← Eesti

2-21-19178/10

Obsah (6)§ 173§ 174§ 136§ 132§ 150§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Kohtunik Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Reena Nieländer Otsuse tegemise aeg ja koht 28.11.2022, Tallinn Tsiviilasja number 2-21-19178 Tsiviilasi Amplius Inve

) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: • hagejale Amplius Invest OÜ kuulub kinnistu aadressil Vana-Posti tn 8, Tallinn (registriosa numbriga 3151201; tl 6); • kostja kasuks on vaidlusaluse kinnistu kinnistusraamatu III jaos

  1. järjekohale kantud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kostja kasuks (tl 6); • eelmärke aluseks on Sefirius Invest OÜ ning kostja vahel 24.03.2014 sõlmitud kinnistu võlaõiguslik müügileping ja avaldus eelmärke kinnistamiseks (tl 8-13), mida on pooled muutnud 25.04.2014 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ning avaldusega eelmärke muutmiseks (tl 18-19); • 14.07.2014 on kinnistu uue omanikuna kinnisturaamatusse kantud Amplius Invest OÜ (tl 6). Kinnistu ostuga võttis hageja üle 23.03.2014 müügilepingust ja 25.04.2014 muutmiskokkuleppest tulenevad Sefirius Invest OÜ kohustused kostja ees; • kinnistut koormas Sefirius Invest OÜ ja Kino Sõprus OÜ (pankrotis) vahel 24.01.2006 sõlmitud üürileping (tl 21-30).
  2. Pooled vaidlevad kokkuvõtlikult selle üle, kas eelmärkega tagatud kinnistu omandamise nõude maksmapanek on välistatud ehk kas on täidetud eelmärke kustutamise nõude eeldused asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 kohaselt. Täpsemalt on vaidluse all, kas omandiõiguse üleandmise nõue kehtib kuni 24.01.2026 või on nõude maksmapanemise välistamise aluseks olevad tingimused saabunud varem, seoses kinnistut koormanud üürilepingu lõppemisega.
  3. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on seatud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.
  4. Kinnistu kohta on kinnistusraamatu III jaos
  5. järjekohale kantud eelmärge järgmises sõnastuses: „Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks TEODOSIUS INVEST OÜ (registrikood 11184440) kasuks“. Kohus selgitab, et kostja vastuväide, mille kohaselt on asjaõiguslikud nõuded ülimuslikud võlaõiguslike ees, pole käesoleval juhul asjakohane. Kinnistusraamatusse kantud eelmärge viitab omandiõiguse üleandmise nõudele ning kinnistusraamatusse pole kantud nõude lõppemise kuupäeva. 4 Kohus rõhutab, et eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult seotud, s.t see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (Riigikohtu 20.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5711, p 23). Omandiõiguse üleandmise nõue on tekkinud Sefirius Invest OÜ ja kostja vahel 24.03.2014 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust, mida pooled on muutnud 25.04.2014 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ning avaldusega eelmärke muutmiseks. Seega on asjas oluline tõlgendada Sefirius Invest OÜ ja kostja vahelisi lepinguid, mis eelmärke aluseks olevat nõuet sisustavad.
  6. Kohus leiab, et kostja tõlgendus, mille kohaselt on kostjal eelmärkega tagatud ostueesõigus kuni 24.01.2026, ei vasta Sefirius Invest OÜ ja kostja vahelisele 24.03.2014 lepingule. 24.03.2014 lepingu p 1.14 sätestab, et lepingu eseme omandiõiguse müüjalt ostjale üleandmise kohustuse ning selle eest ostuhinna tasumise kohustuse tekkimine on seotud lepingu p-s 5.1 nimetatud edasilükkava tingimusega. Lepingu p 5.1 sätestab kokkuleppe, mille kohaselt asjaõiguslepingu sõlmimine kinnistu üleandmiseks ja müügihinna tasumine müüjale, järgides lepingu p-s 2 toodut, toimub ostja poolt lepingu p-s 5.2 määratud väärtuspäeval tingimusel, et ostja on esitanud müüjale lepingu p-s 5.2 nimetatud teate väärtuspäeva määramise kohta. Lepingu p 5.2.1 kohaselt on väärtuspäeva vahemik 24.01.2016 kuni 24.01.2026, välja arvatud lepingu p-s 5.2.2 või 5.2.3 sätestatud juhul. Kohus leiab, et kui pooled oleksid soovinud anda kostjale nõudeõiguse igal juhul kuni 24.01.2026, poleks nad kokku leppinud selle piiramises lepingu p-des 5.2.2 ja 5.2.3 reguleeritud juhtudega.
  7. Lepingu p 5.2.2 sätestab, et väärtuspäeva vahemik on kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest (aga ühelgi juhul siiski mitte üle 24.01.2026), kui üürileping lõpeb ennetähtaegselt (enne 24.01.2026) ühel alljärgnevatest põhjustest ning ostja ei sõlmi hiljemalt üürilepingu lõppemise hetkeks (millest müüja teatab ostjale 30 päeva ette) müüjaga üürilepingut lepingu eseme kasutamiseks samadel tingimustel üürilepinguga. Sättes viidatud üürilepingu ülesütlemise põhjused on sätestatud lepingu p-des 5.2.2.1 – 5.2.2.4, muu hulgas on viidatud olukorrale, kus müüja ütleb üürilepingu üles mõnel üürilepingu p-s 10.1 sätestatud alusel (p 5.2.2.1).
  8. Kohus saab Amplius Invest OÜ 22.09.2016 ülesütlemisavalduse alusel (tl 31-32) põhjal tuvastada, et hageja ütles kinnistut koormanud üürilepingu üles muu hulgas üürilepingu p-s 10.1 lg-s 2 sätestatud alusel: üürileandja on kasutanud oma õigust rahaliste nõuete rahuldamiseks garandi arvel ning üürnik ei ole uuendanud garantiid lepingus kokkulepitud suuruseni (ülesütlemisavalduse p 4). Ülesütlemine on kehtiv; üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks esitatud hagi jättis Harju Maakohus 24.05.2018 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-16051 läbi vaatamata (t lk 37-38). Lepingu järgi oli müüjal kohustus teatada üürilepingu lõppemisest kostjale 30 päeva ette. Kohus tuvastas tõendite alusel, et hageja toimetas üürilepingu ülesütlemise avalduse ja üürilepingu ülesütlemise teate Kino Sõprus OÜ ja kostja juhatuse liikmele kätte 04.10.2016 (tl 36). Seega lõppes üürileping alates 04.11.
  10. Eeltoodust tulenevalt on täidetud 24.03.2014 lepingu p-s 5.2.2 sätestatud tingimused: a) Sõprus Kino OÜ-ga sõlmitud üürileping lõppes ennetähtaegselt; b) lõppemise üks põhjus oli üürilepingu p-s 10.1 sätestatud alus; 3) kostja ei sõlminud hagejaga uut üürilepingut lepingu eseme kasutamiseks. Seega oli kostjal lepingu p-st 5.2.2 tulenevalt aega määrata väärtuspäev kuue kuu jooksul alates üürilepingu lõppemisest, s.o perioodil 05.11.2016 kuni 05.05.
  11. 5
  12. Kostja tegi 20.04.2017 avalduse asjaõiguslepingu sõlmimiseks 21.07.2017 (tl 40-41). Kohus leiab, et lepingujärgne väärtuspäev tähendas mitte asjaõiguslepingu sõlmimiseks tehtava avalduse esitamise päeva, vaid asjaõiguslepingu sõlmimise päeva. Seda kinnitab 24.03.2014 lepingu p 5.1, mis sätestab, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub kostja määratud väärtuspäeval. Seega pidid pooled asjaõiguslepingu sõlmima perioodil 05.11.2016 kuni 05.05.2017 ning lisaks pidi kostja teatama väärtuspäeva määramisest 90 päeva ette (lepingu p 5.2.) Sellesse ajavahemikku kostja väärtuspäeva ei määranud. Lepingu p 5.2 viimase lause kohaselt leping lõpeb, kui ostja ei ole väärtuspäevaks määranud tööpäeva väärtuspäeva vahemikus. Seega kaotas kostja lepingu p 5.2.1 ja 5.2.2 alusel õiguse panna maksma eelmärkega tagatud kinnistu omandamise nõuet.
  13. 24.03.2014 lepingu p 5.8 sätestab, et kui leping lõpeb ilma, et ostja oleks lepingu eset omandanud, kohustub ostja viivitamatult, kuid igal juhul hiljemalt 26.01.2026, esitama müüjale notariaalselt tõestatud nõusoleku eelmärke kustutamiseks. Kohus leiab, et sätet tuleb tõlgendada koosmõjus lepingu p-ga 1.14, mis seob lepingu lõppemise kas kuupäeva (26.01.2026) saabumisega või lepingu p-s 5.1 sätestatud tingimuse täitmisega kostja poolt. Viivitamatu nõusolek tuli kostjal anda ka juhul, kui kostja lepingu p-s 5.1 ja 5.2 sätestatud tingimusi ei täitnud, misjärel leping lõppes.
  14. Poolte seisukohad seoses asjaõiguslepingu sõlmimise katsetega pärast väärtuspäeva perioodi ei puuduta enam käesolevat vaidlust. Eelmärge, mille kustutamist hageja taotleb, tagas kostja kinnisasja omandamise nõuet 24.03.2014 lepingus sätestatud tingimustel, mida kostja ei täitnud, mistõttu leping ja sellega koos ka kostja ostuoptsioon lõppes. Seega ei ole kohtul vaja tuvastada, kellest tulenevatel asjaoludel asjaõigusleping hiljem, s.o pärast 05.05.2017 sõlmimata jäi ning kohus jätab sellega seoses esitatud väited ja tõendid tähelepanuta (tõend kohalviibimise kohta, tl 51; Amplius Invest OÜ 12.07.2017 teade, tl 53; 19.03.2018 avaldus väärtuspäeva määramiseks, tl 55; 04.05.2018 vastus tl 58).
  15. Tuginedes 24.03.2014 lepingu p-le 5.8 ja AÕS § 63 lg-le 8, rahuldab kohus hageja nõude ning kohustab TEODOSIUS INVEST OÜ-d (likvideerimisel) andma nõusoleku Amplius Invest OÜ-le kuuluva kinnistu nr 3151201 registriosa III jakku
  16. järjekohale Teodosius Invest OÜ kasuks kantud eelmärke kustutamiseks.
  17. Kande kustutamiseks on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Asjaõigust puudutava märke kustutamisel on puudutatud isikuks KRS § 341 lg 2 p 6 järgi märke järgi õigustatud isik. Puudutatud isiku nõusolekut asendab KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte tuleneb ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st
  18. Kohus selgitab, et märke kustutamiseks on vajalik ka hageja avaldus, mistõttu ei edasta kohus otsust ise kinnistuosakonnale. Menetluskulud
  19. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi täielikult, siis tuleb jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. 23.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.

§ 174

lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda 6 asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.

§ 174

lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

  1. Kohus andis 06.10.2022 määrusega pooltele võimaluse esitada lõplikud menetluskulude nimekirjad hiljemalt 04.11.2022 ning seisukoht neile 11.11.
  2. Pooled nimetatud tähtaegadeks täiendavaid menetluskulude nimekirju ega seisukohti ei esitanud, mistõttu võtab kohus aluseks hageja 27.01.2022 menetluskulude nimekirja. Selle kohaselt on hageja menetluskuludeks riigilõiv 450 eurot ning lepingulise esindaja kulud 1095,85 eurot (ilma käibemaksuta).
  3. Kohus leiab, et hageja lepingulise esindaja toimingud (hagiavalduse koostamine – 6 h 22 min; kohtumäärusega tutvumine, suhtlus kliendi ja kostja esindajaga – 21 min; menetluskulude nimekirja koostamine – 21 min) on olnud vajalikud ning näidatud mahus põhjendatud. Hageja lepingulise esindaja tunnihind 155 eurot (ilma käibemaksuta) võib küll olla turu keskmisest mõnevõrra kõrgem, kuid esindaja on vandeadvokaadi kvalifikatsiooniga ning vaadeldes seda koostoimes toiminguteks kulunud ajaga, võib järeldada, et kõrgema tunnihinna kompenseerib töötundide mõistlik arv ning esinduskulud on olnud kokkuvõttes põhjendatud.
  4. Hageja on määranud tsiviilasja hinnaks

132 lg 1 alusel 7000 eurot ning on tasunud sellelt riigilõivu 450 eurot. Hageja lähtus sellest, et märke kustutamiseks kohustamise ja tahteavalduse asendamise nõuded on hagihinna eraldi nõuded. Kohus märkis sama hagihinna ka menetlusse võtmise määrusesse. Kohus peab vajalikuks hagihinda muuta (

§ 136lg 4).

Märke kustutamiseks kohustamise ja tahteavalduse asendamise nõuded on käsitletavad ühtse nõudena, sest juhul, kui kohus kohustab kostjat tahteavaldust andma, asendab tahteavaldust kohtuotsus seaduse järgi (KRS § 341 lg 8) ilma, et kohus peaks selleks täiendavaid eeldusi tuvastama. Seega on kohtu hinnangul õige hagihind asjas

§ 132

lg 1 alusel 3500 eurot, millelt tuli hagi esitamise ajal kehtinud riigilõivuseaduse lisa 1 alusel tasuda riigilõivu 300 eurot. Hagejal on õigus esitada taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks

§ 150lg 1 p 1 alusel.

27. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja menetluskuludena välja esinduskulud 1095,85 eurot ja riigilõivu 300 eurot, seega kokku 1395,85 eurot. Vastavalt hageja taotlusele mõistab kohus

§ 177

lg 4 alusel kostjalt välja viivise menetluskuludelt alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Reena Nieländer Kohtunik 7

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.