← Eesti

2-21-126573/18

Obsah (4)§ 313§ 29§ 6§ 113

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gea Lepik, Meeli Kaur ja Villem Lapimaa Määruse tegemise aeg ja koht 14. oktoober 2022, Tallinn Kohtuasja number 2-21-126573 Kohtuasi SA Merimet

) § 101 lg 1 p 1 ja § 108 lg 1 alusel põhivõla 903,15 euro tasumist. Üürilepingu p 6.1 järgi pidi üürnik üüri, teenuste eest tasumisele kuuluvate summade ja muude lepingu alusel maksmisele kuuluvate summade õigeaegselt tasumata jätmise korral maksma viivist 0,2% võlgnetavast summast iga viivitatud päeva eest. Arve nr 3007 tasumisega viivitas kostja 136 päeva ja viivis on 12,38 eurot. Arve nr 3022 tasumisega viivitas kostja 122 päeva ja viivis on 25,05 eurot. Arve nr 3061 tasumisega viivitas kostja 105 päeva ja viivis on 8,65 eurot. Arve nr 3076 tasumisega viivitas kostja 91 päeva ja viivis on 11,

  1. Arve nr 3115 tasumisega viivitas kostja 74 päeva ja viivis on 1,48 eurot. Arve nr 3167 tasumisega viivitas kostja 44 päeva ja viivis on 7,65 eurot. Arve nr 3219 tasumisega viivitas kostja 13 päeva ja viivis on 2,58 eurot. Kokku on viivis 162,45 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista edaspidi sissenõutavaks muutuv viivis alates
  2. detsembrist 2021 üürilepingu p 6.1 sätestatud määras 0,2% põhinõudest päevas, kuid arvestusega, et viivisenõue kokku ei ületaks hageja põhinõuet, seega mitte üle 740,70 euro (903,15–162,45). Lisaks ülaltoodud kommunaalteenuste arvetele on kostja jätnud tasumata ka üürilepingu alusel esitatud arved septembri ja oktoobri üüri eest, novembri üüri tasumise tähtpäev saabub
  3. detsembril
  4. Kuna üürileping lõpeb erakorralise ülesütlemise tulemusel
  5. jaanuaril 2022, palus hageja kostjalt välja mõista neli üürimakset kuni
  6. jaanuarini 2022 (kaas arvatud), kogusummas 878,80 eurot (4×219,70).
  7. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Üürilepingu p 8.1.3 võimaldas üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada, kui üürnik lõpetab füsioteraapia teenuse osutamise. Kuivõrd kostja lõpetas üüritud ruumides füsioteraapia teenuse osutamise
  8. a märtsis, siis esitas ta
  9. mail 2021 hagejale avalduse üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Vastavalt lepingu p-le 8.4 tuli lepingu ennetähtaegsest ülesütlemisest teisele poolele kirjalikult ette teatada vähemalt 1 kuu enne lepingu lõppemise päeva. Seega lõppes üürileping erakorralise ülesütlemisavalduse alusel ennetähtaegselt
  10. juunil
  11. Kostja saatis hagejale
  12. juulil 2021 teate, et üüripinnale on tekkinud potentsiaalne huviline, kes soovib ruumi edasi üürida. Kostja edastas tema kontaktid hagejale. Kostja kordas
  13. juuli
  14. a e-kirjas hagejale, et on leidnud uue üürniku samas majas töötavate arstide hulgast. Kostja lisas hagi vastusele naistearst MP
  15. oktoobri
  16. a kirjaliku sooviavalduse. Kostja teavitas hagejat
  17. juulil 2021 täiendavalt, et tema ainus juhatuse liige ja ainuosanik JT on 3

(12)2-21-126573 rasedus- ja sünnituspuhkusel ning seejärel suundub ta kuni kolm aastat kestvale lapsehoolduspuhkusele, mistõttu ta ei jätka lähiajal füsioteraapia teenuse osutamist. Tegemist oli mõjuva põhjusega

§ 313lg 1 mõistes.

Kostja kinnitas, et loeb üürilepingu alates

  1. juunist 2021 lõppenuks, ning palus esimesel võimalusel infot selle kohta, millal ja kellele äriruumi võtmed üle anda. Hageja keeldus üürilepingu lõpetamisest ja uue üürnikuga üürilepingu sõlmimisest ning pöördus võlanõudega kostja vastu kohtusse. Oktoobris 2021 kinnitas kostja, et on kompromissina nõus tasuma põhinõude 717,13 eurot ja viivise 58,98 eurot, kui hageja kinnitab, et üürileping on lõppenud. Lisaks oli kostjale teada juba kaks isikut, kes oleksid olnud nõus üürilepingu sõlmima. Kostja esitas perearst PL
  2. oktoobri
  3. a kirjaliku sooviavalduse vaidlusaluse ruumi üürimiseks. Hageja ei nõustunud kostja pakutud tingimustel kompromissi sõlmimisega.
  4. Harju Maakohus tegi
  5. mail 2022 otsuse, millega võttis vastu hageja loobumise 17 edaspidise kuumakse 219,70 euro nõudest ja lõpetas selle nõude osas menetluse. Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1065,60 eurot, millest 903,15 eurot on hagiavalduses toodud põhinõue ja 162,45 eurot sissenõutavaks muutunud viivis. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutuva viivise alates
  6. detsembrist 2021 põhinõudelt 903,15 eurot lepingulise määraga 0,2% päevas, kuid mitte suuremas summas kui 740,70 eurot. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1205,72 eurot, millest 878,80 eurot on kohtumenetluse ajal tasumisele kuulunud lepingulised maksed ja 326,92 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutuva viivise alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast, s.o
  7. mai 2022, menetluse ajal tasumisele kuulunud lepinguliste maksete summalt 878,80 eurot lepingulise määraga 0,2% päevas, kuid mitte suuremas summas kui 551,88 eurot. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 3017 eurot, millest 592 eurot on kulud õigusabile ja 425 eurot menetluses tasutud riigilõiv, ning seaduses sätestatud määras viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. 3.
  8. Maakohus tõi esile, et hageja vähendas menetluse käigus nõuet ehk loobus sellest osaliselt. Esialgses hagis palus hageja kostjalt välja mõista 21 tulevikumakset 219,70 eurot kuus. Pärast hagi muutmist loobus hageja 17 maksest. Kostja nõude vähendamisele ehk nõudest osalisele loobumisele vastu ei vaielnud. Seega võttis maakohus vastu hageja loobumise 17 edaspidise kuumakse 219,70 euro nõudest ja lõpetas selles osas menetluse. 3.
  9. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - pooled sõlmisid
  10. juunil 2020 tähtajalise äriruumide üürilepingu, mille alusel üüris kostja äriruumid aadressiga Paldiski mnt 68a; kostja teatas
  11. mai
  12. a e-kirjas hagejale, et soovib üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada, kuna ei osuta ruumides enam teenust; hageja ei nõustunud kostja avaldusega ja pidas seda alusetuks; üürilepingu alusel pidi kostja tasuma hageja arvete alusel iga kuu üüri 219,70 eurot ja maksma kommunaalteenuste eest; kostja jättis tasumata hageja esitatud arved nr-tega 3007, 3022, 3061, 3076, 3115, 3167 ja 3219 üüri ning kommunaalteenuste eest; kohtumenetluse ajal esitas hageja avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks kostja võlgnevuste tõttu. 3.
  13. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et ta ütles lepingu erakorraliselt ja põhjendatult üles
  14. juunil
  15. Lepingut tõlgendades ei ole võimalik järeldada, et kostjal oli õigus leping üles öelda, kui ta ei soovinud enam ruumides füsioteraapia teenust osutada.

§ 29lg 1 näeb 4

(12)2-21-126573 ette, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Seega oleks kostja pidanud põhistama ja tõendama, et tema tõlgendus lepingust vastas poolte ühisele tahtele.

§ 29

lg 4 näeb ette, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Kohus leidis, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik ei oleks lepingut tõlgendanud viisil, nagu seda tegi kostja. Kostja tõlgenduse korral oleks leping andnud üürnikule sisuliselt õiguse oma suva järgi ja igal ajal leping üles öelda, kui ta enam ruume kasutada ei soovi. Sellise poolte ühise tahte olemasolu, mis oleks oluliselt rikkunud üürileandja õigusi ja soove, ei saa eeldada ja see ei nähtu lepingust. Lisaks nõustus kohus hagejaga, et tegelikult ei ole kostja füsioteraapia teenuse osutamist lõpetanud vaatamata sellele, et juhatuse liige läks rasedus- ja sünnituspuhkusele. Hageja esitas kohtule kostja äriregistri andmed, mille kohaselt on kostja tegevusala mujal liigitamata tervishoiuteenuste osutamine koodiga 86909, mis koodide klassifikaatori järgi tähendab füsioterapeutide tegevust. Kostja kodulehe andmetel pakub kostja endiselt füsioteraapia teenust ning ettevõttes töötab 5 terapeuti, kellest üks on juhatuse liige JT. Facebooki lehe andmetel tegutseb kostja ja osutab teenust aadressil Kotka 12. Portaalist teatmik.ee tehtud väljavõttest kostja kohta nähtub, et kostja osutab endiselt mujal liigitamata tervishoiuteenuseid ning tema asukohaks on Tihase 38, Tallinn. Kostjal on jätkuvalt töötajad. Eeltoodut kokku võttes ei saa järeldada, et kostja oleks lõpetanud füsioteraapiateenuse osutamise ning et kostja juhatuse liikme rasedus- ja sünnituspuhkus oleks teenuse osutamist mõjutanud. 3.4. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud

§ 313lg 1 mõttes mõjuva põhjuse olemasolu lepingu ülesütlemiseks.

Ainuüksi kostja juhatuse liikme viibimine sünnitus- ja raseduspuhkusel ei ole selliseks ootamatuks ja erakorraliseks asjaoluks, mida kostja ei saanud ette näha. Sellel asjaolul ei olnud mõju lepingu täitmisele, sest kostjal olid olemas töötajad, kes said teenust osutada. Kostja osutab jätkuvalt teenust ning järelikult ei esinenud lepingu p-s 8.1.3 toodud asjaolu ega ühtegi muud erakorralist asjaolu. Kostjal ei olnud õigust lepingut üles öelda ja leping lõppes hageja erakorralise ülesütlemise avalduse alusel alates

  1. jaanuarist
  2. Kuni selle ajani leping kehtis ja kostjal tuli täita lepingulisi kohustusi. 3.
  3. Kostja on menetluses väitnud, et talle olid teada kaks võimalikku uut üürnikku, kellega hageja oleks saanud lepingu sõlmida. Kostja ei ole põhistanud, kuidas see asjaolu oleks võimaldanud kostjal lepingu ühepoolselt üles öelda ja välistanud lepingu täitmise kohustuse. Lisaks ei saa tõenditest järeldada, kas kostja edastas huviliste e-kirjad hagejale. Seega ei saanud võimalike uute üürnike leidmine omada poolte lepingulisele suhtele mistahes mõju. 3.
  4. Kuna kostjal ei olnud õigust lepingut ühepoolselt üles öelda, kehtis see edasi kuni
  5. jaanuarini 2022 ja kostjal tuli tasuda nii üüri kui ka kommunaalkulusid. 3.
  6. Lepingu p 8.1.3 ei näinud ette, et leping lõpeb siis, kui kostja ei soovi enam üüritud ruumides füsioteraapia teenust osutada. Nimetatud punkti järgi lõpeb leping hoopis juhul, kui kostja üldse enam sellist teenust ei osuta, vaid otsustab asuda tegelema teistsuguse majandustegevusega.
  7. Kostja esitas
  8. juunil 2022 maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja tühistada maakohtu otsus ja saata asi tagasi maakohtule asja uueks arutamiseks. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. 4.
  9. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus ebaõigesti, et lepingu p 8.1.3 järgi lõpeb leping vaid siis, kui kostja enam füsioteraapia teenust ei osuta, vaid otsustab asuda tegelema teistsuguse majandustegevusega. Maakohtu eelviidatud tõlgendus ei haaku lepingu 5

(12)2-21-126573 sõnastusega, kuivõrd selles on sätestatud üksnes füsioteraapia teenuse osutamise lõpetamine. Selles ei ole sätestatud maakohtu viidatud täiendavaid tingimusi. Kuivõrd vaidlusalune üürileping on sõlmitud üürilepingu objektiks olevas Merimetsa Tervisekeskuses asuvas ruumis tervishoiuteenuse osutamiseks, siis ei mõjuta teises asukohas tervishoiuteenuse osutamise jätkamine kõnealust üürilepingut. Füsioteraapia teenust osutas vaidlusalusel üüripinnal ainuisikuliselt kostja juhatuse liige ja omanik JT. Tema rasedus- ja sünnituspuhkusele ning lapsehoolduspuhkusele jäämisega lõppes faktiliselt füsioteraapia teenuse osutamine vaidlusalusel üüripinnal. Juba enne JT rasedus- ja sünnituspuhkusele jäämist ei toimunud vaidlusalusel üüripinnal füsioteraapia teenuse osutamist, kuna tulenevalt Covid-situatsioonist ei suunatud majasiseselt patsiente enam füsioteraapiasse. 4.2. Maakohus kohaldas ebaõigesti

§ 313lg-t 1.

Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja juhatuse liikme viibimine sünnitus- ja raseduspuhkusel ei olnud ootamatu ja erakorraline asjaolu, mida kostja ei saanud ette näha. Arvestades, et üürileping sõlmiti

  1. juunil 2020 ja kostja ainuosanikul ja juhatuse liikmel sündis laps
  2. augustil 2021, s.o 14 kuud pärast lepingu sõlmimist, on ilmne, et kostja ei saanud seda asjaolu lepingu sõlmimisel ette näha. Samuti ei saanud kostja üürilepingu sõlmimisel ette näha, et algamas on koroona teine laine. Kostja ei kasutanud vaidlusalust ruumi alates
  3. a märtsist, kuna tulenevalt Covid-situatsioonist lõppes patsientide majasisene suunamine füsioteraapiasse ning kostja ainuosanik ja juhatuse liige, kes vaidlusaluses ruumis füsioteraapia teenust osutas, jäi
  4. mail 2021 rasedus- ja sünnituspuhkusele. Kuna koroonapandeemia pikkus polnud
  5. a kevadel teada, oli kostjal väikeettevõtjana mõistlik kulusid minimeerida ning kasutuna seisva pinna üürileping ennetähtaegselt lõpetada, millele eelnes uue potentsiaalse üürniku otsimine, et üürileandja huvid ei saaks lepingu lõpetamisega kahjustatud. Kuna hageja oli üürileandjana ilmselgelt paremas seisus, arvestades et uus üürnik oli leitud, siis tulnuks eeldada, et kostjal oli lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus. Ka Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-84-10 märkinud, et majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal võib olenevalt asjaoludest olla

§ 313lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks.

4.3. Lisaks oleks maakohus pidanud huvide kaalumisel arvestama mh

§-s 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet ja lepingupoolte kohustust käituda teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja käitumine oli hea usu põhimõtte vastane, kuna ta keeldus üürilepingu lõpetamisest vaatamata sellele, et talle oli teada kostja soov leping lõpetada ja kostja oli hagejale edastanud uue üürniku kontaktid, kes soovis ise kostja asemel üürilepingut sõlmida. 4.

  1. Kuna hageja ei ole eitanud, et kostja edastas talle potentsiaalsete üürnike kontaktid, siis on üllatuslik maakohtu järeldus, et tõenditest ei ole võimalik järeldada, kas kostja edastas huviliste MP ja PL e-kirjad hagejale. Seega on hageja omaks võtnud, et kostja edastas potentsiaalsete üürnike kontaktid hagejale ja hageja sai need kontaktid. Seega ei vajanud need faktilised asjaolud täiendavat tõendamist. Kostjale teadaolevalt sõlmiski hageja uue üürilepingu kostja endise kabineti kohta kostja edastatud kontaktide kaudu. 4.
  2. Täiendavalt oleks maakohus pidanud arvestama, et PL kirjalik sooviavaldus esitati kohtumenetluses kostja vastuse lisana, mistõttu sai hageja selle sooviavalduse kätte hiljemalt
  3. novembril 2021, kuid sellele vaatamata keeldus ta kostjaga üürilepingut lõpetamast ja esitas talle üüri ja kommunaalteenuste arveid kuni
  4. jaanuarini
  5. Kohus oleks pidanud seda asjaolu arvestama ja lugema üürilepingu lõppenuks varem – kas siis lepingu p 8.1.3 alusel või

§ 313ja § 6 koostoimes. 6

(12)2-21-126573 4.
  1. Alternatiivselt oleks tulnud üürileping lugeda lõppenuks lepingu p 8.5 alusel, arvestades hageja poolt
  2. juunil 2021 kirjalikult avaldatut, millele kostja vastas kirjalikult
  3. juulil 2021 ja
  4. juulil
  5. Maakohus leidis põhjendamatult, et võimalike uute üürnike leidmine ei omanud poolte lepingulisele suhtele mistahes mõju. Nimelt kinnitas hageja enda
  6. juuni
  7. a e-kirjas kostjale, et hageja on valmis astuma läbirääkimistesse üürilepingu lõpetamiseks tingimusel, et selle objektiks olevatele ruumidele leidub uus üürnik. Kostja saatis hagejale
  8. juulil 2021 ja
  9. juulil 2021 e-kirjad kinnitusega, et üüripinnale on tekkinud potentsiaalne huviline, kes soovib ise üürilepingu sõlmida. Seega osundas hageja võimalusele lõpetada üürileping poolte kokkuleppel tingimusel, et kostja leiab uue üürniku, millise kohustuse on kostja täitnud. Seega on põhjendatud väita, et üürileping lõppes alternatiivselt poolte kokkuleppel, kuid maakohus ei ole üürilepingu lõppemisele lepingu p-s 8.5 sätestatud alusel, s.o poolte kokkuleppel, hinnangut andnud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  10. Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 2¹ alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 ning TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.
  11. Ringkonnakohus põhjendab esmalt apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumist osas, mis puudutab haginõude kohta tehtud otsustust ja menetluskulude jaotust, (I) ning seejärel osas, mis puudutab maakohtu menetluskulude kindlaksmääramist (II). Lõpetuseks esitab kolleegium menetluslikud selgitused (III). I
  12. Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat, mis vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole (alates
  13. jaanuarist 2022 kehtivas redaktsioonis vastavalt 3500 eurole ja 7000 eurole), menetleb kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus). Praeguses asjas anti hageja maksekäsu kiirmenetluse avaldus hagimenetlusse üle
  14. septembril 2021, mistõttu kohalduvad enne
  15. aasta
  16. jaanuari kehtinud piirmäärad.
  17. Hageja
  18. detsembri
  19. a hagi täpsustuse kohaselt palus hageja mõista kostjalt välja: - põhinõue 903,15 eurot,
  20. detsembri 2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 162,45 eurot ning alates
  21. detsembrist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis määraga 0,2% tasumata põhisummast päevas, kuid mitte rohkem kui 740,70 eurot; - iga kalendrikuu
  22. kuupäevaks 219,70 eurot alates
  23. oktoobrist 2021 (kaasa arvatud) kuni
  24. jaanuarini 2022 (kaasa arvatud), s.o kokku 878,80 eurot (219,70×4), ning nende summadega tasumisega viivitamisel viivis määras 0,2% päevas, kuid mitte rohkem kui põhinõudega võrdses summas. Seega olid hageja põhinõuded kokku 1781,95 eurot, millele lisandusid sissenõutavaks muutunud ja edasiulatuvalt arvestatavad viivised, mis olid piiratud põhinõuete suurusega. 7
(12)2-21-126573 Järelikult jäid hageja nõuded ja nende põhjal kujunenud hagihind hagi esitamise ajal kehtinud TsMS § 405 lg-s 1 sätestatud piirmäärade piiresse. Asja käsitamist lihtmenetluse asjana ei mõjuta asjaolu, et esialgu taotles hageja kostjalt täiendava 17 kuu eest üüri väljamõistmist summas 219,70 eurot kuus, kuna hageja vähendas selles osas oma nõuet juba
  1. detsembril
  2. Kohus teatas
  3. jaanuari
  4. a kirjas pooltele, et nõustub hageja nõude muutmisega, ning ka kostja nõustus sellega (kostja
  5. märtsi
  6. a menetlusdokumendi p 12). Kohus käsitas hageja avaldust nõudest osalise loobumisena, võttis loobumise vastu ning lõpetas selles osas menetluse. Ka õiguskirjanduses on leitud, et kui nõue menetluse käigus väheneb, on kohtul õigus hakata lihtmenetluse erisusi kohaldama. Seega võib tsiviilasi muutuda lihtmenetluse asjaks ka tagantjärele, mh kuna hageja võtab hagi osaliselt tagasi või loobub sellest (vt Kõve, V., Järvekülg, I., Ots, J., Torga, M. Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. Juura
  7. § 405 komm, p 3.2.f).
  8. Lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse TsMS § 637 lg 21 kohaselt menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit (vt ka Riigikohtu
  9. veebruari
  10. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1159-16, p 13). Praegusel juhul ei ole maakohus vastavalt TsMS § 442 lg-le 10 otsuses märkinud, et ta annab loa otsuse edasikaebamiseks. Asjaolu, et maakohus lisas otsusele TsMS § 442 lg 6 järgi lahendi peale edasikaebamise korda ja tähtaega puudutava selgituse, ei ole edasikaebamiseks loa andmine TsMS § 637 lg 21 tähenduses, nagu on korduvalt leidnud ka Riigikohus. Seega tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas esineb muid TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud aluseid apellatsioonkaebuse menetlusse võtmiseks.
  11. Tutvunud asja materjalide, maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega, leiab kolleegium, et maakohus ei ole osas, mis puudutab haginõude kohta tehtud otsustust ja menetluskulude jaotust, eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, selgelt rikkunud menetlusõiguse normi ega selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid, mis oleks võinud oluliselt mõjutada asjas tehtud lahendit. Seega ei esine alust apellatsioonkaebuse sisulises osas menetlusse võtmiseks TsMS § 637 lg 21 järgi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. 10.
  12. Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et maakohus leidis ebaõigesti, et üürilepingu p 8.1.3 järgi lõpeb leping üksnes siis, kui kostja enam füsioteraapia teenust ei osuta, nt kuna ta otsustab asuda tegelema teistsuguse majandustegevusega. Kolleegium selle väitega ei nõustu. Pooled ei vaielnud menetluses selle üle, et üürilepingu p 8.1.3 kohaselt lõpeb leping „Üürniku poolt füsioteraapia teenuse osutamise lõpetamisel“. Kolleegiumi hinnangul tõlgendas maakohus seda lepingupunkti õigesti vastavalt

§ 29

lg-le 4 ja leidis, et lepingupooltega sarnane mõistlik isik oleks lepingut samadel asjaoludel mõistnud nii, nagu seda mõistis hageja. Lepingut tõlgendades ei ole võimalik järeldada, et kostjal oli õigus leping üles öelda, kui ta ei soovinud enam konkreetsetes ruumides füsioteraapia teenust osutada. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 järgi neid ei korda. Seega ei olnud kostjal õigus üürilepingut üles öelda ainuüksi seetõttu, et ta ei soovinud enam vaidlusaluseid ruume füsioteraapia teenuse osutamiseks kasutada, olukorras, kus ta ei lõpetanud füsioteraapia teenuse osutamist. Kostja ei ole vaidlustanud maakohtu järeldust, et kostja ei ole lõpetanud füsioteraapia teenuse osutamist vaatamata sellele, et tema juhatuse liige läks rasedus- ja sünnituspuhkusele, vaid kostjal on jätkuvalt töötajad ja ta osutab teenust teisel aadressil. Seega ei olnud üürilepingu lõpetamise eeldused p 8.1.3 järgi täidetud. Seda järeldust ei mõjuta kostja väited, et vaidlusalusel üüripinnal osutas kostja teenust üksnes juhatuse liikme ja omaniku JT 8

(12)2-21-126573 kaudu ning et teenuse osutamine üüripinnal oli Covid-situatsiooni tõttu lõppenud juba enne JT rasedus- ja sünnituspuhkusele jäämist. 10.2. Kolleegium ei nõustu kostjaga ka selles, et maakohus kohaldas ebaõigesti

§ 313lgt 1.

10.2.1.

§ 313

lg 1 võimaldab mõjuval põhjusel kummalgi lepingupoolel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige

§-des 314–319 nimetatud asjaoludel. 10.2.2. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja ei ole esile toonud ega tõendanud

§ 313lg 1 mõttes mõjuva põhjuse olemasolu üürilepingu ülesütlemiseks.

Maakohus leidis põhjendatult, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustavaks asjaoluks ei olnud kostja juhatuse liikme viibimine rasedus- ja sünnituspuhkusel, kuna tegemist ei olnud ettenähtamatu asjaoluga, kostjal olid ka töötajad, kes said teenust osutada, ning kostja jätkas teenuse osutamist (teises asukohas). 10.2.

  1. Seoses kostja apellatsioonkaebuse väidetega leiab kolleegium, et ehkki kostja juhatuse liige ei olnud rase juba üürilepingu sõlmimise ajal, on kostja juhtorganite liikmete ja töötajate võimalik suundumine rasedus- ja sünnituspuhkusele siiski mõistlikult ettenähtav asjaolu, millega kostja peab oma äritegevuses arvestama. Oma väite kohta, et ta ei kasutanud vaidlusalust ruumi alates
  2. a märtsist tulenevalt Covid-situatsioonist, ei ole kostja menetluses tõendeid esitanud. Isegi kui kostja väide, et majasiseselt lõpetati patsientide suunamine füsioteraapiasse, oleks tõene, ei õigustaks see üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et üüripinda ei oleks saanud kasutada füsioteraapia teenuse osutamiseks muudele klientidele. Menetluses esile toodu ei võimaldaks järeldada, et Covidi levik
  3. a kevadel oleks oluliselt mõjutanud vajadust ja nõudlust füsioteraapia teenuse järele. 10.2.
  4. Ka asjaolu, et hagejal oleks olnud võimalik sõlmida üürileping kostja asemel kellegi teisega, sh kostja enda leitud potentsiaalse üürnikuga, ei anna kostjale

§ 313lg 1 järgi alust üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks.

Lisaks ei ole kostja väitnud, et ta oleks leidnud hagejale uue üürniku juba enne üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise avalduse tegemist, vaid kostja väitel edastas ta hagejale potentsiaalsete uute üürnike kontaktid alles juulis ja oktoobris-novembris 2021 (vt apellatsioonkaebuse p-d 28 ja 29), s.o vastavalt ligi 1,5 kuud ja 5 kuud pärast üürilepingu väidetavat ülesütlemist. Seega ei saa uute võimalike üürnike leidmist kostja poolt võtta arvesse, hindamaks, kas kostjal oli 27. mail 2021 alus üürileping alates 27. juunist 2021 ennetähtaegselt üles öelda. 10.3. Kostja väited hea usu põhimõtte (

§ 6ja Ts

ÜS § 138) kohaldamata jätmise kohta maakohtu poolt ei ole asjakohased. Hea usu põhimõttest ei tulene üürileandjale kohustust nõustuda üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega olukorras, kus lepingust või seadusest tulenevad eeldused selleks ei ole täidetud (sh ei esine mõjuvat põhjust

§ 313

lg 1 järgi), isegi kui üürnik on edastanud talle potentsiaalsete uute üürnike kontaktid või kui üüripinna vastu tuntakse huvi. Üürileandjal on tähtajalise üürilepingu sõlmimise korral õigus eeldada, et üürileping konkreetse üürnikuga kestab kuni kokkulepitud tähtaja lõpuni, v.a selle ennetähtaegset lõpetamist õigustavate asjaolude esinemisel. Lisaks, pooled ei vaidle selle üle, et

  1. detsembri
  2. a ülesütlemisavaldusega lõpetas hageja ise vaidlusaluse üürilepingu alates
  3. jaanuarist 2022 ning võttis üüripinnale uue üürniku. Seega ei jäänud hageja ootama üürilepingu kokkulepitud tähtaja möödumist (s.o kuni
  4. juuni 2023), vaid tegutses viisil, mis oli tekkinud olukorras mõlema poole huvides. 9

(12)2-21-126573 10.
  1. Kolleegium ei nõustu kostja käsitusega, et üürileping lõppes poolte kokkuleppel vastavalt selle p-le 8.
  2. Kostja toob apellatsioonkaebuses välja, et hageja kinnitas oma
  3. juuni
  4. a e-kirjas kostjale, et ta on valmis astuma läbirääkimistesse üürilepingu lõpetamiseks, kui objektiks olevatele ruumidele leidub uus üürnik. Kostja arvates osundas hageja sellega võimalusele lõpetada üürileping poolte kokkuleppel tingimusel, et kostja leiab uue üürniku. Kolleegium märgib, et see, kui hageja viitas valmisolekule rääkida läbi üürilepingu lõpetamise osas, ei ole käsitatav hageja nõusolekuna üürileping ennetähtaegselt lõpetada. Kostja ei väitnud maakohtus ega väida ka apellatsioonkaebuses, et pooled oleksid üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise üle ka tegelikult läbi rääkinud ning et hageja oleks sellega nõustunud. 10.
  5. Eelnevast tulenevalt leidis maakohus põhjendatult, et kostjal ei olnud alust üürilepingut alates
  6. juunist 2021 erakorraliselt üles öelda ning üürileping lõppes hageja erakorralise ülesütlemise avalduse alusel alates
  7. jaanuarist
  8. Kuni selle ajani üürileping kehtis ja kostjal tuli täita lepingulisi kohustusi. 10.
  9. Kostja ei ole esitanud apellatsioonkaebuses vastuväiteid temalt välja mõistetud summade arvestusele ja suurusele. Kolleegium ei tuvastanud selles osas ka menetlusõiguse normide olulisi rikkumisi maakohtus, mis võiks anda TsMS § 656 lg-te 1 ja 2 järgi alust maakohtu otsuse tühistamiseks apellatsioonkaebuse põhjendusest ja selles esitatud asjaoludest olenemata. 10.
  10. Kostja ei ole esitanud apellatsioonkaebuses vastuväiteid maakohtu menetluskulude jaotusele olukorras, kus maakohus hagi rahuldas. Kostja on viidanud küll TsMS § 163 lg-le 2, kuid ei ole põhjendanud selle sätte kohaldatavust. Kostja ei ole väitnud ning asja materjalidest ka ei nähtu, et kostja oleks pakkunud maakohtu menetluses kompromissina summat, mis oleks olnud sarnane hagi rahuldamise ulatusele, ning hageja ei oleks sellega nõustunud. II
  11. Kostja vaidlustab apellatsioonkaebuses maakohtu otsust ka osas, millega kostja kanda jäeti menetluskulud ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 3017 eurot ja

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis menetluskuludelt.

Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus apellant vaidlustab lihtmenetluses tehtud maakohtu otsust ka menetluskulude rahalise suuruse kindaksmääramise osas, võib ringkonnakohus TsMS § 637 lg-s 21 sätestatud aluste esinemisel keelduda apellatsioonkaebust menetlemast selle sisulises osas (st osas, mis puudutab haginõude kohta tehtud otsustust ja menetluskulude jaotust). Kui aga apellatsioonkaebuses vaidlustatakse maakohtu otsust ka menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas, peab ringkonnakohus arvestama TsMS § 178 lg-s 2 sätestatuga, st et ta peab menetlema apellatsioonkaebust osas, mis puudutab menetluskulude rahalist kindlaksmääramist juhul, kui apellatsioonkaebuses on vaidlustatud menetluskulude väljamõistmist rohkem kui 200 euro suuruses summas (alates

  1. jaanuarist 2022 on see summa 280 eurot) (Riigikohtu
  2. jaanuari
  3. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-14547, p 13). Seega ei võimalda TsMS § 637 lg 21 ringkonnakohtul keelduda menetlemast kostja apellatsioonkaebust osas, milles kostja vaidlustab maakohtu menetluskulude rahalist kindlaksmääramist.
  4. Kolleegium leiab, et osas, milles kostja vaidlustab maakohtu menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, tuleb apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keelduda TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel. 12.
  5. Ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. 10

(12)2-21-126573 Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (vt Riigikohtu
  1. aprilli
  2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-13, p 12). Seega hindab ringkonnakohus praeguses menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid. 12.
  3. Kostja on põhjendanud maakohtu otsuse vaidlustamist menetluskulude kindlaksmääramise osas kahe asjaoluga, mille maakohus on kostja hinnangul jätnud põhjendamatult arvestamata: 1) kostja esindajal kulus õigusteenuse osutamisele üle kahe korra vähem aega kui maakohus luges hagejale osutatud õigusabi osas mõistlikuks (7 t 15 min vs. 18 t); 2) kostjalt välja mõistetud hageja menetluskulud (3017 eurot) on oluliselt suuremad kui hageja põhinõue kostja vastu (903,15 eurot + 878,80 eurot). Kolleegium leiab, et need väited ei annaks alust maakohtu otsust menetluskulude kindlaksmääramise osas tühistada. 12.2.
  4. TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Selle sätte järgi menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja asja keerukust arvestades (vt nt Riigikohtu
  5. veebruari
  6. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11). Esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega, asja keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga (vt nt Riigikohtu
  7. aprilli
  8. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-3785, p 31.3; Riigikohtu
  9. mai
  10. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-16812, p 19.2). Lisaks eeltoodule tuleb hinnata ka esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (vt nt Riigikohtu
  11. veebruari
  12. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). 12.2.
  13. Eelnevast tuleneb, et menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse kontrollimisel tuleb kooskõlas TsMS § 175 lg-ga 1 hinnata, kas õigusabi osutamise kulud ja töömaht on mõistlikud ja põhjendatud eraldiseisvalt, mitte võrrelduna samas asjas teise poole esindaja kulude või töömahuga. Poolte menetluskulud ei pea olema võrdsed (vt ka Riigikohtu
  14. mai
  15. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-10, p 17). Maakohus ei ületanud seega kaalumispiire, kui ei lähtunud hageja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuse ja vajalikkuse kontrollimisel kostja lepingulise esindaja ajakulust. Samuti ei ole hüvitatavate menetluskulude suurus piiratud hagis esitatud rahalise nõude suurusega, vaid ka väikese väärtusega hüve üle peetavas kohtuvaidluses võib menetlusosaline arvestada, et kohtuasja tema kasuks lahenemisel hüvitatakse talle lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud (vt Riigikohtu
  16. aprilli
  17. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-10324, p 19). Praegusel juhul kostjalt välja mõistetud hageja lepingulise esindaja kulude suurus (2592 eurot) ka ei ületa tsiviilasja hinda (maakohtus 3145,22 eurot). 12.
  18. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses väitnud, et mõni hageja menetlustoiming oleks olnud ebavajalik või hageja lepingulisel esindajal selleks kulunud aeg oleks olnud ebamõistlikult suur. Ringkonnakohtu ülesanne ei ole uuesti hinnata kõigi menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust, vaid seda, kas maakohus on nende kindlaksmääramisel väljunud kaalumispiiridest. Seda saab ringkonnakohus teha üksnes juhul, kui menetluskulusid vaidlustav pool toob esile, milles seisneb mingi konkreetse kulu hindamisel maakohtupoolne kaalumispiiridest väljumine Samuti ei ole kostja väitnud, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu oleks olnud ebamõistlikult suur. Eelnevast tulenevalt ei oleks ringkonnakohtul võimalik kostja apellatsioonkaebuses toodud väidete põhjal apellatsioonkaebust maakohtu menetluskulude kindlaksmääramise osas rahuldada. Seega on apellatsioonkaebus selles osas õiguslikult perspektiivitu. 11
(12)2-21-126573 III
  1. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.
  2. Apellandil on apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv (kostja on tasunud 425 eurot).
  3. Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
  4. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 638 lg 9 ja § 3401 lg 2 teise lause kohaselt on praegune määrus edasikaevatav. (allkirjastatud digitaalselt) 12
(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.