KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vahur-Peeter Liin Määruse tegemise aeg ja koht 14. september 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-22-9160 Tsiviilasi OÜ SORRY hagi Kertu Lääne vastu ki

) § 324 lg 1 järgi võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.

§ 324

lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt

§-s 323 sätestatule üles öelda. Märke kinnistusraamatusse kandmiseks puudub puudutatud isiku nõusolek, mistõttu ei saa kinnistusraamatu kannet teha. Hageja palus asendada kostja ehk puudutatud isiku nõusolek TsÜS § 68 lg 5, täitemenetlusseadustiku § 184 lg 1 esimese lause ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8 alusel kohtulahendiga. Hageja esitas 19. juulil 2022 hagi tagamise taotluse kanda kinnistusraamatu kolmandasse jakku eelmärge kinnistusraamatu kande tegemise tagamiseks. Hagejal on põhjust arvata, et kinnistu võidakse kostja poolt müüa. Hageja on avastanud, et kinnistuportaalis www.kv.ee on avaldatud kinnistu müügikuulutus. Kuivõrd hetkel puudub kinnistusraamatus märge üürilepingu kohta, siis üürilepingu eseme võõrandamisel ei kohaldu uuele üürilepingu eseme omanikule

§-st 323 tulenev keeld üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja leiab, et hagi tagamine on vajalik, kuivõrd hagi tagamata jätmine võib kahjustada hageja huvisid. Abinõu ei ole kostjale liigselt koormav, kuivõrd see ei takista kostja võimalusi kinnistu kasutamisel või käsutamisel. MAAKOHTU LAHEND

1. Viru Maakohus rahuldas
2. juuli
3. a määrusega hagi tagamise taotluse ja kandis hagi tagamiseks kostja omandis oleva kinnisasja registriosa nr XXXXXXX kolmandasse jakku eelmärke hageja kasuks sõnastuses „eelmärge kinnistusraamatu kande tegemise, millega kantakse OÜ SORRY kasuks üürilepingu kohta märge tähtajaga
4. aprill 2118 kinnistusraamatu III jakku kinnistu asukohaga XXXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXX), tagamiseks“. Praeguses asjas on hageja esitanud nõude, mille esemeks on kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks kohustamine. 2

§ 324

lg 1 järgi võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist.

§ 324

lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt

§-s 323 sätestatule üles öelda. Eeldades hagiavalduses märgitud faktiliste asjaolude õigsust on hagi õiguslikult ja faktiliselt veenev. Selleks, et hageja hagiavalduses esitatud taotlust oleks võimalik hagi rahuldamise korral täita, on vajalik eelmärke kandmine kinnistusraamatusse. Kohus nõustus, et nimetatud põhjused on asjakohased ning annavad aluse taotluse rahuldamiseks. Kohus nõustus hagejaga ka selles, et kui kostja peaks hagi tagamata jätmise korral vaidlusaluse kinnisasja edasi müüma, siis oleks hagejal raskendatud positiivse kohtulahendi korral seda täita. Kohus oli seisukohal, et hageja taotlus hagi tagamiseks tuleb rahuldada. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 3. Kostja esitas määruskaebuse paludes maakohtu määruse tühistada. Maakohus ei ole hinnanud hagi lubatavust. Hagi on perspektiivitu. Antud lepingu puhul on tegemist oma sisult kinnisasja tasuta kasutamise lepinguga (

§ 389

). Seega ei laiene nimetatud lepingule üürilepingu sätted.

§ 324lg 1 ei kohaldu.

Kostja ei ole üürileandja. Viidatud üürilepingut ei ole sõlmitud.

1. Hageja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Hagi tagamisel ei saa kohus lahendada asja sisuliselt. Hagi tagamise abinõu kohaldamisel on kohtu poolt antav hinnang vaidlusele õiguslik eelhinnang. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega jätab hageja hagi tagamise taotluse rahuldamata. Määruskaebus rahuldatakse.
3. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et TsMS § 377 lg 1 alusel on hagi tagamine põhjendatud. Maakohus on lahendi tegemisel rikkunud TsMS § 442 lg-st 8 tulenevat põhjendamiskohustust jättes hindamata hageja nõude põhistatuse. Hagi tagamisel tuleb kohtul kontrollida, kas hagi tagamise taotlus vastab TsMS § 381 lg-s 1 sätestatud nõuetele (sh on esitatud TsMS §-s 377 nimetatud asjaolud), kas hagiavaldus (kui see on esitatud) vastab TsMS § 363 lg 1 p-des 1–3 sätestatud nõuetele, kas hagi on lubatav, õiguslikult perspektiivikas ning kas hageja nõue ja tagamise aluseks olevad asjaolud on põhistatud (TsMS § 235 ja § 381 lg 2) (vt ka Riigikohtu
4. veebruari
5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-16, p-d 16–18).
6. Hageja on esitanud hagi kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks

§ 324

alusel ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks kohustamiseks KRS § 341 lg 8 alusel. Ringkonnakohtu hinnangul vastavad hagiavaldus ja hagi tagamise avaldus seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele ja hagi esitamine

§ 324lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel on iseenesest lubatav.

Samas leiab ringkonnakohus, et hageja ei ole enda nõuet põhistanud. Väite põhistamine on TsMS § 235 kohaselt kohtule väite põhjendamine selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks. Põhistamiseks võib kasutada selleks kõiki seadusega lubatud tõendeid, samuti tõendusvahendeid, mida ei ole seaduses tõendiks loetud või mis ei ole 3 tõendile ettenähtud protsessuaalses vormis. Seega ei hinda kohus üksnes hageja väidete õigsust eeldades tema nõude õiguslikku perspektiivi, vaid seda, kas hageja väited on usutavad, mh saab selleks kasutada hagile lisatud tõendeid (vt Riigikohtu 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-16, p 16). 8. Hageja väidab, et ta on kinnistu endise omanikuga sõlminud kinnistu üürilepingu tähtajaga 99 aastat. Kostja hinnangul on antud lepingu puhul tegemist kinnistu tasuta kasutamise lepinguga.

§ 271

ja § 389 kohaselt eristab üürilepingut tasuta kasutamise lepingust see, et üürilepingu alusel antakse asi kasutusse tasu eest, tasuta kasutamise lepingu puhul aga tasuta. Kohtule on esitatud hageja ja M. Lääne vahel

1. aprillil
2. a sõlmitud leping, mille kohaselt annab üürileandja M. Lääne hageja kasutusse XXXXXXXXX asuva hoone pindalaga ligikaudu 530 m2, tähtajaga 99 aastat. Lepingu p 1.5 kohaselt on üüri suurus 0 eurot, üürnik kohustub enda kulul välja ehitama kõik äritegevuseks vajalikud kommunikatsioonid, paigaldama vajaliku sisseseade ning kandma äritegevusega seotud kulud. Sõlmitud lepingust tuleneb, et pooled ei leppinud kokku üüritasus, vaid üürileandja andis hoones ja kinnistul asuvad pinnad tasuta üürniku kasutusse. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja ja M. Lääne vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping

§ 389mõttes.

Hageja kohustus küll tasuma äritegevuseks vajalike kommunikatsioonide ja kulude eest, kuid enda äritegevuse ja hoone kasutamisega (sh kommunaalkulude) seotud kulude kandmise kohustus ei muuda lepingut tasuliseks. Eeltoodud põhjendustel ei ole hageja põhistanud, et ta oleks endise omanikuga sõlminud üürilepingu

§ 271

mõttes ja tal on õigus esitada kostja vastu

§-st 324 tulenev nõue kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks. Lähtuda tuleb lepingu sisust, mitte pealkirjast. Kuivõrd hageja ei ole põhistanud nõude aluseks olevaid asjaolusid, ei ole täidetud TsMS § 381 lg 2 järgne hagi tagamise eeldus. Määruskaebus tuleb rahuldada.

1. Hagi tagamise kohta tehtav määrus ei ole kohtuasja menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause mõttes. Seega pole menetluskulude jaotuse märkimine sellises määruses vajalik.
2. Tulenevalt TsMS § 666 lg-st 1 lahendab hagi tagamise määruskaebuse üks ringkonnakohtu kohtunik.
3. TsMS § 390 lg 1 kohaselt võib pool esitada määruskaebuse maakohtu või ringkonnakohtu määruse peale, millega kohus hagi tagas, ühe tagamisabinõu teisega asendas või hagi tagamise TsMS § 386 lg-s 2, 4 või 5 sätestatud alusel tühistas. Maakohtu määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale saab Riigikohtule edasi kaevata üksnes juhul, kui tagatava hagi hind ületab 100 000 eurot või kui tagamisabinõuna kohaldati isiku aresti või elukohast lahkumise keeldu. Kuna ringkonnakohus ei tühistanud hagi tagamist TsMS § 390 lg 1 esimeses lauses viidatud alustel (TsMS § 386 lg-d 2, 4 ja 5) ning tagatava hagi hind ei ületa 100 000 eurot, ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada (vt ka Riigikohtu
4. jaanuari
5. a määrus tsiviilasjas 2-19-11532, p 9). /digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin 4