KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm, Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 12.01.2023, Tallinn Tsiviilasja number 2-21-12180 Ts
§ 69lg 1 esimene lause).
Tasaarvestus ei toimu automaatselt, vaid eeldab tasaarvestada sooviva isiku tahteavaldust.
- Kostja on oma vastuses viidanud ka võimalikule leppetrahvi nõudele. Kohus ei pea vajalikuks võimaliku leppetrahvi asjaolusid hinnata, kuna kostja ei ole esitanud menetluses vastuhagi ega ka tasaarvestuse avaldust. Apellatsioonkaebus
- Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles hagi jäi rahuldamata ja poolte menetluskulud jäid osaliselt hageja kanda ning teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjalt täiendavalt välja 126,30 eurot, menetluskulud jäävad täies ulatuses kostja anda.
- Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu apellant kohtuotsuse punktis
- esitatud kohtu seisukohaga, et hageja nõudest kostjalt üüri- ja kõrvalkulude võlgnevuse välja mõistmiseks summas 4593.72 eurot on põhjendatud summa 4467.42 eurot. Kohus on väiksema summa arvestanud pidades üürilepingu lõppenuks 21.11.2021, mis on 5 päeva varem kui hageja on hagiavalduses arvestanud. Pooled on kokku leppinud kirjaliku teate saatmisel selle kätte saaduks lugemise 5 päeva 6
(9)möödumisel arvestades kirja postitamisest. Kohus on jätnud põhjendamatult arvestamata hageja poolse lepingu lõppemise arvestuse. Kohus ei ole esitanud seejuures seisukohta, et ei nõustu hageja märgitud seisukohaga lepingu lõppemise tähtaja arvestamisel. Näib, et kohtul on jäänud esitatud asjaolu tähelepanuta.
- Apellant leiab, et kuna hagiavaldusele lisatud kirjalik avaldus lepingu lõpetamiseks ei olnud allkirja vastu üle antud vaid saadetud postiasutuse kaudu (esitatud ka postitempliga kirjaümbrik), siis loetakse see kirjalik teade kätte saaduks postitamisest 5 päeva möödumisel, antud juhul 26.05.2021, millest 6 kuud arvestatud üürilepingu lõppemine oli 26.11.
- Apellant leiab, et kostjalt kuulub välja mõistmisele põhinõue täies ulatuses ja ühtlasi hagi täielikult rahuldamisele. Menetluskulud peavad täies ulatuses jääma kostja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
- Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada, osas, milles maakohus jättis kostjalt hageja kasuks 126,30 eurot välja mõistmata, menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas. Muus osas on maakohtu otsus jõustunud. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
- Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 651 lg 1). Hageja vaidlustab maakohtu otsuse vaid osas, millega kostjalt jäeti hageja kasuks väljamõistmata 126,30 eurot ja menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 2 p 1).
- Asja materjalidest nähtub: -04.05.2021 sõlmiti äriruumide üürileping, millega hageja üüris kostjale Tallinnas, Juhkentali tänav 11 hoone nr 3 I korrusel asuvad ruumid suurusega 100 ruutmeetrit perioodiks 13.05.2021 kuni 12.05.2022 (tlk 4-9). -Ruumid võeti vastu 13.05.2021 üleandmis-vastuvõtmisaktiga (tlk 10). -21.05.2021 vormistas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (tlk 11). Ülesütlemisavaldus saadeti tähitud kirjaga 21.05.2021 (tlk 12). -Maakohus tuvastas ja selle üle puudub apellatsioonimenetluses vaidlus, et kostja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, üürilepingu ülesütlemist tuleb pidada korraliseks. - Üürilepingu p-s 3.3 leppisid pooled kokku, et üürniku poolt igakuiselt makstava äriruumi üüri suurus lepingu sõlmimisel on 4.- (neli eurot) EUR-i/m
- Kokku moodustab üür lepingu allakirjutamisel summa 400.- (nelisada) EUR-i kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Üürilepingu p 3.4 kohaselt lisanduvad üüritasule kommunaalkulud (üldelekter, 7
(9)üldvesi, üldkoristus, üldremont, prügivedu (kontorijäätmed), halduskulud, hoolduskulud (elektrisüsteemide, signalisatsiooni), 1.50.- EUR-i/m2 kuus, millele lisandub käibemaks (20%). Kommunaalteenuste hinda korrigeeritakse prügiveoteenuse, vee, elektrienergia kallinemisel proportsionaalselt. Eraldi maksab üürnik elektri ja vee eest vastavalt arvesti näitudele ja teenuseosutaja hinnakirjale. - Hageja esitas perioodi 01.11.2021 kuni 26.11.2021 eest kostjale arve nr 112021 üüri ja kommunaalkulude eest kokku summas 628,20 eurot (tlk 55). -Maakohus asus seisukohale, et kuna üürileping lõppes 21.11.2021, on novembri 2021 eest hagejal õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid 501,90 eurot. - Hageja on seisukohal, et tal on õigus kostjalt nõuda üüri- ja kommunaalkulusid kuni 26.11.2021, kuna lepingu saab lugeda lõppenuks nimetatud päevast. -Poolte vahel sõlmitud lepingu p 10.3 järgi loetakse kirjalik teade kätteantuks, kui teade on üle antud allkirja vastu või teade on saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga ja postitamisest on möödunud 5 kalendripäeva.
- Maakohus asus seisukohale, et üürileping kehtis kuni 21.11.2021, kuna kostja teatas hagejale lepingu ülesütlemisest 21.05.2021 kirjaga. Hageja seisukohale (tlk 48), et üürileping lõppes 26.11.2021, kuna kostja teatas hagejale üürilepingu lõppemisest tähitud kirjaga ja lepingu järgi loeti tahteavaldus kättesaaduks 5 päeva jooksul tähitud kirja postitamisest, maakohus seisukohta ei avaldanud.
- Kostja on seisukohal, et poolte lepingus kokkulepitud kättesaamise regulatsioon ei vasta seaduse nõuetele, ei ole mõistlik ning heauskne. Kostja leiab, et ülesütlemisteate kättesaamise tuvastamisel tuleb kohaldada TsMS § 307 lg-t
- Ringkonnakohus kostja seisukohtadega ei nõustu. Esmalt leiab ringkonnakohus, et kostja viidatud TsMS 307 lg 1 ei ole käesoleval juhul kohaldatav. Vaidluse lahendamiseks kohaldatavad normid sisalduvad
§-s 69.
§ 70
ei kohaldu käesoleval juhul juba seetõttu, et vaidlustamata asjaolude kohaselt apellatsioonimenetluses on kostja saadetud avaldus käsitletav korralise ülesütlemisena. 36.
§ 69
lg 3 esimese lause järgi lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Poolte vahel sõlmitud lepingus oli hageja tegevuskohaks märgitud Tulbi tn 6, Tallinn. Sinna saatis kostja ka tähitud kirjaga oma tahteavalduse. 37. Riigikohus on leidnud, et
§ 69
lg 3 paneb lepinguga seotud ja eemalviibijale tehtud tahteavalduse kättesaamise tõendamise riski tahteavalduse saatjale ning et vaidluse korral tuleb tahteavalduse saatjal lisaks saatmisele tõendada ka seda, et saadetis on jõudnud tahteavalduse saaja tegevuskohta ning saajal on olnud mõistlik võimalus sellega tutvuda (vt Riigikohtu 25. aprilli 2012. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1151-11, p 12). Tahteavalduse tähitud kirjaga kättetoimetamise kohta
§ 69
lg 3 korral on Riigikohus olnud seisukohal, et tähitud kirja saabumise ja postiasutusse hoiustamise teatis ei sisalda teavet saabunud kirja sisu kohta ning seetõttu puudub tahteavalduse saajal mõistlik võimalus tahteavalduse sisuga tutvuda (vt nt Riigikohtu 17. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-09, p 11 ja Riigikohtu 25. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p 14). 8
(9)- Kuna asjas puuduvad tõendid, et hageja on kostja tahteavalduse kätte saanud varem kui 26.05.2021, hageja on omaks võtnud, et hiljemalt 26.05.2021 sai ta kostja ülesütlemisteate kätte, siis tuleb ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et tõendatud on poolte vahel sõlmitud üürilepingu lõppemine 26.11.
- Seega on lisaks maakohtu poolt väljamõistetud summale hagejal õigus saada üüri ja kõrvalkulusid ka ajavahemiku 22.1.-26.11.2021.a eest. Puudub vaidlus, et see summa moodustab lepingus kokkulepitu järgi 126,30 eurot. Seega kuulub kokkuvõttes hagi täielikult rahuldamisele. Menetluskulude jaotus
- Maakohus andis otsuses menetluskulude jaotuse, mille kohaselt jättis hagi osalise rahuldamise tõttu hageja menetluskulud 98% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse ning lõppkokkuvõttes rahuldakse ka hagi, siis tuleb maakohtu poolt antud menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine tühistada. Asja lahendamise lõpptulemusena jäävad TsMS § 162 lg 1 ja TsMS § 171 lg 1 alusel hageja menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus kostja kanda ja kostja menetluskulud tema enda kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel. /allkirjastatud digitaalselt/ 9
(9)