Obsah (7)

§ 84§ 85§ 115§ 116§ 129§ 130§ 119

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Viru Maakohus Kohtunik Viljo Junolainen Määruse tegemise aeg ja koht 27. oktoober 2021. a, Jõhvi Tsiviilasja number 2-20-130615 Kohtuasi A. R. hagi Kohtla-Järve

) § 83 lg 1 kohaselt tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti.

§ 84

lg 1 esimese lause kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

§ 85

sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teise osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.

§ 84

lg 1 teise lause kohaselt tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 1028 lg 1 sätestab, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kohustus langeb hiljem ära.

1. Kohus ei nõustu kostjaga, et kostjal on hageja vastu nõue, mida kostja saab tasaarvestada hageja nõudega (üüri/kasutuseelise nõue perioodi eest detsember
2. a kuni
3. a novembrini 1 733,87 eurot). Esiteks seetõttu, et hagejal puudus lepingu punkti 3.1 teise lause kohaselt kohustus tasuda ühel ajal nii üüri kui väljaostumakseid. Teiseks seetõttu, et kostjal (korteriühistul) puudus seaduslik alus saada hagejalt nii üüri kui ka korteri väljaostu eest osamakseid. Korteriühistu ei ole korteriomandi XXX-xx Kohtla-Järve omanik, kes saaks olla üürilepingu (väljaostu õigusega müügilepingu) pooleks. Lepingu pooleks sai olla omanik S. B., kes omab õigust saada üüri ja väljaostumakseid, kui vara omanik. Volikirja andmine ei tähenda seda, et lepingu pooleks saab volitatu. Volikirja olemasolu korral sõlmib volituse saanud isik lepingu volitaja mitte aga enda nimel.

§ 115

lg 1 teise lause kohaselt esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus.

§ 116

lg 1 kohaselt esindaja võib tehingu teha otseselt esindatava nimel, samuti võib tehingu tegemine esindatava nimel tuleneda tehingu tegemisega seotud asjaoludest. Kohus märgib, et tehingu tegemise ajal, so 10.12.

1. a ei olnud korteriühistul volitust teha tehinguid S. B.i kinnisvaraga, seda enam teha tehinguid S. B. kinnisvaraga enda nimel. Korteri omanik S. B. andis esmakordselt volikirja enda kinnisvaraga tehingute tegemiseks (üürimine, müümine, esindamine Eesti haldus- ja ametiasutustes) alles
2. detsembril
3. a. Sealhulgas anti volitus R. H.le, mitte korteriühistule XXX. Teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab (

§ 129lg 1).

Teise isiku nimel tehingu teinud isik, kellel ei olnud esindusõigust, peab juhul, kui isik, kelle nimel tehing tehti, tehingut heaks ei kiida, hüvitama teisele poolele tehingu ettevalmistamisel kantud kulutused ja sellega seotud muu kahju, mida teine pool kandis seetõttu, et ta uskus esindusõiguse olemasolusse (

§ 130

lg 1).

§ 130

lg 2 järgi peab teise isiku nimel esindusõiguseta tehingu teinud isik hüvitama teisele poolele ka tehingu täitmata jätmise tõttu tekkinud kahju. VÕS § 15 lg 1 kohaselt, kui üks lepingupool oli kohustatud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise pärast tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv.

1. Kohus ei nõustu kostjaga, et korteri omanik on andnud volituse korteriühistule tehingu tegemiseks oma kinnisvaraga või
2. a sõlmitud lepingu heaks kiitnud.
3. a kostja esindajale saadetud SMS ja e-kiri seda ei tõenda. Kostja esindaja küsimusele „Kohtus peame tõestama, et te lubasite korteriühistul üürida korterit nr 11
4. aastal. Kas see vastab tõele? 7 Palun, kas saate vastata jaatavalt või mitte?“ saadetud vastus „Jah. Jah ma tõestasin, tänud“ ei saa lugeda heakskiiduks
5. a üüri/vara väljaostu lepingule sest ilmselgelt ei ole vara omanik teadlik, et leping sõlmiti korteriühistu nimelt ning lepingu järgi sai raha (väljaostumakseid, hiljem üüri) mitte omanik vaid korteriühistu. Ka ei ole vara omanik andnud
6. aastal volitust edasivolitamise õigusega (R. H.lt korteriühistule) (

§ 119lg 1).

Heakskiiduks ega volituseks ei saa lugeda ka korteri omaniku 28.06.

1. a e-kirjaga antud vastust kostja esindaja Irina Bušujevale „ /…/ Jah tõepoolest minu korteri üürimiseks annan teile lepingu ja volituse minu korteri üürimiseks ja teil on minu volikiri üürimiseks /…/“.
2. Pooltevahelised arveldused. 25.
3. Hageja esitas pangakonto väljavõte perioodi eest 01.01-31.12.
4. a. Alljärgnevalt märgib kohus hageja
5. aasta maksed kostjale alljärgnevas tabelis. 8 Kuupäev Makse selgitus 06.01.2018 10.01.2018 15.01.2018 07.02.2018 05.03.2018 08.03.2018 05.04.2018 06.04.2018 04.05.2018 08.05.2018 07.06.2018 08.06.2018 08.06.2018 25.06.2018 05.07.2018 09.07.2018 06.08.2018 06.08.2018 06.08.2018 07.08.2018 05.09.2018 06.09.2018 05.10.2018 11.10.2018 05.11.2018 06.11.2018 08.11.2018 05.12.2018 11.12.2018 Üür detsember 2017, arve nr 363 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 120 + 30 jaan… Üür jaanuar 2018, arve nr 11 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 110 + 40 veeb… Üür veebruar 2018, arve nr 43 Korteri ostu järelma… Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 100 + 50 märt… Üür märts 2018, arve nr 75, korteri ostu järelmaks Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi 110 + 40 apri… Üür aprill 2018, arve nr 107, korteri ostu järelmak… Elekter Üür mai 2018, arve nr 139 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Juuni üür 2018, arve nr 171 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Elekter juuli 11.08 ja võlg 10,37 Juuli osaline üür 2018, arve nr 203 Juuli osaline üür 2018, arve nr 203 Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi Augusti üür ja elekter Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi September üür ja elekter, kuna arvet pole, siis kan… Korteri väljaostu osamaks lepingu järgi September vesi, majanduskulu, remondifond 69,18 ja… Oktoober küte, ettemaks 4,47, makstud oktoobris 100-… November üür Elekter Summa (EUR) 98,80 25,00 120,00 86,45 110,00 117,91 100,00 123,74 110,00 89,30 12,15 56,16 30,00 120,00 150,00 88,83 160,00 21,45 18,55 44,23 160,00 95,39 160,00 100,00 160,00 80,43 13,55 121,11 9,11 2 582,15 KOKKU Sh maksed selgitusega: korteri väljaostu osamaks 1 405,00 25.
6. Kostja poolt 07.06.
7. a esitatud hageja maksed kostjale
8. ja
9. aastal ei oma asja sisulisel arutamisel tähtsust, kuna hagis taotleb hageja korteri väljaostuõiguse eest
10. a tasutud 1 390 euro tagastamist. 25.
11. Kostja poolt esitatud arved perioodil aprill
12. a kuni detsember
13. a. 25.3.
14. Esmalt märgib kohus seda, et esitatud arved ei ole kooskõlas teiste tsiviilasja materjalidega. Kostja on esitanud esimese arvena arve nr 11
15. a aprill summas 1 191,15 eurot (arvestatud aprillis 68,83 eurot (kommunaalteenused), võlg 1 102,41 eurot, viivis 19,91 eurot). Arve maksjana on märgitud A. R. Arvel on märgitud juhatuse liikme L. B. kontaktandmed. 25.3.
17. detsembri
18. a eluruumi üürilepingust nähtub, et leping kehtib alates
19. detsembrist
20. a (lepingu punkt 2.4) ning eluruumi üleandmine üürnikule loetakse toimunuks käesoleva lepingu ja üleandmisakti allkirjastamisega (lepingu punkt 2.3). Seega ei ole võimalik, et
21. aasta aprillis esitati A. R.le arve XXX-xx korteri kommunaalteenuste eest ning selleks ajaks oli hagejal juba kogunenud võlg 1 102,41 eurot ning viivis 19,91 eurot. Kohus ei arvesta mitte ühtegi kostja esitatud arvet, kuna iga järgnev arve sisaldab võlasummat, mis ei ole kuidagi seotud üürilepinguga ning hagejaga. Ka ei olnud
22. a aprillis L. B. Korteriühistu XXX Kohtla-Järve juhatuse liige, L. B. on korteriühistu juhatuse liige alates 20.12.2018.a. 25.
23. Kostja esitas kohtule üüriarvestuse aruanded. Aruande kohaselt on näiteks A. R.lt 27.10.
24. a laekunud 90,00 eurot ja 26.01.
25. a laekunud 1 842,31 eurot (?). Kostja ei ole suutnud kohtule mõistlikult selgitada, mille eest on raha enne üürilepingu sõlmimist hagejalt kostjale laekunud. Võimalik, et hagejal on veel kostja vastu alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid, mida hagejal on võimalik kostja vastu esitada.
26. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks tühise tehingu osa alusel saadud korteriomandi väljaostu osamaksete summa 1 390 eurot. Kuigi kohus märkis otsuse punktis 25.1, et hageja on tasunud korteri väljaostu makseid kostjale summas kokku 1 405 eurot, ei saa kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 439 järgi otsuses ületada nõude piire.
27. Viivise nõue. 9 27.
28. Hagiavalduses taotleb hageja, et kohus mõistaks kostjalt välja viivise lähtudes poolte vahel sõlmitud lepingust ehk 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. 27.
29. Poolte vahel sõlmitud lepingu punkti 3.1 viimasel lauses leppisid pooled kokku, et maksmisega viivitamisel on üürile andjal õigus nõuda üürnikult viivist 0,07% päevas iga viivitatud päeva eest. Lepingu järgi on üürile andja korteriühistu (kostja) ning üürnik A. R. (hageja). 27.
30. Hageja saab nõuda kostjalt viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest seadusjärgses määras VÕS alusel (VÕS § 113 lg 1, § 94). 27.
31. Hageja esitas kostjale kohtuväliselt 1 390 euro tagastamise nõude, mida kostja oli nõus rahuldama vaid siis, kui kohus otsuse teeb. 27.
32. Seadusjärgse viivise suurus perioodi eest hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni (19.10.
33. a kuni 27.10.
34. a) on 113,88 eurot. MENETLUSKULUDE JAOTUS
35. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse kui kulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist.
36. Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.
37. Hageja menetluskulud peab kandma seega kostja.
38. Hageja menetluskulud on riigilõiv, mis on tasutud maksekäsu kiirmenetluse avalduselt 45 eurot, riigilõiv hagiavalduselt 175 eurot, kokku tasutud riigilõiv 220 eurot ning õigusabikulud kokku 1 460 eurot. Kokku menetluskulud 1 680 eurot.
39. Hageja õigusabikulud on põhjendatud ning on vastavuses hageja esindaja menetlustoimingutega. Kuigi tegemist on lihtmenetluse asjaga (hagihinna järgi), on siiski tegemist keskmisest keerukama võlaõigusliku vaidlusega. Ka kostja õigusabikulud on kokku 2 221,61 eurot. 10 / allkirjastatud digitaalselt / Viljo Junolainen Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 31.08.
40. a otsusega nr 2-
41. 11