← Eesti

2-18-12088/61

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Oliver Kask ja Kaire Pikamäe Määruse tegemise aeg ja koht 7. detsember 2022, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-1

§ 77

; majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määruse nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ § 10 lg 1 p 3) ja maantee kaitsevööndiga (

§ 71

lg 2 ls 2 ja § 72), ei muuda olematuks, et uue tee rajamiseks tuleks selle alla jääval alal teostada metsa raadamine, samas kui olemasoleva Metsalauri tee juurdepääsuks kasutamise korral selleks vajadus puudub. Jõelähtme valla koostatava uue üldplaneeringu maakasutusplaanil on Metsalauri tee 1 kinnistu seejuures tähistatud rohevõrgustiku alana ning sama nähtub riigihalduse ministri 09.04.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/78 kehtestatud Harju maakonnaplaneeringu 2030+ jooniselt 1 „Asustuse suunamine“. Eeltoodut arvestades saaks uue juurdepääsutee rajamine olla põhjendatud üksnes tingimusel, et juurdepääsu määramine mööda Metsalauri teed kujutaks endast X õiguste ja huvide väga ülekaalukat piirangut. Ringkonnakohtu hinnangul selline ülemäärane riive puudub. Muu hulgas on selgelt otsitud X väide, et Metsalauri kinnistul puudub üldse tee, sest toimikus olevad fotod kinnitavad sõidukite liiklemiseks kasutatava tee olemasolu (kuigi selle seisund ei 13

(21)2-18-12088 ole väga hea), ning ka pärast juurdepääsu määramist ei oleks Metsalauri tee puhul tegemist avalikult kasutatava teega (EhS § 92 lg 5) ega avalikkusele ligipääsetava erateega (EhS § 92 lg 8), sest teel liiklemine on lubatud üksnes kindlalt piiritletud isikute ringile.
  1. X on rõhutanud, et Transpordiameti tingimustest tulenevalt peab ristumiskohal olema tagatud nõuetekohane nähtavus, kuid jätnud samas tähelepanuta, et see tingimus kehtib ühetaoliselt nii Metsalauri tee kui ka võimaliku uue juurdepääsutee puhul. Kuivõrd Metsalauri teed kasutatakse jätkuvalt juurdepääsuks X-le kuuluvale Metsalauri tee 9 kinnistule, siis ei ole asjakohane argument, et nõutava nähtavuse tagamine eeldaks täiendavaid servituute ja metsa raiumist, sest see oleks vajalik ka olukorras, kus juurdepääs Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele toimuks mujalt. Lisaks on tee kaitsevööndi maa kinnisasja omanik EhS § 72 lg 2 järgi kohustatud lubama kõrvaldada mh nähtavust piiravad puud ja põõsad. X esitatud tõend (21.09.2022 seisukoha lisa 3), mille kohaselt toimus Kiiu-Kaberneeme teel 09.02.2022 liiklusõnnetus, mille tagajärjel sai tema sõiduk sedavõrd kahjustada, et seda ei olnud otstarbekas taastada, ei kinnita väidet, et Metsalauri tee mahasõitu ei saa selle ohtlikkuse tõttu kasutada või poleks seal nähtavust võimalik parandada.
  2. Seonduvalt Metsalauri kinnistu omaniku õiguste ja huvide kahjustamisega on avaldajad õigesti märkinud, et X on oma vastuväidetes põhjendamatult lähtunud hüpoteetilisest olukorrast, mille lähiajal realiseerumine ei ole ettenähtav. X esitas OÜ-ga Hansuli 09.09.2022 sõlmitud kokkuleppe (X 09.09.2022 seisukoha lisa 1) rajada Hansuli II ja Metsalauri kinnistute ühise juurdepääsuna planeeringumenetluse käigus Hansuli II kinnistule uus liikluspind ja mahasõit riigiteelt ning likvideerida Metsalauri tee. Kokkuleppes märgitakse, et Transpordiamet väljastas Metsalauri tee rekonstrueerimiseks projekteerimistingimused, mis kehtiksid juhul, kui liiklussagedus ei ületa 20 autot ööpäevas. Kuna kavandatavate arenduste puhul kujuneks liiklustihedus suuremaks, ei ole tingimused realiseeritavad. Transpordiameti dokumendiregistri andmete järgi on X ja OÜ Hansuli 03.03.2022 taotlusele vastatud 04.05.2022 kirjaga nr 7.1-1/22/4737-2, kuid see kiri on juurdepääsupiiranguga ning seda ei ole kohtule esitatud. Transpordiameti spetsialisti 06.04.2022 e-kirja väljavõttest (vt X 09.09.2022 seisukoha lisa 11) nähtub, et piirkonda ei ole võimalik kavandada uut ristmikku (pöördeliiklus üle 20 sõiduki ööpäevas) ja piirduda tuleb mahasõiduga (pöördeliiklus kuni 20 sõidukit ööpäevas), kusjuures võimalik on nii säilitada olemasolev mahasõit Metsalauri teele (vajalik oleks viia ristumiskoht rohkem täisnurga alla ja tagada nähtavuskolmnurgad) kui ka see likvideerida ja rajada uus mahasõit ca 100 m Kaberneeme poole (s.o Hansuli II kinnistu riigimaanteega piirneva külje keskele).
  3. Transpordiameti selgitustest saab järeldada, et olemasoleva Metsalauri tee kasutamist on iseenesest lubatud jätkata, kuid aktsepteerida ei saa kahte sisuliselt kõrvuti asetsevat mahasõitu (majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määrusega nr 106 kehtestatud „Tee projekteerimise normide“ p 5.2.1 alap 3 kohaselt on mahasõitude vähim omavaheline kaugus üldjuhul 150 m). Nii olemasoleva Metsalauri tee kui ka Hansuli II kinnistule võimalikult planeeritava uue tee liiklussagedus ei tohiks seejuures ületada 20 autot ööpäevas. Seega ei võimaldaks ka Hansuli II kinnistule uue tee kavandamine projekteerida Metsalauri kinnistule oluliselt rohkem kinnistuid. X on iseenesest põhistanud oma huvi Metsalauri kinnistut tulevikus arendada ja seal elamuarenduse võimalikkuses ei ole mõistlikku põhjust kahelda, sest Jõelähtme valla kehtiva üldplaneeringu kaardi kohaselt paikneb kinnistu tiheasustusalal ning koostatava üldplaneeringu maakasutusplaanil on see samuti tähistatud väikeelamu ja puhkeotstarbelise maa-alana (EP). Sellele vaatamata järeldub asja materjalidest, et X on detailplaneeringu koostamise kavatsusele tuginenud pigem ettekäändena, sest kõik sellekohased dokumendid (sh planeeringu eskiis – vt X 03.10.2018 seisukoha lisa 10; 05.12.2018 seisukoha lisa 2) on koostatud alles pärast OÜ Serfdom 13.08.2018 avalduse esitamist. Ka detailplaneeringu algatamist taotles X alles 14
(21)2-18-12088 26.10.2018 ja loobus sellest 27.05.2019 väidetavalt seoses juurdepääsuteed puudutavate vaidlustega (X 28.11.2020 seisukoha lisad 8–11). Samas oli Jõelähtme vald 27.12.2018 kirjas nr 7-3/4159-5 märkinud, et lubatud ei ole moodustada elamukrunte alla 0,7 ha ja elamute minimaalne vahekaugus peab olema 50 m. Seega on väga küsitav, kas eskiisile vastavat detailplaneeringut oleks üldse võimalik kehtestada. Detailplaneeringut ei ole algatatud seniajani, kuigi juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine oleks just detailplaneeringu ülesandeks (vt planeerimisseaduse § 126 lg 1 p 4). X on esitanud üksnes 08.09.2022 dateeritud pöördumise Jõelähtme Vallavalitsusele (21.09.2022 seisukoha lisa 2; Jõelähtme valla dokumendiregistri kohaselt sisse tulnud 20.09.2022), milles informeeritakse soovist algatada Metsalauri kinnistu detailplaneering ja palutakse seisukohta Hansuli II kinnistule planeeritava juurdepääsutee asukoha (sh Metsalauri kinnistul paikneva liikluspinna likvideerimise) suhtes. Sellest pöördumisest ei saa samuti järeldada, et tegemist oleks lähiajal realiseeritava plaaniga, vaid pigem on pöördumine esitatud üksnes sellise mulje jätmiseks.
  1. Ringkonnakohus leiab, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele avalikult teelt juurdepääsu määramisel tuleb lähtuda esmajoones olemasolevast olukorrast, kus Metsalauri tee on kasutuses juurdepääsuteena Metsalauri tee 9 kinnistule ning Metsalauri kinnistu kohta ei ole algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut, mis näeks ette kinnistu jagamise elamukruntideks ja sätestaks neile ehitusõiguse (vt avaldajate 21.09.2022 seisukoha lisa 1). Kuna määruskaebuse menetluses on avaldajad loobunud taotlusest määrata juurdepääs mööda Metsalauri teed kuni Metsalauri tee 7 kinnistuni ning servituudiga koormatav ala ulatuks Metsalauri kinnistu n-ö hoonestamise potentsiaaliga alale (s.o väljapoole Metsalauri tee n-ö koridori) üksnes mõne meetri ulatuses (hõlmates kokku mitte rohkem kui 100 m2), ei saaks Metsalauri tee juurdepääsuks määramine lisaks tegelikkuses kuigivõrd vähendada Metsalauri kinnistu hoonestamise võimalusi (mh ei ole takistust järgida eskiisil välja pakutud liikluslahendust).
  2. Eeltoodust lähtudes määrab ringkonnakohus juurdepääsutee asukoha vastavalt avaldajate 09.09.2022 seisukoha lisaks 1 olevale plaanile, mis on ühtlasi ka käesoleva määruse lisaks. Ringkonnakohtu hinnangul ei takista määratud juurdepääsutee asukoha mõistmist asjaolu, et plaanil on kajastatud Metsalauri kinnistu enne selle viimast piiride muutmist, sest muudatus ei puudutanud reaalservituudiga koormatavat ala. III Juurdepääsu kasutamise tingimused
  3. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks lahendatakse menetlusosaliste huvide kaalumise teel. Maakohus määras, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsed omanikud tohivad Metsalauri teed kasutada juurdepääsuks tähtajatult ning jalgsi ja igat liiki sõidukiga, kuid üksnes ajavahemikul kell 06.00–00.
  4. Maakohtu määruse põhjendustest (p 14) nähtuvalt on kohus juurdepääsu õiguse kasutamisele kellaajalise piirangu seadmisel lähtunud asjaolust, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutel ei elata, ning täiendavalt märkinud, et asjaolude muutumise korral võib servituudi tingimusi muuta. Ringkonnakohtu hinnangul saaks juurdepääsu õigusele eeldatavasti ajutise kellaajalise piirangu seadmine olla põhjendatud üksnes juhul, kui selleks on mõjuv põhjus. Eelkõige peaks juurdepääsu kellaajalise piiranguta kasutamine eriliselt riivama Metsalauri kinnistu omaniku õigusi. See võiks nii olla näiteks juhul, kui oleks põhjust arvata, et juurdepääsuteed hakataks öisel ajal intensiivselt kasutama ja see häiriks oluliselt Metsalauri kinnistu omaniku privaatsust. Maakohus ei ole selliseid asjaolusid esile toonud.
  5. Ringkonnakohus leiab, et taotletud juurdepääsuala ulatuses tuleb Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsete omanike kasuks määrata Metsalauri tee kaudu tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs jalgsi ja igat liiki sõidukiga. Tuleb arvestada, et Metsalauri kinnistu on hoonestamata 15
(21)2-18-12088 ja Metsalauri tee 9 kinnistul asuv hoonestus jääb juurdepääsuga hõlmatavast teelõigust (s.o kuni Metsalauri tee 3 kinnistuni) enam kui 300 m kaugusele. Seejuures on Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistud kaetud metsaga. Neid asjaolusid arvestades ei saaks ööpäevaringne juurdepääsu õigus märkimisväärselt vähendada X privaatsust või kahjustada tema õigusi muul viisil. Juurdepääsu määramine mööda Metsalauri teed ei takista iseenesest olemasoleva lukustatava värava säilitamist, kui Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetele omanikele on tagatud võimalus kõnealust väravat iseseisvalt avada. Seega ei ole alust seada juurdepääsu kasutamiseks kellaajalist piirangut, mida oleks tarvis asuda muutma pärast Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele võimalikult püstitatavate ehitiste kasutusele võtmist. Maakohus ei ole iseenesest seadnud kahtluse alla, et üldjuhul tuleb omanikule tagada juurdepääs oma kinnistule ööpäevaringselt.
  1. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus põhjendatult lubanud juurdepääsuteed kasutada jalgsi ja igat liiki sõidukitega ning ei ole seadnud eraldi piiranguid juurdepääsutee kasutamiseks Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsete omanike pereliikmete, külaliste ja muude isikute poolt (st juurdepääsu võivad kasutada valitsevate kinnisasjade igakordsed omanikud ja nende poolt nõusoleku saanud isikud). X väide, et Metsalauri kinnistu on Metsalauri tee 9 kinnistul asuva hoonestuse hoovialaks, ei ole tõsiseltvõetav, arvestades muu hulgas Metsalauri kinnistu omaniku kavatsust tegeleda seal elamuarendusega. Õue- või hoovialana käsitatakse üldjuhul elamu ja kõrvalhoonete vahele jäävat ala või hoonestusega vahetult külgnevat ala. Maakatastri andmete kohaselt puudub Metsalauri kinnistul õuemaa (kõlvikuliselt koosseisult jaguneb Metsalauri kinnistu järgmiselt: looduslik rohumaa 7604 m2, metsamaa 28 994 m2, muu maa 2151 m2), kuid seevastu on õuemaa (1,97 ha) olemas Metsalauri tee 9 kinnistul. Kuivõrd Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute sihipäraseks kasutamiseks (sh elamute ehitamiseks ja nende hilisemaks teenindamiseks) võib olla vajalik kasutada juurdepääsuteed ka C- või D-kategooria sõidukite, traktorite või haagistega, siis ei saa mh piirata juurdepääsu sellistele sõidukitele. Tee kasutamise korral on keelatud teed kahjustada ja risustada ning teed ja teega külgnevat ala saastata (vt liiklusseaduse § 72 lg 1, § 13 lg 3). Nõue, et teised isikud tohiksid juurdepääsuteed kasutada üksnes valitsevate kinnisasjade igakordsete omanike isiklikul juuresolekul ja üksnes jalgsi kell 08.00–20.00, piiraks ilmselgelt ebamõistlikult Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnisasjade kasutamist. IV Juurdepääsutasu suurus
  2. Koormatud kinnisasja omanikul on AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes õigus saada hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiuks ja ohutuse tagamiseks tehtavate kulutuste ning omandiõiguse riive eest, mis vastab juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kasutuseelise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada. Selle hüvitiseosa suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada (nt keskmine üürihind), arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Kuna juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada koormatava kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine, sõltub juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad (nt kasutuseelise kaotus, kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu, juurdepääsutee korrashoiuks vajalikud kulutused). Kui juurdepääsutee talumise kohustust ei ole määratud tähtajalisena, tuleb eeldada, et talumistasu makstakse tähtajatult. Määratav juurdepääsutasu tuleb üldjuhul mõista välja perioodiliste maksetena selliselt, et juurdepääsutasu makse tuleb tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette (nt Riigikohtu 01.06.2022 määrus nr 2-19-20416, p-d 15.2–15.5). 16
(21)2-18-12088
  1. Maakohtu määratud juurdepääsutasu suuruse (2000 eurot aastas iga valitseva kinnisasja kohta) kujunemine ei ole jälgitav ega põhine tõenditel. Samuti on kohus arusaamatult viidanud, et juurdepääsutasu suuruse võib ümber hinnata pärast seda, kui Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistud on hoonestatud ning juurdepääsuteed kasutavad üksnes elanikud, mitte enam ehitustransport. Viimati nimetatu jätab mh tähelepanuta, et kõigi kinnistute hoonestamist ei pruugi lähiajal üldse toimuda (nt projekteerimistingimused on Jõelähtme Vallavalitsuse 23.08.2018 korraldusega nr 691 väljastatud üksnes Metsalauri tee 3 kinnistule – vt avaldajate 24.10.2018 seisukoha lisa 1; X 06.12.2018 seisukoha lisa 1). Määrusest ei selgu, kui suure osa juurdepääsutasust moodustab hüvitis omandiõiguse riive eest ja kui suure osa Metsalauri tee korrashoiukulud.
  2. Metsalauri kinnistu pindala on 38 749 m2 ja sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Kinnistu paikneb hinnatsoonis H0245006, kus metsamaa (28 994 m2) väärtuseks on 326 eurot/ha ning loodusliku rohumaa (viljakustsoon V0245001) ja muu maa (kokku 9755 m2) väärtuseks on 83 eurot/ha. Seega on Metsalauri kinnistu kehtiv maa maksustamishind 1026 eurot (326 × 2,8994 + 83 × 0,9755 = 1026,17) ning maamaksu määr 2,5% aastas (vt Jõelähtme Vallavolikogu 16.12.2021 määrus nr 7 „
  3. aasta maamaksu määrade kehtestamine ja maamaksu täiendav maksuvabastus“ § 1 p 6). Seega tuleb Metsalauri kinnistu omanikul tasuda maamaksu kokku 25,65 eurot aastas ja taotletava juurdepääsutee aluse 725 m2 (s.o 1,87% kinnistust) eest kuulub iga-aastaselt tasumisele 0,48 eurot. Ringkonnakohus viitab seejuures, et kuigi X on 09.09.2022 seisukohas märkinud, et Metsalauri kinnistu maamaks on 11,33 eurot aastas, ei saa sellest siiski lähtuda, sest kinnistu pindala on
  4. a sügisel oluliselt suurenenud (s.o varasema 23 309 m2 asemel praegu 38 749 m2).
  5. Asja lahendamisel ei saa arvestada, et
  6. aastal toimus uus maa korraline hindamine, mille tulemuste järgi on Metsalauri kinnistu maksustamishind 3814 eurot (vt minu.kataster.ee), sest need võetakse kasutusele alates 01.01.2024 (vt maamaksuseaduse (MaaMS) § 1 lg 2 alates 01.01.2024 kehtivas redaktsioonis). Seejuures kehtestab kohalik omavalitsus uued maamaksu määrad hiljemalt 01.07.2023 ja MaaMS § 5 lg 1 p 2 (alates 01.06.2023 kehtivas redaktsioonis) kohaselt ei ületaks maatulundusmaa maksustamishind 0,5% maa maksustamishinnast aastas. Samuti ei saa maamaks 01.01.2024 jõustuva MaaMS § 81 kohaselt suureneda rohkem kui 10% või 5 eurot aastas. Tegelikult kujuneks ka maksimaalsest maksumäärast (0,5% aastas) lähtudes arvestatud Metsalauri kinnistu maamaksu suurus praegusest väiksemaks (19,07 eurot aastas).
  7. Kuna juurdepääsutee korrashoiu EhS § 97 lg 1 tähenduses tagab üldjuhul tee omanik (s.o praegusel juhul Metsalauri kinnistu igakordne omanik), siis peab juurdepääsutasu sisaldama mh tee korrashoiuks vajalikke kulusid. Nende kindlaksmääramiseks tuleb arvestada, millised abinõud on mõistlikult vajalikud, et tagada tee korrashoid ja ohutu liiklemine (nt libedusetõrje ja lumekoristus). Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida koormatava kinnisasja omanik peab kohustuste täitmiseks regulaarselt kandma (nt Riigikohtu 03.10.2018 määrus nr 2-16-3663, p 22). Korrashoiukulude sisse ei tule arvestada minevikus tehtud hooldus- ja parendamiskulusid, vaid nende kohta esitatud tõendeid saab kasutada üksnes hindamaks korrashoiukulude perioodilise hüvitise suurust.
  8. X on esitanud OÜ Üle 12.09.2022 hinnapakkumise (vt X 21.09.2022 seisukoha lisa 1), millest nähtuvalt kujuneks Metsalauri tee 145 m pikkuse lõigu hoolduskulude suuruseks 12 576 eurot aastas (sh suvehooldus I tase 7 × 700 eurot/kuu, talihooldus I tase 5 × 1000 eurot/kuu ja ühekordne tolmutõrje 580 eurot ning käibemaks 2096 eurot). Maakohtule esitas X arved, mille kohaselt kulus
  9. a-l Metsalauri tee paranduseks 2094 eurot (vt X 28.11.2020 seisukoha lisad 14 ja 15). Võttes arvesse, et Metsalauri tee pikkus on kokku ca 395 m, siis saaks 145 m pikkuse lõigu remontimise kuluks arvestada ca 769 eurot aastas, mis teeks ühe kinnistu kohta ca 154 eurot aastas. Kuigi avaldajad on tõendanud, et Jõelähtme vald võimaldab ka erateede 17
(21)2-18-12088 talvist puhastamist maksumaksja kulul 10 × talve jooksul (vt avaldajate 09.09.2022 seisukoha lisa 3), ei saa sellega juurdepääsutasu määramisel siiski arvestada, sest selle võimaluse kasutamine on seatud kindlate tingimustega (s.o alaline elukoht Jõelähtme vallas ja kehtiv prügiveoleping), mida koormatava kinnisasja igakordne omanik ei pruugi täita, ja sõltub lisaks vallaeelarve vahenditest. 40. Avaldajad on 08.07.2020 seisukoha p-s 22 määratlenud juurdepääsutee korrashoiu kulude suuruseks ca 63,86 eurot aastas (mille juurde jäämist on kinnitatud ka 09.09.2022 seisukoha p-s 22 ja 21.09.2022 seisukoha p-s 24), lähtudes seejuures kohtupraktikast, mitte konkreetsetest andmetest. Viidatud lahendites (Riigikohtu 20.03.2019 määrus nr 2-16-7011, p 13; 15.03.2017 määrus nr 3-2-1-1-17, p 18; Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2011 määrus nr 2-09-19344, p-d 33–34; Tartu Ringkonnakohtu 04.02.2020 määrus nr 2-18-19307, p 10) antud hinnangud ei ole vahetult ülekantavad praegusele asjale ja võimaluse korral tuleb eelistada lähtumist konkreetset teelõiku puudutavatest andmetest. Ringkonnakohus on seisukohal, et tee korrashoiu kuludena ei saa lähtuda X esitatud hinnapakkumisest, sest selles märgitu ületaks ilmselgelt tee hooldamiseks seni tavapäraselt tehtud kulutusi. Hinnapakkumine on üldsõnaline ja sellest ei ole võimalik aru saada, milliseid teenuseid ja millise sagedusega see hõlmab, samuti ei ole kohtule esitatud hinnapakkumise aluseks olnud päringut, millest võiksid pakutavad teenused selguda. Avalikus kasutuses mitteoleva eratee omanik ei pea järgima avalikult kasutatavatele teedele kehtestatud seisundinõudeid (

§ 97

lg 2 alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri 14.07.2015 määrus nr 92 „Tee seisundinõuded“) ja puuduvad tõendid, et X oleks senini järginud nt määruse lisades 5 ja 8 sätestatud kruusatee seisunditaseme 1 nõudeid (sh talvel). Nagu eespool märgitud, ei tähenda kolme kinnistuga seonduva liikluse lisandumine, et Metsalauri tee oleks edaspidi avalikult kasutatav või avalikkusele juurdepääsetav eratee. Küll aga tuleb arvestada, et X on teinud kulutusi tee remondiks (nt liivaga katmiseks) ja olemuselt ei ole tegu ühekordse parendusega, vaid Metsalauri tee ohutuks läbimiseks ilmselt vajaliku perioodilise hooldusega (vt X 28.11.2020 seisukohale lisaks oleva fototabeli foto nr 12). Olukorras, kus teekasutus sisuliselt neljakordistuks, saab eeldada, et samalaadsed parandustööd osutuvad vajalikeks igal aastal. Lisanduvad ka talvise lume- ja libedusetõrjega seotud kulutused, mille puhul ei saa Metsalauri kinnistu omanik enam arvestada üksnes enda vajadustega ja mis võivad olla ligikaudu samas suurusjärgus. Metsalauri tee hooldamiseks tehtavad kulud võivad seega aastas olla kokku ca 4000 eurot.

  1. Maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulud tuleb jaotada proportsionaalselt vastavalt sellele, kui palju isikuid seda kasutavad ning eelduslikult tuleb kasutamist pidada võrdseks (nt Riigikohtu 19.04.2017 määrus nr 3-2-1-27-17, p 15; 16.06.2016 määrus nr 3-2-1-180-15, p 31). Kulude võrdse jagamise eelduse saab ümber lükata tõenditega, mis kinnitavad, et mõni isik kasutab juurdepääsu ülejäänutest oluliselt intensiivsemalt. Ka praegusel juhul tuleb Metsalauri tee servituudiga koormatavat lõiku pidada võrdselt vajalikuks nii juurdepääsuks Metsalauri tee 9 ja Metsalauri kinnistutele kui ka Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele. Lähtuda ei saa sellest, et X on perspektiivis soovinud rajada enda kinnistutele juurdepääsu tagamiseks uue tee üle Hansuli II kinnisasja, sest hetkeseisuga selline uus tee puudub. Seega tuleb asjaomase teelõigu alla jääva ala maamaksu ja teelõigu korrashoiu kulud jagada viie kinnistu igakordsete omanike vahel võrdselt. Maamaksu kulu oleks iga kinnistu kohta 0,1 eurot aastas (0,48 ÷ 5 = 0,96) ning Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele juurdepääsuks kasutatava teelõigu korrashoiu kulud 293,67 eurot aastas (4000 eurot ÷ 395 m × 145 m ÷ 5 = 293,67).
  2. Juurdepääsutasu peab hõlmama ka hüvitise koormatud kinnisasja omaniku omandiõiguse riive eest. Eesmärk on hüvitada kinnisasja omanikule juurdepääsu aluse maatüki kasutuseelise kaotus. Hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta muu hulgas juhul, kui juurdepääs määratakse mööda 18

(21)2-18-12088 olemasolevat erateed (nt Riigikohtu 20.04.2022 määrus nr 2-19-5997, p 17). Praegusel juhul on juurdepääs määratud mööda olemasolevat erateed, mida koormatava kinnisasja omanik kasutab juurdepääsuks ka enda kinnistutele. Kuigi X on viidanud kavatsusele perspektiivis loobuda Metsalauri tee kasutamisest, ei ole ta samas tõendanud, et sooviks juurdepääsutee alust maad kasutada muul otstarbel. Kuna vaidlusalune teelõik paikneb põhiosas (ca 130 m ulatuses) Metsalauri kinnistust välja ulatuval ribal ehk sisuliselt teekoridoris, mille laius on ca 19 m ja mis on praktiliselt kogu ulatuses hõlmatud sama 1–20 kV elektriõhuliini kaitsevööndiga, mis põhjustab piiranguid Metsalauri tee 1 kinnistul, siis ei oleks koormatavat ala reaalselt võimalik kasutada nt elamuehituseks või muul sellesarnasel majanduslikult tulusal viisil. Juurdepääsutee kasutamine kuni Metsalauri tee 3 kinnistu põhjanurgani ei takistaks lisaks Metsalauri kinnistu võimalikku elamukruntideks jagamist ja hoonestamist, mida võiks ilmselt käsitada kinnistu majanduslikult parima kasutusena. Seega ei ole põhjust asuda seisukohale, et juurdepääsutee talumise kohustus tooks kaasa Metsalauri kinnistu väärtuse olulise vähenemise. Kuna andmed Metsalauri kinnistuga sarnaste kinnistute keskmise üürihinna kohta puuduvad, tuleb hüvitise suurus määrata hinnanguliselt. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et omandiõiguse riive eest ei oleks asjaolusid ja kohtupraktikat (nt Riigikohtu 04.03.2020 määrus nr 2-17-12857, p 7) arvestades põhjendatud määrata oluliselt suuremat hüvitist kui 100 eurot aastas iga valitseva kinnisasja kohta. Kokkuvõtlikult määrab ringkonnakohus juurdepääsutasu suuruseks 400 eurot iga valitseva kinnisasja kohta aastas.
  1. Kuigi Riigikohus on 01.06.2022 määruse nr 2-19-20416 p-s 15.2 märkinud, et üldjuhul tuleks juurdepääsutasu makse tasuda aasta lõpuks järgmise aasta eest ette, ei ole siiski põhjust maakohtu määrust vastavas osas muuta, sest avaldajad ega X ei ole määruskaebustes vaidlustanud seda, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke kohustati maksma kalendriaasta juurdepääsutasu hiljemalt jooksva aasta
  2. jaanuariks. V Ühekordne hüvitis
  3. X on täiendavalt taotlenud, et Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke kohustataks tasuma ühekordse hüvitisena tasu Metsalauri kinnistule tee rajamiseks iga kinnistu kohta 34 608 eurot (kokku 103 824 eurot). X on tee-ehituse maksumuse kinnitamiseks esitanud MSM OÜ 14.05.2020 hinnapakkumised (28.11.2020 seisukoha lisad 1 ja 2; 09.09.2022 seisukoha lisad 3 ja 4) Metsalauri tee projekteerimiseks ja ehitamiseks, millest ühel juhul oleks tegu asfalteerimisega (maksumus 138 432 eurot) ja teisel juhul pindamisega (maksumus 97 392 eurot). Kuna hinnapakkumistes on katendi mahuks märgitud 1900 m2, siis kajastavad need Metsalauri tee uuendamist terves ulatuses (st 395 m × 5 m = 1975 m2) ning kummalgi juhul ei saaks Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetet omanikelt nõutavaks panuseks kujuneda 34 608 eurot, vaid vastavalt 10 564,55 eurot (138 432 eurot ÷ 1900 m2 × 725 m2 ÷ 5) ja 7432,55 eurot (97 392 eurot ÷ 1900 m2 × 725 m2 ÷ 5). Serfdom OÜ on omakorda esitanud Amifax OÜ 31.08.2022 hinnapakkumise (avaldajate 09.09.2022 seisukoha lisa 5), mille järgi maksaks juurdepääsuteele sõelutud kruusast pealiskihi ehitamine 11 826,96 eurot. Kui võtta arvesse, et hinnapakkumine lähtub pindalast 604 m2 (151 m × 4 m), kuid taotletav servituudiala hõlmaks 725 m2 (145 m × 5 m), ja hinnapakkumist sellele vastavalt korrigeerida, kujuneks tööde maksumuseks 14 148,19 eurot, mis teeks iga kinnistu kohta 2829,64 eurot.
  4. Ringkonnakohus nõustub avaldajatega, et kuivõrd Metsalauri tee on olemas ja kasutuses, siis ei saa olla tegemist täiesti uue tee rajamisega. Samuti ei ole X esitanud veenvaid tõendeid, et igapäevases kasutuses olevat Metsalauri teed ei oleks ümberehitamiseta ja seisundi olulise tõstmiseta võimalik edaspidi ohutult kasutada. Sellest tulenevalt ei pea ringkonnakohus põhjendatuks kohustada Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordseid omanikke tasuma lisaks 19
(21)2-18-12088 perioodilisele ja tähtajatule juurdepääsu talumise tasule ka ühekordset hüvitist juurdepääsutee parendamiseks. Eeltoodu ei välista siiski, et kõigi puudutatud kinnisasjade omanikud lepivad edaspidi eraldi kokku Metsalauri tee tavapärase korrashoiu raamidest väljuvate parenduste tegemises (vt ka majandus- ja taristuministri 03.08.2015 määruse nr 102 „Tee ehitamise ja korrashoiu terminid“) ning selleks vajalike kulutuste kandmise kohta. Juurdepääsutasu hõlmab üksnes korrashoiukulusid, kuid mitte tee rekonstrueerimise kulusid.
  1. Ringkonnakohus peab samas vajalikuks määrata täiendavalt kindlaks, et Metsalauri teelt vajaliku mahasõidu Metsalauri tee 3 kinnistule rajamise kulud peavad võrdsetes osades kandma Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute omanikud, sest selles osas Metsalauri kinnistul olemasolev tee puudub ning seda ei oleks Metsalauri ja Metsalauri tee 9 kinnistutele juurdepääsuks tarvis ka rajada. Mahasõidu seisund peab olema Metsalauri tee seisundiga vähemalt samaväärne. Nimetatud mahasõidu rajamise rahalist kulu ei ole võimalik ette kindlaks määrata, sest pole teada, millal see ehitatakse. VI Kokkuvõte ja menetluskulud
  2. Eelneva põhjal ning TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel jääb X määruskaebus rahuldamata, kuid ringkonnakohus rahuldab osaliselt OÜ Serfdom ja C määruskaebuse. Ringkonnakohus muudab Harju Maakohtu 15.01.2021 määrusega ettenähtud reaalservituudi tingimusi ja juurdepääsutasu suurust selliselt, et Metsalauri teed kasutatakse juurdepääsuks Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistutele üksnes kuni Metsalauri tee 3 kinnistu põhjapoolse nurgani vastavalt OÜ Serfdom ja C 09.09.2022 seisukoha lisas 1 esitatud plaanile, mis on ka käesoleva määruse lisaks. Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsetel omanikel ja nende nõusoleku saanud isikutel on õigus juurdepääsuteed kasutada mõlemas suunas tähtajatult jalgsi ja igat liiki sõidukitega ööpäevaringselt. Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsed omanikud peavad tasuma Metsalauri kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutasu iga kinnistu kohta 400 eurot kalendriaastas hiljemalt jooksva aasta
  3. jaanuariks. Metsalauri teelt Metsalauri tee 3 kinnistule pääsemiseks vajaliku mahasõidu rajamise kulud peavad võrdsetes osades kandma Metsalauri tee 3, 5 ja 7 kinnistute igakordsed omanikud. Muus osas jäävad määruskaebused rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata.
  4. OÜ Serfdom tasus avalduse esitamisel riigilõivu kokku 375 eurot ja avaldajad on kandnud maakohtu menetluses esindajakulu 2993,40 eurot (sh käibemaks). Maakohus jättis nõude sisu, vastuväiteid ja menetluse käiku arvestades menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. OÜ Serfdom ja C on määruskaebuselt tasunud riigilõivu 100 eurot ning kandnud ringkonnakohtu menetluses esindajakulu 6795 eurot (sh käibemaks). X on tasunud määruskaebuse esitamisel riigilõivu 375 eurot.
  5. Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades on TsMS § 172 lg 1 esimese lause tähenduses isik, kelle huvides lahend tehakse, eelduslikult avaldaja, kes taotleb oma kinnisasja kasuks juurdepääsutee määramist. See ei välista aga menetluskulude jätmist selle puudutatud isiku kanda, kes vaidleb ilmselgelt põhjendatud avaldusele alusetult vastu (nt Riigikohtu 20.04.2022 määrus nr 2-19-5997, p 21). TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Ringkonnakohus leiab sarnaselt maakohtule, et praeguses asjas on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vaatamata sellele, et avaldajate nõue juurdepääsu saamiseks oli iseenesest põhjendatud ja X vastuväited suures osas põhjendamatud, ei ole tegemist olukorraga, kus juurdepääs oleks määratud täpselt avaldajate taotletud tingimustel. 20
(21)2-18-12088
  1. Ringkonnakohus märgib, et X on tasunud määruskaebuselt riigilõivu 325 eurot seaduses sätestatust enam (riigilõivuseaduse § 59 lg 14 kohaselt tulnuks määruskaebuselt tasuda riigilõiv 50 eurot). TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4 alusel saab X taotleda enam tasutud riigilõivu tagastamist TsMS § 150 lg-s 6 sätestatud tähtaja jooksul (s.o hiljemalt 31.12.2023). Riigilõivu tagastamise taotlusele esitatavad nõuded on sätestatud riigilõivuseaduse § 12 lg-s
  2. (allkirjastatud digitaalselt) 21
(21)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.