Obsah (7)

§ 113§ 275§ 42§ 35§ 2871§ 296§ 162

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-20-14543 Otsuse tegemise aeg ja koht 17. august 2022, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-

§ 113

lg-st 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Eluruumi üürilepingu p 6.7 järgi hilinenud maksete (punktis 6.1 sätestatud üüritasu ja punktis 6.4 sätestatud kõrvalkulude) tasumise korral rakendub viivis 1% päevas, mis lisatakse tasumata summale.

1. Kohus ei nõustunud kostjaga selles, et 29.10.2018 üürileping on sõlmitud tüüptingimustel. Tüüptingimuste kasutamise korral on üldjuhul tegemist pooltevahelise läbirääkimispositsiooni ebavõrdsusega. Asja materjalidest ei nähtu poolte ebavõrdsust lepingu sõlmimisel. Käesoleval juhul on lepingupoolteks kaks füüsilist isikut. Kostja on selgitanud, et üüris vaidlusalust elamispinda endale koduks, hageja on omakorda selgitanud, et üüris oma kodu välja põhjusel, et asus ajutiselt elama Eesti Vabariigi piirest väljaspool ning see oli esmakordne eluruumi üürile andmine. Seega on pooled olnud üürilepingu sõlmimisel võrdsel positsioonil. Kostja on väitnud, et hageja sõlmis üürilepingu oma majandus- ja kutsetegevuses. Samas ei ole kostja oma väidet millegagi tõendanud ega põhistanud.
2. Asja materjalist nähtub, et üürilepingu projekti koostas hageja (tl 45). Hageja edastas lepinguprojekti kostja elukaaslasele, kes vastas hagejale, et nad vaatasid lepinguprojekti üle ja kõik sobis (tl 45). Vastuse koopiareal oli märgitud ka kostja. Seega oli kostjal võimalus mitte nõustuda hageja poolt lepingus märgitud viivisemääraga, kuid kostja ei ole esitanud lepingu sõlmimisel viivisemäärale mingeid vastuväiteid. Kostja ei ole ka väitnud, et ta oleks viivisemäärale vastuväiteid esitanud, kuid hageja ei võtnud tema vastuväiteid arvesse. Seega ei ole 29.10.2018 üürilepingu p 6.7 kohtu hinnangul tüüptingimus.
3. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 2 järgi tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohus leidis, et ainuüksi viivise suurusest lähtuvalt ei saa viivisekokkulepe olla reeglina vastuolus heade kommetega ega seadusega ning seetõttu 4 tühine. Kostja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, millest kohus saaks teha järelduse kostja erilise kogenematuse või erakorralise vajaduse kohta. Kostja on esile toonud, et oli üürilepingu sõlmimise ajal lapseootel. Kostja ei ole oma väidet kohtule tõendanud, samas ei ole lapseootus selline asjaolu, mis põhjustaks kostja otsustusvõimetuse. Samuti oli kohus veendunud, et üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud hageja poolt välja üüritav eluruum ainus väljaüüritav või elamiskõlblik üüripind. Ei ole eluliselt usutav, et Tallinna üüriturul puudusid hageja poolt pakutavale eluruumile alternatiivid.
4. Riigikohus on selgitanud, et kuigi

§ 275

järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, ei tulene sellest üürilepingu pooltele keeldu sõlmida kokkuleppeid, mille kohaselt eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamise korral tasuma

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist.

Seadusandja ei ole eluruumi üürilepingu puhul sätestanud, et eluruumi üürnikult ei või võlgnetavate maksete tasumisega viivitamise korral nõuda

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist (RKTKo nr 2-15-8794/42, p 12).

1. Eeltoodust tulenevalt on poolte 29.10.2018 üürilepingu p-s 6.7 kokkulepe viivisemäära osas kehtiv ja kuulub kohaldamisele. Üürikomisjonis nõudis hageja kostjalt viivist 03.09.2020 seisuga summas 1897,09 eurot (tl 6). Aprillikuu üüri 540 maksetähtaeg oli 30.03.2020, kostja oli viivituses 157 päeva, viivis on 847, 80 eurot, maikuu üüri 540 eurot maksetähtaeg oli 30.04.2020, kostja oli viivituses 126 päeva, viivise summa 680,40 eurot, juuni 17 päeva üüri 306 euro maksetähtaeg oli 30.05.2020 ja kostja oli makseviivituses 96 päeva, viivise summaks 293,76 eurot. Aprilli kõrvalkulude 54,73 eurot tasumise tähtaeg oli 30.05.2020 ja 96 päevase makseviivituse eest nõudis hageja 52,54 eurot. Maikuu kõrvalkulud 29,84 eurot tuli maksta 30.06.2020 ja 65-päevase viivituse eest nõudis hageja 19,40 eurot, juuni kõrvalkulude 9,10 eurot maksetähtaeg oli 30.07.2020 ja hageja nõudis 35 päeva eest viivist 3,19 eurot. Üürikomisjon asus seisukohale, et tagatisraha 540 euroga tuleb tasaarvestada hageja aprillikuu üürinõue ja seega ei ole hagejal õigust küsida viivist aprilli üüriga viivitamise eest summas 847,80 eurot ning hageja viivisenõude suurus on seega 1357,09 eurot. Üürikomisjon mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõudega samas suuruses 939,67 eurot. Kostja on nõustunud 26.10.2020 menetlusdokumendis hageja poolt üürikomisjonis välja toodud viivitatud päevade arvuga (tl 17). Kohus kontrollis hageja viivisearvutust veebilehe www.viivisekalkulaator.ee abil, hageja arvutused on kooskõlas viivisemääraga ja viivitatud päevade arvuga.
2. Kohtu hinnangul on üürikomisjon õigesti vähendanud viivisesummat põhivõla suuruseni. Üürikomisjon kaalus igakülgselt poolte huve ja vaidluse asjaolusid, ning mõistis hageja kasuks välja viivise põhivõla suuruses ning jättis rahuldamata hageja taotluse ülejäänud viivise osas. Kostja, rikkudes üüri- ja kõrvalnõuete tasumise kohustust, pidi arvestama lisanduva viivisega, mis tulenes üürilepingu punktist 6.
3. Eeltoodust tulenevalt on hageja viivisenõue põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis summas 939,67 eurot. Viivise täiendavaks vähendamiseks kohtu hinnangul alust ei ole ja seda ei ole kostja ka kohtult taotlenud. 5 Apellatsioonkaebus
4. Maakohtu otsusele esitas 21.06.2021 apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
5. Apellatsioonkaebuse kohaselt nõutakse viivist perioodi eest, mil poolte vahel toimus õigusvaidlus üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle. Kostja oli ruumide kasutamise ja üürisuhte lõpetanud ning kolis korterist välja. Kostjale ei olnud teada, et hageja pöördub Tallinna üürikomisjoni ja vaidlustab üürilepingu ülesütlemise. Kostja esindas ennast ise Tallinna üürikomisjonis ning tal ei ole õigusvaidlustes kogemusi. Kostja leidis, et põhjendamatu ja ebaõiglane oleks hüvitada ette hageja nõuded olukorras, kus nende samade nõuete üle toimub õigusvaidlus ehk kostjale ei olnud teada, kas tal on kohustus hageja ees või mitte. Antud asjas tehtud kohtulahendiga on tekkinud olukord, kus kostjalt mõisteti välja karistusliku iseloomuga viivis sisuliselt seetõttu, et asjas toimus õigusvaidlus.
6. Maakohus oleks pidanud arvestama

§ 113

lg-s 8 sätestatuga ja vähendama sellel alusel väljamõistetavat viivist mõistliku suuruseni. Käesolevas asjas on väljamõistetud viivis ebamõistlikult suur järgmistel põhjustel: viivist arvestati õigusvaidluse pidamise aja eest ehk ajal, mis kostja ei teadnud, kas tal on hageja ees varaline kohustus või mitte; võlgnevus oli lühiajaline, s.o 77 päeva; üürileandjal sisuliselt puudus viivitusega seoses kulu või kahju; kostja viivitas maksetega, kuna ta kolis korterist välja ja arvas, et tal puudus kohustus tasuda pärast seda üüri; väljamõistetud viivis ületab seadusest tulenevat viivisemäära oluliselt; kostjal sündis õigusvaidluse ajal laps, mistõttu suur viivis on talle koormav.

1. Kostja leiab, et 1% viivist päevas tuleb pidada äärmiselt ebasoodsaks tingimuseks TsÜS § 86 lg 2 p 1 mõttes. Kostjal puuduvad kogemused üürilepingute sõlmimisel ja nendega seonduvates õigusvaidlustes, mistõttu temale oli teadmata see, et ta peab tasuma üüri ka selle aja eest, mil ta korterit ei kasuta. Kuna viivis mõisteti välja perioodi eest, mil kostja korterit ei kasutanud, siis temale oli selline lahend üllatav. Kostja ei teadnud, et tema peaks maksma igaks juhuks ette, et vältida viivise teket. Lisaks sellele oli viivise kokkulepe üksnes hagejat soodustav, sest kostjal puudus võimalus nõuda sellist viivist hagejalt ehk tehingu väärtus oli heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
2. Maakohus leidis ebaõigesti, et üürileping ei olnud sõlmitud tüüptingimustel, kuna hageja ei sõlminud üürilepingut oma majandus- ja kutsetegevuses. Hageja andis korteri üürile perioodil 29.10.2018 – 17.06.2020 ehk majandustegevus toimus pikema perioodi vältel. Samuti on ilmne, et hageja andis korteri üürile kavatsusega teenida kasumit. Samuti valmistas lepingu ette hageja. Eeltoodust tulenevalt on üürileping sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses, mistõttu kohus oleks pidanud tuvastama viivisekokkuleppe tühisuse

§ 42lg 2 p 5 ja § 44 alusel.

Vastus apellatsioonkaebusele 6

1. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
3. Maakohus leidis põhjendatult, et üürilepingu puhul ei ole tegemist tüüptingimustel sõlmitud lepinguga.

§ 35

lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Kostja ei ole tõendanud, et need eeldused on täidetud. Maakohus leidis põhjendatult, et pooled sõlmisid lepingu võrdselt positsioonilt. Mõlemad on füüsilised isikud. Kostja selgituste kohaselt üüris ta endale kodu. Hageja selgituste kohaselt üüris ta esmakordselt oma kodu välja, kuna kolis ajutiselt Eestist ära. Asjaolust, et üürileping kehtis üle pooleteise aasta või asjaolust, et hageja sai korteri üürimisest tulu, ei saa teha järeldust, et hageja sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Lisaks ei ole põhjust väita, et kostja ei saanud lepingu tingimusi mõjutada. Asja materjalidest nähtub, et üürilepingu projekti koostas küll hageja, kes edastas selle kostja elukaaslasele. Viimane vastas, et nad vaatasid lepinguprojekti üle ja kõik sobis. Vastuse koopiareal oli märgitud ka kostja (tl 45). Kostja ei ole tõendanud, et ta soovis lepingutingimusi (sh viivisemäära) muuta, kuid see ei olnud võimalik. 27.

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingus oli lepitud viivise määrana kokku 1% päevas. Poolte vahel üürilepingu sõlmimisel ei kehtinud

§ 2871, mis seab ülempiiri viivisemäärale.

Nimetud säte hakkas kehtima alates 14.01.2021. Eelnevalt kehtinud regulatsiooni kohta on Riigikohus selgitanud 13.06.2018 otsuses tsiviilasjas 2-15-8794 (p 12), et seadusandja ei ole eluruumi üürilepingu puhul sätestanud, et eluruumi üürnikult ei või võlgnetavate maksete tasumisega viivitamise korral nõuda

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist.

Eluruumi üürilepingu pooled ei kaldu seadusega sätestatust kõrvale, kui lepivad kokku, et eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamisel tasuma

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist, ning seetõttu ei ole selline kokkulepe ka

§ 275järgi tühine. 7 28. Kostja leiab, et viivise määr on tühine Ts

ÜS § 86 lg 2 alusel, mis sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja on apellatsioonkaebuses märkinud, et tal puuduvad kogemused üürilepingute sõlmimisel, mistõttu talle oli teadmata, et ta peab tasuma üüri ka aja eest, mil ta korterit ei kasuta. Esmalt märgib ringkonnakohus, et väide kogenematuse kohta on esitatud hilinenult, kuna maakohtu ette sellist argumenti ei toodud. Samuti ei ole kostja oma kogenematust üürilepingute sõlmimisel tõendanud, st ta ei ole tõendanud, et ta ei ole varem üürilepingut sõlminud. Lisaks ei ole kostja esiletoodud asjaolu (üüri tasumine aja eest, mil korterit ei kasutata) puhul tegemist ebatavalise tingimusega. Nii sätestab

§ 296

lg 3, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Selle mitteteadmine ei ole aluseks tehingu tühisusele poole kogenematuse tõttu. Muude asjaoludega ei ole kostja kogenematust põhjendanud. Samuti ei ole kostja väitnud, et ta sõlmis lepingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest või muust sellisest asjaolust tulenevalt. Seega puudub vajadus hinnata, kas teised TsÜS § 86 lg-s 2 sätestatud tehingu tühisuse eeldused on täidetud. Eeltoodust tulenevalt ei saa pidada üürilepingut tühiseks TsÜS § 86 lg 2 alusel. 29. Kostja on seisukohal, et hageja ei saa nõuda viivist aja eest, mil poolte vahel oli õigusvaidlus. Ringkonnakohus selgitab, et

§ 113

lg 1 järgi võib nõuda viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seadusest ei tulene keeldu nõuda viivist aja eest, mil poolte vahel on õigusvaidlus. Lisaks näeb TsMS § 367 sõnaselgelt ette võimaluse nõuda viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud.

1. Ebaõige on kostja seisukoht, et tema viivitus maksete tasumisel oli 77 päeva. Hageja nõudis viivist 2020.a aprilli, mai, juuni üüri ja kommunaalkulude tasumisega viivitamise eest. Üürivaidluskomisjon tasaarvestas üürniku tagatisraha 540 eurot aprillikuu üürnõudega, mistõttu ei pidanud üürikomisjon põhjendatuks ka aprillikuu üüriga seonduvat viivisenõuet. Pooled leppisid üürilepingu p-s 6.2 kokku, et üürnik tasub üüri üks kord kuus hiljemalt
2. kuupäevaks ettemaksuna järgneva kuu eest. Kostja ei vaidlustanud, et kommunaalkulude maksepäev oli järgmise kuu
3. kuupäev. Hageja nõudis viivist 03.09.2020 seisuga. Seega on 03.09.2020 seisuga kostja viivitus erinevate arvete tasumisel olnud kokku oluliselt rohkem kui 77 päeva. 03.09.2020 seisuga oli viivis mai üüri tasumisega viivitamise eest 680,40 eurot, juuni üüri tasumisega viivitamise eest 293,76 eurot, aprilli kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 52,54 eurot, mai kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 19,40 eurot ning juuni kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 3,19 eurot. Kokku oli viivisevõlg 1049,29 eurot, mitte 1357,09 eurot, nagu on märkinud üürikomisjon ja millega nõustus maakohus. Kuna viivist vähendati 939,67 euroni (põhivõla suuruseni), siis ei muuda eeltoodu asja lahendamise tulemust. 8
4. Kostja palus viivise täiendavat vähendamist.

§ 113

lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule.

§ 162

kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Käesolevas asjas on viivist juba vähendatud. Kuigi viivise määr on kõrge, ei ületa väljamõistetud viivis põhivõlga. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust viivise täiendavaks vähendamiseks. Kostja märkis ka, et temale sündis õigusvaidluse ajal laps, mistõttu on viivis temale koormav. Kolleegium selgitab, et kuigi majanduslik seisund võib olla aluseks viivise vähendamiseks, siis ainuüksi lapse sünd ei ole asjaolu, mille pinnalt saaks teha järeldusi kostja majandusliku seisundi kohta. Kostja ei ole toonud esile andmeid oma majandusliku seisundi kohta, mille pinnalt võiks asuda seisukohale, et kostja majanduslik olukord õigustab viivise vähendamist. 32. Ülaltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 33. TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Hageja menetluskude nimekirja ei esitanud. Seega hagejal puuduvad rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov 9