§-s 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja vastuväited (20.01.2021, dok 7s, 19.05.21 dok 23s) Kostja vaidleb hagile vastu asjaolul, et hageja üritab kunstlikult näidata nõuet kostja vastu. Hageja ei ole esitanud kohtule tõendina ega ka võtnud hagiavalduse esitamisel arvesse kostja e-kirjana 19.03.2018 rendipinna ülesütlemise tahteavaldust. Viidatud tahteavaldusest nähtub, et kostja on 19.03.2018 saatnud hagejale rendipinna ülesütlemise tahteavalduse, milles viitab, et ei nõustu ei praegu ega ka edaspidi hageja poolt esitatud arvetega. Hageja ei ole antud tahteavaldusele vastanud ning on jätkanud haginõude aluseks olevate arvete esitamist. 20.03.2020 on edastatud kostjale aadressilt L. U. xxx ekiri „Teema: Fwd: Teade maksmata arvete kohta OÜ Farmer poolt!“, millele on kostja lepinguline esindaja samal päeval saatnud vastusena e-kirja, milles palub esitada „väidetava nõude aluseks olevad alusdokumendid“. 21.03.2020 on aadressilt xxx saadetud kostja lepingulisele esindajale suur kogus arveid, millised ei kirjelda, millise teenuse ja viide teenuse osutamise objekti eest on need esitatud. 21.03.2020 on kostja esindaja vastanud saadud e-kirjale ning on palunud täpsustada ja edastada dokumendid, millisel alusel väidetav nõue tekkis ning millise objekti kasutamise eest on need esitatud. Hageja ei ole kostja esindajale sellekohaseid dokumente esitanud ning on ignoreerinud igasugust suhtlust. Kostja selgitab, et tema teada on tal kõik hageja poolt xxx, Tallinn kohta põhjendatult esitatud arved tasutud. Ükski hageja poolt hagi lisaks esitatud arve ei kanna lepingule viitavat kirjeldust, ei objekti, lepingu jms osas, mis kinnitaks, et tegemist oleks xxx, Tallinn, asuvas hoones oleva mitteeluruum üldpinna kasutamise eest esitatud arvetega. Eelnevale tuginedes ei ole tõendatud, et tegemist oleks kostja ja hageja poolt väidetavalt sõlmitud äriruumi üürilepingust tuleneva kohustusega. Kostja on seisukohal, et on tasunud kõik hageja poolt talle, enne lepingu ülesütlemist, esitatud arved korrektselt ning ei ole ühegi arvega tasumisviivituses ning hagile lisatud arved on kostjale arusaamatud ning alusetud. Kohtu põhjendused Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle: • • • Pooled sõlmisid 01.07.17 äriruumi üürilepingu xxx, Tallinn hoones oleva mitteeluruumi üldpinnaga 59,32 m2 kasutamiseks Vastavalt lepingu p 2.1 on kostjal kohustus tasuda kuus üüri 280 €, millele ei lisandub käibemaks. Vastavalt lepingu p 2.2 on kostja kohustatud tasuma kõrvalkulud, kohaselt kohustus kostja tasuma Lepingu eseme kasutamisega seotud kõrvalkulud. Kõrvalkuludeks on kulud üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu hoone, kus äriruumid asuvad (edaspidi nimetatud hoone) haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon,
järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud üürileping
lg 1, § 271 järgi ning kostjal on kohustus vastavalt lepingule tasuda hagejale üüri ja kõrvalkulusid
8 lg 2, § 76 lg 1, 2, § 271, § 292 lg 1 järgi. Vaidlus Poolte vahel pole vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid 01.07.2017 üürilepingu, mille alusel üüris kostja hagejalt äriruumi asukohaga Tallinnas, xxx, üldpinnaga 59,32 m
) § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.
lg 1 alusel tuleb kohustus täita vastavalt lepingule.
lg 3 järgi loetakse kohustus täidetuks, kui see o täidetud täitmiseks vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, kohas, viisil.
järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, osaline täitmata jätmine, täitmisega viivitamine.
lg 1 p 1 alusel võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist
lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
Nimelt võib kestvuslepingu, milleks on üürileping, lepingupool
lg 1 järgi mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine), lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.
lg 1 I lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lõike 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Sama paragrahvi lg 3 alusel üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
lg 1 kohaselt, kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ülesütlemine kui tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte anda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus (sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 3 esimese lause kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. TsÜS § 118 lg 2 sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Poolte vahel 01.07.2017 sõlmitud äriruumi üürilepingu p 8.1 kohaselt „Üks Pool edastab Lepinguga seotud teated lähtuvalt teise Poole Lepingus märgitud kontaktandmetest. Vastavate kontaktandmete muutusest on Pool kohustatud koheselt informeerima teist Lepingupoolt.“ Lepingu punktis 10 on üürileandja kontaktidest märgitud Farmer OÜ, Estonia pst 1 Tallinn, juhatuse liige M. K., mob +xxx, e-post: xxx). Kostja väitel suhtles tema üürniku esindajana üürilepingu küsimustes üksnes M. K.’iga. Kinnituse, et M. K. on hageja esindaja üürilepingut puudutavates küsimustes, sai kostja nii hageja 24.07.2017.a. ekirjast, kus M. K. kinnitab, et esindab xxx ja xxx omanikke (kostja 19.05.21 vastus lisa 1, dok 23s), kui ka asjaolust, et nimetatud e-kiri on saadetud e-posti aadressil xxx, mis on märgitud hageja ametlikuks e-posti aadressiks ka kostjale edastatud arvetel (hagiavalduse lisa 2-21, 23.12.20 dok 4s). Nimetatud tõendite uurimise tulemusena leiab kohus, et üüritud ruumide üürnikul oli õigus eeldada, et M. K. oli hageja poolt volitatud üürilepingu pinnalt kerkivate küsimuste lahendamiseks ja omab muuhulgas õigust võtta vastu üürilepingu ülesütlemise teadet. Seega on üürileandja justkui teatanud kostjale üürileandja kontaktide muudatusest lepingu p 8.1 II lause kohaselt. Kohtu hinnangul võimaldavad esitatud tõendid teha järelduse, et M. K. avaldused ja esitatud arved on mõjutanud kostjat mõistlikult uskuma, et hageja oli andnud M. K.ile volituse vaidlusaluse üürilepinguga seotud küsimuste lahendamiseks, sh õiguse võtta hageja nimel vastu üürilepingu ülesütlemise avaldust. Öeldu tõttu tuleb TsÜS § 118 lg 2 alusel lugeda, et hageja oli M. K.ile vastavad volitused andnud. Eelnev annab kohtu hinnangul piisava aluse väita, et ülesütlemise teate saatmisega xxx e-posti aadressile, mis oli ühtlasi märgitud arvetele hageja kontaktina, on kostja käitunud õiguspäraselt ja teade tuleb lugeda hagejale kätteantuks. Kuna poolte esitatud tõenditest (kostja 19.05.21 vastus lisa 1, dok 23s) või poolte selgitustest ei nähtu, et e-postile aadressiga xxx oleks varasemalt probleeme kirjade saatmisega või saamisega, siis hageja väide, et kostja 19.03.18.a. e-kiri üürilepingu ülesütlemise kohta jõudis hagejani alles kohtumenetluses, ei ole eluliselt usutav. Lepingu ülesütlemise materiaalsete eelduste osas nõustub kohus kostja seisukohaga, et kostjal ei olnud võimalik üüripinda kasutada sihipäraselt, mis õigustas üürilepingu ülesütlemist. Lepingupooled olid üürilepingu p-s 5.3.2 kokku leppinud, et üürileandja rikub oma kohustusi ning kõrvalda rikkumist 14 päeva jooksul arvates vastava üürniku nõude saamisest. Kuna kostja on korduvalt hagejalt küsinud arvete suuruse osas täpsustusi mh 20.11.17 e-kirjaga, 14.12.17 e-kirjaga ning ebakvaliteetse teenuse (kütte puudumise) osas 27.10.17 e-kirjaga, 03.11.17 e-kirjaga (kostja 19.05.2021 vastus, lisad 1-5 dok 23s), tähendab see kohtu hinnangul tingimust, mille järgimine oli üürniku jaoks huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu
Eeltoodu põhjal on üürilepingu ülesütlemine kostja poolt olnud ka sisuliselt õiguspärane.
lg 1 ja lg 2 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule ja käituda heas usus. Seega leiab kohus, et esitatud asjaoludel ja tulenevalt
lg 2 sätestab, et üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Vastavalt lepingu p 2.2 on kostja kohustatud tasuma kõrvalkulud, kohaselt kohustus kostja tasuma Lepingu eseme kasutamisega seotud kõrvalkulud. Lepingust nähtuvalt loetakse kõrvalkuludeks üürileandja või üürileandja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu hoone, kus äriruumid asuvad haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, küte, sidekommunikatsiooni- ja valveteenused ning maamaks ja et kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Märgitud lepingus sätestatu ei välista seda, et kostjal poleks õigust nõuda
lg 2 järgi kulu kohta tõendeid või lepingus märgitud metoodika kohta arvestuse metoodika seletust. Selline õigus on kostjal
lg 2 tulenevalt ning hageja peab üürniku ehk kostja nõudele kulu arvestamise aluseks olevaid asjaolusid tõendama ja võimaldama vastavate kulu dokumentidega tutvuda. Kostja esitas kohtule e-kirjavahetuse, milles kostja on pärinud hagejalt selgitusi (20.11.17 e-kirjaga, 14.12.17 e-kirjaga, kostja 19.05.2021 vastus, lisa 3, 4, dok 23s) arvetes toodud summade kujunemise osas. Kuna hageja on kohtumenetluses (hageja 29.03.22 vastuse lisad 1-7, dok 43s) esitanud kolmandate isikute poolt esitatud arved, lepingud kõrvalkulude kohta, siis eelviidatud hageja esitatud tõendeid hinnates leiab kohus, et hageja esitas
lg 2 mõttes arvestuse aluseks olevad dokumendid ning hageja on tõendanud kõrvalkulude põhjendatust ja suurust. Esitatud arvetest nähtub järgmine: Arve nr 170167, arve väljastamise kuupäev oli 10.10.2017, arve summa oli 98,47 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet septembri 2017 eest. Arve nr 170215, arve väljastamise kuupäev oli 09.11.2017, arve summa oli 243,81 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet oktoobri 2017 eest. Arve nr 170262, arve väljastamise kuupäev oli 14.12.2017, arve summa oli 481,21 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet novembri 2017 eest. Arve nr 170281, arve väljastamise kuupäev oli 16.01.2018, arve summa oli 469,81 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet detsembri 2017 eest. Arve nr 180016, arve väljastamise kuupäev oli 16.01.2018, arve summa oli 280 eurot ning see sisaldas üüritasu nõuet jaanuari 2018 eest. Arve nr 180068, arve väljastamise kuupäev oli 13.02.2018, arve summa oli 563,54 eurot ning see sisaldas kommunaalteenuste nõuet jaanuari 2018 eest.
lg 1, § 271 järgi arvetest nr 170167, 170215, 170262, 170281, 180016, 180068, 180121 tulenevalt põhjendatud kõrvalkulude ja üüri nõudes summas 2643,43 €. Kuna leping lõppes19.03.18, siis on hageja kõrvalkulude nõue 2018.a. märtsikuu eest arve nr 180177 järgi osaliselt põhjendatud 275 € (449,05/31*19) ja 2018.a. märtsikuu üürnõue arve nr 180096 järgi on sama moodi osaliselt põhjendatud 171,6 € (280/31*19), sest kostja rikkus vastavas osa lepingust ja
ja 292 lg 1 tulenevat kohustust
Eeltoodu tõttu on hagejal oli õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist
lg 1, 2, § 101 lg 1, 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1 3090 € ulatuses (2643,43+275+171,6). Ülaltoodu alusel leiab kohus, et hagi tuleb osaliselt rahuldada ja kostjalt välja mõista võlgnevus summas 3090 €. Menetluskulude jaotus, hind TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Tsiviilasja hind on 6170,63 €. Kohus rahuldas hagi summas 3090 €. Seega asub kohus järeldusele, et kohus rahuldas hagi ca 50% ulatuses. Eeltoodu alusel jäävad poolte menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda ja kohus nende suurust kindlaks ei määra. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.