Obsah (6)

§ 9§ 23§ 13§ 22§ 6§ 20

KOHTUMÄÄRUS Kohus Harju Maakohus Kohtunik Laura-Liis Sarapuu Kohtujurist Evelin Miggur Määruse tegemise aeg ja koht 21. august 2020.a., Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-19-8674 Tsiviil

ei võimalda kokku leppida

§ 9

lg-s 3, §-s 36 ja § 39-s sätestatud otsuste vastuvõtmiseks vajalikust häälte arvust erinevalt. Avaldajate taotletud häälte jaotuse korral ei ole üle poole häälte kokkusaamiseks vaja enam vähemalt poolte korteriomanike nõusolekut, vaid u 40% elamupindade omanike nõusolekut, sest nende korteriomandid moodustavad umbes poole korteriomandite eriosade kogupindalast. Seega oleks avaldajate taotletud häältejaotus vastuolus

§ 9lg 3, § 36 ja § 39 sätestatud nõuete ja eesmärgiga.

Koosoleku otsustusvõimelisuse aluste muutmist ei saa õigustada asjaolu, et mitteeluruumide omanikud on korrektselt osalenud üldkoosolekutel, aga eluruumide omanikud ei ole. Korteriühistu põhikirja § 14 lg 1 on vastuolus

§ 2313 lg 1.

Juhul kui eriomandi kokkulepet muudetakse selliselt, nagu avaldajad soovivad, et korduskoosolek on otsustusvõime, kui esindatud on vähemalt 30% eriomandite pinnast või kaasomandi osast, siis on suur tõenäosus, et L üldkoosolekul ei suudetagi tulevikus otsuseid vastu võtta, sest seni on elamupindade omanikel üldkoosolekutel osalemisega olnud probleeme ja puudub alus arvata, et elamupindade omanikud hakkavad tulevikus üldkoosolekutel osalema tihedamini. Eriomandi kokkulepet ei tohiks muuta viisil, mis võib muuta L üldkoosolekute läbiviimise tulevikus võimatuks. Avaldajate taotletav üldkoosoleku kvooruminõue 30% eriomandi pinnast või kaasomandi osast on ebamõistlikult kõrge lävend ja ei taga tulevikus mõistlikult korteriomandite teostamist. Puudutatud isikud I-XXIII paluvad jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda.

1. Puudutatud isikule XXXI (korter 33) on asja materjalid kätte toimetatud postiga 09.09.2019, puudutatud isik XXXI esitas 22.11.2019 menetlusdokumendi, milles seisukohta avalduse osas esitatud ei ole. Puudutatud isikule XXXIII (korter 60) on asja materjalid kätte toimetatud postiga 01.10.2019, puudutatud isik XXXIII avaldusele ei vastanud. Puudutatud isikule XXVI (korter 13) on asja materjalid loetud kättetoimetatuks 19.10.2019, puudutatud isik XXVI avaldusele ei vastanud. Kohtumääruse põhjendused
2. Avaldajad on L, asuvate korteriomandite omanikud. L elamu ja selle juurde kuuluva maa ühiseks majandamiseks on asutatud korteriühistu (põhikiri dtl 53- 61).

(korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 22 lg 1 kohaselt korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Korteriühistu põhikirja § 14 lg 2 järgi annab korteriühistu üldkoosolekul iga L korteriomand ühe hääle. Avaldajad soovivad, et hääleõigus üldkoosolekul oleks seotud kas korteriühistu liikmele kuuluva korteriomandi eriomandi pinna suurusega või kaasomandi osa suurusega. 5.

§ 13

lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.

§ 13

lg 2 järgi korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut.

§ 9

lg 1 kohaselt asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

§ 9

lg 2 p 1-2 järgi iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. 6. Kohus ei nõustu puudutatud isikutega I-XXIII, et

§ 13

lg 2 koostoimes

§ 9

võimaldavad nõuda tahteavaldust üksnes

§ 9

lg 1 nimetatus kokku leppimiseks, so eriomandite ulatuse muutmiseks või uue korteriomandi loomiseks.

§ 13

lg 1 viitab võimalusele kokku leppida kõikides õigussuhetes, mis tulenevad korteriomandist ja korteriühistust, kui see ei ole välistatud seadusega, ning

§ 13

lg 2 järgi mistahes 14 kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse nõudmisele kohaldub

§ 9

. Tahteavalduse nõudmise eeldused on sätestatud

§ 9lg 2 p 1-2.

Asjaolu, et

-i seletuskirjas on märgitud, et eriomandi muutmise nõudeid ei tohiks liiga kergekäeliselt rahuldada, ei seondu sellega, kas tahteavaldust saab nõuda eriomandi muutmiseks seoses korteriühistut puudutavate ühinguõiguslike küsimustega. Kohus on seisukohal, et küsimuses, milles seadus võimaldab kokku leppida, on võimalik nõuda ka kokkuleppe sõlmimiseks vajalikku tahteavaldust.

1. Nähtuvalt kinnistusraamatust oli L moodustatud 67 korteriomandit, L-67 omanik oli puudutatud isik X (väljavõte kinnistusraamatust dtl 69-70). Kinnistusraamatu kohaselt on mitteeluruumist korter 67 16.05.2017 jagatud ning jagamise tulemusena on moodustatud 69 korteriomandit (tähistustega vastavalt 67/1-67/69).
2. Kohus nõustub avaldajatega, et kujunenud olukord seoses häälte arvuga on vastuolus hea usu põhimõttega. Kinnistusraamatu kohaselt oli endise korter 67 omandiosa suurus 9370/37918, so 24,7% kaasomandist. Kuna KÜ põhikirja järgi annab iga korteriomand ühe hääle, on korter 67 jagamisega tekkinud olukord, kus mitteeluruumidest korterite omanikud, kellele kuulub kokku 24,7% mõttelist osa kaasomandist, saavad KÜ üldkoosolekul teha enamusena otsuseid ülejäänud korterite omanike suhtes, kuigi viimastele kuuluv omandiosa kokku on kolm korda suurem, so 75,3%. Lisaks sellele, korter 67 jagamisega moodustus senisest ühest korteriomandist 69 korteriomandit. Kuigi põhikirjast tulenev häälte jagunemise regulatsioon seeläbi formaalselt ei muutunud, muutus 69 korteriomandi tekkimisega sisuliselt igale senisele korteriomanikule kuulunud hääle kaal seoses proportsiooniga häälte üldarvu suhtes: kui seni moodustas igale korteriomanikule kuuluv hääl 1,49% kõikidest häältest (1:67), siis pärast jagamist moodustab üks hääl 0,01% kõikidest häältest (1:135), st erinevus on oluline (149-kordne). Vaidlus puudub, et korter 67 jagamiseks ülejäänud korteriomanike nõusolekut ei olnud, erinevates menetlustes vaieldakse mh jagamise õiguspärasuse üle. 16.05.2017 kehtinud KÜS (korteriühistuseadus) § 4 lg 1 II lause kohaselt sai üldkoosolek otsustada põhikirja muutmise, kui muutmise poolt on rohkem kui pool häälte üldarvust. Korter 67 jagamisega tekkis aga olukord, kus ühegi teise korteriomaniku nõusolekuta muutus oluliselt kõigile korteriomanikele kuuluvate häälte kaal ja seeläbi kõigi korteriomanike võimalus teostada oma õiguseid üldkoosolekul. Põhikirjast tulenevad õigused muutusid formaalselt põhikirja muutmata.
3. Puudutatud isikute I-XXIII käsitlus, mille kohaselt „olemasolev olukord“

§ 9

lg 2 p 1 tähenduses tähendab olukorda, mis ei võimalda korteriühistul vajalikul määral toimida, ei põhine seadusel.

§ 9

lg 2 p 1 viitab olemasoleva olukorra säilitamisele „arvestades kõiki asjaolusid“, mitte üksnes seda, kas näiteks korteriühistu toimimine on takistatud. Kohus, võttes arvesse, millistel asjaoludel on tekkinud olukord, kuidas mitteeluruumidest korterite omanikud, kellele kuulub kokku 24,7% mõttelist osa kaasomandist, saavad üldkoosolekul teha enamusena otsuseid ülejäänud omanike suhtes, kellele kokku kuulub 75,3% osa kaasomandist, leiab, et olemasoleva olukorra säilitamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Eluruumidest korterite omanike õigused on häälte kaalu muutumise läbi hea usu põhimõtte vastaselt vähenenud ning seda olukorda ei mõjuta asjaolu, et põhikiri reguleerib häälte jaotust selliselt nagu näeb üldreeglina ette ka

§ 22

lg 1 (üks korter üks hääl), st viisil, mida võib tavapäraselt pidada õiglaseks ja mõistlikuks. Kohus märgib, et ka ühe korteriomandi kuuekümne üheksaks jagamine ei ole tavapärane. 10. Kohus on seisukohal, et põhjendatud ei ole häälte arvu sidumine iga korteriomandi reaalosana kasutatava pinna suurusega. Tegemist on suurusega, mis võib muutuda mistahes ehitusliku ümberkorraldusega.

§ 6

lg 3 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse 15 korteriomandi kohta eriomandi eseme tähis, kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Kuigi kehtinud KOS (korteriomandiseadus) § 5 lg 2 järgi kanti kinnistusraamatusse enne

i jõustumist ka korteriomandi reaalosa üldpinna suurus, oli tegemist üksnes informatiivsete andmetega, millel puudus kande tähendus (3-21-156-11, p 31). Omandi suurust väljendab omanikule kuuluva mõttelise osa suhe asja kui tervikuga, seega sidudes hääleõiguse omandi suurusega on põhjendatud lähtuda kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osa suurusest. 11. Võttes arvesse korteriomandite 67/1-67/69 moodustamise asjaolusid, ei nõustu kohus, et häälte arvu sidumine kaasomandi osa suurusega oleks puudutatud isikute I-XXIII õigustatud huve ülemäära kahjustav. Puudutatud isikutel, kes omandasid mõne korterist 67 moodustatud uue korteriomandi puudutatud isikult X, on soovi korral võimalik esitada vastava lepingu alusel nõudeid puudutatud isiku X vastu. Nõustuda võib, et häälte lugemine on keerukam, kui häälte arv sõltub omandiosa suurusest, samuti ei saa hääletada salaja, kuid ainuüksi need asjaolud ei ole piisav asumaks seisukohale, et häälte sidumine omandiosa suurusega oleks käesoleval juhul ebamõistlik või ebaõiglane. Vastavalt

§ 20

lg 1 ja MTÜS § 21 lg 31 üldkoosolekul koostatakse seal osalevate liikmete nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige või liikme esindaja. Seetõttu ei saa nõustuda, et hääletustulemuste kontrollimine muutuks häälte sidumisel omandiosa suurusega kontrollimatuks. Samuti ei nõustu kohus, et häälte arvu sidumine kaasomandiosa suurusega oleks vastuolus

§ 9lg 3, § 36 või § 39.

Asjaolu, et mõne otsuse vastuvõtmiseks on seaduse järgi nõutav nii häälte kui omandi enamus, ei seondu sellega, mitu häält peaks igal korteriomanikul olema. 12. Kohus rahuldab avalduse esimese alternatiivse nõude osas ning kohustab puudutatud isikuid andma tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et iga korteriomaniku häälte arv L korteriomanike üldkoosolekul on võrdne temale kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusega kinnisasjast.

§ 13

lg 3 järgi korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Kohus kohustab puudutatud isikuid ka tahteavalduste andmiseks, et kanda see kokkulepe kinnistusraamatusse puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandite sisuna. Kohus tegi ärakuulamisel avaldajatele ettepaneku esitada notariaalse lepingu projekt, milles kajastuksid puudutatud isikutelt nõutavad tahteavaldused. Avaldajad projekti ei esitanud. Kohus sõnastab kohtumääruse resolutsiooni lähtudes avalduse eesmärgist, täpsustades selguse ja täidetavuse huvides avalduse 11.11.2019 täienduses märgitud tahteavalduste sõnastust. 13. Avaldajad taotlevad avaldusega ka, et üldkoosoleku otsustusvõimelisus oleks seotud kas osalejatele kuuluvate korteriomandite eriomandite pindade suurusega või kaasomandi osa suurusega.

§ 20

lg 2 järgi korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

§ 23

lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. KÜ põhikirja § 14 lg 1 kohaselt üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala 16 jooksul. Teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kohalolevate liikmete arvust, kui kohal on vähemalt 16 korteriühistu liiget. 14. Kohus leiab, et avaldajate väljatoodu ei võimalda asuda seisukohale, et kujunenud olukorra säilitamine seoses üldkoosoleku otsustusvõimalisuse regulatsiooniga oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Korter 67 jagamisega ja sellega seonduva liikmete arvu kasvuga ei muutunud korteriühistu põhikirjast tulenev regulatsioon, mille kohaselt otsustusvõimelisuseks peab koosolekul osalema üle poole liikmetest. Kohus nõustub puudutatud isikutega I-XXIII, et nö mitteeluruumidest korterite omanikele ei ole võimalik ette heita, et nad üldkoosolekutel osalevad või et kõik eluruumidest korterite omanikud seda ei tee. Kui üldkoosolek kutsutakse kokku vastavalt seadusele, on kõigil korteriomanikel võrdne võimalus üldkoosolekul osaleda või korraldada enda osalemine esindaja kaudu. Selleks, et otsuste vastuvõtmist ei oleks võimalik takistada kohale ilmumata jätmisega, on mõeldud korduskoosoleku regulatsioon, so

§ 23lg 1.

Kohus nõustub puudutatud isikutega I-XXIII, et tulenevalt

§ 23

lg 1 on korduskoosolek otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust ning põhikirjaga ei ole võimalik sätestada teisiti. Avaldajate soovitav regulatsioon võimaldaks aga otsuste vastuvõtmise blokeerimise ilmumata jätmisega, mis ei oleks korteriühistu toimimise huvides.

1. Kohus jätab avalduse rahuldamata osas, milles avaldajad on palunud kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek eriomandi kokkuleppe muutmiseks selliselt, et: üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 50% kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind) või alternatiivselt omanikud, kellele kuulub üle 50% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku; ja teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt 1 129,497 m2) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind) või alternatiivselt omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku; ning eriomandi kokkuleppe vastava muutmise käsitlemiseks asjaõiguslepinguna ning puudutatud isikute kohustamiseks andma nõusolek ja taotlema kinnistada eriomandi kokkuleppe vastav muutmine kinnistusraamatusse.
2. Esitatud nõuete kontekstis tähendust omavate asjaolude kohta ei sisalda teavet kutse 11.06.2019 koosolekule (dtl 62-63), ministeeriumi kiri (dtl 65-67), ehitisregistri väljavõte (dtl 71-72), 05.10.2018 koosoleku protokoll koos lisadega (dtl 73-89), TLPA kiri (dtl 365366), kirjavahetus notariga dtl 367-382), 2017.a. majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni aruande projektid (dtl 413-430), materjalid seoses muude kohtumenetlustega (dtl 431-432, dtl 451-458), 11.06.2019 koosoleku protokoll (dtl 443447), KÜ kiri (dtl 449). Nimetatud tõendeid kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
3. TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. 17
4. Avalduse lahendamine oli avaldajate huvides, kuid kohtusse pöördumine oli vähemalt puudutatud isikute I-XXIII osas põhjendatud, kuna nimetatud puudutatud isikud ei olnud nõus andma avaldajate soovitud tahteavaldusi. Samas rahuldas kohus avalduse osaliselt, st vastuväited avaldusele olid osaliselt põhjendatud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-18-11 (p 19) märkinud, et hagita menetluses ei lahendata suuresti keerulisi õigusküsimusi, vaid kohus kohaldab esmajoones kaalutlusõigust ning seega puudub üldjuhul ka hagimenetlusega võrreldav vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi. Kuna antud juhul ei olnud tegemist keeruka õigusvaidlusega, siis ei saanud menetlusosalistel olla õigustatud ootust, et tema menetluskulud peaksid jääma teise menetlusosalise kanda. Nimetatud kaalutlustel peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik 18