Obsah (5)

§ 6§ 22§ 23§ 38§ 351

Kohus Kohtunik Otsuse avalikult teatavakstegemine KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur 16. juuli 2021, Tallinn Haldusasja number 3-21-404 Haldusasi X ja Y kaebus Harku

“) § 38 lõikele 4 ning asjaolule, et X ei teinud ettenähtud tähtaja jooksul maa erastamiseks vajalikke toiminguid ehk jättis tellimata katastriüksuse moodustamise tööd. Teiseks on korralduses osutatud sellele, et enam ei ole võimalik maad erastada ehitusloa alusel ega anda lagunenud ehitise omanikule tähtaega ehitise kordategemiseks, et seejärel maad erastada. Viimaks märgitakse korralduses, et

1. aasta suvel toimunud ehitustööde tulemusel valminud hoone näol ei ole tegemist õiguslikul alusel püstitatud ehitisega, mis annaks õiguse maa ostueesõigusega erastamiseks. Harku Vallavalitsuse
2. jaanuari 2021 korraldusega nr 88 anti Otsa tn 1 asuva ehitise kõrvaldamiseks tähtaeg kuni
3. aprillini
4. KAEBAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED
5. X ja Y esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse
6. jaanuari 2021 korralduste nr 87 ja 88 tühistamise nõudes, Y esitas alternatiivselt nõude talle tekitatud 6303,75 euro suuruse kahju1 hüvitamiseks.
7. Kaebajad leiavad esiteks, et Otsa tn 1 maa ostueesõigusega erastamise suhtes oleks tulnud kohaldada erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud õigusnorme, ehk

redaktsiooni, mis võrdsustas kehtiva ehitusloa õiguslikul alusel püstitatud ehitisega. Kaebajad rõhutavad ka, et vastustaja ei ole andnud lagunenud ehitise kordategemiseks mitte kunagi tähtaega. Teiseks on kaebajad seisukohal, et vaidlustatud korralduste andmise ajal oli Otsa tn 1 asuv ehitis igal juhul 1 Kaebuses on kahju suuruseks märgitud 6740,25 eurot. Kohtuistungil korrigeeris kaebaja kahju hüvitamise nõuet osas, mis puudutas ehitusmaterjalidega seotud kulusid (vt. kaebuse lisa 19 tabelis rida „kinnitusvahendid naelad (roovitus)“), vähendades nõuet kokku 436,50 euro võrra. 2 viidud sellisesse seisukorda, et see vastas ehitise (hoone) mõistele

§ 6lg 3 tähenduses.

Kaebajad ei nõustu vastustaja väitega, et tegemist oli ebaseadusliku ehitisega, leides et

1. aastal väljastatud ehitusluba, milles oli ette nähtud lagunenud ehitise lammutamine, iseenesest ei välistanud lagunenud ehitise korda tegemist. Kaebajad rõhutavad seejuures, et lähtusid ehitise kordategemisel vallavalitsusest ja Maa-ametist saadud suunistest, et maa erastamiseks tuleb ehitis korrastada. Kaebajad osutavad sellele, et mitte üheski kirjalikus vastuses kaebajate poolt alates
2. aastast esitatud pöördumistele ei märkinud vastustaja, et maa erastamine on välistatud, vaid anti mõista, et ehitise kordategemisel on see võimalik. Lisaks vallavalitsusega peetud kirjavahetusele väidavad kaebajad, et
3. jaanuaril 2020 toimunud telefonivestluses soovitas Harku abivallavanem V. Viiburg Y erastamise jätkamiseks hoone korda teha. Samasisuline soovitus anti kaebajate väitel ka Maa-ametist. Kaebajad leiavad, et olukorras, kus isikul on erastamise õiguse saamiseks kohustus lagunenud hoone korda teha, on see eraldi alus ehitamise (hoone taastamise) lubamiseks, mistõttu ei olnud eraldi ehitusloa või ehitusteatise menetlus vajalik. Samuti heidavad kaebajad ette, et vald ei juhtinud erastamise menetluses kordagi tähelepanu ehitiste korrastamiseks vastavate lubade taotlemise vajadusele.
4. Kaebajate hinnangul on arusaamatu, miks ei lõpetatud erastamise menetlust juba
5. aastal, vaid anti kaebajatele asjatut lootust, et erastamine on siiski hoone taastamise korral võimalik. Kaebajad leiavad, et viis aastat pärast piiride kulgemise ettepaneku tegemist on ebaõiglane ja hea halduse tavaga vastuolus menetluse lõpetamine lähtuvalt sellest, et erastamise õigust omav isik ei tellinud katastriüksuse moodustamise töid. Kaebajad rõhutavad, et vahepealsel ajal ei ole vastustaja kordagi juhtinud kaebajate tähelepanu erastamise menetluse võimalikule lõpetamisele. Kaebajad märgivad samuti, et
6. detsembril 2015 tehtud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekus ei antud samuti tähtaega ehitiste korrastamiseks. Kaebajate hinnangul on vastustaja rikkunud oluliselt selgitamiskohustust, pidades silmas muuhulgas seda, et X ei valda vabalt eesti keelt.
7. Kaebajad leiavad, et korraldus nr 88 on õigusvastane tulenevalt korralduse 87 õigusvastasusest.
8. Alternatiivselt taotleb Y kahju hüvitamist, leides sisuliselt, et korralduse nr 87 kehtima jäämise korral muutuvad asjatuks tema poolt ehitise kordategemiseks tehtud kulutused ja X sõlmitud võlaõigusliku lepingu tõestamisel tasutud notaritasu. Kaebaja selgitab, et küsis erastamise menetluse käigus korduvalt vallalt ja ka Maa-ametilt selgitusi erastamise menetluse jätkamise võimaluste kohta, ent ühelgi juhul ei teatanud vastustaja, et mingil juhul ei tohi hoonet taastada. Seega on Harku vald olnud tegevusetu ja vastutab ka tegevusetusega kaasneva kahju eest. VASTUSTAJA SEISUKOHT
9. Vastustaja palub kaebuse rahuldamata jätta, jäädes seisukohale, et kuivõrd X ei tellinud katastriüksuse mõõdistamise töid kolme kuu jooksul
10. detsembri
11. aasta piiride kulgemise ettepaneku saamisest arvates, kaotas ta maa erastamise õiguse ning sellest tulenevalt tuli menetlus lõpetada. Vastustaja selgitab, et alates
12. juulist 2017 kehtiva

sätted ei võimalda enam anda tähtaega lagunenud ehitise korrastamiseks. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 316-579 selgitab vastustaja, et mõeldav ei ole avalduse esitamise ajal kehtinud

redaktsiooni 3 kohaldamine, kuna sellisel juhul ei oleks

1. juulil 2017 jõustunud seadusemuudatust võimalik üldse kohaldada.
2. Vastustaja tõdeb, et
3. juunil 2020 toimunud vaatluse ajal oli Otsa tn 1 maatükil ehitamisel 33 m² suuruse ehitusaluse pinnaga hoone, ent tegemist on ebaseadusliku ehitisega, kuna see ei vasta
4. aastal antud ehitusloa aluseks olnud projektile ning samas ei ole esitatud ehitusteatist.
5. Vastustaja hinnangul on kaebaja kahjunõue alusetu ja tõendamata. Esiteks selgitab vastustaja, et vallavalitsuse maakorraldajad on andnud kaebajatele selget infot, et käesoleval juhul maad ostueesõigusega erastada ei ole võimalik. Siinkohal viitab vastustaja maakorraldaja poolt Y
6. augustil ja
7. novembril 2018 saadetud e-kirjadele ning märgib, et Y
8. detsembri 2019 kirjale, milles viimane küsis konkreetselt, kas väiksema hoone taastamise korral on erastamine võimalik, vastas maakorraldaja selgelt, et kohalik omavalitsus ei saa enam ehitise kordategemiseks tähtaega määrata. Vastustaja selgitab samas, et abivallavanem V. Viiburgi pädevusse ei kuulunud maakorraldus ning isegi kui kaebajate väidetav telefonivestlus toimus, ei pidanud V. Viiburg silmas seda, et kaebajad võiksid alustada omavolilise ehitamisega ilma ehitusteatise menetlust läbimata. Viimaks rõhutab vastustaja, et kaebaja väidetav kahju on tõendamata kuna kaebajad pole esitanud konkreetseid kuludokumente ning osad kaebuses kirjeldatud kulud (roovinaelte ja paigaldatud ukse maksumus, ehitustööde maksumus, transpordikulu) on ilmselgelt ülepaisutatud. KOHTU PÕHJENDUSED
9. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et X omandas
10. aastal Otsa tn 1 paiknevad lagunenud ehitise(d) ehk endisest Liikva kuivatist pärast tulekahju alles jäänud paekivimüürid, vundamendid ja silikaatkivist müürid. Vaidlust ei ole ka selles, et ehitiste omandamise ja sellega kaasneva maakasutusõiguse üle minemisega X läksid talle üle ka Otsa tn 1 maatükile individuaalelamu rajamiseks
11. aastal väljastatud ehitusloast tulenevad õigused. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebaja esitas maa ostueesõigusega erastamise avalduse seaduses sätestatud tähtaja jooksul ega selles, et Harku Vallavalitsus tegi
12. detsembril 2015 ehitise teenindamiseks vajaliku maa (st. ostueesõigusega erastamisele kuuluva maa) piiride kulgemise ettepaneku. Ka selles pole vaidlust, et kolme kuu jooksul piiriettepaneku saamisest arvates maa erastamiseks õigustatud isik katastrimõõdistamise töid ei tellinud. Viimaks ei ole vaidlust ka selles, et vastustaja ei ole kaebajale andnud MasRS § 6 lg 31 alusel tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks ega ka selles, et
13. aasta suvel on Otsa tn 1 maatükil toimunud ehitustööd, mille tulemusena on valminud 33 m2 ehitusaluse pinnaga hoone tunnustele vastav objekt.
14. Eelkõige taandub käesolev vaidlus küsimusele, kas olukorras, kus maa erastamiseks õigustatud isik ei tellinud maamõõtjalt katastriüksuse mõõdistamise töid kolmekuulise tähtaja jooksul pärast
15. detsembri 2015 piiriettepaneku saamist, võis vastustaja
16. jaanuaril 2021 ehk enam kui viis aastat hiljem antud korraldusega maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetada. Seejuures vajab vastust küsimus, kas vastustaja oleks pidanud andma X

§ 6

lg 31 alusel tähtaja lagunenud ehitise kordategemiseks ning kas vastustaja on vaidlustatud korralduste andmisel nõuetekohaselt arvesse võtnud asjaolu, et nende korralduste andmise ajaks oli kaebaja Otsa tn 1 maatükile rajanud objektiivses mõttes hoone tunnustele (

tähenduses) vastava 4 ehitise. Juhul kui vaidlustatud korraldused on õiguspärased, on järgnevalt küsimus sisuliselt selles, kas vastustaja on õigusvastaselt rikkunud oma selgitamiskohustust ning eksitanud Y, jättes talle väära mulje, et Otsa tn 1 maa ostueesõigusega erastamise eeldusena on vajalik seal asuvad ehitised korda teha ning kas kulutusi, mida Y selliselt tekkinud mulje põhjal ehitise kordategemiseks tegi ja mis maa ostueesõigusega erastamise menetluse tõttu tarbetuks muutusid, saab käsitada kahjuna, mille hüvitamist on kaebajal õigust vastustajalt nõuda. 15.

§ 22

lõikest 1 tuleneb õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikule õigus omandada ehitise juurde ostueesõigusega erastamise teel maad

-is sätestatud ulatuses.

§ 6

lõikest 3 tulenevalt loetakse ehitiseks aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi (hoone või rajatis), samuti lõpetamata ehitis. Kuni 13. juulini 2017 kehtinud

§ 6

lg 3 redaktsiooni kohaselt loeti ehitiseks ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba.

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisi. Maa ostueesõigusega erastamise korraldust reguleerivad

§ 23ning Vabariigi Valitsuse 06.

novembri 1996. aasta määrusega nr 267 kinnitatud maa ostueesõigusega erastamise kord (edaspidi „VVm 1996/267“).

§ 23

lg 1 teisest lausest tulenevalt moodustatakse maa erastamiseks katastriüksus plaani- ja kaardimaterjali alusel või katastriüksuse mõõdistamise teel. Käesoleval juhul on X erastamisavalduses märkinud, et ei pea võimalikuks katastriüksuse moodustamist plaani- ja kaardimaterjali alusel ehk teisisõnu on ta avaldanud soovi katastriüksuse mõõdistamiseks.

§ 23

lõikes 11 on sätestatud, et „kui maa erastamiseks moodustatakse katastriüksus mõõdistamise teel ja maa ostueesõigusega erastamise õigust omav isik on saanud ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku, on erastamise õigust omav isik kohustatud nimetatud ettepaneku alusel tellima katastriüksuse moodustamise tööd [maamõõtjalt] kolme kuu jooksul ettepaneku kättesaamisest arvates ja teavitama tellimuse esitamisest kohalikku omavalitsust kirjalikult kümne päeva jooksul. Kui katastriüksuse moodustamist ei ole võimalik lõpule viia maa erastamise õigust omava isiku tegevuse või tegevusetuse tõttu, määrab valla- või linnavalitsus erastamise õigust omavale isikule tähtaja katastriüksuse moodustamise toimiku valla- või linnavalitsusele esitamiseks. Kui erastamise õigust omav isik mõjuva põhjuseta ei esita tellimust katastriüksuse moodustamiseks nimetatud tähtaja jooksul või ei esita toimikut määratud tähtpäevaks, kaotab ta maa erastamise õiguse“. 16. Viimati osutatud sättes pannakse maa erastamiseks õigustatud isikule konkreetne kohustus teha kindlaksmääratud aja jooksul erastamise läbi viimiseks vajalik toiming ehk tellida maamõõtjalt katastriüksuse moodustamise tööd. Samuti on seal selgelt sätestatud tagajärg, mis saabub selle kohustuse rikkumise korral – nimelt kaotab isik sel juhul erastamise õiguse. Eelnimetatud sätet tuleb seejuures tõlgendada nii, et tagajärg – st maa erastamise õiguse kaotamine – saabub katastriüksuse moodustamise tööde tähtaegse tellimata jätmise korral sõltumata sellest, kas kohalik omavalitsus on määranud erastamise õigust omavale isikule tähtaja katastriüksuse toimiku esitamiseks. Osutatud sätte teises lauses nimetatud tähtaja määramise vajadus tekib juhul kui erastamiseks õigustatud isik küll tellib piiriettepaneku saamisest kolme kuu jooksul katastriüksuse mõõdistamise, ent tellitud töid ei ole erastamiseks õigustatud isikust tingitud põhjustel võimalik lõpule viia.

§ 38

lõikest 4 tuleneb, et kui maa erastamiseks õigustatud isik vajalikke toiminguid tähtaegselt ei tee, loetakse ta erastamisnõudest loobunuks ja erastamismenetlus lõpetatakse. 5 17. X

§ 23

lõikes 11 sätestatud kolmekuulise tähtaja jooksul maamõõtjalt katastriüksuse moodustamist ei tellinud. Ühtki mõjuvat põhjust selleks kaebajad esile toonud ei ole. Üksnes X ebapiisav eesti keele oskus, millele kaebajad kohtuistungil osutasid, ei saa ühelgi juhul olla selliseks mõjuvaks põhjuseks. 18. detsembri 2015 kirjas 11.2-1.2/5255, millega piiriettepanek edastati, on sõnaselgelt ja rõhutatud kirjas selgitatud katastriüksuse moodustamise tööde tellimise ja sellest vallavalitsusele teavitamise kohustust, märkides samas, et selle kohustuse täitmata jätmise tagajärjeks on maa ostueesõigusega erastamise õiguse kaotamine ja menetluse lõpetamine. Seega oli vastustaja kaebajat kohustusest nõuetekohaselt ja selgelt teavitanud. 18.

ega VVm 1996/267 ei sätesta, millise aja jooksul pärast erastamiseks õigustatud isikule katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks antud tähtaja lõppemist peab kohalik omavalitsus menetluse lõpetama või kui kaua ta tohib sellega viivitada. Tuleb tõdeda, et selline viieaastane viivitus, nagu käesoleval juhul, on ebamõistlikult pikk, ent sellest hoolimata ei olnud menetluse lõpetamine õigusvastane. Faktiliseks asjaoluks, mis toob kaasa erastamisõiguse kaotamise, on erastamiseks õigustatud isiku poolne kohustuste rikkumine. Asjaolu, et kohalik omavalitsus viivitab rikkumise tuvastamise ja menetluse lõpetamisega ei muuda erastamise õigustatud subjekti rikkumist olematuks ega välista sellega kaasneva järelmi kohaldamist ehk menetluse lõpetamist. Menetluse lõpetamise õiguspärasuse saaks kahtluse alla seada juhul kui õigustatud isik oleks tellinud katastriüksuse moodustamise tööd pärast kolmekuulise tähtaja lõppemist ja esitanud katastriüksuse toimiku kohalikule omavalitsusele enne kui viimane on jõudnud teha otsuse menetluse lõpetamise kohta. Sellisel juhul tuleks asuda seisukohale, et õigustatud isik on oma rikkumise heastanud enne kui erastamise eeltoimingute tegija selle tuvastas ning menetluse lõpetamine ei oleks selles olukorras enam kooskõlas eelviidatud sätete eesmärgiga, milleks on tagada maareformi võimalikult kiire lõpuleviimine. Käesoleval juhul sellise olukorraga aga tegemist ei ole. 19. Ühelgi juhul ei saa aga maa erastamiseks õigustatud isik pärast seda, kui ta on katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks seaduses ette nähtud tähtaja mööda lasknud, jääda tegevusetult ootamata, et kohalik omavalitsus annaks talle mingisuguseid täiendavaid tähtaegu toimingute tegemiseks või pakuks välja uusi lahendusi maa erastamise võimaldamiseks. Käesoleval juhul ei näidanud X pärast piiriettepaneku saamist sisuliselt üles mistahes huvi maa erastamise vastu kuni 2018. aasta suveni, mil Y asus vastustajalt ja Maa-ametilt pärima Otsa tn 1 maa erastamise jätkuva võimalikkuse kohta. Seejuures olid vahepeal jõustunud

muudatused ning alates

1. juulist 2017 (ehk juba umbes aasta enne seda, kui Y asus maa jätkuva erastamise võimalusi uurima) ei olnud enam võimalik maad erastada ei
2. aastal väljastatud ehitusloa juurde – millest lähtudes arusaadavalt oli Xle
3. aastal esitatud piiriettepanek – ega olnud ka võimalik enam määrata tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks. Neil asjaoludel on vastustaja kokkuvõttes õigesti leidnud, et X rikkus

§ 23lõikest 11 tulenevat kohustust ja kaotas seetõttu maa erastamise õiguse.

Kuna ei

1. aastal, mil Y uuesti huvi erastamise vastu üles näitas ega
2. aasta alguses ei olnud seadusest tulenevalt võimalik erastada maad ehitusloa juurde ning kuivõrd kaebajad ei esitanud ühtki tõendit selle kohta, et
3. aastal väljastatud ehitusloa alusel oleks ehitama asutud (ehk et Otsa tn 1 maatükil asuks pooleliolev ehitis), siis ei olnud vastustajal seadusest tulenevalt juba
4. aastal ega ka mistahes ajal hiljem võimalik teha erastamisavalduse suhtes muud otsust kui menetlus lõpetada. 6
5. Põhjendamatu on kaebajate seisukoht, et vastustaja oleks pidanud kohaldama

§ 6lõikeid 3 ja 31 redaktsioonis, mis kehtis enne 14.

juulit 2017 ehk sätteid, mille kohaselt oli võimalik esiteks maa erastamine ehitusloa juurde ja teiseks oli võimalik anda lagunenud ehitise omanikule tähtaeg ehitise kordategemiseks. Siinkohal tuleb märkida, et nii enne kui pärast 14. juulit 2017 kehtivas

redaktsioonis eristatakse selgelt objekte, mis annavad maa erastamise õiguse (reaalne funktsionaalselt kasutatav ja õiguspäraselt püstitatud ehitis, pooleliolev ehitis ja kuni

1. juulini 2017 ka ehitusluba) ning objekte, mis seda õigust ei anna (lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitis). Maa ostueesõigusega erastamise õiguse olemasolu kontrollib kohalik omavalistus esmalt erastamise eeltoimingute alustamisel ehk enne piiriettepaneku tegemist. Olukorras, kus erastamisavalduse esitanud isiku omandis ei ole ehitist, mille juurde on maa ostueesõigusega erastamine võimalik, ei saa talle teha ka piiriettepanekut. Asjaolust, et Xle tehti
2. aastal piiriettepanek, saab järeldada vastustaja seisukohta, et sel ajal oli Xl maa ostueesõigusega erastamise õigus. Kuna vaidlust ei ole selles, et nimetatud ajal ei asunud maal, mille erastamist X soovis, ühtki reaalset funktsionaalselt kasutatavat ja õiguspäraselt püstitatud ehitist ega ka ühtki õiguslikul alusel ehitatavat pooleliolevat ehitist, sai X erastamise õigus tuleneda üksnes
3. aastal väljastatud ehitusloast. Olukorras, kus X talle esitatud piiriettepanekule ei reageerinud, võis kohalik omavalitsus igal juhul eeldada, et erastamise õigust omav isik on maa erastamise vastu huvi kaotanud ning seetõttu ei pidanud kohalik omavalitsus hakkama omal algatusel Xlt täiendavalt uurima, kas ta sooviks hoopis korrastada lagunenud ehitised. Siinkohal tuleb tähele panna, et
4. aastal väljastatud ehitusloa esemeks ei olnud endise kuivati taastamine (kordategemine), vaid täiesti uute hoonete (elamu ja kõrvalhoone) püstitamine. Seejuures ei oma mingisugust tähtsust see, kas
5. aastal ehitusloa saanud projektis oli ette nähtud uue hoone püstitamisel kasutada konstruktsioonielementidena ka kuivati varemeid (st. müüre, vundamente) või sealt saadavat ehitusmaterjali.
6. Ehitusluba loeti kuni
7. juulini 2017 eraldiseisvaks ehitiseks ning isikul, kellele oli antud ehitusluba, oli õigus maad erastada samamoodi nagu siis, kui tema omandis oleks olnud ehitusloa saanud projekti kohane ehitis ja sõltumata sellest, kas kohas, kuhu ehitusloa järgi ehitise ehitamine ette nähtud oli, paiknes reaalselt mingisuguseid maa erastamise õigust mitte andvaid objekte (nt lagunenud ehitisi). Seega olukorras, kus Xl oli maa erastamise õigus tulenevalt seaduslikul alusel väljastatud ehitusloast, ei pidanud ega saanudki kohalik omavalitsus anda talle tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks. Siinkohal tuleb tähele panna seda, et ehitise kordategemine

§ 6

lg 31 tähenduses ei ole mitte kunagi tähendanud lagunenud ehitise asemele uue ja suvaliste parameetritega objektiivselt ehitise tunnustele vastava objekti püstitamist, vaid lagunenud ehitise kordategemist selliselt, et ehitis on funktsionaalselt kasutatav oma varasemal kasutuseesmärgil. Olukorras, kus X esitas maa erastamise avalduse ning erastamise õigus sai talle tuleneda üksnes ehitusloast ning kus X pärast piiriettepaneku saamist katastriüksuse moodustamise tööde tellimise kohustust rikkus, ei pidanud vastustaja omal algatusel hakkama kõnealuste lagunenud ehitiste edasise saatuse määramisega tegelema ega kiirustama seisukoha võtmisega küsimuses, kas tekkinud olukorras tuleb anda tähtaeg nende korrastamiseks (sh. kas nende korrastamine on üldse võimalik) või kõrvaldamiseks. Arvestades maareformi raames ilmnenud keerukatest õiguslikest ja faktilistest olukordadest ja vaidlustest tekkinud suurt töömahtu ja sellest tingitud reformi venimist, ei saa vastustajale ette heita seda, et ta ei pööranud Otsa tn 1 maa erastamise küsimusele olulist tähelepanu pärast seda, kui X ise oli talle seadusest tuleneva kohustuse täitmata jätnud ja seeläbi 7 ise tekitanud olukorra, kus ta tuli lugeda maa erastamise õigusest loobunuks. Teisalt pärast seda, kui Y asus Otsa tn 1 maa erastamise võimalikkuse kohta uurima ehk 2018. aasta suvel, ei olnud

sätetest tulenevalt enam võimalik maa erastamine ehitusloa juurde ega ka lagunenud ehitise kordategemiseks tähtaja andmine.

1. Kohtuasjas nr 3-16-597 käsitles Riigikohus küsimust, kas
2. juulil 2017 jõustunud

muudatustel oli lubamatu tagasiulatuv koormav mõju. Riigikohus selgitas nimetatud otsuses, et lagunenud ehitise kordategemiseks tähtaja andmise eesmärk on anda n-ö viimane hoiatus enne menetluse lõpetamist, ning märkis, et „[t]aotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitisi ei korrastanud, sellist koormavat mõju ei ole, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine“. Käesolevas asjas lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaega ei antud, ent nagu eespool märgitud, oli selle põhjuseks asjaolu, et maa erastamise õiguse seisukohast ei omanud lagunenud ehitise olemasolu mingisugust tähtsust – Xl oli erastamise õigus tulenevalt

1. aastal väljastatud ehitusloast. Teiseks täitis
2. detsembril 2015 esitatud piiriettepanek X jaoks sisulises mõttes sama funktsiooni, nagu oleks täitnud lagunenud ehitise kordategemiseks tähtaja andmine – piiriettepaneku esitamisel anti Xle sõnaselgelt hoiatus, et konkreetse temapoolse toimingu ehk katastriüksuse moodustamise tööde tellimata jätmise korral kaotab ta maa erastamise õiguse. Kuivõrd Xl oli seaduslikus korras välja antud ehitusluba, ei oleks ta
3. aastal katastriüksuse mõõdistamise tööde tellimise korral pidanud maa erastamiseks mitte midagi ehitama ega korda tegema hakkama. X ei kaotanud maa erastamise õigust niisiis mitte seaduse muutumise tõttu, vaid põhjusel, et ta jättis katastriüksuse moodustamise tööd tellimata.
4. Viimaks ei saa nõustuda kaebajate seisukohaga, et vaidlustatud korralduste tegemise ajal paiknes Otsa tn 1 maatükil maa erastamise õigust andev hoone. Selles, et käesoleva kohtuotsuse punktis 1 nimetatud hoone maatükil reaalselt on, ei ole vaidlust. Vaidlust ei ole ka selles, et vastavad ehitustööd (neljanda laudadest seina ehitamine, katuse ehitamine, ukse ja akende paigaldamine) on toimunud
5. aasta suvel. Oluline on aga, et maa ostueesõigusega erastamiseks ei anna õigust mitte ükskõik milline maatükil paiknev hoone või rajatise tunnustele vastav objekt, vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitis. Vastustaja on õigesti leidnud, et kõnealust 33 m2 ehitusaluse pinnaga hoonet ei saa pidada õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks. Esiteks on ilmne, et kõnealuse ehitise püstitamise õiguslikuks aluseks ei ole
6. aastal väljastatud ehitusluba. Kaebajad ei ole ka väitnud, et tegemist oleks selle ehitusloa realiseerimisega. Siinkohal on oluline, et ehitusluba ei kujuta endast abstraktset luba ehitada teatud asukohta ükskõik mida, vaid ehitusluba antakse – ja anti ka
7. aastal – konkreetse ehitusprojekti järgi ehitamiseks. Vastustaja esitatud maa erastamise toimikust nähtuvalt hõlmas ehitusloa saanud projekt kahte hoonet – 182,6 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga elamut ja 168,7m2 suuruse ehitusaluse pinnaga majandushoonet. Isegi juhul kui ühe või teise projektikohase hoone püstitamisel oli ette nähtud konstruktsioonielementidena kasutada varem olemasolevat silikaatmüüri, on pelgalt maa erastamise toimikus oleva projektdokumentatsiooni (asendiplaan ja eksperdi arvamus) pinnalt ilmne, et sellise hoone rajamist, nagu Y püstitas, selles projektis ette nähtud ei ole.
8. Vaidlust ei ole ka selles, et kaebajad ei esitanud ehitusteatist muu ehitise püstitamiseks. Seega on rajatud hoone näol tegemist ebaseadusliku ehitisega. Kaebajate väide, et maareformi raames 8 ehitise kordategemine ei eelda ehitusteatise esitamist, on väär. Maareformi reguleerivad õigusaktid ei reguleeri ega ole kunagi reguleerinud ehitamist. Isegi juhul kui kohalik omavalitsus oleks andnud

§ 6

lg 31 alusel tähtaja lagunenud ehitise korda tegemiseks ja see korda tegemine eeldanuks ehitamist, mis ehitusseadustiku alusel nõuab kas ehitusteatise esitamist või ehitusloa olemasolu, oleks ehitamine ikkagi pidanud toimuma ehitamist reguleerivate sätete alusel. Kaebajate kohtuistungil esitatud väide, et ehitusõiguse norme rikkudes tehtud ehitustööd on võimalik tagantjärgi seadustada, on küll põhimõtteliselt õige, ent maareformi kontekstis ei pea sellist võimalust reformimata maale ebaseaduslikult ehitise püstitanud isikule pakkuma. Ebaseadusliku ehitise seadustamise võimalus on ette nähtud selleks, et vältida ebaproportsionaalselt koormavaid tagajärgi (lammutamiskohustust) eeskätt ebaseadusliku ehitise asukohaks oleva kinnisasja omanikule. Samasuguse võimaluse andmine selleks, et isik saaks ebaseaduslikult püstitatud ehitise juurde maad erastada ei ole selle eesmärgiga kooskõlas ja on vastuolus ka maa erastamise eesmärgiga, milleks on tagada okupatsiooni ajal nõukogude õiguse alusel tekkinud ehitise vallasomandi sisuks olevate õiguste tõhus realiseeritavus muutunud õiguslikus kontekstis, kus ehitis on kinnisasja oluliseks osaks ja liigub sellega käibes koos. Maa eraomandisse andmine ei ole maa ostueesõigusega erastamise eesmärk omaette, vaid maa ostueesõigusega erastamise regulatsiooni mõte on kogu maareformi käigus olnud selles, et anda okupatsiooni ajal ehitise omanikuks saanud isikule või selliselt isikult ausal ja õiguspärasel teel omandiõiguse saanud isikule võimalus saada kinnisasja omanikuks seeläbi, et maa erastamise tulemusena tekib kinnisasi, mille oluliseks osaks on tema eelnevalt omandis olnud ehitis. Sellest eesmärgist tuleb juhinduda sõltumata sellest, kas maa ostueesõigusega erastamise sooviga konkureerib näiteks maa endise omaniku soov maa tagastamiseks. Ehitusloa ja poolelioleva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise võimaluse andmine lähtus samuti eeldusest, et isikule oli õiguspäraselt antud õigus maad ehitamiseks kasutada. See, et lagunenud ehitist ei käsitata ehitisena, on muuhulgas kantud just eesmärgist, et välistada maareformi käigus võimalus, et isikud omandavad vallasasjadena väärtusetuid varemeid pelgalt soodsatel tingimustel maa omandisse saamise eesmärgil. Maa ostueesõigusega erastamise eesmärgi ja üldise loogikaga oleks niisiis põhimõtteliselt vastuolus see, kui isik võiks ehitada ehitusõigusnorme eirates reformimata riigimaale suvalise ehitise, mis oleks võimalik seepeale seadustada ning saaks seepeale võimaluse ehitise juurde maad väga soodsatel tingimustel erastada. 25. Mis puudutab kaebajate etteheidet, et maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamisel ei ole isegi kaalutud hoonestusõiguse seadmise võimalust, siis ühelt poolt on vastustajal õigus selles, et hoonestusõiguse seadmine eeldaks samuti õiguslikul alusel püstitatud ehitise olemasolu. Käesoleval juhul vaidlustatud korralduse andmise ajal sellist ehitist Otsa tn 1 maatükil ei olnud. Lisaks sellele tuleb aga tähele panna, et

§ 23

lõikes 11 on tõepoolest ette nähtud, et erastamise õiguse kaotamise ja erastamise menetluse lõpetamise korral seatakse ehitise omaniku kasuks hoonestusõigus, ent juba 24. jaanuaril 2014 kehtima hakanud

§ 351

lõikes 12 on sätestatud, et hoonestusõiguse seadmise menetlust ei alustata ja hoonestusõigust ei seata ehitusloa alusel, kui ehitamist ei ole alustatud. Sellisel juhul loetakse ehitise püstitamiseks antud maakasutusõigus lõppenuks. Seega, kuigi Xle piiriettepaneku tegemise ajal andis ehitusluba aluse maa erastamiseks, ei võimaldanud seadus hoonestusõiguse seadmist ehitusloa alusel, kui ehitamisega ei olnud veel alustatud. Juba eeltoodud põhjustel tuleb asuda seisukohale, et 1991. aasta ehitusloa alusel ei ole kaebajad ehitamisega alustanud. 9 26. Eeltoodust tulenevalt oli vastustaja vaidlustatud korralduste andmisel õigesti tuvastanud

§ 23

lg 11 kolmanda lause ja § 38 lg 4 kohaldamise eelduseks oleva asjaolu, et kaebaja jättis katastriüksuse moodustamise tööd tellimata ning leidnud põhjendatult, et see on maa ostueesõigusega erastamise menetluse lõpetamise aluseks. Kuivõrd erastamisõiguse minetanuna oli X jätkuvalt Otsa tn 1 maal asuvate varemete (lagunenud ehitise) omanik, tuli vastustajal

§ 6

lg 31 tulenevalt määrata tähtaeg lagunenud ehitise kõrvaldamiseks ehk anda tähtaeg, mille jooksul on kaebajal võimalik lagunenud ehitis ära viia ning mille möödumisel muutub lagunenud ehitis maatüki oluliseks osaks ehk lõpeb kaebaja omandiõigus sellele ehitisele kui vallasasjale.

1. Kuivõrd eeltoodud põhjustel tuleb tühistamisnõue rahuldamata jätta, tuleb järgnevalt käsitleda Yu poolt alternatiivselt esitatud hüvitamisnõuet. Nõustun selles osas vastustaja seisukohaga, et hüvitamisnõue on põhjendamatu. Sisuliselt väidab kaebaja, et kahju, mis väljendub ehitise kordategemiseks tehtud ja maa erastamise võimaluse kaotamisega seonduvalt tarbetuks muutunud kulutustes, tekkis seetõttu, et vastustaja ei täitnud nõuetekohaselt oma selgitamiskohustust ja jättis kaebajale eksliku mulje, et kui viimane hooned korda teeb, saab ta maa erastada. Kuigi tuleb möönda, et kaebaja esitatud e-kirjavahetuses ei viita vastustaja maakorraldaja sellele, et esineb alus maa erastamise menetluse lõpetamiseks, ei ole mitte üheski kaebaja poolt esitatud e-kirjas vastustaja ametnik väitnud, et lagunenud ehitise kordategemine ja veelgi enam lagunenud ehitise asukohta selle lagunenud ehitise elemente kasutades suvalise uue ehitise püstitamine annaks õiguse maad erastada.
2. augusti 2018 e-kirjas on maakorraldaja sõnaselgelt märkinud, et Otsa tn 1 olemasoleva ehitise (vundamendi) juurde ei ole võimalik maad erastada. Sama on korratud ka
3. novembri 2018 e-kirjas.
4. detsembril 2018 on valla maakorraldaja vastanud Yule, et Otsa tn 1 olemasolevate lagunenud ehitiste lammutamine ei anna õigust maa erastamiseks. Ka
5. detsembril 2019 e-kirjast tuleneb üheselt, et vastustaja ei näe võimalust maa ostueesõigusega erastamiseks. Seepeale on Y samal päeval valla maakorraldajale saadetud kirjas küsinud otse, kas abihoone katuse ehitus ja avatäidete paigaldamise korral on võimalik maa erastamisega alustada, mille peale on vallaametnik uuesti vastanud, et seadus ei anna enam võimalust lagunenud ehitise kordategemiseks tähtaega anda. Isegi kui möönda, et valla ametnikud oleksid võinud vastata selgemalt, et mistahes omavoliline ehitustegevus maa erastamise õigust ei anna, siis ühelgi juhul ei saanud Yul valla ametnikelt saadud vastustest jääda muljet, et ehitades olemasolevale silikaatmüürile neljanda seina ja katuse ning paigaldades ukse ja aknad, tekib tal (või Xl) õigus maa ostueesõigusega erastamiseks. Isegi kui nõustuda, et vastustaja ametnike eelviidatud ekirjades esitatud põhjendused on puudulikud, on neis sõnaselgelt väljendatud seisukohta, et erastamine ei ole võimalik ning ühelgi juhul ei ole neis antud mõista, et kaebajal tuleks midagi ehitama hakata.
6. Mis puudutab kaebaja väidetavat vestlust või suulisi kokkuleppeid abivallavanemaga, siis isegi eeldades, et kaebaja poolt selgitatud sisuga vestlus aset leidis, ei saanud sellest tekkida kaebajale põhjendatud veendumust, et ta peab tegema need ehitustööd, mille ta tegi, ning veelgi vähem ei saanud abivallavanem sellises vormis anda siduvaid lubadusi maa erastamise võimalikkuse kohta. Ühelgi juhul ei saanud kaebajal tekkida veendumust, et ta võib ehitustöid teostada ehitusõiguse norme järgimata, näiteks ehitusteatist esitamata. Haldusorgani ametiisikute (sh vallavalitsuse üksikute liikmete) mitteformaalses vormis esitatud seisukohad teatud asjaoludele õiguslike hinnangute andmise või õiguse tõlgendamise kohta ei saa isikus tekitada veendumust, et ta peab 10 käituma mingil teatud moel ega anda alust nõuda kahju hüvitamiseks, kui sellisest mitteformaalsest vestlusest tekkinud mulje põhjal teeb isik kulutusi, lootuses saada mingisugust hüve, millele tal seaduse alusel õigust ei ole. Selgitamiskohustuse õigusvastase rikkumisega, mille korral oleks kahju hüvitamine mõeldav, saaks tegemist olla juhul kui vastustaja mõni organ või ametiisik oleks ilmselgelt oma ametikohustuste täitmise raames andnud kaebajale viimase poolt esitatud õige ja täpse teabe pinnalt ilmselgelt eksliku soovituse ehitama asuda. Sellist soovitust kaebajale antud ei ole. Telefonivestlusest, mille täpset sisu ja konteksti (nt seda, milline teave oli abivallavanemal selle telefonivestluse ajal), ei ole ühelgi juhul võimalik tagantjärgi üheselt tuvastada) ei saa käsitada haldusorgani soovituse või korraldusena toimida teatud viisil ega ka selgitamiskohustuse rikkumisena, millega saaks kaasneda haldusorgani vastutus. Abivallavanemal ei ole seadusest tulenevalt kohustust anda isikule telefoni teel õigusnõu ega soovitusi, kuidas mingisuguse valla otsustuspädevusse kuuluva küsimuse lahendamiseks toimida. Olukorda, kus abivallavanem, kes otseselt ei ole pooleliolevat haldusmenetlust läbi viivaks ametnikuks ega ole pädev asjas lõpliku otsuse tegemiseks, annab mitteformaalses suulises vestluses mingisuguseid soovitusi, mis võivad osutuda valedeks või millest võib kuulaja valesti aru saada, ei ole tegemist selgitamiskohustuse rikkumisega. Selgitamiskohustust täidab haldusorgan kas menetlustoimingute käigus, millisel juhul selgitamiskohustuse täitmine protokollitakse või kirjalikult menetlusosalisele esitatud dokumentides või viimaks isiku selgitustaotlusele vastates. Antud juhul ei saanud kaebajal abivallavanema öeldust ühelgi juhul tekkida veendumust, et tal on maa erastamise õiguse saamiseks vaja ehitama asuda iseäranis seetõttu, et vastustaja ametnikud olid oma kirjalikes vastustes kaebaja pöördumistele sõnaselget eelnevalt väljendanud, et Otsa tn 1 maa erastamine ei ole võimalik ning kordagi ei ole ei otseselt ega kaudselt andnud mõista, et kaebajal tuleks alustada ehitamist. Nii valla maakorraldaja kui Maa-ameti kirjades on küll osutatud sellele, et kaebaja ei ole alustanud ehitamisega ehitusloa alusel, ent see ei ole käesoleval juhul asjassepuutuv, kuivõrd on ilmne, et
7. aasta suvel tehtud ehitustöid ei saa juba eeltoodud põhjustel käsitada selle ehitusloa alusel toimuva ehitamisena. Isegi kui abivallavanem soovitas kaebajal ehitama asuda, ei saanud kaebajal ühelgi juhul tekkida veendumust, et ehitamine on lubatav ilma ehitusteatist esitamata. Ehitusteatise esitamisega oleks kaebaja seejuures tõenäoliselt saanud väidetava kahju tekkimist vältida, kuna selle ehitusteatise menetluse raames oleks vastustaja pädev ametnik saanud sekkuda ja selgitada kaebajale, et selline omavoliline ilma projektita (sh. mitte
8. aasta ehitusloa saanud projekti järgi) ehitamine ei saa anda ühelgi juhul õigust maa erastamiseks. Seega väidetavat kahju ei tekitanud mitte vastustaja poolne selgituskohustuse ebapiisav täitmine või rikkumine, vaid asjaolu, et kaebaja asus ise õigusvastaselt tegutsema.
9. Viimaks on õige ka vastustaja etteheide, et kaebaja poolt väidetav kahju ei ole tõendatud. Hüvitamisnõude esitamisel on kahju suuruse tõendamise kohustus kaebajal. Varalise kahju tõendamiseks ei piisa kaebaja paljasõnalistest väidetest ning kulutuste tegemine peab eeskätt olema tõendatud kuludokumentidega. Ühtki kuludokumenti kaebaja väidetavalt kulunud ehitusmaterjalide kohta esitanud ei ole. Samuti puudub igasugune usaldusväärne arvestus tööjõukulu kohta ning vastustaja on põhjendatult ebausaldusväärseks pidanud kaebuses märgitud transpordikulu suurust. Mis puudutab tööjõukulu, siis möönis kaebaja ise istungil, et tegi ehitustööd ise oma poja abiga, maksmata selle eest. Selleks, et kaebaja enda ajakulu saaks käsitada varalise kahjuna, peaks nähtuma, et konkreetse aja kulutamise tõttu vähenes kaebaja vara, 11 suurenesid tema varalised kohustused või jäi tal mingi tulu saamata. Antud juhul see nii ei olnud. Samuti on väidetav töömaht ilmselgelt ülepaisutatud. Kaebuse lisana esitatud tabelist ja kaebaja poolt kohtuistungil selle kohta antud täpsustustest selgub, et ehitustöödele (ühe laudadest seina rajamine, sarikate, roovituse ja katusepleki paigaldamine ning kahe akna ja ühe ukse paigaldamine) kulus 140 töötundi, mis teeb 17,5 täistööpäeva. Kaebusele lisatud fotodelt nähtub, et ehitustööd on teinud inimene, kes seda oskab, ent isegi väga kasina ehitusoskuse korral oleks nende tööde tegemiseks 140 tunnine ajakulu ebausutav, seda enam siis oskaja puhul. Kohtuistungil kaebaja esitatud väide, et vajadusel oleks võimalik ehitamise maksumust tõendada ekspertiisiga, on asjassepuutumatu ja ilmselgelt hilinenult esitatud. Vastuväite, et kahju suurus ei ole tõendatud, esitas vastustaja oma kirjalikus seletuses, ent seepeale täiendavate avalduste ja taotluste esitamiseks antud tähtaja jooksul ei soovinud kaebaja esitada ei uusi tõendeid ega taotlenud nende kogumist.
10. Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebajate kahjuks. Vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist, mistõttu jäävad kummagi poole kulud poole enda kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur 12