11.01.2021 teatas kostja, et ta lõpetab üüripinna kasutamise ja kolis üüripinnalt välja (lisa 3). 26.02.2021 teatas kostja, et ta lõpetab üürilepingu (lisa 4). Hageja ei nõustunud üürilepingut lõpetama ja see kehtis edasi üürilepingus toodud tingimustel vaatamata sellele, et kostja kolis üüripinnalt välja ja soovis üürilepingut ühepoolselt lõpetada. Kostja ei ole lepingut kehtivalt üles öelnud. Üürileping sõlmiti tähtajalisena 5 aastaks. Kostja 26.02.2021 ülesütlemise avalduses ei olnud täidetud ülesütlemise materiaalsed eeldused, mistõttu ei toonud see kaasa õiguslikke tagajärgi. Perioodil 06.01.2021-31.05.2021 esitas hageja kostjale kümme erinevat üüri ja kommunaalarvet kokku summas 15 525,25 eurot (lisa 5). Kostja arveid ei tasunud. 03.06.2021 ütles hageja kostja võlgnevuse tõttu üürilepingu üles alates 31.05.2021 ja nõudis võlgnevuse tasumist (lisa 6). Kostja ei tasunud võlgnevust vaatamata korduvatele meeldetuletustele (lisa 7-8). Lepingu 8.4.2 sätestab: „Sõltumata lepingu punktis 8.1 sätestatust võib üürnik alljärgnevate Lepingu rikkumise asjaolude ilmnemisel lepingu erakorraliselt üles öelda ning tagastada lepingu objekti viivitamatult üürileandjale kui: kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks lepingu objekti sihipärase kasutuse ning üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid mõistliku aja jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist.“ Järelikult peavad olema samaaegselt täidetud kaks eeldust: (i) eksisteerib üürileandja poolne rikkumine ja (ii) üüripinna sihipärane kasutamine on võimatu. Kumbagi tingimust pole täidetud. Hageja ei ole üürilepingut rikkunud ning üüripinna kasutamine ei ole takistatud (kostja ka ei väida seda). Kostja viitas Covid-19 pandeemiale ja et tal tekkisid majanduslikud raskused. See ei võimalda lepingut üles öelda. Kostja viitas
Mõjuvaks põhjuseks ei ole covidi levik ja sellest tingitud majanduslik olukord. Hageja ütles lepingu üles 31.05.21 võla tõttu lepingu p 8.3.3 järgi. Selle kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda ja nõuda üüripinna tagastamist, kui üürnikul on tekkinud võlgnevus üürileandja ees enam kui kahe kuu üüri ja/või kommunaal- ja muude teenuste summa ulatuses.
) § 8 lg 1 sätestab, et leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.
76 lg 1, 2 järgi tuleb lepingut täita kooskõlas lepingu, seadusega.
järgi on kohustuse rikkumine kohustuse täitmata jätmine, täitmisega viivitamine, osaline kohustuse täitmata jätmine. Kohustuse rikkumise korral saab võlausaldaja nõuda
lg 1 p 1, 6, § 108 lg 1, § 113 lg 1 järgi lepingulist viivist.
lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest kuni kohustuse täitmiseni.
sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle:
lg 1, § 271 järgi ning kostjal on kohustus vastavalt lepingule tasuda hagejale üüri
8 lg 2, § 76 lg 1, 2, § 271 järgi. Lepingu sõlmimise ajal kehtinud
lg 1 sätestas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamise Vaidlus Lepingu lõppemine
p 6 alusel lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega.
lg 1 järgi ütleb lepingu pool lepingu üles teisele poolele ülesütlemisavaldusega.
lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Nimelt võib kestvuslepingu, milleks on üürileping, lepingupool
lg 1 järgi mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine).
lg 2 sätestab, kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.
lg 1 I lause sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud.
lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab, ja lg 3 sätestab, et üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, lg 2 sätestab, et üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus.
lg 1 järgi vastutab võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav, lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks, lg 3 sätestab, et kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas ning lg 4 sätestab, et seaduses või lepinguga ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest rikkumise vabandatavusest sõltumata. Pooltevahelise lepingu p 8.1 sätestab, et kummalgi poolel puudub õigus korraliseks ülesütlemiseks viie
Teiseks on sellega piiratud mõlema poole õigusi, sj ka üürileandja õigust leping üles öelda enne 5-aastast tähtaega.
lg 1, 2 järgi on leping täitmiseks kohustuslik ning kui see on sõlmitud poolte poolt 5-aatase tähtajaga, tuleb seda lepingut pooltel ka vastavalt täita. Nimelt on mõlemad pooled seotud ootusega, et teine poole lepingut sama perioodi täidab. Seega ei ole lepingu ülesütlemise piirang kuidagi kostja suhtes alusetult koormav, tema suhtes pahauskne ja hageja kasuks tasakaalust väljas. Kolmandaks. Lepingu p 8.1 järgi on võimalik üürnikul leping siiski üles öelda, kui ta leiab enda asemele üürileandjale sobiva asendusüürniku. Selline tingimus, et üürnik leiab enda asemele uue üürniku, kes võtab üle lepingu samadel
lg 2 tingimusele, kuna selles pole selget viidet üüritud asjale, lepingu lõppemise päevale. Kohtule on hageja poolt esitatud kostja 26.02.20 pretensioon, mis on alla kirjutatud 26.02.21(hagi lisa 4, dtl 24), mille p-s 8 on kostja viidanud lepingu p -le 8.1 kui ebaõiglasele ja ebaselgetele tingimusele. Lisaks on kostja selles märkinud, et ta ei ole leidnud uut üürnikku, on pandeemia olukord ja ta lõpetab lepingu ettenägematute asjaolude tõttu, majandustegevus on seiskunud, puuduvad sissetulekud. Avalduses on märgitud, et kuna ruumid on üle antud 11.01.21, siis on leping lõppenud. Viidatud avaldusest saab järeldada, et üürnik on soovinud lepingut lõpetada oma 26.02.20 (allkirjastatud 26.02.21) avalduses, ent on lugenud lepingu juba lõppenuks 11.01.21. Avaldusest on võimalik aru saada, et lepingu lõpetamise soov on seotud üüritud asjaga, see on näha avalduse p -st 1. Põhjuseks on pidanud kostja endiselt pandeemiat ja majandustegevuse seiskumist. Sisuliselt vastab ülesütlemine
lg 2 p-dest 1-3 tulenevatele nõuetele, kuigi leping on loetud lõppenuks tagantjärgi. Kohtu hinnangul ei ole pandeemia ise vääramatu jõud, mis võimaldanuks kostjal jätta lepingust tulenevad kohustuse täitmata (et ei täida edaspidi lepingut) ja võimaldanuks tal lepingu
Mitte kuskilt ei nähtu, kuidas tegelikult mõjutas pandeemia 2020.a novembris kostjat või tema äritegevust ennast määral, mis kõiki asjaolusid ja mõlema poole huve kaaludes, ei võimaldanud kostjal lepingulisi suhteid jätkata ning võimaldas lepingu § 313 lg 1, § 196 lg 1 alusel üles öelda. Sellised asjaolud on tõendamata. Kohus märgib, et lepinguliste suhete jätkamise/mittejätkamise korral tuleb arvestada, et ka hageja, kes oli arvestanud tähtajalise üürisuhtega, pidi samal ajal jätkama omanikuna oma kohustuste täitmist oma võimalike lepingupartnerite ees. Seega ei ole põhjendatud ega tõendatud, et kostjal oleks olnud alus
lg 1, § 196 lg 2 järgi temast endast tulenevatel asjaoludel hagejale leping üles öelda 19.11.20, 07.02.2021, 26.02.20 (alla kirjutatud 26.02.21) avaldustes. Kostja ei ole väitnud, et ta oleks leidnud asendusüürniku ning hageja oleks keelanud uuel üürnikul lepingut üle võtta. Vastupidi, kostja on ise kinnitanud, et ta ei leidnud mitte ühtegi kandidaati, keda hagejale isegi esitada (kostja vastuse lisa 1, dtl 87). Seega ei ole hageja rikkunud ka lepingu p 8.1 tingimust ja kuidagi takistanud kostjal lepingut üles öelda lepingu p 8.1,
lg 1, 2, §
Nii ei lõppenud
p 6 järgi pooltevaheline üürileping kostja poolt lepingu ülesütlemisega 19.11.20 ja 07.02.2021, 26.02.21 /allkirjastatud/ tehtud avalduste alusel ega asja tagastamisel 11.01.21. Hagejal on õigus nõuda
Kostja väited, et ta ei saanud enam kontrollida seda, kes kasutas üüritud asja pärast seda, kui kostja oli ruumid hagejale üle andnud, ei välista tema kohustust tasuda üüri. Nimelt sätestab
lg 3, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Seega oli kostja kohustatud tasuma hagejale üüri perioodil 06.01.21 – 31.05.21, mil poolte vaheline leping kehtis, sest hageja ütles kostjale lepingu üles 31.05.21 seisuga (hagi lisa 6, dtl 42) vastavalt 03.06.21 avaldusele. Avalduses on märgitud ülesütlemise põhjus, lõppemise aeg ja üüritud ese, mistõttu vastab avaldus ka
Seda, et kostja ei tasunud enam 2021.a. alates üüri hagejale, ei ole kostja vaidlustanud. Seega rikkus ta üüri tasumise kohustust. Mis puudutab kostja väiteid, et hageja ei reageerinud tema 16.06.21 vastuväitele lepingu lõpetamise kohta (kostja vastuse lisa 3, dtl 3), kus kostja soovis lepingu lõpetada varem, siis pole sellel tähtsust, sest kumbki pool pole esiteks väitnud, et leping oleks lõppenud poolte kokkuleppel, teiseks oli selleks ajaks leping ka üles öeldud. Hagejal ei ole kohustust poolte kokkuleppel lepingut lõpetada. Nii pole tähendust ka poolte kirjavahetusel 2020.a aprillis (vastuväite sees, dtl 94). Üür ja kõrvalkulud, viivis Lepingu p 3.4 sätestab, et üürile lisanduvad kõrvalkulud, mis koosnevad mõõdetavatest ning muudest objekti ekspluatatsiooniga kaasnevatest kuludest. Punkti 3.4.1 järgi on mõõdetavad kulud on arvestite alusel mõõdetavad kulud kasutatud vee- ja elektri eest, sh. ventilatsioon, küte, ruumide sisevalgustus. Puntki 3.4.2 järgi on muud objekti ekspluatatsiooniga kaasnevad kõrvalkulud muuhulgas haldusteenus, üldelekter (fassaadivalgustus, platsivalgustus, läbipääsu-, videovalve ja valveseadmete elekter jne), üldvesi, üldpinna koristus, platsikoristus, lumekoristus, fassaadipesu, akende pesu, tehnosüsteemide hooldus, prügivedu, muru niitmine, hoone kindlustus, maamaks; objekti ekspluatatsiooniga kaasnevate kõrvalkulude summa, mida ei ole võimalik
76 lg 1, 2 ja § 292 lg 1 ning leping p-s 3 on pooled sätestanud kõrvalkulude tasumise kohustuse, siis asjast, mil kostja ei kasutanud ruume, ei saanud ta tarbida ka neid kõrvalkulusid, mis on mõõdetavad. Nii on põhjendatud kostja väide, et selliseid kulusid ta ei saanud kontrollida. Seega ei tekkinud tal mõõdetavate kulude tasumise kohustust, kuna ta pole neid tarbinud. Ülejäänud osas on aga lepingu p 3.4.1, 3.4.2 järgi kõrvalkulud arvestuslikud, mille tasumise kohustus tuleb kostjal lepingust ega ole seotud kuidagi nende tarbimise kui mõõdetava kuluga. Hageja poolte kohtule esitatud arve nr 1349 järgi on kõrvalkulud
§ 292 lg 1, lepingu p 3.4.1, 3.4.2, sest leping lõppes 31.05.21 ning kostja ei saa end vabandada sellega, et ta ruume ei kasutanud 31.05.21-ni. Üüri arvestuse üle vaidlus puudus. Kuna hageja nõue oli kõrvalkulude ja üüri eest kuni 31.05.21 kokku 15525,25 €, millest kohus leidis, et kostjal ei ole kohustust lepingu p 3.4.1, § 76 lg1, 2, § 292 lg 1 järgi tasuda 727,62 € (kostja ei tarbinud neid mõõdetavaid kulusid), siis on hageja nõue ülejäänud osas 14797,63 € tõendatud, põhjendatud lepingu p 3.1, 3.4.1, 3.4.2,
Kostja ei ole väitnud, ta oleks selles ulatuses üüri ja kõrvalkulud hagejale ära tasunud. Seega rikub ta
mõttes lepingu p 3.1, 3.4.1, 3.4.2,
Hagejal on õigus nõuda kostjalt
lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, 6, § 113 lg 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1 järgi kohustuse täitmist ja lepingulist viivist lepingu p 6.2 järgi 0,05 % päevas. Kostja ei ole viivise arvestust vaidlustanud. Kuna hageja põhivõla nõue on osaliselt põhjendatud, on kohtu hinnangul samas proportsioonis põhjendatud hageja viivisenõue. Hageja põhivõlanõue on põhjendatud 95,31% ulatuses (14797,63/15525,25*100), seega on viivisenõue põhjendatud samas ulatuses ehk 2280,56 € (95,21% 2392,78-st on 2280,56). Mis puudutab kostja väiteid, et hageja pole tõendanud, et asi ei polnud antud üürile uuele üürnikule pärast ruumide tagasiandmist, siis pole selline väide põhjendatud. Kui kostja leidis, et see nii oli, siis pidi ta ise tõendama, et ruumid on antud üürile. Hageja poolt 22.08.22 esitatud Restate Asset Management OÜ 05.07.22 kirja kohaselt anti ruumid üürile alles 2021.a oktoobris, kuulutus oli
lg 1, 2, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271, § 292 lg 1 järgi, hagi esitamise aja seisuga viivist
MS § 367, § 76 lg 1, 2, § 101 lg 1 p 6, § 113 lg 1, lepingu p 6.2 järgi 0,05% päevas valgenetavalt põhivõlalt (14797,63 €) kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulude jaotus TsMS § 163 lg 1 järgi jäävad hageja menetluskulud 95,31 % ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 4,69 % ulatuses hageja kanda. TsMS § 138 lg 1, 2, § 139 lg 1, § 144 p 1, § 175 lg 1 järgi on menetluskulud kohtukulud ja asja läbivaatamise kulud, milleks on riigilõiv, lepingulise esindaja kulud. Hageja esitas 22.08.22 täiendava menetluskulude nimekirja. Kostja ei ole nendele ka vastanud. Kohus, kontrollinud hageja kulude nimekirja avaldust, leiab, et kostja ei ole kätte saanud hageja täiendavat kulude nimekirja. Seega ei ole põhjendatud menetluskulude suurust kindlaks määrata. Kohus määrab kulude suuruse kindlaks pärast lahendi jõustumist kooskõlas TsMS § 177 lg 1 p 2, lg 2 järgi. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.