Obsah (6)

§ 35§ 40§ 41§ 13§ 15§ 42

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Laura-Liis Sarapuu Määruse tegemise aeg ja koht 02.09.2022.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-122468 Tsiviilasi Tallinn, Õle tn 5a korter

(korteriomandi- ja korteriühistuseadus). Avalduse kohaselt on alates 01.01.2018 tasumata järgmised arved järgmistes osades: arve nr TE00036 TE00056 TE00076 TE00086 TE00116 TE00136 TE00146 TE00166 TE00176 TE00186 TE00196 TE00206 TE00216 TE00226 dtl 121 130 160 125 171 176 155 162 132 139 148 127 116 186 tasumata1 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,00 10,59 0,25 12,79 0,98 12,11 2,37 115,43 1 2 nimetus2 koristamine koristamine koristamine koristamine koristamine koristamine koristamine koristamine 10 viivis 0,59 viivis koristamine 10 viivis 2,79 viivis koristamine 10 viivis 2,11 viivis prügivedu 2,31 külm vesi 10,4 maksetähtaeg 02.04.18 03.06.18 03.08.18 06.09.18 03.12.18 31.01.19 04.03.19 30.04.19 30.05.19 30.06.19 31.07.19 30.08.19 30.09.19 30.10.19 avaldaja arvestus dtl 29 järgi arvetel dtl 116-186 märgitud summad 4 TE00236 164 114,92 TE00246 157 TE00256 166 114,14 132,00 TE00266 183 116,22 TE00276 145 127,82 TE00286 142 118,77 TE00296 178 128,54 üldelekter 0,51 haldustasu 20,29 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 prügivedu 2,31 külm vesi 10,4 haldustasu 20,29 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 haldustasu 20,29 külm vesi 8,32 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 üldelekter 0,72 haldustasu 20,29 koristamine 10 külm vesi 10,4 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 7,08 haldustasu 20,29 külm vesi 6,1 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 4,01 üldelekter 1,01 haldustasu 20,29 koristamine 10 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 4,95 üldelekter 0,73 haldustasu 20,29 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 6 üldelekter 0,63 haldustasu 20,29 koristamine 10 külm vesi 7,62 30.11.19 30.12.19 10.02.20 29.02.20 31.03.20 30.04.20 31.05.20 5 TE00306 173 121,12 TE00316 152 120,54 TE00326 134 124,22 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 5,74 üldelekter 0,66 haldustasu 20,29 külm vesi 7,62 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 üldelekter 0,62 = 113,34 haldustasu 20,29 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 7,94 üldelekter 0,46 haldustasu 20,29 külm vesi 9,14 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 9,6 üldelekter 0,38 30.06.20 30.07.20 31.08.20 10. Avaldaja on kohtule esitanud 14.11.2020 üldkoosoleku protokolli (dtl 287) otsuse kohta kinnitada koristamisjuhend (dtl 288) ning mitte koristamise tasu 10 eurot korra eest. Kohus leiab, et

-i vastu võtmisega ei muutunud regulatsioon selle osas, milliseid kohustusi seoses kaasomandi eseme ühise majandamisega saab tekkida korteriomanike otsuse alusel. Tulenevalt

§ 35

lg 1 otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid, sj tavapärase valitsemisena käsitletakse eelkõige järgmiseid tegevusi (§ 35 lg 2 p 1-7): kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont; korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine; kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine; korteriühistu vastutuse kindlustamine; kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine; laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summat; energiaauditi ja energiamärgise tellimine. Seadusest ei tulene, et korteriomanike otsusega võiks otsustada trahvi määramist korteriomanike otsuse täitmata jätmise eest. Avaldus tuleb jätta rahuldamata kõigi koristamata jätmise tasu nõuete osas ning tähendust ei oma tõendid, millega menetlusosalised on soovinud tõendada koristamist või koristamata jätmist (so graafikud dtl 114, 304-309, fotod dtl 107-113, 310), mistõttu kohus neid ei hinda.

1. Nähtuvalt puudutatud isikute esitatud maksekorraldustest (dtl 104-105) on puudutatud isikud 09.09.2020 arved osaliselt tasunud, tehes maksed järgmiste arvetel kajastatud kohustuste katteks: 6 arve nr dtl TE00226 186 tasumata3 nimetus 115,43 TE00236 164 114,92 TE00246 157 114,14 TE00256 166 132,00 TE00266 183 116,22 3 4 prügivedu 2,31 külm vesi 10,4 üldelekter 0,51 haldustasu 20,29 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 prügivedu 2,31 külm vesi 10,4 haldustasu 20,29 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 haldustasu 20,29 külm vesi 8,32 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 üldelekter 0,72 haldustasu 20,29 koristamine 10 külm vesi 10,4 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 7,08 haldustasu 20,29 külm vesi 6,1 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 4,01 üldelekter 1,01 maksetähtaeg tasutud 09.09.20204 30.10.19 prügivedu 2,31 külm vesi 10,4 üldelekter 0,51 30.11.19 prügivedu 2,31 külm vesi 10,4 30.12.19 külm vesi 8,32 prügivedu 2,89 üldelekter 0,72 10.02.20 külm vesi 10,4 prügivedu 2,31 29.02.20 külm vesi 6,1 prügivedu 2,89 üldelekter 1,01 avaldaja arvestus dtl 29 järgi puudutatud isikute arvestus dtl 103 7 TE00276 145 127,82 TE00286 142 118,77 TE00296 178 TE00306 173 TE00316 152 128,54 121,12 120,54 haldustasu 20,29 koristamine 10 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 4,95 üldelekter 0,73 haldustasu 20,29 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 6 üldelekter 0,63 haldustasu 20,29 koristamine 10 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 5,74 üldelekter 0,66 haldustasu 20,29 külm vesi 7,62 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 üldelekter 0,62 = 113,34 haldustasu 20,29 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 7,94 üldelekter 0,46 31.03.20 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 üldelekter 0,73 30.04.20 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 üldelekter 0,63 31.05.20 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 üldelekter 0,66 30.06.20 külm vesi 7,62 prügivedu 2,89 üldelekter 0,62 30.07.20 külm vesi 7,62 prügivedu 2,31 üldelekter 0,46 8 TE00326 134 124,22 haldustasu 20,29 külm vesi 9,14 prügivedu 2,89 remonditasu 72,38 reservfond 9,54 viivis 9,6 üldelekter 0,38 31.08.20 külm vesi 9,14 prügivedu 2,89 üldelekter 0,38
2. Kuivõrd puudutatud isikud on tasunud nimetatud arvetel kajastatud nõuded külma vee, prügiveo ja üldelektri eest, tuleb avaldus vastavas osas võlgnevuse väljamõistmiseks jätta rahuldamata.
3. Menetlusosalised vaidlevad, kas puudutatud isikutel on kohustus tasuda ülaltoodud arvetel kajastatud haldustasu, remonditasu ja reservfondi makseid.

§ 40

lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud perioodilisi ettemakseid majanduskava alusel vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Majanduskavas nähakse mh ette korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus (

§ 41lg 1 p 3, 4).

Avaldaja esitatust ei nähtu, et

1. ja 2020.a. kohta oleks olnud vastu võetud majanduskava. Avaldaja on märkinud, et tema nõuded tulenevad üldkoosolekute otsustest, so 24.11.2006 üldkoosoleku otsus (protokoll dtl 210-212) ning 27.03.2021 üldkoosoleku otsus (protokoll dtl 278-281, lisad dtl 276-277, 282-285). Kohus tuvastab, et 2006.a. otsusega on kehtestatud maksete suurused 2007.a. majanduskava jaoks, esitatu ei puuduta korteriomanike kohustusi
2. ja
3. aastal. Nähtuvalt 27.03.2021 üldkoosoleku protokollist on üldkoosoleku päevakorras olnud punkt tariifide heaks kiitmiseks tagant järgi ning vastu on võetud otsus: „alates 01.04.2017 tariifimäärad: haldusja hoolduskulud 0.32€/m2, reservfond 0,15€/m2, remondifond 1.13€/m2.“ Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul

§ 40

lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek (2-19-8045, p 11). Kohus leiab, et nimetatu puudutab ka makseid reserv- ja remondifondi. Kohtule ei ole esitatud andmeid 27.03.2021 üldkoosoleku otsuste vaidlustamise kohta, st kohustus haldustasu, remonditasu ja reservfondi maksete tasumiseks tuleneb nimetatud otsusest. 14. Menetlusosalised vaidlevad mh, kas arvetel kajastatud maksed on arvutatud õigesti. Tulenevalt

§ 40

lg 1 teevad korteriomanikud üldreeglina makseid vastavalt oma kaasomandiosa suurusele.

§ 40

lg 2 järgi korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. Avaldaja põhikirja (dtl 200-209) p 3.2.6 järgi sihtotstarbeliste maksete suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas. Kinnistusraamatu (dtl 25-27) kohaselt on puudutatud isikute korteri reaalosa üldpind 54,5 m2. Avaldaja selgitas, et puudutatud isikud on liitnud oma korteriga 9,5 m2 ühispinda, millele on ehitanud köögi, mistõttu on makseid arvestatud üldpinnalt 64 m 2 – 9 kokkuleppeliselt maksavad kõik korteriomanikud, kes on ühispinna arvelt oma korterit laiendanud, reaalsete kasutuses olevate m2 alusel. 15.

§ 13

lg 1 kohaselt korteriomanikud võivad kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Riigikohus on selgitanud, et korteriomanike kokkulepe võib olla mh saavutatud kaudsete vastastikuste tahteavalduste kaudu TsÜS § 68 lg 3 ja VÕS § 9 lg 1 järgi; kaudseks loetakse TsÜS § 68 lg 3 kohaselt tahteavaldust, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg; kaudne on selline tahteavaldus, millest vastavalt tahteavalduse tegemise asjaoludele võib välja lugeda avalduse tegija tahte tuua kaasa õiguslik tagajärg (2-19-8045, p 15). Puudutatud isikud ei ole vastu vaielnud avaldaja väidetele täiendava 9,5 m2 kasutamise kohta, nähtuvalt asjas esitatud arvetest on puudutatud isikutele aastaid arvestatud makseid 64 m2 kohta (varaseim käesolevas menetluses esitatud arve 2015.a. detsembri eest dtl 181), puudutatud isikud on vastavalt arvestatud arved kuni 2019.a. septembrini tasunud (laekumised nähtuvad saldoteatelt 134). Kohus leiab, et nimetatud arvete tasumisega on puudutatud isikud avaldanud kaudset tahet korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, et sihtotstarbelisi makseid tasutakse vastavalt tegelikult kasutatava üldpinna suurusele, so puudutatud isikutele kuuluva korteri kohta 64 m2. 16. VÕS (võlaõigusseadus) § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.

§ 15

lg 2 järgi korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest vastutavad korteriomandi ühised omanikud solidaarselt. 17. Kohus rahuldab avaldaja põhinõude osaliselt ning mõistab puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja 1 124,31 eurot, vastavalt järgmiselt arvestusele: (haldustasu 20,29 x 11 + remonditasu 72,38 x 11 + reservfond 9,54 x 11 arved TE00226, TE00236, TE00246, TE00256, TE00266, TE00276, TE00286, TE00296, TE00306, TE00316, TE00326). 18.

§ 42

lg 1 kohaselt kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Kuivõrd kohustus asjassepuutuvate haldustasu, remonditasu ning reservfondi maksete tasumiseks tekkis üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisest 27.03.2021, ei saanud kohustus sissenõutavaks muutuda varasemalt ning puudutatud isikud ei saa olla kohustuse täitmisega avalduse koostamise seisuga, so 31.08.2020 seisuga, viivituses. Kohus jätab rahuldamata avaldaja nõude 31.08.2020 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks. Kohus mõistab puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja viivise põhivõlgnevuselt 1 124,31 eurot alates 28.03.2021 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras.

1. Kohtu hinnangul ei ole asjas esitatud nõuete lahendamisel asjassepuutuv korteriga xx seonduv või kas ühistu on andnud puudutatud isikute küsimustele adekvaatseid vastuseid, millega seoses on puudutatud isikud esitanud e-kirjavahetused Tallinna Linnavaraametiga (koos lisaga dtl 226-237) ning avaldajaga (dtl 238-260). Nimetatud tõendeid kohus ei hinda. Menetluskulud
2. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et 10 menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Avaldaja esitas avalduse hinnaga 1 693,27 eurot, kohus rahuldas avalduse ulatuses, mis oleks vastanud hagita asja hinnale 1 214,25 eurot, puudutatud isikud täitsid täiendavalt menetluse kestel põhinõudest 126,31 eurot, so kokku 1 340,56 eurot. Kohus jätab menetluskulud 20,83% osas avaldaja kanda ning 79,17% osas puudutatud isikute kanda solidaarselt.
3. Kohus määras 27.05.2021 menetlusosalistele tähtaja menetluskulude nimekirjade esitamiseks. Avaldaja esitas menetluskulude nimekirja 11.06.2021, puudutatud isikud nimekirja ei esitanud, asja materjalidest ei nähtu, et puudutatud isikutel oleks menetluskulusid tekkinud. Avaldaja esitatu kohaselt tekkis avaldajal kulu riigilõivule 50 eurot ning lepingulisele esindajale 1 476 eurot. Kohus tuvastab kohtute infosüsteemist, et avalduse esitamiselt on riigilõiv tasutud.
4. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Puudutatud isik on esitanud esindaja toimingute kohta spetsifikatsiooni (dtl 299). Esitatu kohaselt kulus: - avalduse koostamisele koos seonduvate toimingutega 2,66 tundi (09.06-21.09); - 22.09.20 riigilõivu tagastamise taotluse koostamisele 0,33 tundi; - 11.11.2020 seisukoha koostamisele koos seonduvate toimingutega 1,25 tundi; - puudutatud isikute vastusega tutvumisele 0,25 tundi; - 26.11.2020 vastuse koostamiseks 2,25 tundi; - 25.04.2021 seisukohaga tutvumiseks 0,5 tundi; - kirjaliku menetluse määrusega tutvumiseks koos seonduvate toimingutega 0,5 tundi; - menetluskulude nimekirja koos lõppseisukohaga koostamiseks 2,5 tundi; so kokku 10,24 tundi.
5. Asja materjalidest ei nähtu, et 22.09.2020 oleks avaldaja esitanud taotluse riigilõivu tagastamiseks, samuti ei ole avaldaja esitanud menetlusdokumente 26.11.
6. Ülejäänud osas on märgitud toimingud kohtu hinnangul kooskõlas menetluse käiguga, ühelegi toimingule märgitud ajakulu ei oli ilmselt ülemäärane. Põhjendatud ajakulu kokku on 7,66 tundi. Esitatu kohaselt osutati õigusteenust hinnaga 144 eurot tund (120 eur+km), kohus leiab, et keskmine õigusteenuse hind mitteadvokaadist esindaja poolt õigusteenuse osutamise ajal ei ületanud 120 eurot tunnis (sh käibemaks). Lepingulise esindaja kulu põhjendatud suurus on 919,20 eurot (7,66 x 120).
7. Avaldajale hüvitamisele kuuluv menetluskulu kokku on 969,20 eurot (50+919,20), millest kohus mõistab vastavalt menetluskulude jaotusele 767,32 eurot (969,20 x 79,17%) välja puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks.
8. TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt avaldaja taotlusele, et puudutatud isikutel tuleb tasuda solidaarselt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 11
9. TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik 12