KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Maris Kuurberg Otsuse tegemise aeg ja koht 16. detsember 2022. a, Tallinn Kohtuasja number

§-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1.

§ 60

lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 sätestab, et üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Hageja töötas ajavahemikul 19912002 AS-is W, seega ligi 11 aastat. Ülesütlemise puhul ei ole täidetud VÕS § 325 lg 2 p 3 tingimus. Ülesütlemise õigusliku aluse üheks tingimuseks on teise eluruumi vastu andmine. Hageja ei ole kostjale teist eluruumi vastu andnud ning seetõttu on ülesütlemine tühine.

1. Kohus jättis arvestamata asjaolu, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti oleks lepingu lõppemine poolte huvisid kaaludes kostja suhtes 6 2-18-10855 ilmselget ebaõiglane, arvestades järgnevaid asjaolusid nende kogumis: kostja kasutab tööandja eluruumi; kostja tööandja – AS W ega AS-i W õigusjärglane – ei ole kordagi nõudnud, et kostja peaks talle kasutada antud tööandja eluruumi vabastama; kostja on käitunud Tallinna Linnavalitsusega erastamislepingu sõlmimisel, EVP-de ülekandmisel, ostu-müügihinna tasumisel AS-ile W, heas usus ja õigustatud ootuse kohaselt; Tallinna Kesklinna Valitsus on kostjale loonud teadmise, et kostja on (või kohe saab) nimetatud korteri omanikuks ning seetõttu on hageja korduvalt renoveerinud korterit.
2. Kostja sai tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kätte koos muude hagimaterjalidega alles
3. septembril
4. Kostja on vaidlustanud ülesütlemisavalduse. Erakorralise ülesütlemise avalduse kätteandmine hagimenetluses on võimalik, kuid siis tuleb käesolevas hagimenetluses jätta hagi rahuldamata ning hageja peab pöörduma kohtusse uue hagiavaldusega. Vastustaja seisukoht
5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja ei ole töötamist pangas tõendanud. Kostja ei ole tõendanud, et tal oli üürileping sõlmitud pangaga. Tallinna Linnavalitsuse korraldused näitavad üksnes seda, et kostjal oli õigus korterit tähtajatult tasuta kasutada. Kuni 30.06.1992 kehtinud ENSV Elamukoodeks ei näinud ette eluruumi asustamise õiguse müümist. Kostja ei ole esitanud eluruumi erastamise avaldust ja sõlmitud ei ole ka eluruumi erastamise lepingut. Kostjal oli 4 aastat aega tõendeid esitada, kuid pole seda teinud. Hageja on tasuta kasutamise lepingu üles öelnud. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
7. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti materiaalõigust kohaldades leidnud, et pooled on sõlminud VÕS § 389 kohaselt korteri tasuta kasutamise lepingu, mille hageja on üles öelnud. Samuti pole maakohus selles osas otsuse põhjendamisel rikkunud menetlusnorme. Maakohtu otsuse põhjendusi on vajalik muuta aga osas, milles maakohus leidis, et hiljemalt 12.07.1996 leppisid hageja ja kostja kaudsete tahteavalduste teel kokku, et hageja annab kostjale korteri kasutada tasuta ja tähtajatult ning osas, milles maakohus leidis, et kostja poolt esitatud kirjaliku kinnitusega ei ole vaidluse all kostja töötamine pangas 11 aastat ja pidas samas seda asjaolu asjakohatuks. Muus osas vastab otsuse põhjendav osa TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule ja ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega selles osas ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Järgnevalt esitab ringkonnakohus muudetud põhjendused, vastates ühtlasi apellatsioonkaebuse väidetele.
8. Tallinna Linnavalitsuse 13.02.1992 korraldusega nr 110-K kinnitati enampakkumiste tulemused ja korralduse lisa 2 „Vabanenud eluruumide juriidilistele isikutele asustamiseks andmine“ alusel jäeti korter aadressil Tallinn, XXX AS-ile W jaotamiseks (I kd tl 134-137) ja 04.05.1995 korraldusega kinnitati korter AS W tööandja eluruumiks (I kd tl 140). Ringkonnakohus nõustub hageja käsitlusega, et
9. aastal Tallinna linna poolt korteri pangale jaotamise näol ei olnud tegemist korteri müügiga pangale ega enampakkumisel tasutud summa osas ka üüri ettemaksega korteri kasutamise eest, vaid tegemist oli korteri asustamisõiguse 7 2-18-10855 üleandmisega, mille kohaselt võis pank korterisse majutada enda töötajaid. Üksnes asustamisõiguse üleandmisele viitab ka asjaolu, et 10.05.1995 andis Tallinna Linnavalitsus välja eluruumi asustamise tõendi selle kohta, et korter anti kostja kasutusse (II kd tl 20). Käesolevas asjas ei ole esile toodud, et pank oleks pärast
10. aastat pidanud ennast vaidlusaluse korteri omanikuks või oleks käsitlenud Tallinna linna ja panga vahelist suhet üürisuhtena. Alates 09.12.2003 on korteri omanikuna kantud kinnistusraamatusse hageja (I kd tl 3) ja lähtudes poolte esile toodust ei ole pank Tallinna linnale vaidlusaluse korteri osas mingeid nõudmisi esitanud. Seega ei oma asja lahendamisel tähtsust kostja väide, kui suure summa on pank hagejale asustamisõiguse enampakkumisel tasunud. Ühtlasi ei ole kostja väide, et Tallinna linn müüs nimetatud korteri eluruumide oksjonil, saades korteri eest tol ajal kehtinud turuhinna, ühegi tõendiga kinnitust leidnud.
11. Hageja möönis 11.11.2022 toimunud ringkonnakohtu istungil, et panga ja kostja vahel pidi olema lepinguline suhe, mis oma sisult vastas tööandja eluruumi üürilepingule ES § 58 mõttes. 01.07.2002 kaotas nimetatud säte kehtivuse. Seega kuni 30.06.2002 ei saanud ringkonnakohtu hinnangul hageja ja kostja vahel olla lepingulist suhet, sealhulgas ei saanud olla sõlmitud TsK § 347 lg 1 kohaselt tasuta varakasutuse lepingut. Üksnes kommunaalkulude maksmine kostja poolt hagejale lepingulise suhte olemasolu hageja ja kostja vahel ei kinnita. Küll aga leiab ringkonnakohus, et hageja ja kostja vahel oli alates hageja kinnistusraamatusse korteri omanikuna sisse kandmisest (s.o 09.12.2003) sõlmitud VÕS § 389 kohaselt korteri tasuta kasutamise leping. Nimelt ei tunnistanud seadus alates 01.07.2002 enam tööandja eluruumi üürilepingut. VÕSRS § 12 lg 1 kohaselt kohaldatakse enne
12. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele alates
13. juulist 2002 tsiviilseadustiku üldosa seaduses ning võlaõigusseaduses sätestatut. Kuna alates 01.07.2002 enam Tallinna Linnavalitsuse
14. a korralduse tingimused täidetud ei olnud ja pank Tallinna linna poolt asustamiseks antud eluruume oma töötajatele tööandja eluruumina kasutada anda ei saanud, siis lähtudes VÕSRS § 12 lõikest 1 ja asjaolust, et hageja võimaldas jätkuvalt kostjal korterit kasutada, sai ringkonnakohtu hinnangul alates 01.07.2002 korteri kasutamise leping olla sõlmitud üksnes Tallinna linnaga. Hageja on tuginenud sellele, et tal tekkis kostjaga lepinguline suhe alates omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, mistõttu tuvastab ringkonnakohus poolte lepingulise suhte alguseks 09.12.
15. Kuna esile toodud asjaolude kohaselt ei olnud hageja ja kostja vahel tegemist üürisuhtega, leiab ringkonnakohus, et poolte vahel kehtis alates 09.12.2003 tähtajatu asja tasuta kasutamise leping.
16. Kuna tegemist on tähtajatu asja kasutamise lepinguga, sai hageja selle VÕS § 393 lõike 3 alusel igal ajal pärast lepingu sõlmimist üles öelda ja nõuda korteri tagastamist. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti tuvastanud ka lepingu ülesütlemise formaalsete eelduste esinemise. Ringkonnakohus ei nõustu kostja väitega, et hageja ei saanud lepingut kohtumenetluses esitatud hagiavaldusega üles öelda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus (sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks kättesaamisega. TsMS § 306 lg 1 kohaselt on menetlusdokumendi kättetoimetamine dokumendi üleandmine saajale selliselt, et saajal oleks võimalik dokumendiga oma õiguse teostamiseks ja kaitsmiseks õigel ajal tutvuda. Saaja on menetlusosaline või muu isik, kellele menetlusdokument on adresseeritud. Eelnevast tulenevalt saab üldjuhul eeldada, et kui dokument on TsMS-i sätete kohaselt menetlusosalisele kätte toimetatud, siis on ta vastava tahteavalduse ka TsÜS § 69 lg 1 mõttes kätte saanud, v.a juhul kui kohtumenetluses on dokument kätte toimetatud, kasutades mõnda nn kättetoimetamisfiktsiooni (vt ka Riigikohtu 09.03.2016 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-189-15, p 13). Käesolevas asjas on kostja 17.09.2018 kinnitanud hagiavalduse ja selle lisade, sealhulgas lepingu ülesütlemise avalduse kättesaamist (I kd tl 29). Riigikohus on leidnud, et lepingu ülesütlemise avaldust on võimalik esitada ka kohtumenetluses. Ülesütlemine lõpetab selliselt kestvuslepingu tulevikku suunatult. Seega 8 2-18-10855 lõpeb leping igal juhul alles ülesütlemisavalduse kättetoimetamise järel, st kas avalduse kättetoimetamisest või tahteavalduses või seaduses määratud tähtaja möödumisel (vt Riigikohtu 14.06.2016 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-53-16 p-d 12 ja 13).
17. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et tähtsust ei oma kostja väiteid, et ta on töötanud pangas raamatupidajana ligi 11 aastat, mis annab talle õiguse tugineda ES § 60 lg 4 p-le
18. Olukorras, kus Tallinna linn on andnud korteri tööandja eluruumina asustamisõiguse pangale, kohalduvad selle alusel töötajale võimaldatud eluruumi kasutamise osas elamuseadusest tulenevad tagatised, olenemata sellest, kas tööandja eluruumi leping sõlmiti panga või Tallinna linnaga. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-36-96 vastupidist seisukohta.
19. Kostja tugineb sellele, et hageja ei saanud kostjaga sõlmitud lepingut üles öelda ilma teist eluruumi vastu andmata. VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 1.

§-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 1.

§ 60

lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 sätestas, et üürilepingu lõppemisel ei saa tööandja eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt kümme aastat. Hageja väitel töötas ta ajavahemikul 19912002 AS-is W, seega ligi 11 aastat. Hageja esitas selle väite tõendamiseks oma kolleegi Q 11.01.2019 kuupäevaga kinnituse (I kd tl 106). Maakohus leidis, et kostja poolt esitatud kinnitusega ei ole vaidluse all kostja töötamine pangas 11 aastat. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Poolte vahel oli kohtumenetluse algusest peale vaidlus, kas kostja vastab kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p 1 tingimustele. Maakohus selgitas 18.12.2019 kostjale, et ta peab tõendama asjaolu, et tal on õigus hageja suhtes asja vallata. 04.10.2021 menetlusdokumendis rõhutas hageja, et kostja ei ole tõendanud enda töötamist pangas. 28.01.2022 maakohtu istungil kordas hageja oma väidet. Seega tuvastas maakohus ebaõigesti, et see asjaolu pole vaidluse all. Seejuures on hageja ka vastuses apellatsioonkaebusele märkinud, et kostja ei ole oma töötamist pangas tõendanud ning pelgalt kolleegi kinnitus seda asjaolu ei tõenda. Ringkonnakohtu hinnangul ei tõenda kostja kolleegi kirjalik kinnitus asjaolu, et kostja töötas töölepingu alusel pangas vähemalt 10 aastat. Riigikohus on selgitanud, et menetlusosaliseks mitteoleva isiku kohtule adresseeritud kiri on käsitatav dokumentaalse tõendina TsMS § 272 lg 2 mõttes. See kiri ei ole küll tunnistaja ütluseks TsMS § 251 või § 253 mõttes, kuid on hinnatav koos muude tõenditega TsMS § 232 lg-te 1 ja 2 alusel (vt Riigikohtu 12.10.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-74-11, p 26). Kostja töökaaslase kinnituse näol on seega tegemist küll formaalselt dokumentaalse tõendiga TsMS § 272 lg 1 mõttes, kuid selle tõendamisjõud on väiksem otsesest töösuhet tõendavast dokumendist, nagu tööraamat või tööandja kinnitus. Ehkki ühelgi tõendil ei ole ette kindlaksmääratud jõudu (TsMS § 232 lg 2), on osad tõendid paratamatult nõrgema kaaluga kui teised. Nimelt sisaldab kolleegi kinnitus üksnes selle kinnituse andnud konkreetse inimese subjektiivset arusaama sellest, millisel alusel ja millisel perioodil kostja pangas töötas. Kuna tegemist on kirjaliku kinnitusega, ei ole kahtluste kõrvaldamiseks olnud võimalik ka sellele kinnituse andjale küsimusi esitada (mis on võimalik näiteks tunnistajana ülekuulamisel). Ringkonnakohtu hinnangul ei anna eeltoodu kohtule piisavat siseveendumust, et kostja töötamine pangas vähemalt 10 aasta jooksul oleks tõendatud. Lisaks märgib ringkonnakohus, et maakohus arutas kohtuistungil kostjaga, kas kostjal oleks esitada muid tõendeid (tööraamatut või tööandja kinnitust). Tööraamatut kostja väitel tal alles ei olnud ning ehkki kostja möönis, et sellised andmed võivad olemas olla tööandjal, ei ole kostja seda esitanud ega kohtule selgitanud, miks tal polnud võimalik nõuda töötamise kohta pangalt kinnitust ja seda kohtule esitada. Kuna kostja ei ole tõendanud asjaolu, et ta vastab kuni 30.06.2002 kehtinud ES § 60 lg 4 p-s 1 sätestatud tingimustele, ei ole hageja poolt lepingu ülesütlemine kostjale teist eluruumi vastu andmata tühine. 9 2-18-10855 36. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja poolt lepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus ei nõustu, et maakohus jättis selle kostja väitega arvestamata. Maakohus on sellele vastanud otsuse lehekülje 11 viimases ja lk 12 esimeses lõigus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja ei ole tõendanud korteri eest tasumist ja erastamislepingu sõlmimist ning et kostja pidi korteri renoveerimisel hiljemalt alates 2003. aastast arvestama sellega, et tegemist on Tallinna linnale kuuluva korteriga. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata. 37. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler (allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg 10