← Eesti

2-20-16613/49

Obsah (6)§ 659§ 238§ 171§ 174§ 177§ 178

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ele Liiv (eesistuja), Margo Klaar, Peeter Pällin Otsuse tegemise aeg ja koht 08. aprill 2022, Tallinn Tsiviilasja number 2-

§ 659lg 1 p 2¹).

Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. 7. Maakohus on 11.11.2021 istungil (tl 135) palunud kostjal selgitada, kas ta nõustub hageja faktiväitega, et turuüüri on võimalik saada toimiku leheküljel 35 asuva eksperthinnangu suuruses. Nimetatule on kostja vastanud, et kui ekspert on nii öelnud, siis võimalik, et see nii ongi. Seepeale on kohus järeldanud sellest kostja omaksvõttu ja kostja on omakorda selgitanud, et omaks (seda asjaolu) ta ei võta, kohus annab hinnangu. Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras olnuks maakohtul mõistlik eksperthinnangut analüüsida. Nimetatud maakohtu menetlusliku minetuse saab ringkonnakohus parandada. Eksperthinnanguga (tl 35-52) loeb ringkonnakohus tõendatuks, et vaidlusalune vara, mis koosneb külmhoonest, kontorihoonest ja töökojast, keskmiseks üürimääraks on 4,5 – 5 eurot ruutmeetri kohta kuus, millele lisanduvad kõrvalkulud, tarbimis- ja tugiteenused. Seejuures on arvamuses arvestatud koroonapandeemia mõjuga üüritulule. Nimetatud arvamuse järgi on hageja arvestanud välja turutingimuste järgse üüri 4740,30 eurot kuus. Kostja ei ole esitanud asjatundja arvamust, mis sellise hinnangu ümber lükkaks. Seega on tõendatud hageja väide, et üüripinna turutingimuste järgne üür on 4740,30 eurot kuus (käibemaksuta). 5

(9)
  1. Oma 27.09.2021 kirjas, millega maakohus lõpetas ühtlasi eelmenetluse, märkis kohus, et kostja ei ole esile toonud erakorralisi asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et kokkulepitu järgimine oleks praegusel juhul äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel vastuvõetamatu. Ühtlasi viitas maakohus, et VÕS § 140 lg-ga 1 seonduvate asjaolude tõendamiskoormis lasub kostjal. Pooltel olid juriidiliste teadmistega esindajad ja neil ei olnud tõendamiskoormuse osas iseenesest vaidlust, mistõttu puudus maakohtul vajadus tõendamiskoormust sellisel viisil selgitada. Poolte kuni 27.09.2021 esitatud väidetest nähtub, et pooled ei vaielnud faktiliste asjaolude osas mh selle üle, et hageja on saanud vaidlusalusel perioodil hoonet kasutavatelt isikutelt tulu vähemalt 4800 eurot. Seega pole maakohus menetlusõigusi selgitamiskohustuse täitmata jätmise tõttu rikkunud.
  2. Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole põhjendanud, miks antud juhul kohtu hinnangul ei tule kohaldada VÕS § 6 lg 2 või VÕS § 140 lg
  3. Kuigi maakohus ei ole otseselt nendele normidele viidanud, sisalduvad maakohtu põhjendused otsuse p-s
  4. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ja ei korda seda. Maakohus on põhjendatult leidnud, et võlasuhte ümberkujundamiseks puudub praegusel juhul alus. 9.
  5. Kostja põhjendas hageja nõude ülemäärast suurust, ebamõistlikkust, hea usu vastasust ja ebaõiglust eelmenetluses (kuni 27.09.2021) järgmiselt: - sarnastele varadele uute üürnike otsimine võtab aega kuni 9 kuud, kuid 9 kuu üürist tuleks maha arvestada hageja poolt saadud üüritulu 4800 eurot, mille saamist hageja ise on hagis kinnitanud; - eksperthinnangust nähtuvalt oli turupõhise üüri langemine tingitud koroonaviiruse pandeemiast põhjustatud majanduskeskkonna halvenemisest, mille eest võlgnik ei vastuta, sest seda ei ole kellelgi võimalik ette näha ja kumbki pool ei ole selle tagajärgede eest (uute üürnike leidmise võimatus ja üürihindade langus) vastutav; - ka kostjal takistab pandeemia uute üürnike leidmist. 9.
  6. Hageja tugines nimetatud osas järgmistele asjaoludele: - tähtajalist üürilepingut sõlmides võttis kostja riski, et peab lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel hüvitama hagejale saamatajäänud tulu; - praegusel juhul olid pooled saamatajäänud tulu hüvitamises täiendavalt kokku leppinud lepingu p-s 11.1.4 (ii), mille eesmärgiks oli hoida ära hagejal sellise kahju tekkimine, et hageja ei jääks ilma kokkulepitud üürist ja tema kulud saaksid kantud ka siis, kui leping lõpeb ennetähtaegselt; - kuigi pandeemia avaldas mõju kõigile, ei ole see aluseks kõigist äririskidest vabastamiseks; - hageja omandas kinnistu ehk tegi investeeringu selleks, et see võlgnikule välja üürida; - kui lepingut poleks võlgnikuga sõlmitud või kui lepingus poleks olnud p-i 11.1.4 kohast kokkulepet, poleks hageja vara omandanud (lepingu p 1.1.6 kohaselt oli lepingu sõlmimine eeltingimuseks ostutehingu lõpuleviimiseks); - hageja pole leidnud asendusüürnikku ja peab samas kandma üüripinnaga seotud kulutusi; - olukord on tekkinud üürniku tõttu, kes ei suutnud lepingus ettenähtud kohustusi täita; - võlgniku äririsk, et ta ei suuda oma kohustusi täita, realiseerus; - võlgnikul oli võimalus ennast ettenägematuteks juhtudeks ette valmistada, st omada puhvrit kohustuste täitmiseks. 9.
  7. Ringkonnakohus võimaldas pooltel esitada oma seisukohad, kas VÕS § 97 kaudu oleks võimalik VÕS § 140 lg 1 sisustada. Poolte seisukohtade saamise järgselt nõustub kolleegium hageja seisukohaga, et asjaolusid arvestades puuduvad alused kahjuhüvitise vähendamiseks, kuna VÕS § 97 lg-tes 1 ja 2 sätestatud normi kohaldamise eeldusi ei esine. 6
(9)
  1. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse seisukoht, et maakohus ei ole hinnanud VÕS § 139 lg-s 1 sätestatu kohaldamise võimalikkust. Nimetatud menetlusliku menetluse saab ringkonnakohus kõrvaldada. 10.
  2. Peale eelmenetluse lõppemist, s.o 11.10.2021 menetlusdokumendis, viitas kostja asjaoludele, mis võimaldavad kohaldada VÕS § 139 lg-t
  3. Kostja leidis, et kui hageja ei põhista ega tõenda, mida ta on teinud uute üürnike leidmiseks, ei ole ta eelduslikult midagi teinud ja tema tegevusetus on aluseks kahjuhüvitise vähendamisele. Kostja leidis, et kui hageja on üürilepingu esemeks olnud kinnistu välja üürinud ja teenib sellelt üüritulu, tuleb ka seetõttu hüvitist vähendada. Kostja tõi esile ja esitas tõendid selle kohta, et vara asukohas tegutsevad SPEKTRUM OÜ, AS EKSO ja NORINtrade OÜ. 10.
  4. Sellele järgnenud 11.11.2021 kohtuistungil ei määranud kohus, et jätab kostja väited seoses eelmenetluse lõppemisega menetlemata ja ei keeldunud ka tõendite vastuvõtmisest. Seega võttis maakohus väited ja tõendid vastu, hoolimata varasemast eelmenetluse lõpetamisest. 10.
  5. Seoses üürnikega ja nende leidmise võimatusega selgitas hageja hagis järgmist: - lepingujärgset üüripinda kasutasid väikeses ulatuses võlgniku allüürnikud, kes üüripinda ei vabastanud, kuid kellega hagejal puudus lepinguline suhe; - hageja ettepanekutele sõlmida nendega üürileping nimetatud isikud seda ei teinud; - nimetatud isikutelt on hageja saanud 4800 eurot, millest SPEKTRUM OÜ-lt 3600 eurot ja SPEKTRUM AS-lt 200 eurot; - uute üürnike leidmiseks oli hageja paigaldanud kinnistule suured reklaamid, teinud pakkumisi vastavas valdkonnas tegutsevale ligi 20 firmale, sõlminud maaklerlepingud üürnike leidmiseks; - ka võlgnik ise võttis ühendust üle saja külmhoone vajadusega ettevõttega üürniku leidmiseks. 10.
  6. Kuna hageja selgitas, et üüripinnal tegutsevate isikutega ei ole tal sõlmitud üürilepinguid, ei saanud hageja tõendada negatiivset asjaolu. Kuigi kostja väidab apellatsioonkaebuses, et hageja möönis seda maakohtu istungil, sellist väidet kohtuistungi protokollis ei sisaldu. Kostja ei ole palunud ka kohtuistungi protokolli parandada. Seetõttu on põhjendamatu kostja väide tõendamiskoormuse ümberpöördumisest tulenevalt hea usu põhimõttest. Maakohus on kohtuistungi protokolli kohaselt (tl 135) selgitanud kostjale, et tema esitatud tõendid ei tõenda hageja poolt suurema üüritulu saamist kui hagis väidetud ning, kui kostja soovib hageja arvestust ümber lükata, siis tuleb tal tõendada, et hageja on tegelikult üüritulu saanud rohkem kui arvesse võetud. Seejärel on maakohus kostjalt küsinud, kas tal on taotlusi ja kostja on vastanud eitavalt ning olnud nõus ka sisulise arutamise lõpetamisega. Seega ei ole maakohus ka nimetatud osas rikkunud menetlusõiguse norme. Kostja oleks saanud väidetavatelt üürnikelt nõuda kohtu kaudu välja andmed või dokumentaalsed tõendid (üürilepingud ja üüri maksmist tõendavad dokumendid). 10.
  7. Põhjendamatu on kostja seisukoht, et ta on tõendanud üürilepingute sõlmimise hoone osas. Maakohus leidis õigesti, et kostja esitatud tõenditest ei ole võimalik teha järeldust, et hageja on saanud rohkem kui 4800 eurot tulu. E-Krediidiinfo ja SPEKTRUM OÜ kodulehe väljavõtetelt (tl 117 pöördel – 119) nähtub, et Spektrum OÜ on oma tegevusaadressina avaldanud üüripinna aadressi. Ekso AS kodulehe väljavõttelt (tl 120-121, 128) nähtub, et ka nimetatud äriühing on oma tegevuskohana avaldanud üüripinna aadressi ja tema tegevusalaks on raskesõidukite müük ja veoteenuse osutamine. E-Krediidiinfo väljavõttelt (tl 122) nähtub, et NORINtrade on oma tegevusaadressina avaldanud üüripinna aadressi. Fotodelt (tl 123-127) nähtub, et kinnistu värav on avatud, kontorihoone ees seisavad sõiduautod ja suured sõidukid. Kostja ettekandest pankrotivara kohta (tl 64) nähtub, et ankurüürnik NORINtrade OÜ lahkus üüripinnalt salaja nädal pärast 7
(9)üürilepingu sõlmimist võlgnikuga. Tõenditest kogumis saab järeldada, et üüripinda kasutavad ja SPEKTRUM OÜ ja Ekso AS. Seda ei ole hageja ka eitanud. Tõenditest ei ole võimalik järeldada, et isikud, kes üüripinda kasutavad, on hagejaga üürilepingud sõlminud või hageja on muul moel teeninud rohkem nende isikute kaudu tulu kui ta menetluses esile on toonud. 10.
  1. Poolte poolt esile toodud asjaolud (praeguse otsuse p-d 9.
  2. ja 9.2.) ei anna alust väita, et hageja poolt näidatud üüri nõudmine üürilepingus kokkulepitud tähtaja lõppemiseni oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõetamatu. Tegemist on kostja äririski realiseerumisega. Samuti pole võimalik väita, et kahju oleks tekkinud osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest hageja vastutab (VÕS § 139 lg ). Põhjendamatu on kostja etteheide hagejale seoses tegevusetusega uute üürnike otsimisel. Fotodelt (tl 31 – 32) nähtub, et hageja on paigaldanud üüritavale hoonele reklaamid hoone müümise või rendile andmise kohta. AK 06.07.2020 e-kirjast (tl 33) nähtub erinevate pakkumiste tegemine kinnisvarabüroo poolt üüripinna üürimiseks 14 isikule ja ostmiseks 3 isikule. Kostja ettekandest pankrotivara kohta (tl 64) nähtub, et ka võlgnik on teinud 8 kuud olulisi jõupingutusi üürnike leidmiseks, kuid eelduslikult Covid-pandeemia tõttu ei ole neid õnnestunud leida. 11.

§ 238

lg 1 I lause alusel ei võta ringkonnakohus asja juurde hageja poolt apellatsioonimenetluses esitatud uusi tõendeid (konto väljavõtteid laekunud tuluga). Hageja on märkinud, et esitab tõendid selleks, et lõpetada vaidlus selle üle, kas hageja on saanud vaidlusalusel perioodil tulu, mis ületab üüri turuhinda. Kohus kogub üksnes tõendeid, millel on asjas tähendust ja konto väljavõtetelt nähtuvast ei sõltu asja lahendamise tulemus. 12. Kokkuvõttes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Pankrotihaldur osaleb käesoleva tsiviilasja menetluses kostjana pankrotivõlgniku eest (PankrS § 106 lg 1). Menetlusest tulenevad varalised kohustused kannab võlgnik juriidilise isikuna pankrotihalduri asemel. Seoses sellega jäävad menetluskulud apellatsioonimenetluses võlgniku kanda (

§ 171lg 1).

13. Järgnevalt määrab ringkonnakohus kindlaks vajalike ja põhjendatud menetluskulude suuruse (

§ 174lg 1).

13.1. Hageja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema apellatsioonimenetlusega seotud menetluskuludeks lepingulise esindaja kulud 4123 eurot (ilma käibemaksuta) kokku 28 h 42 min eest. Nimekirja kohaselt on lepinguline esindaja teinud järgmisi toiminguid: maakohtu otsusega tutvumine 24 min; tutvumine apellatsioonkaebusega 45 min; tutvumine menetlusse võtmise määrusega 12 min; apellatsioonkaebusele vastuse koostamise toimingud 13 h; toimingud seonduvalt kohtu 04.03.2022 määrusega (tutvumine, kliendile selgitamine, seisukoha koostamine, kompromissiettepaneku analüüsimine ja vastamine) kokku 14 h 15 min; nõupidamine kliendiga 6 min. Kostja esindaja tunnihind on 160 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja kinnitab, et ta on käibemaksukohustuslane, mistõttu palub ta õigusabikulude hüvitamist ilma käibemaksuta (

§ 174lg 10).

13.2. Kostja vaidles menetluskulude suurusele vastu, leides et menetlusse võtmise määrusega tutvumise põhjendatud ajakuluks on 3 – 4 min 12 min asemel, samuti on ülepaisutatud apellatsioonkaebusele vastamise ja kohtu 04.03.2022 määrusega seonduvad menetluskulud. Esimeste osas peab kostja põhjendatud ajakuluks tulenevalt menetlusdokumentide sisust 8h 14 h 9 min asemel. Ülejäänud osas leiab kostja, et osaliselt on tegemist tehniliste toimingutega, samuti ei pea kostja hüvitama hageja esindaja õiguskirjandusele ja – praktikale kulutatud aega, sest selleks 8

(9)on ettenähtud advokaadi enesetäiendus. Pankrotimenetluse seisu kindlakstegemiseks selgituste saamiseks oleks võinud pöörduda hageja pankrotihalduri poole, kellelt saanuks kõige adekvaatsema info, aga pole seda teinud. Põhjendatud ajakuluks peab kostja nimetatud osas 8 h. 13.
  1. Kolleegiumi nõustub kostja seisukohaga, et hageja lepingulise esindaja kulud on põhjendatud osaliselt. Arvestades kohtuotsuse, apellatsioonkaebuse, selle menetlusse võtmise määruse ja hageja 07.02.2022 vastuse sisu ja mahtu, ringkonnakohtu 04.03.2022 kirja ja sellele poolte esitatud vastuste sisu ja mahtu, hageja vajadust suhelda kliendiga ja otsida vastavasisulist õigusteooriat ning -praktikat, analüüsida kompromissi sõlmimiseks ka pankrotimenetluse seisu, on kohtuotsusega tutvumise ja apellatsioonkaebusele vastamisega seonduvate toimingute põhjendatud ja vajalik ajakulu 8h ning kohtu 04.03.2022 määrusega seonduvate toimingutega seondu ajakulu 10 h. Seejuures arvestab kolleegium ka seda, et hageja esindaja on maakohtu menetluses põhjalikult dokumentidega tutvunud ja oma seisukoha kujundanud ning kordab apellatsioonimenetluses suures osas varem esitatud seisukohti. Samuti sellega, et tegemist oli pigem vähemahuka ja lihtsa vaidlusega. Kokku on hageja vajalik ja põhjendatud ajakulu 18 h. 13.
  2. Hageja lepingulised esindajad on osutanud hagejale teenust tunnitasuga 125, 155 ja 185 eurot (ilma käibemaksuta). Tunnitasu suurus ületab osaliselt taolises hagimenetluses keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu, mistõttu peab kolleegium mõistlikuks tunnitasuks praeguse menetluse puhul kuni 140 eurot (käibemaksuta). Kuna menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on apellatsioonkaebusele vastuse koostamist alustanud põhjendatult kõrgema kvalifikatsiooniga esindaja ja ülejäänud toimingud on teinud teine esindaja madalama tunnitasuga, arvestab ringkonnakohus põhjendatud menetluskuluks kuni 07.02.2022 tehtud toimingute eest 3 h x 140 eurot + 5 h x 140 eurot = 1120 eurot. Alates 04.03.2022 tehtud menetlustoimingute osas arvestab ringkonnakohus tulenevalt esindajate jaotusest menetlustoimingute tegemisel põhjendatud menetluskuluks 2 h x 125 eurot + 8 h x 140 eurot = 1370 eurot, kokku 2490 eurot, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Hageja taotlus jääb rahuldamata 1633 euro ulatuses. 13.5.

§ 177

lg 4 ja hageja taotluse alusel märgib ringkonnakohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 14.

§ 178

lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada üksnes praeguse lahendi peale kaevates. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) 9

(9)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.