← Eesti

2-21-116133/25

Obsah (9)§ 664§ 108§ 113§ 627§ 658§ 9§ 11§ 99§ 1018

KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Mati Maksing, Kaija Kaijanen ja Ulvi Loonurm Otsuse kuupäev 25. november 2022, Tallinn Tsiviilasja number 2-2

) § 658 lg 1, § 11 lg 1, § 8 lg 1, § 9 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1, § 68 lg-d 1–3 ning leidis, et pooled sõlmisid suuliselt maaklerilepingu neil tingimustel, mida kajastas hagejalt kostjale saadetud lepingudokumendi projekt. 4.2.

  1. Maakleritasu kokkulepe on maaklerilepingu oluline tingimus, milles kokkuleppe sõlmimisest saab järeldada kogu lepingu sõlmimist. Samuti on oluline hinnata, kas maakler käsundisaajana võttis endale konkreetsed ülesanded lepingu sõlmimise vahendamiseks või selle sõlmimise võimalusele osutamiseks. Hageja saatis kostjale lepinguprojekti, mida kostja ei allkirjastanud. Kostja nõustus küll maakleritasu suurusega 4% ja hageja pakutud müügihinnaga, kuid ei avaldanud selget nõusolekut projektis märgitud muude tingimustega. 4.2.
  2. Veenev on kostja väide, et ta oli huvitatud vaid tervikteenuse saamisest – uue korteri ostust ja senise müügist. Sellise lepingu sõlmimise soovi kinnitas istungil kostja ema, kes leppis hagejaga kokku, et kostjale otsitakse 3-toalist korterit, paralleelselt müüakse tema korter ning võib-olla õnnestub seda teha nii, et ost ja müük toimuvad samal päeval. Kostja ema kinnitas, et kostja ei allkirjastanud hageja saadetud projekti, sest seal oli kirjas ainult korteri müük. 4.2.
  3. Hageja käitumine kinnitab ka, et kostja huvi võis olla suunatud uue korteri otsimisele. Nii on hageja kostjale otsinud ja pakkunud võimalikke kortereid. Lisaks kajastub hageja esitatud arvel mh rida uue objekti otsimise kohta. Kostja väidet, et ta ei olnud huvitatud ainult korteri müügist, kinnitab asjaolu, et ta ei ole oma korterit senini müünud, sest tal ei ole kuskil elada. 4.2.
  4. Asjaoludest nähtuvalt arutasid pooled suuliselt kostja korteri ülevaatusel lepingutingimusi ja hageja tegi korterist pilte. Hageja edastas lepinguprojekti kostjale tutvumiseks ja allkirjastamiseks, kostja teatas sama päeva õhtul, et kui maakleri vahendustasu on 4%, siis tuleb müügihinnaks panna 79 900 eurot. Nii väljendas kostja heakskiitu ja nõusolekut hageja saadetud lepinguprojektile, kuigi ta seda ei allkirjastanud. Kostja ei ole SMS-is või mõnes muus taasesitatavas vormis märkinud, et heakskiit on vaid osaline ja tingimuslikult seotud lepingu väidetava teise osaga. Sellega andis kostja heakskiidu hageja saadetud kogu lepingule. Pooled saavutasid maakleritasu osas kokkuleppe ja hageja asus tegutsema kostja maaklerina. 4

(8)4.2.
  1. Kokkuleppe tulemusel avaldas hageja kostja korteri müügikuulutused ja korraldas kliendipäeva, millel osales kostja esindajana tema ema, kes sõlmis esimese huvilisega heade kavatsuste protokolli. Ka siis ei avaldanud kostja, et hageja mõni kohustus on täitmata. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled leppinuks kokku korteri ostu vahendamise tasu, tähtaja vm tingimused. Õige on hageja väide, et kostja keeldus korteri müügiteenuse kasutamisest, mitte ostu vahendamisest. Seega oli poolte vahel vaid leping korteri müügi vahendamiseks. 4.
  2. Maakohus ei nõustunud kostja etteheidetega, et hageja määras valesti kostja korteri hinna ja rikkus nii oma kohustusi maaklerina. 4.3.
  3. Hageja väidetav rikkumine või eksimus müügihinnas ei ole tõendatud. Usaldusväärne ei ole kostja esitatud hindamisakti, mille kohaselt on kostja korteri turuhind 85 000 eurot. Aktist ei nähtu, kuidas asjatundja jõudis aktis märgitud järeldusele, kuidas kujunes tema arvamus ja millised on võrdluskorterid. Tegemist ei ole ka kutselise hindajaga, seega ole hindamisakt kohtule veenev. Samas esitas hageja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU hindamisakti, mille kohaselt on korteri turuhind 80 000 eurot, mis kattub hageja hinnanguga. Selle arvamuse andsid kutselised hindajad, tuues selgelt esile võrdluse korteriturul toimuvaga. Järelikult ei eksinud hageja kostja korteri müügihinda määrates. 4.3.
  4. Kostjal müüjana ei olnud kohustust müüa korter maaklerilepingus ette nähtud hinnaga. Ta ei pidanud sõlmima heade kavatsuste kokkulepet juba esimese ostjaga olukorras, kus kliendipäevale registreerus 13 huvilist. Turuhind kujuneb pakkumise käigus ja huviliste suur arv viitas, et turuhind võib olla kostja soovitust ja maakleri pakutust suurem. Pole ebatavaline, et suure ostuhuviliste arvu tõttu korteri hind müügiprotsessis tõuseb ja selleks ei pea korraldama oksjonit. Kostja ei toonud esile, et hageja kallutas teda esimese ostuhuvilisega kavatsuste protokolli sõlmima, sellise otsuse sai teha kostja ise. 4.
  5. Põhjendatud pole ka etteheited, et hageja ei leidnud kostjale tema tingimustele vastavat korterit. Pooled sõlmisid lepingu
  6. märtsil 2021 ja kostja ütles selle üles
  7. aprillil 2021, st kolme nädala möödudes. Samas ei toonud kostja esile, millise tähtaja jooksul pidi hageja uue korteri leidma. Uue elamispinna leidmise vajadus sõltus kostja ja võimaliku ostja kokkuleppest. Hageja ei saanud tagada, et kostjale vajalikul ajavahemikul tuleb müüki kostjale sobiv korter. Samas ei andnud kostja hagejale ka täiendavat tähtaega lepingu täitmiseks. 4.
  8. Pooled sõlmisid maaklerilepingu hageja saadetud projektis märgitud tingimustel. Seega on pooled

§ 664

lg 2 tähenduses kokku leppinud maakleritasu tasumises ka juhul, kui lepingu lõpetab käsundiandja temast tuleneval põhjusel. Hageja osutas kohaselt kostjale maakleriteenust, leidis ostja, kuid kostja ütles lepingu ennetähtaegselt üles.

§ 108

lg 1 ja lepingu p 5.5 alusel on kostjal kohustus tasuda hagejale kokkulepitud 3196 eurot. Viivise nõudmiseks annab aluse

§ 113lg 1 esimene lause, määr tuleneb sama sätte teisest lausest.

POOLTE SEISUKOHAD

  1. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised. 5.
  2. Esiteks leidis maakohus ekslikult, et pooled sõlmisid lepingu hageja saadetud projektist nähtuvatel tingimustel. Kohtu seisukohad on vastuolulised. Kohus tuvastas, et kostja lepingut ei allkirjastanud ega avaldanud lepingudokumendis märgitud tingimuste suhtes selget nõusolekut. Lisaks pidas kohus veenvaks kostja väidet, et ta oli huvitatud vaid tervikteenuse saamisest – uue korteri ostust ja senise müügist. Sellise lepingu sõlmimise soovi kinnitas ka istungil tunnistajana üle kuulatud kostja ema. Kostja ei allkirjastanud hageja saadetud projekti, sest seal käsitleti ainult korteri müüki, mistõttu polnud projekt kostjale vastuvõetav. Lepingu allkirjastamata jätmine kinnitab, et kostja ei nõustunud selle tingimustega. Kohus pidanuks tuvastama, et pooled ei saavutanud kokkulepet lepingu sõlmimiseks olulistes tingimustes. 5

(8)5.2. Teiseks on kostja korter müümata ja uus korter leidmata, seega ei ole hageja kokkulepitud maakleriteenust osutanud ja tal ei ole ka tasunõuet. Kostjal oli huvi vaid tervikteenuse suhtes, aga seda ei osutatud, sest hageja keeldus uue korteri otsimisest. Pooled ei leppinud kokku kulude hüvitamises. Hageja nõue on

§ 627lg 1 ja § 667 lg 2 järgi alusetu.

5.

  1. Kolmandaks pidanuks maakohus järeldama, et maaklerileping sõlmiti pakett-teenusena, mis sisaldab üheaegselt nii kostja korteri müüki kui ka uue korteri leidmist. Seda kinnitab lisaks kostja ema ütlustele hageja arvel maakleriteenuse hulka kuuluva teenuse komponendina märgitud uue korteri otsimine. Kostja ema tunnistajaütluste kohaselt tegeles hageja uue korteri otsimisega, kuid tema pakutud korter ei vastanud soovitud tingimustele. Hageja ei tõendanud, et ta pakkus kostjale sobivat uut korterit. Seega oli kostjal õigus leping lõpetada. 5.
  2. Neljandaks tegi maakohus tõenditest valed järeldused. Maakohus hindas ekslikult kostja
  3. aprilli 2021 e-kirja. Selles ei kirjuta kostja lepingu ülesütlemisest, vaid märgib, et maaklerilepingut ei eksisteeri. Seega ei saa e-kirja käsitleda ülesütlemisavaldusena. Samuti leidis maakohus põhjendamatult, et kostja esitatud hindamisakti on ebausaldusväärne, sest seda ei koostanud kutseline hindaja. TsMS ei sätesta, et vaid kutselise hindaja koostatud hindamisakt on usaldusväärne. Hindamisaktis on selgelt välja toodud hindamisalused ja neil põhinev järeldus kostja korteri turuhinna kohta. 5.
  4. Viiendaks on alusetu hageja viivisnõue, sest põhinõue on alusetu.
  5. Hageja vaidleb kaebusele vastu. Koos vastusega esitas hageja kinnistusraamatu ja ehitisregistri väljavõtted kostja ema ostetud korteri kohta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  6. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja jätab uue otsusega hagi rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus on edukas ja hageja kannab kõik menetluskulud.
  7. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud vaidlustamata asjaoludest. Ühtlasi nõustub ringkonnakohus maakohtu õigusliku kvalifikatsiooniga, et poolte õigussuhe vastab maaklerilepingu tunnustele (

§ 658lg 1).

Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga osas, milles maakohus tuvastas maaklerilepingu tingimused ja otsustas, et hageja nõude rahuldamise eeldused on täidetud. 9. Hageja põhinõude esmane õiguslik alus on

§ 664

lg 1, mille järgi on tal õigus nõuda maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest (vt nt Riigikohtu

  1. oktoobri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-18-1521, p 13 esimene lõik). Hageja väitel leppisid pooled siiski kokku tingimuse, et tasu tuleb maksta ka juhul, kui vahendatud tehing jääb sõlmimata kostja tõttu (lepinguprojekti p 5.5).
  2. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et pooled sõlmisid lepingu neil tingimustel, mis on märgitud hageja saadetud projektis (dtl 44–47). Kumbki pool ei ole lepingudokumenti allkirjastanud. Pooled leppisid suuliselt kokku maakleriteenuse osutamise, hinna ja kostja korteri müügiks pakkumisel avaldatava hinna, aga ei sõlminud kokkulepet, et maakleritasu makstakse ka juhul, kui vahendatud tehingut ei sõlmita. Ühtlasi on õige kostja väide, et maakleriteenusena lepiti kokku kostja korteri müügi ja uue korteri ostu vahendamine, aga selles mahus teenust hageja ei osutanud. Põhjendused on järgmised. 10.
  3. Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe (

§ 9lg 1).

Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai. Kui nõustumus väljendub teos, mis ei ole otsene tahteavaldus, on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja teost teada sai, v.a juhul, kui pakkumusest, lepingupoolte vahelisest praktikast või tavast tulenevalt loetakse leping 6

(8)sõlmituks teo tegemisest (

§ 9lg 2).

Kui vastavalt lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb saavutada kokkulepe teatud tingimustes, siis ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui nendes tingimustes on kokkulepe saavutatud, kui seadusest ei tulene teisiti (

§ 9lg 3).

Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja

  1. märtsi 2021 e-kirja (dtl 43) käsitleda pakkumuse esitamisena sõlmida maaklerileping kirjale lisatud projektis märgitud tingimustel. 10.
  2. Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi (

§ 11lg 1).

Seadusest ei tulene maaklerilepingu kirjalikult sõlmimise kohustust. Nii võis hageja saata pakkumuse e-kirjaga ilma allkirjastamata ja kostja võis avaldada nõustumuse muul viisil kui lepingudokumendile allkirja andes. Kostja sai oma tahet avaldada mis tahes viisil, sh otseselt või kaudselt (TsÜS § 68 lg-d 1–3). Vaikimist ei saa käesoleval juhul lugeda nõustumuseks, sest see ei tulene seadusest, poolte kokkuleppest ega nendevahelisest praktikast (TsÜS § 68 lg 4). Järelikult tuleb järgmiseks kontrollida, kas kostja avaldas otseselt või kaudselt nõustumuse hageja pakutud tingimustega. 10.3. Kostja nõustumust ei nähtu 30. märtsi 2021 SMS-ide vahetusest (dtl 39–42) ega hageja kõneeristustest (dtl 70–77), samuti ei saa seda järeldada 5. aprilli 2021 protokollist (dtl 58–59). Kostjale kui tarbijale saadetud lepingule kirjalikult (või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis) vastamata jätmist ei saa tõlgendada nõustumusena (

§ 99lg 1 teine lause).

Kostja ema tunnistajaütlustest (dtl 220–224) nähtub, et ema teatas hageja töötajale lepinguga sellisel kujul mittenõustumisest. Kostja nõustumust lepinguprojekti tingimustega ei saa järeldada sellestki, et ta talus hageja tegevust kostja korteri müügikuulutuste avaldamisel ja kliendipäeva korraldamisel. Nimelt vastas hageja tegevus neile tingimustele, millel ringkonnakohus järgnevalt tuvastab poolte vahel lepingu sõlmimise. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kostja nõustus hageja saadetud lepinguprojektis märgitud tingimustel lepingut sõlmima. 10.

  1. Kostja ema tunnistajaütluste põhjal tuvastab ringkonnakohus, et ema kostja esindajana ja hageja leppisid suuliselt kokku kostja korteri müügi ja uue korteri ostu vahendamise teenuse osutamises. Uus korter pidi olema kolmetoaline, asuma samas rajoonis ja kokku lepiti ka see, mis korrusel ja millise hinnaga. Pooled pidasid võimalikuks mõlema tehingu toimumist samal päeval. Nii kirjeldas tunnistaja kokku lepitud teenuse sisu ja tingimusi piisavalt täpselt. Põhjendatud ei ole hageja vastuväide, et korteri ostu vahendamine on tasuline teenus, sest kahe eraldi tasu kokku leppimist hageja esile ei toonud ega tõendanud. Samuti ei välista eeltoodud tingimustel kokkuleppe tuvastamist hageja poolt mitme notariaja pakkumine, sest kostja ei nõustunud neil aegadel oma korterit võõrandama. Nii käitus kostja kooskõlas oma arusaamaga lepingust, st ootas hagejalt uue korteri ostu vahendamist. Hageja arusaama maakleriteenuse sisust kirjeldab
  2. aprilli 2021 arve (dtl 62), millel on mh märgitud „uue objekti (korteri) otsimine“ ja „nõustamine hüpoteegi saamisega seotud küsimustes“. Need toimingud poleks vajalikud, kui pooled leppinuks maakleriteenusena kokku ainult kostja korteri müügi vahendamise. Kuivõrd tunnistaja ütlused ja hageja enda koostatud arve on hinnatavas osas kattuvad, siis ei ole alust pidada ütlusi ebausaldusväärseks. Järelikult leppisid pooled kokku, et hageja vahendab kostjale tema korteri müüki ja uue korteri ostu.
  3. Vaidlustamata asjaoludel pole kostja sõlminud oma korteri müügilepingut ega ka soovitud uue korteri ostulepingut hageja kui maakleri vahendusel või muul viisil. Nii ei ole

§ 664lg-s 1 nimetatud tasunõude tekkimise eeldus täidetud.

Ringkonnakohus tuvastas otsuse eelmises punktis, et maakleriteenuse sisu oli vahendada kostja korteri müüki ja uue korteri ostu. Selles mahus tervikuna teenuse osutamist hageja ei väida. Järelikult pole hageja täitnud endale lepinguga võetud kohustust. Hageja tasunõuet ei saa rahuldada käsundita asjaajamise sätete (

§ 1018

jj) alusel, sest ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel oli poolte vahel sõlmitud suuline maaklerileping, st kostja korteri müügi vahendamiseks oli tehingust tulenev alus. Põhinõude rahuldamise eelduse puudumise tõttu ei saa

§ 113lg 1 alusel rahuldada viivise nõuet.

Neil kaalutlustel tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta hagi tervikuna rahuldamata. Poolte ülejäänud väiteid ega tõendeid pole vaja käsitleda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse. 7

(8)
  1. Eelnevate põhjenduste kohaselt ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas kostja ema ostis endale hiljem korteri ja kus see asub. Kostja ema õigussuhted ei mõjuta hageja ja kostja vahelisi õigusi ja kohustusi. Lisaks ei ole hageja väitnud, et ema korter osteti hageja vahendustegevuse tulemusena. Seetõttu jäävad TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel rahuldamata hageja taotlused vastusele lisatud kahe dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks. Hageja esitas tõendid elektrooniliselt ja kohus tagastab need samal viisil.
  2. Kõik menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt) 8
(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.