2-20-6417/49

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Roman Levin Kohtuotsuse tegemise aeg ja koht 24.11.2022, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-20-6417 Tsiviilasi V. I. ja L. P. hagi Staadioni Varahaldus OÜ vastu lepingust tulenevate kohustuste täitmise ning kahju väljamõistmise nõudes Hagihind 29 716,22 eurot Menetlusosalised ja nende Hageja I: V. I. , isikukood xxxxxxxxxxx esindajad Hageja II: L. P. , isikukood xxxxxxxxxxx Hagejate lepinguline esindaja: Kristiina Saul Kostja: Staadioni 14069981 Varahaldus OÜ, registrikood Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Merilin Ojasaar Kohtuistung 13.04.2021, 31.10.2022 RESOLUTSIOON 1. Võtta vastu hagist osaline loobumine järgmiste haginõuete osas ning lõpetada nende nõuete osas menetlus:

Kohustada kostjat täitma järgmised kohustused nii pea kui võimalik, kuid hiljemalt kui kuue kuu jooksul käesolevas tsiviilasjas lahendi jõustumisest: - Viimistleda xxxxxxxxxxxx hoone sokli osa, selliselt, et ka tänavakivi äärne sokliosa oleks viimistletud; - Korrastada ja tasandada xxxxxxxxxxxxxxx/xx/xxx krunt ja külvata muru.

Selleks sõeluda eelnevalt kostja poolt juurde veetud pinnas kogu ulatuses, et välistada teravate esemete jäämist pinnasesse või vedada ära kostja toodud pinnasekiht ja vedada peale muru rajamiseks sobiva paksusega mullakiht, mis ei sisalda teravaid esemeid.

1 - Kohustada kostjat tasuma leppetrahvi summas 1000 eurot juhul, kui kostja ei ole täitnud tähtaegselt hagi punktis 5.3 nimetatud kohustusi. Leppetrahvi osas määrata, et hagejal on õigus nõuda leppetrahvi iga punktis 5.3 kohustuse kohta eraldi täies ulatuses.

2.Lugeda haginõue aegunuks osas, milles hagejad suurendasid kahjuhüvitise nõuet.

3.Jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

4.Jätta menetluskulud hagejate kanda.

5.Määrata kostja menetluskulude suuruseks 9897,34 eurot ja mõista see summa solidaarselt hagejatelt kostja kasuks välja.

6.Hagejad peab hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma viivist käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

7.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses (TsMS § 633 lg 7).

Selgitus menetlusabi taotlejale Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6).

I Hagejate nõue 1. 31.10.2016 sõlmiti poolte vahel müügileping, mille esemeks oli kinnistu xxxxxxxxxxxxxxx/xx/xxx, Tartu linn alusel tulevikus moodustatav korteriomand, mille reaalosaks on xxxxxxxxxxxx asuva elamu, pööningukorrusel paiknev korter 6 eluruum.

Elamus teostati 2017. aastal ulatuslikud rekonstrueerimistööd, mille raames ehitati välja ka elamu pööning viilualuseks korruseks, kus paikneb ka vaidlusalune korter xxxx.

15.05.2017 sõlmisid pooled kinnistute ühendamise ja müügilepingu muutmise kokkuleppe, asjaõiguslepingu, kinnisasja valdamise, kasutamise ja kaasomandi osalise lõpetamise kokkuleppe ning hüpoteekide seadmise lepingu.

19.05.2017 andis kostja üleandmis-vastuvõtu aktiga hagejatele korteri üle. Üleandmise hetkel olid mõned tööd veel korteris teostamata, nende kohta lepiti kokku puuduste kõrvaldamine suuliselt. Elamu üldehitustööd ja õuealaga seotud tööd olid korteri üleandmise hetkel veel lõpetamata. Lepingu 2 punkti 4.5.3.1 alusel kohustus Müüja lõpetama hiljemalt 01.10.2017 elamu üldehitustööd vastavalt ehitusloale ja 2 ehitusprojektile, sh rajama vajalikud trassid ja liinid, rajama parkimisplatsi ning paigaldama prügikonteinerid ning renoveerima elamu fassaadi hiljemalt 30.07.2017.

Hageja märkas 2018 kevadel, et korteri seintele ja nurkadesse olid tekkinud mitmed praod. Kuigi 2017 pidi olema valmis ka elamu tööd, oli ka elamu puhul märgata mitmeid puudusi. 17.05.2018 teostas xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx korteri ja elamu suhtes ülevaatuse, mille põhjal koostati 20.06.2018 ehitise ülevaatuse akt nr 2018-92.

13.07.2018 esitas hageja kostjale pretensiooni müüja lepinguliste kohustuste täitmata jätmise kohta koos ülevaatuse aktiga. Hagejad taotlesid, et kostja kõrvaldaks korteris esinevad puudused perioodil 01.12.2018-30.01.2019, arvestades ülevaatuse aktis nr 2018-92 tuvastatut ning järgides „Hea ehitustava“ ning „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded“ põhimõtteid. Hageja andis pretensioonis kostjale tähtajad puuduste kõrvaldamiseks nii korteri kui elamu osas. 30.08.2018 esitas kostja vastuse hageja 13.07.2018 pretensioonile, leides et pragude tekkimise osas ei saa ta seisukohta võtta, kuna aktis ei ole võimalik tuvastada, kus fotod on tehtud.

03.04.2019 sõlmiti kinnisasja kaasomanike kokkulepe eriomandite loomiseks, kaasomandi eseme valdamise ja kasutamise kord, avaldus korteriühistu kandmiseks korteriühistute registrisse, millega lõpetati kinnistul asuva kahe hoone xxxxxxxxxxxx ja xxxxxxxxxxxx elamutes kaasomand ja moodustati korteriomandid. Muuhulgas moodustati xxxxxxxxxxxx elamus hagejatele kuuluvast kaasomandiosast (korter 6) korteriomand, mille eriomandi eseme numbriks on xx-x, pindalaga 96,6 m2 . Samuti loodi korteriühistu.

Kuna hageja ja kostja vahel jätkusid erimeelsused seoses elamu ja korteri puudustega, siis tellis hageja riiklikult tunnustatud eksperdilt M. S. asjatundjaarvamuse.

Asjatundjaarvamuse kohaselt on korteris ulatuslike pragude tekkimise ja põrandate vajumise põhjuseks vead ehitise konstruktsioonides, samuti esinevad vead soojustuses.

05.10.2019 teostas xxxxxxxxxxxxxxxxxxx Korteris termograafilised uuringud.

Riiklikult tunnustatud ekspert M. S. koostas nimetatud töö kohta asjatundjarvamuse, millest tuleneb, et katusekorruse kandekonstruktsioonid on ebastabiilsed, mistõttu on tekkinud katusekorrusel asuvasse korteri xxxx piiretesse oluline hulk pragusid.

Asjatundjaarvamused ja uuring kinnitavad, et kostja on jätnud täitmata müügilepingust tulenevad kohustused ja ehitustööd korteris ja elamus on tehtud ebakvaliteetselt. Hageja on andnud kostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja kostja lepinguliste kohustuste täitmiseks. Kostja senine käitumine on näidanud, et kostja ei soovi teha koostööd hagejaga, mistõttu on hageja sunnitud oma õiguste kaitseks pöörduma kohtusse.

Hagejad nõuab kostjalt VÕS § 108 lg 2 alusel lepinguliste kohustuste täitmist ning VÕS § 115 lg 1 alusel kahju hüvitamist lepinguliste kohustuste rikkumise tõttu.

Hagejate ja kostja vahel on lepinguline suhe, mis tuleneb xxxxxxxxxxxx-6, Tartus asuva korteriomandi müügitehingust. Kostja on jätnud täitmata rea kohustusi hageja ees ning rikkunud lepingut. Kostja ei ole teinud endast olenevat, et aidata kaasa korteriga seotud puuduste välja selgitamisele ja neid kõrvaldanud. Kostja on olenemata hagejate püüetest puudusi tuvastada (asjatundja kaasamine) hoidnud kõrvale puuduste fikseerimisest ja seetõttu ei ole kostja tähtaegselt teostanud ka korteris parandustöid.

Kostja on rikkunud oma kohustusi andes hagejatele üle korteriomandi, milles on ilmnenud peale korteriomandi üleandmist puudused. Korteriomandi eriosaks olev eluruum ei vasta lepingus kokkulepitud kvaliteedile ega ka keskmisele eluruumi kvaliteedile. Elamu rekonstrueerimistööd ja korteris teostatud tööd on teostatud ebakvaliteetselt.

3 Hagejad nõuavad kostjalt hagejatele tekitatud kahju hüvitamist ning kostja kohustamist rikkumiste kõrvaldamiseks ning tööde tegemiseks.

II Kostja vastuväited 2. Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu ja leiab, et tema vastu esitatud nõuded on täies ulatuses alusetud. Kostja ei ole keeldunud korteri puuduste likvideerimisest (garantiitööde teostamisest) ning tööd on osaliselt teostamata hagejatest olenevatel põhjustel. Hageja poolt nõutud tööd ja toimingud on osaliselt alusetud ja vastuolus poolte kokkulepetega. Kostja poolt on enamus korterelamul avaldunud puudustest kõrvaldatud ning seni teostamata tööd on hetkel pooleli või tööplaanis.

Kostja ei vaidle vastu, et korteris on lae ja seinte nurkadesse tekkinud praod ja põranda konstruktsioonide kahanemise tõttu on põrand mõned millimeetrid vajunud. Kostja on hagejatele selgitanud, et need praod ja kahanemised on tingitud sellest, et tegemist on üle 100 aasta vanuse renoveeritud elamuga, mis tähendab, et osad hoone puitkonstruktsioonidest on vanad ja osad uued. Hoones renoveerimisel kasutatud puitmaterjalide erinevusest tingituna oli koheselt teada, et esimestel aastatel võivad puidu kahanemisest tingituna tekkida praod. Puudub vaidlus, et need praod on kostja olnud valmis garantiitööde raames likvideerima. Ilmselgelt asjatundmatu ja otsitud on hagejate väide, et enne siseviimistlustööde teostamist tuleb tuvastada pragude tekkepõhjused. Tegemist on tavapärase puidu „mängimisest“ tingitud puudustega ning puudub mistahes alus arvata, et pragude tekkimine on seotud hoone konstruktiivse osas puudustega.

Isegi kui peaks ilmnema, et konstruktiivses osas esineb puudusi (mida hageja ei ole tõendanud), ei olnud hagejatel alust takistada siseviimistlusööde teostamist. Tegemist on kostja riskiga, kui peale viimistlustööde teostamist selgub, et töid tuleb teostada ka kandekonstruktsioonide osas ja seetõttu tuleb viimistlustööd uuesti teostada. Kostja oli valmis selle riski võtma.

Isegi kui hagejatel oleks õigus nõuda korteri garantiitöödega seoses kahju hüvitamist (millega kostja ei nõustu), on hagejate poolt korteri puuduste osas esitatud kahjunõue nii tööde mahu kui maksumuse osas ülepaisutatud. Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud ning tal puudub kohustus hüvitada hagejale asjatundja arvamuste tellimise ja õigusabi kasutamisega kaasnenud kulud.

III Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused 3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.

TsMS § 230 lg 1 tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kui pool esitab tõendid asjaolu tõendamiseks, siis on ka teisel poolel TsMS § 230 lg 1 alusel kohustus oma vastuväidet omakorda tõendada (Riigikohtu 06.02.2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-07, p 13).

TsMS § 438 lg 1 kohaselt hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele.

4 4. Pooltel ei ole vaidlust järgnevates asjaoludes, mille kohus loeb tuvastatuks: - 31.10.2016 on poolte vahel sõlmitud müügileping, millega hagejad ostsid kostjalt Tartus xxxxxxxxxxxx elamu pööningukorrusel paikneva korteri xxxx eluruumi, panipaiga, rõdu ning 1 parkimiskoha kinnistule rajatud parkimisplatsil (I kd, tl 2137). - 15.05.2017 on poolte vahel sõlmitud kinnistute ühendamise ja müügilepingu muutmise kokkulepe, asjaõigusleping, kinnisasja valdamise, kasutamise ja kaasomandi osalise lõpetamise kokkulepe ning hüpoteegi seadmise leping (I kd, tl 38-60). - 19.05.2017 koostati üleandmis-vastuvõtu akt, millega kostja andis hagejatele üle xxxxxxxxxxxx korteri xxxx (I kd, tl 61-62). - 12.07.2018 esitasid hagejad kostjale 31.10.2016 müügilepingust tulenevad kirjalikud pretensioonid (I kd, tl 72-75). - 05.11.2018 on poolte ning V. K. vahel sõlmitud kokkulepe, mis hõlmab mh puuduste likvideerimist (I kd, tl 81-87).

5.Hagejad nõuavad kokkuvõtlikult 1) kostjalt kahjuhüvitise väljamõistmist, mis seisneb hagejate kuludes ehitustehnilistele hinnangutele, nõustamistele ning õigusteenusele; samuti tulevikus tekkivates kuludes siseviimistlustöödele; 2) kostja kohustamist teatud tööde tegemiseks.

Nõude alusena on hagejad nimetanud järgmised lepingud: 31.10.2016 poolte vahel sõlmitud müügileping; 15.05.2017 poolte vahel sõlmitud kinnistute ühendamise ja müügilepingu muutmise kokkulepe, asjaõigusleping, kinnisasja valdamise, kasutamise ja kaasomandi osalise lõpetamise kokkulepe ning hüpoteegi seadmise leping; samuti 05.11.2018 sõlmitud kokkulepe.

6.Vaidlust pole, et hagejad on kostjalt ostnud xxxxxxxxxxxx-6 asuva korteriomandi.

Kinnistusraamatu andmetel asub vaidlusalune korteriomand xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx//xxxx//xx ning hagejad on kantud eriomandi eseme nr xx-x ühisomanikena kinnistusraamatusse 30.04.2019. Müügihinna tasumises kostjale vaidlust ei ole. Korter on hagejatele üle antud 19.05.2017 üleandmis-vastuvõtmisaktiga.

7.Vaidlus on, kas kostja on täitnud pooltevahelistest lepingutest tulenevaid kohustusi.

Kohus määratleb esmalt lahendatava nõude piirid, analüüsib hageja nõudeid seonduvalt kostja kohustamisega lepingutest tulenevate kohustuste täitmiseks ning seejärel rahalisi nõudeid. Lõpuks jaotab kohus menetluskulud ja määrab kindlaks nende rahalise suuruse.

A Lahendatav nõue 8. Hagejad avaldasid 03.06.2021 menetlusdokumendi punktis 2, et jäävad hagiavalduse kõikide nõuete juurde, välja arvatud punktides 5.3.7, 5.3.10, 5.4 ja 5.5 (ekspertiisitaotlus) toodud nõuded.

Kohus järeldas, et hagejad on nendest nõuetest loobunud ning küsis kostjalt seisukoha loobumise kohta. Kostja avaldas 04.11.2021 vastuses, et tal puuduvad vastuväited hageja poolt haginõuetest 5.3.7, 5.3.10 ja 5.4 loobumise osas. Kostja palus TsMS § 168 lg 4 alusel jätta menetluskulud hageja kanda.

5 9. Tulenevalt TsMS § 429 lg 1-3 kohaselt võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kohus võtab hagist loobumise vastu määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse (lg 1).

10.Kohus võtab hagist osalise loobumise vastu ning lõpetab menetluse loobutud osas, s.o järgmiste nõuete osas vastavalt algses hagis toodud nõuete numeratsioonile:

5.3 kohustada kostjat täitma järgmised kohustused Tartu linnas, xxxxxxxxxxxx hoone osas nii pea kui võimalik, kuid hiljemalt kuue kuu jooksul käesolevas tsiviilasjas lahendi jõustumisest:

5.3.7 Viimistleda xxxxxxxxxxxx hoone sokli osa, selliselt, et ka tänavakivi äärne sokliosa oleks viimistletud.

5.3.10. Korrastada ja tasandada xxxxxxxxxxxxxxx/xx/xxx krunt ja külvata muru.

5.4. Kohustada kostjat tasuma leppetrahvi summas 1000 eurot juhul, kui kostja ei ole täitnud tähtaegselt punktis 5.3 nimetatud kohustusi. Leppetrahvi osas määrata, et hagejal on õigus nõuda leppetrahvi iga punktis 5.3 kohustuse kohta eraldi täies ulatuses.

11.Hagejad muutsid ja täiendasid oma nõue korduvalt ning kohus on selgitanud menetluses oma seisukohti hagi muutmise lubamise osas. Pooled kinnitasid 31.10.2022 istungil, et neile on arusaadav, millised nõuded on menetluses.

Kohus arutab hagejate nõuet järgmisel kujul:

1.mõista V. I. ja L. P. kasuks Staadioni Varahaldus OÜ-lt solidaarselt välja põhivõlgnevus kokku summas 25 758,48 eurot;

2.mõista V. I. ja L. P. kasuks Staadioni Varahaldus OÜ-lt solidaarselt välja põhivõlgnevuse summalt 25 758,48 eurot viivis, mis on hagi esitamise seisuga (03.05.2020) 311,19 eurot ning hagi esitamise hetkest kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõikes 1 ettenähtud määras;

3.kohustada kostjat täitma järgmised kohustused Tartu linnas, xxxxxxxxxxxx hoone osas nii pea kui võimalik, kuid hiljemalt kuue kuu jooksul käesolevas tsiviilasjas lahendi jõustumisest:

3.1 tugevdada ja stabiliseerida katusekorruse konstruktsioonid, et peatada nende edasine liikumine, et lõppeksid korteris seinte ja lagede pragude tekkimine ja põrandate vajumine.

Samuti taastada soojustus ning teostada tuuletõkke ja aurutõkke tihendus.

3.2 Teha katuse neelupleki lõpetus veetihedaks: paigaldada katuseplekile tagasipööre (tilganina) või valtsida kokku katuseplekk ja neeluplekk.

3.3 Paigaldada katusepleki alla ja sadeveerenni sisse lisaplekk kogu räästa ulatuses, et peatada hoone räästast sadevee sattumist sadeveerenni taha ja kindlustada sadevee sattumine renni.

3.4 Paigaldada xxxxxxxxxxxx hoone katusele pollarid ja turvatrossid katusel töötamise ja päästetööde ohutuse tagamiseks.

3.5 Muuta xxxxxxxxxxxx hoone tänavapoolsel küljel asuva kivimüüri müürikatuse lahendust või paigaldada sadeveerenn selliselt, et kivimüür oleks sadevee eest kaitstud.

3.6 Paigaldada xxxxxxxxxxxx hoonel asuva soojuspumba välisosa ümber puitsõrestik.

6 3.7 Rajada kinnistule kokku 20 parkimiskohta, millest kolm kohta jääb xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide omanike tarbeks, lisatud asendiplaanil tähistatud tähisega „P3“; üheksa kohta xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide omanike tarbeks, seitse parkimiskohta on vastavalt kehtivale kasutuskorrale omanike ainukasutuses, kaks kohta on jäänud ühisesse kasutusse, ning nende paiknemine on tähistatud lisas tähisega „P9“.

Kaheksa kohta xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide omanike tarbeks ning nende paiknemine on tähistatud lisatud plaanil 13 tähisega „P8“.

3.8 Anda hagejale üle kogu Korteriga seotud dokumentatsioon, sealhulgas Ehitusprojekt, mille järgi toimus ehitus (rekonstrueerimine); ehitustööde päevikud; ehitisteatis (ehk eelprojekt); tööde aktid; kasutatud materjalid; hooldusjuhendid; teostusdokumentatsioon; ventilatsioon; sertifikaadid; mõõteprotokollid; elektripaigaldus; kanalisatsioon.

B Nõue kostja kohustamiseks kohustuste täitmiseks Nõue tulenevalt xxxxxxxxxxxx korter 6 ehituskvaliteediga Tugevdada ja stabiliseerida katusekorruse konstruktsioonid, et peatada nende edasine liikumine, et lõppeksid korteris seinte ja lagede pragude tekkimine ja põrandate vajumine. Samuti taastada soojustus ning teostada tuuletõkke ja aurutõkke tihendus.

12.Hagejate väitel on korteri seinte ja konstruktsioonide liitumise nurkades tekkinud ulatuslikud praod ning toimub põrandate vajumine. Pooled ei vaidle selle üle, et praod on tekkinud korteri seintesse pärast korteri üleandmist hagejatele, ka pole vaidlust selles, et korteri põrandad on vajunud. Vaidlus on pragude ja põrandate vajumise tekkepõhjuses. Hagejad leiavad, et põhjuseks on vead ehitise katusekorruse kandekonstruktsioonides, kostja vastuväide on, et tegemist on vana maja renoveerimisest tingitud puudustega, mida on võimalik kõrvaldada ilma konstruktsioonide avamiseta.

13.Hagejad on esitanud väite, et ehitustööd korteris ja elamus on tehtud ebakvaliteetselt.

Kohtu hinnangul tuleb sellise väite käsitamisel esmaselt lähtuda VÕS müügilepingu regulatsioonist ning ka VÕS üldosa kohustuse regulatsioonist.

Riigikohtu ning võlaõigusseaduse kommentaaride kohaselt müüjapoolsete rikkumiste puhuks, mis seonduvad lepingutingimustele mittevastava asja üleandmisega, sisaldab VÕS müügilepingu peatükk olulisi erinorme võrreldes üldosa kohustuse rikkumise regulatsiooniga, mistõttu on selliste rikkumiste puhul sisuliselt tegemist lepingulise vastutuse erikoosseisuga. Millistel eeldustel ei vasta ostjale lepingu täitmiseks üleantud asi lepingutingimustele, on sätestatud VÕS § 217, mis on erinormiks üldosa § 77 lg 1 suhtes. Müüja vastutust ning võimalike vastutust välistavate eelduste esinemist hinnatakse §-de 218-221 alusel, mis sisaldavad eriregulatsiooni üldosa §-ide 101, 103 ja 105 suhtes. Kui müüja vastutab lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest ning ostja saab tema suhtes kohaldada õiguskaitsevahendeid, on §-d 222-225 erinormideks õiguskaitsevahendeid reguleerivate üldosa §-de 108-118 suhtes.

14.Tulenevalt VÕS § 217 lg 1 peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele. Sama paragrahvi lõike 2 p 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

7 15. 31.10.2016 ega 15.05.2017 lepingutest konkreetseid tingimusi müüdava korteri ehituskvaliteedile ei nähtu. 15.05.2017 lepingust nähtub, et xxxxxxxxxxxx elamu suhtes on esitatud ehitusteatis olemasoleva hoone kompleksseks rekonstrueerimiseks (p 1.2.1).

16.Kohtu hinnangul on tegemist VÕS § 217 lg 2 p 2 sätestatud olukorraga, kus täitmise kvaliteedi nõuetekohasuse hindamisel tuleb täiendavalt kohaldada VÕS § 77 lg 1 sätestatud üldreeglit, mille kohaselt võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

17.Eelnevast tulenevalt on asjas oluline, millist kvaliteeti ja omadusi võisid hagejad ostetud korterilt oodata. Käesoleval juhul pole vaidlust selles, et tegemist on vana majaga (kostja väitel üle 100 aasta), mille kostja rekonstrueeris ning et hagejad ostsid korteri endale kasutamiseks eluruumina. Kostja leiab, et hagejatel tuleks arvestada vana hoone iseärasustega.

18.Tõenditest nähtub, et hagejate korter ehitati xxxxxxxxxxxx pööningukorrusele, kus varasemalt kortereid ei olnud. Seega oli hagejatel õigus eeldada, et korter on ehitatud vähemalt keskmiste kvaliteedinõuete kohaselt, mis kehtiksid uuele korterile. Samas tuleb kohtu hinnangul arvestada asjaoluga, et maja on küll rekonstrueeritud, kuid mitte uus. Seega ei saa hoonele endale esitada uusehitise kvaliteedinõudeid. Hagejad pidid arvestama, et xxxxxxxxxxxx hoone vastab ca 100 aastat tagasi ehitatud renoveeritud maja kvaliteedile.

Kohus leiab, et hagejatel oli õigus eeldada, et müüdud korter säilitab eesmärgipärast kasutamist võimaldavad omadused vähemalt teatava perioodi jooksul ning sel perioodil ei ilmne asjal ka puudusi ega kahjustusi, mis ületaksid selle tavakasutusest tingitud loomulikku kulumist.

19.Hagejate esitatud asjaoludest järeldab kohus, et korter anti hagejatele üle 19.05.2017 ning praod korteri seintes ilmnesid 2018. aasta kevadel. 17.05.2018 on xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx teinud korteri ja elamu suhtes ülevaatuse, millest kohus järeldab, et praod tekkisid ca 1 aasta pärast korteri üleandmist.

Kuigi praod seintes ega põrandate vajumine (esitatud tõenditest nähtuvalt kuni 5 mm) pole kohtu arvates sellisteks puudusteks, mis takistaksid korteri kasutamist eluruumina, oli hagejatel õigus eeldada, et pärast aastast korteri kasutamist selliseid probleeme ei ilmne.

Kohtu hinnangul on pragude ja põrandate vajumise puhul tegemist puudusega VÕS § 77 lg 1 tähenduses ning müüdud korter ei vasta lepingutingimustele.

20.VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

VÕS § 218 lg 21 sätestab, et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmisest arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

8 Kostja on tegutsenud käesoleva müügitehingu puhul oma majandustegevuses ning hagejate puhul on tegemist tarbijatega VÕS § 1 lg 5 mõttes.

21.Kohus leiab, et lepingutingimustele mittevastavus (praod ja põrandate vajumine) on ilmnenud vähem kui kahe aasta jooksul pärast hagejatele korteri üleandmist. Seega tuleb eeldada, et lepingutingimustele mittevastavus oli olemas korteri üleandmise ajal. Kostja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest.

22.VÕS § 220 lg 1 esimene lause sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

Hagejad on kostjat teavitanud erinevatest pretensioonidest, sh pragudest seintel 12.07.2018 (I kd, tl 72-75). Kohtu hinnangul on hagejad järginud nõuet teavitada müüjat mõistliku aja jooksul.

Müüja vastutust välistavaid eeldusi uuritud tõenditest ei ilmne.

23.VÕS § 222 lg 1 sätestab, et kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui valitud õiguskaitsevahendi kasutamine on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teise õiguskaitsevahendi kasutamisega ebaproportsionaalseid kulusid, arvestades kõiki asjaolusid, muu hulgas väärtust, mis asjal oleks olnud, kui lepingutingimustele mittevastavust ei esineks, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust kasutada teist õiguskaitsevahendit ilma märkimisväärse ebamugavuseta.

VÕS § 222 lg 42 sätestab, et müüja peab asja parandama või asendama mõistliku aja jooksul alates hetkest, kui ostja teavitas müüjat asja lepingutingimustele mittevastavusest, ning tarbijalemüügi korral ilma olulise ebamugavuseta tarbijale, võttes arvesse asja laadi ja otstarvet, milleks tarbija asja vajas.

24.Hagejad on 12.07.2018 pretensioonis kostjale nõudnud mh korteris esinevate puuduste parandamist, arvestades hagejate tellitud ehitise ülevaatuse aktis toodud puudusi (tl I, tl 63-71). Seega on hagejad esitanud lepingu täitmise nõude.

25.Kostja on esitanud kohtule poolte kirjavahetuse alates 31.05.2019, millest nähtub, et kostja on teinud korduvalt ettepanekuid teha hagejate korteris ära garantiitööd. Kohus järeldab kirjavahetusest, et kostja pakutud tööd hõlmavad puuduste kõrvaldamist, sh ka viimistlustöid ja pragude kõrvaldamist (pahteldamist ja ülevärvimist). Seega ei saa kohus teha järeldust, et kostjad on keeldunud puuduste kõrvaldamisest, kuid seda mahus, milles kostja puudusi tunnistab. Pooled ei ole jõudnud kokkuleppele, millises mahus puudusi kõrvaldatakse, samuti on hagejad nõudnud 2 aastase täiendava notariaalse garantii andmist garantiitööde, s.o puuduste kõrvaldamiseks tehtavate tööde osas, millega kostja ei nõustunud. Üks peamisi vaidluskohti on olnud selles, kas praod on tingitud konstruktsioonilistest puudustest.

26.Hagejad on kohtule esitanud 05.11.2018 kostja, hagejate ning V. M. K. vahel sõlmitud kokkuleppe, millest p 5.1 on lepitud kokku, et xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide nr 4 ja 6 ehitusega seotud puudused fikseeritakse lõplikult järgneva aasta maikuu jooksul (31.05.2019).

Kokkuleppe p 5.2 kohaselt eluruumi xxxx remonditööd tuleb teostada järgides head ehitustava ning ehitustööde üldisi kvaliteedinõudeid. Ehitustööde kvaliteet peab vastama RYL 2012 ja 2013 kvaliteedinõuetele. Eelkõige tuleb eemaldada praod sisenurkades, defektid välisnurkades ja niiskuskahjustused. Praod tuleb puhastada, täita elastse täitega, peale paigaldada kas viimistluspaber või võrk ning teostada 9 pahteldustööd ja viimistlus. Pärast remonti ei tohi korteri siseviimistlus olla halvemas seisukorras, kui omanikele üleandmise ajal (15.05.2017), mis kajastub fotodel, arvestades tavapärase kasutamise käigus tekkinud kulumisega.

Kokkuleppe p 5.3 kohaselt kohustub kostja omal kulul punktis 5.1. nimetatud puudused kõrvaldama ning tegema xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide nr 4 ja 6 viimistluse osas garantiitööd hiljemalt 30.09.2019.

27.Kohtu hinnangul puudutab p 5.2 ehitustööde kvaliteedinõue üksnes puuduste kõrvaldamiseks tehtavaid töid ning sellest tingimusest ei saa järeldada, et pooled oleksid kokku leppinud kogu korteri ja elamu ehitustööde teostamises RYL 2012 ja 2013 kvaliteedinõuetele vastavalt. Ka ei saa kohtu arvates kokkuleppest järeldada, et kostja oleks kohustunud avama pragude kõrvaldamiseks kandvaid konstruktsioone või tegema konstruktsioonidega seonduvaid töid. Kokku on lepitud konkreetselt eemaldada praod sisenurkades, defektid välisnurkades ja niiskuskahjustused, samuti selliste puuduste kõrvaldamine, mis tuli fikseerida hiljemalt 31.05.2019. Kokkulepe käsitab üksnes siseviimistlustööde kvaliteeti, mitte hoone konstruktiivsete osade kvaliteedinõudeid.

28.Poolte vahel on vaidlus, mis on pragude ja põrandate vajumise tekkepõhjuseks.

Analüüsinud esitatud tõendeid tuleb kohtul asuda seisukohale, et hagejad ei ole piisavalt veenvalt tõendanud, et pragude teke oleks üheselt arusaadavalt tingitud xxxxxxxxxxxx hoone konstruktiivse osa puudustest.

29.Hagejad tuginevad mh M. S. koostatud asjatundja arvamustele, kes on leidnud, et praod pärinevad aluskonstruktsioonist. Rekonstrueerimine/ehitustööd ei ole tehtud kvaliteetselt, katusekorruse ehituskonstruktsioonid ei ole stabiilsed, mistõttu on tekkinud praod siseviimistlusse ja soojustuskiht, tuuletõkkekiht ning aurutõkkekiht ei ole õhutihedad.

Kohus märgib, et M. S. ei ole arvamuste andmisel konstruktsioone avanud. 29.03.2022 arvamuses (III kd, tl 15-17) on M. S. avaldanud, et esitatud kesise fotomaterjali põhjal ei ole võimalik saada täielikku ettekujutust hoone katusekonstruktsioonidest, kuna katmata konstruktsioonidest on esitatud vaid üksikud fragmendid.

Kohtu hinnangul tuleneb M. S. avaldatust järeldada, et temal asjatundjana tegelikkuses puuduvad piisavad andmed, et hinnata seda, kas ja millised puudused esinevad ning konkreetselt milliseid töid tuleb teostada. Mh on M. S. avaldanud, et praod võivad olla tingitud kas aluskonstruktsioonide liikumisest või väga märja puidu kasutamisest konstruktsioonis, seega toonud välja erinevaid põhjuseid pragude tekkel.

30.Kostja on esitanud A. K. 13.07.2020 arvamuse (II kd, tl 39), kes tegi kostja kinnitusel xxxxxxxxxxxx/65/65a elamu ehitusel omanikujärelevalvet. Kokkuvõttes on A. K. leidnud, et konstruktsioonid on ehitatud heal tasemel, peale korteri valmimist tekkinud vajumispraod on kahjuks paratamatud, need ei mõjuta konstruktsiooni kandevõimet ega ka soojapidavust. Vajumispraod tuleb sulgeda ja viimistlus taastada.

31.Ka on kostja esitanud asjatundja M. K. arvamuse (II kd, tl 195-198), kes on leidnud, et vaidlusaluses korteris lae ja seinanurkades ning seinte sisenurkadesse tekkinud praod on põhjustatud rekonstrueerimise käigus välja ehitatud korteritesse lisandunud konstruktsioonidest (siseseinad, põrandad, soojustused, laed, viimistluskihid) tekkinud koormustest, mille tulemusel on tekkinud konstruktsioonide paika vajumised ja sellest ka erinevate pindade liitekohtadesse praod. Ka võib olla tegemist ehitusniiskuse väljakuivamisest tingitud pragudega. Termograafia fotode tõlgendamise osas on M. K.

M. S. eriarvamusele.

10 32. Kohus leiab, et asjas hagejate esitatud tõenditest, sh M. S. arvamustest, termograafia fotodest ning ehitusfirmadega peetud kirjavahetusest ei piisa järeldamaks, et xxxxxxxxxxxx hoone konstruktsioonid vajavad tugevdamist ja stabiliseerimist. Ükski arvamuse andnud isikutest ei ole konstruktsioone avanud. Selliselt tuleb esitatud arvamusi pidada oletuslikeks ning kohus ei pea esitatut hagi rahuldamiseks piisavaks.

Hagejad ei ole tõendanud, et xxxxxxxxxxxx maja ei vastaks keskmise sama vanusega renoveeritud maja keskmisele kvaliteedile. Hagejad pole ka väitnud, et ostetud korterit ei oleks võimalik kütta ega tõendanud, et korter ei oleks soojapidav. Kohtu hinnangul pole hagejad ka võimalike külmasildade olemasolu piisavalt tõendanud.

33.Tõenäoliselt oleks olnud asjas otstarbekas korraldada ehitustehniline ekspertiis, millise taotluse hagejad koos hagiga ka esitasid, leides, et selline ekspertiis on möödapääsmatult vajalik. Kohus on arutanud hagejatega ekspertiisitaotlust 13.04.2021 eelistungil, kus hagejad kinnitasid, et asjaolu, et viga on konstruktsioonis, ei ole võimalik tõendada muul viisil kui ekspertiisiga (I kd, tl 90 pöördel). Kohus andis eelistungil hagejatele tähtaja ekspertiisitaotluse täpsustamiseks.

Hagejad on 03.06.2021 menetlusdokumendis ekspertiisitaotlusest loobunud mh põhjendusega, et ekspertiisi teostamine eeldab sisuliselt kogu seinapinna avamist ning hagejad peaksid korterist välja kolima, samuti tooks ekspertiis kaasa vajaduse teha märkimisväärseid kulutusi.

34.Olukorras, kus hagejad pole veenvalt tõendanud, et korteris tekkinud praod ja põrandate vajumine on põhjustatud puudustest ehitise kandekonstruktsioonides, pole kohtul alust asuda seisukohale, et võimalikud konstruktsioonilised puudused xxxxxxxxxxxx hoones üldse esineksid, et tegemist oleks lepingutingimustele mittevastavusega ning et kostja võimalike rikkumise eest vastutaks.

35.Kohus leiab ka, et pragude kõrvaldamisega seonduv haginõue pole menetluses oleval kujul selge ning ei vasta haginõudele esitatavatele tingimustele.

36.Riigikohus on 3-2-1-31-10, p 13 selgitanud, et kui kohus rahuldab haginõude, peab ta TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi oma otsuse resolutsiooni formuleerima selliselt, et otsus oleks üheselt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Kui otsuse täitmiseks on vajalik läbi viia täitemenetlus, peab ka täitur olema võimeline kohtuotsuse resolutsioonist aru saama. Eriti oluline on resolutsiooni täpsus lahendite puhul, millega kohustatakse isikut midagi faktiliselt tegema või mingist tegevusest hoiduma, kus võib eeldada poolte vaidlust täitemenetluses.

Haginõude puhul on riigikohus selgitanud (nt 2-20-15376, p 14.3), et haginõudele esitatakse samad kriteeriumid, mis kohtuotsuse resolutsioonile. Seega peab ka haginõue olema sõnastatud vastavalt TsMS § 442 lg 5 teise lauses lauses sätestatule.

37.Esitatud kujul ei ole hagejate nõuet võimalik rahuldada ega rahuldamisel täita. Kohus on andnud hagejatele tähtaja vastava nõude täpsustamiseks, mida hagejad kohtu antud tähtajal ei teinud. Hagejad muutsid nõuet 30.03.2022 menetlusdokumendis, mille kohus luges hagi muutmiseks ning keeldus hagi muutmise lubamisest 12.08.2022 määrusega.

38.Kohus jätab täies ulatuses rahuldamata hagejate nõude kohustada kostjat täitma kohustust tugevdada ja stabiliseerida katusekorruse konstruktsioonid, et peatada nende edasine liikumine, et lõppeksid korteris seinte ja lagede pragude tekkimine ja põrandate vajumine; taastada soojustus ning teostada tuuletõkke ja aurutõkke tihendus.

11 Nõuded seonduvalt xxxxxxxxxxxx hoonega 39. Hagejad on esitanud rea nõudeid, mis seonduvad xxxxxxxxxxxx hoone ehituskvaliteediga ning mida hagejad tõendavad M. S. 06.06.2019 arvamusega või lepingutest tulenevate kohustustega. Kohtu hinnangul on neid nõudeid võimalik lugeda VÕS § 77 lg 1 alusel esitatud nõueteks.

Teha katuse neelupleki lõpetus veetihedaks: paigaldada katuseplekile tagasipööre (tilganina) või valtsida kokku katuseplekk ja neeluplekk 40. Kostja vastuväite kohaselt ei ole katuse neeluplekist läbijookse toimunud ning nimetatud osas on katusetööd teostatud nõuetekohaselt. Kostja on esitanud sõltumatu isiku - katusetööde teostaja AS ESCO Weckman Eesti esindaja E.-E. E. arvamuse, millest ei nähtu, et neelupleki ja katusepleki ühenduse osas esineks puudusi (kostja 15.06.2020 menetlusdokumendi lisa 6).

41.Kohtu hinnangul ei ole leidnud veenvat tõendamist, et hagejate viidatud plekitööde osas hoone katusel esineks selliseid puudusi, mida saaks lugeda puudulikult ja ehitustööde keskmisele kvaliteedile mittevastavaks tööks ning kostja rikkumiseks. Nõue jääb rahuldamata.

Paigaldada katusepleki alla ja sadeveerenni sisse lisaplekk kogu räästa ulatuses, et peatada hoone räästast sadevee sattumist sadeveerenni taha ja kindlustada sadevee sattumine renni 42. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hagejad tõendanud, et vastav plekk tegelikkuses puuduks.

43.Kohus leiab, et hagejad pole tõendanud, et viidatud pleki paigaldamine oleks ette nähtud ehitusprojektis või et selle võimalik puudumine oleks tekitanud või tekitaks hoonele kahjustusi. Seega pole võimalik asuda seisukohale, et kostja oleks ehitustöid teostanud ebakvaliteetselt. Kohus ei rahulda nõuet.

Paigaldada xxxxxxxxxxxx hoone katusele pollarid ja turvatrossid katusel töötamise ja päästetööde ohutuse tagamiseks 44. Kostja vastuväite kohaselt on pooled enne hoonele kasutusloa taotlemist leppinud kokku, et pollareid ja trosse ei ole vaja katusele paigaldada, kuna need kinnitused võivad tekitada katusel läbijookse.

45.Vastavaid tõendeid kostja kohtule esitanud ei ole. Samas pole ka hageja tõendanud, et pollarite ja turvatrosside paigaldamine oleks ehitusprojektis või muus dokumendis kokkulepitud või ette nähtud. Kohus jätab nõude rahuldamata.

Muuta xxxxxxxxxxxx hoone tänavapoolsel küljel asuva kivimüüri müürikatuse lahendust või paigaldada sadeveerenn selliselt, et kivimüür oleks sadevee eest kaitstud.

46.Kostja vastuväite kohaselt puudub vajadus rennide paigaldamiseks ning seda ei näe ette ükski projekt.

47.Kohus leiab, et hagejad ei ole tõendanud, et viidatud kivimüüri katus oleks ehitatud vastuolus projektiga ning et projektis oleks ette nähtud sadeveerenni ehitus. Kohtul pole alust lugeda võimalikku müürikatuse ebakohasust või sadeveerenni puudumist selliseks 12 puuduseks, mis viitaks asjaolule, et kostja oleks ehitustöid teostanud ebakvaliteetselt.

Kohus ei rahulda nõuet.

Paigaldada xxxxxxxxxxxx hoonel asuva soojuspumba välisosa ümber puitsõrestik 48. Kostja vastuväite kohaselt müüs kostja hagejatele korteri ilma õhksoojuspumbata.

Kostja poolt oli välja ehitatud üksnes soojuspumba paigaldamise valmidus ehk torustiku paigaldus korterist seinale. Õhksoojuspumbad ja nende jahutusagregaadid paigaldasid kõik korteriomanikud (sh hagejad) ise. Kõigil korteriomanikel tuleb tellida ja paigaldada ka soojuspumba välist osa varjav sõrestik.

49.Kohus leiab, et hagejate ei ole esitanud piisavaid tõendeid, mille alusel saaks kohus järeldada, et kostjal on kohustus hagejate viidatud puitsõrestiku paigaldamiseks.

Kohtule on esitatud 24.09.2018 toimunud koosoleku protokoll, kus on arutatud ka puitrestide ventilatsioonisüsteemide peale paigaldamise küsimust (II kd, tl 80-81).

Protokollist nähtuvalt on koosolekul osalenud kostja esindaja ning xxxxxxxxxxxx/65 korteriomanikud, sh hageja V. I. . Protokolli p 5.8 on antud ventilatsiooni agregaadile puitrestide paigaldamise osas xxxxxxxxxxxx korterile 1 tähtaeg otsustamiseks, kas ta soovib paigaldada oma ventilatsiooniseadet. Juhul, kui seade ei ole paigaldatud määratud tähtajaks, paigaldatakse ventilatsiooniagregaatide peale puitrestid ning korter 1 omanikul tuleb vastav teenus ise tellida ning tasuda.

50.Hagejad järeldavad esitatud tõendist, et kostja kohustus paigaldama puitreste/sõrestikke soojuspumpadele, sh hagejate korteri omale. Kohus sellist järeldust protokolli alusel teha ei saa. Otsuse sõnastusest ei nähtu, et selline kohustus oleks pandud kostjale. Kohus nõustub kostjaga, et protokolli p 5 nähtuvate muude päevakorra küsimuste osas on konkreetselt toodud välja, kellele otsuses toodud kohustus pannakse. Punktis 5.8 selline konkreetne isik puudub. Kohtul tuleb järeldada, et selleks isikuks sai olla vastava korteri omanik.

Rajada kinnistule kokku 20 parkimiskohta, millest kolm kohta jääb xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide omanike tarbeks, lisatud asendiplaanil tähistatud tähisega „P3“; üheksa kohta xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide omanike tarbeks, seitse parkimiskohta on vastavalt kehtivale kasutuskorrale omanike ainukasutuses, kaks kohta on jäänud ühisesse kasutusse, ning nende paiknemine on tähistatud lisas tähisega „P9“.

Kaheksa kohta xxxxxxxxxxxx elamus paiknevate eluruumide omanike tarbeks ning nende paiknemine on tähistatud lisatud plaanil 13 tähisega „P8“ 51. Hagejad tuginevad 05.11.2018 kostja, hagejate ning V. M. K. kokkuleppe p 4.1.4 (I kd, tl 84). vahel sõlmitud 52. Kostja vastuväite kohaselt on xxxxxxxxxxxxxxxx//xxxx//xxxx korteriühistu 22.01.2020 üldkoosolekul võetud vastu otsus, millega otsustati, et ühistu loobub parklas ühest külaliskohast rattahoidja kasuks (18 rattale) ning arendaja tasub ühistu kontole ühistu ja arendaja vahel kokkulepitud summa. Seega on praegune olukord kooskõlas korteriühistu otsusega ning puudub alus nõuda täiendava parkimiskoha väljaehitamist.

Kostjad on esitanud tõendina vastava korteriühistu 22.01.2020 üldkoosoleku protokolli, millest kohus järeldab, et kostja vastuväide on põhjendatud. Korteriühistu üldkoosoleku otsusega nr 2 loobus ühistu ühest parkimiskohast külaliskohana. Seega ei ole alust rahuldada hagejate nõuet, millega kohustataks mh rajama kinnistule kahte ühises 13 kasutuses olevat parkimiskohta. Korteriühistu otsus oli hagi esitamise hagejatele teada ning otsust ei ole vaidlustatud.

53.Kohus ei lubanud haginõuet muuta 25.10.2021 määrusega. Seega arutab kohus nõuet esitatud kujul ning jätab nõude rahuldamata. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse järel on tekkinud uus olukord ning parkimiskohtade muutmiseks puudub alus lahendada seda poolte suhtes tehtava kohtulahendiga.

Anda hagejale üle kogu korteriga seotud dokumentatsioon, sealhulgas ehitusprojekt, mille järgi toimus ehitus (rekonstrueerimine); ehitustööde päevikud; ehitisteatis (ehk eelprojekt); tööde aktid; kasutatud materjalid; hooldusjuhendid; teostusdokumentatsioon; ventilatsioon; sertifikaadid; mõõteprotokollid; elektripaigaldus; kanalisatsioon.

54.Hageja väitel lepingu 1 punktiga 5.2 kohustus kostja esitama hagejale xxxxxxxxxxxx elamu dokumentatsiooni. Viidatud punkti esimese lause kohaselt kohustub müüja esitama ostjale xxxxxxxxxxxx elamu digitaalse dokumentatsiooni. Milliseid dokumente on silmas peetud, lepingus täpsustatud ei ole.

55.VÕS § 211 lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte.

VÕS kommenteeritud väljaandes on leitud, et asja kasutamiseks vajalikeks dokumentideks tuleks pidada ka asja kasutamiseks vajalikke juhiseid, kui asja eesmärgipärasel kasutamisel tuleb järgida spetsiifilisi nõudeid asja, kolmandate isikute või nende vara kahjustamise vältimiseks (nt kasutusjuhend). Kinnistu või korteriomandi müügi puhul võib dokumentideks § 211 tähenduses pidada eelkõige kinnistu kaarte ja plaane ning kinnisasjale ehitamise kohta käivaid dokumente ja plaane.

56.Hagejate nõutava dokumentatsiooni puhul on tegemist hoone ja korteri ehitusdokumentatsiooniga, mis kohtu hinnangul ei ole hõlmatud VÕS § 211 lg 1 nimetatud dokumentatsiooniga. Ka ei ole pooled üheski lepingus leppinud kokku, et kostja peaks andma hagejatele (või üldse korteriomanikele) üle detailse projektdokumentatsiooni.

Hagejate kinnitusel on korteriga seonduvad kodutehnika kasutusjuhendid neile üle antud. Hagejad pole nõudnud muude võimalike korteri kasutamiseks vajalike konkretiseeritud juhiste või kasutusjuhendite üleandmist.

57.Kostja on avaldanud, et ehitusega seonduv dokumentatsioon on antud Tartu Linnavalitsuse arhiivi ning vajadusel on hagejatel võimalik neid sealt taotleda. Kostja esitatud kirjavahetusest (kostja 15.06.2020 menetlusdokumendi lisa nr 4) nähtub, et kostja esindaja on saatnud 19.09.2018 V. I. eelprojekti ning hageja on teatanud, et teised vajalikud dokumendid, kui läheb vaja, võtab ta linna arhiivist.

58.Kohtu hinnangul on hagejatel jätkuvalt võimalik tutvuda korteri ning xxxxxxxxxxxx elamu projektdokumentatsiooniga Tartu Linnavalitsuse vastavas arhiivis. Alust vastavaid dokumente kostjalt välja nõuda ei esine. Nõue jääb rahuldamata.

14 C Kahju hüvitamise nõue 59. Tulenevalt VÕS § 222 lg 5 kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

Tulenevalt VÕS § 115 lg 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

60.Hagejad leiavad, et kostja on rikkunud oma lepingulisi kohustusi, mille tagajärjel on hagejatele tekkinud kahju. Kostja leiab, et ta ei ole keeldunud puuduste kõrvaldamisest.

61.Kohtu hinnangul on kostja esitatud poolte kirjavahetusega tõendatud, et kostja ei ole keeldunud puuduste kõrvaldamisest osas, mis puudutab siseviimistlustöid ning pragude kõrvaldamist. Ka 05.11.2018 kostja, hagejate ning V. M. K. vahel sõlmitud kokkuleppe p 5.2 tuleneb, et kostja ei ole keeldunud viimistlustööde tegemisest puuduste kõrvaldamiseks.

Kostja ei ole nõustunud sellega, et puudused hõlmavad konstruktsioonide avamist ning konstruktsioonide parandust, muudatusi jmt.

Kohus on eelnevalt järeldanud, et puuduvad piisavad tõendid asumaks seisukohale, et xxxxxxxxxxxx elamus ning hagejate korteriga seonduvalt esineks ehitislikke puudusi hoone konstruktsioonis. Selliselt ei ole kohtu hinnangul kostjale etteheidetav, et ta pole nõustunud tegema töid, mis väljuvad hagejate korteriga seonduvalt siseviimistlustööde mahust.

Tulevikus tekkivate kulude hüvitamine 62. Hagejad nõuavad kostjalt hüvitada tulevikus teostatavate siseviimistlustööde kulud, mis tekivad tööde tellimisel kolmandatelt isikutelt. Algses 03.05.2020 esitatud hagis on nõue arvutatud xxxxxxxxxxxxxxxx hinnapakkumise 15 212,64 euro ning xxxxxxxxxxx hooldus hinnapakkumise 2221,08 euro alusel, kokku on põhinõue olnud summas 17 433,72 eurot.

63.14.02.2022 menetlusdokumendis suurendasid hagejad põhi- ja kõrvalnõuet ning võtsid aluseks xxxxxxxxxxx hooldus uuendatud hinnapakkumise 12.02.2022 summas 2899,32 eurot. xxxxxxxxxxxxxxxx hinnapakkumise osas suurendasid hagejad nõuet arvestuslikult 20% võrra 18 255,16 euroni. Kokku on uus põhinõude summa 21 154,48 eurot.

Kostja esitas 07.03.2022 nõude suurendamisele aegumise vastuväite. Kostja leiab, et aegumistähtaja algusele tuleb kohaldada VÕS § 227 sätteid, korter anti hagejatele üle 19.05.2017 ning nõue aegus 19.05.2020. Kostja taotleb jätta nõue suurendatud osas (summas 3720,76 eurot) rahuldamata nõude aegumise tõttu.

Hagejad leiavad, et nõude aegumine peatus, sh suurendatud osas, hagiavalduse esitamisega kohtule. Hagejatel on õigus nõuet suurendada.

64.Kohus lubas 12.08.2022 määrusega põhi- ja kõrvalnõude suurendamist ning selgitas, et võtab seisukoha aegumise vastuväite osas lahendi tegemisel.

15 65. Tulenevalt TsÜS § 160 lg 1 peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Vaidlus on selles, kas kahju hüvitamise nõude aegumine peatus hagi esitamisega 03.05.2020.

Tulenevalt Riigikohtu seisukohast 3-2-1-52-10, p 18 on TsÜS § 160 lg 1 mõte peatada aegumine ainult selle nõude osas, mis on kohtule hagiga esitatud. Kolleegium möönab, et kohtumenetlusnormid võimaldavad kohtumenetluse kestel algselt esitatud nõuet mh suurendada, kuid seejuures tuleb hagejal arvestada riskiga, et algselt esitamata jäetud nõude osa võib olla aegunud.

66.Kohus leiab, et hagejate kahju hüvitamise nõude aegumine peatus hagi esitamisega üksnes osas, milles nõue algses hagis esitati. Suurendatud osas 3720,76 eurot tuleb nõue lugeda aegunuks alates 19.05.2020 tulenevalt VÕS § 227 lg 1 ja TsÜS § 146 lg 1 sätestatust ning asjaolust, et korter anti hagejatele üle 19.05.2017.

Tulenevalt TsÜS § 144 aegub koos põhikohustusest tuleneva nõudega ka kõrvalkohustusest tulenev nõue. Seega on aegunud ka suurendatud põhinõudest tulenev viivisenõue.

67.Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja ei ole keeldunud siseviimistlustööde tegemisest ning töid pole tehtud põhjusel, et hagejad nõuavad nende tegemist oluliselt suuremas mahus kui siseviimistlustöödena, samuti põhjusel, et hagejad on nõudnud puuduste kõrvaldamisele täiendava 2-aastase garantii andmist notariaalse kokkuleppena. Seega on puuduste kõrvaldamise viibimine tingitud vähemalt osaliselt hagejatest endast tulenevatel põhjusel.

68.Kohus ei pea põhjendatuks hageja nõuet seoses tulevikus tekkivate kuludega siseviimistlusele ning tööde tellimisega kolmandatelt isikutelt. Kostjal on võimalik jätkuvalt vastavad tööd endal teha. Kohus jätab nõude rahuldamata, kuivõrd kahjunõude esitamise eeldused ei ole täidetud.

Kulud ehitustehnilistele arvamustele ja nõustamisele 69. Sellistena kuludena on hagejad esitanud järgmised kulutused:

Ehitustehniline ekspertiis, xxxxxxxxxxxxxxxxxx, 2160 eurot;

Ehitustehnilise ekspertiisi lisa, xxxxxxxxxxxxxxxxxx, 600 eurot;

Ehitusalane nõustamine ja ülevaatus, xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 594 eurot;

Termografeerimine, xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 290 eurot;

Õigusnõustamine, xxxxxxxxxxxxxxxxxxx, 210 eurot;

Õigusnõustamine, xxxxxxxxxx, 750 eurot.

Kokku 4604 eurot.

70.Seonduvalt kuludega ehitustehnilistele arvamustele ja termografeerimisele leiab kohus, et tegemist ei ole kuludega, mida on põhjendatud kostjalt välja mõista. Kohus märgib ka siin, et kostja ei ole keeldunud oma kohustuste täitmisest puuduste kõrvaldamisel ning vastavad tööd on jäänud tegemata tulenevalt ka hagejate endi tegevusest. Sellises olukorras puudus vajadus ehitustehniliste arvamuste tellimiseks. Ka puudutavad hageja esitatud arvamused üksnes osaliselt käesolevas hagis esitatud nõudeid.

16 71. Kohus ei pea samal põhjusel põhjendatuks ka õigusnõustamisega seonduvate kulutuste väljamõistmist kostjalt. Kostja küll vastutab avaldunud puuduste eest korteris, kuid ei ole keeldunud puuduste kõrvaldamisest.

72.Kuivõrd kohus jätab hagejate rahalised nõuded rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka viivisenõue.

D Menetluskulude jaotus 73. TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

74.Tulenevalt TsMS § 162 lõikest 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.

75.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 sätestab, et kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuvälised kulud on TsMS § 144 p 1 ja p 5 kohaselt menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud, kohtutäituri tasu hagi tagamise eest ja hagi tagamise määruse täitmise kulud 76. Kostja 04.11.2022 menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulude suuruseks 9897,34 eurot (käibemaksuta), mis koosnevad LEADELL Pilv Advokaadibüroo poolt osutatud õigusabist. Õigusabi on kostjale osutatud 49 tundi 49 minutit tunnihinnaga 160 eurot ning 11 tundi 20 minutit tunnihinnaga 170 eurot.

Hagejad vaidlevad kostja menetluskuludele osaliselt vastu.

77.Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 järgi kohtu diskretsiooniotsus.

TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi (3-2-1161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid. Seejuures ei ole kohus TsMS § 477 lg 5 järgi seotud menetlusosaliste esitatud asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele (3-2-1-65-13 p 14). Vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmise aluseks ei ole mitte esitatud arved, vaid õigusabikulude põhjendatus ja vajalikkus.

78.Kohus leiab, et kostja õigusabiteenuseks kulunud aja maht ei ole ülemääraselt suur ning kostja esitatud toiminguid ja mahtusid ei ole põhjendatud pidada ülepaisutatuks.

Menetlus on kestnud ca 2,5 aastat, asjas on mõlemad pooled esitanud mahukaid menetlusdokumente, toimunud on kaks istungit. Tegemist on kohtu hinnangul keskmisest keerukama vaidlusega. Kostja tunnitasu tuleb pidada kohtupraktikale vastavaks.

Kohus määrab kostja menetluskuludena kindlaks ja mõistab hagejatelt solidaarselt kostja kasuks välja kokku 9897,34 eurot.

17 79. TsMS § 177 lõike 4 kohaselt märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja on vastava taotluse esitanud ja kohus rahuldab selle.

80.Tulenevalt TsMS § 178 lg-st 1 saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Roman Levin 18

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.