KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve Uudelt Määruse tegemise aeg ja koht 17. märts 2022, Tallinn Tsiviilasja number 2-21-13599 Ts

) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb

§ 657

lg 1 p 21 (koosmõjus

§-ga 659) alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata, kuid maakohtu määruse põhjendusi tuleb täiendada ja osaliselt muuta.

1. Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt selle üle, kas korteriomanike
2. mai
3. a üldkoosoleku päevakorrapunkti 5 raames vastu võetud otsus on kehtivalt vastu võetud. Selle otsusega kiitis üldkoosolek heaks elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise projekti parandatud versioonis ning otsustas täpsustada hinnapakkumised ja arvestada tööde tegemise ajaga (kd I, tl 135). Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et avaldaja ei ole esile 3

§ 457lg 1 järgi siduvat toimet ei ole.

Maakohus on seda vaidlustatud määruses ka selgitanud, kuid jõudis järeldusele, et ka praeguses asjas esitatu põhjal puudub alus asuda otsuste õiguspärasuse osas teistsugusele seisukohale. Teistes tsiviilasjades tehtud kohtulahendid võivad olla praeguses asjas dokumentaalsed tõendid

§ 272lg 2 mõttes.

Seejuures tuleb kohtul lisaks eelmises tsiviilasjas tehtud lahenditele kui dokumentaalsetele tõenditele

§ 232

lg 1 järgi hinnata ka kõiki teisi tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustada oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Kolleegiumi arvates ei ole maakohus selle põhimõtte vastu eksinud, sest on vaidlustatud määrusest nähtuvalt lähtunud asja lahendamisel praeguses tsiviilasjas esile toodud asjaoludest ja esitatud tõenditest.

1. Avaldaja on korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlustamisel tuginenud sellele, et küttesüsteemi muudatuste näol on tegemist ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, mille teostamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe, ning otsus on avaldaja huvisid ebamõistlikult kahjustav. Kolleegiumi hinnangul ei ole alust sekkuda maakohtu otsustusse, et tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, mistõttu sai muudatuste tegemise otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega ning selleks ei olnud vaja korteriomanike kokkulepet. Üldkoosoleku otsusega ei ole kahjustatud ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. 11.
2. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse KrtS § 35 lg 2 p 1 järgi mh kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu ja remonti. KrtS § 38 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Erandina sellest nõudest sätestab aga KrtS § 39, et kui muudatus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sh energiatõhususe suurendamiseks ja sellega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib muudatuse tegemise otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Selle rikkumisel võib otsus olla kehtetuks tunnistatav (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 1 esimene lause). 11.
3. Avaldaja leiab, et tegemist on ehitusliku ümberkorraldusega KrtS § 38 tähenduses, sest uue küttesüsteemi osised paiknevad teistes asukohtades ja praegu pööningul paiknevad peamagistraalid viiakse ümber korteritesse. Puudutatud isik jäi vastuses määruskaebusele maakohtu menetluses esitatud seisukoha juurde, et küttesüsteemi renoveerimine on tavapärase valitsemise küsimus KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt. Kuivõrd maakohus leidis, et üldkoosoleku otsusega vastu võetud muudatuse näol on tegemist kaasomandi eseme ajakohastamisega KrtS § 39 mõttes, siis oli maakohus järelikult seisukohal, et muudatus kuuluks muidu täielikult või osaliselt KrtS §-s 38 nimetatud ehituslike ümberkorralduste hulka (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE seletuskiri, lk 68). Kolleegiumil ei ole asjas esile toodud 4

§ 442lg 8 koosmõjus § 463 lg-ga 2), kuid see ei toonud kaasa ebaõiget lõppjäreldust.

Kolleegium saab rikkumise kõrvaldada, täiendades maakohtu määruse põhjendusi käesoleva määruse põhjendustega. 11.

1. Avaldaja jäi määruskaebuses oma varasema seisukoha juurde, et ümberkorralduste eesmärgiks ei ole süsteemi kaasajastamine, vaid pööningupinna vabastamine selleks, et valitud korteriomanike eriomandit laiendada. Tsiviilasja materjalide põhjal sellist järeldust kolleegiumi arvates teha ei saa. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et avaldaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ega tõendeid küttesüsteemi uuendamise vajalikkuse kohta esitatud väidetele ja tõenditele. Korteriühistu on selgitanud, et praegune keskküttetorustik on välja ehitatud 1970-ndatel aastatel ning Haabersti Haldus OÜ teostatud tööde/väljakutsete nimekirjaga tõendanud, et esineb katkestusi küttes ja küttesüsteemiga seotud avariisid (kd I, tl-d 65 ja pöördel). Samuti tõi korteriühistu esile, et avaldaja on ka ise
2. detsembri
3. a kirjas korteriühistu liikmetele märkinud, et kütteautomaatika ei tööta (kd I, tl 56 pöördel), misjärel on
4. detsembril 2018 toimunud korteriomanike üldkoosolekul arutatud selle üle, et katusealune magistraal on osaliselt soe ja osaliselt külm ning korterite linnamüüripoolsed radiaatorid on külmad (kd I, tld 57 ja pöördel). Lisaks esitas korteriühistu projekti autori AS selgitused, milles ta märgib järgmist: „Mida kauem olemasolevat küttesüsteemi kasutatakse, seda suurem on avariide oht. /…/ Pööningul paikneva pealevoolu jaotustoru monteerimisel
5. korruse köetavatesse ruumidesse vähendab elamu küttetarvet ja välistab võimalikku suuremahulist korterite „üleujutust“ toru avarii (lekke) korral selle hilinenud avastamise (kd I, tl 196).“ Eelnevat arvestades on kolleegium seisukohal, et maakohus on põhjendatult leidnud, et muudatuste tegemine on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, mitte ei tehta neid pööningupinna väljaehitamise eesmärgil. 11.
6. Kolleegiumi hinnangul ei ole esile toodud asjaolusid arvestades alust väita, et otsus on korteriühistu liikmeid ebamõistlikult kahjustav. Põhjendatud on ka maakohtu seisukoht, et avaldaja ei ole esitanud sisulisi ettepanekuid küttesüsteemis esinevate probleemide kõrvaldamise ja kaasajastamise saavutamiseks vähem kulukal viisil. 11.4.
7. Avaldaja tugineb sellele, et ehituseksperdi küttesüsteemi seisundi hindamiseks
8. a tehtud auditi raames (kd I, tl 50) ei tuvastatud vajadust ehitada see täielikult ümber ning leiab, et olemasoleva süsteemi puuduste kõrvaldamine oleks odavam ja vähem koormav. 5

§ 3lg-st 1 pöörduda kohtusse üksnes enda õiguste kaitseks.

Samas jagab kolleegium õiguskirjanduses väljendatud seisukohta, et kui hääl on tühine, siis saab sellele tugineda ka kolmas isik (Saare, K. TsÜS § 33, komm 3.

1. – Varul, P. jt (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus: kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010). Kui tuginetakse häälte tühisusele, siis loetakse TsÜS § 33 lg 2 järgi, et otsuse tegemisel ei ole hääli antud. Kui tühised hääled mõjutasid kas otsuse tegemise võimalikkust või otsuse sisu, siis tekib huvitatud isikul (TsÜS § 38 lg 1) õigus taotleda kohtult vastava organi otsuse kehtetuks tunnistamist. Juriidilise isiku liige on vähemalt üldjuhul huvitatud isikuks TsÜS § 38 lg 1 mõttes. Kolleegium leiab, et avaldajal on korteriühistu liikmena õigus tugineda korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike antud volituse piiratusele. 12.
2. Eelnev ei tingi siiski vaidlustatud määruse tühistamist, sest esindusõiguse piire ei ole vaidlustatud üldkoosoleku otsuse osas korterite nr 1, 8, 9 ja 9a nimel hääle andmisel ületatud. Üldkoosoleku otsusega otsustati kiita küttesüsteemi projekt heaks ja täpsustada hinnapakkumised. Maakohus märkis õigesti, et selle poolt on volikirjades hääl antud (vt korteriomanike
3. mai
4. a üldkoosoleku osalejate nimekirjale lisatud volikirjad; kd I, tl-d 136 pöördel, 137, 140–141). Projekti teostamisega seotud kulude kandmise osas on volikirjades ette nähtud piirang, kuid otsusest ei nähtu, et otsustatud oleks projekti elluviimisega kaasnevate tööde kulu suurust ja jaotust korteriomanike vahel. Seega sai otsuste osas korterite nr 1, 8, 9 ja 9a omanike häält võtta arvesse. Seetõttu on asjakohatu ka avaldaja väide, mille kohaselt ei ole võimalik korteriomanike üldkoosolekul hääletada reservatsiooniga, mis välistab töödega seonduvate kulude kandmise. Vaidlustatud üldkoosoleku otsusega otsustati projekti heakskiitmine, kuid ei tehtud veel otsust projekti rahastamise ja kulude jaotamise kohta. 12.
5. Maakohus on määruse p-s 9 õigesti tuvastanud, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus võeti vastu KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega ehk nii korteriomanike häälte enamusega kui ka kaasomandiosade enamusega. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ja neid

§ 654lg 6 koosmõjus §-ga 659 järgi ei korda.

13. Ülaltoodud põhjendustel ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määrust tühistada ning see tuleb jätta lõppjärelduses muutmata. 14.

§ 696lg 3 esimene lause võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse Riigikohtule.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 15. Kuna maakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust ega avaldajalt väljamõistetud puudutatud isiku menetluskulude suurust (

§ 173lg 3 ja § 174 lg-d 3 ja 5).

Kuigi avaldaja vaidlustab määruskaebuse järgi maakohtu määruse täies ulatuses, ei ole ta menetluskulude jaotuse või kindlaksmääramise vaidlustamiseks kaebuses argumente esitanud. 16. Juhindudes

§ 173lg-st 1 märgib kolleegium ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse.

Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad avaldaja kaebuse rahuldamata jätmise tõttu

§ 171lg 1 alusel avaldaja kanda. 7

§ 174lg 3 järgi kindlaks ka ringkonnakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse.

17.1. Määruskaebemenetluses on puudutatud isik palunud avaldajalt välja mõista lepingulise esindaja kulu 1080 eurot (koos käibemaksuga). Puudutatud isik on kinnitanud, et kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses praeguse kohtumenetlusega (

§ 176lg 5).

Menetluskulude nimekirja järgi tegi esindaja puudutatud isikut esindades tunnitasuga 150 eurot (käibemaksuta) kokku toiminguid 6 tunni ulatuses, sh määruskaebusega tutvumine 1 tund ja sellele vastuse koostamine 5 tundi. Kolleegium leiab, et puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt. 17.2. Arvestades asja keerukust ja mahtu ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, sh asjaolu, et puudutatud isiku esindaja oli juba maakohtu menetluses tutvunud tsiviilasja materjalidega ning vastuses määruskaebusele korratakse suures osas varasemaid väiteid ja maakohtu seisukohti, on kolleegiumi hinnangul määruskaebusele vastuse koostamise ja sellele eelnenud kaebusega tutvumise ajakulu vajalik ja põhjendatud kokku 4,5 tunni ulatuses. Puudutatud isiku esindaja tunnitasu määr 150 eurot (käibemaksuta) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodut arvestades on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik lepingulise esindaja kulu ringkonnakohtus koos käibemaksuga 810 eurot (= 4,5 tundi x 150 eurot + 20% käibemaks). Kuna puudutatud isik on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud

§ 174lg 10 kohaselt hüvitada koos käibemaksuga.

Lisaks peab avaldaja tulenevalt puudutatud isiku taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt

§ 177

lg 4 järgi viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni. 17.

1. Vastuseks avaldaja väitele, mille kohaselt on küsitav, kas puudutatud isik on õigusabiteenusega seonduvad kulud kandnud, sest korteriühistu üldkoosolek ei ole vastu võtnud otsust selliste kulude kandmiseks, märgib kolleegium, et menetluskulude kindlaksmääramisel lepingulise esindaja kulude teiselt menetlusosaliselt väljamõistmise tingimuseks ei ole asjaolu, et menetlusosaline on need kulud kandnud (vt Riigikohtu
2. novembri
3. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 26). Samuti on Riigikohus selgitanud, et kuigi lepingulise esindaja võtmiseks kulude tegemise üle on pädev otsustama korteriühistu üldkoosolek, saab korteriühistu üldkoosolek nimetatud kulud ka hiljem heaks kiita ning juhul, kui menetluskulud jäävad vastaspoole kanda, ei teki korteriühistul kulusid, mida liikmed kandma peaksid (Riigikohtu
4. juuni
5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 15).
6. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati (

§ 178lg 1). (allkirjastatud digitaalselt) Jõustus Riigikohtu 30.11.2022 määruses toodud muudatustega 8