KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise koht ja aeg Tartu, 11. aprill 2022 Tsiviilasja number 2-2

) § 241 lg 1 tähenduses. Tegemist on eraldiseisva lepinguga ning pooled ei taganenud rendilepingust. Pooltel on kaks kehtivat lepingut ning rendilepingust tulenevad kohustused on täitmata. Kostja seisukoht rendilepingu lõppemise kohta on väär. Poolte soov oli võlaõigusliku rendilepingu ja asjaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimine. Hageja soovis saada rendilepingu alusel 200 eurot kuus ja 2400 eurot aastas hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel. Sellele viitavad viimased lepingu muudatused vahetult enne asjaõiguslepingu sõlmimist.

1. Kostja vaidles hagile vastu.
2. jaanuari
3. a lepingu täiendamise kokkuleppe kohaselt on rendisumma 1900 eurot aastas.
4. veebruari
5. a täiendava kokkuleppega täiendati algne leping p-ga 4.1, mille kohaselt on aastane renditasu 2400 eurot, s.o 200 eurot kuus. Sellest tulenevalt on pärast
6. veebruari
7. a lepingu lisa 2 sõlmimist kehtiv renditasu X kinnistu eest 2400 eurot aastas. Pooled sõlmisid
8. veebruaril 2020 asjaõigusliku lepingu hoonestusõiguse seadmiseks X kinnistule. Lepingu kohaselt on kostja kasuks seatud kinnistule hoonestusõigus tähtajaga 45 aastat, mis hõlmab kostja poolt püstitatud ehitisi. Asjaõiguslepingu p-s 6.
9. on pooled leppinud kokku, et kostja maksab hagejale hoonestusõiguse eest tasu 2400 eurot aastas ning tasu makstakse igakuiste osamaksetena 200 eurot alates
10. märtsist
11. Kostja on
12. märtsil
13. a tasunud 303 eurot perioodi
14. jaanuar
15. veebruar
16. a eest arve nr 0620 alusel. Vastavalt hageja soovile toimus poolte vaheline arveldamine enamasti sularahas hageja esitatud arvete alusel. Pooled leppisid asjaõiguslepingus kokku tasus hoonestusõiguse eest, asendades selle rendilepinguga kokkulepitud tasu.
17. augustil 2017 lepingut sõlmides oli poolte tahe võimaldada kostjale X kinnisasja kasutamist äritegevuseks ning selle lahutamatuks osaks on ka soov ehitada kinnistule ehitisi. Poolte vahel sõlmitud leping hõlmas mitte üksnes maa rentimist, vaid ka ehitiste püstitamist. Asjaolule, et asjaõiguslepingu ese on täpselt sama, mis võlaõiguslikul lepingul, viitab selgelt ka hoonestusõiguse eest kokkulepitud tasu, mis on sama, nagu enne asjaõiguslepingu sõlmimist võlaõiguslepingu alusel tasutud summa. Eluliselt ei ole usutav, et poolte sooviks oli asjaõiguslepingu sõlmimisega sisuliselt kahekordistada seni kehtinud tasu. Kõike eeltoodut kinnitab ka poolte käitumine peale hoonestusõiguse lepingu sõlmimist. Alates asjaõiguslepingu sõlmimisest kuni detsembrini
18. a on hageja väljastanud kostjale arveid summas 200 eurot kuus, mille selgitustes on märgitud, et arve on esitatud X kinnistu maarendi eest vastavalt notarilepingule nr 318/12.02.
19. Selliselt esitatud arvete alusel on kostja tasunud hagejale kuni detsembrini
20. a kokku 2000 eurot. Alles
21. detsembril 2020 esitas hageja kostjale arve nr 0121, millega viidates rendilepingule nõudis kogunenud võlgnevuse ja jaanuarikuu tasu tasumist summas 2503 eurot. MAAKOHTU LAHEND
22. Tartu Maakohus rahuldas
23. detsembri
24. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 2800 eurot ning jättis hagi suuremas osas rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 596 eurot 11 senti ja hagejalt kostja kasuks menetlsukulud 84 eurot 22 senti, tasaarvestas väljamõistetud menetluskulud kattuvas ulatuses, mõistis selle tulemusena kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 511 eurot 89 senti ning 3 menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid
25. augustil 2017 rendilepingu VÕS § 339 tähenduses.
26. jaanuaril 2020 sõlmitud lisa (tl 11–12; 22–24) kohaselt kehtestasid lepingupooled rendi X maatüki eest järgmiselt: jaanuar – juuni, september – detsember 150 eurot kuus ning juuni – august 200 eurot kuus, s.o 1900 eurot aastas.
27. veebruaril 2020 sõlmitud lisa (tl 14; 21 ja pöördel) p-i 2 kohaselt on rendi kogusumma 2400 eurot aastas, s.t 200 eurot kuus.
28. veebruaril 2020 sõlmisid pooled samale maaüksusele hoonestusõiguse seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ning kinnistamisavaldused (tl 6–10). Kinnistu koosseisu kuulub maatulundusmaa 100% pindalaga 3919 m2, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX, lisaks maatulundusmaa 100% pindalaga 4520 m2, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX ja maatulundusmaa 100% pindalaga 945 m2, katsatritunnus XXXXXXXXXXXXX.

§ 241

lg 1 esimese lause kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist.

§ 254

lg 1 kohaselt maksab hoonestaja kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, milline oli poolte tahe VÕS § 29 tähenduses asjaõiguslepingu sõlmimise ajal seoses rendilepinguga. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, siis tõlgendatakse lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5 näeb ette loetelu asjaoludest, mida vaidluse korral lepingu tõlgendamisel arvestada. Kohtu arvates saab praegusel juhul poolte tahte sisustamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist ning lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p-d 1, 3, 4). Maakohus leidis, et

1. veebruaril 2020 sõlmitud notariaalne asjaõigusleping ei lõpetanud samade poolte vahel
2. augustil 2017 sõlmitud ning
3. jaanuaril ja
4. veebruaril 2020 täiendatud rendilepingu kehtivust. Maakohus tugines seejuures asjaõiguslepingu p-le 2.1.1, kus on üheselt deklareeritud, et kinnistul ei lasu kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslikke kolmandate isikute õigusi (sh üüri-, rendi- või muudest kasutuslepingutest tulenevaid õigusi), välja arvatud rendileping hoonestajaga, s.o kostjaga. Seega rendileping kehtis asjaõiguslepingu sõlmimise ajal ning ei kaotanud kehtivust notariaalse lepingu sõlmimisel. Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et asjaõiguslepingus rendilepingu mainimine on üksnes konstateering. Asjaõiguslepingus ei ole mingit viidet selle kohta, et rendileping lõpetab kehtivuse asjaõiguslepingu sõlmimisel või et asjaõigusleping asendab rendilepingut. Rendilepingu p-i 2.1 kohaselt on leping sõlmitud tähtajatult ja leping lõpetatakse kahepoolsel kokkuleppel, seda tehtud ei ole. Võttes arvesse, et
5. augusti
6. a rendilepingu lisad rendi tasu ja maksmise korra kehtestamiseks on sõlmitud vahetult enne 12.veebruari
7. a asjaõiguslepingu sõlmimist, oli poolte soov enne asjaõiguslepingu sõlmimist määrata kindlaks just konkreetsed rendilepingu tingimused. Sellist seisukohta kinnitab ka
8. jaanuaril 2020 sõlmitud lisa p 2.5, mille kohaselt vaadatakse igakuine rent poolte kokkuleppel viie aasta pärast üle. Olukorras, kus pooltel oli teada notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimine, puudus vajadus eelnevalt fikseerida notariaalselt sõlmitava lepingu peamisi tingimusi. Enne
9. veebruaril 2020 asjaõiguslepingu sõlmimist rendilepingu täiendamine kinnitab kahe eraldiseisva lepingu kehtimist ka peale
10. veebruari
11. a. 4 Kostja tasus esitatud arvete alusel hagejale renti kuni
12. märtsini
13. Seega oli tegemist kehtiva rendilepinguga, mida pooled ka täitsid. Asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingut notariaalselt tõestatud vormis, ei muuda rendilepingut kehtetuks.
14. veebruari
15. a lepingu lisa kohaselt on rendi kogusumma 2400 eurot aastas, s.t 200 eurot kuus. Rentniku põhikohustus on maksta renti ning seda kohustust ei muuda asjaolu, et hageja ei esitanud kostjale vastavaid arveid. Rendi maksmise kohustus tuleneb otseselt
16. augusti
17. a rendilepingust ning selle lisadest. Rendilepingu p-dest 2.2 ja 2.4 tulenevalt väljendasid lepingupooled tahet lisaks kinnistu rentimisele ka tahet kinnistule ehitiste püstitamiseks. Rendilepingu alusel anti kostjale rendile X kinnistu katastritunnusega XXXXXXXXXXXXX. Kinnistusregistri andmetel (tl 15) on tegemist maatulundusmaaga, mille pindala on 3919 m
18. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-i 3.5 kohaselt on hoonestusõiguse ulatuseks ehitiste alune maatükk katastritunnusega XXXXXXXXXXXXX, mille suuruseks on ligikaudu 2774 m2 ning millel paiknevad ehitised ja ehitatav majutusasutus ning mis on tähistatud lepingu lisaks oleval plaanil punasega A, B, C ja D vahelise maa-alana. Esitatud plaanidelt (tl 10 pöördel; 55) nähtub üheselt, et hoonestusõigusega ei ole hõlmatud sama osa, mis on antud rendile. Kostja enda väitel on osa maatükist, mis ei ole ehitusalune maa ega ka maa, mis on vajalik ehitiste kasutamiseks (

§ 241

lg 2), nn eraldustsoon ehk roheline tsoon, kus ehitustegevust ei toimu ega saa toimuda. Seega on rendilepinguga hõlmatud osa suurem ning rentnik on kohustatud VÕS §-st 339 tulenevalt maksma selle (renditava maa) eest tasu. Rendilepingu

1. jaanuari
2. a lisa p-i 2.6 kohaselt on rendileandja kohustatud tagama rentnikule vee ja elektri ning
3. veebruari
4. a asjaõiguslepinguga sellist kohustust ette nähtud ei ole. Kuigi kostja väidete kohaselt esines probleeme vee ja elektriga (hageja takistas vee ja elektriga varustamist), ei nähtu esitatust, et kostja oleks võlasuhte lõpetanud (lepingust ülesütlemisega, taganemisega). Kostja on välja toonud, et alates
5. oktoobrist 2021 on tema äritegevus vee ja elektri osas hagejast täielikult sõltumatu. Kostjal tuleb perioodi
6. märts
7. a kuni
8. mai
9. a eest tasuda renti vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule. Hageja on
10. veebruaril 2020 esitanud kostjale arve nr 0620 summas 303 eurot (tl 31), sh tasu
11. jaanuar –
12. jaanuar
13. a eest 80 eurot, tasu
14. jaanuar –
15. veebruar
16. a eest 55 eurot ning tasu
17. veebruar –
18. veebruar
19. a eest 168 eurot. Arvel on viide X kinnistule (katastritunnus XXXXXXXXXXXXX), 10.augustil 2017 sõlmitud rendilepingule ning selle lisadele, samuti
20. veebruaril 2020 sõlmitud notariaalsele lepingule nr
21. Asjaolu, et kostja on arve tervikuna tasutud on tõendatud kostja pearaamatu väljavõttega (tl 32), millest nähtub üheselt, et kostja on 29.veebruaril 2020 esitatud arve alusel tasunud hagejale
22. märtsil 2020 303 eurot ning seda just maa rendi eest perioodil jaanuar – veebruar
23. a. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Hageja rendi võlgnevuse nõue perioodi
24. jaanuar –
25. veebruar
26. a eest 300 eurot jättis maakohus rahuldamata. Kostjal tuleb rendilepingu alusel tasuda renti 2800 eurot perioodi
27. märts
28. a kuni
29. mai
30. a eest. TsMS § 163 lg 1 alusel jaotas maakohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise osaga. Kostjal tuleb hüvitada hageja menetluskulud 90,32% ulatuses ja hagejal tuleb hüvitada kostja menetluskulud 9,68% ulatuses. Hageja menetluskulu on 660 eurot, millest kostja kanda jääb 90,32% ehk 596 eurot 11 senti. Kostja põhjendatud menetluskulu on 870 eurot, millest, 9,68% ehk 84 eurot 22 senti jääb hageja kanda. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulud 511 eurot 89 senti (596,11–84,22). MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
31. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagiavaldus 5 täies ulatuses rahuldamata või alternatiivselt saata tsiviilasi tagasi maakohtusse uueks läbivaatamiseks. Kostja palub jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti tuvastanud, et poolte vahel
32. augustil 2017 sõlmitud ning lisadega 1 ja 2 täiendatud ja muudetud leping on rendileping. Pooltel oli juba
33. augustil 2017 soov sõlmida hoonestusõiguse leping, mille pooled nimetasid teadmatusest rendilepinguks. Lepinguliiki tuleb määratleda lepingu sisu, mitte selle pealkirja järgi. Poolte vahel on vaidlus selles, mis on lepingu sisu - hageja väidab, et lepingu sisuks on maa rendile andmine VÕS § 339 mõttes ja kostja leiab, et tegemist on hageja kohustusega lubada oma maatükile ehitise püstitamine, mis olemuselt vastab hoonestusõigusele. Maakohus leidis ekslikult, et poolte vahel puudub vaidlus lepinguliigi suhtes. Vaidlusalusest lepingust ei ole aru saada, mis on see lepingu ese, mille kasutamist hageja kostjale peaks võimaldama ning millest on korrapärase majandamise reeglite järgi võimalik saada vilja. Vaidlusalusest lepingust selgub vaid, et hageja, kui X kinnisasja omanik ja kostja sõlmisid lepingu, mille kohaselt peab kostja järgima ehitustegevusega seotud nõudeid ning keskkonnaameti õigusaktide nõudeid, sh taotlema ehitusluba ja kooskõlastama ehitustegevuse. Kostja kohustused viitavad selgelt asjaolule, et hageja talub kostja poolt ehitise püstitamist hageja kinnisasjale, ning selle eest kostja maksab hagejale tasu. Vaidlusaluses lepingus puudub hageja kohustus anda kostja kasutusse rendilepingu ese. Arvestades, et lepingust puudub põhiline rendilepingujärgne rendileandja kohustus, rendilepingu ese ei ole määratletud ning lepingus olevad kohustused viitavad hoopis hoone püstitamisele kostja poolt hageja maatükile, ei saa vaidlusalust lepingut pidada rendilepinguks, nagu on maakohus otsuses läbivalt teinud. Maakohus oleks pidanud analüüsima lepingus sätestatud kohustusi ning tuvastama, et tegemist ei ole rendilepinguga VÕS § 339 mõttes, vaid hoopis hoonestusõiguse seadmise lepinguga

§ 241mõttes.

Kui maakohus oleks pooltevahelised lepingulised õigussuhted õigesti tuvastanud, oleks maakohus pidanud tuginedes

§ 242lg-tele 1 ja 2 ning Ts

ÜS § 81 lg-le 1 ning § 83 lg-le 1 tuvastama, et poolte vahel

1. augustil 2017 sõlmitud leping on vorminõude rikkumise tõttu tühine. TsÜS § 84 lg-st 1 tuleneb, et tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi, mistõttu on hageja nõue täiesti alusetu ning oleks tulnud jätta rahuldamata. Maakohus on eksinud poolte ühise tahte määratlemisel. Lepingu lõppemiseks on erinevaid võimalusi.
2. jaanuaril 2020 allkirjastatud lisa p-i 1 kohaselt leppisid pooled kokku, et leping kehtib kuni
3. aastani, st sisuliselt sama kaua kui hoonestusõigus. Lisaks on nii vaidlusaluses lepingus, kui ka hoonestusõiguse lepingus kostja poolt hagejale makstav tasu samasugune, s.o 200 eurot kuus ning tasu suurus vaadatakse iga viie aasta pärast üle. Nimetatu viitab, et hoonestusõiguse leping on vaidlusalusele lepingule notariaalse vormi andmine nagu pooled
4. jaanuaril 2020 kokku leppisid. Maakohtu järeldus, et pooltel on lihtsalt jäänud rendileping notariaalselt sõlmimata, on väär. Kostja ei nõustu maakohtuga, et asjaolu, et hageja ei ole esitanud vaidlusaluse lepingu alusel igakuiselt arveid, ei tähenda, et kostjal puuduks kohustus viidatud lepingu alusel tasu maksta. Tasu maksmise kohustus ei sõltu arve esitamisest ning maakohus oleks pidanud eeltoodud asjaolu koos teiste asjaolude ja tõenditega kogumis hindama. Arvestades, et enne hoonestusõiguse lepingu sõlmimist esitas hageja kostjale arveid vaidlusaluse lepingujärgse tasu nõudes igakuiselt ning peale hoonestusõiguse lepingu sõlmimist jätkas hageja igakuiselt arvete esitamist, kuid juba hoonestusõiguse lepingu alusel, näitab taaskord, et poolte tahe hoonestusõiguse sõlmimisel oli anda vaidlusalusele lepingule notariaalne vorm, mis tähendab, et vaidlusalune leping kaotas senises sõnastuses kehtivuse ning kehtima hakkas notariaalselt tõestatud hoonestusõiguse leping. Hageja
5. veebruari
6. a arve kohaselt tuli tasu maksta
7. augustil 2020 sõlmitud rendilepingu ja
8. veebruaril 2020 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu alusel. Viidatud arvelt nähtub, et kuni
9. jaanuarini 2020 nõudis hageja tasu vana 6 kokkuleppe järgi, ajavahemikul
10. jaanuar
11. a kuni
12. veebruar
13. a nõudis hageja tasu poolte vahel
14. jaanuaril
15. a sõlmitud lisaga kokkulepitud tasu ning ajavahemikul
16. veebruar
17. a kuni
18. veebruar
19. a nõudis hageja
20. veebruaril 2020 sõlmitud lisas kokkulepitud tasu. Hageja on arvel ära märkinud nii rendi- kui ka hoonestusõiguse lepingu, kuid on veebruarikuus soovinud tasu saada siiski ainult poolte vahel kokku lepitud ulatuses, s.o 200 eurot kuus. Edaspidi esitatud arvetel viide rendilepingule puudus. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kuna vaidlusaluse rendilepinguga hõlmatud maa-ala on suurem, kui hoonestusõigusega hõlmatud maa-ala, siis sellest saab järeldada mõlema lepingu kehtivust. Arvestades, et maa rendilepingu esemeks on maa ning rendilepingu eesmärgiks on eseme korrapärase majandamise tulemusel teenida tulu, siis hoonestusõiguse seadmise tõttu saab kostja rendilepingu esemest kasutada vaid 1145 m2 suurust maatüki. Eluliselt ei ole usutav, et äritegevusega tegelev isik sõlmiks sellisel tingimusel lepingu, mistõttu ei saanud ka poolte ühine tahe olla see, et nii vaidlusalune leping kui ka hoonestusõiguse leping kehtiksid korraga. Oluline ei ole, et vaidlusaluse lepinguga kohustus hageja tagama ka vee ja elektri, kuid hoonestusõiguse lepingus selline kohustus puudub. Maakohus ei ole hinnanud kostja vastuse lisasid 8 ja
21. Kostja on hagiavalduse vastuse lisas 9 (tl 46–47) välja toonud poolte e-kirjavahetuse. Viidatud lisas välja toodud hageja poolt
22. märtsil 2020 saadetud e-kirjas (esitatud on tõlge) kinnitab hageja, et poolte vahel on sõlmitud notariaalne leping ning hagejale sellest piisab. Kostja esitas koos apellatsioonkaebusega ka viidatud e-kirja. Kostja hinnangul on tõendi esitamine võimalik, kuna tegemist ei ole täiesti uue tõendiga, mille kohta ei ole pooltel olnud võimalik arvamust avaldada. Kostja on sama tõendi (lihtsalt veidi teisel kujul) esitanud juba oma vastuses hagiavaldusele ning hageja ei ole sellele tõendile vastu vaielnud. Seega saab eeldada, et hageja ei vaidle vastu, et vähemalt
23. märtsi
24. a seisuga oli ka hageja seisukohal, et hoonestusõiguse leping asendab varasemalt sõlmitud rendilepingut. Nimetatud e-kiri näitab, et ka hageja tahteks hoonestusõiguse lepingu allkirjastamise hetkel oli asendada vaidlusalune leping hoonestusõiguse lepinguga, poolte eesmärk oli anda varasemalt sõlmitud lepingule notariaalselt tõestatud vorm.
25. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Maakohtu järeldused on õiged ning seaduslikud, tõendid on uuritud detailselt ja piisavas ulatuses. Maakohus ei ole ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ega rikkunud menetlusõiguse norme. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
26. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata. Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse.
27. Hageja nõuab kostjalt lepingujärgset tasu. Ringkonnakohtus ei vaidlusta pooled maakohtu poolt tuvastatut, mille kohaselt sõlmisid hageja ja kostja
28. augustil 2017 rendilepingu, mille
29. jaanuaril 2020 sõlmitud lisa kohaselt kehtestasid lepingupooled rendi X maatüki eest ajavahemik jaanuar – juuni, september – detsember 150 eurot kuus ning juuni – august 200 eurot kuus, s.o 1900 eurot aastas.
30. veebruaril 2020 sõlmitud lisa p-i 2 kohaselt on renditasu suuruseks 2400 eurot aastas, 200 eurot kuus.
31. veebruaril 2020 sõlmisid pooled samale maaüksusele hoonestusõiguse seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ning esitasid kinnistamisavaldused. 7
32. Ringkonnakohus leiab, et kostja väited, mis puudutavad rendilepingu tühisust, ei ole õiguslikult põhjendatud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis anda kinnisasja kostja kasutusse sellelt tulu saamise eesmärgil. Lepinguga kinnisasjale rentniku poolt tulevikus hoonete püstitamise võimaluse reguleerimine ei muuda rendilepingut tühiseks.
33. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on asjas esitatud tõendeid ebaõigesti hinnates hageja nõude rahuldanud. Maakohus on õigesti leidnud, et rendilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks on vaja selgitada välja, milline oli poolte ühine tegelik tahe VÕS § 29 lg 1 tähenduses asjaõiguslepingu sõlmimise ajal varem sõlmitud rendilepingu edasise kehtivuse suhtes. Pooltevaheline
34. augusti
35. a rendileping on tähtajatu ning selle lõpetamine pidi lepingu p-i 2.1 järgi toimuma poolte kokkuleppel. Lepinguesemeks oli X maaüksus. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja esindaja, et rendilepingu sõlmimise eesmärgiks oli kinnisasja majandamine ja ehitustegevuse alustamine. Kostja ütlused on asjas esitatud tõenditega kooskõlas. Lepingu p-i 2.2 järgi on rentnik (kostja) kohustatud järgima kõiki nõudeid ja tingimusi, mis on ehitustegevusega seotud. Rentnik on kohustatud taotlema ehitusluba ja oma ehitustegevuse kooskõlastama Raja Vallavalitsusega ja Mustvee Linnavalitsusega. Ehitise tingimuste kooskõlastamise kohustust nägi ette ka lepingu p 2.
36. Rendilepingu
37. jaanuari
38. a lisa p-i 5 järgi leppisid pooled kokku, et sõlmivad ja kinnitavad notariaalselt X maatüki rendilepingu (tl 23 pöördel). Notariaalse rendilepingu asemel sõlmisid pooled
39. veebruaril 2020 sama maaüksuse suhtes, kuid selle väiksemale osale, hoonestusõiguse seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ning esitasid kinnistamisavaldused.
40. Ringkonnakohtu hinnangul on pooled hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega
41. augusti
42. a rendilepingu lõpetanud. Rendilepingu p-i 2.1 kohaselt toimub lepingu lõpetamine kahepoolsel kokkuleppel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 1 järgi võib tahteavalduse teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Sama paragrahvi lg 3 järgi on kaudne tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Ringkonnakohus leiab, et hoonestusõiguse seadmisega väljendasid pooled tahet rendileping lõpetada ning asendada rendileping asjaõigusliku lepinguga. Maakohus ei ole rendilepingu kehtivuse hindamisel pööranud tähelepanu rendilepingu sõlmimise ja hoonestusõiguse seadmise eesmärgile. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja esindaja, et ta soovis rendilepingu sõlmimise ajal ehitada hageja kinnistule majandustegevuse eesmärgil hooneid, mille jaoks ta taotles toetust PRIA-lt. Toetuse saamise eelduseks oli aga notariaalselt sõlmitud leping. Hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti, kuna nimetatud lepinguliik oli notari selgituse kohaselt sobivaim poolte tahet ja lepingu eesmärki arvestades. Ringkonnakohus leiab, et kostja esindaja seisukoht on kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Rendilepingust tuleneb mh kostja soov kinnisasjal ehitustegevust alustada. Hageja ja kostja on vahetult enne notariaalse lepingu sõlmimist rendilepingu lisas leppinud kokku rendilepingule notariaalse vormi andmises (lepingu p 5). Mitte ühestki kohtule esitatud dokumendist ei tulene, et pooled ise oleksid soovinud rendilepingule täiendavalt just hoonestusõiguslepingut sõlmida. Eluliselt usutav on kostja esindaja väide, et hoonestusõiguse leping sõlmiti notari soovitusel, kui mindi notari juurde rendilepingut sõlmima. Hageja esindaja ütlused ringkonnakohtus hoonestusõiguse seadmise lepingu eesmärgi osas olid vastuolulised: ühelt poolt soovisid pooled anda rendilepingule notari juures „kõvema tähenduse“, samas leidis hageja esindaja, et sooviti hoonestuslepingu sõlmimist, kuid missugustel kaalutlustel, hageja esindaja ei teadnud. 8
43. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult hoonestusõiguse seadmise lepingu tõlgendamisel lähtunud esmajoones selle lepingu p-st 2.1.1, mille kohaselt ei lasu kinnistul kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslikke kolmandate isikute õigusi (sh üüri- , rendivõi muudest kasutuslepingutest tulenevaid õigusi), välja arvatud rendileping hoonestajaga, s.o kostjaga. Erinevalt maakohtust on ringkonnakohus seisukohal, et nimetatud lepingupunktist ei tulene üheselt, et hoonestusõiguslepingu sõlmimise järel jäi ka rendileping kehtima, pooled on üksnes viidanud nendevahelisele rendilepingu olemasolule hoonestusõiguse seadmise ajal. Kostja esindaja on
44. veebruari
45. a kirjas hagejale viidanud sellele, et hageja on pärast notariaalse lepingu sõlmimist esitanud arveid kostjale hoonestusõiguse seadmise lepingu, mitte rendilepingu alusel (arvel on viidatud „notari lepingule“, tl 31jj). Ekslik on maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise järel kostjale rendilepingust tulenevate arvete esitamata jätmisel üldse tähendust. Puudub igasugune mõistlik põhjendus, miks füüsilisest isikust rendileandja ei soovinud pikema aja jooksul rendilepingust tulenevaid rahalisi nõudeid esitada. Kostja on põhjendatult viidanud menetluses sellele, et kuni detsembrini 2020 ei ole kumbki pool viidanud tasu kahekordistamise soovile (tl 29). Hageja ei ole ka üheselt arusaadavalt esile toonud, missugustel põhjustel soovisid pooled hoonestusõiguse seadmise järel sisuliselt kahekordistada hageja tasu kinnisasja kasutamise eest. Pigem on usutav kostja esindaja väide, et kuna pooled soovisid rendilepingu sõlmida notariaalses vormis, siis soovis hageja tõsta vahetult enne notariaalse lepingu sõlmimist renditasu, mida ka lepingu lisadega tehti. Rendilepingu kehtivuse aeg on ligilähedane hoonestusõiguse kestusele.
46. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult järeldanud kostja rendi maksmise kohustuse sellest, et rendilepingu eseme ja hoonestusõigusega hõlmatud ala suurused on erinevad. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja esindaja, et hoonestusõigusega ei ole hõlmatud nn roheline tsoon. Sama on kostja avaldanud ka maakohtule (maakohtu otsuse põhjenduste p 11.4). Kuigi rendilepinguga hõlmatud maatükk oli suurem, ei ehitata rendilepingu
47. jaanuari
48. a lisa p-i 6 järgi restoranikompleksi köögi vahelist maad täis ilma poolte kokkuleppeta ning nimetatud maa-ala võivad pooled kasutada ühiselt hotelli- ja kämpingukompleksi või külmlao rajamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul puudub mõistlik põhjendus, miks oli poolte tahe suunatud sellele, et kostjal on kohustus tasuda ühises kasutuses oleva maatüki eest renti eraldi lepingu alusel, mille suurus jäi samasuureks, kui kogu maatüki kasutamise suhtes oli kokku lepitud.
49. Kostja apellatsioonkaebuse rahuldamise, maakohtu otsuse muutmise ning hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 kohaselt muuta ka menetluskulude jaotust maakohtus. Hagi rahuldamata jätmise ja apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu jäävad maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Maakohus pidas kostja põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks maakohtu menetluses kokku 870 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel diskretsiooniõigust ületanud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud sisulisi vastuväiteid maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude rahalisele suurusele. Kostja menetluskuludeks ringkonnakohtus on riigilõiv apellatsioonkaebusel 430 euro ning lepingulise esindaja kulu 2060 eurot 34 senti (ilma käibemaksuta). Riigilõiv on kohtukulu TsMS § 138 lg 1 ja § 139 lg-te 1 ja 2 järgi. Ringkonnakohus selgitas
50. jaanuari
51. a määruses, et arvestades kaebuse ulatust on apellatsioonkaebuse hind käesolevas asjas 2800 eurot, millelt tuleb tasuda riigilõiv 385 eurot. Kuivõrd kostja oli apellatsioonkaebuselt tasunud riigilõivu ettenähtust vähem, s.o 279 eurot 60 senti, kohustas ringkonnakohus kostjat tasuma täiendavat riigilõivu 105 eurot 40 senti (tl 96–97). Kostja tasus 9
52. jaanuaril 2022 täiendavalt 150 eurot 40 senti. Seega on kostja kokku tasunud riigilõivu 430 eurot (279,60+150,40). Kuivõrd kostja oli kohustatud tasuma riigilõivu vaid 385 eurot, siis on kostja hüvitamise nõue hageja vastu põhjendatud ka üksnes 385 euro ulatuses. Ülejäänud osas on kostjal õigus taotleda riigilõivu tagastamist TsMS § 150 järgi. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja esindaja ajakulu 14 tundi 43 minutit (13 t 45 min + 58 min) osaliselt ülepaisutatud (TsMS § 175 lg 1). Ringkonnakohtu hinnangul tsiviilasja keerukust ning mahtu arvestades on kostja esindaja ajakulu apellatsiooniastmes vajalik ja põhjendatud kokku 8 tunni 58 minuti ulatusesulatuses, sh dokumentidega tutvumine ja maakohtu otsuse analüüs 2 tundi, apellatsioonkaebuse koostamine ja suhtlus kliendiga seoses kaebuse koostamisega 4,5 tundi, kohtumäärustega tutvumine ning suhtlus kohtuga 0,5 tundi, kliendikohtumine 0,5 tundi, kohtuistungiks ettevalmistumine ning menetluskulude nimekirja koostamine 0,5 tundi, kohtuistungil osalemine 58 minutit. Hagejalt kuulub kostja kasuks väljamõistmisele apellatsioonimenetluses kostja lepingulise esindaja tasu summas 1255 eurot 33 senti (käibemaksuta) (140*8+140/60*58). Kokku tuleb hagejalt mõista kostja kasuks välja menetluskulud 2510 eurot 33 senti, s.o menetluskulu maakohtus 870 eurot, ning ringkonnakohtus 1255,33+385=1640,33 eurot. Kostja on käibemaksukohustuslane, seetõttu on kulu välja mõistetud ilma käibemaksuta (TsMS § 174 lg 10). Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse apellatsioonimenetlusekuludelt viivise väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja apellatsiooniastme menetluskuludelt viivist kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin Indrek Parrest Triin Uusen-Nacke 10