Obsah (6)

§ 85§ 89§ 86§ 83§ 77§ 84

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Lea Pavelson Otsuse tegemise aeg ja koht 31.10.2022, Rapla Tsiviilasja number 2-21-134346 Tsiviilasi M M hagi J B ja NRE OÜ vastu leppetr

) § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

§ 85

kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatava ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Kui tühine ei ole terve tehing (Broneerimisleping), on kostja seisukohal, et tühine on vähemalt sellisel kujul broneerimislepingus sisalduv leppetrahvi nõue - seda siis kas tehingu näilikkuse tõttu (

§ 89

) või vastuolu tõttu heade kommetega (

§ 86), millele 4 on võimalik anda täpsem hinnang peale täpsemate asjaolude selgumist. Tulenevalt Ts

MS § 423 lg 2 p 1 võib kohus jätta hagi läbi vaatamata juhul, kui ilmneb, et hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik, eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust. Samuti ka TsMS § 423 lg 2 p 2 kirjeldatud juhul, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja käsitluse kohaselt on sõlmitud broneerimislepingu näol tegemist käsunduslepinguga, mille osapoolteks on hageja ja ostja, kusjuures kostja on siin käsundisaajaks, kes pidi järgima hageja, kui käsundiandja poolt saadavaid juhiseid (hagiavalduse punktid 3.

1. ja 3.4.). Hageja käsitleb käsunduslepingu pooli ümberpöördult (ning pooleks ei ole ka kostja vaid lepingu sõlminud maakler ja/või tema ettevõte). Eeldades hageja poolt esitatud faktiliste väidete õigsust pole tema õiguste rikkumine sellistel asjaoludel võimalik. Samuti on ilmne, et hagi pole esitatud tema seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks ning hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Seega on kõik hageja poolt esitatud väited paljasõnalised ning täielikult tõendamata TsMS § 5 lg 1 ja § 230 lg 1 mõistes ning mingit alust hageja leppetrahvi ja viivise nõude rahuldamiseks ei ole. 4.Kostja II sõnul müüja (J B) loobus objekti müümisest tema isikust tulenevatel põhjustel. Sellest tulenevalt tagastas maakler hagejale broneerimistasu 2000 eurot vastavalt broneerimislepingu punktile 2.
2. maakler hagi ega leppetrahvi nõudega ei nõustu, kuna selleks puuduvad alused. Vastavalt broneerimislepingu punktile 4.1 sätestab, et kui maakler rikub broneerimislepingu punktis 2 toodud kohustusi oluliselt, siis tekib broneerijal leppetrahvi nõudeõigus. Maakler ei ole broneerimislepingut oluliselt rikkunud. Leppetrahvi saab nõuda üksnes maakleri olulise rikkumise eest. Asjaolu, et müüja loobus korteri müügist, siis see ei ole see käsitletav ega tõlgendatav maakleripoolse lepingu olulise rikkumisena. Samuti ei ole müüja ka käesoleva broneerimislepingu osapool, st leping on sõlmitud M M ja maakleri vahel. Kuivõrd müüja ei ole lepingu osapool, siis ei saanud pooled leppida kokku müüki kohustavas tehingus ja seda siduda leppetrahviga, sest pooled ei saanud kohustada müüjat objekti müüma broneerijale. AÕS (asjaõigusseadus) § 119 lg 1 tulenevalt tehing, millega kohustatakse kinnisasja võõrandama peab olemas sõlmitud notariaalses vormis. Vormi järgimata jätmine toob kaasa lepingu selle osa tühisuse vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 ja

(tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 83 lg-le 1 ning VÕS (võlaõigusseadus) § 11 lg-le 1. Siinkohal osundame, et leppides kokku leppetrahvi tasumises lepingus nimetatud rikkumise puhuks, loovad pooled põhikohustusega aktsessoorselepingulise kõrvalkohustuse VÕS § 141 lg 3 mõttes. Leppetrahvi kokkuleppe kehtivus ning seega ka nõude maksmapaneku võimalus sõltuvad põhilepingu kehtivusest VÕS § 163 alusel, eelkõige selle kohustuse kehtivusest, mille tagamiseks on leppetrahvis kokku lepitud. Maakler ei ole oma lepingulist kohustust rikkunud, millest tulenevalt ei ole käesoleval juhul hagi põhjendatud ning teiseks broneerimislepingu kokkulepe leppetrahvi osas pole õiguslikult kehtiv sest sellekohane kohustav tehing oleks pidanud olema sõlmitud notariaalses vormis. 5.Kohus leiab, et 08.04.2021 broneerimislepingu näol on tegu kinnisasja müügi eellepinguga, mis on vorminõude rikkumise tõttu tühine, mistõttu ei ole hagejal õigust kostjatelt solidaarselt nõuda leppetrahvi 2000 euro ega viivise tasumist. 6.VÕS § 33 lg 1 sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.

§ 83

lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene 5 teisiti.

§ 85

sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. 7.Ühes lepingu dokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kinnisasja müügilepingu eellepingu sisuks on müüja kohustus võõrandada kinnisasi tulevikus ostjale. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on aga müüja kohustus jätta teatud aja vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest.

§ 77

lg 1 kohaselt võib tehingu teha mis tahes vormis, kui seaduses ei ole sätestatud tehingu kohustuslikku vormi. Broneerimislepingule seadus kohustuslikku vorminõuet ette ei näe. Broneerimisleping saab kõne alla tulla siis, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja broneerimise eest, s.o selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline broneerimistasu suurus. 8.Hinnates 08.04.2021 broneerimislepingu p-des 1, 2, 4 sätestatut leiab kohus, et kostja I, keda esindab maakler, s.o kostja II, kavatseb müüa hagejale lepingus nimetatud kinnisasja 70 000 euro eest ja seega on pooled määranud lepingus kindlaks müügilepingu olulised tingimused: müüdav asi, selle hind. Broneerimislepinguga 08.04.2021 on tõendamist leidnud, et pooled saavutasid kokkuleppe kõigis olulistes kinnistu müügilepingu tingimustes – hageja kavatseb osta ja kostja kavatseb müüa kinnisasja asukohaga xxxxx xxxx x-x, xxxxxx, hinnaga 70 000 eurot, müügi- ning asjaõigusleping sõlmitakse notariaalselt tõestatud vormis ajaperioodil 08.04.2021 kuni 08.05.

1. Seega vastavad poolte broneerimislepingus väljendatud tahteavaldused VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu tunnustele. Kuivõrd broneerimislepingu järgi kavatsevad pooled alles tulevikus sõlmida notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu, siis on leping vaadeldav kinnistu müügi eellepinguna. Broneerimislepingu p-s 3.1 on pooled sätestanud, et 2000 eurot on broneerimistasu ning p-s 1.
2. sätestatakse, et juhul, kui broneerija soovib käesoleva broneerimislepingu kehtivuse jooksul eelpool nimetatud objekti osta, arvestatakse broneerimistasu objekti hinnast maha. Seega on 2000 eurot osa müügihinnast. Broneerimislepingust tuleneb kostja I kohustus müüa kinnisasi. See kinnitab omakorda, et kokkulepe oli suunatud kinnisasja omandamisele. Tegemist polnud ka lepinguga, mille põhisisuks oleks olnud ehitamine. Asjaolu, et pooled on nimetanud kokkuleppe broneerimislepinguks ja peavad lepingu eesmärgiks lepinguobjekti broneerimise/tagamise lepingus kokkulepitud aja jooksul, ei välista seda, et kokkulepe on sisu osas käsitatav kinnistu müügilepingu eellepinguna. Broneerimislepingus on kokku lepitud, et broneerimistasu on osa müügihinnast ja kostja I kohustus tasuda leppetrahvi hagejale müügilepingu sõlmimata jäämisel, kui kostja I loobub lepingu sõlmimisest ehk kokku on lepitud sanktsioonid juhuks, kui müügileping jääb sõlmimata. Lepingu p-s 4.
3. toodud sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja seega kokkuleppe suunatust kokkuvõttes kinnisasja omandamisele. Kohus leiab, et broneerimisleping on käsitatav kinnistu müügi eellepinguna, mis peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kuna 17.06.2019 kinnistu müügilepingu tingimuste läbirääkimiste eelkokkulepe ei ole notariaalselt tõestatud, siis on see tühine VÕS § 33 lg-de 1, 2, AÕS § 119 lg 1 ning

§ 83lg 1 järgi.

9.Antud juhul on kokkulepitud broneerimistasu suuruseks 2000 eurot, mis kohtu hinnangul on mõistlik suurus, arvestades kinnistu maksumust 70 000 eurot. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete (broneerimise) tühisuse. Antud kinnistu eelkokkulepe on müügilepingu eelleping, mis on tühine vorminõude rikkumise tõttu. Kohus leiab, et ei saa eeldada, et eelkokkuleppe p-des 2.2, 2.3 ja 3 (ainult broneerimistasu suurus) sätestatu oleks kokku lepitud ilma tühise eellepingu osata. Nimetatud tingimused ei ole 6 eraldiseisvad ega müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest sõltumatud

§ 85järgi.

Seega on ka need tingimused tühised ega oma õiguslikke tagajärgi. 10.

§ 84lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus tuvastas, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine, seega ei ole kokkuleppel algusest peale õiguslikke tagajärgi, st sellest ei teki eesmärgiks olnud õigusi ja kohustusi. Eeltoodu alusel ei ole kostjad solidaarselt kohustatud hagejale tasuma lepingu alusel leppetrahvi broneerimistasu suuruses summas, s.o summas 2000 eurot, ega viivist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine 11.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. 12.Kohus leiab, et hageja menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. 13.Kostjate menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. 14.TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. 15.Kostja I palub välja mõista lepingulise esinduse kulud summas 1260 eurot. Lepingulise esinduse kulude aluseks on lepingulise esindaja töökirjed 12,6 t ulatuses, tunnitasuga 100 eurot. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ning ka kooskõlas Riigikohtu praktikaga. 16.Kohus leiab, et kostja I lepingulise esindaja tööd on olnud põhjendatud ja vajalikud. Kohus leiab, arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust, et kostja taotlus on põhjendatud. Hageja ei ole kostja I menetluskulude suuruse peale vastuväiteid esitanud. Seega jääb hageja kanda kostja I lepingulise esinduse kulud summas 1260 eurot ning viivis menetluskuludelt. 17.Kostja II menetluskulude nimekirja kohtule ei esitanud. (allkirjastatud digitaalselt) 7