Obsah (7)

§ 30§ 31§ 20§ 29§ 40§ 41§ 38

2-19-20882 KOHTUMÄÄRUS Kohus Viru Maakohus Tsiviilasja number 2-19-20882 Lahendi tegemise aeg ja koht 04. november 2022, Narva kohtumaja Kohtunik Aarne Lõhmus Kohtuasi L M avaldus Sillamäe linn, Viru

).

1. Avaldaja on esitanud kaks nõuet – võla puudumine seoses tee laiendamise projekti koostamise tasuga ja võla puudumine seoses kanalisatsiooni püstaku puhastamise tasuga. Antud asjas on menetlusosaliste vahel põhiline vaidlus selles, kas avaldaja kui korteri- ja autoomanik peab kandma kulu, mis on seotud tee laiendamise projekti koostamisega. Teise nõude osas – kanalisatsiooni püstaku puhastamise tasu nõude osas – on puudutatud isik omaks võtnud ja selles osas vaidlust ei ole. Avaldaja esitas tõendina 01.09.2019 arve nr 2216 (dtl 4), milles on muuhulgas esitatud nõuded muude teenuste eest summas 67,68 eurot ja parkimisprojekti eest summas 60 eurot. Summa 67,68 eurot on AS-i S poolt teostatud kanalisatsiooni puhastamise tasu (dtl 5). Menetlusosalistel pole vaidlust selles, et avaldajale kuulub korter asukohaga XXX, Sillamäe (dtl 73-76), samuti kuulub avaldajale sõiduk, mis pargitakse maja ette (dtl 49-52). 5 2-19-20882
2. Kohus selgitab, et kuigi korteriomaniku poolt esitatud avalduse lahendamine korteriühistu vastu toimub hagita menetluses, on tegemist hagimenetlusele sarnase menetlusega ja siin tuleb jaatada poolte kohustust oma väiteid TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 04.09.2020 lahend tsiviilasjas nr 2-19106823 p 42). Siiski peab kohus juhinduma ka TsMS § lg-test 5 ja 7, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Seega ei ole kohus seotud korteriühistu avalduse osalise omaksvõtuga ja peab kontrollima nõude põhjendatust. Kohus leiab, et avaldus on selles osas põhjendatud ja korteriühistu ei ole tõendanud, et avaldaja vastutab püstaku ummistuse tekkimise eest ja seega ei ole ka kohustatud kandma kulusid seoses püstaku puhastamisega. Asjas ei olnud ka vaidlust, et püstaku puhul on tegemist kaasomandiga ja selle korrashoidmise kohustus on korteriühistul.

§ 30

lg 1 p 2 järgi on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt.

§ 31

lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kui korteriomanik viskab sobimatu prügi kanalisatsiooni on tegemist

§ 30

lg 1 p-s 2 ja § 31 lg 1 p-1 sätestatud kohustuse rikkumisega (korteriomanik peab kasutama kaasomandi eset korrapäraselt) ja sellise tegevuse tagajärjel tekkinud kahju peab hüvitama korteriomanik. Korteriühistu nõude esitamisel peab aga tõendama, et kahju oli tekitatud just selle omaniku poolt ehk antud juhul pidi korteriühistu arves nõude esitamiseks veenduma, et kahju on tekitatud avaldaja poolt. Kohus leiab, et ka menetluse käigus ei olnud see tõendatud ja nõustub avaldajaga selles, et korterite ülevaatuse akt (dtl 54-56) ei tõenda seda, et avaldaja korteris toimus remont ja seda enam, et just avaldaja põhjustanud püstaku ummistust. Korteriühistu on esitanud selle nõude osas tõendid (dtl 53-59, 93-94, 95-96, 97), kuid poolte vahel ei ole vaidlust, et püstaku ummistus on tekkinud ehitusprügi kanalisatsiooni viskamise tagajärjel, tuleb aga tõendada, et see tagajärje eest vastutab avaldaja. Esitatud tõendid aga ei tõenda, et ummistus oli põhjustatud just avaldaja poolt. Korteriühistu ei ole avaldaja vastutust tõendanud ja võttes arvesse ka seda, et korteriühistu nõustus sellega, et nõue on alusetu ja võttis omaks, tuleb avaldus selle nõude osas rahuldada. Kuna avaldaja nõue kuulub rahuldamisele selles osas, jätab kohus avaldaja esitatud tõendid (dtl 113-116) tähelepanuta. 14.

§ 20

lg-te 1 ja 2 alusel käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui 6 2-19-20882 põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

§ 29

lg 1 järgi Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et 27.06.2018 toimus korteriühistu üldkoosolek (dtl 6-11 ja 77-81, 90-91), millel arutati küsimus tee laiendamise projekti koostamisest. Vaidlust ei ole ka selles, et avaldaja pargib oma auto maja ette (dtl 49-52). Protokollist nähtub, et tee laiendamise osas otsustati tellida projekt tee laiendamiseks ja finantseerimine toimub autode omanike arvel. Põhiline vaidlus seisneb selles, et avaldaja leiab, et koosolekul ei otsustatud küsimust finantseerimisest ja selles osas on protokoll võltsitud. Kohus leiab, et avaldaja ei ole menetluse käigus tõendanud, et tegemist on võltsitud dokumendiga ning avaldaja esitatud teiste korteriomanike selgitused (144-149) ja koosoleku otsuse väljavõtted (dtl 189-192, 202204, 208-212) seda ei tõenda. Avaldaja esitas tõendina I R korteriühistu juhatuse liikme poolt edastatud protokolli (dtl 15-21, sama koos tõlkega dtl 105-107), millest nähtub, et fraasi finantseerimise kohta ei olnud. Kohus juhib avaldaja tähelepanu, et nimetatud protokollil ei ole allkirju, mistõttu ei saa kohus pidada seda varianti esmaseks ja tõeseks. Avaldaja esitas ka trepikojas ülespandud koosoleku otsuste väljavõtted (dtl 112), kuid ka need ei tõenda, kohtu arvates, protokolli võltsitust. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mille alusel võiks kohtul tekkida kahtlus, et protokolli puhul on tegemist ebausaldusväärse tõendiga. Kohus arvestab asja lahendamisel esitatud protokolli sõnastusega. Korteriühistu esitas koosolekul osalenute nimekirja (dtl 82-83), millest nähtub, et L M osales koosolekul. Kohus leiab, et avaldaja isiklik osalemine ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust, kuna kohus ei aruta otsuse kehtetuks tunnistamise küsimust ja avaldaja õigust otsust vaidlustada. Samuti ei eita avaldaja seda, et tema oli koosolekul arutatud küsimusega kursis, avaldaja selgitas, et koosolekul osales tegelikult tema abikaasa. Samuti ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust asjaolu, et korteriühistule olid tehtud ettekirjutused (dtl 8485, 92) - avaldaja ei vaidlusta tee laiendamise vajadust. Samuti ei oma, kohtu arvates, tähtsust, et avaldaja abikaasa ei osalenud juhatuse koosolekul (dtl 121). Esitatud tõendid jätab kohus tähelepanuta. Küll aga nõustub kohus sellega, et sõnastus: „finantseerimine toimub autode omanike arvel“ ei loo iseenesest avaldajale kohustust projekti eest tasuda. Sõnastus on liiga üldine, sellest ei ole võimalik järeldada, keda peetakse sõiduki omanikuks (kas autode kasutajad ka peaksid maksma), mitu omanikku on olemas, kui peres on mitu autot, kuidas sel juhul peaks tasustamine toimuma, või kui korteriomanikul on auto, kuid tema ei pargi maja ette, kas on temal ka kohustus tasuda jms. Iga kulu sissenõudmiseks peab korteriühistul olema alus, nt kütte arve esitamiseks on reeglina aluseks küttefirma esitatud arve ja korteriomaniku korteri pindala, mille suurust on teada ametlikust registrist ning arve ja pindala alusel on võimalik arvestada tasumisele kuuluvat summat. Parkimise projekti puhul aga ei olnud teada 17.06.2018 koosolekul ei projekti maksumust ega ka omanike arvu, kelle vahel projekti maksumust jagatakse. Kohus leiab, et pärast 27.06.2018 koosoleku toimumist ei saanud avaldaja oodata arvet konkreetse summaga ja sisuliselt puudus avaldajal ka võimalus summat vaidlustada, kuna 7 2-19-20882 vastu võetud otsuses summa puudus ja ei olnud ka arvestamise korda. Seda asjaolu tõendab ka avaldaja esitatud 20.12.2018 üldkoosoleku protokoll (dtl 123-128), millest nähtub, et arutati küsimus parkimiskohtade kasutamise eest autoomanikelt, küsimus ei olnud otsustatud, vaid arutamine oli edasi lükatud. Avaldaja esitas koos avaldusega kellegi poolt koostatud autode registri (dtl 13-14), milles on märgitud 14 omanikku, kuid avaldaja leiab, et autode omanikke on majas rohkem. Avaldaja esitas ka juhatuse selgituse, mille alusel on summa 60 eurot lisatud avaldaja arvesse (dtl 117120), kuid sellel selgitusel ei ole samuti mingit õiguslikku alust. Tasu arvestamise konkreetse reegli puudumist tõendab ka avaldaja esitatud korteriühistu juhatuse vastus korteriomanikule (dtl 12), milles märkis, et juhatusel pole andmeid sõiduautode omanikest ja kasutajatest (info on suletud).

§ 40

lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

§ 41

lg 1 ja 4 alusel koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, Kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Menetluse käigus ei ole korteriühistu esitanud majanduskava, millest nähtuks tee laiendamise projekti tasu ja kulude kandmise kohustust ja tasu arvestamise viisi ja korda. Kohus leiab, et vastava kulu puudumine majanduskavas ja 27.06.2018 üldkoosoleku otsuse tõlgendamine ei anna korteriühistule alust nõuda tee laiendamise projekti maksumust tasumist autoomanikelt. Ei anna sellist võimalust korteriühistule ka puudutatud isiku esitatud korteriühistu põhikiri (dtl 61-72). Korteriühistu üldkoosolek võib otsustada kulude kandmist nii seadusest kui ka põhikirjast erinevalt. Kuid seda tuleb eraldi üldkoosolekul arutada, majanduskava muutmisel tuleb seda uuesti kinnitada, andes eelnevalt korteriomanikele võimalust sellega tutvuda. Sama põhimõte kehtib ka põhikirja muutmisel. Antud juhul ei ole korteriühistu esitanud majanduskava, millest nähtuks plaan teha tee laiendamist ja kulu jagatakse autoomanike vahel pärast arvete saamist. Kohus loeb tuvastatuks, et 27.06.2018 üldkoosolekul oli küll otsustatud, et finantseerimine toimub autoomanike arvel, kuid ei olnud otsustatud konkreetset kulude jagamise viisi (nt kas lähtuda pargitud autode arvust, korteriomanikule kuuluvatest autode arvust või auto kasutamisest sõltumata omandiõigusest vms). Avaldajal puudus seega ka reaalne võimalus otsust tasu suurusest vaidlustada, kuna tasu suurusest sai avaldaja teada alles arve saamisel. Avaldaja on pöördunud korteriühistu poole selgituste saamiseks ka enne kohtumenetlust (dtl 156, 213-215), kuid seni ei ole selge, millisel põhimõttel olid sõiduauto omanikud valitud. 8 2-19-20882 15. Kohus märgib ka, et kui üldkoosolekul sooviti otsustada parkimisega seotud küsimust ja parkimist korraldada, sh tasu eest lubada parkida ainult konkreetsetel omanikel ja seoses sellega teha ümber korraldusi, võib sellise otsustuse puhul olla tegemist olulise ümberkorraldusega

§ 38lg 1 mõttes.

Nimetatud sätte alusel ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. See tähendab, et selliste muudatuste tegemiseks on vajalik kõigi omanike nõusolek, mida antud juhul ei olnud. Päästeameti ettekirjutuse täitmine on aga eelduslikult kõigi omanike huvides. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et autoomanikud, kellelt tasu nõutakse, on ka tegelikult kuidagi korteriühistu arvel rikastunud või muul viisil kasu saanud.

1. Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse.
2. Korteriühistu esitas tõendina arve projekti koostamise eest (dtl 44) ja KÜ Viru 20 arve geodeetilise maa-ala alusplaani koostamise eest (dtl 45), kuid kuna avaldaja ei vaidlustanud kulu suurust, jätab kohus need tõendid tähelepanuta. Avaldaja esitas tõenditena ka pöördumise korteriühistu poole seoses käesoleva kohtuvaidlusega (dtl 157-159), kohus jätab need tõendid tähelepanuta, kuna need tähtsust ei oma. Menetluskulude jaotus
3. Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ls-st 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Kuna tegemist on hagita menetlusega, jätab kohus menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda. Kohus rahuldas avalduse täies ulatuses ja arvestades lahendi tegemise asjaolusid ning et lahend tehti puudutatud isiku kahjuks, on selline menetluskulude jaotus õiglane.
4. TsMS § 177 lg 1 alusel määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks: 1) kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või 2) määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Kohus määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast otsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Aarne Lõhmus kohtunik 9