KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Margit Vutt Otsuse tegemise aeg ja koht 31. oktoober 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-21-18

§ 32lg-s 1 sätestatut.

Korteriomandi võõrandamise nõue on äärmuslik abinõu ja selle kohaldamiseks peavad rikkumised olema veenvalt tõendatud. Praegu see nii ei ole. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata, siis ei analüüsinud kohus otsuses vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse võimalikku tühisust. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. 3 Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks maakohus pidanud hagi rahuldama, kuna on tõendatud, et hageja tekitab oma käitumisega naabritele tahtlikult probleeme ja koormab korteriühistut kõikvõimalike kaebuste ja nõuetega. Kostja pöördub pidevalt kaebustega erinevate asutuste poole ja see sunnib korteriühistut tegema kulusid. Suurem osa kostja pretensioone on olnud põhjendamatud ja need on jäetud rahuldamata. Kostja jäi korteriühistule võlgu ja ühistu pidi pöörduma kohtusse. Kostja ei maksnud arveid, kuna ta ei olnud rahul juhatuse tegevusega. Kostja tasus võla alles kohtumenetluse ajal, kuid hageja pidi kohtumenetluse tõttu kandma kulusid. Kostja on pöördunud hageja vastu kohtusse ka teiste nõuetega ja hageja on pidanud kandma täiendavaid menetluskulusid. Samuti kaebab kostja pidevalt erinevatesse asutustesse ja tülitseb teiste korteriomanikega. Kõik see annab aluse nõuda korteriomandi võõrandamist. Elanike kaebustega on piisavalt tõendatud, et kostja ei lase teistel majaelanikel rahulikult elada. Kohtule esitatud kostja korteri fotod ei tõenda, et korter on korras, kuna pole teada, millal need fotod tehti. Korter on alles hiljuti ära koristatud. Seda, et kõik korteriomanikud soovivad, et kostja oma korteri võõrandaks, näitab ka see, et kõik korteriomanikud hääletasid otsuse poolt. See otsus kehtib. Kui kohustada kostjat korterit võõrandama, siis ei jää ta oma eluasemest ilma. Kostja on ise öelnud, et ta ei ela alaliselt selles korteris. Kostjale kuulub ka teine kinnisasi ja ta saab seal elada.
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väited ei vasta tõele. Korteriomandi võõrandamise nõude eeldused ei ole täidetud. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
3. Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu
4. juuni
5. a otsus on seaduslik ja põhjendatud ning see tuleb jätta muutmata. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ükski apellatsioonkaebuse väide ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõigile tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning jätnud hagi põhjendatult rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi neid vajalikuks oma otsuses korrata.
6. Asjaoludest nähtuvalt on vaidluse keskne õiguslik küsimus see, kas hageja saab nõuda kostjalt korteriomandi võõrandamist

§ 32lg-te 1 ja 2 alusel.

Viidatud paragrahvi esimese lõike kohaselt võivad korteriomanikud teiselt korteriomanikult nõuda, et see oma korteriomandi võõrandaks, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka.

§ 32

lg 2 kohaselt võib niisuguse nõude esitada esiteks eelkõige juhul, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata korteriomandi korrashoiu- või teiste korteriomanike häirimisest hoidumise kohustuse (

§ 31

lg 1 p 1), teiste korteriomanike põhjustatud mõjude talumiskohustuse (

§ 31

lg 1 p 2) või kohustuse võimaldada kasutada teistel isikutel tema eriomandi eset selleks, et kaasomandit korras hoida (

§ 31lg 1 p 3).

Teiseks võib niisuguse nõude esitada juhul, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu ja kolmandaks siis, kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.

1. Eelviidatud loetelu on lahtine, seega võib võõrandamisnõue iseenesest olla põhjendatud ka muudel juhtudel, kui korteriomanike vahelises, seaduse alusel tekkinud kestvusvõlasuhtes ei saa teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad taluksid seda, et kõnealune isik oleks edaspidi nende 4 majas korteriomanik. Kuid niisugune põhjus peab olema äärmiselt ülekaalukas ja kaaluma üles potentsiaalse võõrandamiskohustusega isiku omandiõiguse väga intensiivse riive. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praegu ei ole sellise ülekaaluka põhjuse esinemine tõendatud.
2. Apellatsioonkaebuses on hageja välja toonud, et võõrandamisnõue on põhjendatud eelkõige seetõttu, et kostja tekitab teistele korteriomanikele tahtlikult probleeme, koormab korteriühistut kaebuste ja nõuetega, pöördub kaebustega erinevate asutuste poole, algatab kohtuvaidlusi ja sunnib korteriühistut kandma menetluskulusid, ei ole rahul juhatuse tegevusega ja tülitseb teiste korteriomanikega. Ringkonnakohus on seisukohal, et need asjaolud ei anna alust nõuda korteriomandi võõrandamist. Kostja selgituste kohaselt on kaebuste põhjuseks olnud see, et kostja pole rahul trepikoja seisukorraga, sellega, et autosid pargitakse muru peal, samuti muude elukorralduslike küsimustega. Samuti on tema väidetel tülisid juhatusega põhjustanud see, et talle ei saadeta vaatamata tema palvel teateid e-postiga ja et talle esitatud arved on tema arvates olnud ebaselged ja vigadega. Neil põhjustel on poolte vahel olnud ka kohtuvaidlused. Ringkonnakohus selgitab, et igaühel, kellel on kahtlus, et tema õigusi rikutakse, on õigus pöörduda vaidluse lahendamiseks kohtu poole. Selle õiguse kasutamist ei saa korteriomanikule ette heita. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et korteriomaniku halvad suhted mõne teise korteriomaniku ja juhatuse liikmetega ei ole piisav põhjus, et nõuda korteriomandi võõrandamist.
3. Hageja on tuginenud ka sellele, et kostjal on hageja ees olnud võlg, mida tuli sisse nõuda kohtu kaudu. Võõrandamisnõude esitamise eelduse võla tõttu näeb ette

§ 32

lg 2 p 2 ja selle kohaselt võib võõrandamist nõuda, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Hageja ei ole selgelt esile toonud, kui suur see võlg üldse oli. Asjaoludest nähtuvalt toimus võla üle kohtuvaidlus ja kostja selgitas, et tema arvates olid arved valesti koostatud. Hageja on ise kinnitanud, et kostja on võla tasunud. Eeltoodust tulenevalt ei olnud korteriomandi võõrandamise nõude esitamine põhjendatud ka võla tõttu. 11. Teiste korteriomanike häirimine (mh lärmiga) võib

§ 32lg 2 p 3 järgi iseenesest olla võõrandamisnõude esitamist õigustav asjaolu.

Kuid ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praegusel juhul ei ole tõendatud, et kostja või tema korterit kasutanud isikud on teisi majaelanike häirinud määral, mis õigustaks korteriomandi võõrandamisnõude maksmapanekut. Hageja esitatud seletuskirjadest ei ole võimalik aru saada, millal niisugused rikkumise aset leidsid. Samuti ei ole neist seletuskirjadest võimalik järeldada, et trepikotta oleks prügi või muid jäätmeid jätnud kostja. Hageja enda seletustest nähtub, et osasid elanikke häirib pigem see, et kostja nende peale kaebab.

1. Ringkonnakohus selgitab, et tähendust ei ole sellel, et kostja ei ole korteriomanike
2. juuli
3. a üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Korteriomanik ei kaota otsust vaidlustamata jättes õigust tugineda tema vastu võõrandamisnõude esitamisel sellele, et võõrandamisnõude materiaalsed eeldused ei olnud täidetud. Samal põhjusel ei ole tähendust ka sellel, et kõik üldkoosolekul osalenud korteriomanikud olid ühel meelel, et kostja peaks oma korteri võõrandama. Kui võõrandamisnõude materiaalsed eeldused ei ole täidetud, siis ei saa korteriomanikud isegi ühehäälse otsusega võõrandamist nõuda.
4. Hageja on apellatsioonkaebuses väitnud ka seda, et kohtule esitatud kostja korteri fotod ei tõenda, et korter on korras, kuna pole teada, millal need fotod tehti ja et korter võib olla alles hiljuti ära koristatud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja korter üldse oleks olnud sellises seisukorras, et sellest oleks teistele korteriomanikele tekkinud mingeid kahjulikke mõjutusi. Seda, kas ja kuidas kostja teisi korteriomanikke häirib, pidi TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. 5
5. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
6. Kostja esitatud menetluskulude nimekirja järgi on tema menetluskuluks apellatsiooniastmes olnud 420 euro suurune õigusabikulu (koos käibemaksuga). Kostja on füüsiline isik, seega ei ole ta käibemaksukohustuslane ega saa menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada.
7. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja TsMS § 218 kohaselt. Kostjat on menetluses esindanud TsMS § 218 nõuetele vastav esindaja.
8. Kostjale on osutatud õigusteenust tunnihinnaga 120 eurot koos käibemaksuga. Ringkonnakohus leiab, et see tunnitasu suurus on põhjendatud ja vajalik.
9. Kostjale on õigusteenust osutatud kokku 3,5 tunni ulatuses. Sellest 2,25 tundi on kulunud maakohtu otsusega tutvumisele ja apellatsioonkaebusele vastamisele, 0,5 tundi kohtuistungiks ettevalmistamisele, 0,5 tundi kohtuistungil osalemisele ja 0,25 tundi menetluskulude nimekirja koostamisele. Ringkonnakohtu arvates on õigusabi maht olnud põhjendatud ja vajalik ning kostja õigusabikuluks apellatsiooniastmes tuleb seega määrata 3,5 × 120 = 420 eurot. See summa tuleb hagejalt kostja kasuks ka välja mõista.
10. TsMS § 177 lg 2 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja on sellise taotluse ka esitanud ja seega tuleb hagejal hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja /allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin 6 /allkirjastatud digitaalselt/ Margit Vutt