Obsah (23)

§ 115§ 113§ 402§ 272§ 313§ 275§ 316§ 315§ 278§ 397§ 238§ 208§ 396§ 239§ 309§ 195§ 196§ 108§ 296§ 158§ 101§ 127§ 335

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Liisi Vernik Otsuse tegemise aeg ja koht 15.04.2021.a Tallinn Tsiviilasja number 2-19-19782 Tsiviilasi Club Capital O

§ 115

lg 1 ja § 127 lg 1 alusel ka kostjale I kohtutäituri abil üürilepingu ülesütlemiseavalduse kättetoimetamise kulu 60 eurot hüvitamist. Tegemist on kuluga, mis hagejale tekkis seoses kostja I poolt talle tähitud kirja teel saadetud üürilepingu ülesütlemisavalduse vastuvõtmisest keeldumisega. Hageja ja õigusselguse huvides oli oluline lepingu rikkumise teade ning ülesütlemisavaldus kostjale I kätte toimetada ning kostjast I tulenevatel põhjustel tuli selleks kasutada kohtutäituri abi. Vastav kulu ei oleks tekkinud juhul, kui kostja I oleks tähitud kirja vastu võtnud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I kohtutäituri tasu dokumentide kättetoimetamise eest. Müügilepingu p-de 6.1 ja 11.2 kohaselt oli kostjal II õigus ruumi kasutada kuni 30.06.2019 tingimusel, et kostja II tasub iga kuu lõpus hagejale optsiooni pikendamise tasu 2 750 eurot. Kostja II kohustus 30.04.2019 tasuma optsiooni pikendamise tasu 2 750 eurot, millest 29.05.2019 seisuga on tasutud üksnes 250 eurot. Kostja II ei ole tänaseni tasunud 31.05.2019 tasumisele kuulunud 2 750 eurot. Hoolimata optsiooni pikendamise tasu maksmata jätmisest, keeldus kostja II ruumi vabastamast ning kasutas ruumi kuni 30.06.2019. Optsiooni pikendamise tasu, mille maksmisel oli kostjal II vastavalt müügilepingu p-le 6.1 õigus jätkata ruumi kasutamist, on käsitletav poolte kokkulepitud summaga, mis kuulub ruumi kasutamise eest tasumisele. Kostja II võlgneb seega hagejale müügilepingu p 6.1 ja 11.2 alusel tasumata optsiooni pikendamise tasu 5 250 eurot. Hageja nõuab ka põhivõlgnevuselt

§ 113

lg 1 teises lauses nimetatud määras viivist, mis on hagi esitamise aja seisuga 247,13 eurot. 4 20.11.2020 esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt nõuab hageja kostjalt I täiendavalt üürilepingu p 5.4 alusel 14 703,86 euro tasumist ning 1 000 euro tasumist edasiulatuvalt iga kalendrikuu eest alates 2020 detsembrist kuni kohtuotsuse jõustumiseni. Üürileping on alates 10.12.2019 lõppenud. Kostjad ei ole tänaseni hagejale ruumi valdust üle andnud. Üürilepingu p 5.4 kohaselt võlgneb kostja I hagejale iga ruumi üleandmisega viivitatud kuu eest vastava kuu üüri ja kõrvalkuludega võrdse summa, mida hagejal on võimalik TsMS § 396 alusel kostjalt I nõuda olenemata vastavate nõuete sissenõutavaks muutumisest alles pärast hagi esitamist. Alates 2019 detsembrist võlgneb kostja I iga kuu eest hagejale üüri 1 000 eurot, s.o 15.11.2020 seisuga kokku 12 kuu eest 12 000 eurot. Lisaks võlgneb kostja I üürilepingu p 5.4 kohaselt ka vastavate kuude eest tasumisele kuulunud kõrvalkulude summa, mis on nähtuvalt vastava perioodi kõrvalkulude arvetest kokku 2 703,86 eurot. Hageja viitab, et käesoleval juhul on TsMS § 369 tähenduses alust eeldada, et võlgnik ei täida talle üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust õigel ajal. Kostja I oli oma üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega olulises osas viivituses juba üürilepingu ülesütlemise ja hagi esitamise ajal. Kostja I ei ole üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust tänaseni vabatahtlikult täitnud ning kostja I avaldused kohtule viitavad, et kostja I ei kavatse vabatahtlikult tasuda isegi üüri ja kõrvalkulude eest, mis kuuluvad tasumisele üürilepingu lõppemisele eelneva aja eest. Eeltoodust tulenevalt palus hageja kohustada kostjaid lõpetama hageja omandis oleva korteriomandi aadressil Xxxx ebaseaduslik valdus ja andma nimetatud korteriomandi valdus üle hagejale 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostjad keelduvad korteriomandi valduse vabatahtlikult üleandmisest, palus hageja rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostjate korterist väljatõstmist. Samuti palus hageja kostjalt I välja mõista võlgnevus 17 663,66 eurot, viivis 461,44 eurot, põhivõlgnevuselt viivis 0,2% tasumata summalt päevas alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning 1 000 eurot iga järgneva kalendrikuu eest

1. kuupäeva seisuga alates detsembrist 2020 kuni Xxxx valduse üleandmiseni hagejale. Samuti palus hageja kostjalt II välja mõista võlgnevus 5 250 eurot, viivis 247,13 eurot ning põhivõlgnevuselt viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni. Kostjate vastus Kostjad palusid oma vastuses jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja III ei ole hagis käsitletud lepingute pool ega solidaarvõlgnik. Ta ei ole hagejaga ega kostjaga I või kostjaga II lepingut sõlminud, sh ruumi allüürile andmise kohta ja nende vahel ei ole õigussuhet. Kostja II ja kostja III ei ole abielus ning nende vara suhtes ei kehti varaühisust. Samuti ei ole hageja tõendanud, et kostja III elab vaidlusaluses korteris aadressiga Xxxx või muul viisil valdab või kasutab ruumi, mistõttu tuleb hageja kostja III vastu esitatud valduse kaitse ja väljatõstmise nõue jätta rahuldamata. Kostja I ja kostja II on seisukohal, et hageja ja kostja II sõlmitud müügileping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 alustel. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi – TsÜS § 84 lg 1
2. lause. Hageja ja kostja II sõlmisid müügilepingu kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Müügilepingu p-s 5.2 sätestatud müügihind 222 500 eurot on märkimisväärselt madalam samaväärse kinnistu müügihinnast ruumi asukoha piirkonnas. Maa-ameti korteriomandite (eluruumide) kinnisvaratehingute statistika kohaselt oli ruumi asukohas Kadrioru 5 asumis ajavahemikul 1.07.2018 kuni 31.07.2018 üle 70 m2 korteri ruutmeetri keskmine hind 2 378,09 eurot ruutmeetri eest, mis teeb ruumi orienteeruvaks turuhinnaks 260 000 eurot. Seega müüs kostja II ruumi hagejale vähemalt 37 500 eurot madalama hinnaga. Müügilepingu ruumi müügilepingu ja optsioonilepingu puhul on tegemist näiliku tehinguga, millega hageja nõudmisel varjati tarbijakrediiditehingut. Nagu nähtub müügilepingu p-dest 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5 tagastas müüja ehk kostja II ruumi müügihinna arvel olemasolevad krediidid ehk refinantseeris olemasolevad krediidid ning omandas müügilepingu p 11.1 alusel õiguse osta tagasi ruum müügihinnaga, tasudes seejuures ostjale p 11.2 ette nähtud optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot kuus, mis on oma olemuselt sarnane krediidilepingutelt makstava tasu ehk intressiga. Hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügilepingul on

§ 402

lg-s 2 ette nähtud elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused: tehingu laenusaaja pool on füüsilise isikuna kostja II ehk tarbija

1 lg 5 ja krediidiandjate ja -vahendajate seaduse (KAVS) § 2 lg 3 tähenduses ning oma olemuselt on kostjale II hageja poolt müügihinna kujul antud krediit tagatud kinnispandile iseloomuliku õigusega (ostupotsioon) ehk tagatisomandamisega. Müügilepingu müügilepingu ja optsioonilepingu osade õiguste ja kohustuste sisust võib teha järelduse, et hagejal oli kohustus refinantseerida kostja II olemasolevad krediidid andes kostja II käsutusse rahasumma (müügilepingu p-s 5.2, 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5), mille tagatiseks oli Ruum (mis viitab nn hüpoteekkrediidile) ning kostja II kohustuseks oli maksta hagejale saadud krediidi eest tasu (optsiooni pikendamise tasu müügilepingu p 11.2 alusel ning üürilepingu alusel üüri) ning tagastada hagejale saadud krediit ostuoptsiooni (müügilepingu p 11.1) alusel ruumi tagasiostmise kaudu, millele viitab müügilepingu p-s 11.3 sätestatud ostuoptsiooni hind 222 500 eurot, mis võrdub hageja poolt ostja käsutusse antud p 5.2 nimetatud ruumi müügihinnaga. Hageja, kostja I ja kostja II eesmärk oli tegelikkuses krediidisuhe, kuna ei hagejal ega kostjal polnud asjaoludest tulenevalt tahtlust ruumi võõrandada hagejale, vaid poolte eesmärk oli võimaldada kostjale II krediidi andmine olemasolevate krediidikohustuste refinantseerimiseks hüpoteekkrediidi vormis, mida takistasid KAVS sätted, mis kohustavad krediidiandjana või krediidivahendajana tegutsemiseks omama tegevusluba (KAVS § 10 lg-d 1 ja 2) või krediidiagendina tegutsemiseks olema krediidivahendaja, kes on kantud krediidiagentide nimekirja (KAVS § 25 lg 1). Hagejale pole kunagi väljastatud Finantsinspektsiooni poolt krediidiandjana1 või krediidivahendajana tegutsemiseks tegevusluba, samuti pole hageja kantud Finantsinspektsiooni poolt peetavasse krediidiagentide nimekirja. Hageja aadress (Tartu mnt 25-21, Tallinn) on sama, mis Finantsinspektsiooni väljastatud tegevusloa alusel tegutseval BestCredit OÜ-l, samuti on hagejal ja viidatud BestCredit OÜ-l sama juhatuse liige: S. K.. BestCredit OÜ refinantseeris hageja poolt kostjale II antud laenu müügilepingu alusel. Need asjaolud viitavad tõsiasjale, et hageja eesmärk oli anda kostjale II ruumi tagatisel tarbijakrediiti, millele seadusega kehtestatud regulatiivsete nõuete vältimiseks sõlmiti müügileping hagejaga tagatise võõrandamise vormis koos tagasiostuõigusega kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Kuna hagejal puudus müügilepingu sõlmimise ajal ja puudub ka käesoleva kostjate vastuse esitamise ajahetkel seadusest tulenev õigus anda tarbijale krediiti, ei ole kostjate I ja II arvates võimalik kohaldada TsÜS § 89 lg-s 3 alusel müügilepingu müügilepingu (p 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p 11.1 – 11.10) kohta krediidilepingu kohta sätestatut, kuna seadus otsesõnu keelab hagejal sõlmida tarbijaga tarbijakrediidilepinguid, sh elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepinguid. Seetõttu on müügileping viidatud osas tühine, kuna see on vastuolus avaliku korraga. Kostja II esitab ka müügilepingu hüpoteekide loovutamise kokkulepete (Müügilepingu p-d 4.14.3), hüpoteegi seadmise lepingu (müügilepingu p 7), tagatavate nõuete muutmise kokkuleppe 6 (müügilepingu p-d 8.1 – 8.3) ja asjaõiguslepingu (müügilepingu p 13) tühisuse vastuväite, kuna hageja ja kostja II ei oleks nimetatud tehinguid teinud ilma Müügilepingu müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) osadeta. Kostja II on seisukohal, et müügilepingu puhul on TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 ning TsÜS § 89 kohaldamise eeldused täidetud ning nimetatud tehingud on tühised, millest tulenevalt on hageja valduse kaitse ja väljatõstmise nõue kostja I ja kostja II vastu alusetud. Samuti on alusetu hageja võla nõue ja lisanduva viivise nõue kostja II vastu müügilepingu tühisuse tõttu. Üürileping on täies ulatuses tühine müügilepinguga samadel alustel, kuna ilma müügilepinguta ei oleks kostja I üürilepingut sõlminud (TsÜS § 85). Samuti leiab kostja II, et tal on õigus vallata ruumi omandiõiguse alusel, kuna tühine on asjaõigusleping, millega ruumi omandiõigus anti hagejale üle. Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja II vahel 4.07.2018 sõlmitud müügilepingut tühiseks, leiab kostja II, et ta ei ole minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II ette nähtud ruumi tagasiostu õigust ehk optsiooni teostamise õigust. 13.06.2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise ning pakkus tehingu ajana välja 11.07.2019. Kostja II ei nõustu hagejaga, et kuna kostja II oli optsiooni tasu tasumisega viivituses üle 30 päeva, on kostja II kaotanud optsiooni pikendamise õiguse ning hagejal on õigus müüa ruum kostjale II turutingimustel, mitte enam müügilepingus ettenähtud optsiooni alusel. Kostja II on seisukohal, et müügilepingu p 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega ning selle sätte eesmärk on kahju tekitamine kostjale II ning selline lepingutingimus ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja II leiab, et kooskõlas heade kommetega ja hea usu põhimõttega ei ole müügilepingu säte, mille kohaselt kaotab kostja II õiguse pikendada tagasiostuõigust, kui ta on viivituses optsiooni pikendamise tasu maksmisega üle 30 päeva. Sisuliselt tähendab nimetatud lepingutingimus, et kostja II peab tasuma ligi ¼ ruumi müügihinnast kui ta hilineb optsiooni pikendamise tasu maksmisega rohkem kui 30 päeva. Samuti leiab kostja II, et müügilepingu sätted, mis piiravad tal teostada p-s 11.1 nimetatud ostuoptsiooni mõistliku aja jooksul, on vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega. Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja II vahel 4.07.2018 sõlmitud müügilepingu müügilepingu ja optsioonilepingu osasid tühiseks, siis kostja II leiab, et hageja väited, et kostjal II oli kohustus anda ruumi valdus optsiooni pikendamise tasu mittemaksmise korral hagejale üle ei ole kooskõlas müügilepingu p-ga 6.1. Nimelt leppisid hageja ja kostja II müügilepingu p-s 6.1 kokku, et kostja II kohustub lepingu eseme vabastama ja selle valduse koos lepingu esemele juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentidega ostjale üle andma ostuoptsiooni kasutamise korral hiljemalt 30.06.2019. Seega puudus kostjal II kohustus anda ruumi valdus üle optsiooni tasu maksmisega viivitamise korral, sellist kokkulepet hageja ja kostja II vahel polnud. Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja I vahel 3.07.2019 sõlmitud üürilepingut tühiseks, paluvad kostja I ja kostja II lugeda üürileping sõlmituks hageja ja kostja II ehk füüsilise isiku P. U. vahel eluruumi üürilepinguga

§ 272lg 1 esimese lause mõistes.

Hageja möönab hagiavalduses ja selle lisade nimekirjas ka ise, et üürilepingu üheks osapooleks on kostja II ehk füüsiline isik P. U.. Samuti võib sellise järelduse teha hageja ja kostja varasemast käitumisest, lepingueelsetest läbirääkimistest ja muudest lepingu sõlmimise asjaoludest. Hageja pidas 7 üürilepingu sõlmimisel silmas ikkagi kostja II õigust ja võimalust osta hagejalt ruum tagasi. Hageja ja kostja I vahel ei ole ruumi ostmise kohta mingeid kokkuleppeid, küll aga on sellised kokkulepped müügilepingu kehtivuse korral hageja ja kostja II vahel. Kostja II leiab, et kui kohus loeb üürilepingu poolteks hageja ja kostja II, siis üürilepingu p 4.2, mis annab üürileandjale ehk hagejale õiguse üürilepingu koheseks üles ütlemiseks vastavalt sama lepingu p-le 4.4, on vastuolus

§ 313

lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine

§ 275järgi.

Üürilepingu p 4.4.1 on vastuolus

§ 316

lg 1 p-dega 1-3 ja see lepingutingimus on tühine

§ 275järgi.

Üürilepingu p 4.4.2 on vastuolus

§ 313

lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine

§ 275järgi.

Üürilepingu p 4.4.3 on vastuolus

§ 315

lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine

§ 275järgi.

Üürilepingu p 4.4.5 on vastuolus

§ 313

lg-ga 2 ja see lepingutingimus on tühine

§ 275järgi.

Alternatiivselt, kui kohus loeb üürilepingu kehtivaks hageja ja kostja I vahel, paluvad kostjad lugeda, et üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.3 ja 4.4.5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühised. Hageja poolt hagiavalduses märgitud üürilepingu ülesütlemise alus, milleks on kostja I poolt olulises osas üüri ja kõrvalkulude tähtaegne tasumata jätmine, ei anna hagejale kui üürileandjale õiguslikku alust ühelgi juhul üürilepingu ülesütlemiseks. Hageja katkestas ruumis 7.10.2019 elektrivarustuse, s.o enne kui hageja esitas kostjale I üürilepingu ülesütlemise avalduse. Sealsamas oli kostjal II elektrienergia eest ettemakse. Kostjad I ja II on seisukohal, et hagejal puudus igasugune õigus ruumis elektriühenduse katkestamiseks, kuna isegi üürilepingu p 2.2 alusel oli kostjal I õigus elektrikulude eest tasuda vastavatele teenuste pakkujatele, esitades üürileandja nõudmisel vastavaid makse teostamist kinnitavaid dokumente. Müügilepingu tühisuse korral oleks kostjal II nagunii õigus sõlmida elektrienergia ostmiseks leping omal äranägemisel. Üürnik keeldub

§ 278

p 4 ja § 296 lg 1 alusel üüri maksmisest ja kõrvalkulude kandmisest alates 08.10.2019 kuni hageja lülitab ruumi tagasi elektri. Sellest tulenevalt on üürilepingu kehtivuse korral hagejal õigus nõuda kostjalt I või kostjalt II üüri tasumist vaid ajavahemiku 01.07.2019 kuni 07.10.

1. Kostja II vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud 24.04.2020 esitatud ja 18.05.2020 täiendatud vastuhagi kohaselt otsis kostja II 2018 aasta esimesel poolel võimalusi olemasolevate krediitide refinantseerimiseks, mille tagatiseks oli hagejale omandiõiguse alusel kuulunud kinnistusregistri registriosasse nr xxxx kantud korteriomand asukohaga Xxxx. Üheks kostja II võlausaldajaks oli BestCredit OÜ, kelle esindajad ei soovinud refinantseerida hageja olemasolevaid laenukohustusi krediidiandja tegevusluba omava krediidiandja poolt, pakuti välja teha tehing hageja ja kostja II vahel ruumi ostu-müügi tehingu vormis tagasiostuõigusega, mille tõttu oli võimalik vältida seadusega kehtestatud karmidest tarbijakrediidi nõuetest. Hageja ja kostja ühine tegelik eesmärk oli kostja II olemasolevate krediitide refinantseerimine kostja poolt, millise kohustuse täitmist pidi tagama kostjale II kuuluv ruum. 04.07.2018 sõlmisid kostja II ja hageja Tallinna notar L. A. juures notariaalse korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu ruumi võõrandamiseks hagejalt kostjale. Kostja II sõlmis müügilepingu talle väga ebasoodsatel tingimustel, kuna kostja II tegi tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest ja kogenematusest. Samuti on müügilepingust selle pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, kuna hageja omandas ruumi tehingu tegemise aja seisuga arvestades märkimisväärselt alla turuhinna. Hageja andis 8 kostjale II sisuliselt tarbijakrediiti müügilepingus müügihinnana märgitud summa – 222 500 euro ulatuses. Tarbijakrediit vormistati ruumi tagasiostuõigusega müügilepinguna, millele viitavad müügilepingu p-s 11.1 müüjale ehk kostjale II ette nähtud ostuoptsioon. Tarbijakrediidi tagatiseks on ruum, mille omandiõigus läks hagejale müügilepingu alusel üle. Kostja II erakorraline vajadus refinantseerida olemasolevad krediidid olid hagejale hästi teada, mistõttu pakkus hageja esindaja kostjale II välja minna mööda tarbijakrediidinõuetest ja vormistada vajaminev krediit ruumi müügilepinguna ja kanda ruumi omand hagejale üle. Kui kostja II oleks sõlminud tarbijakrediidilepingu ja säilitanud ruumi omandi, oleks kostja II paremas positsioonis ja tal oleks lihtsam krediite refinantseerida, vajadusel ruum ise müüa turutingimustel ning saada võlgadest ülejääv raha endale. 13.06.2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise ning pakkus tehingu ajana välja 11.07.
2. Hageja oli valmis ruumi müügitehingu sõlmima, kuid viitega müügilepingu p-le 11.2 selgitas, et kuna optsiooni pikendamise tasu maksmisega on viivitatud rohkem kui 30 päeva, on kostja II kaotanud optsiooni pikendamise õiguse ning hageja on valmis ruumi kostjale II müüma turutingimustel, mitte enam müügilepingus ettenähtud optsiooni alusel. Hageja õigusvastase tegevuse tõttu ei ole pooled siiani sõlminud ruumi võlaõiguslikku ega asjaõiguslikku müügilepingut ruumi hagejalt kostjale võõrandamiseks. 11.07.2019 ruumi müügitehinguni ei jõutud hagejast tulenevatel põhjustel. Kostja II leiab, et poolte sõlmitud müügileping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 alustel. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi – TsÜS § 84 lg 1
3. lause. Pooled sõlmisid müügilepingu kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, millele viitab müügilepingu p-s 5.2 sätestatud müügihind 222 500 eurot, mis on märkimisväärselt madalam samaväärse kinnistu müügihinnast ruumi asukoha piirkonnas. Samuti märgib kostja II, et hageja juhatuse liige, S. K., tegutseb kiirlaenuäris, mistõttu leiab kostja II, et hageja kasutas ära tema erakorralist vajadust ja kogenematust müügilepingu ja selles sisalduvate optsioonilepingu ehk tagasiostuõigusega lepingu õiguslike eripäradest mittearusaamist. Müügilepingu sõlmimise asjaolud ja selle tehingu teine osapool – hageja, mille juhatuse liikmena tegutseb Finantsinspektsiooni poolt antud tegevusloa alusel tegutseva nn kiirlaenuandja juhatuse liige S. K. – viitavad sellele, et hagejale oli väga hästi teada või ta pidi ta teadma, et kostjal II esineb olemasolevate krediitide finantseerimise vajadus ning et kostja II teeb ebahariliku tehingu kogenematusest. Samuti leiab kostja II, et müügilepingu ja optsioonilepingu puhul on tegemist näiliku tehinguga, millega hageja esindajate nõudmisel varjati tarbijakrediiditehingut, mida hagejal ei olnud seadusest tulenevalt õigus kostjaga II sõlmida. Näilik tehing on tühine – TsÜS § 89 lg
4. Nagu nähtub müügilepingu p-dest 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5 tagastas müüja ehk kostja ruumi müügihinna arvel olemasolevad krediidid ehk refinantseeris olemasolevad krediidid ning omandas müügilepingu p 11.1 alusel õiguse osta tagasi ruum müügihinnaga, tasudes seejuures ostjale p 11.2 ette nähtud optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot kuus, mis on oma olemuselt sarnane krediidilepingutelt makstava tasu ehk intressiga. Kostja II ei soovinud ruumi müüa ja hageja ei soovinud seda osta. Tehing on näilik, kui mõlema poole tahe on suunatud üksnes õigusnäivuse tekitamisele. Praegusel juhul oli mõlema poole tahe suunatud mitte ruumi müügilepingu sõlmimisele, vaid kostjale II tarbijakrediidi andmisele. Müügilepingu sisulise hindamise, aga ka poolte käitumise hindamisest võib teha järelduse, et hageja ja kostja soovisid sõlmida krediidilepingu, mida takistasid KAVS sätted, mis kohustavad krediidiandjana või 9 krediidivahendajana tegutsemiseks omama tegevusluba (KAVS § 10 lg-d 1 ja 2) või krediidiagendina tegutsemiseks olema krediidivahendaja, kes on kantud krediidiagentide nimekirja (KAVS § 25 lg 1). Asjaolu, et hageja ei tundnud müügilepingu esemeks olnud ruumi seisukorra vastu mingit huvi, viitab sellele, et hageja eesmärk oli anda kostjale II tarbijakrediiti ja refinantseerida kostja II laenud ning mitte saada ruumi omanikuks tavapärase müügitehingu tagajärjel. Hageja käitumine ruumi omandamisel ning peale müügilepingu sõlmimist on samuti ebatavaline, kuna kostja II sisuliselt elas ruumis ligi aasta peale ruumi omandi kostjale ülekandmist ning ei maksnud Ruumi kasutamise eest üüri, küll aga tasus kostja II hagejale müügilepingu p 11.2 alusel optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot kuus, mida kostja II käsitleb laenuintressina

§ 397mõttes.

Enamgi veel, pooled sõlmisid 3.07.2019 üürilepingu üürisummaga 1000 eurot kuus. Nimetatud müügilepinguga seotud asjaolud viitavad, et mõlemal poolel oli tahe sõlmida krediidileping – kostja II soovis olemasolevad laenud refinantseerida, säilitades seejuures ruumi omandi ning hageja soovis anda kostjale II krediiti summas 222 500 eurot. Samuti on kostja II seisukohal, et poolte vahel sõlmitud müügilepingul on

§ 402

lg-s 2 ette nähtud elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused: tehingu laenusaaja pool on füüsilise isikuna kostja II ehk tarbija

1 lg 5 ja krediidiandjate ja - vahendajate seaduse (KAVS) § 2 lg 3 tähenduses ning oma olemuselt on kostjale II kostja poolt müügihinna kujul antud krediit tagatud kinnispandile iseloomuliku õigusega (ostupotsioon) ehk tagatisomandamisega.

§ 402

lg 2 kohaselt on elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidileping tarbijakrediidileping, mis on tagatud hüpoteegiga või muu võrreldava tagatisega ehk praegusel juhul ruumi omandi hagejale ülekandmisega, mille teostamisel on kostjal II õigus saada ruumi omanikuks, tagastades hagejale saadud laenu summas 222 500 eurot. Muu hulgas viitab tarbijakrediidilepingule müügilepingu punkt 11.3, mille alusel kostja II tasus hagejale optsioonipreemiat summas 4500 eurot, mis on iseloomulik krediidilepingute lepingutasule. Kui kohus loeb müügilepingu tühiseks tuleb vastavalt TsÜS § 84 lg 1 teise lause järgi hagejal ja kostjal vastastikku tagastada müügilepingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kostja on tasunud hagejale müügilepingu p 11.2 alusel ajavahemikus 04.07.2018 – 31.03.2019 24 750 eurot optsiooni pikendamise tasuna ning müügilepingu p 11.3 alusel optsioonipreemia summas 4500 eurot. Kui kohus leiab, et müügileping on tühine, palub kostja hagejalt välja mõista müügilepingu p-de 11.2 ja 11.3 alusel hageja poolt kostjale alusetult tasutud 29 250 eurot. Alternatiivselt, kui kohus ei loe poolte vahel 4.07.2018 sõlmitud müügilepingut tühiseks, leiab kostja II, et ta ei ole minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II ette nähtud ruumi tagasiostu õigust ehk optsiooni teostamise õigust. Kostja on seisukohal, et müügilepingu p 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega TsÜS § 85 lg 2 1 ja 2 alusel. Kostja II leiab, et kooskõlas heade kommetega ja hea usu põhimõttega ei ole müügilepingu säte, mille kohaselt kaotab kostja II õiguse pikendada tagasiostuõigust, kui ta on viivituses optsiooni pikendamise tasu maksmisega üle 30 päeva. Seega leiab kostja II, et hagejal on kohustus müüja ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot. Eeltoodust tulenevalt palus kostja II tuvastada kostja II ja hageja vahel 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures sõlmitud korteriomandi aadressil Xxxx müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) tühisus ning kohustada hagejat andma nõusolek kustutada korteriomandi asukohaga Xxxx omanikuna kinnistusraamatust hageja ja kanda omanikuna sisse 10 kostja II ning asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel hageja tahteavaldus kohtuotsusega. Samuti palus kostja II mõista hagejalt kostja II kasuks välja hageja ja kostja II vahel 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures sõlmitud korteriomandi aadressil Xxxx (registriosa xxxx, katastritunnus xxxx) tühise müügilepingu järgi saadud 29 250 eurot ning tasaarvestada kostja II nõue hageja vastu summas 29 250 eurot võimaliku hageja sama tühise tehingu järgi saadu tagastamise nõudega P. U. vastu summas 222 500 eurot. Hageja vastus vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagiavaldus tervikuna rahuldamata. Hageja hinnangul puuduvad mistahes tõendid, mis viitaksid müügilepingu vastuolule heade kommetega ja annaksid seeläbi aluse müügilepingu tühisuse tuvastamiseks. Samuti ei ole müügileping näilik tehing ning puudub alus kinnistusraamatu kande muutmiseks ja kostjale II 29 250 euro tagastamiseks. Alusetu on ka kostja II alternatiivne nõue kohustada hagejat müüma ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot. Vastavalt müügilepingu p 11.2 viimasele lausele kaotab kostja II ruumi tagasiostuõiguse pikendamise õiguse optsiooni pikendamise tasu maksmisega viivitamisel üle 30 päeva. Kostja II ei tasunud optsiooni pikendamise tasu täies ulatuses 30. aprillil 2019 ega sellele järgneva kolmekümne päeva jooksul. Seega kaotas kostja II vastavalt müügilepingu p-le 11.2 tagasiostuõiguse pikendamise õiguse lõplikult 30. mail 2019, mil möödus 30 päeva viimasest maksetähtajast. Kostja II ei vaidle vastuhagis vastu sellele, et ta oli optsiooni pikendamise tasuga viivituses rohkem kui 30 päeva, kostja II üksnes ei taha nõustuda vastava asjaoluga kaasneva tagajärjega. Seega puudub hagejal kohustus ruumi kostjale II müümisel müügilepingu p-s 11 sätestatud tingimusi järgida. Kohtu põhjendused 1. Kohus, analüüsinud hagiavaldust ning vastuhagi, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostjate vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. 2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. 3. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt sõlmisid hageja ja kostja II 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures notariaalse korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kinnistusregistri registriosasse nr xxxx kantud korteriomandi asukohaga Xxxx, võõrandamiseks kostjalt II hagejale (kd I lk 6-13). Lepingu p 5.2 kohaselt oli lepingu eseme hinnaks 222 500 eurot ning lepingu p-s 11 lepiti kokku ostuoptsioonis. 11 Võlaõigusseaduse (edaspidi

) § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

§ 238

lg 1 kohaselt võivad lepingupooled müügilepinguga (või hiljem) kokku leppida, et müüjal on asja tagasiostuõigus. Kohtu hinnangul vastab hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügileping

§ 208

lg 1 ja

§ 238lg 1 tähenduses tagasiostuõigusega müügilepingu tunnustele.

Ainsa erisusena on pooled lepingus kokku leppinud, et ruumi otsene valdus jääb kostja II kätte kuni tagasiostuõiguse lõppemiseni või tagasiostuõiguse teostamiseni (lepingu p 6.1) ja hageja saab ruumi omandamisel selle kaudse valduse asjaõigusseaduse (AÕS) § 37 tähenduses. Kostjad I ja II on oma vastuses ja kostja II oma vastuhagis leidnud, et hageja ja kostja II vahel 04.07.2018 sõlmitud müügileping on tühine. Seega tuleb nii haginõude kui ka vastuhagi nõude lahendamisel kohtul anda esmalt hinnang, kas sõlmitud müügileping võib olla tühine või mitte.

1. Kostjad I ja II on välja toonud, et müügileping on vastuolus heade kommetega, kuna müügilepingus kokku lepitud müügihind oli tehingu tegemise ajal madalam sellise korteri turuväärtusest ning tehing on tehtud seoses kostja II erakorralise vajadusega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 1 sätestab, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. TsÜS § 86 lg 2 p 1 ja 2 kohaselt on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 86 lg 2 alusel tehingu tühisuse tuvastamiseks peavad esinema kumulatiivsed eeldused, millest esimese eelduse kohaselt peab pool teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Vastava sätte teise eelduse kohaselt peab tehing olema tehtud kas teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus peab olema heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohtu hinnangul ei saa müügilepingus kokkulepitud müügihinda pidada kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsaks TsÜS § 86 lg 2 p 1 mõistes põhjusel, et see on väiksem kui samas suurusjärgus korterite statistiline keskmine hind Kadrioru piirkonnas müügilepingu sõlmimise ajal. Kostjate esitatud Maa-ameti korteromandite kinnisvaratehingute statistikast Tallinnas Kadriorus asumis ajavahemikul 01.07.2018 kuni 31.07.2018 nähtub üksnes, et minimaalne pinnaühiku hind Kadrioru piirkonnas kõnealusel perioodil oli 1 463,41 eurot, maksimaalne pinnaühiku hind 3 219,70 eurot ja mediaan 2 280,72 eurot (kd I lk 61). See tähendab, et vastaval perioodil kõikus Kadriorus müüdud üle 70 m² 12 pindalaga korterite ruutmeetri hind arvestataval määral. Kohus ei pea vajalikuks hinnata kostjate poolt esitatud Maa-ameti korteromandite kinnisvaratehingute statistikat Tallinnas Kadriorus asumis ajavahemikul 01.08.2019 kuni 31.08.2019, kuna tegemist ei ole müügilepinguaegse perioodiga (kd I lk 64). Kostjad on esitanud ka 21.06.2018 koostatud eksperthinnangu, mille kohaselt vaidlusaluse korteriomandi hinnaks luges ekspert 285 000 eurot (kd I lk 157-174). Hindamisakti koostamise aja seisuga oli kinnistusraamatusse kantud keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi (Politsei- ja Piirivalveameti kasuks, hüpoteek summas 250 000 eurot OÜ Nordic Hypo Finance kasuks ning hüpoteek summas 20 000 eurot 1Credit OÜ kasuks (kd I lk 159). Samas nähtub hindamisaktist, et selle koostamisel ei ole arvestatud kinnistusraamatusse kantud kehtiva keelumärke ja hüpoteekidega. Kohus on seisukohal, et müügilepingu hinna määratlemisel tuleb aga vastavate märgete olemasoluga paratamatult arvestada, mistõttu võib reaalne müügihind osutuda madalamaks eksperthinnangus märgitust. Samas on kohus seisukohal, et isegi, kui kinnisasja turuväärtus on suurem kui müügilepingus kokku lepitud müügihind, siis üksnes hinna ja turuväärtuse erinevus ei viita sellele, et müügileping oleks vastuolus heade kommetega. Lepinguvabaduse põhimõtte järgi võib igaüks reeglina vabalt valida, kellega ja missugustel tingimustel ta lepingu sõlmib. Seega saavad pooled eraldi ka hinnas läbi rääkida ja kui kokkuleppele ei jõuta, siis on võimalus jätta leping sõlmimata. Samuti märgib kohus, et müügilepingu p 11.3 kohaselt oli kostjal II võimalus osta müügilepingu ese optsiooni kasutamise korral tagasi sama hinnaga, millega ta selle hagejale müüs. Seda arvestades ei saa väita, et müügilepingust pooltele tulenevate kohustuste väärtus oleks TsÜS § 86 lg 2 p 2 mõistes heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja I ja II väited, et kostja II sõlmis müügilepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust on samuti tõendamata. Kohus selgitab, et erakorraline vajadus seondub eelkõige sellise olukorraga, kus mingi eriline asjaolu tingib vajaduse teha kahjuliku tehingu TsÜS § 86 lg 1 või lg 2 mõttes. Tegemist peab olema erakorralise olukorraga ja erakorralise vajadusega, kus on ohus eelkõige elu ja tervis. Kostjad ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, millest nähtuks kostja II erakorraline vajadus. Kostja II on välja toonud, et tal oli üksnes vaja rahalisi vahendeid ning sellest tulenevalt soovis ta kasutada võimalust sõlmida hagejaga tagasiostuõigusega müügileping ruumi võõrandamiseks. Tunnistaja K. V. on 10.03.2021 toimunud kohtuistungil kinnitanud, et kostja II on tema poole pöördunud laenude refinantseerimise küsimusega ning tunnistaja on suhelnud erinevate laenukontoritega, kust kostjale II sobivaid vastuseid ei saadud (kd II lk 37 pöördel kuni 39). Tunnistaja ütlustest nähtub, et samuti saadi kaks pakkumist korteriomandi optsiooniga müümiseks, millest kostja II valis välja tehingu hagejaga. Seega on kostja II ise valinud kellega ja millise tehingu ta teeb. Kohus märgib, et kostja II on teovõimeline täiskasvanud isik, kes ei ole hagejast kuidagi sõltuv, samuti ei ole esine muid asjaolusid, mis viitaks tehingu vastuolule heade kommetega. Võimalikud halvad majandamisotsused ei ole käsitatavad erakorralise olukorrana TsÜS § 86 lg 2 mõistes.
2. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul müügilepingu sõlmimine ka näilik tehing TsÜS § 89 lg 1 mõistes. TsÜS § 89 lg 1 sätestab, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata 13 tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Tehingu näilikkuse eelduseks on, et pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Selle eelduse täidetuseks peab mõlema poole tegelik tahe erinema avaldatust ja pooltel peab olema selliste näilike tahteavalduste avaldamise kohta omavaheline kokkulepe (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid nr 2-16-18835, p 10.2; otsus nr 3-15-1303, p 10). Kohus on seisukohal, et tagasiostuõigusega müügitehingu tühisuse tuvastamise nõue tehingu näilikkuse tõttu on põhjendamatu. Tahteavaldust ei loeta isiku tahtega vastuolus olevaks, kui isik tegelikult ei tahtnud seda, mida avaldas, kuid jättis oma tegeliku tahte avaldamata nii vastaspoolele kui notarile (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-10002). Kostjad ei ole tõendanud, et kostja II oleks notarile väljendanud selgelt tahet sõlmida mõni muu leping, mitte tagasiostuõigusega müügileping. Optsioonileping oli osa müügilepingust, mis sõlmiti notariaalses vormis. See tähendab, et pooled avaldasid oma tahet notarile, kes selgitas pooltele vastava tehinguga kaasnevaid õiguseid ja kohustusi (vt müügilepingu p 14). Tunnistaja L. A. on 10.03.2021 toimunud kohtuistungil antud ütlustes kinnitanud, et tema roll seoses 04.07.2018 toimunud Xxxx korteriomandi tehinguga oli tõestada notarina poolte soovitud lepingut (kd II lk 33-37). Antud ütlustega loeb kohus tõendatuks, et kostja II on eelnevalt notarile meelde tuletanud, et kindlasti tuleb sisse tuua see, et korteri valdus jääb kuni optsiooni teostamiseni tema kasutusse ning notar on selgitanud lepingu eripära, m.h optsiooni ohte kostjale II. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt ei ole seega kostja II notari juures oma teistsugust tahet avaldanud. Samuti on tunnistaja K. V. kinnitanud oma ütlustes, et tegemist oli ostu-müügi tehinguga tagasiostuõigusega (kd I lk 38). Vaidlus puudub, et pooled on müügilepingut ka kohaselt täitnud, s.o hageja on tasunud kostjale II müügilepingu p-s 5.2 kokkulepitud hinna ning hageja on kantud kinnistusraamatusse ruumi omanikuna. Asjaolu, et kostja II soovis müügilepingu alusel saadavat tulu kasutada oma varasemate laenukohustuste täitmiseks, mis nähtub müügilepingu p-st 5.3, ei tähenda, et hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügileping oleks olnud näilik. Müügitehingu näilikkust ei tõenda ka kostjate poolt märgitud hageja huvipuudus kinnisasja vastu. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-11-02 p-s 22 eraldiseisvalt kinnitanud, et isegi juhul, kui kinnisasja ostja ei ole kinnisasjal kunagi käinud, seal elanud ega seda kasutanud, ei anna selline asjaolu alust pidada tagasiostuõigusega kinnistu müügitehingut näilikuks. Kohus selgitab täiendavalt, et isegi juhul, kui poolte vahel sõlmitud ruumi võõrandamise kohustustehing oleks näilik, ei too vastav asjaolu automaatselt kaasa ruumi omandi üleandmise käsutustehingu näilikkust. Ainuüksi kohustustehingu näilikkus ei muuda näilikuks omandi üleandmisele suunatud käsutustehingut. Abstraktsioonipõhimõttest (TsÜS § 6 lg 4) tulenevalt ei olene käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-141-14, p 22). Kuigi Riigikohus on möönnud, et kinnisasja üleandmiseks kohustav tehing võib teatud juhtudel olla näilik, siis reeglina ei saa olla näilik kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-80-05, p-d 22, 25, 27; Riigikohtu otsus nr 3-2-1-41-06, p 19). Käesoleval juhul ei ole kostjad välja toonud ega tõendanud 14 selliseid erakordseid asjaolusid, mis võimaldaksid pidada kostja II ja hageja vahel sõlmitud asjaõiguslepingut tühiseks.
3. Kostja II on m.h märkinud, et müügileping on näilik eelkõige seetõttu, et sellel on

§ 402lg-s 2 nimetatud elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused.

Kostja II on leidnud, et müügileping sõlmiti tagasiostuõigusega üksnes sellepärast, et hageja ei vasta krediidiandjate ja -vahendajate seaduses krediidiandjale sätestatud nõuetele ning ei saanud seetõttu elamukinnisvaraga seotud krediidilepingut sõlmida.

§ 402

lg 1 sätestab, et tarbijakrediidileping on krediidileping, millega oma majandusvõi kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu. Käesoleval juhul ei andnud hageja kostjale II krediiti ega laenu. Puudub vaidlus, et hageja ei oma krediidiandjana või krediidivahendajana tegutsemise tegevusluba ega ole kantud krediidiagentide nimekirja. Hageja põhitegevuseks on konsultatsiooniteenuste osutamine ja tehingud kinnisvaraga (sh ostu-, müügi-, üüri- ning vahendustehingud). Seega ei ole hageja

§ 402

lg 1 mõistes krediidiandja, mistõttu ei saa müügilepingut pidada krediidilepinguks vastava sätte tähenduses. Seal juures ei oma tähtsust asjaolu, et kostja II kui füüsiline isik on tarbija või et hagejaga samas asukohas tegutseb krediidiandja tegevusluba omav BestCredit OÜ (kd I lk 63). Seega puudub vajadus hinnata, kas vastava tehingu suhtes tuleks kohaldada TsÜS § 89 lg 3 kohaselt tarbijakrediidilepingu sätteid. Samuti ei nõustu kohus kostjaga II, et müügilepingu p-s 11.2 kokku lepitud optsiooni pikendamise tasu (2 750 eurot kuus) on käsitatav laenuintressina

§ 397mõttes.

Laenulepingut (

§ 396

lg 1) eristab tagasiostuõigusega müügilepingust asjaolu, et laenulepingu alusel on laenusaajal kohustus saadud rahasumma tagastada, kuid tagasiostuõigusega müügilepingu korral on müüjal üksnes võimalus soovi korral müüdud asi tagasi osta. Käesoleval juhul ei olnud ega ole kostjal II kohustust müügilepingu alusel saadud summa tagastamiseks, vaid tal oli üksnes võimalus müügilepingus sätestatud tingimusi järgides sama summa eest kinnisasi tagasi osta. Mitte ükski müügilepingu tingimus ei viita sellele, et hageja tahe ei olnud suunatud sellele, et saada makstud rahasumma vastu kinnisasja omandit. Seega on müügileping kui tagasiostuõigusega müügileping

§ 238lg 1 tähenduses laenulepingust olemuslikult erinev.

Kostja II väide, mille kohaselt kostja II poolt hagejale müügilepingu p 5.3.3 alusel tasumisele kuulunud optsioonipreemia on iseloomulik krediidilepingute lepingutasule, ei anna samuti alust järeldada, et müügileping on näilik.

§-st 5 tuleneva lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt on pooled vabad leppima kokku lepingu tingimustes, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud. Käesoleval juhul on pooled kokku leppinud optsioonipreemias, mille kostja II tasus hagejale selle eest, et hageja nõustus mitte koormama ruumi üüri- ega rendilepingutega kolmandate isikutega ning mitte võõrandama ruumi kolmandatele isikutele perioodil, mil kostjal II on optsiooni teostamise õigus (lepingu p-d 11.7 ja 11.8). Müügilepingust ei tulene kostjale II kohustust ruumi tagasiostuõigust kasutada. Lepingu p 11.10 kohaselt on pooled kokku leppinud, et optsioonipreemia on hagejale hüvitiseks müügilepingu p-des 11.7 ja 11.8 sätestatud 15 kohustuste järgimise eest juhul, kui kostja II tagasiostuõigust kokku lepitud tingimustel ja korras ei kasuta.

1. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et 04.07.2018 sõlmitud müügileping ning optsioonileping on kehtiv ning kostjate vastuses ning kostja II vastuhagis väidetud tühisuse aluseid käesoleval juhul ei esine. Müügilepingu tühisuse tuvastamine on vastuhagis esitatud tühise tehingu alusel saadu tagastamise nõuete rahuldamise eelduseks ning müügilepingu kehtivuse korral puudub alus nõuda ruumi omandi kande muutmist kinnistusraamatus või tühise tehingu alusel alusetult saadu tagastamist. Kohus jätab vastuhagi rahuldamata järgmistes nõuetes: tuvastada kostja II ja hageja vahel 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures sõlmitud korteriomandi aadressil Xxxx müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) tühisus ning kohustada hagejat andma nõusolek kustutada korteriomandi asukohaga Xxxx omanikuna kinnistusraamatust hageja ja kanda omanikuna sisse kostja II ning asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel hageja tahteavaldus kohtuotsusega; mõista hagejalt kostja II kasuks välja hageja ja kostja II vahel 04.07.2018 Tallinna notar L. A. juures sõlmitud korteriomandi aadressil Xxxx tühise müügilepingu järgi saadud 29 250 eurot ning tasaarvestada kostja II nõue hageja vastu summas 29 250 eurot võimaliku hageja sama tühise tehingu järgi saadu tagastamise nõudega kostja II vastu summas 222 500 eurot.
2. Kostjad I ja II on leidnud, et kui kohus ei loe sõlmitud müügilepingut tühiseks, siis ei ole kostja II minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II ette nähtud ruumi tagasiostu õigust ehk optsiooni teostamise õigust. Müügilepingu p 11.2 kohaselt on pooled kokku leppinud, et optsiooni teostamise õigus kehtib kuni 31.07.2018 ning pikeneb ühe kuu kaupa juhul, kui ostja maksab pikendatava kuu viimaseks kuupäevaks optsiooni pikendamise tasu summas 2750 eurot. Müügilepingu p-i 11.2 viimase lause kohaselt kaotab optsiooni saaja (so kostja II) tagasiostuõiguse pikendamise õiguse juhul, kui ta viivitab optsiooni pikendamise tasu maksmisega kauem kui 30 päeva. Samuti on pooled lepingu p-s 6.1 kokku leppinud, et müüja (s.o kostja II) kohustub lepingu eseme vabastama ja selle valduse koos lepingu esemele juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning lepingu eseme päraldiseks olevate dokumentidega ostjale (s.o hageja) üle andma hiljemalt vastavalt käesoleva lepingu punktile 11.2, s.o 31.07.2018 või optsiooni kasutamisel hiljemalt 30.06.
3. Viidatud lepingupunktidest järeldub, et tagasiostuõiguse pikendamise õiguse kaotamisel tuleb kooskõlas müügilepingu p-ga 6.1 tagastada hagejale ka ruumi valdus. Müügilepingu p-s 6.1 märgitu ei välista kohtu hinnangul võimalust (ja tagasiostuõiguse kasutamise õiguse kaotamise korral kohustust) tagastada ruumi valdus enne vastava tähtaja saabumist. Seega on alusetu kostja II väide selle kohta, et müügilepingu p 6.1 ei kohustanud kostjat II ruumi valdust hagejale optsiooni pikendamise tasu mittemaksmise korral üle andma enne 30.06.
4. Kohtu hinnangul tuleb müügilepingu p-i 6.1 tõlgendada koos müügilepingu ps 11.2 sätestatuga. 16 13.06.2019 on kostja II edastanud hagejale optsiooni kasutamise teatise (kd I lk 16). Kostja II ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et ta oli optsiooni kasutamise teatise hagejale edastamise hetkeks optsiooni pikendamise tasu maksmisega viivituses rohkem kui 30 päeva, kuid on leidnud, et müügilepingu p-s 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega. Kohus nimetatuga ei nõustu. Hageja nõustus müüma ruumi kostjale II tagasi sama hinnaga, millega ruum hagejale müüdi. Tagasiostuõiguse tähtaega piirava kokkuleppe eesmärk ei ole kohtu hinnangul tekitada kostjale II kahju, vaid leida tasakaal hageja ja kostja II majanduslike huvide vahel. Kostja II oli müügilepingut sõlmides teadlik, millistel tingimustel on tal võimalik tagasiostuõigust kasutada. Kohus on eelnevalt lugenud tõendatuks, et notar on lepingu eripära, m.h optsiooni ohte kostjale II selgitanud. Seega kaotas kostja II õiguse kasutada tagasiostuõigust müügilepingus sätestatud tingimustel, kuna ta oli tasu maksmisega viivituses rohkem kui 30 päeva. Väär on kostja II seisukoht, mille kohaselt tagasiostuõigus kehtib

§-st 239 tulenevalt 10 aastat.

§ 239

näeb ette, et kinnisasjade puhul võib tagasiostuõigust teostada kümne aasta jooksul tagasiostuõiguse tingimuse kokkuleppimisest. Tegemist on dispositiivse sättega.

§ 239

näeb ette tagasiostuõiguse teostamise tähtaja üksnes juhuks, kui pooled ei ole vastavas tähtajas eraldi kokku leppinud. Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, st pärast lepingus nimetatud tähtaja möödumist ei ole müüjal enam võimalik müüdud asja tagasiostuõigust teostada (vt selle kohta ka Võlaõigusseadis II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P.Varul jt; Juura, 2019; § 239). Kostja II ei tasunud optsiooni pikendamise tasu täies ulatuses 30.04.2019 ega sellele järgneva kolmekümne päeva jooksul. Seega kaotas kostja II vastavalt müügilepingu p-le 11.2 tagasiostuõiguse pikendamise õiguse lõplikult 30.05.2019, mil möödus 30 päeva viimasest maksetähtajast. Eelnevast järeldub, et kostja II ei saa enam teostada tagasiostuõigust müügilepingus sätestatud tingimustel, vaid peab ruumi omandamiseks jõudma hagejaga mõlemaid pooli rahuldava kokkuleppeni. Seega on ka kostja II alternatiivne vastuhagi nõue kohustada hagejat müüma ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot alusetu. Hagejal puudub kohustus kinnisasja kostjale II müümisel müügilepingu p-s 11 sätestatud tingimusi järgida. Kohus jätab kostja II alternatiivse nõude kohustamaks hagejat müüma ruum kostjale II hinnaga 222 500 eurot rahuldamata.

1. Tsiviilasja materjalide kohaselt on 01.07.2019 sõlmitud hageja ja kostja I vahel üürileping, millega hageja andis kostjale I kasutamiseks korteriomandi asukoha Xxxx perioodiks 01.07.2019 kuni 30.06.2020 (kd I lk 20-23). Kostja I ja II on leidnud, et üürileping on tühine müügilepinguga samadel alustel, kuna ilma müügilepinguta ei oleks kostja I üürilepingut sõlminud. Kostjad on viidanud TsÜS §le
2. Alternatiivselt on kostjad I ja II palunud lugeda üürileping sõlmituks hageja ja kostja II vahel eluruumi üürilepingu mõistes. Alternatiivselt paluvad kostjad lugeda, et üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja 4.4.5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühised. 17
3. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Käesoleval juhul on ühe tehingu, s.o müügilepingu sõlmimine, teinud kostja II ja hageja ning teise, s.o üürilepingu sõlmimine, kostja I ja hageja. Arvestades, et tegemist on kahe eraldiseisva võlasuhte liigiga ning nende võlasuhete poolteks on erinevad isikud, ei ole võimalik järeldada, et tegemist on ühe tehinguga TsÜS § 85 mõistes. Seega ei saa üürilepingu tühisus tuleneda müügilepingu tühisusest. Muid tühisuse aluseid ei ole kostjad välja toonud ega kohus menetluses tuvastanud. Seega asub kohus seisukohale, et 01.07.2019 sõlmitud üürileping ei ole tühine. Samuti puudub kostjate I ja II taotlusel lugeda üürileping sõlmituks hageja ja kostja II vahel, mitte hageja ja kostja I vahel, kohtu hinnangul õiguslik alus. Kuigi hageja on üürilepingu sõlmimisel suhelnud kostjaga II, kui füüsilise isikuga, siis nähtub asjaoludest kogumis, et kostja II on tegutsenud antud olukorras kostja I seadusliku esindajana. Kuna juriidiline isik on õiguslik abstraktsioon, siis tuleb juriidilisele isiku tahtekujundajana käsitada selle seaduslikku esindajat. See aga ei tähenda, et kostja II saaks vaidluse korral asuda väitma, et ta sõlmis lepingu füüsilise isikuna, mitte aga juriidilise isiku seadusliku esindajana. Seda, et leping on sõlmitud kostjaga I tõendab kohtu hinnangul m.h asjaolu, et kostja I seaduslik esindaja ei ole palunud pärast üürilepingu projektiga tutvumist muuta üürilepingu preambulis toodud üürniku andmeid, vaid on allkirjastanud üürilepingu ilma vastuväideteta kostja I nimel selle juhatuse liikmena (kd I lk 20-23, 197). Samuti on üürilepingu alusel tasumisele kuuluvat üüri järjepidevalt tasunud kostja I (tlk 32, 35). Kohus möönab, et kostja II võis sõlmida kostja I esindajana üürilepingu eesmärgiga, et ta saaks ruumi ise kasutada, kuid see ei tähenda, et kostja I ei oleks üürilepingu pooleks või et vastav asjaolu tooks kaasa tehingu näilikkuse või tühisuse. Seadus ei keela juriidilisel isikul üürida ruume eluhoones või kasutada eluruumi sihtotstarbega ruume oma äritegevuses. Kohus seisukohal, et kostjate väide, et üürileping tuleks lugeda eluruumi üürilepinguks

§ 275

tähenduses on põhjendamatu.

§ 272

lg 1 sätestab, et eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus-või kutsetegevuses kasutatav ruum. Seega on eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks. Seejuures ei ole iga üürileping, millega antakse kasutusse eluruum, tingimata eluruumi üürileping. Käesoleval juhul on üürilepingu objektiks küll korter elamus, kuid kostjad ei ole kohtule tõendanud, et pooltel oleks kokkuleppeid selle kohta, et vaidlusalune korter üüritakse üksnes selleks, et kostja II saaks seal elama hakata. Isegi kui kostja II otsustas muuhulgas ruumi ka elamiseks kasutada, ei muuda see kahe juriidilise isiku vahel sõlmitud üürilepingut automaatselt eluruumi üürilepinguks, mis annaks kostjale I täiendavaid tagatisi. Samuti ei viita üürilepingu p-i 5.1 sõnastus ei sellele, et üürilepingu pooleks oleks kostja I asemel kostja II ega sellele, et tegemist oleks eluruumi üürilepinguga. Üürilepingu sõlmimise hetkeks oli kostja II kaotanud õiguse müügilepingu p-s 11 sätestatud tagasiostuõiguse teostamiseks müügilepingus sätestatud tingimustel. Üürilepingu 18 sõlmimise ajal võis ruumi hagejalt osta nii kostja II kui kostja I, hagejal ei olnud enam kohustust ruumi üksnes kostjale II võõrandada. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja 4.4.5 oleksid vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühised. Kostjad on leidnud, et vastavad punktid on vastuolus

§-ga 313 lg 2 ja 316 lg 1 p-dega 1-3 ja 315 lg 2 ning seega tühised

§ 275alusel.

Kohus märgib, et kuna käesoleval juhul ei ole tegemist eluruumi üürilepinguga, siis võisid pooled kostjate poolt viidatud

paragrahvides sätestatust kõrvale kalduda. Seega ei saa üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja 4.4.5 olla vastuolus

§-ga

2. Kohus loeb tsiviilasja materjalidega tõendatuks, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping on kehtivalt ülesöeldud 21.11.2019, mille alusel loeti leping lõppenuks alates 10.12.2019 (tlk 24).

§ 309

lg 1 esimene lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.

§ 313

lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 316

lg 1 p 1 sätestab, et üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad vastavalt kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Üürilepingu ülesütlemisavalduses on hageja viidanud üürilepingu p-dele 4.2 ja 4.4.

1. Nimetatud punktide alusel oli hagejal õigus üürileping kostjaga I koheselt üles öelda, kui kostja I oli üüri maksmisega viivituses rohkem kui 3 päeva. Kostja I oli üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustatud tasuma üüri 1 000 eurot kuus alates
2. aasta juulist iga kuu
3. kuupäevaks. Kostja I on tasunud 15.07.2019 üüri summas 1000 eurot, 08.09.2019 üüri summas 500 eurot ning 01.11.2019 üüri summas 1000 eurot (kd I lk 32). Kostja I ei ole esitanud tõendeid, et ta oleks täiendavalt ja õigeaegselt üüri tasunud. Kohtu hinnangul tuleb seega septembris tasutud 500 eurot ning novembris tasutud summast 500 eurot lugeda tasutuks augusti üüri katteks ning novembris tasutud ülejäänud 500 eurot lugeda tasutuks septembri üüri katteks. Nimetatu tähendab, et kostja I oli üürilepingu ülesütlemise ajaks kolme järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri olulise osa tasumisega viivituses. 16.11.2019 seisuga pidi olema hagejale laekunud üürimaksetena kokku 5 000 eurot. Üürilepingu ülesütlemise hetkeks võlgnes kostja I hagejale tasumata üürina järelikult 2 500 eurot. Samuti oli kostja I kohustatud üürilepingu p 2.2 kohaselt tasuma ka kõrvalkulud. Kostja I on tasunud üksnes
4. aasta juulis tekkinud kõrvalkulud, mis nähtub korteriühistu Xxxx ja hageja vahelisest kirjavahetusest (kd I lk 30). Üürilepingu ülesütlemise aja seisuga olid tasumata kõrvalkulud augusti, septembri ja oktoobri eest kokku summas 536,80 eurot (kd I lk 33-34). Seega oli üürilepingu ülesütlemise hetkeks kostja I põhivõlgnevus tasumata üüri ja kõrvalkulude eest kokku 3036,80 eurot. Kohus on 19 seisukohal, et nimetatu andis hagejale üürilepingu p-de 4.2 ja 4.4.1, samuti

§ 316

lg 1 p 1 mõistes mõjuva põhjuse üürilepingu ülesütlemiseks.

§ 195

lg 1 kohaselt ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 69 lgle 1 muutub kindlale isikule tehtud tahteavaldus kehtivaks kättesaamisega. Kostjale I kui juriidilisele isikule postiga edastatud ülesütlemisavalduse kättesaamist võib eeldada avalduse postitamisele järgneval tööpäeval vastavalt TsÜS §-le 70 (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-52-17, p 13). E-posti teel saadetud ülesütlemisavaldus tuleb kostjale I kättetoimetatuks lugeda samuti järgmisel tööpäeval arvestades, et majandus- ja kutsetegevuses tegutseval isikul tekib e-kirjaga mõistlik võimalus tutvuda hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja serverisse selle saatmise päeval (vt selle kohta ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-123-07, p 12; nr 3-2-1-129-15, p 18; nr 2-16-8010/36, p 13). Kostja I ei ole vaidlustanud, et ta ei oleks talle saadetud avaldust äriregistris märgitud e-posti aadressidelt ja/või lepingus märgitud aadressilt ja/või äriregistri aadressilt ja/või tavapostiga äriregistris märgitud aadressilt kätte saanud. Seega saab üürilepingu ülesütlemisavaldus lugeda kostja I poolt kätte saaduks varem kui kättetoimetamisega kohtutäituri poolt (kd I 26). Kohtule esitatud ülesütlemisavaldusest nähtuvalt on hageja andnud ka kostjale I täiendava tähtaja 14 päeva võlgnevuse tasumiseks kooskõlas

§ 196lg-ga 2 ja § 114 lg-ga 1.

Kostja I ei ole tõendanud, et ta oleks täiendava tähtaja jooksul tasunud talle antud tähtajaks kogu tekkinud võlgnevust, mistõttu asub kohus seisukohale, et üürileping lõppes 10.12.

2. Hagiavalduses on hageja palunud kohustada kostjaid lõpetama hageja omandis oleva korteriomandi aadressil Xxxx ebaseaduslik valdus ja andma nimetatud korteriomandi valdus üle hagejale 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning juhul, kui kostjad keelduvad nimetatud korteriomandi valduse vabatahtlikult üleandmisest, palub hageja rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostjate korterist väljatõstmist. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes ilma õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 80 lg 2 kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. AÕS § 80 lg 1 korteriomandi väljanõudmisele kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostjad on korteriomandi valdajad ning kostjad valdavad korteriomandit õigusliku aluseta (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-178-14, p 11). Xxxx omand kuulub kinnistusraamatust nähtuvalt hagejale (kd I lk 14). Nii müügilepingu, kui ka üürilepingu kohaselt on kostjate I ja II õigus ruumi kasutada lõppenud, mis tähendab, et kostjatel I ja II puudub õiguslik alus ruumi valdamiseks ning seega on hageja nõue kostjate I ja II osas põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Kohus loeb tõendatuks, et ka kostja III on seotud vaidlusaluse korteriomandiga. Hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügilepingu p 6.6 kohaselt on lepingu ese registreeritud kostja III elukohana ning kostja III on tasunud septembris 2019 ka ruumi kõrvalkulusid (kd I lk 20 30). Kohus märgib, et kuigi ka kostjaga III seotud ettevõtte Lillestar OÜ (ainuosanik on kostja III) registrijärgse asukoht oli Xxxx (kd I lk 31), siis 20.11.2020 seisuga oli selleks Xxxx (kd I lk 156). Kuigi kostja III on märkinud, et ta ei ole registreeritud käesoleval ajal nimetatud korterisse, siis tõendeid selle kohta, et tema elukoht oleks käesolevaks ajaks muutunud, kostja III esitanud ei ole. Seega on hageja nõue ka kostja III osas põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 445 lg-le 1 võib kohus otsuses poole taotlusel mh kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva. Kuna kostjad on keeldunud valduse üleandmisest hagejale nii optsiooni pikendamise tasu maksmata jätmisel kui ka pärast üürilepingu lõppemist 10.12.2019, on alust arvata, et hoolimata sellesisulisest kohtuotsusest keelduvad kostjad ruumi vabatahtlikult vabastamast. Seetõttu tuleb rakendada kostjate keeldumise puhul korterist väljatõstmist.
3. Hageja on palunud kostjalt I välja mõista üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse summas 899,80 eurot.

271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

292 lg 1 kohaselt peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega.

§ 108

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale ruumi kasutamise eest üüri 1 000 eurot kuus iga jooksva kuu eest hiljemalt iga kuu

1. kuupäevaks. Üürilepingu p 2.2 kohaselt kohustus kostja I lisaks üürile tasuma ka ruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, sh kommunaal-, elektri-, haldus-, remondi- ja hoolduskulud. Üürilepingu p 2.3 kohaselt tekkis kostjal I üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus alates 01.07.
2. Üürilepingu ülesütlemise teate esitamise aja seisuga 21.11.2019 kuulusid kostja I poolt hagejale tasumisele ning olid tasumata järgnevad üürisummad: augusti üürist summas 1 000 eurot maksetähtpäevaga 15.08.2019 tasuti 500 eurot 08.09.2019 (s.o viivitusega 24 päeva) ning 500 eurot 01.11.2019 (s.o viivitusega 78 päeva) (kd I lk 32); septembri üürist summas 1 000 eurot maksetähtpäevaga 15.09.2019 tasuti 500 eurot 01.11.2019 (s.o viivitusega 47 päeva) ning üürilepingu ülesütlemise aja seisuga oli 500 eurot tasumata (s.o viivitus 67 päeva) (kd I lk 32); oktoobri üür summas 1 000 eurot maksetähtpäevaga 15.10.2019 oli üürilepingu ülesütlemise aja seisuga tasumata (s.o viivitus 37 päeva); novembri üür summas 1 000 eurot maksetähtpäevaga 15.11.2019 oli üürilepingu ülesütlemise aja seisuga tasumata (s.o viivitus 6 päeva). Seega oli kostja I üürivõlgnevus üürilepingu ülesütlemise teate esitamise aja seisuga 2 500 eurot. Perioodil alates 01.07.2019 kuni üürilepingu ülesütlemise teate esitamiseni 21.11.2019 olid kostja I võlgnevused kõrvalkulude eest vastavalt esitatud arvetele kokku summas 536,80 eurot (kd 21 I lk 33-34): arve nr 19096 alusel 149,20 eurot maksetähtpäevaga 15.09.2019; arve nr 19106 alusel 174,18 eurot maksetähtpäevaga 15.10.2019; arve nr 19116 alusel 213,42 eurot maksetähtpäevaga 15.11.
3. Kokku oli kostja I üüri ja kõrvalkulude võlgnevus üürilepingu ülesütlemise teate esitamise aja seisuga seega 3 036,80 eurot. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on üürilepingu ülesütlemise teates hageja andnud kostjale I täiendava tähtaja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse tasumiseks kuni 09.12.
4. Kostja I on tasunud hagejale 09.12.2019 täiendavalt 2 000 eurot ning 10.12.2019 (s.o pärast täiendava tähtaja möödumist) 137 eurot (kd I lk 36). Seega on kostja I üüri ning kõrvalkulude võlgnevuse suuruseks kokku 899,80 eurot (3036,80 – 2000- 137). Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid nõude suurusele ega tõendanud, et nimetatud summa oleks tasutud, kuid on esitanud vastuväite, et keeldub

§ 278

p 4 ja § 296 lg 1 alusel üüri maksmisest ja kõrvalkulude kandmisest alates 08.10.2019 kuni hageja lülitab ruumi tagasi elektri.

§ 278

p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt käesoleva seaduse §-s 296 sätestatule.

§ 296

lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kuigi hageja on iseenesest kinnitanud, et on lülitanud elektri välja, siis ei ole kostja I esitanud kohtule ühtegi tõendit selle kohta, millal elekter on välja lülitatud, kui kaua on olnud elekter välja lülitatud ning kas elektri puudumine takistas üüripinna kasutamist täielikult või ainult osaliselt. Samuti juhib kohus tähelepanu asjaolule, et osaliselt on maksmata juba üür ja kõrvalkulud enne väidetavat elektri väljalülitamist. Kostjal puudub õiguslik alus keelduda üüri maksmisest aja eest, mil elekter oli olemas. Kuna kostja ei ole tõendanud üürist tasumise keeldumise aluseid, siis on põhjendatud kostjalt I välja mõista 899,80 eurot. 14. Hageja on palunud kostjalt I välja mõista leppetrahvi 2 000 eurot ruumi üleandmisega viivitamise eest.

§ 158

lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Üürilepingu p-s 5.4 on pooled kokku leppinud, et kui üürnik viivitab ruumi üleandmisega või ei anna ruumi üle kokkulepitud seisundis, kohustub ta tasuma üüri ja kõrvalkuludega võrdse summa ülenadmisega viivitatud aja eest, samuti hüvitama üürileandjale viivitusest ja halvenenud seisundist tuleneva kahju ja maksma üürileandja nõudel leppetrahvi 2000 eurot. 22 Kuna kostja I on viivitanud ruumi üleandmisega, siis on hageja leppetrahvi nõue summas 2000 eurot põhjendatud. 15. Hageja on palunud välja mõista kostjalt I ka viivise summas 461,44 eurot, millele lisandub viivis alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni.

§ 101

lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p-s 2.4 on pooled kokku leppinud, et üüri, kõrvalkulude või muu rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel maksab üürnik üürileandjale viivist 0,2 % tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. 17.12.2019 seisuga kuulub üürilepingu alusel võlgnetavate summade (s.o üür ja kõrvalkulud) pealt tasumisele viivis summas 461,44 eurot (kd I lk 36). Kostja I ei ole esitanud vastuväiteid, et ta oleks arved tasunud õigeaegselt. Kuna kostja I oli üüri ja kõrvalkulude tasumisega viivituses, siis on kostjalt I põhjendatud välja mõista ka viivis hagi esitamise seisuga summas 461,44 eurot ning alates 17.12.2019 viivis 0,2 % päevas põhinõudelt kuni nõude täitmiseni. 16. Täiendavalt nõuab hageja kostjale I üürilepingu ülesütlemise avalduse kohtutäituri abil kättetoimetamisega seonduvalt kantud kulu 60 eurot hüvitamist.

§ 115

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

§ 127

lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on tegemist kuluga, mis hagejale tekkis seoses kostja I poolt talle tähitud kirja teel saadetud üürilepingu ülesütlemisavalduse vastuvõtmisest keeldumisega. Hageja ja õigusselguse huvides oli oluline lepingu rikkumise teade ning ülesütlemisavaldus kostjale I kätte toimetada ning kostjast I tulenevatel põhjustel tuli selleks kasutada kohtutäituri abi. Vastav kulu ei oleks tekkinud juhul, kui kostja I oleks 23 tähitud kirja vastu võtnud (

§ 127lg 4).

Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt I kohtutäituri tasu dokumentide kättetoimetamise eest kokku summas 60 eurot (kd I lk 37). 17. Hageja on kostjalt I palunud välja mõista ka üürilepingu p 5.4 alusel täiendavalt 14 703,86 euro tasumist ning 1 000 euro tasumist edasiulatuvalt iga kalendrikuu eest alates 2020 detsembrist kuni kohtuotsuse jõustumiseni.

§ 335

sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline, välja arvatud juhul, kui üürnik peab asja õigustatult kinni tema poolt tehtud kulutuste tasumise tagamiseks. See ei välista üürileandja õigust nõuda asja tagastamise viivitamisega talle tekitatud ja üürisummat ületava kahju hüvitamist. TsMS § 369 kohaselt võib esitada hagi ka tulevase nõude täitmiseks, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Vastaval alusel saab muuhulgas esitada hagi ka pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuvate korduvate kohustuste täitmiseks tulevikus. Üürilepingu p 5.4 kohaselt kui üürnik viivitab ruumi üleandmisega või ei anna ruumi üle kokkulepitud seisundis, kohustub ta tasuma üüri ja kõrvalkuludega võrdse summa üleandmisega viivitud aja eest, samuti hüvitama üürileandjale viivitusest ja halvenenud seisundist tuleneva kahju ja maksma üürileandja nõudel leppetrahvi kaks tuhat eurot. Üürileping on alates 10.12.2019 lõppenud, kuid kostjad ei ole hagejale ruumi valdust üle andnud. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et üürileping lõppes 10.12.2019, siis on üürileandjal õigus nõuda kuni nimetatud ajani kostjalt üüri ja kõrvalkulusid ning peale seda kuni asja tagastamiseni kas kokkulepitud üüri või siis üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Viimati nimetatu näol on tegemist seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohutust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. Alates 2019 detsembrist võlgneb kostja I iga kuu eest hagejale üüri kuni üürilepingu lõppemiseni 10.12.2019 ning sealt edasi kahju igakuiselt summas 1 000 eurot s.o 15.11.2020 seisuga kokku 12 kuu eest 12 000 eurot. Lisaks võlgneb kostja I üürilepingu p 5.4 kohaselt ka vastavate kuude eest tasumisele kuulunud kõrvalkulude summa, mis on nähtuvalt vastava perioodi kõrvalkulude arvetest (kd I lk 190-195) kokku 2 703,86 eurot. Seega on kostja I täiendavaks võlgnevuseks hageja ees 14 703,86 eurot. Käesoleval juhul on TsMS § 369 tähenduses alust eeldada, et võlgnik ei täida talle üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust õigel ajal. Kostja I oli oma üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega olulises osas viivituses juba üürilepingu ülesütlemise ja hagi esitamise ajal. Kostja I ei ole tõendanud, et ta oleks üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust vabatahtlikult täitnud. Seega on kohus seisukohal, et kostjalt I tuleb välja mõista üürilepingu p 5.4 alusel sissenõutavaks muutuva üüri summa 1 000 eurot iga kalendrikuu eest alates 2020 detsembrist kuni Xxxx valduse üleandmiseni hagejale. 18. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kostjalt I hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 17 663,66 eurot, viivis 461,44 eurot ning viivis 0,2% põhivõlgnevuselt (s.o 899,80 eurot) tasumata summalt päevas alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni. Täiendavalt 24 tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista 1 000 eurot iga järgneva kalendrikuu eest 15. kuupäeva seisuga alates detsembrist 2020 kuni Xxxx valduse üleandmiseni hagejale. 19. Järgnevalt hindab kohus kostja II vastu esitatud võlgnevuse nõuet. Hageja on palunud kostjalt II välja mõista müügilepingust tuleneva tasumata optsioonitasu ja viivise. Müügilepingu p-de 6.1 ja 11.2 kohaselt oli kostjal II õigus ruumi kasutada kuni 30.06.2019 tingimusel, et kostja II tasub iga kuu lõpus hagejale optsiooni pikendamise tasu 2 750 eurot. Kostja II kohustus 30.04.2019 tasuma optsiooni pikendamise tasu 2 750 eurot, millest 29.05.2019 seisuga oli tasutud üksnes 250 eurot (kd I lk 40). Kostja II ei ole esitanud tõendeid, et tal oleks tasutud 31.05.2019 tasumisele kuulunud 2 750 eurot või et ta oleks ruumid 30.06.2019 kuupäevaks vabastanud. Kohus on seisukohal, et optsiooni pikendamise tasu, mille maksmisel oli kostjal II vastavalt müügilepingu p-le 6.1 õigus jätkata ruumi kasutamist, on käsitletav poolte kokkulepitud summaga, mis kuulub ruumi kasutamise eest tasumisele. Kostja II võlgneb seega hagejale müügilepingu p 6.1 ja 11.2 alusel tasumata optsiooni pikendamise tasu 5 250 eurot. Kuna kostja II ei ole optsioonitasu maksmisega viivituses, siis on hageja õigustatud nõudma kostjalt ka viivist

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras, mis hagi esitamise seisuga moodustab 247,13 eurot (kd I lk 36). Samuti on põhjendatud kostjalt II välja mõista edasiulatuv viivis alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni.

1. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi ning kohustab kostjaid lõpetama hageja omandis oleva korteriomandi aadressil Xxxx ebaseaduslik valdus ja andma nimetatud korteriomandi valdus üle hagejale 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostjad keelduvad korteriomandi aadressil Xxxx valduse vabatahtlikult üleandmisest, rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostjate korterist väljatõstmist. Samuti tuleb kostjalt I välja mõista hageja kasuks 17 663,66 eurot, viivis 461,44 eurot, viivis 0,2% põhivõlgnevuselt (s.o 899,80 eurot) tasumata summalt päevas alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni ning 1 000 eurot iga järgneva kalendrikuu eest
2. kuupäeva seisuga alates detsembrist 2020 kuni Xxxx valduse üleandmiseni hagejale. Kostjalt II tuleb välja mõista hageja kasuks võlgnevus 5 250 eurot, viivis 247,13 eurot ning põhivõlgnevuselt viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni. Vastuhagi jätab kohus rahuldamata.
3. Kohtu poolt kohtuotsuses käsitlemata poolte väited ja hindamata tõendid ei ole kohtu hinnangul asja lahendamise seisukohalt asjakohased. Menetluskulud
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. 25 Kuna kohus rahuldab hagi ja jätab vastuhagi rahuldamata, siis tuleb hagi menetlemisega seotud kulud jätta solidaarselt kostjate kanda ning vastuhagi menetlemisega seotud kulud kostja II kanda.
5. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 27.01.2022 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 15.04.2021 kohtuotsus. 26