Obsah (5)

§ 35§ 42§ 101§ 111§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Anna Liiv Kohtujurist Lii Zerel Otsuse tegemise aeg ja koht 18. oktoober 2022, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-22-101354 Tsiviila

) § 35 lg 1 kohaselt tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. 27. Kohus leiab, et notariaalne leping, mis valmistatakse ette notari poolt ja tõestatakse järgides tõestamisseadusest tulenevaid kohustusi, sh §-st 18 tulenevat notari selgitamiskohustust, ei vasta

§ 35lg 1 alusel tüüptingimustega lepingu mõistele.

Ühtlasi on hageja tõendanud, et kostjal oli võimalk mõjutada pooltevahelise lepingu sisu. Kostja üldsõnaline väide 28.09.2022 kohtuistungil, et tingimusi, mida kostja peab tüüptingimusteks, läbi ei arutatud, ei ole esiteks eluliselt usutav, teiseks on see tõendamata (istungil

1. minut) ja vastuolus hageja esitatud tõenditega.
2. Kohus tuvastab, et 23.05.2018 leping ei ole tüüptingimustega leping, sest tõendatud on, et kostjal oli võrdne võimalus läbi rääkida lepingu sisu üle ning leping valmistati notari poolt eraldi ette, mitte ei kasutatud eelnevalt välja töötatud tingimusi. Kuivõrd kohus tuvastab, et vaidlusalune leping ei ole tüüptingimustega leping, ei hinda kohus kostja väiteid selle kohta, kas kostja poolt tüüptingimustena käsitletud lepingutingimused on mõistlikud või ebamõistlikud. Sellest tulenevalt ei hinda kohus ka lepingutingimuste kehtivust, sest tüüptingimusteks mitteolevatele lepingutingimustele

§ 42kui tühisuse alus ei kohaldu.

1. Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus, et 23.05.2018 hoonestusõiguse seadmise leping on kehtiv ning tühisuse aluseid ei esine. Kostjal ei ole õigust keelduda oma kohustuse täitmisest
2. Kostja on alternatiivse käsitlusena seisukohal, et kui kohus tuvastab, et hoonestusõiguse seadmise leping on kehtiv, on kostjal õigus keelduda hoonestusõiguse tasu maksmisest kuni hageja kohustuste rikkumise lõppemiseni. 31.

§ 101

lg 1 p 2 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust võib võlausaldaja oma võlgnetava kohustuse täitmisest keelduda.

§ 111

lg 1 kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest 5 2-22-101354 keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab.

1. Hagejapoolseks kohustuseks, mida hageja ei täida ja mis seega annab kostjale viimase hinnangul õiguse keelduda oma hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse täitmisest, on hoonestusõiguse seadmise lepingu punktid 5.2 ja 5.
2. Kostja selgitab, et lepingu punkt 5.2 sätestab hageja kohustuse toetada hoonestaja tegevust kinnistu hoonestamisel ja seda mitte takistada. Lepingu punkti 5.7 osas heidab kostja hagejale ette hoonestustähtaja pikendamata jätmist.
3. Hageja rikkumist tõendab kostja oma õiguseellase Elisec OÜ 01.04.2021 kirjaga (dtl 153), milles selgitatakse, et Kuusalu vallavalitsus on seisukohal, et kehtivat detailplaneeringut ei saa realiseerida ja on teinud ettepaneku uue detailplaneeringu kehtestamiseks. Sellele tuginedes teeb Elisec OÜ ettepaneku pikendada hoonestamise tähtaega.
4. Kohtuistungil palus kohus kostjal täpsustada ja sisustada, mil viisil tõendab 01.04.2021 hoonestamise tähtaja pikendamise taotlemine hagejapoolset rikkumist alates hoonestusõiguse lepingu sõlmimisest. Kohus palus kostjal esile tuua, millal ja mis toimingutega on hageja rikkunud lepingu punktist 5.2 tulenevat mõistliku koostöö kohustust. Kostja selgituse kohaselt on vastavateks tõenditeks 01.04.2021 kiri (dtl 153) ja 13.04.2021 konsistooriumile saadetud kiri (dtl 154 jj) ning 2021 detsembris saadetud palve muuta lepingut (dtl 172).
5. Hageja vaidleb kostja väidetele vastu ning on seisukohal, et hageja ei ole oma kohustusi rikkunud. Samuti on hageja seisukohal, et Kuusalu vallavalitsus ei ole detailplaneeringut kehtetuks tunnistanud ning see kehtib. Ka kostja ei ole esitanud väidet, et detailplaneering oleks tunnistatud kehtetuks.
6. Kohtu ette ei ole toodud isegi faktilisi asjaolusid, mis võimaldaksid sisustada kostja väidet selle kohta, et hageja on alates hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisest rikkunud oma kohustusi. Kostja on istungil kinnitanud, et kostja etteheited hagejale seisnevad laialivalguvalt selles, et keelduti koostööst ning väidetavat keeldumist koostööst tõendavad aprillis 2021 saadetud pöördumised tähtaja pikendamise sooviga. Siinkohal on oluline arvestada, et hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti 23.05.2018 ning pooled ei vaidle, et hoonestamise tähtaeg oli 40 kuud ehk täitus oktoobris
7. Kostja esimesed etteheited pärinevad aprillist 2021 ehk ajast, kui hoonestamise 40-kuulisest tähtajast oli möödunud 35 kuud ehk valdav enamus. Nimetatud perioodil ei ole kostja mistahes hagejapoolseid rikkumisi esile toonud.
8. Kohus ei tuvasta kohtu ette toodud asjaolude ja tõendite alusel, et hageja oleks rikkunud mistahes omapoolseid 23.05.2018 lepingust tulenevaid kohustusi, sh lepingu punktidest 5.2 ja 5.7 tulenevaid kohustusi.
9. Kuivõrd hageja ei ole omapoolseid kohustusi rikkunud, ei ole täidetud

§ 101

lg 1 p 2 ja § 111 kohaldamise eeldused ning kostjal ei ole õigust keelduda oma kohustuse, mis seisneb hoonestusõiguse tasu maksmises, täitmisest. Hagejal on õigus nõuda lepingu täitmist

1. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et 23.05.2018 hoonestusõiguse seadmise leping on kehtiv ning hageja ei ole oma kohustusi rikkunud, mistõttu kostjal ei ole õigust keelduda oma kohustuse täitmisest.
2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 254 lg 1 kohaselt maksab hoonestaja kinnisasja omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
3. Kostja hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse sätestab lepingu punkt 9.2, mille kohaselt on lepingupooled kokku leppinud, et
4. aasta eest on tasu 925 eurot,
5. aasta eest 3 700 6 2-22-101354 eurot,
6. aasta eest 7 400 eurot,
7. aasta eest summas 11 100 eurot ja alates
8. aastast on hoonestusõiguse tasu 10 eurot hoonestusõiguse alusel püstitatud hoone ühe ruutmeetri brutopinna kohta, kuid mitte vähem kui 18 500 eurot aastas ning kui selleks tähtajaks ei ole hoonestusõiguse alusel ehitisi püstitatud ja hoonestusõigust ei ole lõpetatud, siis on hoonestusõiguse tasu 18 500 eurot aastas. Lepingu punkti 9.5 kohaselt tasutakse hoonestusõiguse tasu iga aasta
9. jaanuariks vastava aasta eest.
10. Seega on kostjal kohustus AÕS § 254 lg 1 ja 23.05.2018 lepingu punkti 9.2 alusel hagejale hoonestusõiguse tasu maksta.

§ 101lg 1 p 1 alusel on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist.

1. Kohus tuvastab, et kostjal on kohustus maksta hagejale hoonestusõiguse tasu aastate 2018 kuni 2022 eest kokku summas 41 625 eurot ning rahuldab hageja põhinõude hoonestusõiguse tasu saamiseks. Viiviste tasumise nõue
2. Hageja on koos põhinõudega esitanud viivisenõude lepingujärgses määras. 45.

§ 113

lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Pooled on lepingu punktis 9.3 leppinud kokku viivise määraks 0.1% päevas tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

1. Hageja hoonestusõiguse tasu maksmise tähtaeg oli –
2. aasta tasu 22.06.2018;
3. aasta tasu maksmise tähtaeg oli 01.01.2019;
4. aasta tasu maksmise tähtaeg oli 01.01.2020;
5. aasta tasu maksmise tähtaeg oli 01.01.2021;
6. aasta tasu maksmise tähtaeg oli 01.01.
7. Hageja nõuded muutusid sissenõutavaks vastavate tähtaegade möödumise. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid tasu sissenõutavaks muutumise ajale.
8. Hageja on esitanud viivisenõude alates tasumise tähtajast kuni hagi esitamiseni 16.02.2022 ning märgib, et sissenõutavaks muutunud viivis nimetatud perioodi kohta on kokku 16 663,87 eurot.
9. Kohtuotsuse tegemise aja seisuga (18.10.2022) on viivis järgmine: Tasu aasta: Tähtaeg: 2018 22.06.2018 2019 Võlg: Viivis 0,1% päevas Viivist arvestatud kuni: Viivitatud päevi: Viivise summa: 925 0,925 18.10.2022 1 579 1 460,57 01.01.2019 3700 3,7 18.10.2022 1 386 5 128,20 2020 01.01.2020 7400 7,4 18.10.2022 1 021 7 555,40 2021 01.01.2021 11 100 11,10 18.10.2022 655 7 270,50 2022 01.01.2022 18 500 18,5 18.10.2022 290 5 365,00 26 779,67
10. Kohus rahuldab hageja viivisenõude kohtuotsuse tegemise aja seisuga summas 26 779,67 eurot.
11. Hageja palub kostjalt välja mõista edasiulatuv viivis kuni kohtuotsuse täitmiseni määras 0,1% täitmata kohustusest iga täitmisega viivitatud päeva eest. 7 2-22-101354
12. Kohus rahuldab hageja viivisenõude põhinõudelt 41 625 eurot alates 19.10.2022 kuni kohustuse kohase täitmiseni määras 0,1% täitmata kohustusest iga täitmisega viivitatud päeva eest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
13. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldab hagi ning jätab menetluskulud kostja kanda.
14. TsMS § 138 lg 2 alusel on kohtukuluks riigilõiv. Hageja on menetluskulude nimekirja (dtl 74) kohaselt tasunud riigilõivu kokku summas 1 633,75 eurot hagiavalduse esitamisel. Riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tasutaks hagilt hinnaga kuni 75 000 eurot riigilõivu summas 1 540 eurot. Nimetatud summas on tegemist menetluskuluga, milline kuulub kostja poolt hüvitamisele. Summas 93,75 eurot (1 633,75-1 540) on tegemist enamtasutud riigilõivuga, mis ei ole käesolevas menetluses põhjendatud kulu. Hagejal on õigus esitada taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks kooskõlas TsMS § 150 sätestatuga.
15. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
16. Hageja 17.02.2022 ja menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejale osutatud õigusabi kokku 16,75 tunni ulatuses tunnitasuga valdavalt 140 eurot, alates septembrist 2022 tunnitasuga 150 eurot (lisandub käibemaks) kokku summas 2 832 eurot (sisaldab käibemaksu). Samuti palub hageja välja mõista kostjalt 28.09.2022 kohtuistungil esindamise kulu kohtuistungi kestvuse järgi tunnitasuga 150 eurot. Kohtuistung kestis protokolli kohaselt 1 tund ja 8 minutit, seega lisandub hageja õigusabile 204 eurot (koos käibemaksuga). Kokku on hageja õigusabi ajaliseks mahuks 17,88 tundi kokku summas 3 036 eurot. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane ning on palunud menetluskulude väljamõistmist koos käibemaksuga.
17. Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja lepingulise esindaja kulud, sh nii osutatud õigusteenuse maht kui ka tunnitasu, on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalikud.
18. Hageja on kokku kandnud põhjendatud menetluskulu summas 4 576 (3 036 + 1 540) eurot, milline kuulub kostjalt väljamõistmisele.
19. Hageja taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb kostjal tasuda tema poolt hagejale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist

§ 113lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 59. Ts

MS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik 8