← Eesti

2-17-10089/50

Obsah (7)§ 77§ 120§ 68§ 65§ 72§ 75§ 54

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 27. jaanuar 2022.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviil

) § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 1 sätestab, et kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kaasomanik võib

§-de 76 ja 77 kohaselt nõuda kaasomandi lõpetamist ja kaasomandis oleva kinnisasja jagamist korteriomanditeks (vt ka RKTKm 3-2-1-12-08 p 13, RKTKo 3-2-1-143-04 p18). Kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel

§ 77lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis.

Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta 8

(15)kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus. Kaasomandi lõpetamist ei takista ainult asjaolu, et üks kaasomanik on lõpetamise vastu. (vt ka RKTKo 2-17-9749 p-d 11-13). Pooled on taotlenud kaasomandi lõpetamist järgmistel viisidel: hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnisasja jätmisega hageja ainuomandisse ja hagejale kohustuse panemisega maksta kostjale hüvitist; hageja taotleb alternatiivselt kinnisasja jagamist korteriomanditeks; kostja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnisasja korteriomanditeks jagamisega selliselt, et hageja ainuomandisse jääb korteriomand, mille eriomandi esemeks on kinnistu notariaalse kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel, I korrusel ja III korrusel rohelise värviga piiritletud ruumid ning kostja ainuomandisse jääb korteriomand, mille eriomandi esemeks on kinnistus notariaalse kasutuskorra plaanil elamu keldrikorrusel ja II korrusel sinise värviga piiritletud ruumid; kaasomanikud ei ole kohustatud teineteisele hüvitist maksma; kostja taotleb alternatiivselt kaasomandi lõpetamist kinnisasja jätmisega kostja ainuomandisse ja kostjale kohustuse panemisega maksta hagejale hüvitist. Kohus lahendab alljärgnevalt poolte nõuded ning määrab kaasomandi lõpetamise ühel poolte taotletud viisil. Hageja alternatiivne nõue kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja korteriomanditeks jagamisega
  1. TsMS § 429 lg 1 sätestab, et hageja võib hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. TsMS § 429 lg 4 sätestab, et kohus ei võta vastu tsiviilkohtumenetlusteovõimetu hageja seadusliku esindaja avaldatud hagist loobumist, kui hagist loobumine on ilmses vastuolus tsiviilkohtumenetlusteovõimetu isiku huvidega, samuti muul juhul, kui hagist loobumisega rikutaks olulist avalikku huvi. Hageja esitas 23.08.2019 alternatiivse nõude kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja jagamisega kolmeks korteriomandiks (I kd, tl-d 126-127). Hageja esitas 23.11.2021 menetlusdokumendis avalduse alternatiivsest nõudest loobumiseks (II kd, tl 54). Kohus on avaldust sisaldava avalduse toimikusse võtnud ning kostja on saanud selle kohta arvamust avaldada. Kohus leiab, et hagiavaldusest osalise loobumise vastuvõtmisest keeldumise eeldusi ei esine. Kohus võtab hagist osalise loobumise vastu ja lõpetab menetluse hageja alternatiivses nõudes lõpetada kinnisasja kaasomand kolmeks korteriomandiks jagamisega. Kostja nõue kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja korteriomanditeks jagamisega
  2. Kostja on taotlenud kinnisasja kaasomandi lõpetamist kinnisasja jagamisega kaheks korteriomandiks. Kostja on esitanud kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõude peamise nõudena. Hageja peamine nõue on kaasomandi lõpetamine asja jätmisega hagejale. Kostja alternatiivne nõue on kaasomandi lõpetamine asja jätmisega kostjale. Kuivõrd kinnisasja kaasomandiks jagamise nõue välistab asja jätmise ühe kaasomaniku ainuomandisse, lahendab kohus esmalt kostja nõude jagada kinnisasi korteriomanditeks. KrtS § 3 lg 1 sätestab, et kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones.

§ 77lg 2 ja Krt

S § 3 lg 1 järgi saab kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult kaasomandi lõpetamist kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. KrtS § 3 lg 1 ja

§ 120

lg 1 kohaselt on vajalik kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks kaasomanike kokkulepe.

§ 77lg 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 68 lg 5 järgi saab kaasomanik nõuda kohtult, et kohus kohustaks teist kaasomanikku andma tahteavalduse KrtS § 3 lõikes 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks. KrtS § 4 9

(15)lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Kohus leiab, et KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud eluruumi või mitteeluruumi ruumilise piiritletusse nõudest tuleneb, et eriomandi hulka kuuluvad ruumid peavad olema omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Kohtu hinnangul ei saa KrtS § 4 lg 1 järgi moodustada eriomandi eset ehitises asuvad ruumid, mis ei ole omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Ruumide ehituslik seos, milleks on ruumide asumine samas ehitises, ei ole KrtS § 4 lg 1 järgi piisav, et hoone esimesel ja kolmandal korrusel asuvad ruumid lugeda omavahel ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatuks. Seda, et KrtS § 4 lg 1 järgi peavad eriomandi eseme hulka kuuluvad ruumid või hoone osad olema ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud, kinnitab ka KrtS § 4 lg-s 2 sisalduv erinorm, mille järgi võib eriomandi eseme hulka kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Kui KrtS § 4 lg-st 1 ei tuleneks eriomandi eseme osade ehitusliku ja funktsionaalse ühendatuse nõuet, puuduks sellise erinormi vajadus. Kui kaasomanikud soovivad teatud ruumide või hoone osade jätmist kindla korteriomandi igakordse korteriomaniku erikasutusse, on kaasomanikel võimalik sellised ruumid jätta kaasomandisse ning leppida kokku nende erikasutusõiguses (KrtS § 14 lg 1). Kostja on soovinud, et hagejale jäetav korteriomand moodustatakse elamu keldrikorrusel, I korrusel ja III korrusel asuvatest ruumidest. Kostja soovib, et temale jäetav korteriomand moodustatakse keldrikorrusel ja II korrusel asuvatest ruumidest (I kd, tl 61, 34-35). Kostja ei ole tõendanud, et hagejale jäetavad I ja III korrusel asuvad ruumid on ehituslikult ja funktsionaalselt ühendatud. Tallinna notari xxx 06.05.2004 tõestatud lepingudokumendi lisadeks 3 ja 4 olevatelt hoone plaanidelt ei nähtu, et I korrusel ja III korrusel asuvad ruumid on ühendatud selliselt, et ruumide vahel on võimalik liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata. Esitatud plaanidest ei nähtu I korrusel ja III korrusel asuvate ruumide ehituslik ja funktsionaalne ühendatus. Samuti ei nähtu plaanidest, et keldrikorrusel ja II korrusel asuvad ruumid on ühendatud selliselt, et ruumide vahel on võimalik liikuda ilma kaasomandi eseme hulka kuuluvat trepikoda kasutamata. Plaanidest ei nähtu keldrikorrusel ja II korrusel asuvate ruumide ehituslik ja funktsionaalne ühendatus. I ja III korrusel paiknevate ruumide ehituslikku ja funktsionaalset ühendatust ei nähtu ka I kd, tl-d 106-112 asuvatest elamu plaanidest. Samuti ei nähtu nendest plaanidest keldrikorrusel ja II korrusel asuvate ruumide ehituslik ja funktsionaalne ühendatus. Volitatud arhitekt-ekspert xxx 25.11.2021 kinnitus ei sisalda andmeid selle kohta, et korteriomandeid on võimalik moodustada kostja taotletud viisil (II kd, tl 43). Kinnitus sisaldab andmeid üksnes selle kohta, et hoone eluruume ja mitteeluruume ning nende juurde kuuluvaid hoone osi on võimalik eraldi kasutada. Kohtu hinnangul ei ole sellest kinnitusest võimalik järeldada, et eluruumidest ja mitteeluruumidest ning nende juurde kuuluvatest hoone osadest on võimalik moodustada korteriomandid hageja taotletud viisil. Eeltoodut arvestades ei vasta kostja taotletud viisil moodustatud korteriomandite eriomandi osad KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud nõuetele. KrtS § 4 lg 1 on imperatiivne norm, mis sätestab nõuded, millele korteriomandi eriomandi ese peab vastama. TsÜS § 87 sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kohus leiab, et kostja taotletud viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine eirab KrtS § 4 lõikes 1 sätestatud reegleid.

§ 68lg 3 kohaselt saab omand tekkida ainult seaduses sätestatud juhtudel.

Kui kostja taotletud viisil moodustatud korteriomandite kohta tehtaks kanded kinnistusraamatusse, oleks need

§ 65

lg 1 mõttes ebaõiged, st tegelikult korteriomandeid ei teki (vt ka RKTKo 2-17-9822 p 13). Kuivõrd kostja taotletud viisil kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole KrtS § 4 lg-st 1 tulenevalt võimalik ja hagi rahuldava kohtuotsuse alusel kinnistusraamatu kannete tegemisega ei kaasne korteriomandite tekkimist, ei saa kohus kaasomandit lõpetada kostja taotletud viisil korteriomanditeks jagamisega. 10

(15)10. Kohtupraktikas on peetud kinnisasja reaalosadeks jagamist ebamõistlikuks, kui kaasomanikevahelised suhted on äärmiselt halvad. Kohus leiab, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine erineb kinnisasja reaalosadeks jagamisest selle poolest, et ka pärast korteriomandite moodustamist jääb kinnisasi kaasomandisse selles osas, mis ei ole hõlmatud eriomandi esemega (kaasomandi ese). Kaasomandis oleva kinnisasja ja korteriomandite eseme valitsemise ja kulude kandmise põhimõtted ei erine omavahel oluliselt. Nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite eseme valitsemine toimub omanike kokkuleppel või häälteenamuse alusel (

§ 72lg 1, Krt

S § 35 lg 1, § 38 lg 1), kulud jaotatakse vastavalt kaasomandiosa suurusele (

§ 75lg 1, Krt

S 40 lg 1), omanikul on võimalus teha teise omaniku nõusolekuta toiminguid ja kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks (

§ 72lg 4, Krt

S § 37 lg 1). Eeltoodut arvestades on nii kaasomandis oleva kinnisasja kui ka korteriomandite eseme valitsemiseks vajalik, et omanike vahel on vähemalt heanaaberlikud suhted. Heanaaberlike suhete puudumine võib takistada korteriomandi eseme ühist majandamist. Samuti võib takistada korteriomandi eseme ühist majandamist see, et korteriomanike arusaamad elamu korrashoiu vajaduste osas on erinevad. Kui kaasomandi lõpetamisel moodustatakse väike arv korteriomandeid, on kaasomanikevahelised heanaaberlikud suhted eriti olulised, sest korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on kõigi otsuste vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike poolthäälte enamus (sh KrtS § 9 lg 3 sätestatud juhul), mida heanaaberlike suhete puudumisel on keeruline saavutada. Kohtu hinnangul nähtub heanaaberlike suhete puudumine esmalt sellest, et hageja on teinud hagiavalduses kostjale rea etteheiteid. Hageja on kostjale ette heitnud erimeelsusi katuse parandamise vajaduse osas ja trepikoja remondi ulatuse osas, prügikottide ja puude ladustamist ühiskasutuses olevasse trepikotta, vee läbijooksude toimumist kostja kasutuses olevatest ruumidest hageja ruumidesse, tarbitud vee eest tasumata jätmist, lumekoristuses mitteosalemist (I kd, tl-d 1-2). Kostja ei ole hageja faktiväidetega nõustunud ning on heitnud hagejale ette esimese korruse kandvate seinte lammutamist, omavoliliste tööde tegemist ühiskasutuses olevatel pindadel, vahelaest saepuru kui heliisolaatori eemaldamist (I kd, tl-d 25-27). Kohtu hinnangul ei oma tähtsust, kas ühe poole väited vastaspoole tegevuse kohta vastavad tõele. Kohus leiab, et vastastikuste etteheidete tegemine näitab pooltevaheliste suhete iseloomu, mida ei saa pidada heanaaberlikeks. Kohtu arvates nähtub heanaaberlike suhete puudumist muuhulgas ka asjaolu, et kostja on pöördunud kohtusse avaldusega hageja vastu kaasomanike vahel sõlmitud kaasomandi valdamise ja kasutamise korra muutmiseks. Kohtusse pöördumine nähtub avaldustest (I kd, tl-d 38-40, 44-47) ja Harju Maakohtu 21.12.2016 määrusest tsiviilasjas nr 2-16-19082 (I kd, tl-d 41-43). Avalduse sisust nähtuvalt ei pea ka kostja kaasomanikevahelisi suhteid heanaaberlikeks, tehes avalduses etteheiteid hagejale ja hageja abikaasale. Kostja pöördus 31.03.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole taotlusega teostada riiklikku järelevalvet, mida on põhjendanud ümberehitustöödega hageja ainukasutuses olevates hoone osades (I kd, tl 101). Kohtu hinnangul näitab taotluse esitamine kaasomanikevahelisi erimeelsusi kinnisasjal asuva elamu valitsemise, sh selles ehitustööde tegemise ulatuse ja lubatavuse osas (I kd, tl-d 101-103). Eeltoodu näitab heanaaberlike suhete puudumist, kuivõrd heanaaberlike suhete olemasolul puuduks kaasomanikel vajadus kaitsta oma õigusi teiste kaasomanike vastu kohtus või haldusasutuses. Kohtu hinnangul tõendavad kostja esitatud suhtlusprogrammi ekraanitõmmised seda, et kaasomanike suhted ei ole äärmiselt halvad. Kohtu hinnangul näitab sõnumivahetus, et hageja ja kostja ainukasutuses olevate ruumide valdaja on suhelnud ja leppinud kokku, mida teha kinnisasja kasutamist takistava amortiseerunud kanalisatsioonitrassiga. Kui isikud teevad koostööd eesmärgiga kõrvaldada takistus, mis ei võimalda kinnisasja eesmärgipäraselt kasutada, ei näita see heanaaberlikke suhteid, vaid äärmiselt halbade suhete puudumist (II kd, tl-d 45-52). Samuti näitab sõnumivahetus, et hageja on teavitanud veekraani sulgemisest (II kd, tl 47 pöördel). Kohus arvestab, et kuivõrd Harju Maakohtu 21.12.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-19082 oli hagejal keelatud veekraani sulgemine, ei näita suhtlus mitte heanaaberlikke suhteid, vaid esialgse õiguskaitse määruse täitmist. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kaasomandi lõpetamine kinnisasja korteriomanditeks jagamisega ei vastaks poolte huvidele ka siis, kui kostja taotletud viisil oleks olnud võimalik korteriomandeid moodustada. 11

(15)11. Kohus jätab eeltoodud kaalutlustel rahuldamata kostja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. Hageja ja kostja nõuded jätta kinnisasi ühe kaasomaniku ainuomandisse 12.

§ 77

lg-s 2 nimetatud õiglase hüvitise maksmise tagab see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt RKTKo 3-2-1-168-05,p 9, RKTKo 3-2-1-15-06 p 15, RKTKo 3-2-1-70-10 p 13). Kaasomandis olevat kinnisasja väärtust tuleb üldjuhul hinnata tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Hageja taotleb kinnisasja jätmist enda ainuomandisse ning kostja taotleb kinnisasja jätmist enda ainuomandisse. Kohus peab välja selgitama kinnisasja väärtuse, mis on aluseks kaasomanikule makstava hüvitise suuruse määramisel. Üldjuhul tuleb lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest (vt ka RKTKo 3-2-1-102-05 p 16). Kohus leiab, et erandina on võimalik võtta hüvitise suuruse kindlaksmääramisel aluseks mõttelise osa harilik väärtus, kui kaasomanikud on leppinud kokku kaasomandi valdamises ja kasutamises selliselt, et kokkuleppega on kindlaks määratud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hoone osad ja / või maatüki osad, mis on konkreetse kaasomaniku ainuvalduses ja -kasutuses, kokkulepe on kehtiv kaasomanike õigusjärglaste suhtes, kokkulepet arvestades on võimalik kaasomandiosa väärtus (kohalik keskmine turuhind) määrata kindlaks ilma kinnisasja kui terviku väärtust kindlaks määramata, kaasomandiosa väärtusest lähtuv hüvitise suurus on suurem hüvitisest, mis lähtub kinnisasja kui terviku väärtusest. Hageja on esitanud kohtule asjatundja arvamuse kinnisasja ja selle kaasomandiosade hariliku väärtuse tõendamiseks 25.11.2021 seisuga (II kd, tl-d 19-41, – kutselise hindaja xxx eksperthinnang nr 1360/1121H). Kostja on esitanud kohtule asjatundja arvamuse kostjale kuuluva kaasomandiosa hariliku väärtuse tõendamiseks 18.11.2021 seisuga (II kd, tl-d 56-82, – kutselise hindaja xxx eksperthinnang nr 2897 21L). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kinnistusraamatu registriosa nr xxx III jakku on kantud märkus: kaasomanike vaheline kasutuskorra kokkulepe vastavalt 06.05.2004 lepingu p-le 3 (I kd, tl 5 – kinnistusraamatu väljavõte). Tallinna notari xxx 06.05.2004 tõestatud lepingudokumendi, mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatu registri nr 3318 all, punktist 3 nähtuvalt on kinnisasja kaasomanikud sõlminud kokkuleppe kinnisasja ja selle oluliseks osaks oleva ehitise ja nende oluliste osade ja päraldiste valdamiseks ja kasutamiseks ning määranud kindlaks, milline osa kinnisasjal asuvast ehitisest jääb ühe kaasomaniku kasutusse ja milline osa teise kaasomaniku kasutusse (I kd, tl 31, p 3 ja selle alapunktid). Lepingu lisaks olevatel plaanidel on ära tähistatud kinnisasja ja sellel asuva hoone kaasomanike ainukasutuses ja ühiskasutuses olevad osad (I kd, tl 34-35). Kohus leiab, et kaasomanike kokkulepe kehtib tulenevalt kinnistusraamatusse kantud märkusest kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes. Kinnisasja valdamise ja kasutamise kohta sõlmitud kokkulepe annab kummalegi kaasomanikule kinnisasja kindlaksmääratud osade ainukasutusõiguse, mis mõttelise osa võõrandamisel läheb üle kaasomaniku eriõigusjärglasele. Kohus leiab, et kaasomanike kokkuleppe sisust nähtuvalt annab kaasomandiosa kaasomanikule kindlaksmääratud sisuga õigused vallata ja kasutada kinnisasja ja selline õigus on rahaliselt hinnatav. Kuivõrd õigus on rahaliselt hinnatav ja üleantav, on võimalik ka selle harilik väärtus välja selgitada. Asjatundja xxx arvamusest nähtuvalt on xxx linnaosas olemas majaosade ehk kaasomandiosade müügipakkumine (II kd, tl 30). Kohus leiab, et müügipakkumiste olemasolu näitab kaasomandiosade tsiviilkäibes osalemist. Eeltoodut arvestades on võimalik kaasomaniku makstava hüvitise suuruse kindlaksmääramisel lähtuda kaasomandiosa väärtusest, kui kaasomandiosa väärtusest lähtuv hüvitis osutub suuremaks kinnisasja kui terviku väärtusest lähtuvast hüvitisest. xxx arvamusest nähtuvalt on kostja kaasomandiosa väärtuseks 18.11.2021 seisuga 126 000 eurot (II kd, tl-d 19, 33). Kohtu hinnangul on asjatundja arvamuse kujunemine selgesti jälgitav. Pooled ei ole 12

(15)välja toonud asjatundja arvamuse vastuolusid, mis võiksid selle usaldusväärsust kahtluse alla seada. Kohus arvestab seejuures, et asjatundja on arvamuse andmisel võtnud muuhulgas arvesse võrdlusandmeid majaosade müügipakkumiste kohta (II kd, tl 31). Seega on asjatundja võrrelnud sarnast liiki asju (nn majaosad), mis suurendab usaldusväärsust arvamuse õigsuse osas. xxx arvamusest nähtuvalt on kinnisasja väärtus 330 000 eurot (II kd, tl-d 56-57), hageja kaasomandiosa väärtus 209 000 eurot (II kd, tl 68) ja kostja kaasomandiosa väärtus 141 000 eurot (II kd, tl-d 68-69). Arvamusest nähtuvalt on asjatundja kasutanud võrdlusmeetodit. Arvamusest nähtuvalt on võrreldavateks asjadeks korteriomandid (II kd, tl-d 64-65). Arvamusest ei nähtu, et eraldi oleks võrreldud või võetud arvesse nn majaosade kohta käivaid andmeid. Kohtu hinnangul vähendab asjatundja arvamuse usaldusväärsust see, kui võrreldavad sarnased asjad on olemas, kuid arvamuse kujundamisel on lähtud muud liiki asjade (nt korteriomandid või ainuomandis kinnisasjad) kohta käivaist andmeist. Kohtu hinnangul avaldab omandivorm mõju asja väärtusele, mistõttu majaosade kohta käivate andmete eraldi hindamata jätmine võib viia ebaõigete järeldusteni asja väärtuse hindamisel. Samuti vähendab arvamuse usaldusväärsust see, et arvamusest ei nähtu, kuidas asja kui terviku või hageja kaasomandiosa väärtust mõjutab hüpoteek, mis koormab hageja mõttelist osa kaasomandist. Eeltoodut arvestades peab kohus usaldusväärsemaks xxx arvamuses esitatud hinnangut kostja kaasomandiosa väärtuse kohta. Kohus leiab, et asjatundja xxx arvamusega on tõendatud, et kostja kaasomandiosa väärtus 18.11.2021 seisuga oli 126 000 eurot. Asjatundja xxx arvamusest ei nähtu hinnang hageja kaasomandiosa väärtuse või kinnisasja väärtuse kohta. Asjatundja Ardi Johansoni arvamusest nähtub kinnisasja koguväärtus ning selle leidmise metoodika (II kd, tl 69, p 5.2.3). Kuigi kohus ei pidanud usaldusväärseks asjatundja järeldusi kaasomandiosade väärtuse kohta, on kohtu hinnangul selgesti arusaadav metoodika ja järgitav arutluskäik selle kohta, kuidas asjatundja on määranud kinnisasja kui terviku väärtuse. Asjatundja arvamusest nähtuvalt on kinnisasja väärtus väiksem kui kaasomandiosade väärtus kokku. Kohus peab seda järeldust usaldusväärseks. Seega on põhjendatud kaasomanikule makstava hüvitise suuruse kindlaksmääramisel lähtumine kaasomandiosa väärtusest, mitte kinnisasja kui terviku väärtusest.
  1. Kui asja või õigust soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma (vt RKTKo 3-2-1-14-17 p 25). Kohus kohustas 01.11.2021 kohtumäärusega pooli avaldama, milline on maksimaalne hüvitise määr, mida pool on valmis vastaspoolele maksma kinnistu enda ainuomandisse jätmise eest. Vastuseks kohtu korraldusele on hageja palunud 26.11.2021 menetlusdokumendis määrata kostjale makstavaks hüvitiseks 115 909 eurot (II kd, tl 54). Kostja on 26.11.2021 avaldanud, et ta on valmis maksma hagejale 137 000 eurot (II kd, tl 15, p 2.5). Kohus uuendas asja arutamise 20.01.2022 elektronkirjas sisalduva määrusega ja selgitas pooltele, et kui kohus tuvastab kostja kaasomandiosa väärtuse vahemikus 126 000 eurot kuni 141 000 eurot ning hageja kaasomandiosa väärtuseks 209 000 eurot, võib esineda nii hagi kui ka vastuhagi rahuldamata jätmise alus, sest teisele kaasomanikule makstava hüvitise suurus ületab hüvitist, mida ainuomanikuks saada sooviv kaasomanik on valmis maksma (II kd, tl 101). Hageja avaldas 26.01.2022 vastuseks kohtu elektronkirjale, et on vastava eelduse olemasolul (asja väärtuse õiglane tuvastamine) nõus kostja omandiosa välja ostma ka kohtu poolt 20.01.2022 asja arutamise uuendamise määruses esile toodud kõrgema hinna eest (II kd, tl 102). Kostja avaldas 26.01.2022 vastuseks kohtu elektronkirjale, et on valmis hagejale maksma kuni 209 000 eurot (II kd, tl 104). Kohus leiab eeltoodu põhjal, et hageja on valmis asja omandama kuni 141 000 euro eest kostja kuni 209 000 euro eest.
  2. Kostja on kinnitanud, et ta ela juba pikemat aega vaidlusalusel kinnisasjal (II kd, tl 16, p 2.15). Hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, et hageja ei ela kinnisasjal, vaid sellel elab hageja poeg Valter Vassiljev. Kohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et kumbki kaasomanikest ei kasuta kinnisasja oma elukohana. Seetõttu ei kaasne asja jätmisega ühele poolele vastaspoole elukoha kaotust. Kostja on põhjendanud taotlust jätta kinnisasi kostja ainuomandisse sellega, et tal on emotsionaalne side 13
(15)kinnisasjaga, mis hagejal aga puudub. Kohus nõustub sellega, et inimestel on üldjuhul emotsionaalne side enda lapsepõlvekoduga. Samas arvestab kohus sellega, et kostja ei ole kinnisasjal elanud alates 2008.a. Olukorras, kus kaasomanik on elanud oma lapsepõlvekodust eemal üle 10 aasta, ei saa pidada sellist emotsionaalset sidet sedavõrd tugevaks, et välistada asja andmine hageja ainuomandisse. Pooled ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt oleks ühe või teise poole ilmajätmine asjast vastuolus hea usu põhimõttega. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttest nähtuvalt koormab hageja kaasomandiosa hüpoteek xxx AS-i kasuks. Kinnisasja jätmisega ühe kaasomaniku ainuomandisse toimub

§ 54

lg 1 mõistes kinnisasjade ühendamine, mille tulemusel hakkab

§ 54lg 3 järgi hüpoteek koormama kogu kinnisasja.

Kui kohus jätab asja kostjale, hakkab hüpoteek koormama kogu kinnisasja, sh varem kostjale kuulunud kaasomandiosa. Kostja asja tagatiseks andmine rikub kohtu hinnangul kostja õigusi, mida saab vältida asja andmisega hageja ainuomandisse.

  1. Poolte esitatud tõenditega ei ole tõendatud hageja kaasomandiosa väärtus ning seetõttu ei ole võimalik määrata kindlaks hüvitise suurust, mille kostja peaks hagejale maksma. Seetõttu ei ole võimalik kinnisasja jätta hüvitise vastu kostjale. Kohus leidis, et kostja esitatud tõendiga on kostja kaasomandiosa väärtus 126 000 eurot. Seega on võimalik asja jätmine hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale hüvitis 126 000 eurot. Kohus leidis eelnevalt, et asja jätmine ükskõik kumma kaasomaniku ainuomandisse ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus arvestab, et hageja kaasomandiosa koormab hüpoteek kolmanda isiku kasuks. Kohus jätab eeltoodut arvestades kinnisasja hageja ainuomandisse ning kohustab hagejat tasuma kostjale hüvitist 126 000 eurot. Kohus kohustab kostjat andma nõusoleku KRS § 341 lg 1 mõistes kinnistusraamatusse tehtud kaasomanike kande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.
  2. Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad. Kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramine
  3. TsMS § 445 lg 1 sätestab, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Hageja on taotlenud, et kostja tahteavaldus asendataks kohtuotsusega käesolevas kohtuasjas (II kd, tl 54). TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab, et kohtulahendi õigusmõju tuleneb TsÜS § 68 lõikest 5, mistõttu kohus ei pea kohtulahendis eraldi märkima, et kohtulahend asendab isiku tahteavaldust. Seetõttu jätab kohus selles osas otsuse täitmise korra kindlaksmääramise avalduse rahuldamata.
  4. Riigikohus on sedastanud, et täitmisest keeldumise vastuväidet VÕS § 110 lg 5 mõttes tuleb eelistada hüvitise väljamõistmisele. Sel juhul saab omandi üleminekuks vajalikele ja kohtulahendiga asendatud hüvitise saamiseks õigustatud kaasomaniku tahteavaldustele tugineda siis, kui hüvitis on välja makstud või hoiustatud (RKTKo 3-2-1-14-17 p 26). Hageja on taotlenud, et hageja suhtes kinnisasja ainuomandi kohta uue registrikande tegemise eelduseks on kostjale määratud rahalise hüvitise väljamaksmine või hoiustamine. Hageja palus määrata, et eelduse esinemise tõendiks on krediidiasutuse dokument raha ülekandmise kohta (II kd, tl 54). Kostja on taotlenud otsuse täitmise korra kindlaksmääramist, mille järgi saab hageja tugineda kostja antud tahteavaldustele siis, kui hüvitis on kostjale välja makstud või hoiustatud (I kd, tl 122). 14

(15)Kohus määrab poolte taotluste alusel otsuse täitmise korra, mille järgi on hagejal õigus tugineda kostja antud tahteavaldustele siis, kui hüvitis on kostjale välja makstud või hoiustatud. Kohus leiab, et selliselt on tagatud kinnistusraamatust senise kaasomanike kande kustutamine ja uue omanikukande tegemine seni, kui hüvitis on tasutud. Kohus jätab rahuldamata hageja taotluse määrata, et eelduse esinemise tõendiks on krediidiasutuse dokument raha ülekandmise kohta. Kohus leiab, et selline kohtuotsuse täitmise kord võib põhjendamatult piirata poolte võimalusi tõendada hüvitise välja maksmist või hoiustamist. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  1. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi lõpetamist ja rahalise hüvitise maksmist. Kohus lõpetas osaliselt menetluse hageja esitatud alternatiivses kaasomandi lõpetamise nõudes. Kohus määras hagiavalduse rahuldamisel kostjale makstava hüvitise suuremana, kui hageja oli alguses valmis tasuma. Seetõttu ei ole hagiavaldust TsMS § 162 lg 1 mõistes tervikuna rahuldatud. Kaasomand lõpetati eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi hageja soovitud viisil. Seetõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt ka RKTKo 3-2-1-138-08 p 12, RKTKo 3-2-1-70-10 p 14).
  2. Kohus jättis poole menetluskulud poolte endi kanda. Seetõttu jätab kohus poolte menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga 15
(15)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.