KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Monika Laatsit ja Oliver Kask Otsuse tegemise aeg ja koht 11.05.2022, Tallinn Haldusasja number 3-21-404 Hal

) alusel ei ole võimalik anda lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise korda tegemiseks tähtaega, vaid omanikul tuleb see kõrvaldada määratud tähtajaks.

§ 6

lg 31 v.r (kuni 13.07.2017 kehtinud redaktsioon) järgi võis niisuguse ehitise omanik ehitise korda teha ja saada seeläbi õiguse maad ostueesõigusega erastada. Kehtiv

§ 6lg 31 riivab omandipõhiõigust, kuid on siiski õiguspärane.

Seda õigustab avalik huvi lõpetada maareform ning riigi kui maaomaniku õigus määratleda maa õiguslik staatus ja kasutamise tingimused. Vallavalitsus on Otsa tn 1 kinnistul teostanud kaks korda paikvaatlust. 22.08.2018 olid kinnistul lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust kahjustavad ehitised. Teine paikvaatlus teostati 29.06.2020, sest vallavalitsusele tuli teabenõue ehitustegevuse kohta Otsa tn 1 maaüksusel. Paikvaatluse käigus tuvastati, et maaüksusel on ehitamisel 33 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone, millel polnud aknaid ega uksi ning katus oli valmimas. Tegemist on õigusliku aluseta rajatud ehitisega.

§ 38

lg 4 kohustab maa erastamise õigust omavat isikut tegema maa erastamiseks vajalikke toiminguid Vabariigi Valitsuse kehtestatud tähtaegadel ja korras. Kui isik ei tee mõjuva põhjuseta talle kirjalikult teatatud tähtaja jooksul vajalikke toiminguid, loetakse ta erastamisnõudest loobunuks ja erastamismenetlus lõpetatakse. Seda on X-le 18.12.2015 saadetud kirjas selgitatud. Maaüksusele on 05.01.1991 väljastatud ehitusluba. Alates 01.07.2018 ei ole enam võimalik ehitusloa juurde erastada. Olukorras, kus ehitise omanik ei ole ikka veel alustanud ehitise 2

mõistes lugeda ehitiseks, mille juurde saab maad erastada. 16.12.2019 e-kirjas vastas vald Y-le, et kohalik omavalitsus ei saa määrata tähtaega ehitise korda tegemiseks. Sama kordas vald 10.02.2020 e-kirjas. Harku vald ei ole andnud nõusolekut ehitise korrastamiseks. Maa ostueesõigusega erastamise menetlus tuleb lõpetada Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ (erastamise kord) p-de 4, 8 ja 134 alusel. 3. Harku Vallavalitsus määras 26.01.2021 korraldusega nr 88

§ 6

lg 3 alusel Otsa tn katastriüksusel asuva ehitise (EHR kood 220419911) kõrvaldamiseks tähtaja 03.04.2021. Ehitusregistri andmetel asub Otsa tn katastriüksusel üks ehitis, mis on sisse kantud vundamendina. Ehitusloa, mis on väljastatud 05.01.1991, alusel on katastriüksusel asuv hoone märgitud lammutatava hoonena. Hoone ehitamiseks ei ole väljastatud ehitusluba ega ehitusteatist. Vald ei ole andnud nõusolekut ehitise korrastamiseks, vaid on oma e-kirjades korduvalt väljendanud, et maaüksusel asuva ehitise juurde ei ole võimalik maad erastada.

§ 6

lg 31 alusel ei käsitata ehitistena ajutisi hooneid ja rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Need ehitised kõrvaldab omanik määratud tähtpäevaks. 4. X ja Y esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse Harku Vallavalitsuse 26.01.2021 korralduste nr 87 ja 88 tühistamiseks. Y esitas alternatiivselt nõude talle tekitatud 6303,75 euro suuruse kahju hüvitamiseks. Otsa tn 1 maa ostueesõigusega erastamise suhtes oleks tulnud kohaldada erastamisavalduse esitamise ajal kehtinud õigusnorme ehk

redaktsiooni, mis võrdsustas kehtiva ehitusloa õiguslikul alusel püstitatud ehitisega. Vald ei ole andnud lagunenud ehitise kordategemiseks tähtaega. Vaidlustatud korralduste andmise ajaks oli Otsa tn 1 asuv ehitis igal juhul viidud sellisesse seisukorda, et see vastas ehitise mõistele

§ 6lg 3 tähenduses.

Tegemist ei ole ebaseadusliku ehitisega. Asjaolu, et

1. a-l väljastatud ehitusluba nägi ette lagunenud ehitise lammutamise, ei välistanud lagunenud ehitise kordategemist. Kaebajad lähtusid lagunenud ehitise kordategemisel vallast ja Maa-ametist saadud suunistest, et maa erastamiseks tuleb ehitis korrastada. Vald ei ole oma vastustes kaebajate pöördumistele kordagi märkinud, et erastamine on välistatud. 24.01.2020 toimunud telefonivestluses soovitus Harku abivallavanem VV Y-le erastamise jätkamiseks hoone korda teha. Kuna kaebajatel oli kohustus hoone korda teha, ei olnud eraldi ehitusloa või ehitusteatise menetlus vajalik. On arusaamatu, miks ei lõpetatud menetlust juba
2. a-l, vaid anti kaebajatele lootust, et hoone taastamise korral on erastamine siiski võimalik. Viis aastat pärast piiride kulgemise ettepaneku tegemist on ebaõiglane ja vastuolus hea haldusega menetluse lõpetamine lähtuvalt sellest, et erastamise õigust omav isik ei tellinud katastriüksuse moodustamise töid. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise ettepanekus ei antud tähtaega ehitiste kordategemiseks. 3

§ 6

lg 31 alusel tähtaja lagunenud ehitise kordategemiseks ning kas vastustaja on nõuetekohaselt võtnud arvesse asjaolu, et korralduste andmise ajaks oli kaebaja Otsa tn 1 maatükile rajanud objektiivses mõttes hoone tunnustele vastava ehitise.

§ 22

lg-st 1 tuleneb õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikule õigus omandada ehitise juurde ostueesõigusega erastamise teel maad

-s sätestatud ulatuses.

§ 6

lg-st 3 tulenevalt loetakse ehitiseks aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi (hoone või rajatis), samuti lõpetamata ehitis. Kuni 13.07.2017 kehtinud

§ 6

lg 3 redaktsiooni kohaselt loeti ehitiseks ka ehitise püstitamiseks seaduslikus korras välja antud ehitusluba.

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitata ehitisena lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitisi.

§ 23

lg 11 paneb maa erastamiseks õigustatud isikule konkreetse kohustuse teha kindlaksmääratud aja jooksul erastamise läbiviimiseks vajalik toiming ehk tellida maamõõtjalt katastriüksuse moodustamise tööd. Samuti on seal selgelt sätestatud tagajärg, mis saabub selle kohustuse rikkumise korral – isik kaotab erastamise õiguse.

§ 38

lgst 4 tuleneb, et kui maa erastamiseks õigustatud isik ei tee vajalikke toiminguid tähtaegselt, loetakse ta erastamisnõudest loobunuks ja erastamismenetlus lõpetatakse. X ei tellinud

§ 23

lg-s 11 toodud kolmekuulise tähtaja jooksul maamõõtjalt katastriüksuse moodustamist. Ühtegi mõjuvat põhjust selleks ei ole kaebajad esile toonud. Üksnes X ebapiisav eesti keele oskus, millele kaebajad kohtuistungil osundasid, ei saa olla selliseks mõjuvaks põhjuseks. Kohustust tellida katastriüksuse moodustamine selgitati X-le 18.12.2015 kirjas, samuti toodi seal välja selle kohustuse täitmata jätmise tagajärg. Erastamise kord ei sätesta, millise aja jooksul pärast erastamiseks õigustatud isikule katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks antud tähtaja lõppemist peab kohalik omavalitsus menetluse lõpetama. Viieaastane viivitus, nagu käesoleval juhul, on ebamõistlikult pikk, kuid sellest hoolimata ei olnud menetluse lõpetamine õigusvastane. Faktiliseks asjaoluks, mis toob kaasa erastamisõiguse kaotamise, on erastamiseks õigustatud isiku poolne kohustuse rikkumine. Menetluse lõpetamise õiguspärasuse saaks kahtluse alla seada juhul, kui õigustatud isik oleks tellinud katastriüksuse moodustamise tööd pärast 3kuulise tähtaja möödumist ja esitanud katastriüksuse toimiku kohalikule omavalitsusele enne, kui viimane on jõudnud teha otsuse menetluse lõpetamise kohta. Praegusel juhul ei ole tegemist sellise olukorraga. Maa erastamiseks õigustatud isik ei saa pärast seda, kui ta on katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks seaduses ette nähtud tähtaja mööda lasknud, jääda tegevusetult ootama, et kohalik omavalitsus pakub talle mingeid täiendavaid tähtaegu toimingute tegemiseks või pakuks välja uusi lahendusi maa erastamise võimaldamiseks. X ei näidanud maa ostueesõigusega erastamise vastu üles mingisugust huvi kuni 2018. a suveni, mil Y asus 4

muudatused ning alates 14.07.2017 ei olnud enam võimalik erastada maad 1991. a-l väljastatud ehitusloa juurde ega määrata tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks. Seega leidis vastustaja õigesti, et X rikkus

§ 23lg-st 11 tulenevat kohustust ja kaotas seetõttu maa erastamise õiguse.

Põhjendamatu on kaebajate seisukoht, et vastustaja oleks pidanud kohaldama

§ 6lgeid 3 ja 31 redaktsioonis, mis kehtis enne 14.07.2017.

Maa ostueesõigusega erastamise õiguse olemasolu kontrollib kohalik omavalitsus esmalt erastamise eeltoimingute alustamisel ehk enne piiriettepaneku tegemist. Asjaolust, et X-le tehti

1. a-l piiriettepanek, saab järeldada vastustaja seisukohta, et sel ajal oli kaebajal maa ostueesõigusega erastamise õigus. Kuna maal ei asunud ühtegi kasutatavat ehitist, sai tema erastamise õigus tuleneda üksnes
2. a-l väljastatud ehitusloast. Olukorras, kus X ei reageerinud piiriettepanekule, võis kohalik omavalitsus eeldada, et isik on kaotanud huvi erastamise vastu. Kohalik omavalitsus ei pidanud hakkama omal algatusel täiendavalt uurima, kas X soovib hoopis lagunenud ehitised korrastada. Oluline on, et
3. a ehitusloa esemeks ei olnud endise kuivati taastamine, vaid täiesti uute hoonete (elamu ja kõrvalhooned) ehitamine. Seega olukorras, kus X-l oli maa erastamise õigus tulenevalt seaduslikul alusel väljastatud ehitusloast, ei pidanud ega saanudki kohalik omavalitsus anda talle tähtaega lagunenud ehitiste kordategemiseks. Ehitise kordategemine

§ 6

lg 31 tähenduses ei ole ehitise asemele uue ja suvaliste parameetritega objektiivselt ehitise tunnustele vastava objekti püstitamine, vaid lagunenud ehitise kordategemine selliselt, et ehitis on funktsionaalselt kasutatav oma varasemal kasutuseesmärgil. Ajal, mil kaebajad asusid uurima maa erastamise võimalikkust (2018. a suvi), ei olnud

-i sätetest tulenevalt enam võimalik lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaega anda. Riigikohus hindas kohtuasjas nr 3-16-579, kas 14.07.2017 jõustunud

-i muudatustel on lubamatu tagasiulatuv koormav mõju, ning leidis, et taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitist ei korrastanud, ei ole sellist koormavat mõju, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine. See lahend on asjakohane ka praeguses vaidluses. X ei kaotanud maa erastamise õigust mitte seaduse muutumise tõttu, vaid põhjusel, et ta jättis katastriüksuse moodustamise tööd tellimata. Õige pole kaebajate seisukoht, et vaidlusaluste korralduste andmise ajal paiknes Otsa tn 1 maatükil maa erastamise õigust andev hoone. Maa ostueesõigusega erastamiseks ei anna õigust mitte ükskõik milline maatükil paiknev hoone või rajatise tunnustele vastav objekt, vaid õiguslikul alusel püstitatud ehitis. Kõnealust 33 m2 ehitusaluse pinnaga hoonet ei saa pidada õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks. Selle püstitamise aluseks ei ole 1991. a-l väljastatud ehitusluba. Kaebajad pole esitanud ka ehitusteatist muu ehitise püstitamiseks. Väär on kaebajate väide, et maareformi raames ehitise kordategemine ei eelda ehitusteatise esitamist. Kuigi ebaseaduslikku ehitist on põhimõtteliselt võimalik seadustada, ei saa see ehitis siiski anda maa ostueesõigusega erastamise õigust. Ka hoonestusõiguse seadmine eeldab õiguslikul alusel püstitatud ehitise olemasolu. 24.01.2014 kehtima hakanud

§ 351

lg 11 sätestab, et hoonestusõiguse seadmise menetlust ei alustata ja hoonestusõigust ei seata ehitusloa alusel, kui ehitamist ei ole alustatud. Kuna erastamisõiguse minetanuna oli X jätkuvalt Otsa tn 1 asuvate varemete omanik, tuli vastustajal vastavalt

§ 6

lg-le 31 määrata tähtaeg lagunenud ehitise kõrvaldamiseks ehk anda tähtaeg, mille jooksul on kaebajal võimalik lagunenud ehitis ära viia ning mille möödumisel muutub lagunenud ehitis maatüki oluliseks osaks ehk lõpeb kaebaja omandiõigus sellele ehitisele kui vallasasjale. 5

§ 23lg 11 alusel.

Kaebajad asusid aktiivselt erastamisõigust teostama 2018. a-l, s.o enne menetlust lõpetava otsuse tegemist. Seega oleks korralduse andmisel tulnud rakendada kaalutlusõigust. Kuus aastat hiljem ei saa menetluse lõpetamist õigustada eesmärgiga viia erastamismenetlus kiiresti lõpule. Vastava eesmärgi täitmise ajakriitilisus oli ammu ületatud. 6

-i mõistes ehitise nõuetele. Kui kohtu varasemad seisukohad on erinevad, tuleb need üle vaadata. Asjaolu, et praeguses asjas on taastatud vaid osa hoonest, ei muuda taastatud hoone osa olemust. Kaebaja ei saa erastamisõigusest ilma jääda vaid põhjusel, et eksis ehitise püstitamise loakohustuslikkuses. Seda puudust saab kõrvaldada. Kohus on kaebaja taastatud hoone osa pidanud ülekohtuselt suvaliseks uueks ehitiseks. Kaebaja ei ehitanud suvalisse kohta uut hoonet, vaid taastas osa lagunenud hoonest. Vastustaja ei väitnud kordagi, et erastamine pole üldse võimalik. Kui kohus leidis, et kahju suurus ei ole sellisel kujul ja määras põhjendatud, ei olnud õige jätta kahjunõuet kogu ulatuses rahuldamata. Hoone osaliselt taastamisega on kaasnenud kulud. Seega ei saa väita, et kuna kaebaja ei ole esitanud kuludokumente, ei ole kulusid tehtud. Kuna kaebaja tegi paljud tööd ise, ei ole tal esitada tõendeid tööjõukulu kohta. Kohus saaks võlaõigusseaduse (VÕS) § 127 lg 6 alusel kahju suuruse määrata omal äranägemisel. 8. Harku vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega ning jäädes varasemate seisukohtade juurde. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 9. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. 10.

§ 23

lg 11 sätestas nii 18.12.2015 piiride kulgemise ettepaneku tegemise kui ka 26.01.2021 korralduste andmise ajal, et piiride kulgemise ettepaneku saamisel on erastamise õigust omav isik kohustatud nimetatud ettepaneku alusel tellima katastriüksuse moodustamise tööd vastavat litsentsi omavalt isikult kolme kuu jooksul ning kui isik ei esita mõjuva põhjuseta selle tähtaja jooksul tellimust katastriüksuse moodustamise tööde tegemiseks, kaotab ta erastamise õiguse. Sellisel juhul jäetakse ehitise teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõiguse. Sisuliselt sama nähtub

§ 38

lg-st 4, mis kohustab erastamise õigust omavat isikut tegema maa erastamise menetluses vajalikke toiminguid Vabariigi Valitsuse kehtestatud tähtaegadel ja korras. Praeguses asjas ei ole kaebajad välja toonud, milline mõjuv põhjus takistas X-l tellida pärast 18.12.2015 piiride kulgemise ettepaneku saamist katastriüksuse moodustamise tööd. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et X tegevusetust silmas pidades ei saanud selliseks põhjuseks olla puuduv keeleoskus. Tähtaja möödalaskmise õiguslik tagajärg on kirjas seaduses ning kohalik omavalitsus ei saa seda eirata. Õigusnormid ei näe ette täiendava tähtaja andmist olukorras, kus tähtaja möödalaskmine ei toimunud mõjuval põhjusel. Vastupidiselt kaebajate poolt väidetule, oli 18.12.2015 kirjas tähtaja möödalaskmise tagajärg selgelt välja toodud. 7

§ 6

lg-d 3 ja 31 enam erastada maad ehitusloa juurde ega anda tähtaega lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitiste kordategemiseks. Halduskohus viitas Riigikohtu praktikale tuginedes õigesti, et nende normide tagasiulatuv kohaldamine on praeguses asjas võimalik. X esitas avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks 27.11.1997, kuid jättis

1. a-l maa erastamiseks vajalikud toimingud omalt poolt tegemata. Halduskohus märkis põhjendatult, et maa erastamise polnud võimalik lõpule viia mitte seadusemuudatuse, vaid X tegevusetuse tõttu. Kohalik omavalitsus ei pidanud
2. a-l, mil kaebajad hakkasid taas erastamise vastu huvi tundma, hakkama kohaldama norme, mis kehtisid erastamisavalduse esitamise ajal.
3. Asjaolu, et Y ehitas
4. a-l endist silikaatmüüri kasutades maaüksusele hoone, ei tekitanud kaebajatele erastamismenetluses mingeid uusi õigusi. Kuni 13.07.1997 kehtinud

§ 6

lg 31 järgi oli kohaliku omavalitsuse pädevuses hinnata, kas lagunenud hooned on võimalik korda teha, ning määrata kordategemiseks tähtaeg. Ühtegi sellest otsustust pole kohalik omavalitsus teinud. Vastupidi, kaebajatele selgitati korduvalt, et kehtiv

§ 6lg 31 ei võimalda ehitiste kordategemiseks tähtaega määrata.

Asjaolu, et vald hindas, kas erastamine oleks võimalik nt

§ 6

lg 32 alusel (lõpetamata ehitise juurde), ei saanud tekitada kaebajatel õiguspärast ootust, et maa erastamine viiaksegi lõpule. Ka abivallavanem ei saanud kaebajatele mingeid siduvaid lubadusi anda, sest vastavate otsustuste tegemine ei ole tema pädevuses. Kaebajad ei saanud uuele erastamise alusele üle minna ajal, mil

§ 6lg 3 1 enam hoonete kordategemist ei võimaldanud.

Lisaks märgib ringkonnakohus halduskohtu põhjendusi kordamata, et toimunud ehitust ei saa pidada vana hoone taastamiseks

tähenduses.

1. Vastustaja ei ole selgitamis- ja abistamiskohustust täitmata jätnud, vaid määras 18.12.2015 kirjas selge tähtaja katastriüksuse moodustamise tööde tellimiseks ja valla teavitamiseks, selgitades muu hulgas toimingu tegemata jätmise tagajärgi ning andes kaebajale kontaktandmed, kuhu küsimuste tekkimisel pöörduda. Kaebaja kontakteerus vallaga alles
2. a-l, kui toimingute tegemiseks määratud tähtajad olid selgelt ületatud. Halduskohus leidis õigesti, et vald ei pidanud vahepeal X poole pöörduma, et uurida, miks pole vajalikke toiminguid tehtud.
3. Halduskohus leidis õigesti, et vastustaja pole Y-le kahju tekitanud ega pea ebaseadusliku ehitustegevuse käigus püstitatud ehitise ehituskulusid hüvitama. Küsimus, kas kulud on tõendatud, ei olegi sellisel juhul ajakohane.
4. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebajate kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt) 8