Obsah (7)

§ 85§ 103§ 142§ 143§ 74§ 150§ 155

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing Otsuse tegemise aeg ja koht 29.09.2022, Tallinn Tsiviilasja number 2-20-6051 Tsi

§ 85lg 1).

Tõenditest ei nähtunud, et hageja oleks seda teinud. Kinnistu üleaandmise-vastuvõtmise akt oli koostatud kahel leheküljel, millest leheküljel 1 oli märgitud, et: „Valdaja poolt on demonteeritud sisseehitatud köögimööbel väärtusega 9 500 eurot. Valdaja kohustub hüvitama omanikule demonteeritud köögimööbli väärtust mõistliku aja jooksul kuid hiljemalt 11.03.2020.“ Kinnistu üleandmis-vastuvõtmise akti lehekülg 1 polnud allkirjastatud. Allkirjastanud oli lehekülg 2, millel olid märgitud elektri- ja veenäidud 11.12.2019 seisuga. Kohus leidis, et dokumentide või lepingute käsitsi allkirjastamisel oli tava allkirjastada dokumendi iga lehekülg, millel olid poolte jaoks õigused ja kohustused (v.a notariaalne dokument). Käesoleval juhul puudus vaidlus, et allkirjastatud oli vaid lehekülg

1. Olenemata sellest, kas aktist oli allkirjastatud üks või mõlemad leheküljed, ei tõendanud ainult üleandmise-vastuvõtmise akt hageja väidet, et kinnistu müüdi enampakkumisel koos köögimööbliga. Kuna köögimööbel ei olnud kohtutäituri poolt arestitud, siis oli kostjal I õigus vallasasi eraldiseisvalt võõrandada. Köögimööbli demonteerimise aeg polnud teada, kas see toimus enne täitemenetluses kinnistu arestimist. Hageja esitatud eksperthinnang ei tõendanud elamu müümist koos köögimööbliga. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt, ei tulenenud, et hageja tugines enampakkumisel kinnistu omandamisel viidatud eksperthinnangule seoses täiendavalt omandatavate vallasasjadega. Eksperthinnang oli koostatud 05.05.2016, kuid enampakkumisel müüdud andmed kinnisasja kohta olid esitatud 02.10.2018 ehk enampakkumise teate koostamise seisuga. Eeltoodust tulenevalt oli eksperthinnang koostatud 2 aastat ja 5 kuud varem, kui koostati enampakkumise teade, seega ei saanud hageja lähtuda enampakkumise teel omandamisel eksperthinnangust. Juhul kui hageja peab kinnisasja müüki puudustega müügiks, siis TSM § 103 lg 2 kohaselt kostja I asja puuduse eest ei vastuta. Hageja ei põhistanud oma nõuet mõlema kostja vastu. Vaidlus puudus, et kostja II ei olnud kinnisasja omanik ega täiteasjas võlgnik, millest tulenevalt ei olnud vaidluse lahendamise seisukohast menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt põhjendatud analüüsida kostja II puhul vara otsese valduse küsimust, eriti seetõttu, et kohus eelnevalt tuvastas, et hageja ei tõendanud, et ta omandas kinnistu enampakkumisel koos köögimööbliga. Isegi juhul, kui elamu oleks müüdud köögimööbliga, siis polnud tõendatud, et selle väärtus oli 9 500 eurot. Kinnisvara enampakkumise avaldamise kuupäev oli 02.10.
2. Mööbli turuväärtuse hindamisel tuli lähtuda 2018 sügise turuhinnast. Mööbel oli 17 aastat vana ja sellest tulenevalt polnud põhjendatud mööbli väärtuse hindamisel lähtuda uue maksumusest. 4 Hageja apellatsioonkaebus
3. Hageja palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Alternatiivselt palus hageja saata asi uueks arutamiseks tagasi maakohtule. Apellatsioonimenetluse kulud tuli jätta solidaarselt kostjate kanda. Kohus ei võtnud alusetult arvesse hageja poolt toodud põhjendusi, mis puudutasid kinnisasja päraldiseks oleva sisseehitatud köögimööblit. Sisseehitatud köögimööbel oli ilmselge kinnisasja päraldis. Kuna kohtutäituri poolt arestitud peaasi oli mh eluruum, siis oli köögisisustus kui söögi tegemise võimalus, analoogselt hügieeniks vajalike protseduuride teostamise võimalusega, peaasja korrapärase kasutamise oluliseks eelduseks, aitamaks kaasa peaasja majandusliku eesmärgi saavutamisele. Enampakkumise teade ei kajastanud midagi detailsemalt, kui et kinnistu oli elamu. Sellest ei saanud järeldada, et kinnistul poleks päraldisi (nt ehitise dokumentatsiooni, lukuvõtmeid jms). Kinnistu osteti enampakkumiselt parima pakkumise tegemisega, mitte ostu-müügilepingu sõlmimise teel. Tegemist oli sundtäitmisega, milles võlgnik tahteavaldust ei teinud. Enampakkumisel müüdi kinnistu koos päraldistega ning vastupidine kohtu seisukoht ei olnud õige. Enampakkumise akt sisaldas kohustuslikke tüüpsätteid ja mitte ükski ostja ei saa mõjutada enampakkumise akti sisu. Enampakkumise akti kinnitused olid tüüpkinnitused ning see ei tõendanud, et hageja oli teadlik, et kinnistu müüdi ilma sisseehitatud köögimööblita. Ka kohtu viide

§ 103lg-le 2 oli asjakohatu.

Hageja ei nõustunud kohtu seisukohaga, et dokumentide või lepingute käsitsi allkirjastamisel oli tava allkirjastada dokumendi iga lehekülg, millel olid poolte jaoks õigused ja kohustused. Tava, et paberdokumendil allkirjastatakse iga lehekülg polnud ühene. Seadus ei kohustanud allkirjastama lepingu/akti igat lehekülge ning kuna tegemist oli aktiga, mis oli väljatrükitud mõlema poolega ühel lehel, siis oli loogiline, et allkirjad olid alles dokumendi lõpus. Ka kohus allkirjastab paberdokumentidel vaid viimast lehekülge. Pelgalt allkiri viimasel leheküljel ei tõenda seda, et kostjad poleks nõustunud esimesel lehel kirjapanduga. Juhul kui isik millegagi ei nõustu, siis ta teeb selle kohta dokumendil vastava sõnaselge märke. Antud juhul oli dokument mõlema kostja poolt allkirjastatud vastuväideteta. Asjaolu, et aktis puudusid kostjate vastuväited tõendas üheselt, et kostjad olid aktis toodut tunnistanud. Kinnisasja üleandmisevastuvõtmise akt tõendas, et vaidlusalune köögimööbel oleks pidanud kinnisasjal olemas mõistlikkuse põhimõttest tulenevalt. Akti raha tasumise osas oli võimalik käsitleda võlatunnistusena. Kuivõrd vana mööbel oli ära viidud ja kostjad polnud väitnud, et nad toovad või saaks tuua selle tagasi, tuli lähtuda sellest, et majja tuleb uus köögimööbel tellida. See pole võimalik vana mööbli soetamishinna ega ka väidetud jääkväärtusega. See oli võimalik ainult praeguste hindadega, mis olid kõrgemad vanadest hindadest ja hagis küsitud kahjusummast. Kostjal II oli elamu otsene valdus. Kostja II kinnitas ise sõnaselgelt, et ta kasutas vaidlusalust kinnistut üürilepingu alusel aastaringseks elamiseks. Asjaolu, et kinnistu oli just nimelt mõlemate kostjate otseses valduses, tõendas mõlemate kostjate allkirjad üleandmisevastuvõtmise aktil. Kostja II oli teadlik, et kinnistu omanikuks oli alates oktoobrist 2018 hageja, kuid vaatamata sellele jätkas kinnistu valdamist ja hageja oli sunnitud pöörduma hagiga kohtu poole kahjuhüvitise saamiseks seoses kostjate ebaseadlusliku valdusega. Vastustajate seisukohad

1. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata. Menetluskulud tuli jätta hageja kanda. 5 Ringkonnakohtu seisukoht
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus tegi õige lõppjärelduse, jättes hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus osaliselt muudab ja täiendab TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel kohtuotsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
3. Praegusel juhul puudub vaidlus, et kohtutäitur arestis kinnistu, mis oli kostja I omandis. Hageja omandas kinnistu täitemenetluses enampakkumisel. Hageja tugines hagi alusena asjaolule, et ta ostis kinnistu koos köögiga, kuid kinnistu valduse saamisel kööki ei olnud. Hagejale tekkis sellega kahju (köögimööbli väärtus), mida ta soovis välja nõuda solidaarselt mõlemalt kostjalt (kostja I oli asja omanik, otsene valdaja ja täitemenetluses võlgnik ning kostja II kinnistu otsene valdaja). Maakohus ei märkinud, mis oli hageja kahju hüvitamise nõude materiaalõiguslik alus, mille alusel kohus hagi lahendas. Ka hageja ei viidanud ühelegi nõude alusele, vaid tugines, et ta soovis kahju hüvitamist. Arvestades hagi aluseks toodud asjaolusid leiab ringkonnakohus järgmist. Hagejal nõude alus kahju hüvitamiseks kostja I (asja omanik ja täitemenetluse võlgnik, kelle asi müüdi hagejale) vastu võiks olla VÕS § 115 lg 1, mis sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kuivõrd kostja II ei olnud asja omanik ega täitemenetluse võlgnik (selle üle puudus ka vaidlus), siis võis hageja nõue kostja II (otsene valdaja) vastu tuleneda AÕS § 84 lg-st 1, mis näeb ette, et pahauskne valdaja on kohustatud hüvitama omanikule asja või selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise tõttu tekkinud kahju vastavalt võlaõigusseaduse kahju õigusvastase tekitamise sätetele. VÕS § 1043 näeb ette, et teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kuivõrd kostja I võis olla koos kostjaga II asja otsene valdaja, siis võis hageja nõue kostja I vastu tuleneda samuti eelnimetatud alustest. VÕS § 65 lg-d 1–4 sätestavad, et kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Solidaarkohustus tekib samuti siis, kui kohustus on jagamatu. Kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud.
4. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja nõuete lahendamise seisukohtalt oli oluline tuvastada, kas hageja ostis elamu koos köögimööbliga või mitte. Viidatud asjaolu on asja lahendamisel keskne küsimus, mida tuli tuvastada enne teiste kahju hüvitamise eelduste kontrollimist. 6

§ 142

lg 1 sätestab, et kinnisasja arestimiseks kirjutab kohtutäitur üles kinnisasja ja selle päraldised ning muud esemed, millele ulatub hüpoteek, keelab nende käsutamise ja laseb kinnistusraamatusse kanda kinnistu käsutamise keelumärke.

§ 143

p 3 kohaselt peab kinnisasja arestimisaktis olema märgitud kinnisasja päraldised ja olulised osad.

§ 74lg 1 ja § 137 kohaselt asi hinnatakse arestimisel ja asja hind märgitakse arestimisakti. Ts

MS § 146 lg 1 näeb ette, et kinnisasja päraldisi ei saa vallasasjana arestida. Muid esemeid, millele ulatub hüpoteek, saab vallasasjana arestida, kuni neid ei ole arestitud koos kinnisasjaga.

§ 150

lg 1 sätestab, et sundenampakkumise ese on kinnisasi ja koos sellega arestitud esemed, mille arestimine enampakkumise ajal kehtib. Praegusel juhul hageja arestimisakti ei esitanud. Kinnisasja enampakkumise teade ega vara enampakkumise akt ei sisalda andmeid selle kohta, kas elamus oli köögimööbel. Samuti polnud teada, kas kohtutäitur hindas asja väärtust koos köögiga või mitte. Hageja viidatud ekspertiis oli koostatud enne täitemenetluse algust ja kohtutäitur polnud täitemenetluses ekspertiisile viidanud ega sellest lähtunud. Seega ei esitanud hageja kohtule tõendina ühtegi täitemenetluses kohtutäituri poolt koostatud dokumenti, milles oleks fikseeritud elamu müük koos köögimööbliga. Hageja väitis, et köök oli elamu päraldis. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et köögimööblit ei loeta elamu päraldiseks. Elamus paiknev köögimööbel ja tehnika teenib peaasja ehk korteriomandit ning on sellega seotud nii ühise majandusliku eesmärgi kui ka ruumilise seose kaudu, mistõttu on tegemist kinnisasja päraldisega TsÜS § 57 lg 1 mõistes. Päraldisteks olevate vallasasjade mõiste on ajas muutuv ning sõltub tehnilise arengu ja heaolu taseme arengust. Köögisisustus kui söögitegemise võimalus, analoogselt hügieeniks vajalike protseduuride teostamise võimalusega, oli peaasja korrapärase kasutamise oluliseks eelduseks, aitamaks kaasa peaasja majandusliku eesmärgi saavutamisele. Mitmest osast koosneva asja ühe asjana käsitamise puhul on määravaks, et kokkupandud tervik oleks üldise käibe arusaama järgi käsitatav ühe kehalise tervikuna ja terviku külge ühendatud osad oleksid käsitatavad tervikasja osadena. Üldteada, et eluruumi juurde kuulub köök, seega kui müüakse peaasi, siis eeldatakse teistsuguse kokkuleppe puudumisel, et müügileping hõlmab ka päraldisi, kusjuures sama põhimõte kehtib ka täitemenetluses. Kuigi eelduslikult on elamu päraldiseks ka köögimööbel, siis ei saa pelgalt sellele eeldusele tuginedes tuvastada, et praegusel juhul ostis hageja elamu koos köögiga. Hinnates kõiki tõendeid koosmõjus ja arvestades esile toodud asjaolusid ei teki kohtul veendumust, et kinnistu müüdi (ja hageja ostis selle) koos köögimööbliga. Nagu ringkonnakohus varasemalt märkis, ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit täitemenetluse kohta, millest nähtuks, millises seisus oli elamu täitemenetluse ajal ja missuguses seisus hageja tegelikult elamu ostis, kas köögiga või mitte. Seega ei ole tõendatud, et kohtutäitur arestis elamu, milles oli köögimööbel. Enampakkumine toimus täiteasjas nr 175/2017/1749 ehk täitemenetlus algatati 2017 aastal. Hageja sai asja valduse 11.12.2019. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegelikkuses ei ole teada köögi demonteerimise aega, millest tulenevalt ei ole teada, kas köögimööbel demonteeriti enne täitemenetlust, selle ajal või pärast täitemenetlust. Olukorras, kus köögimööbel demonteeriti enne täitemenetlust, ei saanud kohtutäitur arestida elamut köögiga ega hageja osta elamut koos köögiga. Hageja esitatud eksperthinnang, kus olid viited köögimööbli olemasolule, oli koostatud 2016. Seega ei saanud ka sellel alusel tuvastada, millises seisus oli elamu täitemenetluse ajal. Maakohus tuvastas, et hageja kinnitas enampakkumise aktis järgmist: „Olen tutvunud ning saan aru enampakkumist reguleerivatest õigusnormidest. Olen teadlik, et asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. /…/ Olen teadlik, et kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale 7 üle pakkumise parimaks tunnistamisega. /…/ Kinnitan, et mulle oli tagatud

§ 85

tulenev õigus müüdava asjaga tutvumiseks alates kuulutuse ilmumisest kuni enampakkumise alguseni ning olen müüdava asja vaadanud üle ja teadlik selle seisukorrast.“ Kostjad väitsid, et hageja ei käinud elamuga tutvumas enne enampakkumise toimumist. Hageja sellele väitele vastu ei vaielnud ja avaldas, et vaatas elamu üle samal päeval enne üleandmisvastuvõtmis akti allkirjastamist. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldustega ja kostja seisukohtadega, et seda akti tuli allkirjastada mõlemalt poolt. Akti sisust nähtus, et tegemist on ühe tervikliku dokumendiga ja seega tavapäraselt piisas kui see allkirjastatakse üks kord dokumendi lõpus. Samas ei tõenda viidatud akt hageja väiteid, kuna esiteks oli hageja juba täitemenetluses enampakkumise aktis andnud vajalikud kinnitused, millega hageja kinnitas teadlikkust asja seisukorrast ja riisiko üleminekust.

§ 155

lg 1 näeb ette, et kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale üle pakkumise parimaks tunnistamisega. Pakkumise parimaks tunnistamisest alates kannab ostja kõik kulud ja koormatised ning saab kogu kasu. Juhul kui hageja tegelikkuses ei teadnud, mis seisus kinnistu oli, siis jäi see risk hageja enda kanda. Köögi demonteerimist täitemenetluse ajal või pärast seda lõppemist pole tõendatud. Teiseks see akt oli koostatud täitemenetluseväliselt peale täitemenetluse lõppu ja sellega ei saanud hageja riisikot kostjatele selliselt tagasi anda. Ka üleandmis-vastuvõtmis akti alusel ei saanud tuvastada, millal vaidlusalune mööbel demonteeriti, millises seisus asi arestiti ja osteti. Ringkonnakohtu hinnangul kinnistu üleandmis-vastuvõtmis akt eraldi ega koosmõjus teiste tõenditega ei tõendanud hageja väidet, et ta omandas kinnistu koos köögimööbliga. Kostjate kinnitused ei lükanud ümber hageja täitemenetluses antud kinnitusi. Hageja esitas apellatsioonkaebuses väite, et kostjate kinnitusi tuli käsitleda võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 mõttes. Selle kohaselt leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu, on võlatunnistus. Kuigi sellisel kujul hageja oma väiteid maakohtus ei esitanud, siis võib hageja avaldustest siiski aru saada, et ta nõudis kostjatelt sooritust ka üleandmis-vastuvõtmis aktis väidetavalt sisalduva kokkuleppe (lepingu) alusel. Kui pooled avaldasid hageja esile toodud tahet, siis saaks kokkuleppe ilmselt võlatunnistuseks kvalifitseerida. Ringkonnakohus leiab siiski, et niisugust tahet aktist ei nähtu. Hageja märkis ka ise, et üleandmisel kooskõlastati köögimööbli väärtus. Hageja väidetest ega aktist ei nähtu aga, et kostjad oleks soovinud võtta endale kohustuse. VÕS § 9 lg 1 sätestab, et leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Käesoleval juhul ei teinud hageja ühelt poolt ja kostjad teiselt poolt tahteavaldusi, millega soovisid siduvalt leppida kokku 9 500 euro maksmises. Õige on kostjate väide, et nimetatud hind on nii oluliselt erinev mööbli valmistaja nimetatud jääkväärtusest (900– 950 eurot), et üleandmis- vastuvõtmis aktil mööbli hinna märkimine (mis hageja väitel teenis kooskõlastamise eesmärki) ei tähenda väärtusest umbes kümme korda suurema summa tasumise kohustuse võtmist. Lisaks oleks hageja väidetav tehing samadel kaalutlustel TsÜS § 86 lg 1, lg 2 p 2 ja lg 3 järgi tühine. Maakohtu otsuses ja täiendavalt eespool esitatud põhjendustel on hageja põhinõue tõendamata. Apellatsioonkaebuse väiteid analüüsides jõudis ringkonnakohus maakohtuga samale järeldusele, et hageja ei ostnud elamut köögimööbliga ja seega ei saa hagi kuuluda rahuldamisele kahju hüvitamise sätete alusel. Samuti ei saa hagi rahuldada lepingulisel alusel. Kohtul puudub vajadus kontrollida hageja nõude muid eeldusi. Põhinõude rahuldamata jätmisel jättis maakohus õigesti rahuldamata ka viivise nõude. 8 10. Kuivõrd maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata, siis puudub alus menetluskulude jaotust muuta maakohtus. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Seega ei tee seda ka ringkonnakohus. Kostjate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 174 lg 4 ettenähtud korras. (allkirjastatud digitaalselt) 9