Obsah (4)

§ 37§ 4§ 22§ 13

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 9. november 2022 Tsiviilasja number 2-21-12405 Tsiviilasi

) § 37 lg 1 kohaselt õigus nõuda puudutatud isikult kulude hüvitamist.

§ 37

lg-s 1 sätestatud nõue ei eelda kaasomanike nõusolekut või korteriühistu üldkoosoleku otsust või korteriühistu nõusolekut tehtavate 2 toimingute osas. Hoone vintskappide katus on osa hoone põhikonstruktsioonist ja seega korteriomanike kaasomandi eseme osaks ega ole avaldaja eriomandi eseme koosseisus (

§ 4lg-d 3 ja 4).

1. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, paludes jätta avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Majas on viis korterit, millest kaks kuuluvad avaldajale. Korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistul puudub põhikiri. Avaldajale kuulub kaasomandist 33,5%, seega vähemus ning ta ei saa võtta üksinda otsuseid vastu. Hinnapakkumist ei saa pidada tõendiks, mis tõendab majandustehingut, millise kulu peab kandma korteriühistu. Avaldusele lisatud fotod ei tõenda veekahjustust korterites nr 2 ja nr
2. Samuti ei ole tõendatud, millal veekahju tekkis ning on tõendamata, mis tingis veekahju. Korteriühistu liikmed on kooskõlas

§ 22

lg-ga 1 omavahel kokku leppinud, et iga korteriomand hoolitseb tema kohal oleva katuse parandamise eest ning ühiselt kantakse vaid sellised kulud, mis on kõigile vajalikud. Kõigile vajalikud kulud kantakse vastavalt korteriomandi suurusele (ruutmeetritele). Ülejäänud kolme korteri omanikud on samuti oma korterite kohal oleva katusematerjali täielikult vahetanud, kuid ei ole avaldajale nõuet esitanud. MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Tartu Maakohus rahuldas
2. mai
3. a määrusega avalduse, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1081 eurot 42 senti ja viivise nimetatud summalt alates kohtumääruse jõustumisest kuni tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhjendatud menetluskulud 550 eurot ja viivise tasumata menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

§ 37

lg 1 sätestab, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

§ 37

seletuskirjas on märgitud, et tekkinud kulude osas on korteriomanikul nõue korteriühistu, mitte vahetult teiste korteriomanike vastu. Seega on

§ 37

lg 1 selgelt erinormiks asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 suhtes, mis sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

§ 37

lg 1 ei sätesta erinevalt AÕS § 72 lg-s 4 märgitust, et korteriomaniku vastav nõudeõigus oleks seotud kaasomandiosa(de) suurusega. Seega korteriomandite kaasomandiosade proportsioonid ei ole käesoleva vaidluse eset ning rakendatavaid norme silmas pidades kohtu hinnangul olulised. Asjas pole vaidlust ning avaldaja on ka tõendanud, et ta on korteriomandite registriosa nr 916039 ja nr 916139 omanik.

§ 4

lg-d 3–4 sätestavad, et eriomandi esemeks ei ole hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Korterelamu vintskappide katus on korteriomanike kaasomandi eseme osaks. TsÜS § 63 p 1 järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Avaldaja on tõendanud, et ta on teinud amortiseerunud katusekatet osaliselt välja vahetades vajalikke kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks. Nimetatu on tuvastatav Plekksepp OÜ hinnapakkumise ning sellele lisatud 3 kinnituse ja sadeveekahjustustest tehtud fotode alusel, millest nähtub, et korterelamu katus oli avaldaja poolt viidatud kohas halvas seisukorras, põhjustades korteriomanike eriomanditele reaalset kahju ja vajades seega kaasomandi säilitamiseks tarvilikke toiminguid. Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku argumentatsiooniga, et

§ 37

lg 1 tähenduses kulude kandmist saab tõendada üksnes raamatupidamislikult korrektne korteriühistule kui maksjale vormistatud algdokument. Samuti ei saa olla nõuet välistavaks argumendiks see, et ka teised korteriomanikud on omal kulul kaasomandi eset parandanud, kuid pole vastavat nõuet esitanud. Plekksepp OÜ esindaja kinnitusega on tõendatud, et avaldaja poolt tellitud vajalikud tööd on tehtud ning töövõtja on saanud selle eest tasuna sularahas 2515 eurot. MÄÄRUSKAEBUS

1. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ning teha asjas uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse kohaselt ei ole avaldaja esitanud kulu tõendavat dokumenti, ehk arvet raamatupidamise seaduse (RPS) § 7 lg-te 2 ja 3 tähenduses. Avaldaja on esitanud hinnapakkumise avaldajale, millel puuduvad arvele omased andmed nagu arve number, toimumisaeg, majandusliku sisu kirjeldus, arvnäitajad, näiteks kogus, hind ja summa. Avaldaja lepinguline esindaja on poolte vahelises vaidluses tsiviilasjas nr 2-21-9042
2. mail 2022 toimunud istungil kinnitanud pooltevaheliste suhete kohta, et see on tavapärane praktika, et kui mingi asi oli läbi ja teised ei olnud nõus panustama, siis tehti see vastava kaasomaniku poolt korda, sh katused ja munakivitee. See on nende ehk majaelanike praktika, mida nad on vaikimisi aktsepteerinud. Seega on maakohtu järeldus, et nõuet välistavaks argumendiks ei saa olla see, et teised korteriomanikud on omal kulul kaasomandi eset parandanud, kuid pole vastavat nõuet esitanud, meelevaldne ning ei ole kaasomanike kokkuleppega kooskõlas. Avaldaja ei ole tõendanud tööde tegemist, esitatud fotod on identsed, fotodel enne ja pärast tööde teostamist on sama katusematerjal. Puuduvad tööde üleandmise ja vastuvõtmise akt ning puuduvad ka fotod, millelt nähtub töö ja materjalide kulu. Fotolt nähtub maksimaalselt 5m² katuseplekki ning ühelgi pildil ei ole valtsplekki. Maakohus ei ole põhjendanud, miks tuleb menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda. VASTUSTAJA SEISUKOHT
3. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Puudutatud isiku väide, et avaldaja saab kulu tekkimist tõendada vaid arvega, on väär. Avaldaja on esitanud kulu dokumendi, s.o tööde teostaja kinnituse teostatud tööde eest tasumise kohta. Puudutatud isik ei ole menetluse kestel nimetatud dokumendi ehtsust kahtluse alla seadnud. Avaldaja ei ole teises kohtuasjas öelnud, et poolte vahel oli tavapärane praktika, et kaasomandi eseme korrashoiuks vajalike kulutusi ei pea üksteisele hüvitama. Puudutatud isiku etteheited, et avaldaja ei ole tõendanud tööde tegemist, on väär. Puudutatud isik avaldab esmakordselt käesolevas menetluses, et töö on tegemata. Kuna puudutatud isik ei vaielnud tööde tegemisele vastu, ei esitanud avaldaja ka muid tõendeid tööde kohta, kui fotod majast enne ja pärast tööde tegemist ja tööde tegija kinnituse. Puudutatud isik ei ole määruskaebuses vaidlustanud kohtu poolt tuvastatut, et Plekksepp OÜ esindaja kinnitusega on tõendatud, et avaldaja poolt tellitud vajalikud tööd on tehtud. Puudutatud isik on esitanud uusi asjaolusid ja tõendeid, ja ka vastuväiteid, kuid ei ole põhjendanud, miks ta neid maakohtus ei esitanud või mis takistas tal neid esitamast maakohtus. 4 Avaldaja esitas
4. novembril 2021 fotod elamu vintskappi seisukorrast enne ja pärast tööde tegemist. Nimetatud avalduse lisas 2 on ekslikult esitatud juba lisas 1 sisalduv foto, mis on olukord enne ehitust. Nimetatud fotodelt on näha elamu vintskappide olukord enne vintskapi katusematerjali vahetust ja pärast tööde tegemist. Varasemalt on vintskapil olnud tõrvapapp ja see on asendatud mõlemal pool maja katuseplekiga. Maakohus on õigesti jätnud menetluskulud puudutatud isiku kanda. Puudutatud isik jättis avaldajale kaasomandi parandamisega kantud kulud hüvitamata ja põhjustas sellega käesoleva menetluse. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ja tsiviilasi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks (TsMS § 667 lg 2). Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt.
6. Korteriomandi ja kaasomandi asjad lahendatakse vastavalt TsMS § 475 lg 1 p-le 13 hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 esimese lause kohaselt selgitab kohus hagita asjas ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Hagita menetluses on kohtul suurem aktiivsus ja asjaolude selgitamise kohustus (TsMS § 5 lg 3 esimene lause, § 477). Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus asja lahendamisel jätnud välja selgitamata kohtulahendi tegemiseks olulised asjaolud, rikkunud selgitamiskohustust ning jätnud määruse olulises ulatuses põhjendamata. Sellega on maakohus rikkunud hagita menetluses kehtivat uurimispõhimõtet (TsMS § 5 lg 3 esimene lause, § 477 lg 5) ja määruse põhjendamise kohustust (TsMS § 463 lg 2 ja § 442 lg 8). Ringkonnakohus ei saa maakohtu rikkumisi ise kõrvaldada.
7. Maakohus on õigesti leidnud, et

§ 37

lg-st 1 tuleneb korteriomaniku õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning õigus nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et sättest tulenevalt on korteriomanikul tekkinud kulude osas nõue korteriühistu, mitte vahetult teiste korteriomanike vastu. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses maakohtu poolt tuvastatu üle, et avaldaja on esitanud nõude korterelamu vintskappide katuse väidetavate remonditööde osas, nimetatud elamu osa on korteriomanike kaasomandis ega kuulu avaldaja eriomandi eseme koosseisu. Maakohus on ka õigesti viidanud TsÜS § 63 p-le 1, mille järgi on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Maakohus ei ole aga kulude vajalikkust ja põhjendatust sisuliselt hinnanud. Kuigi katuse parandamistööde tegemise kulusid tuleb üldjuhul pidada vajalikuks, et elamu säilitada ja hoida see elamiskõlbulikuna, vaidles puudutatud isik vastu tööde vajalikkusele. Puudutatud isik leidis lisaks, et avaldaja ei ole tõendanud tehtud töid ja nende maksumust. Määruskaebuse kohaselt on veekahjustus tõendatud (tl 114). Maakohtu menetlus on piirdunud poolte seisukohtade vahetusega. Maakohus ei ole selgitanud tõendamiskoormise jaotust. Maakohus on avaldaja esitatud fotodega ning Plekksepp OÜ hinnapakkumise ning sellele lisatud kinnitusega (tl 7, 54jj) lugenud tõendatuks, et vaidlusalune katus oli avaldaja viidatud kohas halvas seisukorras, põhjustades korteriomanike eriomanditele reaalset kahju ja vajades seega kaasomandi säilitamiseks tarvilikke toiminguid, maakohus luges ka avaldaja poolt esitatud nõude suuruse põhjendatuks. Kuivõrd üldjuhul on elamu korrashoid korteriühistu ülesanne, siis on kulutuste hüvitamise nõude eelduseks ka see, et korteriühistu otsust ei ole võimalik piisavalt kiiresti saada. Samuti 5 on oluline kulutuste maht. Vajalikuks saab pidada lekke kõrvaldamist, selleks ei pruugi olla vaja terve katuse vahetamine. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jätnud kõik puudutatud isiku vastuväited tähelepanuta. Kui avaldaja nõuab vajalike kulude hüvitamist, tuleb tal TsMS § 230 lg 1 järgi nõuetekohaselt tõendada nii seda, et kulutused olid vajalikud kui ka seda, et tööd on tehtud, samuti tööde maksumust. Puudutatud isik leidis , et tööde tegemine ei ole tõendatud, avaldaja poolt esitatud fotod katuse seisukorra kohta enne ja pärast tööde tegemist on identsed. Avaldaja leidis vastuses määruskaebusele, et puudutatud isik on alles määruskaebuses esmakordselt esitanud väite, et tööde tegemine ei ole tõendatud. Ringkonnakohus selgitab, et tulenevalt TsMS § 662 lg-st 3, võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, et avaldaja on esitanud samu fotosid katuse seisukorra kohta enne ja pärast väidetavate tööde tegemist. Avaldaja nõustus vastuses määruskaebusele, et 9. novembril 2021 menetlusdokumendile on ekslikult kahes lisas esitatud üks ja sama foto (tl 54–55), kuid vaatamata sellele ei ole avaldaja lisanud õigeid (uusi) fotosid, vaid leidis, et esitatud fotodelt on näha elamu vintskappide olukord enne vintskapi katusematerjali vahetust ja pärast tööde tegemist. Sellist järeldust esitatud fotode põhjal teha ei saa. 9. novembri 2021. a menetlusdokumendi lisas 1 allpool olevatelt piltidelt ei ole vintskappe praktiliselt näha, teostatud töid ega katuse seisukorda ei ole piltidelt võimalik tuvastada. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa esitatud fotode põhjal tõsikindlalt tuvastada tööde tegemist. Puudutatud isik leidis määruskaebuses, et korteriühistu katusel ei ole valtsplekki 30m2 , nagu seda on hinnapakkumisel. Maakohtul tuleb selgitada pooltele tõendamiskoormise jaotust ning anda võimalus uute tõendite esitamiseks. Ringkonnakohus märgib et põhjendatud ei ole puudutatud isiku väide, et kulu tõendavaks dokumendiks saab olla üksnes arve RPS § 7 lg-te 2 ja 3 tähenduses. Kulu tekkimist ja kandmist saab tõendada kõikide tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega. 8. Puudutatud isik on nõudele vastu vaieldes tuginenud ka korteriomanike omavahelisele kokkuleppele, mille kohaselt hoolitseb iga korteriomanik tema kohal oleva katuse parandamise eest ning ühiselt kantakse vaid sellised kulud, mis on kõigile vajalikud ning need kulud kantakse vastavalt korteriomandi suurusele (ruutmeetritele). Sellise kokkuleppe olemasolule tugineb puudutatud isik ka määruskaebuses. Avaldaja vaidles kokkuleppe olemasolule vastu. Maakohus ei ole menetlusosaliste väiteid kokkuleppe kohta hinnanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta

§ 13

lg-t 1, mille kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid

-s sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja, kas korteriomanikel võib olla sõlmitud kokkulepe vaidluse esemega seotud kulude kandmise kohta, puudutatud isikul tuleb oma vastuväiteid tõendada.

1. Puudutatud isik taotles määruskaebuses maakohtu määruse tühistamist ning uue määrusega avalduse rahuldamata jätmist. Kuivõrd ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, siis rahuldatakse määruskaebus osaliselt.
2. Puudutatud isik on lisanud määruskaebusele uue tõendi (
3. mai 2022 kohtuistungi protokolli tsiviilasjas nr 2-21-9042 ning selle helisalvestuse). Maakohus võtab nende suhtes hinnangu asja uuel menetlemisel. 6
4. Kuna asi saadetakse maakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin Indrek Parrest Triin Uusen-Nacke 7