KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Vaheotsus nõude põhjendatuse kohta lõppotsuse tähenduses Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Toomas Talviste Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 26. mai 2021, Pä

) §-s

1. Notariaalses vormis dokumendi tagantjärele esitamine ei muuda asjaolu, et seda ei ole müüjale kunagi kätte toimetatud.
2. Eesti.ee portaalist saab alla laadida – ja seejärel vajadusel kasutada nt edastamiseks – portaali sisseloginud isik ainult enda isikliku osalusega notariaalseid dokumente. Dokumendis mitteosalevad isikud ei saa ise kolmanda isiku (antud juhul hageja) osalusel koostatud notariaalsete dokumentidega tutvuda. Võimalik adressaat ei peagi lingi kaudu dokumendile juurdepääsu otsima. Tahteavalduse kättetoimetamise reeglid ei pane adressaadile kohustusi tahteavalduse kättesaamiseks midagi aktiivselt teha.
3. Kuivõrd teisele isikule suunatud ühepoolne tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisel, siis peab sellisel tahteavaldusel olema nõutav vorm mitte üksnes tahteavalduse väljendamisel, aga ka kättesaamisel, vastasel korral ei ole vormikohast tahteavaldust kätte saadud, mis omakorda tähendab, et see ei too kaasa õiguslikku tagajärge. Sellisel seisukohal on ka Saksamaa õiguspraktika (BGB § 130 kommentaarid). Müüja on kostjale kinnitanud, et ta ei ole notariaalses vormis OEÕ teostamise avaldust saanud. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit müüjale vormikohase OEÕ avalduse tähtaegse kättetoimetamise kohta, kuigi OEÕ teostamine on olnud algusest peale üks põhilisemaid vaidlusküsimusi. Samas on tahteavalduse kättetoimetamine selle kehtivuse eelduseks. Hageja esitatud Messengeri vestluse tema ja müüja vahel palub kostja jätta tähelepanuta, sest selle autentsus on küsitav ja see ei tõenda OEÕ teostamist seaduses sätestatud korras. Kohtu seisukohad, kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud
4. Tsiviikohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega. Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.
5. TsMS § 449 lg 1 kohaselt võib kohus teha poole taotlusel vaheotsuse nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta. Sama paragrahvi lg 2 järgi on vaheotsus nõude põhjendatuse või põhjendamatuse kohta edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Nõude põhjendatuse vaheotsusega tunnustamise korral jätkab kohus menetlust ja teeb selle kohta otsuse. Kui kohus tunnustab nõude põhjendamatust, teeb ta lõppotsuse ja asja edasi ei menetle.
6. Käesolevas asjas on poolte vahel vaidlus küsimuses, kas hageja on oma ostueesõigust kohaselt teostanud või mitte, ning menetlusökonoomilistel kaalutlustel ja kostja taotlust arvestades on kohus pidanud mõistlikuks teha asjas selles küsimuses vaheotsus (vältimaks olukorda, kus kohus kaasab menetlusse ostueesõiguse esemeks oleva kinnistu osa müüja kolmanda isikuna, mis toob kaasa menetluse pikenemise ja kulutused menetlusosalistele). Vaidlus aga puudub järgmistes faktilistes asjaoludes: 19.
7. hageja X oli kostja ja C vahel 13.12.2018 Lepingu sõlmimise hetkel Lepingu objektiks olnud kinnistu teine kaasomanik. 6

§ 249lg 2 ja 3), oluline on teadasaamise päev.

19.3. hageja teatas kostjale (Lepingujärgne ostja) enda ostueesõiguse teostamisest 06.03.2019 e-kirjaga (saadetud kell 15.56, I kd tl 23), millele oli lisatud pdf-failina notari juures koostatud notariaalakt notari ametitegevuse raamatu registri numbriga 406 ostueesõiguse teostamise avaldusena (I kd tl 24-25). Seaduse mõttes ei oma ostja informeerimine (samuti kostja väidetav kõrvalehoidumine ostueesõiguse teostamise realiseerimisest tehingu näol notari juures) tähtsust, sest

§ 244

lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kinnisasja puhul nagu käesoleval juhul tuleb selline avaldus teha 2 kuu jooksul müügilepingust teatamisest (

§ 250

) ning pooled ei vaidle selles, et viimaseks ostueesõiguse teostamise päevaks oli 11.03.

1. Tegemist on õigustlõpetava tähtajaga, s.t pärast nimetatud tähtaega ei saa vastavasisulist avaldust esitada ja ostueesõiguse omaga kaotab õiguse ostueesõiguse teostamiseks. Samas on kohtu hinnangul leidnud hageja poolt hiljem esitatuna tõendamist ka sisuliselt samas vormis ja samal ajal avalduse edastamine müüjale. Seda kinnitab 7 minutit enne ostjale saatmist ehk 06.03.2019 kell 15.49 (II kd tl 27) müüja C meiliaadressile xxx(samana märgitud ka 13.12.2018 tehingu päises, I kd tl 8) saadetud sarnase sisuga e-kiri (hageja kirjeldab, et otsustab ostueesõigust kasutada ning et manusesse on lisatud notari kinnitatud avaldus). Ka sellele e-kirjale oli lisatud pdf-failina sama dokument. Selles kahtlemiseks ei ole alust ka hageja poolt täiendavalt esitatud Messenger tarkvaras toimunud vestlus (II kd tl 26), mille sisust saab järeldada, et müüja (vestluses C) on enne 11.03.2019 kella 09.14 olnud ostueesõiguse teostamisest notari juures koostatud avalduse näol teadlik.
2. Küll aga nõustub kohus kostjaga, et ainuüksi müüja teavitamine ostueesõigusest ei ole selle kehtivuseks piisav. Seadus näeb

§ 244

lg 5 näol selgelt ette, et ostueesõiguse teostamise avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping ehk antud juhul notariaalselt tõestatud (nõue kinnisasjade puhul selliseks vormiks tuleneb AÕS § 119 ja 120 sätetest). Nii ostjale kui müüjale saadetud pdf-faili tekstist nähtub, et notariaalakti on koostanud ja tõestanud notar, kuid fail ise on allkirjadeta. Sellest ei nähtu ei notariaalakti tõestaja füüsilist allkirja (mis saaks olla akti viimasel lehel koos pitseriga), samuti ei ole lisatud digikonteinerit notari digitaalallkirjaga, mis ometigi on olemas ja hageja poolt kohtule esitatud (I kd tl 154-157 – notari digitaalse allkirjaga ärakiri kõnealusest avaldusest). Miks hageja vastavat faili müüjale ei saatnud, jääbki kohtule arusaamatuks. 21. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehing selle seadusest tuleneva vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seaduses või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Kohus leiab, et mitte ainult ei pea ostueesõiguse teostamise avaldus olema notariaalselt tõestatud, vaid see peab samas vormis olema kättetoimetatud ka müüjale. Ostueesõiguse teostamisega sekkutakse aktiivselt kahe isiku vahelisse tehingusse (sisuliselt astub ostueesõiguse teostaja mitu kuud varem sõlmitud lepingus ostja asemele) ja tehingu pooled peavad olema kaitstud sellise tegevuse eest kohaselt – avalduse notariaalne tõestatus kinnitab ostueesõiguse teostaja soovi täita kõik ostja kohustused ja astuda õigussuhtesse müüjaga. Ostueesõiguse teostamine võib kaasa tuua ostja kantud kulude hüvitamise vaidluse (olgu see siis seotud ostetud asja või lepingu endaga) ja seetõttu peavad vorminõuded olema rangelt järgitud. Õiguskirjanduses 7

2019 kommenteeritud väljaanne, II osa, § 250 kommetaaride p 3 viimane lause, lk 187). Kohus jagab seda seisukohta ning kuivõrd antud juhul saadeti müüjale vaid ostueesõiguse teostamise avaldus pdf-vormis failina, ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet järgitud ning hageja ei ole ostueesõigust teostanud kehtivalt. 22. Hageja viited notari originaaldokumendi edastamise võimatusse ei ole asjakohased, kuivõrd hagejal oli tehingu osalisena õigus saada notarilt ärakirja (tõestamisseaduse § 48 ja 52) ja edastada see müüjale (kasvõi e-posti teel, nagu hageja seda vastava ärakirja kohtule esitamisega tegi). Originaaldokumendi saatmine (

§ 244

lg 4 mõttes avalduse tegemine müüjale) ei olnukski vajalik, piisanuks ärakirja saatmisest, sest tõestamisseaduse § 48 järgi asendab notariaalakti ärakirja valdamine õigustoimingutes notariaalakti originaali valdamist. Kohus nõustub kostjaga, et praegusel juhul on hageja poolt e-kirjaga pdf-faili saatmine vaid ostueesõiguse teostamise avalduse kirjalikult taasesitatavas vormis saatmine TsÜS § 79 mõttes, mis aga notariaalselt tõestatud vormi nõudeid ei täida.

1. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole ostueesõigust teostanud kehtivalt ning seega on käesolev vaheotsus lõppotsuseks, millega hagi rahuldamata jääb. Menetluskulud tuleb jätta hageja kanda TsMS § 162 lg 1 kohaselt, kuid kohus neid kindlaks ei määra, sest kostja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks (kohtu 06.04.2021 kirja kohaselt 28.04.2021) menetluskulude nimekirja.
2. Tulenevalt TsMS § 386 lõikest 4 tuleb käesoleva otsusega tühistada ka 03.06.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kanti hageja kasuks vaidlusalusele kinnistu osale kinnistusraamatusse sisse eelmärge omandikande tagamiseks. (allkirjastatud digitaalselt) Toomas Talviste kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 17.08.2022 kohtuotsuse resolutiivosa: RESOLUTSIOON
3. Jätta Y
4. juuli
5. a vastusele lisatud e-kiri tõendina vastu võtmata.
6. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.
7. Jätta Pärnu Maakohtu
8. mai
9. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.
10. Jätta apellatsioonimenetluse kulud X kanda.
11. Mõista Xlt Y kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulude hüvitis 867 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist. 8