtu, millistele tõenditele kohus tugines, kui leidis, et otsustega on korteriomanike ja korteriomandite kasutajate õigusi oluliselt kitsendatud. Samuti ei nähtu määrusest, milliste põhikirjapunktide või õigusnormidega on kehtetuks tunnistatud otsused vastuolus.

  1. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajatele tähtaja sellele vastamiseks. Avaldajad määruskaebuse osas seisukohta ei esitanud.
  2. Maakohus kaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. 4 2-20-9389 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
  3. Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse TsMS § 667 lg 2 ning TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg 1 p 2 alusel osas, millega maakohus tunnistas vaidlustatud otsused osaliselt kehtetuks, ja teeb tühistatud osas uue määruse, millega tuvastab samade otsuste tühisuse. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Kokkuvõttes rahuldatakse avaldus osaliselt ja määruskaebus jääb rahuldamata.
  4. Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse, milles vastavalt TsMS § 173 lg 1 teisele lausele märgib kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
  5. TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjus kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja kaebuse esitas ainult puudutatud isik. Seega on vaidlustatud määrus TsMS § 466 lg 3 ning § 463 lg 2 ja § 456 lg 4 alusel edasi kaebamata jõustunud osas, milles avaldus jäi rahuldamata ja avaldajate kulud nende endi kanda.
  6. Puudutatud isik on korteriühistu, mis on asutatud Auna tn 9, Tallinn elamu ühiseks majandamiseks. Avaldajad on Auna tn 9, Tallinn korteriomanikud ja puudutatud isiku liikmed. 26.05.2020 toimus korteriomanike üldkoosolek, kus oli esindatud 12 ühistu liiget 15-st. Päevakorrapunkti 4 raames võeti vastu vaidlusalused otsused (ülal p 1.1) parkimise korraldamiseks. Avaldajad esitasid nõude otsuste kehtetuks tunnistamiseks, märkides, et otsused võivad alternatiivselt osutuda ka tühisteks (avalduse p 30–31). Avalduse eesmärgiks oli niisiis vaidlusalustest otsustest vabanemine, st nende tühisuse tuvastamine või kehtetuks tunnistamine.
  7. Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas vaidlusaluste otsuste vastuvõtmine oli üldkoosoleku pädevuses või oli tegemist küsimustega, milleks oli vajalik saavutada kõigi korteriomanike kokkulepe. Puudutatud isik leiab määruskaebuses, et tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega, mida sai lahendada korteriomanike enamuse otsusega ning maakohus on avaldust osaliselt rahuldades eksinud.
  8. Riigikohus on enne
  9. jaanuari
  10. a kehtinud seaduse kohta leidnud, et kaasomandiga seotud olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Seadusandja on tavakasutuse mõistet kasutades piiritlenud küsimused, mille lahendamise reeglites võib kokku leppida ühel või teisel viisil. Korterelamut teenindaval maal parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kasutuskorra kindlaksmääramisena ega ole vaadeldav tavakasutusena (vt Riigikohtu 18.01.
  11. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 10). Kehtiva õiguse järgi otsustavad korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle

§ 35

lg 1 alusel korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. See tähendab, et korteriomandite kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimustes võetakse otsuseid vastu üldkoosolekul (

§ 20

lg 1).

§ 35

lg 2 sätestab avatud loetelu tegevustest, mida käsitatakse tavapärase valitsemisena, mh on selliseks tegevuseks kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont. Kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on

§ 38lg 1 järgi reeglina vaja kõigi korteriomanike kokkulepet.

5 2-20-9389 16. Eelnevast tuleneb, et ka

-i alusel on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks vaja korteriomanike kokkulepet ning neid küsimusi ei saa otsustada

§ 35lg 1 tähenduses tavapärase valitsemise raames. 17. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus seega põhjendatult, et üldkoosolekul p 4 raames vastu võetud otsused

(1),
(2),
(3)ja
(5)väljuvad tavapärase valitsemise piiridest, mida korteriomanikud saavad otsustada häälteenamusega. Kehtiv õigus ei näe ette, et mistahes muu otsustus peale kaasomandi esemest osa erikasutusse andmise oleks käsitatav tavakasutusena.

§ 30

lg 1 p 2 alusel on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning

§ 30lg 3 järgi on sama õigus ka korteriomandit kasutaval isikul. Vaidlusalused otsused

(1),
(2),
(3)ja
(5)väljuvad tavapärase kasutamise piiridest, kuna kitsendavad oluliselt korteriomaniku ja/või korteriomandi kasutaja õiguseid. Ehkki nõustuda tuleb puudutatud isiku seisukohaga, et otsustega ei antud parkimiskohti korteriomanike erikasutusse, on ekslik väide, nagu ei oleks otsustega määratud ka parkimiskohtade kasutamistingimusi. Vaidlusaluste otsustega on kaasomandis oleva ala kasutamist reguleeritud, välistades

§ 30lg 3 kohase õiguse kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt korteriomandit kasutavate isikute poolt (otsused

(1)ja
(5)) ning piiratud sama õigust korteriomanike puhul (otsused
(2)ja
(3)). Niisiis on korteriomanike õigusi kaasomandi esemele vähendatud ning tegemist ei saa olla tavapärase valitsemise raames tehtava otsustusega. 18. Ringkonnakohus märgib, et teatud juhtudel, kui korteriomanike õigusi riivatakse vähesel määral, võib parkimise reguleerimine olla käsitatav kaasomandi eseme tavapärase valitsemisena, mille üle korteriomanikud otsustavad

§ 35lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel (vrd Riigikohtu 29.10.2020.

a määrust tsiviilasjas nr 2-18-11279, p 12). Nii võib see olla juhul, kui kehtestatakse üldise iseloomuga reegleid: nt juht peab sõiduki parkima üksnes märgistatud kohas ja suhtuma teistesse sõidukite valdajatesse lugupidamisega (puudutatud isiku viidatud Tartu Ringkonnakohtu 29.01.2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-9883, p 8). Maakohus on ka käesolevas asjas jätnud avalduse üldkoosoleku p 4 alapunktides

(4)ja
(6)vastu võetud otsuste, millega nähti ette, et omanikel puudub kindel parkimise koht hoovis ning autode paigutus peab olema optimaalne ja teisi arvestav, vaidlustamise osas rahuldamata. Korteriomanike kokkulepe on vajalik juhul, kui kaasomandi eseme selle otstarbe kohast kasutust piiratakse ja see riivab korteriomanike õigusi.
  1. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava TsÜS § 38 lg 1 esimene lause järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Sama sätte lg 2 esimene lause kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. TsÜS § 38 lg 1 ja lg 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama § lg 1 (vt Riigikohtu 30.01.
  2. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-187-12, p 14 ja 05.06.
  3. a otsust tsiviilasjas 2-16-19017, p 17.2).
  4. Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena

ja teatavas osas selles omakorda viidatud MTÜS. Neis kummaski ei nähta ette otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele eelmises punktis kirjeldatust erinevat vahekorda.

§ 29lg 2 teise lause järgi kohaldatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse kohta Ts

ÜS-s juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut sama paragrahvi erisustega. Seega ei saa ka korteriomanike üldkoosoleku tühist otsust kehtetuks tunnistada. Nii peab kohus korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel esmalt kontrollima, kas esile toodud ja 6 2-20-9389 tuvastatud asjaoludel on otsus tühine. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks.

  1. Hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega (TsMS § 477 lg 5), aga ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude korral tuvastada selle tühisus (vt Riigikohtu 05.06.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17.1 ja 03.03.
  2. a otsust tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 27). Kui tühisuse alus esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida, st avaldaja saavutab juba avaldusega taotletud tulemuse. Kirjeldatud puuduse saab ringkonnakohus määruskaebuse läbivaatamisel kõrvaldada. 22.

§ 29

lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid

ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. 23. Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). Seetõttu on

§-des 38 ja 39 sätestatut rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi (vt Riigikohtu 01.06.

  1. a määrust tsiviilasjas 2-19-16450, p 15).
  2. Praegusel juhul oli avaldajatel vaidlusaluste üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise vastu piisav õiguslik huvi õigusselguse ja õiguskindluse saavutamiseks, kuivõrd korteriühistul ja avaldajatel oli erinev nägemus sellest, kas korteriomanikud on häälteenamusega reguleerinud küsimust, mida saab teha üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega. Korteriühistu liikmel on piisav õiguslik huvi luua selgus küsimuses, kas korteriühistu otsusena vormistatu täitmist võib temalt nõuda.
  3. Seega tuleb maakohtu määrus resolutsiooni p 2 osas tühistada ja tuvastada samade otsuste tühisus.
  4. Kaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsustust menetluskulude jaotuse kohta. Maakohus jaotas menetluskulud õigesti ja põhjendas sellekohast otsustust piisavalt. Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda, kes ei saavutanud kaebusega oma sisulist eesmärki avalduse rahuldamata jätmiseks. Kohtuasja materjalidest nähtuvalt ei ole avaldajad määruskaebemenetluses toiminguid teinud, mistõttu hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
  5. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 696 lg 3 ja TsMS § 617 lg 2 alusel. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu 7

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.